كيفية الحصول على تمويل عقاري بدون ملخص خطة بناء

عندما تفكر في الاستثمار العقاري، قد تصادف عقارات لا تحتوي على ملخص لخطة البناء. بالنسبة للمستثمرين الذين يفكرون في شراء مثل هذه العقارات، فإن الشاغل الأكبر هو ما إذا كانوا سيتمكنون من الحصول على تمويل مصرفي.

ملخص خطة البناء هو مستند مهم يتم تقديمه عند التقدم بطلب للحصول على رخصة بناء وهو المستند الأساسي الذي تستخدمه المؤسسات المالية للتحقق من الامتثال القانوني للعقار أثناء عملية الموافقة على القرض. يمكن أن يكون لغياب هذه الوثيقة تأثير كبير على توافر التمويل.

في هذا المقال، واستناداً إلى خبرتنا في العديد من المعاملات العقارية بصفتنا شركة INA & Associates Ltd، سنشرح بالتفصيل حقائق التمويل العقاري للعقارات التي لا تحتوي على ملخص خطة بناء وحلول محددة.

في الاستثمار العقاري، يعد الحصول على التمويل المناسب عاملاً مهماً للاستثمار الناجح. حتى إذا لم يكن للعقار ملخص خطة بناء، فلا يزال من الممكن الحصول على التمويل من خلال فهم وتنفيذ التدابير المناسبة. نحن نوفر معلومات عملية حتى يتمكن المستثمرون من المضي قدماً في استثمارهم العقاري براحة البال.

ما هو ملخص خطة البناء؟

ملخص خطة البناء هو وثيقة مهمة يتم تقديمها مع نموذج طلب رخصة البناء عند التقدم بطلب للحصول على رخصة بناء بموجب قانون معايير البناء. يلخّص هذا المستند المخطط الأساسي للمبنى ويحتوي على معلومات عن خطة البناء الإجمالية، بدءًا من المعلومات الأساسية عن المهندس المعماري والمصمم ومشرف البناء ومقاول البناء، إلى نظرة عامة على الموقع والمبنى.

وفيما يلي المعلومات الرئيسية التي يجب تضمينها في ملخص مخطط المبنى. أولاً، معلومات عن المهندس المعماري، بما في ذلك اسمه وعنوانه. بعد ذلك، يتم ذكر اسم المهندس المعماري واسم وعنوان مكتب المهندس المعماري ونوع رخصة المهندس المعماري ورقم تسجيله كمعلومات عن المهندس المعماري. يتم تسجيل نفس المعلومات بالنسبة للمشرف على البناء، وبالنسبة لمقاول البناء، يتم تسجيل الاسم التجاري أو الاسم والعنوان ورقم ترخيص البناء للمقاول.

المعلومات الخاصة بالموقع توضح تفاصيل موقع الموقع، ومساحة الموقع، وتغطية المبنى، ونسبة المساحة الطابقية، وتقسيم المناطق وغيرها من قيود تخطيط المدينة. بالنسبة لملخص مخطط المبنى، يتم تضمين البيانات الأساسية للمبنى مثل الاستخدام والهيكل وعدد الطوابق ومساحة المبنى ومساحة الطابق الإجمالي والارتفاع.

ملخص مخطط المبنى هذا هو وثيقة يتم توفيرها للجمهور بعد الانتهاء من فحص رخصة البناء. بعبارة أخرى، بالنسبة للمباني التي تم تشييدها بشكل قانوني، يجب أن تكون هذه الوثيقة موجودة دائمًا وتحتفظ بها السلطات الإدارية. ومع ذلك، في المعاملات العقارية الفعلية، قد تكون هذه الوثيقة غير متوفرة أو مفقودة لأسباب مختلفة.

أثناء عملية الموافقة على القرض العق اري، تتحقق المؤسسات المالية بدقة من المطابقة القانونية للعقار. يعد ملخص مخطط البناء أحد الأدلة الرئيسية التي تثبت أن العقار تم بناؤه وفقًا لقانون البناء. بالنسبة للمؤسسات المالية، يعد التأكد من أن العقار المراد تمويله لم يتم بناؤه بشكل غير قانوني مهمة أساسية من أجل تقييم مخاطر التمويل بشكل صحيح.

