Immobilienkauf und Wiederverkauf: Chancen und Risiken im Überblick

Inwieweit sind Sie mit dem Geschäftsmodell "Kauf und Wiederverkauf" vertraut, das in den letzten Jahren in der Immobilienbranche viel Aufmerksamkeit erregt hat? Vor dem Hintergrund der steigenden Zahl leerstehender Häuser und der Wiederbelebung des Marktes für gebrauchte Wohnungen wird diese Methode zu einer neuen und einflussreichen Option für diejenigen, die den Verkauf oder Kauf von Immobilien in Erwägung ziehen. Allerdings sind der Mechanismus sowie seine Vor- und Nachteile noch nicht vollständig bekannt.

Dieser Artikel gibt einen umfassenden Überblick über das Geschäft mit dem Kauf und Wiederverkauf von Immobilien. Aus der Sicht des Verkäufers bzw. des Käufers werden die Unterschiede zur konventionellen Vermittlung, die spezifischen Vor- und Nachteile und sogar die Geschäftsmodelle der Betreiber herausgearbeitet. Wir hoffen, dass dieser Artikel Ihnen dabei hilft, mit Immobilien, die Ihr wichtigstes Gut sind, zu besseren Bedingungen und in aller Ruhe umzugehen.

Wie das Geschäft mit dem Kauf und Wiederverkauf von Immobilien funktioniert

Der An- und Verkauf von Immobilien ist ein Geschäftsmodell, das neue Werte auf dem Markt für gebrauchte Immobilien schafft. Im Kern kauft ein Immobilienunternehmen eine Immobilie direkt vom Verkäufer, steigert den Wert der Immobilie durch Renovierung und Umgestaltung und verkauft sie dann an einen neuen Käufer (Wiederverkauf). Das Verständnis dieser Abfolge von Ereignissen ist der erste Schritt, um dieses Projekt richtig zu nutzen.

Was ist Kauf und Wiederverkauf?

Vereinfacht ausgedrückt handelt es sich bei Ankauf und Wiederverkauf um ein Geschäft, bei dem ein Immobilienunternehmen den gesamten Prozess des "Ankaufs", der "Bearbeitung" und des "Verkaufs" von Gebrauchtimmobilien übernimmt. Das Immobilienunternehmen kauft Eigentumswohnungen und Häuser, die einzelnen Verkäufern gehören, direkt als Käufer. Das Immobilienunternehmen führt dann wertsteigernde Arbeiten durch, wie z. B. die Erneuerung veralteter Einrichtungen und die Anpassung des Grundrisses an moderne Lebensgewohnheiten. Die schön und funktional umgestaltete Immobilie wird dann an einen Käufer verkauft, der auf der Suche nach einem neuen Zuhause ist. Durch diesen Prozess wird ein neuer Wohnwert geschaffen, der über den bloßen Vertrieb von Gebrauchtimmobilien hinausgeht.

Entscheidender Unterschied zur herkömmlichen "Vermittlung".

Wenn viele Menschen vom Verkauf von Immobilien hören, denken sie an die "Vermittlung", bei der ein Immobilienunternehmen zwischen Verkäufer und Käufer vermittelt. Der Wiederverkauf und die Vermittlung scheinen ähnlich zu sein, aber sie unterscheiden sich in ihrem Wesen sehr. Der entscheidende Unterschied besteht darin, welche Parteien an der Transaktion beteiligt sind und wie schnell die Transaktion abgeschlossen wird. In der folgenden Tabelle werden die Unterschiede deutlich gemacht.

Bei der Vermittlung spielt das Immobilienunternehmen die Rolle des Verkäufers bei der Suche nach einem Käufer. Wann und unter welchen Bedingungen das Objekt verkauft werden kann, hängt daher stark von der Marktentwicklung und den Absichten des Käufers ab. Andererseits kann der Verkauf schnell und sicher abgewickelt werden, da das Immobilienunternehmen beim Kauf und Wiederverkauf selbst zum Käufer wird, wenn nur ein Preis vereinbart werden kann. Diese Schnelligkeit ist das größte Merkmal von An- und Verkauf.

