Immobilieninvestitionen als Nebenerwerb: Ein Leitfaden für Anfänger

Die aktuelle Situation und das Potenzial von Immobilieninvestitionen als Nebenerwerb

Aktuelle Trends auf dem Immobilieninvestmentmarkt

Der Markt für Immobilieninvestitionen wird im Jahr 2024 ein äußerst solides Wachstum aufweisen. Es wird erwartet, dass die Investitionen in Gewerbeimmobilien auf einem Niveau von weit über 4 Billionen JPY landen werden, was darauf hindeutet, dass das Marktumfeld für Investoren weiterhin günstig ist.

Besonders erwähnenswert sind die Marktprognosen für 2025. Es wird erwartet, dass sich die Kreditvergabe der Finanzinstitute stabilisieren wird, was sowohl für Käufer als auch für Verkäufer ein günstiges Investitionsumfeld schaffen wird. Dahinter steht ein Wechsel in der Geldpolitik, von der Abschaffung der Negativzins-Politik hin zu einer Nullzins-Politik, aber ein starker Anstieg der Zinsen wird voraussichtlich vermieden.

Vorteile der Investition in Nebenerwerbsimmobilien

Sicherstellung stabiler Mieteinnahmen

Die Hauptattraktion von Immobilieninvestitionen ist der stabile Cashflow aus den monatlichen Mieteinnahmen. Das Risiko von Kursschwankungen wie bei Aktienanlagen ist relativ gering, und die Erträge sind langfristig gut vorhersehbar. Bei geeigneter Objektauswahl und -verwaltung ist es möglich, über einen Zeitraum von 10 oder 20 Jahren ein stabiles Einkommen zu erzielen.

Nutzung von Steuerspareffekten

Bei Immobilieninvestitionen können Gebäudeabschreibungen, Bewirtschaftungskosten, Reparaturkosten und Darlehenszinsen als Aufwand verbucht werden. Dadurch können Sie Ihr Arbeitseinkommen mit Ihren Immobilieneinkünften zusammenrechnen und so Ihre Einkommens- und Einwohnersteuer senken. Dieser Steuerspareffekt ist vor allem für Besserverdienende von Vorteil.

Inflationssicherungseffekt

Der reale Wert von Bargeld und Einlagen nimmt mit fortschreitender Inflation ab. Immobilien hingegen sind ein Sachwert und wirken daher wie eine Versicherung gegen die Inflation. Auch die Mieteinnahmen steigen in der Regel mit den steigenden Preisen und tragen so zur Erhaltung der Kaufkraft bei.

Vermögensbildende Wirkung

Immobilieninvestitionen auf Darlehensbasis ermöglichen die Bildung von Vermögenswerten mit fremdem Kapital (Darlehen). Da die monatlichen Mieteinnahmen zur Rückzahlung des Kredits verwendet werden, ist die Struktur effektiv mieterfinanziert, was bedeutet, dass der Mieter den Kredit zurückzahlt und Sie am Ende eine schuldenfreie Immobilie haben.

Warum es für Unternehmensmitarbeiter geeignet ist

Einfacher Zugang zur Finanzierung.

Unternehmensmitarbeiter sind aufgrund ihres stabilen Gehaltseinkommens besser in der Lage, Darlehen von Finanzinstituten zu erhalten. Insbesondere börsennotierte Unternehmen und Beamte haben eine hohe Kreditwürdigkeit bei Finanzinstituten und können unter Umständen Darlehen zu günstigen Konditionen erhalten. Es wird als realistisch angesehen, ab einem Jahreseinkommen von etwa 6 Mio. JPY in Immobilien zu investieren, was es für viele Unternehmensmitarbeiter zu einer erschwinglichen Anlagemöglichkeit macht.

Effizienz durch Outsourcing an Verwaltungsgesellschaften

Bei Immobilieninvestitionen können Verwaltungsaufgaben wie die Anwerbung von Mietern, die Einziehung von Mieten, die Bearbeitung von Beschwerden und die Instandhaltung an spezialisierte Verwaltungsunternehmen ausgelagert werden. So können Sie weiter investieren, ohne Ihr Kerngeschäft zu unterbrechen. Die Verwaltungsgebühren belaufen sich in der Regel auf etwa 5 % der Mieteinnahmen, werden jedoch als notwendige Ausgabe für Unternehmensmitarbeiter mit vielen zeitlichen Einschränkungen betrachtet.

