فوائد الحصول على رخصة مقاول بناء للمستثمرين العقاريين

في السنوات الأخيرة، حصل عدد متزايد من المستثمرين في عالم الاستثمار العقاري على رخصة مقاول بناء خاصة بهم. قد يفكر العديد من المستثمرين في أن يصبحوا مقاولي بناء بأنفسهم بعد أن سمعوا عن المزايا المختلفة، مثل القدرة على استخدام رينز، وسهولة جمع المعلومات عن العقارات، والدخل من عمولات الوساطة.

ومع ذلك، فإن الحصول على رخصة مقاول بناء يستلزم تكاليف معقولة ووقتاً والتزامات مستمرة. هل من المفيد حقاً للمستثمرين العقاريين أن يصبحوا مقاولي بناء؟

في هذه المقالة، سنشرح بالتفصيل المزايا والعيوب المحددة لأن تصبح مقاول بناء للمستثمرين العقاريين، بالإضافة إلى فعالية التكلفة، استنادًا إلى سنوات خبرتنا العديدة في مجال العقارات بصفتنا شركة INA & Associates Ltd. نأمل أن نقدم معلومات عن اتخاذ القرار للمستثمرين الذين يفكرون في الحصول على رخصة مقاول بناء.

فهم الفرق بين مقاول البناء والمستثمر العقاري

قبل مناقشة فوائد الحصول على رخصة مقاول بناء، من الضروري أولاً توضيح الاختلافات الأساسية بين مقاول البناء والمستثمر العقاري.

تعريف وأنشطة المستثمر العقاري

المستثمر العقاري هو فرد أو كيان قانوني يحصل على الدخل بشكل أساسي من خلال شراء العقارات أو حيازتها أو بيعها أو تأجيرها. وتتميز أنشطته على النحو التالي.

يتمثل النشاط الرئيسي للمستثمر العقاري في الاستحواذ على العقارات المدرة للدخل باستخدام الأموال الخاصة أو القروض، وتوليد دخل الإيجار والربح من بيع العقارات. في معظم الحالات، تتمثل الاستراتيجية الأساسية في إدارة العقارات المستأجرة من خلال الاحتفاظ بها على المدى الطويل، بهدف بناء تدفق نقدي مستقر. وهناك مصدر آخر مهم للدخل يتمثل في بيع العقارات في الوقت المناسب مع مراقبة اتجاهات السوق وتحقيق مكاسب رأسمالية.

ونظراً لأن أنشطة المستثمرين تتم أساساً على أنها إدارة أصولهم الخاصة، فهم لا يشاركون في معاملات عقارات الآخرين. لذلك، في العديد من الحالات، لا يلزم الحصول على ترخيص مقاول بناء.

تعريف مقاول البناء ونطاق العمل

يُشير مقاول البناء، من ناحية أخرى، إلى مُشغِّل الأعمال الذي يتاجر ويتبادل ويتوسط ويمثل العقارات بشكل متكرر ومستمر وفقًا لقانون أعمال معاملات عقود البناء والمباني (قانون أعمال معاملات عقود البناء والمباني). ولكي يتم الاعتراف به كمقاول بناء، يجب الحصول على ترخيص من وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل أو من حاكم المحافظة.

نطاق عمل مقاول البناء واسع النطاق. في وكالة المعاملات العقارية، يقفون بين البائع والمشتري، ويدعمون إبرام العقد ويحصلون على رسوم الوكالة القانونية. وبالمثل، في أعمال وكالة التأجير، يعملون كجسر بين المؤجر والمستأجر. كما يقومون أيضاً بمهام البائع، حيث يقومون بشراء العقارات وبيعها بأنفسهم، ويمثلون المعاملات العقارية بناءً على طلب الآخرين.

من أجل القيام بهذه المهام بشكل صحيح، يخضع مقاولو البناء لمتطلبات قانونية صارمة، مثل الالتزامبتثبيت مقاولي البناءوتقديم توضيحات عن الأمور المهمة.

العلاقة بين الاثنين ومجالات التداخل بينهما

للوهلة الأولى، يبدو للوهلة الأولى أن المستثمرين العقاريين ومقاولي البناء يعملون في مجالات مختلفة، ولكن في الواقع هناك مجالات تداخل.

على وجه الخصوص، إذا تبنى المستثمر نهجًا استثماريًا يتمثل في إعادة بيع العقارات بشكل متكرر على مدى فترة زمنية قصيرة، فقد يندرج هذا النشاط تحت فئة مقاول البناء. وبموجب القانون، فإن عملية شراء العقارات وبيعها بشكل متكرر ومستمر من أجل الربح تعتبر بموجب القانون نشاطاً لمقاول بناء، لذلك يجب الحصول على ترخيص مقاول بناء إذا تم اعتماد هذا النمط من الاستثمار.

وبالإضافة إلى ذلك، عندما يستخدم المستثمر معرفته وخبرته لمساعدة الآخرين في المعاملات العقارية ويحصل على تعويض، فإن هذا يُصنَّف أيضاً على أنه عمل مقاول بناء. هناك خطر انتهاك قانون أعمال البناء والمباني إذا لم يتم الحصول على الترخيص المناسب عند القيام بمثل هذه الأنشطة.