بدون ملخص مخطط البناء، ستجد المؤسسات المالية صعوبة في التحقق من المطابقة القانونية للعقار. وهذا عامل سلبي كبير في عملية تقييم القرض وفي بعض الحالات قد يجعل القرض نفسه صعباً. يمكن أن يكون عدم كفاية الوثائق مشكلة قاتلة، خاصة بالنسبة للمؤسسات المالية التي تجري عمليات فحص صارمة للعقار.

التأثير على التمويل في حالة عدم وجود ملخص لخطة البناء

يختلف الوضع الفعلي فيما يتعلق بالتمويل المصرفي للعقارات التي لا تحتوي على ملخص لخطة البناء اختلافاً كبيراً من مؤسسة مالية إلى أخرى. ومع ذلك، بشكل عام، تخضع هذه المؤسسات المالية لتقييمات صارمة للغاية في عملية الموافقة على القرض.

أولاً، غالباً ما تشترط المؤسسات المالية العامة، مثل البنوك الكبرى والبنوك الإقليمية، تقديم ملخص خطة البناء كشرط أساسي للتمويل. تشترط هذه المؤسسات المالية تقديم ملخص خطة البناء (شهادة القيد في سجل طلب تأكيد البناء) أو شهادة معاينة كوثائق لتأكيد الامتثال القانوني للعقار. بدون هذه الوثائق، قد يتم تعليق عملية الموافقة على القرض في مرحلة مراجعة القرض.

قد لا تكون المؤسسات المالية المجتمعية مثل بنوك شينكين والاتحادات الائتمانية صارمة مثل البنوك الكبرى، ولكن لا يزال من الشائع بالنسبة لها أن تطلب وثائق بديلة. تتفهم هذه المؤسسات المالية الوضع المحلي وقد تفكر في تمويل عقار بدون ملخص خطة بناء إذا كان البديل المناسب متاحاً.

قد تُظهر المؤسسات المالية غير المصرفية مرونة أكثر من البنوك، ولكنها تميل إلى فرض أسعار فائدة أعلى. كما أن شروط القرض غالباً ما تكون أكثر صرامة وقد تتطلب نسبة أعلى من الأموال الخاصة.

الأسباب الرئيسية التي تجعل من الصعب تمويل عقار بدون ملخص لخطة البناء هي.

أولاً، من الصعب التحقق من الامتثال القانوني. تحتاج المؤسسات المالية إلى التأكد من أن العقار المراد تمويله يتوافق مع قانون البناء. في حالة عدم وجود ملخص لخطة البناء، تصبح عملية التحقق هذه صعبة للغاية. ليس أمام المؤسسات المالية خيار سوى اتباع نهج حذر، حيث أنها تخاطر بشكل كبير إذا قامت بتمويل عقارات مبنية بشكل غير قانوني.

ثانياً، يجعل من الصعب تقييم قيمة الضمانات. قد تخضع العقارات التي قد تكون مبنية بشكل غير قانوني لتوجيهات إدارية أو أوامر إعادة البناء في المستقبل. وتتردد المؤسسات المالية في إقراض مثل هذه العقارات بسبب خطر حدوث انخفاض كبير في قيمة الضمانات.

ثالثًا، هناك خطر في وقت البيع. تواجه العقارات التي لا تحتوي على ملخص لخطة البناء مشاكل مماثلة عند بيعها في المستقبل. فمن الصعب العثور على مشترين وقد يكون سعر البيع أقل، وبالتالي فإن العقار يعتبر مخاطرة استرداد عالية بالنسبة للمؤسسة المالية.

في عملية المراجعة الفعلية للقروض، غالبًا ما تتخذ المؤسسات المالية الإجراءات التالية فيما يتعلق بالعقارات التي لا تحتوي على ملخص مخطط البناء. أولاً، سيطلبون وثائق بديلة. إذا كانت المستندات البديلة متاحة، مثل شهادة قيود دفتر الأستاذ أو تقرير فحص الامتثال لقانون البناء، فقد ينظر المُقرض في التمويل.

