Warum asiatische Investoren in den japanischen Immobilienmarkt strömen

In den letzten Jahren sind große Mengen an Kapital aus asiatischen Ländern und Regionen wie China, Südkorea und Taiwan in den japanischen Immobilienmarkt geflossen. Insbesondere die Neubewertung japanischer Immobilien als "sichere Anlage" aus geopolitischer Sicht ist ein Trend, der nicht zu übersehen ist. In diesem Artikel erläutert INA&Associates K.K. aus Expertensicht die geopolitischen Hintergründe und die wirtschaftlichen Vorteile, warum asiatisches Kapital jetzt nach Japan strebt.

Aktueller Stand der Immobilieninvestitionen in Japan durch asiatisches Kapital

Werfen wir zunächst einen Blick auf die konkreten Daten, die zeigen, wie aktiv die Investitionen asiatischen Kapitals in japanische Immobilien sind. Insbesondere die Investitionen aus Taiwan und Südkorea haben in den letzten Jahren ein bemerkenswertes Wachstum verzeichnet.

Ausweitung des Investitionsumfangs

Die japanische Tochtergesellschaft des führenden taiwanesischen Immobilienmaklers Hsin-Yi Group verzeichnete im Jahr 2024 ein Transaktionsvolumen von 70 Milliarden Yen, was einem Anstieg von 20 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Auch bei der taiwanesischen Tochtergesellschaft von Tokyu Livable gibt es keine Anzeichen für eine Verlangsamung: In den letzten 10 Jahren wurden insgesamt 58 Milliarden Yen an eingehenden Transaktionen abgewickelt.

Die Investitionen aus Südkorea haben ebenfalls stark zugenommen. Nach Angaben des Ministeriums für Planung und Finanzen der Republik Korea beliefen sich die Überweisungen für den Erwerb von Immobilien nach Japan für das gesamte Jahr 2024 auf 39,2 Mio. USD, etwa das Dreifache der 13,1 Mio. USD im Jahr 2023 und ein Rekordhoch. Die Kapitalabflüsse aus Festlandchina beliefen sich im Juli 2025 auf schätzungsweise 8-9 Billionen USD, und die Immobilienmärkte der Industrieländer, einschließlich Japans, ziehen die Aufmerksamkeit der Investoren als eines der Ziele dieser Abflüsse auf sich.

Investitionstrends

Diese Investoren bevorzugen vor allem international bekannte Gebiete wie das Zentrum von Tokio, Osaka und Kyoto. Bei den Immobilienarten erfreuen sich Eigentumswohnungen, die sehr liquide und leicht zu verwalten sind, einer stabilen Beliebtheit. In den letzten Jahren ist eine Zunahme der Anfragen für High-End-Immobilien mit einem Preis von über 100 Millionen Yen zu verzeichnen, was darauf hindeutet, dass Großinvestitionen von wohlhabenden Privatpersonen immer aktiver werden.

Auch die Investitionszwecke sind sehr unterschiedlich. Es gibt ein breites Spektrum an Bedürfnissen, wie z. B. ausländische Studenteneltern, die für den Wohnsitz ihrer Kinder kaufen, für reine Vermögensverwaltungszwecke, zur Nutzung als Zweitwohnsitz oder sogar, um ein Visum für die Verwaltung von Investitionen zu erhalten.

Geopolitische Gründe, warum China, Südkorea und Taiwan Japan wählen

Warum also wählen sie Japan gegenüber ihren Heimatländern oder anderen Ländern? Der Grund liegt in den einzigartigen geopolitischen Herausforderungen, mit denen jedes Land und jede Region konfrontiert ist, sowie in der kontrastreichen "Stabilität" Japans.

Japans politische Stabilität und soziale Ordnung

Japan ist ein politisch und wirtschaftlich bemerkenswert stabiles Land in der asiatischen Region. Trotz häufiger Regierungswechsel sind die Grundlagen der Rechtsstaatlichkeit unerschütterlich, und das Risiko plötzlicher, großer Veränderungen in der Immobilienpolitik ist äußerst gering. Dieser "hohe Grad an Vorhersehbarkeit" ist ein unersetzlicher Anreiz für Investoren, die eine langfristige Vermögensverwaltung in Betracht ziehen.