وبالتالي، فإن الحدود الفاصلة بين المستثمر العقاري ومقاول البناء ليست واضحة دائماً، وفي بعض الحالات، واعتماداً على أنشطة المستثمر، قد يكون من الضروري الحصول على ترخيص مقاول بناء.

5 فوائد رئيسية للمستثمرين العقاريين الذين يصبحون مقاولي بناء

هناك مجموعة كبيرة من الفوائد التي يمكن أن يجنيها المستثمر العقاري من الحصول على رخصة مقاول بناء. ونعرض هنا بالتفصيل خمس فوائد مهمة بشكل خاص.

الميزة 1: ميزة المعلومات من خلال الوصول إلى نظام معلومات البناء العقاري

تتمثل إحدى أكبر مزايا الحصول على رخصة مقاول بناء في أنها تمنحك إمكانية الوصول إلى نظام REINS (نظام معلومات العقارات العقارية).

رينز هو نظام على الإنترنت لمقاولي البناء على الصعيد الوطني لتبادل المعلومات العقارية. يقوم النظام بتخزين المعلومات العقارية وبيانات حالة المعاملات التفصيلية غير المتوفرة على مواقع بوابات العقارات العامة. وباستخدام هذا النظام، الذي لا يمكن الوصول إليه إلا من قِبل مقاولي البناء، يكتسب المستثمرون المزايا المعلوماتية التالية.

أولاً، يحصلون على إمكانية الوصول المبكر إلى المعلومات المتعلقة بالعقارات غير المدرجة في البورصة. غالبًا ما يتم تداول العقارات الاستثمارية عالية الجودة بين مقاولي البناء قبل طرحها في السوق، وبحلول الوقت الذي يتمكن فيه المستثمر العادي من الوصول إلى هذه المعلومات، غالبًا ما تكون قد بيعت بالفعل. من خلال الوصول إلى Raines، يمكنك اكتشاف مثل هذه العقارات عالية الجودة بسرعة وتقليل مخاطر تفويت فرص الاستثمار بشكل كبير.

ثانياً، يتيح لك فهماً دقيقاً لأسعار السوق. تحتوي Raines على سجلات تفصيلية للمعاملات السابقة، مما يتيح تحليلاً دقيقاً لأسعار العقود واتجاهات السوق للعقارات المماثلة. هذه المعلومات مهمة للغاية لاتخاذ قرارات الاستثمار وتؤدي مباشرةً إلى تحديد أسعار الشراء المناسبة وتحسين دقة توقعات الأرباح المستقبلية.

وعلاوةً على ذلك، فهي تمكّنك أيضاً من تتبع اتجاهات المنافسين. من خلال تحليل اتجاهات السوق بالتفصيل، مثل العقارات التي تم التعاقد عليها منذ متى وما هي اتجاهات الأسعار، يمكنك تطوير المزيد من الأنشطة الاستثمارية الاستراتيجية.

الفائدة 2: تنويع مصادر الإيرادات من خلال دخل عمولات الوساطة

من خلال الحصول على رخصة مقاول بناء، يمكنك الحصول على مصدر دخل جديد في شكل دخل عمولة الوساطة، بالإضافة إلى دخل الإيجار التقليدي والأرباح من بيع العقارات.

يضع قانون أعمال مقاولات البناء والمباني حداً أقصى للعمولة على مبيعات العقارات ورسوم السمسرة. إذا تجاوز سعر البيع 4 ملايين ين، فإن الحد الأعلى هو "سعر البيع × 3% + 60,000 ين + ضريبة الاستهلاك". على سبيل المثال، إذا قمت بإجراء وساطة بيع عقار بقيمة 30 مليون ين ياباني، فيمكنك الحصول على عمولة وساطة بحد أقصى قدره 1,056,000 ين ياباني (بما في ذلك الضريبة).

تكمن جاذبية دخل عمولة الوساطة هذه في أنه يمكنك كسب دخل موثوق به في فترة زمنية قصيرة نسبياً. في إدارة التأجير، تحتاج إلى كسب دخل الإيجار على مدى فترة طويلة من الزمن، ولكن في عمل الوكالة، يمكنك كسب دخل العمولة بمجرد إبرام العقد. بالإضافة إلى ذلك، بما أنك لست بحاجة إلى استثمار أموالك الخاصة في شراء العقارات، يمكنك أن تتوقع تحسين كفاءة رأس المال الخاص بك.

علاوة على ذلك، من خلال الاستفادة من خبرتك ومعرفتك كمستثمر، يمكنك تقديم خدمات ذات قيمة مضافة عالية. من خلال تجاوز مجرد تقديم العقارات وتقديم مشورة الخبراء، مثل تحليل ربحية الاستثمار وتوقعات السوق المستقبلية، يمكنك تمييز نفسك عن منافسيك وكسب دخل أعلى من العمولة.

الفائدة 3: تحسين عملية اتخاذ القرارات الاستثمارية من خلال الفهم المتعمق لوثائق المعلومات المهمة

من خلال عملك كمقاول بناء، ستتمكن من اكتساب فهم أعمق لمحتويات وثيقة المعلومات الهامة التوضيحية. وهذا يساهم بشكل كبير في تحسين حكمك كمستثمر.

