Fünf Vorteile einer Bauunternehmerlizenz für Immobilieninvestoren

In den letzten Jahren haben immer mehr Investoren in der Welt der Immobilieninvestitionen ihre eigene Bauunternehmerlizenz erworben. Viele Anleger erwägen, selbst als Bauunternehmer tätig zu werden, nachdem sie von den verschiedenen Vorteilen gehört haben, wie z. B. der Möglichkeit, Raines zu nutzen, der einfachen Beschaffung von Immobilieninformationen und den Einnahmen aus Maklerprovisionen.

Die Erlangung einer Bauunternehmerlizenz ist jedoch mit angemessenen Kosten, Zeitaufwand und laufenden Verpflichtungen verbunden. Ist es für Immobilieninvestoren wirklich von Vorteil, Bauunternehmer zu werden?

In diesem Artikel werden wir aufgrund unserer langjährigen Erfahrung in der Immobilienbranche als INA & Associates Ltd. die spezifischen Vor- und Nachteile einer Bauträgertätigkeit für Immobilieninvestoren sowie die Wirtschaftlichkeit detailliert erläutern. Wir hoffen, Investoren, die sich mit dem Gedanken tragen, eine Bauherrenlizenz zu erwerben, eine Entscheidungshilfe zu geben.

Der Unterschied zwischen einem Bauunternehmer und einem Immobilieninvestor

Bevor auf die Vorteile einer Bauunternehmerlizenz eingegangen wird, müssen zunächst die grundlegenden Unterschiede zwischen einem Bauunternehmer und einemImmobilieninvestor geklärt werden.

Definition und Tätigkeiten eines Immobilieninvestors

Ein Immobilieninvestor ist eine natürliche oder juristische Person, die ihr Einkommen hauptsächlich durch den Kauf, das Halten, den Verkauf oder die Vermietung von Immobilien erzielt. Ihre Tätigkeiten lassen sich wie folgt charakterisieren.

Die Haupttätigkeit eines Immobilieninvestors besteht darin , mit Eigenmitteln oder Darlehen ertragsbringende Immobilien zu erwerben und aus dem Verkauf der Immobilien Mieteinnahmen und Gewinne zu erzielen. In den meisten Fällen besteht die grundlegende Strategie darin, Mietobjekte zu verwalten, indem sie langfristig gehalten werden, um einen stabilen Cashflow aufzubauen. Eine weitere wichtige Einnahmequelle ist der Verkauf von Immobilien zum richtigen Zeitpunkt unter Beobachtung der Marktentwicklung und Erzielung von Kapitalgewinnen.

Da die Tätigkeit des Investors im Wesentlichen eine eigene Vermögensverwaltung ist, ist er nicht an den Immobilientransaktionen anderer Personen beteiligt. Daher ist in vielen Fällen keine Bauträgerlizenz erforderlich.

Definition des Bauträgers und Umfang der Tätigkeit

Ein Bauträger hingegen ist ein Gewerbetreibender, der wiederholt und fortlaufend mit Immobilien im Sinne des Gesetzes über den Verkehr mit Grundstücken und Gebäuden (Bauland- und Gebäudeverkehrsgesetz) handelt, diese tauscht, vermittelt und vertritt. Um als Bauunternehmer anerkannt zu werden, ist eine Lizenz des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr oder des Präfekturgouverneurs erforderlich.

Der Tätigkeitsbereich eines Bauunternehmers ist sehr breit gefächert. Bei der Vermittlung von Immobiliengeschäften stehen sie zwischen Verkäufer und Käufer, unterstützen den Vertragsabschluss und erhalten die gesetzliche Vermittlungsgebühr. Bei der Vermittlung von Mietobjekten fungieren sie als Brücke zwischen Vermieter und Mieter. Sie nehmen auch Verkäufertätigkeiten wahr, indem sie selbst Immobilien erwerben und veräußern, und vertreten Immobiliengeschäfte im Auftrag anderer.

Um diese Aufgaben ordnungsgemäß ausführen zu können, unterliegen Bauunternehmer strengen gesetzlichen Anforderungen, wie z. B. der Verpflichtung zurInstallation von Bauunternehmern undzur Erläuterung wichtiger Sachverhalte.

Beziehung zwischen den beiden und Überschneidungsbereiche

Auf den ersten Blick scheinen Immobilieninvestoren und Bauunternehmen in unterschiedlichen Bereichen tätig zu sein, doch in Wirklichkeit gibt es Überschneidungen.

Insbesondere wenn der Investor einen Investitionsansatz verfolgt, der darin besteht, Immobilien über einen kurzen Zeitraum hinweg wiederholt weiterzuverkaufen, kann diese Tätigkeit unter die Kategorie des Bauunternehmers fallen. Nach dem Gesetz wird der wiederholte und kontinuierliche Kauf und Verkauf von Immobilien zur Erzielung von Gewinnen als Bauträgertätigkeit angesehen, so dass eine Bauunternehmerlizenz erforderlich ist, wenn diese Art der Investition gewählt wird.

Wenn ein Investor sein Wissen und seine Erfahrung einsetzt, um andere bei Immobilientransaktionen zu unterstützen, und dafür eine Vergütung erhält, wird dies ebenfalls als Bauträgertätigkeit eingestuft. Es besteht die Gefahr eines Verstoßes gegen das Bauland- und Baugewerbegesetz, wenn bei der Ausübung solcher Tätigkeiten nicht die entsprechende Genehmigung eingeholt wird.

