Vantagens de Investidores Imobiliários ao Obter Licença de Corretor

Nos últimos anos, no mundo dos investimentos imobiliários, tem aumentado o número de investidores que obtêm a licença de corretor imobiliário. Muitos investidores estão a considerar tornar-se corretores imobiliários, atraídos por várias vantagens, tais como «poder utilizar o REINS», «facilidade em obter informações sobre imóveis» e «obter receitas com comissões de corretagem».

No entanto, a obtenção da licença de corretor imobiliário implica custos e tempo consideráveis, bem como obrigações contínuas. Será que tornar-se corretor imobiliário traz realmente muitas vantagens para os investidores imobiliários?

Neste artigo, com base na nossa longa experiência no setor imobiliário como INA&Associates Co., Ltd., explicaremos em detalhes as vantagens e desvantagens específicas de se tornar um corretor imobiliário para investidores imobiliários, bem como a relação custo-benefício. Esperamos poder fornecer informações úteis para os investidores que estão a pensar em obter uma licença para corretagem imobiliária.

Entendendo a diferença entre corretores imobiliários e investidores imobiliários

Antes de discutir as vantagens de obter uma licença para corretagem imobiliária, é necessário primeiro esclarecer a diferença fundamental entre corretores imobiliários e investidores imobiliários.

Definição e atividades do investidor imobiliário

Um investidor imobiliário é uma pessoa física ou jurídica que obtém receita principalmente através da compra, posse, venda e locação de imóveis. As características de suas atividades são as seguintes.

A principal atividade do investidor imobiliário é adquirir imóveis lucrativos utilizando fundos próprios ou empréstimos e obter receita com aluguéis e lucros com a venda. Na maioria dos casos, a estratégia básica é a gestão de aluguéis de longo prazo, com o objetivo de construir um fluxo de caixa estável.Além disso, outra importante fonte de receita é a venda de imóveis no momento oportuno, observando as tendências do mercado, para obter ganhos de capital.

As atividades dos investidores são basicamente realizadas como gestão de seus próprios ativos, não envolvendo transações imobiliárias de terceiros. Por isso, na maioria dos casos, não é necessária uma licença para exercer a atividade de corretor imobiliário.

Definição e âmbito de atividades dos corretores imobiliários

Por outro lado, um agente imobiliário é um empresário que realiza de forma repetida e contínua a compra, venda, troca, mediação e representação de imóveis, de acordo com a Lei de Transações Imobiliárias (Lei do Setor Imobiliário). Para ser reconhecido como agente imobiliário, é necessário obter uma licença do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo ou do governador da prefeitura.

O âmbito de atuação dos agentes imobiliários é muito amplo. Na mediação de compra e venda de imóveis, eles atuam como intermediários entre o vendedor e o comprador, auxiliando na celebração do contrato e recebendo uma comissão legal.Da mesma forma, na mediação de arrendamento, desempenham o papel de intermediários entre o senhorio e o inquilino. Além disso, também adquirem imóveis para revenda e atuam como agentes imobiliários por conta de terceiros.

Para desempenhar adequadamente essas funções, os agentes imobiliários estão sujeitos a requisitos legais rigorosos, tais como a obrigação de ter um agente imobiliário e a obrigação de explicar os pontos importantes.

Relação entre as duas partes e áreas de sobreposição

À primeira vista, os investidores imobiliários e os corretores imobiliários parecem atuar em áreas diferentes, mas, na verdade, existem áreas de sobreposição.

Especialmente quando se adota uma estratégia de investimento que consiste em revender imóveis em curtos períodos de tempo, essa atividade pode ser considerada corretagem imobiliária. Legalmente, a compra e venda repetida de imóveis com fins lucrativos é considerada corretagem imobiliária, portanto, é necessário obter uma licença de corretagem imobiliária para adotar esse estilo de investimento.

Além disso, quando um investidor utiliza os seus conhecimentos e experiência para apoiar transações imobiliárias de terceiros e recebe uma contrapartida, isso também se enquadra no ramo imobiliário. Ao realizar tais atividades, existe o risco de violar a lei do ramo imobiliário se não se possuir a licença adequada.