ثانياً، سنقوم بتشديد شروط القرض. قد تتم إضافة شروط، مثل معدل فائدة أعلى، أو نسبة أسهم أعلى أو ضامن إضافي. كما يمكن النظر في تقصير فترات القرض أو تخفيض مبالغ القرض.

بالإضافة إلى ذلك، قد تكون هناك حاجة إلى ضمانات أو ضمانات إضافية. وقد تُفرض شروط مثل توفير عقارات أخرى كضمان إضافي أو ضمانة من مؤسسة ضمان ائتماني.

البدائل والحلول

حتى إذا لم يكن للعقار ملخص لخطة البناء، فلا يزال من الممكن الحصول على تمويل عقاري من خلال اتخاذ التدابير البديلة المناسبة. يتم شرح الحلول العملية بالتفصيل هنا.

إعادة الحصول على ملخص خطة البناء

الحل الأساسي هو إعادة الحصول على ملخص مخطط البناء. ملخص خطة البناء هو مستند متاح للجمهور محفوظ في قسم إرشادات البناء في البلدية التي تم تقديم طلب رخصة البناء فيها.

إجراء الحصول على ملخص مخطط البناء بسيط نسبيًا. أولاً، اتصل بقسم إرشاد البناء في البلدية ذات الاختصاص القضائي على موقع العقار. تستقبل العديد من البلديات الطلبات في الشباك أو عن طريق البريد.

المستندات المطلوبة لتقديم الطلب هي استمارة طلب (النموذج الذي تحدده البلدية)، ونسخة من بطاقة الهوية ورسوم (مظروف نقدي مسجل أو حوالة بريدية بمبلغ ثابت). تختلف الرسوم من بلدية إلى أخرى، ولكنها تتراوح بشكل عام من 100 إلى 500 ين. في حالة حكومة مدينة طوكيو، يكون الاطلاع مجاناً ولكن الحصول على نسخة غير ممكن، لذلك يجب النظر في بدائل أخرى.

عادة ما يتراوح الوقت من تقديم الطلب إلى الاستحواذ من أسبوع إلى أسبوعين. ومع ذلك، إذا كان العقار قديمًا أو إذا تغيرت الولاية القضائية بسبب اندماج البلدية، فقد يستغرق الأمر وقتًا أطول للتحقيق.

في بعض الحالات، قد لا يكون من الممكن الحصول على ملخص خطة البناء. في حالة المباني غير القانونية التي لم يتم تقديم أي طلب للحصول على رخصة بناء لها، لا يوجد بالطبع ملخص لخطة البناء. أيضًا، في حالة المباني القديمة جدًا، من الممكن أن تكون الوثائق غير محفوظة. علاوة على ذلك، قد تكون الوثائق قد فُقدت بسبب كارثة أو لأسباب أخرى.

استخدام شهادة القيود في دفتر الأستاذ

إذا تعذّر الحصول على ملخص مخطط المبنى، فإن البديل هو شهادة القيود في دفتر الأستاذ. تصادق هذه الوثيقة على القيود في سجل المباني الذي تحتفظ به المحافظة.

وتتضمن شهادة القيود في دفتر الأستاذ رقم تأكيد البناء وتاريخ التأكيد والمهندس المعماري والمصمم ومقاول البناء ومخطط المبنى. وبما أنها تحتوي على نفس المعلومات الموجودة في ملخص مخطط المبنى، فقد يتم قبولها كوثيقة بديلة من قبل بعض المؤسسات المالية.

تتم إجراءات الاستحواذ في قسم إرشادات البناء في حكومة المحافظة أو في الوكالة التي يتم إرسال الطلب إليها. المستندات المطلوبة للتقديم هي استمارة طلب وبطاقة هوية ورسوم. وتختلف الرسوم من محافظة لأخرى، ولكنها تبلغ عمومًا عدة مئات من الين.

