Problemas Comunes en la Inversión Inmobiliaria y Cómo Solucionarlos

La inversión inmobiliaria es un método de inversión atractivo del que cabe esperar ingresos estables por alquileres y lacreación de un patrimonio, pero entre bastidores existen diversos riesgos. Sobre todo para los principiantes, hay muchos casos de personas que se meten en problemas inesperados por falta de conocimientos. Sin embargo, si se comprenden los riesgos de antemano y se hacen preparativos, se pueden reducir en gran medida estos errores. Para ayudar a los principiantes en la inversión inmobiliaria a dar sus primeros pasos con tranquilidad, este artículo ofrece explicaciones concretas de los casos problemáticos más comunes ycómo afrontarlos. Temiendo correctamente los riesgos y tomando las contramedidas adecuadas, estará en el camino hacia una inversión sólida.

Ejemplos comunes de problemas

A continuación se exponen algunos de los problemas más comunes de la inversión inmobiliaria con los que suelen encontrarse los principiantes. Exploremos las causas y comprobemos las precauciones que hay que tomar, junto con ejemplos concretos de cada uno de ellos.

Defectos en las propiedades que se descubren después de la compra

Si la inspección previa a la compra es inadecuada, es posible que se descubran defectos graves después de haber adquirido la propiedad. Por ejemplo, se han dado casos en los que, como resultado de una compra fácil de una propiedad antigua atraída por el alto rendimiento, todos los inquilinos se mudaron inmediatamente después de firmar el contrato y se descubrieron defectos ocultos como filtraciones de lluvia y daños causados por termitas. Si se requieren reparaciones a gran escala debido a tales defectos, esto puede dar lugar a cargas de costes inesperadas y a desocupaciones a largo plazo. Además, si se descubren defectos graves (por ejemplo, problemas estructurales serios, filtraciones de lluvia, daños por termitas ) que no fueron explicados por el vendedor con antelación, la responsabilidad del vendedor por incumplimiento del contrato (antes responsabilidad por defectos) puede acarrear problemas.

Nota: Es importante comprobar a fondo el estado de la propiedad antes de comprarla. En el caso de propiedades antiguas y zonas que no se pueden ver desde el exterior (como el ático y debajo del suelo), recurra a una inspección profesional (inspección de la vivienda) para comprobar si hay goteras, daños por termitas, resistencia a terremotos, etc. A la hora de firmar un contrato, es importante confirmar la presencia o ausencia de defectos físicos en el informe sobre el estado de la propiedad y la explicación de las cuestiones importantes, y estar preparado para hacer preguntas hasta que quede satisfecho con cualquier cosa que no esté clara.

Ingresos por alquiler inferiores a los previstos (incluido el malentendido del subarriendo)

Los casos en los que los ingresos por alquiler son inferiores a lo previsto son habituales en la inversión inmobiliaria. En el caso de los pisos de nueva construcción, los alquileres tienden a disminuir con el paso de los años, y los datos muestran que los alquileres caen aproximadamente un 10% en los 10 años siguientes a la nueva construcción. Por ejemplo, aunque los alquileres sean los previstos cuando se compra el piso por primera vez, cada vez que los inquilinos se mudan, hay que bajar el alquiler cuando se vuelve a abrir el piso, lo que en algunos casos supone una disminución de los ingresos. Como consecuencia, existe el riesgo de que al inquilino le quede poco después de deducir las amortizaciones del préstamo y los gastos de mantenimiento, y tenga que sacar su propio dinero.

También es importante ser consciente de los conceptos erróneos sobre los "contratos de subarriendo " (garantías de alquiler a través del arrendamiento en bloque). Aunque suene bien que en un contrato de subarrendamiento se garantice el alquiler durante un determinado periodo de tiempo, en muchos casos el alquiler garantizado puede revisarse (reducirse) cada pocos años, dependiendo de los detalles del contrato. De hecho, en muchas zonas ha habido problemas con operadores de subarriendos a los que se les ha comunicado que el alquiler garantizado se ha reducido a mitad del contrato, lo que ha provocado un empeoramiento de sus ingresos y gastos. Es importante no creerse sin más anuncios como "alquiler a 30 años a tanto alzado con toda tranquilidad", sino comprobar a fondo las condiciones de reducción del alquiler y la existencia de penalizaciones en el contrato.