Daher ist die Grenze zwischen einem Immobilieninvestor und einem Bauunternehmer nicht immer klar, und in einigen Fällen kann es je nach den Tätigkeiten des Investors erforderlich sein, eine Bauunternehmerlizenz zu erhalten.

5 Hauptvorteile, wenn Immobilieninvestoren Bauunternehmer werden

Es gibt eine ganze Reihe von Vorteilen, die ein Immobilieninvestor durch die Erlangung einer Bauunternehmerlizenz erlangen kann. Im Folgenden stellen wir fünf besonders wichtige Vorteile vor.

Vorteil 1: Informationsvorsprung durch Zugang zu REINS

Einer der größten Vorteile des Bauträgerausweises ist der Zugang zu REINS (Real EstateInformationNetworkSystem).

REINS ist ein Online-System, über das Bauunternehmer landesweit Immobilieninformationen austauschen können. Das System speichert Immobilieninformationen und detaillierte Transaktionsdaten, die auf allgemeinen Immobilienportalseiten nicht verfügbar sind. Durch die Nutzung dieses Systems, auf das nur Bauunternehmen Zugriff haben, erhalten Investoren die folgenden Informationsvorteile.

Erstens erhalten sie frühzeitig Zugang zu Informationen über nicht börsennotierte Immobilien. Qualitativ hochwertige Anlageobjekte werden oft zwischen Bauunternehmern gehandelt, bevor sie auf den Markt kommen, und wenn der durchschnittliche Anleger Zugang zu diesen Informationen hat, sind sie oft schon verkauft. Wenn Sie Zugang zu Raines haben, können Sie solche Qualitätsimmobilien schnell erkennen und das Risiko, Investitionsmöglichkeiten zu verpassen, erheblich verringern.

Zweitens ermöglicht es ein genaues Verständnis der Marktpreise. Raines enthält detaillierte Aufzeichnungen über vergangene Transaktionen, die eine genaue Analyse der Vertragspreise und Markttrends für ähnliche Immobilien ermöglichen. Diese Informationen sind für Investitionsentscheidungen äußerst wichtig und führen direkt zur Festlegung angemessener Kaufpreise und zur Verbesserung der Genauigkeit künftiger Ertragsprognosen.

Darüber hinaus können Sie damit auch die Entwicklung der Wettbewerber verfolgen. Durch eine detaillierte Analyse der Markttrends, z. B. welche Objekte wie lange unter Vertrag sind und wie die Preisentwicklung aussieht, können Sie strategischere Investitionsaktivitäten entwickeln.

Vorteil 2: Diversifizierung der Einnahmequellen durch Maklerprovisionseinnahmen

Mit dem Erwerb einer Bauträgerlizenz können Sie sich neben den herkömmlichen Mieteinnahmen und dem Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien eine neue Einnahmequelle in Form von Maklerprovisionen erschließen.

Das Gesetz über den Handel mit Baugrundstücken und Gebäuden legt eine Höchstgrenze für die Provisionen beim Verkauf von Immobilien und die Vermittlungsgebühren fest. Wenn der Verkaufspreis 4 Millionen Yen übersteigt, liegt die Obergrenze bei "Verkaufspreis x 3% + 60.000 Yen + Verbrauchssteuer". Wenn Sie beispielsweise den Verkauf einer Immobilie im Wert von 30 Millionen JPY vermitteln, können Sie eine maximale Vermittlungsprovision von 1.056.000 JPY (einschließlich Steuern) erhalten.

Der Reiz dieser Vermittlungsprovisionen liegt darin, dass Sie in relativ kurzer Zeit ein zuverlässiges Einkommen erzielen können. Bei der Mietverwaltung müssen Sie die Mieteinnahmen über einen langen Zeitraum hinweg erwirtschaften, bei der Maklertätigkeit hingegen erhalten Sie die Provisionen, sobald ein Vertrag abgeschlossen ist. Da Sie außerdem keine eigenen Mittel in den Erwerb von Immobilien investieren müssen, können Sie mit einer besseren Kapitaleffizienz rechnen.

Indem Sie Ihre Erfahrung und Ihr Wissen als Investor nutzen, können Sie außerdem Dienstleistungen mit hohem Mehrwert anbieten. Indem Sie über die bloße Vermittlung von Immobilien hinausgehen und fachkundige Beratung anbieten, z. B. in Form von Analysen der Investitionsrentabilität und Zukunftsprognosen für den Markt, können Sie sich von Ihren Mitbewerbern abheben und höhere Provisionseinnahmen erzielen.

Vorteil 3: Bessere Investitionsentscheidungen durch tiefgreifendes Verständnis wichtiger Informationsunterlagen

Wenn Sie als Bauunternehmer tätig sind, können Sie ein tieferes Verständnis für den Inhalt des Erläuterungsdokuments für wichtige Angelegenheiten erlangen. Dies trägt wesentlich zur Verbesserung Ihrer Entscheidungsfindung als Investor bei.

