Fehler vermeiden: Sechs wichtige Dinge für Immobilieninvestitionen für Anfänger

Immobilieninvestitionen sind für vermögende Privatpersonen eine attraktive Anlagemöglichkeit, die einen wichtigen Teil ihres Vermögensportfolios ausmachen kann. Insbesondere für sehr vermögende Privatpersonen sind Immobilieninvestitionen ein wirksames Mittel zum Vermögensaufbau und zur Vermögenserhaltung durch stabile Mieteinnahmen und langfristige Wertsteigerung des Vermögens. Wenn man jedoch zum ersten Mal in Immobilien investiert, besteht selbst bei reichlich vorhandenen finanziellen Mitteln das Risiko unerwarteter Verluste aufgrund von Fehleinschätzungen, die auf mangelndeErfahrung oderKenntnisse zurückzuführen sind.

In diesem Artikel werden häufige Fehler beschrieben, die Anfänger bei Immobilieninvestitionen machen , und sechs Punkte genannt, die Sie wissen sollten, bevor Sie beginnen. Für jedes Beispiel eines Fehlers werden die Risiken, die Hintergründe und die spezifischen Maßnahmen zu seiner Vermeidung sorgfältig erläutert. Der Artikel geht auch auf die Bedeutung des Humankapitals, eine langfristige Perspektive und die Bedeutung des Verzichts auf kurzfristige Gewinne ein und vermittelt gleichzeitig das Wissen, das sehr vermögende Privatpersonen beachten müssen, um bei Immobilieninvestitionen erfolgreich zu sein.

Häufiger Fehler 1: Immobilieninvestitionen ohne Ziel oder Strategie beginnen

Risiko:.

Wenn Sie mit Immobilieninvestitionen beginnen, ohne ein klares Ziel oder eine Anlagestrategie zu haben, kann es sein, dass die von Ihnen gekaufte Immobilie nicht Ihren Vermögensverwaltungszielen entspricht. Bei unklaren Zielen besteht die Gefahr, dass Sie sich nicht im Klaren darüber sind, wie Sie einen Gewinn erzielen wollen (ob Sie Kapitalgewinne anstreben oder sich auf Einkommensgewinne konzentrieren), so dass Sie möglicherweise nicht die von Ihnen erwarteten Renditen erzielen. Darüber hinaus lassen sich Anlagen ohne Strategie leicht von Schwankungen der Marktbedingungen beeinflussen, was zu kurzfristigen Verlusten führen kann.

HINTERGRUND:.

Einige sehr vermögende Anfänger werden von ihrem Umfeld darauf hingewiesen, dass Immobilien sicher und steuergünstig sind, und fangen an, ohne viel darüber nachzudenken. Doch selbst Großverdiener, die mit Aktien und Unternehmen erfolgreich waren, haben ihre eigenen Zyklen und Risikofaktoren auf dem Immobilienmarkt. Investieren ohne Sinn und Verstand und ohne langfristige Perspektive kann zu verpassten Gewinnchancen und unnötigen Immobilienbeständen führen.

Spezifische Maßnahmen zur Vermeidung:.

Bevor Sie in Immobilien investieren, müssen Sie Ihre Anlageziele und -politik klar definieren. Legen Sie beispielsweise Ziele fest, die mit Ihrer eigenen finanziellen Situation und Vermögensplanung übereinstimmen, wie "Ich möchte langfristig ein stabiles Mieteinkommen erzielen" oder "Ich möchte eine Immobilie erwerben, deren Wert in der Zukunft steigen wird, und sie zur Vermögenserhaltung und Erbschaftssicherung nutzen". Formulieren Sie dann eine Anlagestrategie unter Berücksichtigung von Marktanalysen und Expertenmeinungen. Wenn Sie sich über Ihre Ziele und Ihre Strategie im Klaren sind, lassen Sie sich weniger von kurzfristigen Marktschwankungen beeinflussen und können langfristig solide Anlageentscheidungen treffen. Darüber hinaus wird durch die Vertiefung der Kenntnisse bei der Entwicklung einer Strategie auch das Humankapital des Anlegers gestärkt.

Häufiger Fehler 2: Unzureichende Marktforschung und Due-Diligence-Prüfung

Risiko:.

Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie entscheiden, ohne sich ausreichend über die Marktbedingungen und den tatsächlichen Zustand der Immobilie zu informieren, riskieren Sie, die Immobilie zu einem Preis zu erwerben , der über dem Marktpreis liegt, oder einen notleidenden Vermögenswert zu halten , der keine Erträge abwirft. Es hat beispielsweise Fälle gegeben, in denen Käufer den Verkaufsgesprächen von Bauträgern und Vertriebsgesellschaften Glauben schenkten und eine Immobilie kauften, die eine "hohe Rendite" versprechen sollte, nur um dann festzustellen, dass sie voller Leerstände ist und nicht die erwarteten Erträge bringt, oder um später bauliche Mängel oder rechtliche Probleme zu entdecken. Eine unzureichende Marktforschung kann zu Fehleinschätzungen der Nachfragetrends und derangemessenen Preise indem Gebiet, in dem sich die Immobilie befindet, führen, was zu erheblichen Verlusten führen kann.

Hintergrund.

Vermögende Privatpersonen, die über reichlich Geld verfügen, neigen zu der Ansicht, dass es keine Rolle spielt, wenn der Preis etwas hoch ist, und sie sind zu beschäftigt, um den Entscheidungsprozess den Maklern zu überlassen. Der Immobilienmarkt wird jedoch von lokalen Faktoren wie der örtlichen Demografie und Entwicklungsplänen beeinflusst, und ein Mangel an Wissen kann dazu führen, dass Risiken übersehen werden, die hätten vermieden werden können. In der Vergangenheit gab es Fälle, in denen Investitionen in Gemeinschaftswohnungen mit hohen Renditen zusammenbrachen und Gutverdiener mit hohen Schulden belastet wurden. Dies war zum Teil auf mangelnde Nachforschungen zurückzuführen, da sie sich auf die oberflächliche Rendite verließen.

Spezifische Maßnahmen zur Vermeidung:.

Erfolgreiche Investoren führen vor dem Kauf einer Immobilie eine gründliche Marktforschung und Due-Diligence-Prüfung durch. Sie recherchieren gründlich die wirtschaftliche Lage und die Bevölkerungsentwicklung in der Umgebung des Objekts sowie die Mietpreise und Belegungsraten konkurrierender Objekte. Auch die Immobilie selbst wird mit Hilfe von Fachleuten geprüft, um potenzielle Risiken zu ermitteln, einschließlich der baulichen Solidität, der Einhaltung von Gesetzen und Vorschriften, der Reparaturhistorie und sogar des Verwaltungsstatus. Bitten Sie einen Rechtsanwalt, einen Wirtschaftsprüfer oder einen anderen Experten, die Einzelheiten des Vertrags sowie den Einnahmen- und Ausgabenplan zu prüfen. Die Vernetzung mit erfahrenen Fachleuten und erfahrenen Investoren wird Ihr eventuell fehlendes Wissen ergänzen und Ihr Humankapital erhöhen. Wichtig ist auch, dass Sie dem Hype keinen Glauben schenken und ruhig genug sind, um auch die pessimistischen Argumente in Ihre Entscheidung einzubeziehen.

Häufiger Fehler 3: Übermäßiger Leverage (Kreditaufnahme) und einfache Finanzplanung

Risiko:.

Ein übermäßiger Einsatz von Fremdkapital kann bei Immobilieninvestitionen ein großes Risiko darstellen, selbst für wohlhabende Personen mit umfangreichen Barreserven. Wenn zu viele Kredite aufgenommen werden, können selbst kleine Schwankungen wie Leerstand, sinkende Mieten oder steigende Zinsen die monatlichen Kreditrückzahlungen behindern. Im schlimmsten Fall könnten Sie mit einer Immobilie dastehen, die keinen ausreichenden Cashflow generiert, so dass Sie nur noch Schulden haben und gezwungen sind, die Immobilie zu vermieten (zu verkaufen). Selbst für sehr vermögende Privatpersonen könnte die Nichtrückzahlung des Kredits ihr Kreditprofil schädigen und sich negativ auf ihre zukünftige Mittelbeschaffung und Vermögensverwaltung auswirken.

Hintergrund:.