Investitionsmethoden mit weniger zeitlichen Zwängen

Es besteht keine Notwendigkeit, die Markttrends ständig zu beobachten, wie es bei Aktienanlagen und Devisengeschäften der Fall ist. Wenn Sie erst einmal die richtige Immobilie gekauft und sie an eine zuverlässige Verwaltungsgesellschaft ausgelagert haben, sind Sie von den routinemäßigen Verwaltungsaufgaben befreit. Dies ist ein großer Vorteil für Unternehmensmitarbeiter, die sich unter der Woche auf ihre eigentliche Arbeit konzentrieren und an Wochenenden und Feiertagen Zeit mit ihrer Familie verbringen möchten.

Bei Investitionen in Immobilien als Nebenerwerb gibt es steuerliche Überlegungen. Wenn ein Büroangestellter im Nebenerwerb in Immobilien investiert, muss die Größe der Immobilie weniger als "fünf Gebäude und zehn Räume" betragen. Wird dies überschritten, gilt die Größe der Immobilie als unternehmerisch und die steuerliche Behandlung ändert sich.

Wie man in Immobilien investiert - ein vollständiger Leitfaden für Anfänger

Investitionsziele festlegen

Bevor Sie mit Investitionen in Immobilien beginnen, sollten Sie sich klare Ziele setzen. Wenn Sie sich konkrete zahlenmäßige Ziele setzen und nicht nur vage Vorstellungen wie "Ich möchte viel Geld verdienen", können Sie eine geeignete Anlagestrategie formulieren.

Festlegung von Einkommenszielen

Legen Sie zunächst fest, wie viel Geld Sie monatlich verdienen wollen. Wenn Sie beispielsweise ein zusätzliches Einkommen von 50.000 JPY pro Monat anstreben, müssten Sie für eine Immobilie mit einer Oberflächenrendite von 6 % eine Immobilie im Wert von etwa 10 Millionen JPY kaufen. Es ist jedoch wichtig zu verstehen, dass Sie tatsächlich eine teurere Immobilie benötigen, wenn Sie andere Ausgaben wie Verwaltungsgebühren, Reparatur- und Wartungskosten und Steuern berücksichtigen.

Festlegen eines Investitionszeitraums

Immobilieninvestitionen beruhen auf langfristigen Investitionen. Der Investitionszeitraum wird unter umfassender Berücksichtigung der Kreditrückzahlungsdauer, der Nutzungsdauer der Immobilie und des Zeitpunkts, zu dem die Immobilie in der Zukunft verkauft werden soll, festgelegt. Im Allgemeinen ist es wichtig, für Investitionen in Eigentumswohnungen eine langfristige Haltedauer von 20-35 Jahren einzuplanen.

Prüfen Sie Ihre Risikotoleranz

Investieren ist mit Risiken verbunden. Prüfen Sie im Vorfeld, inwieweit Sie verschiedene Risiken wie Leerstandsrisiko, Risiko sinkender Mieten und steigende Zinsen verkraften können. Entscheiden Sie je nach Ihrer Risikotoleranz über die Art der Immobilie, in die Sie investieren wollen, über deren Lage und über die Konditionen des Kredits.

Bereiten Sie die notwendigen Mittel vor

Die übliche Höhe der Eigenmittel für Immobilieninvestitionen liegt bei etwa 20 % des Immobilienpreises. Hinzu kommen verschiedene Kosten (Eintragungsgebühren, Maklergebühren, Feuerversicherungsprämien usw.) in Höhe von etwa 7-10 % des Immobilienpreises.

Ungefähres Investitionspotenzial nach Jahreseinkommen

Die folgende Tabelle zeigt das ungefähre Investitionspotenzial nach Jahreseinkommen.

Diese Zahlen sind jedoch nur ein Richtwert, und die Finanzierungsbedingungen können je nach Bonität, Arbeitgeber, Betriebszugehörigkeit usw. stark variieren.