الوثيقة التوضيحية للمسائل المهمة هي وثيقة تلخص الأمور المهمة التي يجب أن يعرفها المشتري في صفقة عقارية. وهي تحتوي على معلومات مفصلة تتعلق مباشرةً بقرارات الاستثمار، مثل حقوق العقار والقيود القانونية وظروف البنية التحتية والبيئة المحيطة.

يشرع العديد من المستثمرين في بعض الأحيان في إبرام العقد دون فهم محتوياته بشكل كامل عندما يتلقون شرحاً للأمور المهمة. ومع ذلك، من خلال كونك في وضع يسمح لك بشرح الأمور المهمة بصفتك مقاول بناء، يمكنك الحصول على فهم أعمق لمعنى كل بند وتأثيره على استثمارك.

على سبيل المثال، للقيود المفروضة بموجب قانون التخطيط العمراني وقانون معايير البناء تأثير كبير على إمكانية إعادة البناء أو التوسعات والتجديدات المستقبلية. وبالإضافة إلى ذلك، ترتبط حالة تطوير البنية التحتية ارتباطاً مباشراً بتكاليف الصيانة، كما أن التغيرات المتوقعة في البيئة المحيطة تعتبر عوامل مهمة في تحديد الإيجارات وتقييم مخاطر الشغور.

من خلال اكتساب هذه المعرفة المتخصصة، يصبح الاكتشاف المبكر للمخاطروالتقييم الدقيق للربحية أمراً ممكناً، مما يتيح اتخاذ قرارات استثمارية عالية الجودة.

الفائدة 4: تعزيز تجنب المخاطر من خلال المعرفة القانونية

من أجل الحصول على رخصة مقاول بناء، من الضروري اكتساب المعرفة بقانون البناء والمباني والقوانين واللوائح الأخرى المتعلقة بالملكية. هذه المعرفة القانونية تحسن بشكل كبير من تجنب المخاطر في الأنشطة الاستثمارية.

هناك العديد من المخاطر القانونية التي ينطوي عليها الاستثمار العقاري. في العديد من الحالات، يتم تكبد خسائر غير متوقعة بسبب عدم المعرفة الكافية بمسؤولية عدم المطابقة التعاقدية، والمسؤولية عن العيوب، والقيود المفروضة بموجب قانون إيجار الأراضي والمنازل وقانون الضرائب.

من خلال اكتساب المعرفة القانونية اللازمة كمقاول بناء، ستتمكن من فهم محتويات العقود بدقة واكتشاف البنود السلبية والمخاطر المحتملة مسبقاً. كما ستتمكن أيضاً من التفاوض على شروط وأحكام العقد المناسبة، مما يزيد من فرصك في الحصول على عقار بشروط تجارية أكثر ملاءمة.

وعلاوة على ذلك، فهم على اطلاع مستمر بالتغييرات القانونية والمؤسسية، مما يمكنهم من الاستجابة بسرعة للتغييرات في البيئة القانونية. وهذا يقلل من تأثير اللوائح الجديدة، ويتيح لك في بعض الحالات الاستفادة من التغييرات المؤسسية كفرص استثمارية.

الفائدة 5: زيادة المصداقية والتواصل داخل الصناعة

إن الحصول على رخصة مقاول بناء يزيد من مصداقيتك بشكل كبير داخل قطاع العقارات. وهذه فائدة مهمة يمكن أن تؤدي إلى فرص عمل جديدة والوصول إلى معلومات مفيدة.

يتيح لك الاعتراف بك كمقاول بناء إقامة علاقات تجارية متكافئة مع الشركات العقارية الأخرى والمؤسسات المالية وشركات المقاولات. فكونك تُعامَل كنظير بدلاً من مجرد عميل يتيح لك مستوى أعمق من تبادل المعلومات والتعاون.

كما أنه يمكّنك من المشاركة في جمعيات الصناعة مثل جمعية مقاولي البناء والجمعية العقارية. وتنظم هذه المنظمات بانتظام دورات تدريبية واجتماعات لتبادل المعلومات، مما يوفر فرصاً كبيرة للتعرف على أحدث اتجاهات السوق والمعلومات حول التغييرات القانونية وأفضل الممارسات.

بالإضافة إلى ذلك، يمكنهم توقع تحسين مصداقيتهم لدى المؤسسات المالية. إن العمل كمقاول بناء يثبت أن لديك خبرة وتجربة في مجال العقارات، مما قد يمنحك ميزة في عملية الموافقة على القرض. ويُعد هذا المستوى المتزايد من الثقة ميزة كبيرة، خاصة عند التفكير في الحصول على قروض تجارية.

كما أن توسيع الشبكات داخل الصناعة يزيد من فرصالوصول المبكر إلى معلومات عقارية عالية الجودةوشروط مواتية. وغالباً ما يجلب توفير المعلومات القائمة على علاقة الثقة فرصاً استثمارية قيّمة لا يمكن الحصول عليها من خلال أنشطة المبيعات العامة، ويساهم بشكل كبير في تحسين نتائج الاستثمار على المدى الطويل.