Desta forma, a linha divisória entre investidores imobiliários e corretores imobiliários não é sempre clara, e, dependendo das atividades do investidor, pode ser necessário obter uma licença para o ramo imobiliário.

Cinco principais vantagens de um investidor imobiliário se tornar um agente imobiliário

Os benefícios de um investidor imobiliário obter uma licença para exercer a atividade de agente imobiliário são muitos. Aqui, explicaremos em detalhes cinco benefícios particularmente importantes.

Vantagem 1: vantagem informativa através do acesso ao REINS

Uma das maiores vantagens de obter uma licença para exercer a atividade de agente imobiliário é o direito de acesso ao REINS (Real Estate Information Network System).

O REINS é um sistema online que permite que agentes imobiliários de todo o país partilhem informações sobre imóveis.Este sistema acumula informações sobre imóveis que não são publicadas em portais imobiliários gerais, bem como dados detalhados sobre transações anteriores. Ao utilizar este sistema, acessível apenas a corretores imobiliários, os investidores obtêm as seguintes vantagens em termos de informação.

Em primeiro lugar, é possível aceder antecipadamente a informações sobre imóveis não divulgados. Os imóveis de investimento de qualidade são frequentemente negociados entre corretores imobiliários antes de chegarem ao mercado, e não é raro que, quando os investidores gerais obtêm estas informações, os imóveis já tenham sido vendidos.Com acesso ao REINS, é possível descobrir rapidamente esses imóveis de qualidade e reduzir significativamente o risco de perder oportunidades de investimento.

Em seguida, é possível obter uma visão precisa do mercado. O REINS mantém registros detalhados de transações anteriores, permitindo uma análise precisa dos preços de fechamento de imóveis semelhantes e das tendências do mercado. Essas informações são extremamente importantes para a tomada de decisões de investimento e estão diretamente relacionadas à definição de preços de compra adequados e à melhoria da precisão das previsões de receita futura.

Além disso, também é possível acompanhar as tendências da concorrência. Através de uma análise detalhada do mercado, como que tipo de imóveis estão a ser vendidos e em quanto tempo, e quais são as tendências de preços, é possível desenvolver atividades de investimento mais estratégicas.

Vantagem 2: Diversificação das fontes de receita através das comissões de corretagem

Ao obter a licença para exercer a atividade imobiliária, além da receita proveniente do aluguer e da venda, é possível obter uma nova fonte de receita: as comissões de corretagem.

As comissões pela intermediação na compra e venda de imóveis são limitadas pela Lei do Comércio Imobiliário. Quando o preço de compra ou venda excede 4 milhões de ienes, o limite máximo é de «preço de compra ou venda × 3% + 60.000 ienes + imposto sobre o consumo». Por exemplo, na intermediação da compra e venda de um imóvel no valor de 30 milhões de ienes, é possível receber uma comissão de intermediação de, no máximo, 1,056 milhões de ienes (incluindo impostos).

O atrativo dessa receita de comissões de corretagem é que é possível obter rendimentos garantidos em um período relativamente curto. Na gestão de aluguéis, é necessário obter rendimentos de aluguéis por um longo período, mas na corretagem, é possível obter receitas de comissões assim que o contrato é celebrado. Além disso, como não é necessário investir capital próprio na aquisição de imóveis, é possível esperar uma melhoria na eficiência financeira.

Além disso, é possível oferecer serviços de alto valor agregado, aproveitando a experiência e o conhecimento como investidor.Não se limitando a simples apresentações de imóveis, é possível diferenciar-se da concorrência e obter comissões mais elevadas oferecendo aconselhamento especializado, como análises de rentabilidade de investimentos e previsões de mercado.

Vantagem 3: Melhoria da capacidade de tomada de decisões de investimento graças a um conhecimento profundo do documento de explicação de pontos importantes

Ao atuar como agente imobiliário, poderá compreender em profundidade o conteúdo do documento de explicação de pontos importantes. Isto contribui significativamente para melhorar a sua capacidade de tomada de decisões como investidor.

O documento de explicação de pontos importantes é um documento que resume os pontos importantes que o comprador deve saber em uma transação imobiliária. Ele contém informações detalhadas que estão diretamente relacionadas à decisão de investimento, como direitos sobre o imóvel, restrições legais, condições da infraestrutura e ambiente circundante.