Darüber hinaus sind die weltweit erstklassige öffentliche Sicherheit und die gut ausgebaute soziale Infrastruktur ebenfalls wichtige Faktoren, die die Sicherheit von Vermögenswerten garantieren. Japan hat eine der niedrigsten Kriminalitätsraten aller großen Industrieländer, und das Risiko von Sachschäden an Immobilien ist minimal. Japan verfügt auch über strenge Maßnahmen gegen Naturkatastrophen und strenge Baunormen, und viele seiner Gebäude sind erdbebensicher, was den Investoren ein Gefühl der Sicherheit vermittelt.

Geopolitische Herausforderungen für Länder und Regionen

China, Südkorea und Taiwan sind dagegen mit unterschiedlichen geopolitischen Risiken konfrontiert. Diese Risiken führen zu Kapitalabflüssen aus ihren Heimatländern und zu Investitionen in Japan als sicherem Hafen.

Geopolitische Risiken in Taiwan

Die größte Sorge für taiwanesische Anleger ist das geopolitische Risiko, das sich aus den sich verschlechternden Beziehungen des Landes zu China ergibt. Die prekäre internationale Lage des Landes hat Anleger dazu veranlasst, ihr Vermögen für den Notfall im Ausland zu diversifizieren. Japan ist nicht nur wegen seiner geografischen Nähe, sondern auch wegen seiner starken kulturellen Affinität zu einem beliebten Zufluchtsort für Vermögenswerte geworden.

Taiwanesische Anleger verteilen ihr Vermögen auf mehrere Länder, darunter Japan, die USA, Kanada und Australien, wobei Japan den geografischen Vorteil kurzer Flugzeiten und häufiger Besuche hat. In Verbindung mit dem pro-japanischen Charakter der Bevölkerung begünstigen auch die niedrigen psychologischen Hürden Investitionen.

Politisches und wirtschaftliches Umfeld in Südkorea

In Südkorea haben der rasche Anstieg der Immobilienpreise und die häufigen Änderungen der Immobilienpolitik die Ängste der Investoren geschürt. Insbesondere die strengeren Vorschriften, wie die hohe Besteuerung von Eigentümern von Mehrfamilienhäusern, haben die Attraktivität von Immobilieninvestitionen im Land stark beeinträchtigt. Es ist eine rationale Entscheidung, den heimischen Markt zu meiden, da er schwer vorhersehbar ist und eine stabile Vermögensbildung schwierig ist, und sich dem stabileren japanischen Markt zuzuwenden.

Der südkoreanische Immobilienmarkt ist für Investoren extrem unberechenbar, da die Preise in Abhängigkeit von der Regierungspolitik eine Reihe von Kalt- und Warmzeiten durchlaufen. Die Politik wurde uneinheitlich gehandhabt, wobei die Vorschriften zu bestimmten Zeiten verschärft wurden, um die Immobilienpreise zu drücken, und zu anderen Zeiten gelockert wurden, um den Markt zu stimulieren. In diesem Umfeld ist es schwierig, den langfristigen Aufbau von Vermögenswerten zu planen, und es ist nur natürlich, sich für Investitionen im Ausland umzusehen.

Politische Unsicherheit und wirtschaftliche Stagnation in China

In China sind politische Unsicherheiten, wie die plötzliche Verschärfung von Vorschriften durch die Regierung, ein ständiger Grund zur Sorge. Darüber hinaus hat die schwere Immobilienrezession der letzten Jahre viele Investoren gezwungen, sich mit der harten Realität sinkender Vermögenswerte auseinanderzusetzen. Die Managementkrisen großer Bauträger wie der Hengda Group und Bi-Gui-Yuan haben das Vertrauen in den inländischen Immobilienmarkt stark erschüttert und die Kapitalflucht ins Ausland auf der Suche nach sichereren Anlagemöglichkeiten beschleunigt.

Auf dem chinesischen Immobilienmarkt sank die Verkaufsfläche im Jahr 2023 um rund 60 % gegenüber dem Höchststand von 2021. Auch die Kommunalfinanzen befinden sich aufgrund rückläufiger Einnahmen aus Grundstücksverkäufen auf einem Zehnjahrestief, und der Markt insgesamt befindet sich in einer schweren Rezession. Da Immobilien das Herzstück des Vermögensaufbaus der Chinesen waren, haben die fallenden Preise das Nettovermögen der Haushalte erheblich reduziert und einen Teufelskreis geschaffen, der den Konsum und die Investitionsabsichten gedämpft hat.

Wirtschaftliche Vorteile von Investitionen in japanische Immobilien

Neben der geopolitischen Stabilität sind auch die Vorteile der derzeitigen Wirtschaftslage ein wichtiger Faktor, der asiatisches Kapital nach Japan lockt.