Das Erläuternde Dokument zu wichtigen Aspekten ist ein Dokument, das die wichtigen Dinge zusammenfasst, die ein Käufer bei einer Immobilientransaktion wissen sollte. Es enthält detaillierte Informationen, die in direktem Zusammenhang mit Investitionsentscheidungen stehen, z. B. Rechte an der Immobilie, rechtliche Beschränkungen, Infrastrukturbedingungen und Umgebung.

Viele Investoren schließen den Vertrag ab, ohne den Inhalt vollständig zu verstehen, wenn sie eine Erläuterung der wichtigen Punkte erhalten. Wenn Sie jedoch als Bauunternehmer in der Lage sind, wichtige Punkte zu erklären, können Sie ein tieferes Verständnis für die Bedeutung der einzelnen Punkte und ihre Auswirkungen auf Ihre Investition gewinnen.

So haben beispielsweise Beschränkungen nach dem Städtebaugesetz und dem Baugesetz erhebliche Auswirkungen auf die Möglichkeit künftiger Umbauten oder Erweiterungen und Renovierungen. Darüber hinaus steht der Entwicklungsstand der Infrastruktur in direktem Zusammenhang mit den Instandhaltungskosten, und die prognostizierten Veränderungen in der Umgebung sind wichtige Faktoren für die Festlegung der Mieten und die Bewertung des Leerstandsrisikos.

Durch die Aneignung dieses Fachwissens wird eine frühzeitige Erkennung von Risiken und einegenaue Einschätzung der Rentabilität möglich, so dass Investitionsentscheidungen von höherer Qualität getroffen werden können.

Vorteil 4: Gesteigerte Risikobereitschaft durch Rechtskenntnisse

Um eine Bauunternehmerlizenz zu erhalten, ist es notwendig, Kenntnisse über das Bauland- und Baugesetz und andere immobilienbezogene Gesetze und Vorschriften zu erwerben. Dieses juristische Wissen verbessert die Risikoaversion bei Investitionstätigkeiten erheblich.

Bei Immobilieninvestitionen gibt es verschiedene rechtliche Risiken. In vielen Fällen entstehen unerwartete Verluste aufgrund unzureichender Kenntnisse der Vertragserfüllungshaftung, der Mängelhaftung, der Beschränkungen nach dem Grundstücks- und Wohnungsmietrecht und des Steuerrechts.

Wenn Sie sich als Bauunternehmer das nötige Rechtswissen aneignen, sind Sie in der Lage, den Inhalt von Verträgen genau zu verstehen und nachteilige Klauseln und mögliche Risiken im Voraus zu erkennen. Sie sind auch in der Lage, angemessene Vertragsbedingungen auszuhandeln und erhöhen damit Ihre Chancen, eine Immobilie zu günstigeren Konditionen zu erwerben.

Darüber hinaus sind sie laufend über rechtliche und institutionelle Änderungen informiert, so dass sie schnell auf Veränderungen im rechtlichen Umfeld reagieren können. Dadurch werden die Auswirkungen neuer Vorschriften minimiert, und in einigen Fällen können Sie institutionelle Änderungen als Investitionschance nutzen.

Vorteil 5: Erhöhte Glaubwürdigkeit und Vernetzung innerhalb der Branche

Der Erwerb einer Bauunternehmerlizenz erhöht Ihre Glaubwürdigkeit innerhalb der Immobilienbranche erheblich. Dies ist ein wichtiger Vorteil, der zu neuen Geschäftsmöglichkeiten und Zugang zu nützlichen Informationen führen kann.

Als anerkannter Bauunternehmer können Sie gleichberechtigte Geschäftsbeziehungen zu anderen Immobilienunternehmen, Finanzinstituten und Bauunternehmen aufbauen. Wenn Sie nicht nur als Kunde, sondern als gleichwertiger Partner behandelt werden, können Sie den Informationsaustausch und die Zusammenarbeit intensivieren.

Außerdem können Sie in Branchenverbänden wie dem Verband der Bauunternehmer und dem Immobilienverband mitarbeiten. Diese Organisationen veranstalten regelmäßig Schulungsveranstaltungen und Treffen zum Informationsaustausch, bei denen Sie sich über die neuesten Markttrends, rechtliche Änderungen und bewährte Verfahren informieren können.

Außerdem können sie damit rechnen, ihre Glaubwürdigkeit bei den Finanzinstituten zu verbessern. Die Tätigkeit als Bauunternehmer beweist, dass Sie über Fachwissen und Erfahrung im Immobilienbereich verfügen, was Ihnen bei der Kreditvergabe einen Vorteil verschaffen kann. Dieses höhere Maß an Vertrauen ist ein großer Vorteil, insbesondere wenn es um Geschäftskredite geht.

Der Ausbau von Netzwerken innerhalb der Branche erhöht auch die Chancen auf einenfrühzeitigen Zugang zu hochwertigen Immobilieninformationen undgünstigen Konditionen. Die Bereitstellung von Informationen auf der Grundlage eines Vertrauensverhältnisses bringt oft wertvolle Investitionsmöglichkeiten mit sich, die durch allgemeine Verkaufsaktivitäten nicht erreicht werden können, und trägt erheblich zur Verbesserung der langfristigen Investitionsergebnisse bei.

Anforderungen und Kosten für die Erlangung einer Bauunternehmerlizenz

Nachdem Sie nun die Vorteile einer Bauunternehmerlizenz kennen, wollen wir uns nun die Voraussetzungen und Kosten für die Erteilung einer Lizenz genauer ansehen.