متطلبات وتكاليف الحصول على رخصة مقاول بناء

الآن بعد أن فهمت فوائد الحصول على ترخيص مقاول بناء، دعنا نلقي نظرة فاحصة على الشروط والتكاليف المطلوبة للحصول على الترخيص فعلياً.

الحصول على رخصة مقاول بناء

للحصول على رخصة مقاول بناء، يجب عليك أولاً الحصول على مؤهل مقاول بناء. بموجب قانون مقاولي البناء، يجب أن يكون لدى كل مكتب عمل مقاول بناء واحد على الأقل لكل خمسة موظفين.

يُعقد امتحان مقاول البناء مرة واحدة سنوياً، وعادةً ما يكون في يوم الأحد الثالث من شهر أكتوبر. لا توجد أي قيود على الأهلية، ويمكن لأي شخص التقدم للامتحان بغض النظر عن التعليم أو العمر أو الخبرة العملية. يُعقد الامتحان في شكل ورقة علامات، وعادة ما تكون نسبة النجاح حوالي 15%.

بعد اجتياز الامتحان، يجب أن يكون لدى المرشحين خبرة عملية لا تقل عن سنتين في العمل أو إكمال دورة تدريبية عملية مسجلة. إذا لم تكن لديك أي خبرة عملية، يمكنك استيفاء المتطلبات من خلال حضور دورة تدريبية عملية مسجلة (حوالي شهر واحد) تُجريها منظمة معينة. بعد ذلك، يمكنك التقدم بطلب للحصول على شهادة مقاول بناء والحصول عليها لبدء العمل كمقاول بناء.

متطلبات تأسيس مكتب

من أجل تشغيل شركة مقاولات بناء، يجب إنشاء مكتب مناسب. يتم اشتراط المتطلبات التالية للمكتب

يجب أن يكون المكتب منشأة تسمح باستمرار العمل. من الممكن استخدام جزء من المنزل كمكتب، ولكن يجب أن يكون مكاناً مستقلاً لا يتداخل مع العمل. بالإضافة إلى ذلك، يجب أن يكون المكتب ملزماً بإبراز شهادة مقاول البناء، ونشر جدول الأجور والاحتفاظ بدفاتر الحسابات.

علاوة على ذلك، يجب أن يكون للمكتب مقاول بناء متفرغ.

عضوية جمعيات الضمان

يلتزم مقاولو البناء بإيداع وديعة تجارية أو الانضمام إلى جمعية ضمان لضمان سلامة المعاملات.

عند إيداع وديعة تجارية، من الضروري إيداع 10 ملايين ين ياباني للمكتب الرئيسي و5 ملايين ين لكل مكتب من المكاتب الأخرى لدى مكتب الشؤون القانونية. من ناحية أخرى، عند الانضمام إلى جمعية ضمان، يجب دفع وديعة بقيمة 600000 ين ياباني لمكان العمل الرئيسي و300000 ين ياباني لكل مكان عمل لأماكن العمل الأخرى.

يختار العديد من مقاولي البناء الانضمام إلى جمعية ضمان لتخفيف العبء المالي. وتشمل جمعيات الضمان الاتحاد الوطني لرابطات مقاولي البناء وتجار البناء (ZENYAKUREN) ورابطة عموم اليابان العقارية (ZENNI)، وكل منها يقدم خدمات ومزايا مختلفة.

تفاصيل تكاليف الاستحواذ

يلخص الجدول أدناه التكاليف المطلوبة للحصول على رخصة مقاول بناء.

التكاليف الموضحة في هذا الجدول هي تكاليف تقديرية للسنة الأولى؛ وستختلف التكاليف الفعلية حسب المنطقة وجمعية الضمان المختارة وظروف المكتب. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أيضًا أنه ستكون هناك تكاليف مستمرة مثل الرسوم السنوية ورسوم التجديد بعد منح الترخيص.

الوقت اللازم للحصول على الترخيص

يلزم فترة زمنية معقولة للحصول على ترخيص مقاول بناء. بالنسبة لترخيص محافظ المحافظة، يستغرق الأمر حوالي 30-40 يوماً من تقديم الطلب إلى إصدار الترخيص. للحصول على ترخيص من وزير الأراضي والبنية التحتية والنقل، يستغرق الأمر حوالي 3-4 أشهر.

وبالإضافة إلى ذلك، إذا تم تضمين إجراءات الانضمام إلى جمعية ضمان، فإن الأمر يستغرق حوالي 60 يومًا للحصول على ترخيص المحافظ وحوالي 4-5 أشهر للحصول على ترخيص الوزير قبل أن تتمكن من بدء العمل فعليًا.

إذا لم يكن لديك ترخيص مقاول بناء، فستحتاج إلى البدء بإجراء امتحان، وهو ما سيستغرق وقتاً أطول. ونظراً لأن الامتحان يُعقد مرة واحدة سنوياً، فإن التحضير المنهجي مهم.

فهم المساوئ والاحتياطات الواجب اتخاذها

على الرغم من وجود العديد من المزايا للحصول على رخصة مقاول بناء، إلا أن هناك أيضاً عيوباً ومحاذير. ومن أجل اتخاذ القرار الصحيح، ينبغي أيضاً فهم هذه النقاط فهماً كاملاً.