Unterbewertet durch den schwachen Yen

Die derzeitige historische Abwertung des Yen macht japanische Immobilien für ausländische Investoren extrem unterbewertet. So kann eine Immobilie, die vor einigen Jahren noch 100 Millionen Yen gekostet hätte, heute für etwa 70-80 Millionen Yen in Landeswährung erworben werden. Im Vergleich zu anderen Großstädten der Welt sind die Immobilienpreise in Tokio immer noch unterbewertet, und solange der Yen weiter abwertet, wird der Appetit auf Investitionen aus dem Ausland nicht nachlassen.

Der Wert des Yen wird bis 2024 auf den niedrigsten Stand seit 38 Jahren fallen, und die Erwartung von Devisengewinnen hat den Investitionsboom ebenfalls beflügelt. Untersuchungen haben auch gezeigt, dass die Immobilienpreise in Tokio im Vergleich zu weltbekannten Städten wie Hongkong und London erheblich unterbewertet sind.

Stabile Renditen und Rentabilität

Der japanische Mietwohnungsmarkt, insbesondere in Tokio, wird durch eine starke Nachfrage gestützt, so dass stabile Renditen zu erwarten sind . Die durchschnittliche Rendite in Tokio wird auf etwa 3,5-4 % geschätzt, während sie in Taipeh bei etwa 2 % liegt, wobei Tokio in Bezug auf die Einkommensrendite einen Vorteil hat. Auch in Hongkong liegen die nominalen Renditen im Bereich von 3 bis 4 %, aber in einigen Fällen wird das Investitionspotenzial angesichts des Preisniveaus und der Betriebskosten als begrenzt angesehen. Das liegt daran, dass die Immobilienpreise in die Höhe schießen, während die Mieten damit nicht Schritt halten. Für Investoren, die auf der Suche nach stabilen Einkommensgewinnen sind, ist der japanische Markt sehr attraktiv.

Japanische Immobilien sind auch ein wirksamer Inflationsschutz. Der Vermögenswert von Immobilien steigt tendenziell mit dem Preisanstieg, und es besteht ein geringeres Risiko eines Wertverlusts, als dies bei Bareinlagen der Fall ist. Außerdem steigen die Mieten in der Regel parallel zu den Preissteigerungen, so dass auch in inflationären Zeiten ein stabiler Cashflow gewährleistet ist.

Vorteile des Immobiliensystems

Das japanische Immobiliensystem bietet sehr günstige Bedingungen für ausländische Investoren. Die Tatsache, dass Ausländer unter genau den gleichen Bedingungen wie japanische Staatsangehörige volles Eigentum an Grundstücken und Gebäuden erwerben können, ist selbst aus globaler Sicht ein bemerkenswertes Merkmal. Darüber hinaus sind Immobilientransaktionen sehr transparent und die Informationen werden umfassend offengelegt, so dass Transaktionen unbesorgt durchgeführt werden können.

Insbesondere gibt es viele Ähnlichkeiten mit Taiwan in der Bezeichnung und Struktur des Steuersystems, wie in der folgenden Tabelle dargestellt, was die Hürden für Investitionen senkt. Für taiwanesische Investoren ist das japanische System für Immobilientransaktionen leicht zu verstehen und vertraut.

Darüber hinaus gehören die japanischen Baunormen zu den strengsten der Welt und werden von keinem anderen Land übertroffen, insbesondere was die Erdbebensicherheit betrifft. Taiwan ist ebenfalls eine erdbebengefährdete Region, so dass die Erdbebensicherheit ein wichtiger Faktor bei Investitionsentscheidungen ist. In Taiwan gab es eine Reihe von Problemen bei Verkäufen von Fertighäusern, und in vielen Fällen weicht die Qualität der Gemeinschafts- und Privatbereiche erheblich von der ursprünglichen Beschreibung ab, während in Japan derartige Risiken äußerst gering sind, was ebenfalls sehr geschätzt wird.

Probleme auf den Immobilienmärkten in anderen Ländern und Regionen

Strukturelle Probleme auf den Immobilienmärkten anderer asiatischer Länder und Regionen ermutigen auch zu Investitionen in Japan.