Finanzierungsmöglichkeiten

Die folgenden Finanzierungsmöglichkeiten stehen Ihnen zur Verfügung, wenn Sie nicht über ausreichende persönliche Mittel verfügen.

Die einfachste Methode ist die Nutzung von Ersparnissen. Sparen Sie systematisch und bereiten Sie die notwendigen persönlichen Mittel vor. Dies ist die sicherste Methode, auch wenn sie den Beginn der Investition verzögert.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, Geld von Verwandten zu leihen oder zu spenden. Dabei sollten jedoch die Schenkungssteuer und die Auswirkungen auf die familiären Beziehungen genau bedacht werden.

Einige Finanzinstitute bieten Voll- oder Überziehungskredite an, auch wenn Sie nur über geringe persönliche Mittel verfügen. Allerdings können die Zinssätze höher sein und das Prüfungsverfahren ist strenger, so dass eine sorgfältige Prüfung erforderlich ist.

Wichtige Punkte bei der Auswahl einer Immobilie

Wichtigkeit des Standorts

Der Standort ist einer der wichtigsten Faktoren bei Immobilieninvestitionen. Wie das Sprichwort "Lage, Lage, Lage" sagt, haben Immobilien in guten Lagen ein geringes Leerstandsrisiko und die Mieten sinken langsam.

Grundsätzlich sollte ein Standort gewählt werden, der gut an das Stadtzentrum angebunden ist. Idealerweise sollte der Standort nicht weiter als 10 Gehminuten von einem größeren Bahnhof entfernt sein, Zugang zu mehreren Bahnlinien haben und in der Nähe von kommerziellen und medizinischen Einrichtungen liegen.

Künftige Entwicklungspläne sind ebenfalls ein wichtiger Entscheidungsfaktor. Gebiete, die neu erschlossen werden sollen, und Gebiete, in denen die Eröffnung neuer Bahnhöfe geplant ist, lassen in Zukunft einen Anstieg der Immobilienwerte erwarten.

Auswahl des Immobilientyps

Für Einsteiger empfiehlt sich die Investition in Eigentumswohnungen, insbesondere in Einzimmerwohnungen. Im Vergleich zu einer Einzelimmobilie ist die Investitionssumme geringer und die Verwaltung weniger zeitaufwändig.

Neu gebaute Immobilien haben den Vorteil, dass sie neu ausgestattet sind und nur geringe anfängliche Reparaturkosten verursachen, sind aber in der Regel teurer und weisen geringere Renditen auf. Gebrauchtimmobilien sind preiswerter und haben höhere Renditen, können aber auch höhere Reparaturkosten aufweisen.

Wie die Erträge berechnet werden

Die Flächenrendite (Bruttorendite) ergibt sich aus den jährlichen Mieteinnahmen geteilt durch den Immobilienpreis. Um die tatsächliche Rentabilität zu ermitteln, muss jedoch die Realrendite (Nettorendite) berechnet werden.

Reale Rendite = (jährliche Mieteinnahmen - jährliche Ausgaben) / Immobilienpreis x 100

Zu den jährlichen Ausgaben gehören Verwaltungsgebühren, Rücklagen für Reparaturen, Grundsteuer, Städtebauförderung, Verwaltungsgebühren, Feuerversicherungsprämien usw.

Bewertung des künftigen Potenzials

Bei der Bewertung des Zukunftspotenzials einer Immobilie werden folgende Faktoren berücksichtigt

Eine demografische Analyse ist wichtig. Untersuchen Sie, ob die Bevölkerung des Gebiets zunimmt, wie die Altersstruktur aussieht und wie hoch der Anteil der Ein-Personen-Haushalte ist.

Auch die Entwicklung der Verkehrsinfrastruktur ist ein wichtiger Faktor. Die planmäßige Eröffnung neuer Linien, der Ausbau von Bahnhöfen und Buslinien kann den Wert einer Immobilie erhöhen.

Auch die Veränderungen in der Umgebung sollten beobachtet werden. Die Ansiedlung von Universitäten und Unternehmen, die Entwicklung von Gewerbeflächen und der Bau öffentlicher Einrichtungen können sich erheblich auf die Mietnachfrage auswirken.