Erlangung einer Bauunternehmerlizenz

Um eine Zulassung als Bauunternehmer zu erhalten, müssen Sie zunächst eine Qualifikation als Bauunternehmer erwerben. Nach dem Bauunternehmergesetz muss jede Niederlassung für je fünf Beschäftigte mindestens einen Bauunternehmer beschäftigen.

Die Bauunternehmerprüfung findet einmal im Jahr statt, in der Regel am dritten Sonntag im Oktober. Es gibt keine Zulassungsbeschränkungen, und jeder kann die Prüfung ablegen, unabhängig von Ausbildung, Alter oder Berufserfahrung. Die Prüfung wird im Notenformat durchgeführt, und die Erfolgsquote liegt in der Regel bei 15 %.

Nach bestandener Prüfung müssen die Kandidaten mindestens zwei Jahre Berufserfahrung nachweisen oder eine registrierte praktische Ausbildung absolvieren. Wenn Sie keine Berufserfahrung haben, können Sie die Anforderungen erfüllen, indem Sie an einem registrierten Praktikum (etwa einen Monat) teilnehmen, das von einer benannten Organisation durchgeführt wird. Danach können Sie einen Bauunternehmerschein beantragen und erhalten, um als Bauunternehmer tätig zu werden.

Voraussetzungen für die Einrichtung eines Büros

Um ein Bauunternehmen betreiben zu können, muss ein geeignetes Büro eingerichtet werden. Folgende Anforderungen werden an ein Büro gestellt

Das Büro muss eine Einrichtung sein, die eine kontinuierliche Tätigkeit ermöglicht. Es ist möglich, einen Teil eines Hauses als Büro zu nutzen, aber es muss sich um einen unabhängigen Raum handeln, der den Betrieb nicht beeinträchtigt. Darüber hinaus muss das Büro eine Bauunternehmerbescheinigung ausstellen, eine Vergütungsordnung aushängen und Bücher führen.

Außerdem muss das Büro einen Vollzeit-Bauunternehmer beschäftigen.

Mitgliedschaft in Bürgschaftsverbänden

Bauunternehmer sind verpflichtet,eine Geschäftskautionzu hinterlegen oder einem Bürgschaftsverband beizutreten, um die Sicherheit der Geschäfte zu gewährleisten.

Bei der Hinterlegung einer Geschäftskaution müssen für das Hauptbüro 10 Mio. JPY und für jedes weitere Büro 5 Mio. JPY beim Büro für Rechtsangelegenheiten hinterlegt werden. Beim Beitritt zu einem Bürgschaftsverband ist dagegen eine Kaution von 600 000 JPY für den Hauptgeschäftssitz und 300 000 JPY pro Geschäftssitz für andere Geschäftsstellen zu hinterlegen.

Viele Bauunternehmer entscheiden sich für den Beitritt zu einem Bürgschaftsverband, um ihre finanzielle Belastung zu verringern. Zu den Bürgschaftsverbänden gehören die National Federation of Building Lots and Building Traders Associations (ZENYAKUREN) und die All Japan Real Estate Association (ZENNI), die jeweils unterschiedliche Leistungen und Vorteile bieten.

Einzelheiten zu den Erwerbskosten

Die nachstehende Tabelle gibt einen Überblick über die Kosten, die für die Erlangung einer Bauunternehmerlizenz erforderlich sind.

Bei den in dieser Tabelle angegebenen Kosten handelt es sich um eine Schätzung für das erste Jahr; die tatsächlichen Kosten hängen von der Region, dem gewählten Garantieverband und den Bedingungen des Büros ab. Es ist auch zu berücksichtigen, dass nach der Erteilung der Zulassung laufende Kosten wie Jahresgebühren und Verlängerungsgebühren anfallen werden.

Erforderliche Zeit für die Erteilung einer Lizenz

Für die Erteilung einer Bauunternehmerlizenz ist eine angemessene Zeitspanne erforderlich. Bei einer Lizenz des Präfekturgouverneurs dauert es etwa 30-40 Tage vom Antrag bis zur Erteilung der Lizenz. Für eine Lizenz des Ministers für Land, Infrastruktur und Verkehr dauert es etwa 3-4 Monate.

Wenn man das Verfahren für den Beitritt zu einem Bürgschaftsverband mit einbezieht, dauert es bei einer Gouverneurslizenz etwa 60 Tage und bei einer Ministerlizenz etwa 4-5 Monate, bis Sie Ihre Tätigkeit tatsächlich aufnehmen können.

Wenn Sie keine Zulassung als Bauunternehmer haben, müssen Sie zunächst eine Prüfung ablegen, was noch länger dauert. Da die Prüfung einmal im Jahr stattfindet, ist eine systematische Vorbereitung wichtig.

Verstehen Sie die Nachteile und Vorsichtsmaßnahmen

Der Erwerb einer Bauunternehmerlizenz hat zwar viele Vorteile, aber auch Nachteile und Vorbehalte. Um die richtige Entscheidung zu treffen, sollte man auch diese Punkte genau kennen.

Stärkere Regulierung durch das Bauland- und Baugewerbegesetz

Wenn Sie Bauunternehmer werden, unterliegen Sie einer strengen Regulierung durch das Bauland- und Baugewerbegesetz. Dies bringt gewisse Einschränkungen der unternehmerischen Freiheit mit sich.