التنظيم المتزايد بموجب قانون أعمال البناء والمباني

عندما تصبح مقاول بناء، فإنك تخضع لتنظيم صارم بموجب قانون أعمال البناء والمباني. وهذا يجلب بعض القيود على حرية العمل التجاري.

أولاً، هناك لوائح إعلانية. يُحظر على مقاولي البناء استخدام عبارات مبالغ فيها أو مضللة في إعلانات العقارات. بالإضافة إلى ذلك، قد يتم تقييد الإعلان نفسه بالنسبة للعقارات التي لم تحصل بعد على تصريح تطوير أو رخصة بناء. تتطلب هذه اللوائح اهتماماً دقيقاً في أنشطة التسويق.

ثانياً، هناك التزام بإعداد مستندات العقد. يلتزم مقاولو البناء بإعداد مستندات العقود القانونية وتسليمها للمشترين والمستأجرين في عقود البيع والإيجار. كما أنهم ملزمون أيضاً بإعداد وشرح المسائل المهمة، وتتطلب هذه المهام معرفة متخصصة وقدراً معقولاً من الوقت.

وعلاوة على ذلك، من الضروري الامتثال لنظام التهدئة. عندما يكون مقاول البناء هو البائع، يحق للمشتري إلغاء العقد في ظل ظروف معينة. بسبب أحكام حماية المستهلك هذه، قد تظل المخاطر قائمة حتى بعد إبرام العقد.

تكاليف الصيانة المستمرة.

هناك عبء تكلفة مستمرة للحفاظ على رخصة مقاول البناء.

تتفاوت رسوم العضوية السنوية لجمعيات الضمان حسب الجمعية والمنطقة، ولكنها تتراوح عمومًا من عدة عشرات الآلاف من الين إلى أكثر من 100,000 ين سنويًا. بالإضافة إلى ذلك، يجب تجديد ترخيص مقاول البناء كل خمس سنوات، ويجب دفع الرسوم مرة أخرى وقت التجديد.

هناك أيضاً تكاليف الصيانة المستمرة للمكتب. فبالإضافة إلى تكاليف التشغيل الأساسية مثل الإيجار والمرافق وتكاليف الاتصالات، عليك أيضاً أن تأخذ في الاعتبار تكاليف صيانة المعدات واللوازم التي تحتاجها كمقاول بناء.

قد تضغط تكاليف الصيانة هذه على أرباحك كمستثمر إذا لم تحقق إيرادات كافية كمقاول بناء.

الالتزام بحضور التدريب القانوني

يلتزم مقاولو البناء بحضور دورة تدريبية قانونية كل خمس سنوات. هذا التدريب ضروري لتجديد فترة صلاحية شهادة مقاول البناء، ويؤدي عدم حضوره إلى عدم القدرة على العمل كمقاول بناء.

تستغرق الدورة التدريبية القانونية عادةً يومًا واحدًا وتبلغ تكلفتها حوالي 10,000 ين ياباني. بالإضافة إلى ذلك، يجب أيضًا مراعاة تكلفة السفر إلى مكان الدورة والوقت اللازم لحضور الدورة.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن التعلم المستمر مطلوب لمواكبة التعديلات على قانون مهن البناء واللوائح ذات الصلة. وتُعد تكاليف التعلم هذه عاملاً يجب أخذه في الاعتبار باعتباره عبئًا زمنيًا وماليًا.

القيود المفروضة على نطاق العمل

عند العمل كمقاول بناء، قد تكون هناك قيود معينة على نطاق العمل.

على سبيل المثال، إذا كان مقاول البناء يبيع العقارات كبائع بنفسه، فإنه يكون مسؤولاً عن العيوب وعدم المطابقة التعاقدية. قد تكون هذه الالتزامات أكثر خطورة مما لو كان يعمل كمستثمر بسيط.

وبالإضافة إلى ذلك، إذا كنت تشارك في المعاملات العقارية للآخرين بصفتك مقاول بناء، فسيكون عليك واجب الرعاية وواجب الولاء. إذا خرقت هذه الالتزامات، فإنك تخاطر بالمسؤولية عن الأضرار.

التغييرات في المعاملة الضريبية

إذا كنت تعمل كمقاول بناء، فقد تتغير معاملتك الضريبية.

عندما تعمل كمستثمر عقاري، فإنك تعلن عن دخلك كدخل عقاري، ولكن عندما تعمل كمقاول بناء، يجب عليك الإعلان عن دخلك كدخل تجاري. قد يؤدي ذلك إلى تغييرات في طريقة احتساب النفقات ومعدل الضريبة.

كما أنه يزيد من احتمالية أن تكون شركة خاضعة للضريبة لأغراض ضريبة الاستهلاك. إذا تجاوز حجم مبيعاتك السنوية 10 ملايين ين ياباني، فستكون مسؤولاً عن دفع ضريبة الاستهلاك، مما يعقد المعاملة الضريبية.

هذه التغييرات الضريبية ليست بالضرورة عيباً، ولكنها قد تتطلب اكتساب المعرفة وتكلفة استشارة مستشار ضريبي من أجل إجراء المعاملة الضريبية المناسبة.