Chinas Immobilienkrise

Der chinesische Immobilienmarkt befindet sich seit Anfang der 2020er Jahre in einer schweren Krise. Der Zusammenbruch großer Bauträger wie der Hengda Group und Bi Gui Yuan hat das Vertrauen in den Markt insgesamt untergraben: Bis Ende 2024 werden die Immobilienpreise weiter sinken und die Finanzen der lokalen Regierungen werden sich aufgrund der rückläufigen Einnahmen aus Grundstücksverkäufen weiter verschlechtern.

Überall im Land gibt es unfertige und verlassene Hochhäuser, die die Käufer in eine missliche Lage bringen, in der sie nicht nur ihr Geld verlieren, sondern auch nirgendwo wohnen können. Unter diesen Umständen ist es nur natürlich, dass chinesische Investoren es vermeiden, in inländische Immobilien zu investieren, und ihre Gelder in die sichereren Immobilien in Japan lenken.

Herausforderungen auf dem südkoreanischen Immobilienmarkt

In Südkorea sind die Immobilienpreise, insbesondere im Gangnam-Viertel von Seoul, auf ein Niveau gestiegen, das für das durchschnittliche Einkommensniveau unerschwinglich ist. Die Regierung versucht, die Preise durch Vorschriften wie eine hohe Besteuerung von Eigentümern von Mehrfamilienhäusern zu dämpfen, was jedoch im Umkehrschluss dazu führt, dass Investoren den heimischen Markt verlassen.

Es ist nicht leicht, in Seoul eine gute Immobilie im Bereich von 1 Mrd. KRW zu finden, aber die Tatsache, dass man für den gleichen Betrag eine Wohnung in Tokio, einer internationaleren Stadt, kaufen kann, inspiriert koreanische Investoren.

Probleme auf dem taiwanesischen Immobilienmarkt

In Taiwan sind die Immobilienpreise in Taipeh in die Höhe geschnellt, so dass es für normale Angestellte schwierig ist, eine Wohnung zu kaufen. Darüber hinaus gibt es häufig Probleme mit Bluefield-Verkäufen (Verkäufen von Fertighäusern), und es wurde von vielen Fällen berichtet, in denen es eine große Diskrepanz zwischen der Beschreibung des Bauträgers und dem tatsächlichen fertigen Produkt gab.

Die Qualität der Gemeinschafts- und Privatbereiche ist oft viel schlechter als ursprünglich versprochen, was zu einer wachsenden Unzufriedenheit der Käufer führt. Japanische Immobilien, die frei von solchen Qualitätsproblemen sind, stellen für taiwanesische Investoren eine sichere Investition dar.

Gründe, warum japanische Immobilien als "sichere Anlage" gelten

Zusammengenommen machen diese Faktoren deutlich, warum japanische Immobilien als "sichere Anlage" hoch geschätzt werden.

Effektivität als Inflationsschutz

Eine der größten Sorgen in der derzeitigen Weltwirtschaft ist die Inflation. Es stellt sich die Frage, wie man sein Vermögen in einer Situation schützen kann, in der die Preise steigen und der Wert von Bargeld erheblich abnimmt. Hier können Immobilien als Sachwerte einen sehr wirksamen Inflationsschutz darstellen.

In Zeiten der Inflation steigt der Vermögenswert von Immobilien tendenziell mit den Preisen. Das Risiko einer Wertminderung, wie es bei Bareinlagen der Fall ist, ist gering, und es ist ein Vermögenssicherungseffekt zu erwarten. Da zudem die Mieten in der Regel mit den Preisen steigen, kann auch in inflationären Zeiten ein stabiler Cashflow gesichert werden. Darüber hinaus werden in vielen Fällen Darlehen von Finanzinstituten für Immobilieninvestitionen verwendet, doch wenn der Geldwert aufgrund der Inflation sinkt, verringert sich die Belastung durch die Rückzahlung von Darlehen erheblich.

Nutzung als Erbschafts- und Steuersparmaßnahme

Immobilien werden in Japan in der Regel mit einem niedrigeren Erbschaftssteuerwert angesetzt als Bargeld oder Wertpapiere, so dass sie sich sehr gut als Erbschaftssteuermaßnahme eignen. Darüber hinaus können Immobilieneinkünfte mit anderen Einkünften zusammengerechnet werden, und durch die Erfassung von Abschreibungen und anderen Aufwendungen sind auch Einsparungen bei der Einkommens- und Einwohnersteuer zu erwarten.