Zum einen gibt es Werbevorschriften. Bauunternehmern ist es untersagt, in der Immobilienwerbung übertriebene oder irreführende Ausdrücke zu verwenden. Außerdem kann die Werbung für Grundstücke, für die noch keine Erschließungs- oder Baugenehmigung vorliegt, eingeschränkt werden. Diese Vorschriften müssen bei der Vermarktung sorgfältig beachtet werden.

Zweitens gibt es eine Verpflichtung zur Erstellung von Vertragsunterlagen. Bauunternehmer sind verpflichtet, die gesetzlich vorgeschriebenen Vertragsunterlagen für Käufer und Mieter in Kauf- und Mietverträgen zu erstellen und auszuhändigen. Außerdem müssen sie wichtige Angelegenheiten vorbereiten und erläutern, und diese Aufgaben erfordern Fachwissen und einen angemessenen Zeitaufwand.

Darüber hinaus ist es notwendig, das Cooling-off-System einzuhalten. Wenn ein Bauunternehmer der Verkäufer ist, hat der Käufer das Recht, den Vertrag unter bestimmten Bedingungen zu widerrufen. Aufgrund dieser Verbraucherschutzbestimmungen können auch nach Vertragsabschluss noch Risiken bestehen.

Laufende Instandhaltungskosten.

Die Aufrechterhaltung der Zulassung eines Bauunternehmers ist mit laufenden Kosten verbunden.

Die jährlichen Mitgliedsbeiträge für Bürgschaftsverbände variieren je nach Verband und Region, liegen aber im Allgemeinen zwischen einigen zehntausend Yen und mehr als 100.000 Yen pro Jahr. Darüber hinaus muss die Bauunternehmerlizenz alle fünf Jahre erneuert werden, und bei der Erneuerung sind erneut Gebühren zu entrichten.

Hinzu kommen die laufenden Kosten für die Instandhaltung des Büros. Neben den grundlegenden Betriebskosten wie Miete, Nebenkosten und Kommunikationskosten müssen Sie auch die Kosten für die Wartung der Ausrüstung und des Materials berücksichtigen, die Sie als Bauunternehmer benötigen.

Diese Instandhaltungskosten können ein Faktor sein, der Ihre Erträge als Investor unter Druck setzen kann, wenn Sie als Bauunternehmer nicht genügend Einnahmen erzielen.

Verpflichtung zur Teilnahme an gesetzlichen Schulungen

Bauunternehmer sind verpflichtet, alle fünf Jahre einen gesetzlich vorgeschriebenen Kurs zu besuchen. Diese Schulung ist für die Verlängerung der Gültigkeitsdauer des Bauunternehmerzeugnisses erforderlich, und die Nichtteilnahme führt dazu, dass Sie nicht mehr als Bauunternehmer tätig sein dürfen.

Die gesetzlich vorgeschriebene Schulung dauert in der Regel einen Tag und kostet etwa 10.000 JPY. Hinzu kommen die Kosten für die Anreise zum Kursort und die für die Teilnahme an dem Kurs erforderliche Zeit.

Darüber hinaus ist eine ständige Weiterbildung erforderlich, um mit den Änderungen des Baugesetzes und der entsprechenden Vorschriften Schritt zu halten. Diese Lernkosten sind ein Faktor, der als zeitliche und finanzielle Belastung zu betrachten ist.

Beschränkung des Arbeitsumfangs

Wenn man als Bauunternehmer tätig ist, kann es bestimmte Einschränkungen des Arbeitsumfangs geben.

Wenn ein Bauunternehmer beispielsweise selbst als Verkäufer eine Immobilie verkauft, haftet er für Mängel und Vertragswidrigkeiten. Diese Haftung kann schwerwiegender sein, als wenn er als einfacher Investor auftritt.

Wenn Sie als Bauunternehmer an den Immobiliengeschäften anderer beteiligt sind, haben Sie darüber hinaus eine Sorgfalts- und Treuepflicht. Wenn Sie diese Pflichten verletzen, machen Sie sich schadensersatzpflichtig.

Änderungen in der steuerlichen Behandlung

Wenn Sie als Bauunternehmer tätig sind, kann sich Ihre steuerliche Behandlung ändern.

Wenn Sie als Immobilieninvestor tätig sind, erklären Sie Ihre Einkünfte als Immobilieneinkünfte, wenn Sie jedoch als Bauunternehmer tätig sind, müssen Sie Ihre Einkünfte als gewerbliche Einkünfte erklären. Dies kann dazu führen, dass sich die Art und Weise, wie die Ausgaben verbucht werden, und der Steuersatz ändern.

Außerdem erhöht sich dadurch die Wahrscheinlichkeit, dass Sie für Zwecke der Verbrauchssteuer ein steuerpflichtiges Unternehmen sind. Wenn Ihr Jahresumsatz 10 Millionen JPY übersteigt, sind Sie verbrauchssteuerpflichtig, was die steuerliche Behandlung erschwert.

Diese steuerlichen Änderungen sind nicht unbedingt von Nachteil, können aber den Erwerb von Kenntnissen und die Kosten für die Konsultation eines Steuerberaters erfordern, um eine angemessene steuerliche Behandlung vorzunehmen.