ومع ذلك، يختلف نطاق طلبات فحص ونسخ شهادة قيود دفتر الأستاذ من محافظة إلى أخرى. تقصر بعض المحافظات الطلبات على الأطراف غير المهتمة. من المهم التحقق من المحافظة المختصة مسبقاً.

إجراء مسح الامتثال لقانون معايير البناء

إذا لم يكن بالإمكان الحصول على ملخص مخطط البناء أو شهادة قيود دفتر الأستاذ، أو إذا كانت المؤسسة المالية لا تقبل هذه المستندات البديلة، فإن الحل الفعال هو إجراء مسح حالة الامتثال لقانون البناء القياسي.

مسح مطابقة لوائح البناء هو مسح يتم إجراؤه وفقًا للمبادئ التوجيهية لمسح حالة المباني القائمة التي وضعتها وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل (MLIT). في هذا المسح، يقوم مهندس معماري بإجراء مسح تفصيلي للمبنى القائم للتحقق من مطابقته لقانون معايير البناء.

يغطي المسح مجموعة واسعة من الموضوعات. أولاً، يؤكد المسح المعلومات الأساسية عن استخدام المبنى وهيكله وحجمه. بعد ذلك، يتم التحقق من امتثال المبنى لمختلف أحكام قانون البناء بالتفصيل. على وجه التحديد، نتحقق مما إذا كان المبنى يتوافق مع قانون معايير البناء الحالي فيما يتعلق ببنود مثل السلامة الإنشائية، والسلامة من الحرائق، وسلامة الإخلاء، والبيئة الصحية، وإمكانية الوصول الخالي من العوائق.

إذا تأكد، نتيجة للتحقيق، أن العقار يتوافق مع قانون معايير البناء، يتم إصدار "تقرير تحقيق حالة الامتثال لقانون معايير البناء". يُعد هذا التقرير وثيقة مهمة تثبت امتثال العقار للقانون للمؤسسات المالية.

يمكن إجراء المسح من قبل وكالة تحقق وفحص معينة أو مهندس معماري تابع لمكتب مهندس معماري. عند اختيار وكالة المسح، من المهم التحقق مسبقاً من أن الوكالة معترف بها من قبل المؤسسة المالية.

وثائق بديلة أخرى

بالإضافة إلى البدائل الرئيسية المذكورة أعلاه، هناك مستندات أخرى يمكن استخدامها حسب الحالة.

إذا كانت شهادة المعاينة متاحة، فهذه هي الوثيقة البديلة الواعدة. شهادة المعاينة هي وثيقة تثبت أن المبنى قد اجتاز فحص الإنجاز وهي دليل مهم على الامتثال لقانون البناء.

يمكن أيضًا استخدام رخصة البناء كوثيقة بديلة إذا كانت رخصة البناء متوفرة. ومع ذلك، قد تطلب بعض المؤسسات المالية مستندات إضافية، حيث أن رخصة البناء تشير إلى الإذن قبل بدء البناء ولا تضمن المطابقة بعد الانتهاء.

في حالة وجود مبنى قائم غير مطابق، يمكن إعداد "تقرير مسح عن مبنى قائم غير مطابق" لإثبات أن المبنى كان مطابقاً للقوانين واللوائح وقت التشييد، حتى لو كانت بعض أجزائه غير مطابقة للقانون الحالي.

التكاليف والتفاصيل الإجرائية

تتطلب الإجراءات المختلفة للحصول على تمويل لعقار بدون ملخص مخطط بناء تكاليف وأطر زمنية مختلفة. يقارن الجدول أدناه تفاصيل الإجراءات الرئيسية.

تختلف تكلفة مسح حالة الامتثال لكود البناء بشكل كبير حسب حجم المبنى وهيكله واستخدامه. بالنسبة للمنزل النموذجي، تتراوح التكلفة بين 200,000 ين ياباني و300,000 ين ياباني، ولكن بالنسبة للمباني الكبيرة أو تلك ذات الهياكل المعقدة، قد تتجاوز التكلفة 500,000 ين ياباني.

