Errores comunes y claves para principiantes en inversión inmobiliaria

La inversión inmobiliaria es una opción de inversión atractiva para las personas con un elevado patrimonio neto que puede constituir una parte importante de su cartera de activos. Para las personas con un patrimonio neto muy elevado, en particular, la inversión inmobiliaria es un medio eficaz de acumular y conservar activos mediante unos ingresos por alquiler estables y el crecimiento del valor de los activos a largo plazo. Sin embargo, cuando se invierte en inmuebles por primera vez, incluso con abundantes recursos financieros, existe el riesgo de sufrir pérdidas inesperadas debidas a errores de juicio causados por la falta deexperiencia oconocimientos.

En este artículo se describen los errores más comunes que suelen cometer los principiantes en la inversión inmobiliaria y seis puntos que conviene conocer antes de empezar. Para cada ejemplo de fallo, se explican detenidamente los riesgos, los antecedentes y las medidas específicas para evitarlos. También se aborda la importancia del capital humano, una perspectiva a largo plazo y la importancia de no perseguir beneficios a corto plazo, proporcionando los conocimientos que las personas con un patrimonio neto muy elevado deben tener en cuenta para tener éxito en la inversión inmobiliaria.

Error común 1: Empezar a invertir en propiedades sin un propósito o una estrategia

Riesgo:.

Si comienza a invertir en propiedades sin un objetivo o una estrategia de inversión claros, es posible que la propiedad que compre no se ajuste a sus objetivos de gestión patrimonial. Con objetivos poco claros, existe el riesgo de que no tenga claro cómo va a obtener beneficios (si su objetivo son las plusvalías o si se centra en las ganancias por rentas) y, en consecuencia, es posible que no logre los rendimientos que espera. Además, las inversiones sin estrategia se ven fácilmente influenciadas por las fluctuaciones de las condiciones del mercado, lo que puede provocar pérdidas a corto plazo.

ANTECEDENTES:.

Algunos principiantes con patrimonios muy elevados reciben el consejo de su entorno de que la propiedad inmobiliaria es segura y fiscalmente eficiente, y empiezan sin pensárselo mucho. Sin embargo, incluso los grandes patrimonios que han tenido éxito en la renta variable y los negocios tienen sus propios ciclos y factores de riesgo en el mercado inmobiliario. Invertir sin sentido y sin una perspectiva a largo plazo puede llevar a perder oportunidades de beneficios y a tener propiedades innecesarias.

Medidas concretas a evitar:.

Antes de empezar a invertir en inmuebles, es esencial definir claramente los objetivos y la política de inversión. Por ejemplo, fije metas acordes con su propia situación financiera y planificación patrimonial, como "quiero obtener unos ingresos estables por alquiler a largo plazo" o "quiero adquirir un inmueble cuyo valor patrimonial aumente en el futuro y utilizarlo para la conservación de activos y la protección de herencias". A continuación, formule una estrategia de inversión teniendo en cuenta el análisis del mercado y la opinión de los expertos. Si sus objetivos y su estrategia están claros, es menos probable que se deje influir por las fluctuaciones del mercado a corto plazo y podrá tomar decisiones de inversión acertadas desde una perspectiva a largo plazo. Además, profundizar en los conocimientos en el proceso de elaboración de una estrategia también mejora su capital humano como inversor.

Error común 2: Falta de suficiente investigación de mercado y diligencia debida

Riesgo.

Si se toma la decisión de comprar un inmueble sin investigar suficientemente las condiciones del mercado y el estado real del mismo, se corre el riesgo de adquirirlo a un precio superior al de mercado o de poseer un activo improductivo que no se espera que genere ingresos. Por ejemplo, se han dado casos de compradores que se han creído la palabrería de promotores y empresas de ventas y han adquirido un inmueble alegando un "alto rendimiento", para luego descubrir que está lleno de vacíos y no genera los ingresos previstos, o descubrir más tarde defectos estructurales o problemas legales. Un estudio de mercado insuficiente puede dar lugar a juicios erróneos sobre las tendencias de la demanda y losprecios razonables enla zona donde se encuentra el inmueble, lo que puede acarrear pérdidas importantes.

Antecedentes.