Fälle, in denen eine Bauunternehmerlizenz erforderlich ist und Fälle, in denen sie nicht erforderlich ist

Wenn Immobilieninvestoren den Erwerb einer Bauunternehmerlizenz in Erwägung ziehen, ist es wichtig, genau zu bestimmen, ob ihre Investitionstätigkeiten unter die Kategorie des Bauunternehmers fallen. In diesem Abschnitt wird dies anhand von konkreten Fällen erläutert.

Spezifische Tätigkeiten, für die eine Lizenz erforderlich ist

Das Bauunternehmergesetz definiert die folgenden Tätigkeiten als Baugewerbe, und für die Ausübung dieser Tätigkeiten als Gewerbe ist eine Lizenz erforderlich.

Wiederholter und kontinuierlicher Kauf und Verkauf über einen kurzen Zeitraum

Der wiederholte und kontinuierliche Kauf und Verkauf von Immobilien zu gewerblichen Zwecken fällt unter die Kategorie des Bauunternehmers. Im Einzelnen können folgende Fälle unter diese Kategorie fallen

Wenn Sie innerhalb eines Jahres mehrere Immobilien erwerben und nach dem Umbau oder der Renovierung fortlaufend Tätigkeiten ausführen, um sie zu verkaufen, ist dies eher als Bauunternehmen zu betrachten. Besondere Aufmerksamkeit ist geboten, wenn die Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufs verkauft werden soll oder wenn der Weiterverkauf der Immobilie in kurzer Zeit die Haupteinnahmequelle darstellt.

Wenn eine juristische Person kontinuierlich Immobilien erwirbt und verkauft, ist es wahrscheinlicher, dass sie als Bauunternehmer anerkannt wird als eine natürliche Person. Aber auch natürliche Personen können als Bauunternehmer eingestuft werden, wenn sie wiederholt und kontinuierlich tätig sind.

Vermittlung von Immobiliengeschäften anderer Personen

Wenn Sie als Vermittler oder Makler für die Immobilientransaktion oder -vermietung einer anderen Person tätig sind und dafür eine Vergütung erhalten, fallen Sie eindeutig in die Kategorie der Bauunternehmer.

Wenn beispielsweise ein Immobilieninvestor sein Wissen und seine Erfahrung einsetzt, um Bekannten oder Kunden bei Immobiliengeschäften zu helfen, und dafür ein Erfolgshonorar oder eine Provision erhält, ist eine Bauunternehmerlizenz erforderlich. Das Gleiche gilt, wenn Sie von anderen gebeten werden, Mieter für Ihre Immobilie zu vermitteln und dafür ein Honorar erhalten.

Immobilienbezogene Gemeinschaftsunternehmen

Wenn Sie in Immobilien investieren wollen , indem Sie Gelder von mehreren Anlegern sammeln und die Erlöse verteilen, benötigen Sie unter Umständen eine Bauunternehmerlizenz zusätzlich zu einer Lizenz nach dem Gesetz über Immobilienspezialisierte Gemeinschaftsunternehmen.

Mögliche Immobilieninvestitionsaktivitäten ohne Lizenz

Die folgenden Tätigkeiten fallen hingegen nicht unter die Kategorie des Baugewerbes und können ohne Genehmigung ausgeübt werden

Mietverwaltung durch langfristiges Eigentum

Tätigkeiten, die darin bestehen, eine Immobilie über einen längeren Zeitraum in eigenem Besitz zu halten und Mieteinnahmen zu erzielen, fallen nicht unter die Tätigkeit von Bauunternehmern. Dies ist die häufigste Form der Immobilienanlage, und viele Anleger bauen auf diese Weise ihr Vermögen auf.

Der Kauf einer Wohnung oder einer Eigentumswohnung und deren Vermietung an Mieter zur Erzielung von Mieteinnahmen ist eine "Vermietung" von Immobilien und fällt nicht unter "Kauf, Verkauf, Tausch, Vermittlung oder Maklertätigkeit", die im Baugrundstücks- und Baugewerbegesetz geregelt ist.

Verkauf von selbst genutztem Eigentum

Der Verkauf von Immobilien, die sich im eigenen Besitz befinden, fällt nicht unter die Tätigkeit eines Bauunternehmers, es sei denn, es handelt sich um eine wiederholte und kontinuierliche Tätigkeit.

Die einmalige Veräußerung von Eigentum alle paar Jahre und die Erzielung von Veräußerungsgewinnen wird als allgemeine Vermögensverwaltung angesehen. Der wiederholte Wiederverkauf von Immobilien innerhalb eines kurzen Zeitraums wird jedoch als repetitiv anerkannt und kann unter die Kategorie der 宅建-Geschäfte fallen.

Selbstverwaltete Immobilienverwaltung

Die Verwaltung von Immobilien in Eigenregie fällt nicht unter die Kategorie der Bautätigkeit. Der Abschluss von Mietverträgen mit Mietern, die Erhebung von Mieten und die Instandhaltung des Gebäudes gehören zu den natürlichen Rechten und Pflichten eines Eigentümers.

Wenn Sie jedoch die Verwaltung von Immobilien, die anderen gehören, gewerblich betreiben, müssen Sie sich unter Umständen als Mietverwalter registrieren lassen.