Der Einsatz von Hebeleffekten ist an sich eine wirksame Technik, aber bei niedrigen Zinssätzen neigen die Menschen dazu, zu glauben, dass es rentabler ist, so viel wie möglich zu leihen. Vermögende Personen nehmen eher teure Kredite auf und leihen sich möglicherweise mehr, als sie brauchen. Sie neigen auch dazu, das Risiko zu unterschätzen und aufgrund ihrer Erfolgserlebnisse in der Wirtschaft große Spiele zu spielen. Auf dem Immobilienmarkt gibt es jedoch viele unkontrollierbare Faktoren, wie z. B. wirtschaftliche Schwankungen und Katastrophen, und eine übermäßige Verschuldung macht einen anfällig für solche externen Schocks.

Spezifische Maßnahmen zur Vermeidung:.

Eine konservative Finanzplanung ist wichtig, um eine gesunde Immobilieninvestition zu erhalten. Halten Sie die Beleihungsquote niedrig und achten Sie auf ein großzügiges Verhältnis zwischen Rückzahlung und Mieteinnahmen. Es ist wichtig, die Rückzahlungshöhe so festzulegen, dass die Rückzahlung auch bei Leerstand nicht behindert wird. Seien Sie außerdem auf künftige Zinserhöhungen vorbereitet, nutzen Sie feste Zinssätze und lassen Sie genügend Spielraum für vorzeitige Rückzahlungen. Wenn Sie über genügend Eigenmittel verfügen, sollten Sie sich nicht zur Aufnahme eines vollständigen Kredits zwingen, sondern Ihre Kreditaufnahme so weit begrenzen , dass Sie den Kredit im schlimmsten Fall selbst zurückzahlen können, um so den Schaden für Ihr Vermögen im Falle eines unvorhergesehenen Ereignisses zu begrenzen. Denken Sie daran, dass die Verschuldung ein zweischneidiges Schwert ist, das auch das Risiko vergrößert, und versuchen Sie, Ihre Verschuldung langfristig vernünftig zu verwalten.

Häufiger Fehler 4: Vernachlässigung des Cashflow-Managements und Übersehen von Kosten

Risiko:.

Die Vernachlässigung des tatsächlichen Cashflow-Managements zugunsten oberflächlicher Renditen und Erwartungen an künftige Preissteigerungen beim Kauf einer Immobilie kann zu großen Fehlern führen. Selbst wenn monatliche Mieteinnahmen vorhanden sind, kann es vorkommen, dass nach Abzug von Ausgaben wie Kredittilgung, Verwaltungsgebühren, Grundsteuer, Reparaturkosten und Versicherungsprämien ein negativer Cashflow übrig bleibt. Im Falle unerwarteter Reparaturen (z. B. Geräteausfall oder Katastrophenhilfe) oder langfristiger Leerstände müssen, wenn keine ausreichenden Rücklagen vorhanden sind, zusätzliche Mittel investiert werden, was die ursprünglich erwartete Rendite erheblich schmälert. Im schlimmsten Fall reicht der Cashflow nicht aus, um die Immobilie instand zu halten, und der geplante Vermögensaufbau kann zum Stillstand kommen.

HINTERGRUND:.

Anfänger lassen sich oft von der oberflächlichen Rendite auf den Immobilienunterlagen täuschen, aber diese Zahl berücksichtigt nicht die Kosten und das Leerstandsrisiko und kann von der tatsächlichen Situation abweichen. Darüber hinaus neigen Vermögensbesitzer mit vielen anderen Einkommensquellen dazu zu denken, dass es in Ordnung ist, wenn sie etwas Geld aufnehmen müssen. Immobilieninvestitionen können jedoch nur dann als erfolgreich angesehen werden , wenn sie langfristig einen stabilen Cashflow generieren. Eine Investition ohne einen durchdachten Einnahmen- und Ausgabenplan zu beginnen, führt oft zu enttäuschenden Ergebnissen.

Spezifische Maßnahmen zur Vermeidung:.

Bei Investitionen in Immobilien ist es wichtig, alle Kosten (Kreditzinsen, Steuern, Versicherungen, Verwaltungsgebühren, Reparaturkosten, Leerstandsverluste usw.) zu ermitteln und die jährlichen und monatlichen Einnahmen und Ausgaben nach dem Kauf der Immobilie zu prognostizieren. Berücksichtigen Sie auch pessimistische Szenarien (z. B. erhöhter Leerstand, sinkende Mieten, größere Reparaturen usw.) und stellen Sie sicher, dass Sie über ausreichende Barreserven verfügen. Immobilieninvestitionen sind letztlich ein langfristiges Spiel, bei dem es darum geht, einen stetigen Cashflow zu erzielen. Ein solides, auf Zahlen basierendes Managementkonzept hilft, Fehler zu vermeiden.