Las personas con grandes patrimonios y amplios fondos tienden a pensar que no importa si el precio es un poco alto, y están demasiado ocupadas para dejar el proceso de toma de decisiones en manos de los agentes. Sin embargo, el mercado inmobiliario está influido por factores locales como la demografía y los planes de desarrollo locales, y la falta de conocimientos puede hacer que se pierdan riesgos que podrían haberse evitado. En el pasado, ha habido casos en los que inversiones en viviendas compartidas con altos rendimientos se han hundido y personas con altos ingresos se han visto cargadas con grandes deudas. Esto se debió en parte a la falta de investigación, ya que se fiaron del rendimiento superficial.

Medidas concretas para evitarlo:.

Los inversores de éxito llevan a cabo una investigación exhaustiva del mercado y la diligencia debida antes de comprar una propiedad. Investigan a fondo la situación económica y las tendencias demográficas en torno a la propiedad, así como las tasas de alquiler y de ocupación de las propiedades de la competencia. También se comprueba el propio inmueble con la ayuda de expertos para identificar posibles riesgos, como la solidez estructural, el cumplimiento de las leyes y normativas, el historial de reparaciones e incluso el estado de la gestión. Pida a un abogado, contable u otro experto que compruebe los detalles del contrato y el plan de ingresos y gastos. Establecer contactos con profesionales experimentados e inversores veteranos complementará cualquier conocimiento que pueda faltarle y aumentará su capital humano. También es importante no creerse las exageraciones y tener la calma suficiente para tener en cuenta los argumentos pesimistas a la hora de tomar una decisión.

Error común 3: Apalancamiento excesivo (endeudamiento) y planificación financiera fácil

Riesgo:.

El uso excesivo del apalancamiento puede ser un riesgo importante en la inversión inmobiliaria, incluso para personas adineradas con amplias reservas de efectivo. Si se recurre demasiado al endeudamiento, incluso pequeñas fluctuaciones como las desocupaciones, la caída de los alquileres o la subida de los tipos de interés pueden dificultar el reembolso mensual del préstamo. En el peor de los casos, podría quedarse con una propiedad que no genera suficiente flujo de caja, dejándole sólo con deudas y obligándole a alquilar (vender) la propiedad. Incluso en el caso de personas con un patrimonio muy elevado, el impago del préstamo podría dañar su perfil crediticio y afectar negativamente a su futura captación de fondos y gestión de activos.

Antecedentes:.

El uso del apalancamiento en sí es una técnica eficaz, pero cuando los tipos de interés son bajos, la gente tiende a pensar que es más rentable pedir prestado todo lo que pueda. Las personas con patrimonios elevados son más propensas a pedir préstamos de alto coste y pueden endeudarse más de lo que necesitan. También tienden a subestimar el riesgo y a jugar a lo grande debido a su experiencia de éxito en los negocios. Sin embargo, hay muchos factores incontrolables en el mercado inmobiliario, como las fluctuaciones económicas y las catástrofes, y un endeudamiento excesivo hace que uno sea vulnerable a esas conmociones externas.

Medidas concretas para evitarlo:.

Una planificación financiera conservadora es importante para mantener una inversión inmobiliaria saneada. Mantenga bajos los ratios préstamo-valor y permita un generoso ratio reembolso-ingresos por alquiler. Es fundamental fijar el nivel de amortización en un nivel que no dificulte los reembolsos aunque haya algunas viviendas vacías. Además, prepárese para futuras subidas de los tipos de interés, utilice tipos de interés fijos y deje margen suficiente para amortizaciones anticipadas. Si dispone de amplios fondos personales, no se obligue a pedir un préstamo completo, sino limite su endeudamiento hasta el punto de que pueda pagarlo usted mismo en el peor de los casos, limitando así el daño a su patrimonio en caso de imprevisto. Tenga en cuenta que el apalancamiento es un arma de doble filo que también amplifica el riesgo, e intente gestionar su deuda de forma razonable desde una perspectiva a largo plazo.

Error común 4: Descuidar la gestión de la tesorería y pasar por alto los costes

Riesgo:.