تنقسم رسوم المسح إلى رسوم المسح المستندي ورسوم المسح في الموقع ورسوم إعداد التقرير. يتضمن المسح المستندي فحص الرسومات والوثائق الموجودة. وفي المسح الميداني، يقوم مهندس معماري بزيارة الموقع فعلياً وإجراء مسح تفصيلي للحالة الراهنة للمبنى. في إعداد التقرير، يتم إعداد تقرير مفصل بناءً على نتائج المسح.

كما تختلف فترة المسح حسب حجم المبنى ومدى تعقيده. بالنسبة للمنزل النموذجي، يمكن الانتهاء من المسح في حوالي شهر واحد، ولكن بالنسبة للمباني الكبيرة أو المباني ذات الهياكل الخاصة، قد يستغرق الأمر شهرين أو أكثر.

قد تقبل بعض المؤسسات المالية تقارير بعض مؤسسات المسح فقط. من المهم التحقق مسبقاً من المؤسسة المالية التي تفكر في تمويلها واختيار وكالة مسح معتمدة.

إذا كشف المسح عن وجود مناطق لا تتوافق مع لوائح البناء، فقد تكون هناك حاجة إلى إجراء أعمال تصحيحية. وبما أنه يجب دفع تكلفة الأعمال التصحيحية بشكل منفصل، فمن الحكمة تخصيص مبلغ معين من الميزانية قبل إجراء المسح.

استراتيجيات التفاوض مع المؤسسات المالية

إن التفاوض المناسب مع المؤسسات المالية أمر مهم لنجاح تمويل العقارات بدون ملخص خطة البناء. نقدم هنا استراتيجيات تفاوض عملية.

أولاً، التحضير المسبق مهم للغاية. قبل التحدث إلى مؤسسة مالية، قم بإعداد أكبر عدد ممكن من المستندات البديلة. حاول الحصول على ملخص خطة البناء، وإذا تعذّر الحصول على ذلك، فقم بتوضيح أسباب ذلك. يجب أيضاً تنظيم معلومات مفصلة عن العقار وسعر الشراء وخطط الاستثمار.

من الفعّال استشارة عدة مؤسسات مالية بالتوازي. من خلال التواصل مع المؤسسات المالية ذات الخصائص المختلفة، مثل البنوك الكبرى والبنوك الإقليمية والاتحادات الائتمانية وغير البنكية، يمكنك العثور على أفضل شروط التمويل.

أثناء الاستشارات، من المهم شرح المشاكل المتعلقة بالعقار بصدق، بدلاً من إخفائها. اشرح بطريقة منظمة أسباب عدم وجود مخطط تفصيلي لمخطط البناء، وحالة الخيارات البديلة التي يتم النظر فيها، وجاذبية العقار وقيمته الاستثمارية، وما إلى ذلك. أظهر لموظفي المؤسسة المالية أنك مقترض صادق وجدير بالثقة.

من الفعال اقتراح وثائق بديلة على مراحل. أولاً، اقترح تقديم ملخص لمخطط البناء أو شهادة قيود دفتر الأستاذ، والتي يسهل الحصول عليها نسبياً. إذا لم تكن هذه الوثائق مقبولة، اقترح إجراء مسح الامتثال للوائح البناء.

المرونة مهمة عند التفاوض على شروط القرض. يمكن أن يؤدي قبول شروط مثل معدل فائدة أعلى أو نسبة أعلى من رأس المال أو فترة قرض أقصر إلى زيادة احتمالية التمويل. ومع ذلك، يجب تقديم تنازلات بالقدر الذي لا يقوض ربحية الاستثمار.

الخلاصة.

حتى إذا لم يكن للعقار ملخص لخطة البناء، فلا يزال من الممكن الحصول على تمويل مصرفي من خلال اتخاذ التدابير المناسبة. المفتاح هو تحديد المشكلة بدقة واختيار الحل الأفضل.

وتتمثل الطريقة الأساسية للتعامل مع المشكلة في إعادة الحصول على ملخص خطة البناء. وفي كثير من الحالات، يمكن الحصول على ذلك بسهولة نسبياً من قسم إرشادات البناء في البلدية. وبما أن التكلفة غير مكلفة، حيث تبلغ حوالي عدة مئات من الينات، فمن المستحسن تجربة هذه الطريقة أولاً.