Wie man die Vorteile einer Finanzierung nutzt

Wie man ein Finanzinstitut auswählt

Eine breite Palette von Finanzinstituten bietet Darlehen für Immobilieninvestitionen an. Stadtbanken, Regionalbanken, Shinkin-Banken und Nicht-Banken haben alle ihre eigenen Merkmale.

Stadtbanken bieten in der Regel niedrigere Zinssätze, unterliegen aber einer strengeren Prüfung und haben bestimmte Anforderungen in Bezug auf das Jahreseinkommen und den Arbeitsplatz. Regionalbanken und Shinkin-Banken sind stärker auf die Gemeinschaft ausgerichtet und können flexibler sein. Nicht-Banken haben ein relativ entspanntes Prüfungsverfahren, bieten aber tendenziell höhere Zinssätze.

Vergleich der Kreditbedingungen

Beim Vergleich der Darlehenskonditionen müssen Sie nicht nur den Zinssatz, sondern auch die Laufzeit, den Darlehensbetrag, die Bürgschaftsgebühr und die Verwaltungsgebühren berücksichtigen.

Auch die Wahl zwischen variablen und festen Zinssätzen ist wichtig. Variable Zinssätze bieten niedrigere anfängliche Zinssätze, unterliegen aber dem Risiko künftiger Zinserhöhungen. Feste Zinssätze vermeiden das Risiko von Zinserhöhungen, haben aber einen höheren anfänglichen Zinssatz.

Tipps für das Bestehen des Prüfverfahrens

Die folgenden Punkte sind wichtig, um die Kreditprüfung zu bestehen

Der Nachweis eines stabilen Einkommens ist am wichtigsten. Weisen Sie anhand von Lohnabrechnungen, Quellensteuerbescheinigungen und Steuererklärungen nach, dass Sie über ein kontinuierliches und stabiles Einkommen verfügen.

Es ist auch wichtig, Ihre Kreditvergangenheit im Auge zu behalten. Zahlungsrückstände bei Kreditkarten, frühere Inanspruchnahme von Verbraucherkrediten usw. können sich negativ auf das Auswahlverfahren auswirken.

Selbstfinanzierungsreserven wirken sich ebenfalls auf das Auswahlverfahren aus. Je mehr Eigenmittel Sie haben, desto kreditwürdiger sind Sie bei den Finanzinstituten und desto günstigere Konditionen können Sie bei der Kreditvergabe erhalten.

Strategien und Eckpunkte für eine erfolgreiche Immobilieninvestition

Praktische Investition in Einzimmerwohnungen

Warum es für Anfänger empfehlenswert ist

Die Investition in Einzimmerwohnungen ist die einfachste Anlageform für Einsteiger in die Immobilienanlage. Sie eignet sich für berufstätige Firmenmitarbeiter, da die Investitionssumme relativ gering ist und der Verwaltungsaufwand reduziert wird.

Die Nachfrage nach Einzimmerwohnungen ist stabil, da die Zahl der Einpersonenhaushalte steigt. Vor allem in den Innenstädten gibt es eine anhaltende Nachfrage von jungen Büroangestellten, die die Bequemlichkeit des Pendelns schätzen, sowie von Personen, die in andere Gebiete umziehen.

Ein weiterer Vorteil für Neueinsteiger besteht darin, dass die Verwaltungsgesellschaft das gesamte Gebäude verwaltet und der einzelne Investor sich nur um die Verwaltung des privaten Bereichs kümmern muss, da es sich um eine Eigentumswohnung handelt.

Analyse von Erfolgsgeschichten

Die meisten erfolgreichen Investoren haben Folgendes gemeinsam

Die Auswahl des Standorts hat oberste Priorität. Sie entscheiden sich für Immobilien, die nicht weiter als 10 Gehminuten von einem Bahnhof entfernt sind, Zugang zu mehreren Bahnlinien haben und in guten Vierteln liegen. Auch wenn der Preis etwas höher ist, wird bei der Wahl der Immobilie auf langfristige Stabilität geachtet.

Auch die Wahl der richtigen Verwaltungsgesellschaft ist ein wichtiger Faktor. Durch die Beauftragung einer Verwaltungsgesellschaft, die in der Lage ist, Mieter zu finden und schnell zu reagieren, können wir die Dauer der Leerstände minimieren.