Descuidar la gestión real del flujo de caja en favor de rendimientos superficiales y expectativas de crecimiento futuro de los precios a la hora de comprar una propiedad puede conducir a errores importantes. Aunque haya ingresos mensuales por alquiler, hay casos en los que la tesorería disponible es negativa después de deducir gastos como la amortización del préstamo, los gastos de gestión, el impuesto sobre bienes inmuebles, los costes de reparación y las primas de seguros. En caso de reparaciones imprevistas (por ejemplo, avería de los equipos o recuperación tras una catástrofe) o de desocupación de larga duración, si no hay reservas suficientes, habrá que invertir fondos adicionales y el rendimiento inicialmente previsto de la inversión se reducirá considerablemente. En el peor de los casos, el flujo de caja puede no ser suficiente para mantener la propiedad, y la construcción de activos según lo previsto puede detenerse.

ANTECEDENTES:.

Los principiantes suelen dejarse engañar por el rendimiento superficial que figura en los documentos del inmueble, pero esta cifra no tiene en cuenta los gastos ni el riesgo de desocupación y puede desviarse de la situación real. Además, los propietarios de activos con muchas otras fuentes de ingresos tienden a pensar que no pasa nada si tienen que sacar algo de dinero. Sin embargo, la inversión inmobiliaria sólo puede considerarse un éxito si genera un flujo de caja estable a largo plazo. Iniciar una inversión sin un elaborado plan de ingresos y gastos suele conducir a resultados decepcionantes.

Medidas concretas que hay que evitar:.

Al invertir en un inmueble, es esencial identificar todos los costes (intereses del préstamo, impuestos, seguros, gastos de gestión, costes de reparación, pérdidas por desocupación, etc.) y prever los ingresos y gastos anuales y mensuales una vez adquirido el inmueble. Considere escenarios pesimistas (por ejemplo, aumento de las desocupaciones, caída de los alquileres, reparaciones importantes, etc.) y asegúrese de que dispone de suficientes reservas de efectivo. La inversión inmobiliaria es, en última instancia, un juego a largo plazo de acumulación constante de flujo de caja. Una gestión sólida basada en cifras le ayudará a evitar errores.

Error común 5: Descuidar la importancia de la gestión inmobiliaria y el capital humano

Riesgo:.

La compra de un inmueble no es el final del proceso; la gestión y la administración posteriores a la compra son la clave del éxito o el fracaso de una inversión inmobiliaria. Descuidar la gestión de la propiedad y las relaciones con los inquilinos puede provocar un aumento de los desahucios ydañar el valor de la propiedaddebido a la disminución de la satisfacción de los inquilinos. Por ejemplo, si se descuida el mantenimiento periódico del edificio, se corre el riesgo de que se produzcan averías en los equipos con frecuencia, lo que se traduce en costosos gastos de reparación y periodos prolongados de desocupación debido a la pérdida de confianza de los inquilinos. Además, si surgen problemas y no se resuelven adecuadamente, en el peor de los casos pueden dar lugar a litigios, lo que puede aumentar el tiempo y los costes financieros. Incluso para los inversores con patrimonios muy elevados, estos fallos de gestión pueden provocar directamente una reducción de la rentabilidad de los activos y un riesgo para su reputación.

ANTECEDENTES:.

Muchos principiantes tienen la idea errónea de que los bienes inmuebles son una compra y el resto son ingresos no ganados. Las personas adineradas y ocupadas, en particular, tienden a dejar toda la gestión en manos de las empresas gestoras, pero si se les deja a su aire, es posible que no se den cuenta de que la calidad del servicio se deteriora ylos costes son cada vez más opacos. Además, si los propios propietarios carecen de conocimientos, puede que no sean capaces de dar las instrucciones adecuadas a la empresa de gestión, lo que puede reducir la eficacia de la gestión inmobiliaria. Además, la relación con los inquilinos es importante en la gestión del alquiler, y las pequeñas quejas pueden dar lugar a desahucios y denuncias si se considera a los inquilinos como meros pagadores.

Medidas concretas a evitar:.

Una vez adquirida la propiedad, hay que centrarse en establecer un sistema de gestión de calidad. En primer lugar, es importante seleccionar una empresa de gestión inmobiliaria fiable. Compruebe su historial y reputación y compare las propuestas de varias empresas para identificar al socio de gestión adecuado. Incluso después de firmar un contrato, es importante recibir informes periódicos sobre el estado de las operaciones y estar preparado para solucionar cualquier problema lo antes posible. Los propios propietarios deben tener conocimientos básicos de gestión de alquileres, lo que facilitará el diálogo con la empresa de gestión y les permitirá tomar decisiones más adecuadas. También hay que tener presente una actitud orientada al cliente que cuide de los inquilinos. Unas inspecciones y una limpieza periódicas y minuciosas de las instalaciones, así como una respuesta rápida y atenta a las peticiones, mejorarán la satisfacción de los inquilinos y propiciarán un arrendamiento a largo plazo. En última instancia, invertir en capital humano (sus propios conocimientos y personal competente) es la clave para maximizar sus activos inmobiliarios y garantizar unos ingresos estables a largo plazo.