Muitos investidores assinam o contrato sem compreender totalmente o conteúdo do documento de explicação de pontos importantes. No entanto, ao explicar os pontos importantes como corretor imobiliário, é possível compreender profundamente o significado de cada item e o impacto no investimento.

Por exemplo, as restrições da lei de planeamento urbano e da lei de normas de construção têm um grande impacto na possibilidade de reconstrução ou ampliação no futuro. Além disso, o estado da infraestrutura está diretamente relacionado com os custos de manutenção e conservação, e a previsão de mudanças no ambiente circundante é um fator importante para a definição do aluguer e a avaliação do risco de vagas.

Ao adquirir esses conhecimentos especializados, é possível detectar riscos precocemente e avaliar a rentabilidade com precisão, o que permite tomar decisões de investimento de maior qualidade.

Vantagem 4: Capacidade de evitar riscos através da aquisição de conhecimentos jurídicos

Para obter a licença de corretor imobiliário, é necessário adquirir conhecimentos sobre a legislação relacionada com o setor imobiliário, incluindo a Lei do Setor Imobiliário. Estes conhecimentos jurídicos permitem melhorar significativamente a capacidade de evitar riscos nas atividades de investimento.

O investimento imobiliário envolve vários riscos jurídicos.Não são raros os casos em que a falta de conhecimento resulta em perdas inesperadas, tais como responsabilidade por não conformidade contratual, responsabilidade por defeitos, restrições da lei de arrendamento de terrenos e imóveis, e tratamento fiscal.

Ao adquirir o conhecimento jurídico necessário como agente imobiliário, é possível compreender com precisão o conteúdo dos contratos e detectar antecipadamente cláusulas desfavoráveis e riscos potenciais. Além disso, torna-se possível negociar condições contratuais adequadas, aumentando as possibilidades de adquirir imóveis em condições mais favoráveis.

Além disso, como é possível obter informações sobre alterações na legislação e mudanças no sistema de forma contínua, é possível responder rapidamente às mudanças no ambiente jurídico. Desta forma, é possível minimizar o impacto de novas regulamentações e, em alguns casos, aproveitar as mudanças no sistema como oportunidades de investimento.

Vantagem 5: Aumento da credibilidade no setor e expansão da rede de contatos

A obtenção da licença de corretor imobiliário aumenta consideravelmente a credibilidade no setor imobiliário. Esta é uma vantagem importante que leva à criação de novas oportunidades de negócios e à obtenção de informações úteis.

Ao ser reconhecido como um agente imobiliário, é possível construir relações comerciais de igual para igual com outras imobiliárias, instituições financeiras, construtoras, etc. Ao ser tratado não apenas como um cliente, mas como um colega do mesmo setor, é possível trocar informações e colaborar em um nível mais profundo.

Além disso, também é possível participar de associações do setor, como a Associação de Agentes Imobiliários e a Associação de Imobiliárias. Essas associações realizam regularmente seminários e encontros para troca de informações, oferecendo inúmeras oportunidades para aprender sobre as últimas tendências do mercado, alterações na legislação e casos de sucesso.

Além disso, é possível esperar um aumento da confiança das instituições financeiras. O facto de operar como agente imobiliário é uma prova de que possui conhecimentos especializados e experiência no setor imobiliário, o que pode ser vantajoso na análise de pedidos de empréstimo. Este aumento da confiança é uma grande vantagem, especialmente quando se considera um empréstimo para fins comerciais.

A expansão da rede de contactos dentro do setor aumenta a obtenção antecipada de informações sobre imóveis de qualidade e oportunidades de negócios em condições favoráveis. O fornecimento de informações com base em relações de confiança muitas vezes traz oportunidades de investimento valiosas que não podem ser obtidas em atividades comerciais gerais, contribuindo significativamente para o aumento dos resultados de investimentos a longo prazo.

Requisitos e custos para obter a licença de corretor imobiliário

Agora que você entende as vantagens de obter a licença de corretor imobiliário, vamos examinar em detalhes os requisitos e custos necessários para obtê-la.