الحالات التي يلزم فيها الحصول على رخصة مقاول بناء والحالات التي لا يلزم فيها الحصول عليها

عندما يفكر المستثمرون العقاريون في الحصول على ترخيص مقاول بناء، من المهم أن يحددوا بدقة ما إذا كانت أنشطتهم الاستثمارية تندرج تحت فئة مقاول بناء. يقدم هذا القسم شرحاً لذلك، مع ذكر حالات محددة.

الأنشطة المحددة التي تتطلب الحصول على ترخيص

يُعرّف قانون مقاولي البناء الأنشطة التالية على أنها أعمال مقاولات بناء، ويلزم الحصول على ترخيص للقيام بهذه الأنشطة باعتبارها أعمالاً تجارية

البيع والشراء المتكرر والمستمر على مدى فترة زمنية قصيرة

يندرج بيع وشراء العقارات وبيعها على أساس متكرر ومستمر لأغراض تجارية تحت فئة مقاول البناء. وعلى وجه التحديد، قد تندرج الحالات التالية تحت هذه الفئة

إذا قمت بشراء عدة عقارات في غضون عام واحد وقمت بأنشطة مستمرة لبيعها بعد إعادة تصميمها أو تجديدها، فمن المرجح أن يعتبر هذا على الأرجح من أعمال البناء. وينبغي إيلاء اهتمام خاص إذا كان المقصود بيع العقار عند الشراء أو إذا كانت إعادة بيع العقار في فترة زمنية قصيرة هي المصدر الرئيسي للدخل.

إذا كان الكيان القانوني يشتري عقارًا ويبيعه على أساس مستمر، فمن المرجح أن يتم الاعتراف به كمقاول بناء أكثر من الفرد. ومع ذلك، يمكن تصنيف حتى الأفراد كمقاول بناء إذا تبين أنهم متكررون ومستمرون.

السمسرة والوكالة في المعاملات العقارية لأشخاص آخرين

إذا كنت تعمل كوسيط أو وكيل لصفقة عقار أو إيجار عقار لشخص آخر وتتلقى أجراً، فمن الواضح أنك تندرج تحت فئة مقاول بناء.

على سبيل المثال، إذا استخدم مستثمر عقاري معرفته وخبرته لمساعدة معارفه أو عملائه في معاملات عقارية وحصل على رسوم نجاح أو عمولة نجاح، فإن ترخيص مقاول بناء مطلوب. وينطبق الأمر نفسه إذا طُلب منك تعيين مستأجرين لعقار تملكه وتحصل على عمولة.

المشاريع المشتركة الخاصة بالعقارات

إذا كنت ترغب في الاستثمار في العقارات عن طريق جمع الأموال من عدة مستثمرين وتوزيع العائدات، فقد تحتاج إلى ترخيص مقاول بناء بالإضافة إلى ترخيص بموجب قانون المشاريع المشتركة المحددة للعقارات.

أنشطة الاستثمار العقاري الممكنة بدون ترخيص

من ناحية أخرى، لا تندرج الأنشطة التالية تحت فئة أعمال تشييد المباني ويمكن القيام بها بدون ترخيص

إدارة الإيجار من خلال الملكية طويلة الأجل

لا تندرج الأنشطة التي تنطوي على حيازة عقار مملوك ذاتيًا لفترة طويلة من الزمن وكسب دخل من الإيجار تحت أعمال مقاولي البناء. وهذا هو أكثر أشكال الاستثمار العقاري شيوعاً، ويقوم العديد من المستثمرين ببناء ثرواتهم بهذه الطريقة.

إن فعل شراء شقة أو وحدة سكنية وتأجيرها للمستأجرين لكسب دخل من الإيجار هو "تأجير" العقارات ولا يندرج تحت "شراء أو بيع أو مبادلة أو سمسرة أو القيام بدور الوكيل"، والذي ينظمه قانون أعمال مقاولي البناء والمباني.

بيع العقارات المملوكة ذاتياً

لا يندرج فعل بيع الممتلكات المملوكة للشخص كأصل خاص به تحت أعمال مقاول البناء إلا إذا كان متكررًا ومستمرًا.

يعتبر فعل بيع الممتلكات المملوكة مرة واحدة كل بضع سنوات وكسب أرباح رأسمالية ضمن نطاق إدارة الأصول العامة. ومع ذلك، يمكن اعتبار عمليات إعادة البيع المتكررة خلال فترة زمنية قصيرة على أنها متكررة ومستمرة وقد تندرج تحت فئة أعمال بناء المنازل.

إدارة الممتلكات المدارة ذاتيًا

لا تندرج إدارة العقارات المملوكة ذاتيًا تحت فئة أعمال البناء. يعتبر إبرام عقود الإيجار مع المستأجرين وتحصيل الإيجار وصيانة المبنى ضمن الحقوق والالتزامات الطبيعية للمالك.

ومع ذلك، إذا كنت تتولى إدارة عقارات مملوكة للغير كشركة تجارية، فقد يُطلب منك التسجيل كشركة إدارة عقارات للإيجار.