Error común 6: Centrarse demasiado en los beneficios a corto plazo

Riesgo:.

Perseguir únicamente beneficios a corto plazo en la inversión inmobiliaria aumenta el riesgo de reducir su patrimonio. La negociación frecuente para obtener beneficios de reventa a corto plazo (flips) puede aumentar los costes de transacción, como las comisiones de corretaje y los impuestos. En Japón, el tipo impositivo sobre las transferencias a corto plazo es elevado, lo que puede reducir significativamente las ganancias en las ventas. Además, aunque se lance a un precio temporalmente alto y compre una propiedad, si el mercado se enfría posteriormente, es posible que no pueda venderla y acabe salándola. Elegir una propiedad con una orientación a corto plazo también aumenta el riesgo de descuidar las necesidades de alquiler a largo plazo y las perspectivas de futuro y, en consecuencia, hacerse con una propiedad sin crecimiento del valor del activo.

Antecedentes:.

Algunos propietarios tienen tendencia a buscar resultados inmediatos debido a su experiencia de éxito en los negocios y otras inversiones. Además, en algunos medios de comunicación se suelen pregonar historias de éxito a corto plazo, pero detrás de ellas hay una cantidad razonable de riesgo y suerte. Incluso los superricos con suficientes recursos financieros pueden perderse los beneficios compuestos a largo plazo que podrían haber obtenido si se centran en las ganancias a corto plazo.

Medidas concretas para evitarlo:.

Planifique su estrategia de inversión con una perspectiva a largo plazo. Es importante aspirar al crecimiento de los activos y a unos ingresos estables a lo largo de un periodo de cinco o diez años, en lugar de las ganancias a corto plazo. Por ejemplo, una estrategia eficaz consiste en adquirir propiedades de calidad a un precio razonable en zonas con potencial de desarrollo urbanístico futuro y mantenerlas a largo plazo. La tenencia a largo plazo puede ayudar a suavizar las fluctuaciones económicas y proporcionar ingresos por alquiler a la espera de que surjan oportunidades. La tenencia a largo plazo también supone un incentivo para llevar a cabo un mantenimiento y una gestión adecuados, lo que a su vez redunda en el mantenimiento y la mejora del valor de los activos. La actitud de no alegrarse ni entristecerse por las ganancias a corto plazo, sino centrarse en el crecimiento de los activos, es una forma de invertir en propiedades adecuada para los ultra ricos.

Conclusión: Adopte una visión a largo plazo, aumente su capital humano e invierta con éxito en el sector inmobiliario.

Hasta ahora, hemos explicado seis ejemplos de fracasos en la inversión inmobiliaria que suelen cometer los principiantes y sus contramedidas. Es fundamental que las personas superdotadas tengan en cuenta estos puntos y estén preparadas para no cometer los mismos errores. La preparación previa y una planificación cuidadosa son esenciales a la hora de invertir grandes sumas de dinero. Sobre todo, una perspectiva a largo plazo y no dejarse distraer por los resultados a corto plazo es la clave para construir un patrimonio estable.

Por último, los inversores de éxito tienen en común una actitud de aprendizaje continuo y lainversión en capital humano. No importa cuánto dinero tengas, no podrás aprovecharlo si careces de conocimientos sobre los mercados y la gestión de inversiones. El capital financiero muestra su verdadero valor cuando amplía sus propios conocimientos y su red de contactos y busca la ayuda de expertos cuando es necesario. Si se utiliza tanto el capital humano como el financiero, la inversión inmobiliaria puede proporcionar rendimientos sólidos y significativos.

Con los conocimientos y la estrategia adecuados, no hay por qué preocuparse en exceso por su primera inversión inmobiliaria. Aspire al éxito a largo plazo y haga crecer sus activos de forma constante.