Obtenção da qualificação de agente imobiliário

Para obter a licença para exercer a atividade imobiliária, é necessário primeiro obter a qualificação de agente imobiliário. A Lei da Atividade Imobiliária exige que cada escritório comercial tenha pelo menos um agente imobiliário para cada cinco funcionários.

O exame para agente imobiliário é realizado uma vez por ano, normalmente no terceiro domingo de outubro. Não há restrições para se candidatar ao exame, e qualquer pessoa pode se inscrever, independentemente da sua formação académica, idade ou experiência profissional.O exame é realizado em formato de folha de respostas e a taxa de aprovação é de cerca de 15% ao ano.

Após ser aprovado no exame, é necessário ter pelo menos dois anos de experiência profissional ou concluir um curso prático registrado. Se não tiver experiência profissional, é possível cumprir os requisitos participando de um curso prático registrado (com duração de aproximadamente um mês) ministrado por uma instituição designada. Em seguida, é necessário solicitar a emissão da licença de agente imobiliário e, após recebê-la, poderá começar a trabalhar como agente imobiliário.

Requisitos para a instalação do escritório

Para exercer a atividade de corretor imobiliário, é necessário instalar um escritório adequado. O escritório deve cumprir os seguintes requisitos.

O escritório deve ser uma instalação onde seja possível realizar as atividades de forma contínua. É possível utilizar parte da sua casa como escritório, mas é necessário garantir um espaço independente que não prejudique as atividades. Além disso, é obrigatório afixar no escritório a placa de corretor imobiliário, a tabela de honorários e os livros contábeis.

Além disso, é necessário designar um corretor imobiliário em tempo integral para o escritório.

Afiliação a uma associação de garantia

Para garantir a segurança das transações, os corretores imobiliários são obrigados adepositar uma caução ouafiliar-se a uma associação de garantia.

No caso de depósito de caução, é necessário depositar 10 milhões de ienes para o escritório principal e 500 mil ienes para cada escritório secundário no Departamento de Justiça.Por outro lado, ao aderir a uma associação de garantia, é necessário pagar uma contribuição para a garantia de pagamento de 600 mil ienes para o escritório principal e 300 mil ienes para cada escritório adicional.

Muitos corretores imobiliários optam por aderir a uma associação de garantia para reduzir os encargos financeiros. Existem duas associações de garantia: a Federação Nacional de Associações de Corretores Imobiliários (Zenchiren) e a Associação Imobiliária Japonesa (Zenritsu), que oferecem serviços e benefícios diferentes.

Detalhes dos custos de aquisição

A tabela abaixo resume os custos necessários para obter a licença de corretor imobiliário.

Item Licença do governador Licença do ministro Observações

Taxa de solicitação da licença 33.000 ienes 90.000 ienes Custos legais

Taxa de adesão à associação de garantia Aproximadamente 250.000 ienes Aproximadamente 250.000 ienes No caso da Zenchiren

Contribuição para o fundo de garantia de reembolso 600.000 ienes 600.000 ienes Apenas no caso do escritório principal

Taxa de registo de agente imobiliário 37.000 ienes 37.000 ienes Taxa de registo

Taxa de emissão do certificado de agente imobiliário 4.500 ienes 4.500 ienes Taxa de emissão do certificado

Custos do curso prático de registo Cerca de 20.000 ienes Cerca de 20.000 ienes No caso de não ter experiência prática

Custos de instalação do escritório 100.000 ienes a 100.000 ienes Renda, custos de equipamento, etc.

Total Cerca de 1.044.500 ienes a Cerca de 1.101.500 ienes Estimativa para o primeiro ano

Os custos indicados nesta tabela são estimativas para o primeiro ano, e os custos reais podem variar de acordo com a região, a associação de garantia escolhida, as condições do escritório, etc. Além disso, é necessário considerar os custos contínuos, como anuidades e taxas de renovação, mesmo após a obtenção da licença.

Período até a obtenção da licença

É necessário um período de tempo considerável para obter a licença para exercer a atividade de corretor imobiliário. No caso da licença emitida pelo governador da província, o período entre a apresentação do pedido e a emissão da licença é de aproximadamente 30 a 40 dias.No caso da licença do Ministro dos Transportes, é necessário um período de cerca de 3 a 4 meses.