معايير المناطق الرمادية

في الأنشطة الاستثمارية الفعلية، هناك بعض الحالات التي يصعب فيها تحديد ما إذا كان العمل التجاري يندرج تحت فئة مقاول بناء أم لا. تُستخدم العوامل التالية كمعايير للحكم على ذلك

تحديد الاستمرارية المتكررة.

تُعد الاستمرارية المتكررة أحد أهم العوامل في تحديد ما إذا كان مقاول البناء يندرج تحت فئة مقاول بناء. ومع ذلك، لا توجد معايير واضحة فيما يتعلق بعدد المعاملات أو أكثر التي تُعتبر بمثابة استمرارية متكررة.

وبصفة عامة، يجب الانتباه بشكل عام إلى المعاملات المستمرة لأكثر من مرتين أو ثلاث مرات في السنة. ومع ذلك، يتم أيضًا مراعاة حجم المعاملة ومدتها ودوافعها بشكل شامل، لذلك يلزم إصدار حكم دقيق في كل حالة على حدة.

تحديد الغرض التجاري

يعد وجود غرض تجاري عاملاً محدداً مهماً أيضاً. لا تندرج المبيعات لأغراض أخرى غير الربح، كما هو الحال عند التصرف في الممتلكات المكتسبة عن طريق الميراث أو عند تغيير مكان الإقامة بسبب تغير ظروف المعيشة، تحت فئة أعمال تشييد المباني.

من ناحية أخرى، إذا كان الغرض هو تحقيق الربح من إعادة البيع عند الشراء، أو إذا كان الغرض من شراء العقار وبيعه كعمل تجاري، فمن المرجح أن يتم الحكم عليه بأنه بغرض الربح.

الوضع الفعلي كعمل تجاري

ما إذا كان هناك وضع تجاري فعلي أم لا يعد عاملاً محدداً أيضاً. إذا كانت الشركة لديها مكتب مستمر وتتعامل في العقارات، أو تقوم بالإعلان عن عملائها وتجنيدهم، فمن المرجح أن يتم الحكم عليها كعمل تجاري.

ونظراً لأن هذه المعايير يتم النظر فيها بطريقة معقدة، فمن المستحسن استشارة أحد المتخصصين مسبقاً إذا كان هناك احتمال أن تقع في منطقة رمادية. قد تؤدي انتهاكات قانون صناعة البناء إلى فرض عقوبات جنائية، لذلك يجب اتخاذ إجراءات حذرة.

ملخص: فكر بعناية في فعالية التكلفة واتخذ قراراً.

هناك بالتأكيد العديد من المزايا للمستثمرين العقاريين في أن تصبح مقاول بناء. يمكن تلخيص الفوائد الخمس الرئيسية الخمسة الموضحة في هذه المقالة مرة أخرى على النحو التالي

يتيح الوصول إلى شركة رينس الوصول المبكر إلى معلومات عقارية عالية الجودة غير متاحة لعامة الناس، ويمكن توقع أن يؤدي ذلك إلى توسيع فرص الاستثمار. يتيح الحصول على مصدر دخل جديد في شكل دخل عمولة السمسرة تنويع الدخل وتحسين الكفاءة المالية. يحسن الفهم المتعمق لوثائق المعلومات الهامة من دقة القرارات الاستثمارية ويعزز تجنب المخاطر. تتيح المعرفة القانونية الفهم السليم للعقود والتفاوض على الشروط والأحكام المواتية. ويمكن أن يؤدي تحسين الثقة وتوسيع نطاق التواصل داخل الصناعة إلى نتائج استثمارية أفضل على المدى الطويل.

ومع ذلك، من أجل التمتع بهذه الفوائد، يلزم استثمار مبدئي يبلغ حوالي مليون ين ياباني أو أكثر، إلى جانب تكاليف الصيانة المستمرة والالتزامات القانونية. بالإضافة إلى ذلك، فإن اللوائح التي يفرضها قانون أعمال البناء والمباني قد تفرض أيضاً بعض القيود على حرية العمل.

معايير القرار وفقاً لأسلوب الاستثمار

يعتمد قرار الحصول على ترخيص مقاول بناء إلى حد كبير على أسلوب الاستثمار وحجم الأعمال التجارية للمستثمر الفردي.

بالنسبة للمستثمرين الذين يسعون إلى توسيع أعمالهم بقوة، يمكن أن يكون ترخيص مقاول البناء أداة قوية. من المرجح أن تفوق فوائد الحصول على ترخيص التكاليف، خاصةً إذا كانت قيمة المعاملات العقارية السنوية تصل إلى عدة مئات من ملايين الين أو إذا كنت ترغب في تأمين مصادر دخل متعددة.

من ناحية أخرى، قد تكون فعالية الترخيص من حيث التكلفة محدودة بالنسبة للمستثمرين ذويالأنشطة الاستثمارية صغيرة النطاق أوأولئك الذين تتمثل استراتيجيتهم الأساسية في الاحتفاظ بالعقارات على المدى الطويل. في مثل هذه الحالات، قد يوفر إنشاء شراكة مع مقاول بناء حسن السمعة نفس المزايا التي يوفرها الحصول على ترخيص.

الإجراء التالي المقترح

يُنصح المستثمرون الذين يفكرون في الحصول على رخصة مقاول بناء بالنظر في الخطوات التالية.