Nota: Sea siempre conservador al estimar los ingresos. Tenga en cuenta la posibilidad de que los alquileres bajen en el futuro y simule un cierto nivel de descenso de los alquileres y de desocupación en lugar de suponer que el inmueble está totalmente ocupado. Además, si recurre a un contrato de subarriendo, asegúrese de comprender sus ventajas e inconvenientes antes de firmar el contrato. Antes de firmar un contrato, reciba una explicación adecuada del constructor sobre el riesgo de reducción del alquiler y las condiciones de cancelación, y tenga el valor de no firmar un contrato si no está satisfecho con el contenido. Si tienes dudas, consulta las directrices publicadas por la Agencia de Consumo o el Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo, o consulta a un especialista.

Descuidar el riesgo de vacante

El riesgo de desocupación es una parte inevitable de la gestión de alquileres, pero algunos principiantes lo subestiman. Si da por sentado que siempre tendrá inquilinos en la propiedad que compre, o que podrá encontrar nuevos inquilinos rápidamente aunque la propiedad quede vacía, podría sufrir un golpe inesperado.

Por ejemplo, si invierte en un solo estudio, sus ingresos serán nulos si ese único apartamento queda vacante. Por otro lado, los reembolsos del préstamo, los gastos de gestión, los impuestos sobre la propiedad y otros gastos continuarán, y el flujo de caja se deteriorará inmediatamente. De hecho, no es infrecuente que la gente compre propiedades baratas en zonas rurales, centrándose únicamente en el alto rendimiento, sólo para descubrir que su plan de amortización del préstamo se viene abajo cuando la vacante no se cubre por falta de demanda de alquiler. Aunque el rendimiento superficial de una propiedad rural parezca alto, si las vacantes se prolongan debido al descenso de la población o a la falta de demanda, se corre el riesgo de sacar más dinero de la propiedad en lugar de obtener beneficios.

Nota: Para reducir el riesgo de desocupación, es fundamental elegir una propiedad en una zona con gran demanda. En concreto, investigue los factores que estimulan la demanda, como la distancia a la estación de tren más cercana, el entorno circundante y la proximidad a universidades y empresas, y considere si cabe esperar una demanda de ocupación estable. Además, la tasa anual de vacantes debe tenerse en cuenta en el plan de ingresos y gastos. Por ejemplo, es importante planificar para una tasa de ocupación del 90% (tasa de vacantes del 10%) y no suponer que el inmueble está totalmente ocupado. Recurrir a una garantía de alquiler (subarriendo) es una opción, pero como ya se ha mencionado, preste atención al nivel de alquiler garantizado y a las condiciones del contrato, y asegúrese de que dispone de los recursos financieros necesarios para resistir incluso cuando se produzcan vacantes.

Problemas con las empresas de gestión (por ejemplo, retrasos en los informes y la respuesta, incertidumbre sobre los costes de reparación)

Aunque la gestión del alquiler de un inmueble se externalice a una empresa de gestión profesional, pueden surgir problemas con la empresa gestora. Los casos más comunes se deben a una gestión inadecuada por parte de la empresa de gestión. Por ejemplo, la lentitud de respuesta de la empresa de gestión cuando los inquilinos se ponen en contacto con ellos por averías o quejas puede provocar un aumento del descontento de los inquilinos y desalojos. También se oyen quejas de que los informes periódicos y las comunicaciones de emergencia tienden a retrasarse, lo que hace imposible que los propietarios estén al tanto del estado del inmueble.

Además, la opacidad de los gastos de reparación y gestión también puede causar problemas. Por ejemplo, ha habido casos en los que los propietarios han accedido a costosas obras de reparación a instancias de la empresa de gestión y, como consecuencia, sus planes de ingresos y gastos se han ido al traste. También se ha informado de casos en los que se eligió una empresa de gestión con demasiada facilidad y posteriormente se notificó un gran aumento de los honorarios. Así pues, dependiendo de la elección de la empresa de gestión y del contenido del contrato de externalización, esto puede acarrear cargas inesperadas y el deterioro del negocio para el propietario.