إذا لم يكن من الممكن الحصول على ملخص لخطة البناء، فهناك طرق بديلة مثل شهادة قيود دفتر الأستاذ أو مسح حالة الامتثال لقانون معايير البناء. إن مسح حالة الامتثال لقانون البناء القياسي على وجه الخصوص هو الحل الأكثر موثوقية، على الرغم من أنه مكلف.

يعد الحصول على التمويل المناسب عاملاً مهماً للنجاح في الاستثمار العقاري. إذا واجهت عقارًا لا يحتوي على ملخص لمخطط البناء، فمن المهم ألا تستسلم، بل عليك استشارة خبير لإيجاد أفضل الحلول.

في شركة INA & Associates Ltd، يمكننا دعم استثمارك العقاري من خلال خبرتنا الواسعة وخبرتنا في مثل هذه الأمور المعقدة. إذا كنت تفكر في شراء عقار بدون ملخص خطة بناء، يُرجى الاتصال بنا. سنقدم لك المشورة المناسبة والحلول الملموسة.

الأسئلة المتداولة

س1: س1: هل يجب أن أتجنب شراء عقار بدون ملخص مخطط بناء؟

ج1: ليس بالضرورة أن تفعل ذلك. يمكنك التفكير في شراء عقار إذا كان بإمكانك توضيح أسباب عدم وجود ملخص خطة بناء وإذا كانت هناك بدائل مناسبة. ومع ذلك، إذا كان هناك احتمال وجود بناء غير قانوني، فيجب اتخاذ قرار دقيق. نوصي بإجراء تحقيق مفصل من قبل متخصص وتقييم المخاطر بشكل كامل قبل اتخاذ القرار.

س2: من يتحمل تكاليف مسح الامتثال للوائح البناء؟

ج2: بشكل عام، يتحمل المشتري الذي يحصل على القرض التكاليف. ومع ذلك، من الممكن، من خلال المفاوضات مع البائع، أن يتحمل البائع جزءًا من التكاليف أو كلها. وقد يأخذ ذلك شكل تعديل على سعر الشراء. من المهم الاتفاق بوضوح على عبء التكاليف قبل توقيع العقد.

س3: هل تقبل جميع المؤسسات المالية الوثائق البديلة؟

ج3: تختلف الاستجابة بشكل كبير بين المؤسسات المالية. فالبنوك الكبرى صارمة نسبياً وقد لا تقبل المستندات البديلة. ومن ناحية أخرى، قد تبدي المؤسسات المالية المجتمعية وغير المصرفية مرونة. من المهم استشارة العديد من المؤسسات المالية للعثور على المقرض الأنسب.

س4: ماذا يحدث إذا تم العثور على حالات عدم المطابقة أثناء مسح الامتثال للوائح البناء؟

ج4: إذا تم العثور على عدم المطابقة، سينظر المُقرض فيما إذا كان سيتم تنفيذ أعمال التصحيح أو التعامل مع المبنى على أنه غير مطابق في حالته الحالية. بشكل عام، إذا كان عدم المطابقة طفيفاً، يتم تنفيذ الأعمال التصحيحية، وإذا كان عدم المطابقة طفيفاً، يتم تنفيذ الأعمال التصحيحية، وإذا كان هناك حاجة إلى تجديدات كبيرة، يتم التعامل معه على أنه غير مطابق في حالته الحالية. يتم تحديد أفضل مسار للعمل بالتشاور مع المؤسسة المالية.

س5: س5: هل من المرجح أنه كلما كان العقار أقدم، كلما زاد احتمال عدم وجود ملخص لخطة البناء؟

ج5: ج5: هذا صحيح. خاصة بالنسبة للمباني التي تم تشييدها قبل خمسينيات القرن العشرين، قد تكون الوثائق غير مخزنة بشكل كافٍ. قد تكون المستندات مفقودة أيضاً إذا تغيرت الولاية القضائية نتيجة لعمليات الاندماج بين البلديات. عند شراء عقار قديم، من المهم التحقق من وجود الوثائق مسبقاً.