Geschäftsmodell von An- und Weiterverkäufern

Die Einnahmen von Betreibern von An- und Weiterverkäufen setzen sich aus der Differenz zwischen dem "Wiederverkaufspreis" der Immobilie abzüglich des "Kaufpreises" und der "Renovierungskosten und sonstigen Ausgaben" zusammen, d. h. dem Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie. Dieses Geschäftsmodell basiert auf dem kommerziellen Prinzip "niedrig kaufen, Wert steigern und hoch verkaufen". Auf der Grundlage jahrelanger Erfahrungen und Daten schätzt der Betreiber den potenziellen Wert der Immobilie genau ein und kalkuliert präzise, wie viel es kosten würde, sie zu welchem Preis weiterzuverkaufen. Der Kauf zum richtigen Preis, eine effiziente und effektive Renovierung und eine präzise Verkaufsstrategie sind entscheidend für die Sicherung des Gewinns. Spezialisierte Agenturen wie die unsere sind bestrebt, Beziehungen aufzubauen, von denen alle drei Parteien profitieren - der Verkäufer, der Käufer und das Unternehmen selbst -, indem sie die Bedürfnisse des Marktes genau ermitteln und den Wert der Immobilie maximieren.

Vor- und Nachteile für den Verkäufer

Beim Verkauf einer Immobilie bringt die Entscheidung für Kauf und Wiederverkauf viele Vorteile für den Verkäufer, aber es gibt auch einige Punkte zu beachten. Es ist wichtig, die für Sie am besten geeignete Verkaufsmethode im Hinblick auf Ihre eigene Situation und Ihre Prioritäten zu bestimmen.

Vorteile: Warum man sich für Kauf und Wiederverkauf entscheidet

Der Grund, warum sich viele Verkäufer für den Rückkauf und Wiederverkauf entscheiden, ist die Bequemlichkeit und Sicherheit. Sie erweist sich vor allem dann als vorteilhaft, wenn Sie unter Zeitdruck stehen oder komplizierte Verfahren vermeiden wollen.

1. Schneller Geldumlauf

Der größte Vorteil ist, dass der Zeitaufwand für die Verkaufsaktivitäten überwältigend gering ist. Bei der Vermittlung dauert es nicht selten mehrere Monate, bis ein Käufer gefunden wird, aber beim An- und Weiterverkauf können die Abwicklung und die Bargeldumwandlung in nur wenigen Tagen bis Wochen abgeschlossen werden, wenn eine Einigung mit der Immobiliengesellschaft erzielt wird. Dies ist ein sehr wirksames Mittel, wenn aufgrund von plötzlichen Übertragungen, Umsiedlungen, Erbschaften usw. frühzeitig Mittel benötigt werden.

2) Es fallen keine Vermittlungsgebühren an.

Wenn eine Immobilie über eine Agentur verkauft wird, fällt in der Regel eine Vermittlungsgebühr in Höhe von "3 % des Verkaufspreises + 60.000 Yen + Verbrauchssteuer" an. Da die Immobiliengesellschaft jedoch beim Kauf und Wiederverkauf direkt als Käufer auftritt, entfällt diese Vermittlungsgebühr. Der Punkt, an dem verschiedene Kosten stark reduziert werden können, kann als ein großer wirtschaftlicher Vorteil bezeichnet werden.

3. die Befreiung von der Haftung für Vertragswidrigkeiten

Beim Kauf und Verkauf von Immobilien zwischen Privatpersonen haftet der Verkäufer während eines bestimmten Zeitraums nach der Übergabe für die Behebung von versteckten Mängeln der Immobilie (z. B. undichte Stellen durch Regen, Termitenschäden usw.). Bei einem Kauf und Weiterverkauf, bei dem der Käufer ein Baugrundstück und ein Bauunternehmer ist, ist es jedoch üblich, eine besondere Klausel zu vereinbaren, die den Käufer von dieser Haftung befreit. Die Tatsache, dass der Käufer von künftigen Risiken und Ungewissheiten befreit wird, verringert die psychische Belastung erheblich.