Die regelmäßige Instandhaltung ist ein weiterer Schlüssel zum Erfolg. Durch die frühzeitige Erledigung kleinerer Reparaturen werden größere Reparaturen vermieden und der Wert der Immobilie bleibt erhalten.

Zu beachtende Punkte

Bei Investitionen in Einzimmerwohnungen sollten folgende Punkte beachtet werden

Die Investition in nur eine Wohnung birgt das Risiko, dass bei Leerstand der Wohnung keine Einnahmen erzielt werden. Wenn möglich, ist es wichtig, eine diversifizierte Investition in mehrere Einheiten in Betracht zu ziehen.

Bei älteren Immobilien können die Reparaturkosten aufgrund der alternden Ausstattung steigen. Der Zustand des Gebäudes sollte vor dem Kauf gründlich untersucht werden, und künftige Reparaturpläne sollten bestätigt werden.

Bedeutung des Risikomanagements

Mit Immobilieninvestitionen sind verschiedene Risiken verbunden. Diese Risiken zu verstehen und geeignete Gegenmaßnahmen zu ergreifen, ist der Schlüssel zum Erfolg.

Hauptrisiken und Gegenmaßnahmen

Die nachstehende Tabelle fasst die wichtigsten Risiken bei Immobilieninvestitionen zusammen und zeigt, wie man ihnen entgegenwirken kann.

Maßnahmen zur Reduzierung des Leerstandsrisikos

Das Leerstandsrisiko ist das größte Risiko bei Immobilieninvestitionen. Die folgenden Maßnahmen sind wirksam, um dieses Risiko zu verringern.

Die Auswahl des Standorts ist am wichtigsten. Die Wahl eines Standorts mit hoher Mietnachfrage, z. B. in der Nähe eines Bahnhofs, im Stadtzentrum oder in einem Gebiet mit wachsender Bevölkerung, kann das Leerstandsrisiko erheblich verringern.

Auch die Qualität der Einrichtungen ist ein wichtiger Faktor. Wenn Sie die von den Mietern gewünschten Einrichtungen wie Klimaanlagen, Waschbecken, unabhängige Waschbecken und automatische Schließanlagen anbieten, können Sie Ihre Wettbewerbsfähigkeit steigern.

Auch die Festsetzung eines angemessenen Mietpreises ist wichtig. Eine im Vergleich zum umliegenden Markt zu hohe Miete kann die Leerstandsdauer verlängern. Um ein angemessenes Mietniveau aufrechtzuerhalten, sollten regelmäßig Marktuntersuchungen durchgeführt werden.

Umgang mit dem Risiko steigender Zinssätze

Das Risiko steigender Zinssätze erfordert besondere Aufmerksamkeit, wenn Darlehen mit variablen Zinssätzen aufgenommen werden.

Das Risiko von Zinserhöhungen kann durch die Wahl eines festen Zinssatzes vermieden werden. Da feste Zinssätze jedoch höher angesetzt sind als variable Zinssätze, kann sich der Gesamtrückzahlungsbetrag erhöhen.

Sie können die Auswirkungen steigender Zinsen verringern, indem Sie den Kreditsaldo durch vorzeitige Rückzahlung reduzieren. Wenn Sie über überschüssige Mittel verfügen, sollten Sie aktiv über eine vorzeitige Rückzahlung nachdenken.

Auch die Beobachtung der Zinsentwicklung ist wichtig. Es ist wichtig, die Geldpolitik der Bank, die Wirtschaftsindikatoren und die Entwicklung der Marktzinsen regelmäßig zu überprüfen und gegebenenfalls eine Refinanzierung in Betracht zu ziehen.

Nutzung von Versicherungen

Zur Risikominderung bei Immobilieninvestitionen können verschiedene Versicherungspolicen eingesetzt werden.

Eine Feuerversicherung ist unerlässlich. Sie deckt nicht nur Feuer, sondern auch Wasser- und Windschäden sowie Diebstahl ab. Die Versicherungssumme richtet sich nach dem Wiederbeschaffungswert des Gebäudes.