Kriterien für Grauzonen

Bei den tatsächlichen Investitionstätigkeiten gibt es einige Fälle, in denen es schwierig ist, festzustellen, ob ein Unternehmen unter die Kategorie der Bauunternehmen fällt oder nicht. Folgende Faktoren werden als Beurteilungskriterien herangezogen

Bestimmung der wiederholten Kontinuität.

Die wiederholte Kontinuität ist einer der wichtigsten Faktoren bei der Feststellung, ob ein Bauunternehmen unter die Kategorie der Bauunternehmen fällt. Es gibt jedoch keine eindeutigen Kriterien dafür, wie viele oder wie viele Transaktionen als wiederholte Kontinuität gelten.

Im Allgemeinen sollte auf Transaktionen geachtet werden, die mehr als zwei- oder dreimal pro Jahr kontinuierlich durchgeführt werden. Allerdings werden auch der Umfang, die Dauer und das Motiv des Geschäfts umfassend berücksichtigt, so dass in jedem Einzelfall eine sorgfältige Beurteilung erforderlich ist.

Bestimmung des kommerziellen Zwecks

Das Vorhandensein eines kommerziellen Zwecks ist ebenfalls ein wichtiger entscheidender Faktor. Verkäufe zu anderen Zwecken als der Gewinnerzielung, z. B. bei der Veräußerung von durch Erbschaft erworbenen Immobilien oder bei einem Wohnsitzwechsel aufgrund geänderter Lebensumstände, fallen nicht unter die Kategorie der Hochbauunternehmen.

Dagegen ist es wahrscheinlicher, dass ein Verkauf zu Gewinnzwecken erfolgt, wenn der Zweck die Erzielung eines Gewinns aus dem Weiterverkauf zum Zeitpunkt des Kaufs ist, oder wenn die Immobilie als Unternehmen gekauft und verkauft wird.

Tatsächlicher Status als Unternehmen

Ein weiterer entscheidender Faktor ist die Frage, ob ein tatsächlicher Geschäftsbetrieb vorliegt oder nicht. Wenn das Unternehmen ein ständiges Büro hat und mit Immobilien handelt oder Werbung macht und Kunden anwirbt, wird es wahrscheinlich als Unternehmen eingestuft.

Da diese Kriterien komplex sind, ist es ratsam, im Vorfeld einen Fachmann zu konsultieren, wenn die Möglichkeit besteht, dass Sie in eine Grauzone fallen. Verstöße gegen das Baugewerbegesetz können strafrechtliche Folgen haben, daher ist Vorsicht geboten.

Fazit: Prüfen Sie sorgfältig die Wirtschaftlichkeit und treffen Sie eine Entscheidung.

Es gibt sicherlich viele Vorteile für Immobilieninvestoren, Bauunternehmer zu werden. Die fünf Hauptvorteile, die in diesem Artikel beschrieben wurden, lassen sich noch einmal wie folgt zusammenfassen

Der Zugang zu Raines ermöglicht einen frühzeitigen Zugang zu qualitativ hochwertigen Immobilieninformationen, die der breiten Öffentlichkeit nicht zur Verfügung stehen, und lässt eine Erweiterung der Investitionsmöglichkeiten erwarten. Der Erwerb einer neuen Einkommensquelle in Form von Maklerprovisionen ermöglicht eine Diversifizierung des Einkommens und eine verbesserte finanzielle Effizienz. Ein gründliches Verständnis wichtiger Informationsunterlagen verbessert die Genauigkeit von Anlageentscheidungen und stärkt die Risikoaversion. Juristisches Wissen ermöglicht das richtige Verständnis von Verträgen und das Aushandeln von günstigen Konditionen. Und ein verbessertes Vertrauen und eine erweiterte Vernetzung innerhalb der Branche können zu besseren langfristigen Investitionsergebnissen führen.

Um in den Genuss dieser Vorteile zu kommen, ist jedoch eine Anfangsinvestition von etwa 1 Million JPY oder mehr erforderlich, hinzu kommen laufende Unterhaltskosten und rechtliche Verpflichtungen. Außerdem können die Vorschriften des Bauland- und Baugesetzes die unternehmerische Freiheit einschränken.

Entscheidungskriterien je nach Investitionsstil

Die Entscheidung, eine Bauunternehmerlizenz zu erwerben, hängt weitgehend vom Investitionsstil und der Unternehmensgröße des einzelnen Investors ab.

Für Investoren, die ihr Geschäft aggressiv ausbauen wollen, kann eine Bauunternehmerlizenz ein wirksames Instrument sein. Die Vorteile einer Lizenz überwiegen wahrscheinlich die Kosten, insbesondere wenn der jährliche Wert der Immobilientransaktionen mehrere hundert Millionen Yen erreicht oder wenn Sie sich mehrere Einnahmequellen sichern wollen.

Andererseits kann die Kosteneffizienz einer Lizenz für Investoren mitkleinen Investitionsaktivitäten odersolche, deren grundlegende Strategie darin besteht, Immobilien langfristig zu halten, begrenzt sein. In solchen Fällen kann eine Partnerschaft mit einem renommierten Bauunternehmen die gleichen Vorteile bieten wie eine Lizenz.

Empfohlene nächste Schritte

Investoren, die den Erwerb einer Bauunternehmerlizenz in Erwägung ziehen, wird empfohlen, die folgenden Schritte zu beachten.