4) Keine Besichtigungen und Verhandlungen erforderlich

Bei der Vermittlung ist es notwendig, an vielen Besichtigungen durch Kaufinteressenten teilzunehmen und über den Preis zu verhandeln. Beim Kauf und Wiederverkauf sind Sie von den Wochenendterminen und der Reinigung der Räume befreit, da dies erst durch die Besichtigung vor Ort zum Zeitpunkt der Bewertung durch die Mitarbeiter der Immobilienfirma erledigt wird.

Nachteile: Zu beachtende Punkte

Neben vielen Vorteilen gibt es auch Nachteile beim Kauf und Wiederverkauf. Der wichtigste Punkt betrifft den Verkaufspreis.

Ein Nachteil ist, dass der Verkaufspreis in der Regel niedriger ist als der Marktpreis auf dem Vermittlungsmarkt. Im Allgemeinen werden 70-80 % des Marktpreises als Richtwert angesehen. Der Grund dafür ist, dass der An- und Weiterverkaufsvermittler die Renovierungskosten, die Verkaufskosten und seinen eigenen Gewinn sichern muss. Wenn also der Wunsch "so hoch wie möglich zu verkaufen" oberste Priorität hat, kann es sinnvoller sein, die Verkaufsaktivitäten im Laufe der Zeit durch Vermittlung durchzuführen. Berücksichtigt man jedoch umfassend das Vermittlungshonorar, den Zeitaufwand für den Verkauf der Immobilie und das Risiko der Vertragshaftung, so führt der Kauf und Weiterverkauf nicht selten zu einem höheren Endsaldo und zur vollen Zufriedenheit. Welche Option für Sie die beste ist, sollten Sie unbedingt in Absprache mit einem Experten sorgfältig abwägen.

Vor- und Nachteile für den Käufer

Andererseits sind Kauf und Wiederverkauf von Immobilien, die nach der Renovierung auf dem Markt angeboten werden, eine attraktive Option für Käufer, die den Erwerb eines Hauses in Erwägung ziehen. Wenn Sie den Wert dieser dritten Option, die weder neu gebaut noch konventionell genutzt wird, verstehen, können Sie das ideale Haus auswählen.

Vorteil: Sie erhalten eine Immobilie, die so gut wie neu ist, aber schicker.

Die Hauptattraktion von Kauf- und Wiederverkaufsimmobilien ist das ausgezeichnete Gleichgewicht zwischen Qualität und Preis. Käufer können ein hochwertiges Wohnumfeld zu einem erschwinglichen Preis im Vergleich zu neu gebauten Immobilien erwerben.

1. renovierte und schöne Räume

Kauf- und Wiederverkaufsimmobilien werden vor dem Verkauf professionell renoviert. In vielen Fällen wurden die Tapeten und Bodenbeläge ausgetauscht und die sanitären Anlagen wie Küchen und Bäder durch modernste Geräte ersetzt, so dass die Räume so schön sind, als wären sie neu gebaut worden. Sie können sofort mit dem komfortablen Wohnen beginnen, ohne dass Sie nach dem Kauf Geld ausgeben oder mühsame Renovierungsarbeiten durchführen müssen.

2. niedrigere Preise als bei neu gebauten Immobilien

Im Vergleich zu neu gebauten Immobilien in ähnlicher Lage und Größe sind Kauf- und Wiederverkaufsimmobilien in der Regel preiswerter. Vor allem in den letzten Jahren sind die Preise für Neubauimmobilien aufgrund der steigenden Baukosten gestiegen, aber da Kauf- und Wiederverkaufsimmobilien auf dem Gebrauchtmarkt basieren, ist es wahrscheinlicher, dass Sie Ihr ideales Zuhause zu einem realistischeren Budget finden.