Além disso, incluindo os procedimentos de adesão à associação de garantia, é necessário prever um período de cerca de 60 dias para a licença do governador e de cerca de 4 a 5 meses para a licença do ministro até que se possa realmente iniciar a atividade.

Se não se possuir a qualificação de agente imobiliário, é necessário começar por fazer o exame, o que implica um período ainda mais longo. Tendo em conta que o exame é realizado uma vez por ano, é importante preparar-se com antecedência.

Compreender também as desvantagens e os pontos a ter em conta

Embora a obtenção da licença para o negócio imobiliário tenha muitas vantagens, também existem desvantagens e pontos a serem observados. Para tomar uma decisão adequada, é necessário compreender bem esses pontos.

Reforço das regulamentações da Lei do Negócio Imobiliário

Ao tornar-se um agente imobiliário, estará sujeito às rigorosas regulamentações da Lei do Negócio Imobiliário. Isso impõe certas restrições à liberdade de atuação.

Em primeiro lugar, há restrições à publicidade. Os agentes imobiliários estão proibidos de usar expressões exageradas ou que possam induzir em erro na publicidade de imóveis.Além disso, a publicidade em si pode ser restringida no caso de imóveis que ainda não obtiveram licença de construção ou aprovação de projeto. Essas regulamentações exigem cautela nas atividades de marketing.

Em seguida, há a obrigação de elaborar contratos por escrito. Os corretores imobiliários são obrigados a elaborar contratos de compra e venda ou de locação em formato legal e entregá-los ao comprador ou locatário. Além disso, é obrigatório elaborar e explicar um documento com informações importantes, o que requer conhecimento especializado e tempo considerável.

Além disso, é necessário lidar com o sistema de rescisão. Quando o corretor imobiliário é o vendedor, o comprador tem o direito de rescindir o contrato sob certas condições. Devido a essas disposições de proteção ao consumidor, mesmo após a assinatura do contrato, ainda há riscos.

Custos de manutenção contínuos

Para manter a licença de corretor imobiliário, há custos contínuos.

A anuidade da associação de garantia varia de acordo com a associação e a região, mas geralmente é de alguns milhares a dezenas de milhares de ienes por ano. Além disso, a licença de corretor imobiliário precisa ser renovada a cada cinco anos, e é necessário pagar novamente a taxa de renovação.

Também há custos contínuos de manutenção do escritório. Além dos custos básicos de operação, como aluguel, luz, água e comunicações, é necessário considerar os custos de manutenção e conservação dos equipamentos e materiais necessários para a atividade de corretor imobiliário.

Esses custos de manutenção podem pressionar os lucros dos investidores se os rendimentos da corretagem imobiliária não forem suficientes.

Obrigação de frequentar cursos obrigatórios

Os corretores imobiliários são obrigados a frequentar cursos obrigatórios a cada cinco anos. Esses cursos são necessários para renovar a validade da licença de corretor imobiliário e, caso não sejam frequentados, o corretor não poderá exercer a sua atividade.

Os cursos obrigatórios são normalmente ministrados em um dia e têm um custo de cerca de 10.000 ienes. Também é necessário considerar os custos de transporte até o local do curso e o tempo necessário para participar.

Além disso, é necessário continuar a estudar para se manter atualizado com as alterações na lei de corretagem imobiliária e nos regulamentos relacionados. Esses custos de aprendizagem devem ser considerados como um encargo financeiro e de tempo.

Restrições ao âmbito de atividades

Ao atuar como corretor imobiliário, podem surgir certas restrições ao âmbito de atividades.

Por exemplo, quando um agente imobiliário atua como vendedor de um imóvel, ele assume a responsabilidade por defeitos e pela conformidade do contrato. Essas responsabilidades podem ser mais pesadas do que as de um simples investidor.

Além disso, ao se envolver em transações imobiliárias de terceiros, o agente imobiliário assume o dever de diligência e lealdade. A violação dessas obrigações pode resultar em responsabilidade por danos.

Alterações no tratamento fiscal

Ao exercer a atividade de corretor imobiliário, o tratamento fiscal pode sofrer alterações.