Ermitteln Sie zunächst den Umfang Ihrer derzeitigen Investitionstätigkeit und Ihre künftigen Geschäftspläne. Durch eine konkrete Quantifizierung des jährlichen Transaktionsvolumens, der Transaktionshäufigkeit und der Richtung der Geschäftsausweitung lässt sich der Bedarf an einer Lizenz objektiver bestimmen.

Führen Sie anschließend eine detaillierte Kosten-Nutzen-Analyse durch. Es ist wichtig, die Anschaffungs- und Unterhaltskosten genau zu berechnen und sie mit den erwarteten Mehreinnahmen zu vergleichen.

Anschließend ist es ratsam, einen Experten zu Rate zu ziehen. Es ist ratsam, sich in Fragen, die ein besonderes Urteilsvermögen erfordern, wie z. B. die Auslegung des Baugesetzes und die steuerliche Behandlung, von Spezialisten wie Verwaltungsfachleuten und Steuerberatern beraten zu lassen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Q1: Wie lange dauert es, eine Zulassung als Bauunternehmer zu erhalten?

A: Für eine Lizenz des Präfekturgouverneurs dauert es etwa 30-40 Tage vom Antrag bis zur Erteilung der Lizenz. Für eine Lizenz des Ministers für Land, Infrastruktur und Verkehr dauert es etwa 3-4 Monate. Wenn Sie jedoch keine Bauunternehmerqualifikation besitzen, müssen Sie zunächst die Bauunternehmerprüfung ablegen, was angesichts des jährlichen Prüfungsplans noch länger dauern wird. Einschließlich des Verfahrens für den Beitritt zu einem Garantieverband sollten Sie mit etwa zwei Monaten für eine Gouverneurslizenz und etwa vier bis fünf Monaten für eine Ministerlizenz rechnen, bevor Sie Ihre Tätigkeit tatsächlich aufnehmen können.

F2: Kann eine Einzelperson eine Zulassung als Bauunternehmer erhalten?

A: Ja, es ist möglich, als Einzelperson eine Bauunternehmerlizenz zu erhalten. Allerdings müssen natürliche Personen die gleichen Anforderungen erfüllen wie juristische Personen. Insbesondere müssen sie eine Bauunternehmerqualifikation erwerben, ein entsprechendes Büro einrichten, eine Unternehmensgarantie hinterlegen oder einem Garantieverband beitreten. Wenn Sie ein Bauunternehmen als Einzelunternehmer betreiben, müssen Sie außerdem eine Steuererklärung als gewerbliche Einkünfte abgeben.

F3: Gibt es steuerliche Vorteile bei der Erlangung einer Bauunternehmerlizenz?

A: Die Erlangung einer Bauunternehmerlizenz kann zu einer Änderung der steuerlichen Behandlung führen. Der Wechsel von Immobilieneinkünften zu gewerblichen Einkünften kann den Spielraum für die Aufzeichnung von Ausgaben vergrößern. Darüber hinaus haben Sie möglicherweise Anspruch auf eine vorteilhafte steuerliche Behandlung, z. B. auf die Anwendung spezieller blauer Steuerabzüge und die Abschreibung von Betriebsvermögen. Allerdings erhöht sich auch die Möglichkeit, ein steuerpflichtiges Unternehmen für Verbrauchssteuerzwecke zu werden, so dass eine umfassende Prüfung erforderlich ist. Wir empfehlen, für weitere Informationen einen Steuerberater zu konsultieren.

F4: Wie hoch sind die Kosten für die Nutzung von Raines?

A: Die Gebühr für die Nutzung von Raines ist im Mitgliedsbeitrag des Bürgschaftsverbands, in dem Sie Mitglied sind, enthalten, und Sie müssen keine gesonderte Gebühr entrichten. Sie können Raines kostenlos nutzen, wenn Sie einem Garantieverband wie der National Federation of Building Lots and Buildings Transaction Associations (ZENYAKUREN) oder der All Japan Real Estate Association (ZENJI) beitreten. Für die Mitgliedschaft in einem Bürgschaftsverband wird jedoch ein jährlicher Beitrag von mehreren zehntausend bis mehreren hunderttausend Yen erhoben.

F5: Besteht ein Risiko, wenn ich ohne Bauunternehmerlizenz weiterhin in Immobilien investiere?

A: Wenn Sie ohne Lizenz Tätigkeiten ausüben, die unter das Bauunternehmergewerbe fallen, verstoßen Sie gegen das Gesetz über das Bauunternehmergewerbe und können mit einer Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren oder einer Geldstrafe von bis zu drei Millionen Yen belegt werden. Außerdem müssen Sie unter Umständen alle Einnahmen aus nicht lizenzierten Geschäften zurückzahlen. Andererseits gibt es ohne Lizenz keine rechtlichen Probleme, wenn die Investitionstätigkeit nicht unter das Bauunternehmensgesetz fällt, wie z. B. die Mietverwaltung durch langfristige Beteiligungen oder der Verkauf von Immobilien im Eigenbesitz, die nicht wiederkehrend und kontinuierlich sind. Es kommt darauf an, genau zu bestimmen, ob Ihre Investitionstätigkeit unter die Kategorie der Bauträger fällt.