3. beruhigende Gewissheit über den Zustand der Immobilie

Ankaufs- und Wiederverkaufsagenturen führen beim Kauf einer Immobilie eine detaillierte Untersuchung des Zustands der Gebäude durch. Wenn bei der Renovierung bauliche oder andere Probleme entdeckt werden, werden entsprechende Reparaturen durchgeführt. Darüber hinaus verfügen viele Immobilien über ein eigenes Garantiesystem und sind durch die "Versicherung für bestehende Mängel am Haus" abgedeckt, wodurch die "unsichtbare Angst", die oft mit Gebrauchtimmobilien verbunden ist, beseitigt wird, was ebenfalls ein großer Vorteil ist.

Nachteile: eingeschränkte Freiheit und Auswahl

Obwohl Kauf- und Wiederverkaufsimmobilien viele Vorteile haben, gibt es auch einige Nachteile, über die man sich im Klaren sein sollte, wenn man einen Kauf in Betracht zieht.

Der größte Nachteil ist die mangelnde Flexibilität bei Renovierungen. Da die Renovierungsarbeiten bereits abgeschlossen sind, kann der Käufer den Grundriss, die Einrichtung und die Ausstattung nicht frei nach seinem Geschmack wählen. Wer einen ganz eigenen Raum schaffen möchte, wird sich möglicherweise unzulänglich fühlen. Ein weiterer Nachteil ist, dass die Anzahl der auf dem Markt befindlichen Immobilien im Vergleich zu Neubauten und allgemeinen Gebrauchtimmobilien noch immer begrenzt ist, so dass Sie möglicherweise nicht immer eine Immobilie in Ihrer Wunschgegend finden können. Für diejenigen, die auf effiziente Weise einen qualitativ hochwertigen, professionell gestalteten Raum erhalten wollen, stellen diese Punkte jedoch kein großes Problem dar.

Markttrends und Zukunftsaussichten

Das Geschäft mit dem Kauf und Wiederverkauf von Immobilien ist nicht nur ein vorübergehender Boom, sondern ein wachsender Markt mit einer starken Zukunft, die eng mit den Veränderungen in der japanischen Sozialstruktur zusammenhängt. In diesem Abschnitt werden die Hintergründe und Zukunftsaussichten erläutert.

Der ständig wachsende Rückkauf- und Wiederverkaufsmarkt

Der Rückkauf- und Wiederverkaufsmarkt hat in den letzten Jahren ein bemerkenswertes Wachstum verzeichnet. Laut einer Studie des Yano Research Institute Ltd. ist die Größe des Rückkauf- und Wiederverkaufsmarktes (Anzahl der unter Vertrag genommenen Einheiten) von ca. 24.300 Einheiten im Jahr 2015 auf 41.000 Einheiten im Jahr 2022 erheblich gestiegen; es wird prognostiziert, dass er im Jahr 2023 42.000 Einheiten und im Jahr 2030 50.000 Einheiten erreichen wird. Bis 2030 soll die Zahl auf 50.000 Einheiten steigen. Diese Daten zeigen deutlich, dass das Geschäftsmodell des Rückkaufs und Wiederverkaufs kein vorübergehender Trend ist, sondern sich auf dem Wohnungsmarkt fest etabliert.

Quelle: Yano Research Institute Ltd, "Research on the Used House Purchase and Resale Market (2023)".

Für diese Marktexpansion sind mehrere komplexe Faktoren verantwortlich. Der erste ist der Preisanstieg in Verbindung mit den steigenden Baukosten für neue Häuser. Dies hat dazu geführt, dass potenzielle Hauskäufer ihr Augenmerk auf den relativ erschwinglichen Gebrauchtwohnungsmarkt richten. Zweitens nimmt der Wohnungsbestand des Landes, d. h. die Gesamtzahl der bestehenden Wohnungen, weiter zu, was die Notwendigkeit erhöht, den Vertrieb von Gebrauchtwohnungen zu fördern. Auch der Staat unterstützt diesen Trend und fördert die gesunde Entwicklung des Marktes durch Sondermaßnahmen wie eine ermäßigte Grunderwerbssteuer für den Erwerb und die Weiterveräußerung von Gebrauchtwohnungen.