Die Erdbebenversicherung wird in Kombination mit der Feuerversicherung abgeschlossen. Da Japan ein erdbebengefährdetes Land ist, ist es wichtig, auf das Erdbebenrisiko vorbereitet zu sein. Die maximale Versicherungssumme für die Erdbebenversicherung beträgt jedoch 50 % der Feuerversicherung.

Die Gebäudehaftpflichtversicherung deckt die Haftung für Schäden ab, die Dritten aufgrund von Gebäudemängeln entstehen. Bei Eigentumswohnungen wird sie häufig von der Verwaltungsgemeinschaft abgeschlossen, aber auch für Privatpersonen ist der Abschluss einer solchen Versicherung eine Überlegung wert.

Steuerliche Maßnahmen und Steuerersparnis

Nutzung der Abschreibung

Der größte Steuersparmodus bei Immobilieninvestitionen ist die Möglichkeit, die Abschreibung von Gebäuden als Aufwand zu verbuchen.

Ausgehend von dem Gedanken, dass Gebäude im Laufe der Zeit an Wert verlieren, kann der Kaufpreis geteilt durch die Nutzungsdauer des Gebäudes jährlich als Aufwand verbucht werden. Die gesetzliche Lebensdauer eines Wohngebäudes aus Stahlbeton beträgt 47 Jahre.

Gebrauchtimmobilien haben eine kürzere Restnutzungsdauer, was bedeutet, dass der jährliche Abschreibungsaufwand höher ist, was die Steuerersparnis erhöht. Eine kürzere Abschreibungsdauer bedeutet jedoch auch, dass die Abschreibung früher endet.

Wichtige Punkte zur Erfassung von Ausgaben

Die folgenden Ausgaben können bei Immobilieninvestitionen als Aufwand verbucht werden

Verwaltungsgebühren und Rücklagen für Reparaturen werden für die Verwaltung und Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen eines Wohngebäudes gezahlt. Da sie jeden Monat in einem festen Betrag gezahlt werden, sind sie leicht als Ausgaben zu verbuchen.

Die Grundsteuer und die Städtebauförderungsabgabe sind Steuern, die durch den Besitz einer Immobilie anfallen. Der jährliche Steuerbetrag wird durch 12 geteilt und als monatliche Ausgabe verbucht.

Der Zinsanteil eines Kredits kann als Aufwand verbucht werden, der Tilgungsanteil jedoch nicht. Zins- und Tilgungsanteil müssen im Tilgungsplan getrennt ausgewiesen werden.

Verwaltungsgebühren sind Gebühren, die an die Verwaltungsgesellschaft gezahlt werden. Sie betragen im Allgemeinen etwa 5-10 % der Mieteinnahmen.

Reparatur- und Instandhaltungskosten sind die Ausgaben für die Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie. Verbesserungen, die den Wert der Immobilie erhöhen, sind jedoch keine Reparaturkosten, sondern Investitionsausgaben und unterliegen der Abschreibung.

Zu beachtende Punkte bei der Abgabe der Steuererklärung

Wenn Sie Einkünfte aus Immobilien haben, müssen Sie eine Steuererklärung abgeben. Auch Angestellte müssen eine Einkommensteuererklärung abgeben, wenn ihr Immobilieneinkommen 200 000 Yen übersteigt.

Das Immobilieneinkommen wird berechnet, indem die notwendigen Ausgaben vom Gesamteinkommen abgezogen werden. Wenn Sie ein Defizit haben, können Sie eine Einkommensteuerrückerstattung erhalten, indem Sie Ihr Einkommen und Ihren Verlust mit Ihrem Arbeitseinkommen zusammenrechnen.

Wenn Sie sich dafür entscheiden, eine blaue Steuererklärung abzugeben, haben Sie Anspruch auf einen speziellen Abzug für die blaue Steuererklärung (maximal 650 000 JPY). Handelt es sich jedoch nicht um ein gewerbliches Unternehmen (fünf Gebäude mit 10 oder mehr Räumen), beträgt der Abzug 100.000 Yen.

Die Erstellung und Führung von Geschäftsbüchern ist obligatorisch. Einnahmen und Ausgaben müssen genau aufgezeichnet werden, und Quittungen und andere Belege müssen ordnungsgemäß aufbewahrt werden.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)