Häufiger Fehler 5: Vernachlässigung der Bedeutung von Immobilienmanagement und Humankapital

Risiko:.

Der Kauf einer Immobilie ist nicht das Ende des Prozesses; das Management und die Verwaltung nach dem Kauf sind der Schlüssel für den Erfolg oder Misserfolg einer Immobilieninvestition. Eine Vernachlässigung der Immobilienverwaltung und der Beziehungen zu den Mietern kann zu einer Zunahme der Zwangsräumungen und zu einerWertminderung der Immobilie führen , da die Zufriedenheit der Mieter sinkt. Wird beispielsweise die regelmäßige Instandhaltung des Gebäudes vernachlässigt, besteht die Gefahr, dass es zu häufigen Ausfällen kommt, was zu teuren Reparaturkosten und längeren Leerstandszeiten aufgrund des Vertrauensverlusts der Mieter führt. Darüber hinaus können auftretende Probleme, die nicht angemessen behandelt werden, im schlimmsten Fall zu Rechtsstreitigkeiten führen, was die zeitlichen und finanziellen Kosten in die Höhe treiben kann. Selbst für sehr vermögende Investoren können diese Managementfehler direkt zu einer geringeren Rentabilität der Anlage und einem Reputationsrisiko führen.

HINTERGRUND:.

Viele Anfänger haben die falsche Vorstellung, dass Immobilien ein Kauf sind und der Rest ein unverdientes Einkommen. Vor allem vielbeschäftigte wohlhabende Menschen neigen dazu, die gesamte Verwaltung den Verwaltungsgesellschaften zu überlassen, doch wenn sie sich selbst überlassen sind, bemerken sie möglicherweise nicht, dass sich die Dienstleistungsqualität verschlechtert unddie Kosten immer undurchsichtiger werden. Wenn es den Eigentümern selbst an Wissen mangelt, sind sie möglicherweise nicht in der Lage, der Verwaltungsgesellschaft angemessene Anweisungen zu erteilen, was die Effizienz der Immobilienverwaltung verringern kann. Außerdem ist die Beziehung zu den Mietern bei der Mietverwaltung wichtig, und kleine Beschwerden können zu Räumungen und Klagen führen, wenn die Mieter als bloße Zahler betrachtet werden.

Spezifische Maßnahmen zur Vermeidung:.

Sobald Sie eine Immobilie erworben haben, sollten Sie sich auf die Einrichtung eines Qualitätsmanagementsystems konzentrieren. Zunächst ist es wichtig, ein zuverlässiges Immobilienverwaltungsunternehmen auszuwählen. Überprüfen Sie deren Erfolgsbilanz und Ruf und vergleichen Sie die Angebote mehrerer Unternehmen, um den richtigen Verwaltungspartner zu finden. Auch nach der Unterzeichnung eines Vertrags ist es wichtig, regelmäßig Berichte über den Stand der Arbeiten zu erhalten und darauf vorbereitet zu sein, etwaige Probleme so schnell wie möglich zu lösen. Die Eigentümer selbst sollten über Grundkenntnisse in der Mietverwaltung verfügen, was den Dialog mit der Verwaltungsgesellschaft erleichtert und sie in die Lage versetzt, angemessenere Entscheidungen zu treffen. Eine kundenorientierte Einstellung, die sich um die Mieter kümmert, muss ebenfalls beachtet werden. Gründliche, regelmäßige Inspektionen und Reinigungen sowie eine prompte und aufmerksame Beantwortung von Anfragen erhöhen die Zufriedenheit der Mieter und führen zu langfristigen Mietverhältnissen. Letztlich ist die Investition in Humankapital (Ihr eigenes Wissen und kompetentes Personal) der Schlüssel zur Maximierung Ihres Immobilienvermögens und zur Sicherung langfristiger stabiler Einnahmen.

Häufiger Fehler 6: Sich zu sehr an kurzfristigen Gewinnen orientieren

Risiko:.