Warum ist der Kauf und Wiederverkauf jetzt erforderlich?

Die strukturellen Herausforderungen, mit denen die moderne japanische Gesellschaft konfrontiert ist, erhöhen den Bedarf an An- und Weiterverkaufsgeschäften. Wie wir alle wissen, nimmt die Zahl der leerstehenden Häuser im ganzen Land zu, was auf die sinkende Geburtenrate, die Überalterung der Bevölkerung und den Bevölkerungsrückgang zurückzuführen ist. Bleiben diese leerstehenden Häuser unbeachtet, führen sie zu einer Verschlechterung des Ortsbildes und der öffentlichen Sicherheit. Der Kauf und Wiederverkauf von Häusern ist eine wirksame Lösung für diese sozialen Probleme. Durch den Ankauf von leer stehenden Häusern und deren Renovierung und Wiederbelebung können die Unternehmen diese als neue Wohnungen wieder auf den Markt bringen und zur Wiederbelebung der örtlichen Gemeinschaft beitragen.

Auch die Diversifizierung der Wertvorstellungen der Menschen gibt dem Rückkauf- und Wiederverkaufsmarkt Rückenwind. Immer mehr Menschen bevorzugen Gebrauchtimmobilien, die renoviert wurden, um einzigartige, hochwertige Räume zu schaffen, gegenüber standardisierten Neubauten. Kauf- und Wiederverkaufsimmobilien werden zunehmend zu einer Option, um diese modernen Bedürfnisse nach einem "personalisierten Lebensstil" zu erfüllen. Auch wir von INA&Associates Ltd. sind im Rahmen unserer "Humankapitalinvestitionen" ernsthaft in dieses Geschäft involviert, wobei wir nicht nur Immobilien sanieren, sondern auch neue Werte schaffen, die auf den Eigenschaften des Grundstücks und den Bedürfnissen der Zeit basieren.

Schlussfolgerung.

In diesem Artikel wurde das Geschäft mit dem An- und Verkauf von Immobilien aus verschiedenen Blickwinkeln beleuchtet, angefangen von seiner Struktur, seinen Vor- und Nachteilen bis hin zu den zukünftigen Möglichkeiten des Marktes. Abschließend werden die wichtigsten Punkte dieses Artikels noch einmal aufgegriffen.

Immobilienankauf und -wiederverkauf ist ein Geschäftsmodell, bei dem ein Immobilienunternehmen eine gebrauchte Immobilie direkt erwirbt, ihren Wert durch Renovierung steigert und sie dann weiterverkauft.

Die Vorteile für den Verkäufer liegen darin, dass die zeitliche, finanzielle und emotionale Belastung erheblich reduziert werden kann, wie z. B. "schnelle Bargeldumwandlung", "keine Maklergebühren erforderlich" und "Befreiung von der Haftung für nicht vertragsgemäße Leistungen". Andererseits ist der Verkaufspreis in der Regel niedriger als der Marktpreis.

Der Vorteil für den Käufer besteht darin, dass er eine schöne, neuwertige Immobilie zu einem niedrigeren Preis erwerben kann. Es handelt sich um eine clevere Option für den Hauskauf mit einem ausgezeichneten Gleichgewicht zwischen Qualität und Preis. Allerdings ist die Gestaltungsfreiheit begrenzt.

Der Markt expandiert und wird voraussichtlich weiter an Bedeutung gewinnen, da es sich um ein Geschäft von großer sozialer Bedeutung handelt, das dazu beiträgt, das Problem der leer stehenden Wohnungen zu lösen und die Verbreitung von Gebrauchtwohnungen zu fördern.