Ao atuar como investidor imobiliário, os rendimentos são declarados como rendimentos imobiliários, mas ao atuar como corretor imobiliário, devem ser declarados como rendimentos comerciais. Isso pode alterar a forma de contabilização das despesas e as taxas de imposto.

Além disso, aumenta a probabilidade de se tornar um contribuinte sujeito ao imposto sobre o consumo. Se o volume de negócios anual exceder 10 milhões de ienes, surge a obrigação de pagar o imposto sobre o consumo, o que torna o tratamento fiscal mais complexo.

Essas mudanças fiscais não são necessariamente desvantajosas, mas podem exigir o conhecimento necessário para o processamento fiscal adequado e custos com consultoria contábil.

Casos em que é necessária uma licença de corretor imobiliário

Ao considerar a obtenção de uma licença de corretor imobiliário, é importante que o investidor imobiliário determine com precisão se suas atividades de investimento se enquadram na corretagem imobiliária. Aqui, explicaremos com exemplos específicos.

Atividades específicas que exigem licença

A Lei do Setor Imobiliário define as seguintes atividades como setor imobiliário, sendo necessária uma licença para realizá-las profissionalmente.

Compra e venda repetidas e contínuas em curto prazo

A compra e venda repetida e contínua de imóveis com fins lucrativos se enquadra no setor imobiliário. Especificamente, os seguintes casos podem se enquadrar nessa categoria.

Se comprar vários imóveis num período de um ano e realizar continuamente atividades de reforma ou renovação para depois vendê-los, é provável que isso seja considerado como atividade imobiliária. É necessário ter cuidado especialmente nos casos em que a venda é prevista no momento da compra ou quando a revenda em curto prazo é a principal fonte de receita.

Quando uma pessoa jurídica adquire imóveis e os vende continuamente, tende a ser mais facilmente reconhecida como atividade imobiliária do que uma pessoa física. No entanto, mesmo no caso de pessoas físicas, se for reconhecida a repetição e continuidade, é possível que se enquadre na atividade imobiliária.

Intermediação e representação em transações imobiliárias de terceiros

A intermediação e representação na compra, venda ou locação de imóveis de terceiros, mediante o recebimento de remuneração, se enquadra claramente no ramo imobiliário.

Por exemplo, um investidor imobiliário que utiliza seus conhecimentos e experiência para apoiar a compra e venda de imóveis de conhecidos ou clientes e recebe comissões ou taxas de sucesso precisa de uma licença para exercer atividades imobiliárias. O mesmo se aplica ao caso em que uma pessoa é solicitada por terceiros para encontrar inquilinos para um imóvel de sua propriedade e recebe uma remuneração por isso.

Negócio imobiliário específico

Se você reunir fundos de vários investidores para investir em imóveis e distribuir os lucros, além da licença para o negócio imobiliário, pode ser necessária uma licença para o negócio imobiliário específico.

Atividades de investimento imobiliário que podem ser realizadas sem licença

Por outro lado, as atividades a seguir não se enquadram no negócio imobiliário e podem ser realizadas sem licença.

Arrendamento de imóveis de longo prazo

A atividade de manter imóveis próprios por um longo período e obter rendimentos com o arrendamento não se enquadra no ramo imobiliário. Esta é a forma mais comum de investimento imobiliário, e muitos investidores utilizam este método para constituir o seu património.

A compra de apartamentos ou condomínios e o arrendamento aos inquilinos para obter rendimentos com o arrendamento é considerado «arrendamento» de imóveis e não se enquadra nas atividades regulamentadas pela Lei do Ramo Imobiliário, tais como «compra e venda, troca, mediação e representação».

Venda de imóveis próprios

A venda de imóveis detidos como ativos próprios não se enquadra na atividade imobiliária, desde que não seja repetida de forma contínua.

A venda de imóveis próprios com uma frequência de cerca de uma vez por ano, com o objetivo de obter ganhos de capital, é considerada uma atividade de gestão de ativos comum. No entanto, se a revenda for repetida em curtos períodos de tempo, poderá ser considerada uma atividade repetida de forma contínua e, como tal, enquadrar-se na atividade imobiliária.