أولاً، حدد حجم نشاطك الاستثماري الحالي وخطط عملك المستقبلية. من خلال تحديد حجم المعاملات السنوية وتواتر المعاملات واتجاه توسع الأعمال بشكل ملموس، يمكن تحديد الحاجة إلى ترخيص بشكل أكثر موضوعية.

بعد ذلك، قم بإجراء تحليل مفصل للتكاليف والفوائد. من المهم حساب التكاليف الأولية وتكاليف الصيانة بدقة ومقارنتها بالزيادة المتوقعة في الإيرادات.

يُنصح بعد ذلك باستشارة خبير. ومن الحكمة طلب المشورة من المتخصصين مثل الكتبة الإداريين والمحاسبين الضريبيين بشأن المسائل التي تتطلب حكماً متخصصاً، مثل تفسير قانون صناعة البناء والمعاملة الضريبية.

الأسئلة الشائعة (FAQs)

س1: س1: كم من الوقت يستغرق الحصول على ترخيص مقاول بناء؟

ج: بالنسبة لترخيص محافظ المحافظة، يستغرق الأمر من 30 إلى 40 يومًا تقريبًا من تقديم الطلب إلى إصدار الترخيص. للحصول على ترخيص من وزير الأراضي والبنية التحتية والنقل، يستغرق الأمر حوالي 3-4 أشهر. ومع ذلك، إذا لم يكن لديك مؤهل مقاول بناء، فستحتاج أولاً إلى اجتياز امتحان مقاول البناء، والذي سيستغرق وقتاً أطول بالنظر إلى جدول الامتحانات السنوية. بما في ذلك إجراءات الانضمام إلى جمعية الضمان، يجب أن تتوقع حوالي شهرين للحصول على رخصة محافظ وحوالي أربعة إلى خمسة أشهر للحصول على رخصة وزير قبل أن تتمكن من بدء العمل فعلياً.

س2: هل يمكن للفرد الحصول على ترخيص مقاول بناء؟

ج: نعم، يمكن للأفراد الحصول على ترخيص مقاول بناء. ومع ذلك، يحتاج الأفراد إلى استيفاء نفس متطلبات الكيانات القانونية. وعلى وجه التحديد، يجب عليهم الحصول على مؤهل مقاول بناء، وإنشاء مكتب مناسب، وإيداع سند تجاري أو الانضمام إلى جمعية ضمان. بالإضافة إلى ذلك، إذا كنت تدير شركة إنشاءات بناء كتاجر وحيد، فيجب عليك تقديم إقرار ضريبي كدخل تجاري.

س3: هل هناك أي مزايا ضريبية للحصول على رخصة مقاول بناء؟

ج: قد يؤدي الحصول على رخصة مقاول بناء إلى تغيير في المعاملة الضريبية. قد يؤدي التغيير من دخل عقاري إلى دخل تجاري إلى زيادة نطاق تسجيل النفقات. وبالإضافة إلى ذلك، قد يحق لك الحصول على معاملة ضريبية مميزة، مثل تطبيق الخصومات الضريبية الزرقاء الخاصة واستهلاك الأصول التجارية. ومع ذلك، تزداد أيضاً إمكانية أن تصبح نشاطاً تجارياً خاضعاً للضريبة لأغراض ضريبة الاستهلاك، لذا يلزم إجراء مراجعة شاملة. نوصي باستشارة مستشار ضريبي للحصول على مزيد من المعلومات.

س4: ما هي تكلفة استخدام Raines؟

ج: يتم تضمين رسوم استخدام Raines في رسوم عضوية جمعية الضمان التي أنت عضو فيها، ولا تحتاج إلى دفع رسوم منفصلة. يمكنك استخدام Raines مجانًا من خلال الانضمام إلى جمعية ضمان مثل الاتحاد الوطني لجمعيات معاملات البناء والمباني (ZENYAKUREN) أو جمعية عموم اليابان العقارية (ZENJI). ومع ذلك، هناك رسوم مستمرة تتراوح بين عدة عشرات الآلاف إلى عدة مئات الآلاف من الين كرسوم عضوية سنوية لجمعيات الضمان.

س5: س5: هل هناك خطر من الاستمرار في الاستثمار في العقارات بدون ترخيص مقاول بناء؟

ج: إذا قمت بالقيام بأنشطة تندرج تحت أعمال مقاول البناء بدون ترخيص، فستكون مخالفاً لقانون أعمال مقاول البناء وقد تتعرض للسجن لمدة تصل إلى ثلاث سنوات أو غرامة تصل إلى ثلاثة ملايين ين. كما قد يُطلب منك أيضاً إعادة أي مكافأة حصلت عليها من خلال أعمال غير مرخصة. من ناحية أخرى، لا توجد مشاكل قانونية دون ترخيص إذا كان النشاط الاستثماري لا يندرج تحت أعمال مقاولات البناء، مثل إدارة الإيجار من خلال الحيازات طويلة الأجل أو بيع العقارات المملوكة ذاتيًا غير المتكررة والمستمرة. المفتاح هو أن تحدد بدقة ما إذا كانت أنشطتك الاستثمارية تندرج تحت فئة مقاول البناء.