Der Verkauf oder Kauf einer Immobilie ist für viele Menschen eine wichtige Entscheidung, die sie nur einmal im Leben treffen. Ihre Möglichkeiten werden dadurch bereichert, dass Sie wissen, dass es neben der traditionellen "Vermittlung" auch die Methode "Kauf und Wiederverkauf" gibt. Die Klärung Ihrer Situation, Ihrer Werte und Prioritäten, das richtige Verständnis der Vor- und Nachteile der einzelnen Methoden und die Wahl der am besten geeigneten Methode sind der Schlüssel zu einer Immobilientransaktion, die Sie nicht bereuen werden.

Wir von INA&Associates Ltd. nähern uns der Situation eines jeden Kunden mit Aufrichtigkeit und machen die bestmöglichen Vorschläge als Immobilienprofis und als Partner, die an Ihre gemeinsame Zukunft denken. Wenn Sie irgendwelche Probleme oder Fragen zu Immobilien haben, egal wie banal, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.

Häufig gestellte Fragen (Q&A)

Q1: Wenn ich eine Bewertung beantrage, muss ich dann die Immobilie verkaufen?

A1: Nein, das ist überhaupt nicht der Fall. Der Zweck der Bewertung besteht darin, dass Sie den Wert Ihrer Immobilie erfassen und ihn als Grundlage für eine Entscheidung über einen möglichen Verkauf nutzen können. Wenn Sie mit dem angebotenen Schätzpreis nicht zufrieden sind, können Sie den Verkauf natürlich ablehnen. Da Sie niemals zum Verkauf gezwungen werden, können Sie sich in aller Ruhe mit uns beraten.

F2: Können Sie jede Immobilie kaufen?

A2: Grundsätzlich kommen verschiedene Arten von Immobilien für den Kauf in Frage, darunter Wohnungen, Häuser und Grundstücke. Es gibt jedoch Fälle, in denen es schwierig ist, eine Immobilie zu erwerben, wenn der Zustand des Gebäudes extrem schlecht ist, wenn es strenge gesetzliche Beschränkungen gibt oder wenn die Immobilie in einem Teil eines ländlichen Gebiets liegt, weil sie mit unserem Geschäftsgebiet oder Sanierungsplan kombiniert ist. Wir werden uns zunächst die Informationen über die Immobilie ansehen und dann entscheiden, ob wir sie kaufen können oder nicht, also zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren.

F3: Wie wird der Kaufpreis ermittelt?

A3: Der Kaufpreis wird durch eine umfassende Bewertung mehrerer Faktoren ermittelt. Zunächst wird der "geschätzte Wiederverkaufspreis" anhand von Transaktionsbeispielen ähnlicher Immobilien in der Umgebung und Markttrends ermittelt. Davon ziehen wir die "Renovierungskosten" für die Sanierung der Immobilie, die "Werbe- und Gemeinkosten" für die Verkaufsaktivitäten und unseren "Gewinn" als Unternehmen ab, der dann den Kaufpreis für den Kunden darstellt. Wir bemühen uns stets um eine sehr transparente Bewertung.

Q4: Ich bin mir nicht sicher, welche Methode ich wählen soll: Vermittlung oder Kauf und Wiederverkauf.

A4: Welche Methode für Sie am besten geeignet ist, hängt davon ab, was Ihre höchste Priorität ist. Wenn Ihr Wunsch, "sich Zeit zu nehmen und es so hoch wie möglich zu verkaufen", am stärksten ausgeprägt ist, ist die "Vermittlung" am ehesten geeignet. Wenn Sie hingegen "schnell, zuverlässig und unkompliziert zu Geld kommen" oder "künftige Risiken vermeiden" wollen, ist "Kauf und Wiederverkauf" eine sehr effektive Option. Es ist wichtig, dass Sie die Vor- und Nachteile der einzelnen Methoden verstehen und die Methode wählen, die am besten zu Ihrem Lebensplan passt.