Gestão imobiliária por conta própria

A gestão de imóveis próprios não se enquadra na atividade imobiliária. A celebração de contratos de arrendamento com inquilinos, a cobrança de rendas e a manutenção e conservação dos imóveis são consideradas como direitos e obrigações naturais do proprietário.

No entanto, se a gestão de imóveis pertencentes a terceiros for realizada a título profissional, poderá ser necessário registar-se como gestor de imóveis para arrendamento.

Critérios para determinar a zona cinzenta

Na prática, existem casos em que é difícil determinar se uma atividade se enquadra no ramo imobiliário. Os seguintes elementos servem de critério para essa determinação.

Avaliação da repetição e continuidade

A repetição e continuidade são um dos elementos mais importantes para determinar se uma atividade se enquadra no ramo imobiliário. No entanto, não existe um critério claro para determinar quantas transações são necessárias para que se considere que existe repetição e continuidade.

Em geral, é necessário ter cuidado quando se realizam duas ou mais transações por ano de forma contínua. No entanto, como a dimensão, o período e a motivação da transação também são considerados de forma abrangente, é necessário avaliar cuidadosamente cada caso individual.

Avaliação da finalidade lucrativa

A existência ou não de uma finalidade lucrativa também é um fator importante para a avaliação. A venda de imóveis adquiridos por herança ou a mudança de residência devido a mudanças nas condições de vida, por exemplo, não se enquadram no setor imobiliário, uma vez que não têm finalidade lucrativa.

Por outro lado, se o objetivo for obter lucro com a revenda no momento da compra ou se a compra e venda de imóveis for realizada como um negócio, é mais provável que seja considerado com fins lucrativos.

Realidade como negócio

A existência de uma realidade como negócio também é um fator a ser considerado. Se você mantém um escritório de forma contínua e realiza compra e venda de imóveis, ou se faz publicidade para atrair clientes, é possível que seja considerado como uma atividade comercial.

Esses critérios de avaliação são considerados de forma complexa, portanto, se houver alguma dúvida, é recomendável consultar um especialista com antecedência.A violação da Lei de Negócios Imobiliários pode ser punida criminalmente, por isso é necessário agir com cautela.

Resumo: analise cuidadosamente a relação custo-benefício antes de tomar uma decisão

Há, sem dúvida, muitas vantagens em um investidor imobiliário se tornar um agente imobiliário. As cinco principais vantagens explicadas neste artigo podem ser resumidas da seguinte forma.

Acesso ao REINS permite obter rapidamente informações sobre imóveis de alta qualidade que não são divulgadas ao público em geral, o que aumenta as oportunidades de investimento.A obtenção de uma nova fonte de receita, a comissão de corretagem, permite diversificar as receitas e melhorar a eficiência financeira. A compreensão profunda do documento de explicação de pontos importantes melhora a precisão das decisões de investimento e reforça a capacidade de evitar riscos. A aquisição de conhecimentos jurídicos permite compreender adequadamente o conteúdo dos contratos e negociar condições favoráveis. E, graças ao aumento da credibilidade no setor e à expansão da rede de contactos, é possível esperar melhores resultados de investimento a longo prazo.

No entanto, para usufruir destas vantagens, é necessário um investimento inicial de cerca de 1 milhão de ienes, além de custos de manutenção contínuos e obrigações legais. Além disso, devido às regulamentações da Lei do Comércio Imobiliário, pode haver certas restrições à liberdade de operação.

Critérios de decisão de acordo com o estilo de investimento

A decisão de obter uma licença para o comércio imobiliário varia muito de acordo com o estilo de investimento e a escala de negócios de cada investidor.

Para investidores que visam uma expansão agressiva dos negócios, a licença para o negócio imobiliário pode ser uma ferramenta poderosa. Especialmente quando o valor anual das transações imobiliárias atinge centenas de milhões de ienes ou quando se deseja garantir várias fontes de receita, é provável que os benefícios da obtenção da licença superem os custos.

Por outro lado, para investidores que realizam atividades de investimento em pequena escala ou investidores cuja estratégia básica é a posse a longo prazo, a relação custo-benefício da obtenção da licença pode ser limitada. Nesses casos, é possível obter os mesmos benefícios da obtenção da licença estabelecendo uma parceria com uma imobiliária confiável.