Wenn Sie bei Immobilieninvestitionen nur auf kurzfristige Gewinne aus sind, erhöht sich das Risiko, dass sich Ihr Vermögen verringert. Häufiges Handeln für kurzfristige Wiederverkaufsgewinne (Flips) kann die Transaktionskosten, wie Maklergebühren und Steuern, erhöhen. In Japan ist der Steuersatz für kurzfristige Übertragungen hoch, was die Gewinne aus Verkäufen erheblich schmälern kann. Selbst wenn Sie eine Immobilie zu einem vorübergehend hohen Preis kaufen, kann es sein, dass Sie sie nicht mehr verkaufen können, wenn sich der Markt anschließend abkühlt, und dass Sie sie schließlich verramschen. Mit der Wahl einer kurzfristig orientierten Immobilie steigt auch das Risiko, den langfristigen Vermietungsbedarf und die Zukunftsperspektiven zu vernachlässigen und folglich eine Immobilie ohne Wertzuwachs zu ergattern.

Hintergrund:.

Einige Immobilieneigentümer neigen dazu, aufgrund ihrer Erfolgserlebnisse in der Wirtschaft und bei anderen Investitionen sofortige Ergebnisse anzustreben. Darüber hinaus werden in einigen Medien oft kurzfristige Erfolgsgeschichten angepriesen, hinter denen jedoch ein angemessenes Maß an Risiko und Glück steht. Selbst superreiche Menschen mit ausreichenden finanziellen Mitteln verpassen möglicherweise die langfristigen Zinseszinsvorteile, die sie hätten erzielen können, wenn sie sich auf kurzfristige Gewinne konzentrieren.

Spezifische Maßnahmen zur Vermeidung:.

Planen Sie Ihre Anlagestrategie mit einer langfristigen Perspektive. Es ist wichtig, ein Vermögenswachstum und ein stabiles Einkommen über einen Zeitraum von fünf oder zehn Jahren anzustreben, anstatt kurzfristige Gewinne zu erzielen. Eine wirksame Strategie besteht beispielsweise darin, Qualitätsimmobilien zu einem angemessenen Preis in Gebieten mit Potenzial für die künftige Stadtentwicklung zu erwerben und sie langfristig zu halten. Langfristiges Halten kann dazu beitragen, wirtschaftliche Schwankungen auszugleichen und Mieteinnahmen zu erzielen, während man auf sich bietende Gelegenheiten wartet. Langfristiges Halten bietet auch einen Anreiz für eine angemessene Instandhaltung und Bewirtschaftung, was wiederum zur Erhaltung und Verbesserung des Vermögenswerts führt. Die Einstellung, sich nicht über kurzfristige Gewinne zu freuen oder zu ärgern, sondern sich auf die Vermehrung des Vermögens zu konzentrieren, ist eine Art, in Immobilien zu investieren, die für sehr wohlhabende Menschen geeignet ist.

Fazit: Denken Sie langfristig, steigern Sie Ihr Humankapital und investieren Sie erfolgreich in Immobilien.

Bislang haben wir sechs Beispiele für Fehlentscheidungen bei Immobilieninvestitionen, zu denen Anfänger neigen, und deren Gegenmaßnahmen erläutert. Für Superreiche ist es wichtig, diese Punkte zu berücksichtigen und darauf vorbereitet zu sein , die gleichen Fehler zu vermeiden. Eine gute Vorbereitung und eine sorgfältige Planung sind unerlässlich, wenn es darum geht, große Geldsummen zu investieren. Vor allem aber ist eine langfristige Perspektive und keine Ablenkung durch kurzfristige Ergebnisse der Schlüssel zu einem stabilen Vermögensaufbau.

Schließlich ist erfolgreichen Anlegern eine Haltung des ständigen Lernens und derInvestition in Humankapital gemeinsam. Egal wie viel Geld man hat, man kann es nicht nutzen, wenn man keine Kenntnisse über die Märkte und das Anlagemanagement hat. Finanzielles Kapital zeigt seinen wahren Wert, wenn Sie Ihr eigenes Wissen und Ihr Netzwerk ausbauen und bei Bedarf die Hilfe von Experten in Anspruch nehmen. Wenn Sie sowohl Human- als auch Finanzkapital einsetzen, können Immobilieninvestitionen solide und sinnvolle Renditen bringen.

Mit dem richtigen Wissen und der richtigen Strategie brauchen Sie sich bei Ihrer ersten Immobilieninvestition keine allzu großen Sorgen zu machen. Streben Sie den langfristigen Erfolg an und bauen Sie Ihr Vermögen kontinuierlich aus.