Diese Steuervorteile sind ein großer Anreiz für vermögende Privatpersonen, die einen langfristigen Vermögensaufbau in Erwägung ziehen. In vielen Fällen sind Immobilien eine vorteilhaftere Option als Bargeld, insbesondere wenn es um die Nachfolge von Vermögenswerten über Generationen hinweg geht.

Zusammenfassung: Der Wert japanischer Immobilien durch geopolitische Vorteile

Wie wir gesehen haben, ist der Grund, warum chinesisches, südkoreanisches und taiwanesisches Kapital nach Japan kommt, nicht nur die wirtschaftliche Rendite : Die geopolitische Stabilität ist ein äußerst wichtiger Faktor. Sie wählen japanische Immobilien als "sichere Anlage", um sich gegen die politische und wirtschaftliche Unsicherheit in ihren Heimatländern abzusichern.

Der japanische Immobilienmarkt hat eine vielschichtige Anziehungskraft: politische Stabilität, gute soziale Ordnung, ein transparentes Handelssystem, strenge Baunormen und ein für Ausländer offenes Eigentumssystem. Diese Faktoren bilden zusammen ein starkes Magnetfeld, das asiatisches Kapital anzieht.

Dieser Trend dürfte sich in Zukunft mit dem Rückenwind der Abwertung des Yen noch verstärken. Der Wert der "Stabilität" japanischer Immobilien wird noch heller leuchten, wenn die Welt immer unsicherer wird.

INA&Associates K.K. bietet Unterstützung aus einer Hand, von der individuellen Beratung über die Vermittlung von Immobilien bis hin zur Verwaltung nach dem Kauf, um den unterschiedlichen Bedürfnissen ausländischer Investoren gerecht zu werden. Wenn Sie an Investitionen in japanische Immobilien interessiert sind, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren. Wir helfen Ihnen, Ihr wertvolles Vermögen zu schützen und zu vermehren.

Häufig gestellte Fragen

Q1: Können Ausländer frei japanische Immobilien erwerben?

Ja, das ist möglich. In Japan gibt es keine Beschränkungen für Immobilienbesitz aufgrund der Staatsangehörigkeit, und Sie können genau die gleichen Rechte (Eigentum) erwerben wie ein japanischer Staatsbürger. Allerdings müssen Sie sich nach dem Kauf möglicherweise beim Finanzministerium melden. Darüber hinaus können Immobilien unabhängig davon erworben werden, ob Sie einen Daueraufenthaltsstatus haben oder nicht, aber wenn Sie eine Hypothek aufnehmen wollen, werden Ihr Daueraufenthaltsstatus und Ihr Arbeitsstatus überprüft.

F2: Welche Gegenden werden von chinesischen, koreanischen und taiwanesischen Investoren besonders bevorzugt?

Besonders beliebt sind das Zentrum von Tokio (z. B. die Bezirke Minato, Shibuya und Chiyoda), das Zentrum von Osaka und das internationale Touristenziel Kyoto. Diese Gebiete werden wegen ihrer stabilen Vermögenswerte und hohen Liquidität geschätzt. Beliebt sind auch Gegenden mit einer großen Anzahl internationaler Studenten und Immobilien in der Nähe von Bahnhöfen mit guter Verkehrsanbindung.

F3: Wie sind die Renditen für Immobilieninvestitionen in Japan im Vergleich zu denen in anderen asiatischen Ländern?

Betrachtet man nur die Oberflächenrenditen, so mögen die Renditen in Schwellenländern in Südostasien und anderswo höher sein. Japanische Immobilien sind jedoch in Bezug auf niedrige Leerstandsquoten, stabile Mieten und vor allem den Werterhalt der Vermögenswerte überlegen, was sie auf einer risikobereinigten Renditebasis sehr attraktiv macht. Die Rendite in Tokio von 3 bis 4 % ist im Vergleich zu 1 bis 2 % in Taipeh und anderen chinesischen Großstädten günstig.

F4: Was wird mit den Immobilienpreisen in Japan geschehen, wenn die geopolitischen Risiken zunehmen?

Wenn die geopolitischen Risiken in anderen Ländern und Regionen, z. B. in Asien, zunehmen, könnte dies zu einem Zufluss von Geldern in die relative Sicherheit Japans führen und die Immobilienpreise steigen lassen. Japanische Immobilien haben auch den Aspekt eines "sicheren Hafens für Notfälle". In der Tat nehmen die Investitionen in Japan in Zeiten erhöhter Spannungen in den Beziehungen zwischen China und Taiwan und politischer Unsicherheit in Südkorea tendenziell zu.