Próximas ações

Recomendamos que os investidores que estão a considerar obter uma licença para o negócio imobiliário sigam os passos abaixo.

Primeiro, definam claramente a escala das suas atividades de investimento atuais e os seus planos de negócios futuros. Quantificar especificamente o valor anual das transações, a frequência das transações e a direção da expansão dos negócios permitirá avaliar de forma mais objetiva a necessidade de obter a licença.

Em seguida, realizem uma análise detalhada da relação custo-benefício. É importante calcular com precisão os custos iniciais e os custos de manutenção e compará-los com o aumento esperado dos lucros.

Por fim, recomendamos que consulte um especialista. É aconselhável procurar o aconselhamento de um especialista, como um administrador público ou um contabilista, para questões que exijam um julgamento especializado, como a interpretação da Lei do Setor Imobiliário e o tratamento fiscal.

Perguntas frequentes (FAQ)

P1: Quanto tempo leva para obter uma licença para o setor imobiliário?

R: No caso da licença emitida pelo governador da província, o processo leva cerca de 30 a 40 dias, desde a apresentação do pedido até a emissão da licença.No caso da licença do Ministro dos Transportes, é necessário cerca de 3 a 4 meses. No entanto, se não tiver a qualificação de agente imobiliário, primeiro é necessário passar no exame de agente imobiliário, o que, considerando o calendário anual do exame, pode demorar ainda mais tempo. Incluindo os procedimentos de adesão à associação de garantia, é necessário prever cerca de 2 meses para a licença do governador e cerca de 4 a 5 meses para a licença do ministro até ao início efetivo das atividades.

P2: Um indivíduo pode obter uma licença para exercer a atividade imobiliária?

R: Sim, é possível obter uma licença para o negócio imobiliário como pessoa física. No entanto, mesmo como pessoa física, é necessário cumprir os mesmos requisitos que as pessoas jurídicas. Especificamente, é necessário obter a qualificação de agente imobiliário, estabelecer um escritório adequado, depositar uma caução ou aderir a uma associação de garantia. Além disso, se você operar o negócio imobiliário como empresário individual, será necessário declarar o imposto de renda como rendimento comercial.

P3: Há vantagens fiscais em obter uma licença para o negócio imobiliário?

R: A obtenção da licença para exercer a atividade imobiliária pode alterar o tratamento fiscal. A mudança de rendimentos imobiliários para rendimentos comerciais pode ampliar o âmbito de contabilização das despesas. Além disso, é possível obter tratamento fiscal favorável, como a aplicação da dedução especial para declaração de imposto de renda azul e a depreciação de ativos comerciais. No entanto, como é mais provável que se torne um contribuinte sujeito ao imposto sobre o consumo, é necessário fazer uma análise abrangente. Recomendamos consultar um contabilista para obter mais detalhes.

P4: Quanto custa a utilização do REINS?

R: A taxa de utilização do REINS está incluída na quota da associação de garantia à qual se inscreve, não sendo necessário pagar nenhuma taxa adicional. Pode utilizar o REINS gratuitamente ao inscrever-se numa associação de garantia, como a Federação Nacional de Associações de Agentes Imobiliários (Zenchiren) ou a Associação Imobiliária Japonesa (Zenritsu). No entanto, terá de pagar uma quota anual à associação de garantia, que varia entre algumas dezenas de milhares e algumas centenas de milhares de ienes.

P5: Existem riscos em continuar a investir em imóveis sem obter uma licença para exercer a atividade de corretor imobiliário?

R: Se você realizar atividades que se enquadram na atividade de corretor imobiliário sem licença, estará a infringir a Lei de Corretagem Imobiliária e poderá ser punido com pena de prisão de até três anos ou multa de até 3 milhões de ienes.Além disso, poderá ser solicitada a devolução dos rendimentos obtidos com a atividade não licenciada. Por outro lado, se a atividade de investimento não se enquadrar no ramo imobiliário, como a gestão de imóveis alugados por um longo período ou a venda de imóveis próprios sem caráter repetitivo ou contínuo, não haverá problemas legais mesmo sem licença. O importante é determinar com precisão se a sua atividade de investimento se enquadra no ramo imobiliário.