Nota:En primer lugar, seleccione una empresa de gestión en función de su historial y fiabilidad. Es importante comprobar si la empresa tiene los conocimientos necesarios para ocuparse de las vacantes, si responde con rapidez a los inquilinos y si su estructura de costes es clara. También es buena idea comprobar detenidamente el contenido del contrato y asegurarse de que establece claramente la frecuencia de los informes, los acuerdos de respuesta en caso de emergencia, la presentación de presupuestos de reparaciones y el alcance de la aprobación del propietario. Si no está satisfecho con la respuesta de la empresa de gestión, no se contenga y comunique sus exigencias de mejora. Si la situación sigue sin mejorar, debería plantearse la opción de cambiar de empresa de gestión (compruebe también de antemano las condiciones de rescisión del contrato de gestión). Por último, los propios propietarios también deberían tener un conocimiento y una comprensión básicos de los precios de mercado de los gastos de reparación y de las prácticas de gestión del alquiler, lo que les facilitará detectar las reclamaciones poco razonables y los retrasos a la hora de responder a ellas.

Falta de comprensión del contrato y de explicación de asuntos importantes

Las transacciones inmobiliarias van acompañadas de documentos contractuales especializados y terminología jurídica, pero algunos principiantes celebran contratos sin comprender plenamente el contenido del contrato y la explicación de cuestiones importantes. Como resultado, a menudo surgen discrepancias del tipo "esto no es lo que me dijeron" o "no sabía eso", lo que provoca problemas tras la firma del contrato.

Por ejemplo, un comprador puede enterarse más tarde de restricciones inesperadas porque pasó por alto un pacto en el contrato, o puede no conocer correctamente los derechos de la propiedad o los defectos de las instalaciones explicados en la explicación de asuntos importantes, y tener más tarde una disputa porque no se le notificaron. Incluso en los casos en que el comprador simplemente no entendió lo que realmente se le explicó, la diferencia de percepción puede dar lugar a un argumento irrefutable de "se dijo o no se dijo".

Nota: Antes de celebrar un contrato, es una regla de oro leer detenidamente el contrato y la explicación de las cuestiones importantes y no dejar ningún punto poco claro tal como está. Las explicaciones de los asuntos importantes las da el constructor en persona o por internet, pero puede haber partes difíciles de entender debido al gran número de términos técnicos. En tales casos, no dude en hacer preguntas in situ y pedir una explicación completa. En particular, asegúrese de entender las condiciones especiales del contrato, las cláusulas de penalización y los elementos prohibidos en la propiedad, ya que tendrán un impacto significativo en el funcionamiento de la propiedad más adelante. Además, tome notas o tenga a mano una copia de las cuestiones descritas en la Explicación de Cuestiones Importantes (por ejemplo, restricciones legales, existencia de lindes y obligaciones de caminos privados, estado de las instalaciones, etc.) para poder comprobarlas más adelante.

Si no está seguro de las condiciones del contrato, también es útil consultar a un tercero experto (por ejemplo, un asesor inmobiliario o un abogado). Te costará dinero, pero se trata de una transacción inmobiliaria cara y merece la pena el gasto. En cualquier caso, nunca presiones el sello de un contrato sin entenderlo, y asegúrate de que estás satisfecho con el contrato.

Problemas relacionados con el préstamo (por ejemplo, planes de amortización deficientes, fluctuaciones de los tipos de interés)

En la mayoría de los casos, los préstamos de las entidades financieras se utilizan para la inversión inmobiliaria, pero ha habido muchos fracasos provocados por la falta de previsión en los planes de financiación. Concretamente, hay casos en los que, como consecuencia de la contratación de un préstamo elevado con una visión optimista de que el préstamo puede devolverse de algún modo, el importe de la amortización mensual ejerce presión sobre los ingresos y, cuando se producen desocupaciones, las amortizaciones entran en mora. En otros casos, el tipo de interés o el plazo de amortización pueden fijarse incorrectamente, lo que da lugar a una estructura de préstamo en la que los pagos totales están demasiado inflados para obtener beneficios. Por ejemplo, el plazo de amortización puede fijarse demasiado corto y la carga de la amortización mensual se hace demasiado pesada, o el prestatario puede pedir prestado a un tipo de interés variable y no tener en cuenta el riesgo de futuras subidas de los tipos de interés, lo que da lugar a un empeoramiento de los ingresos y gastos en cuanto suben los tipos de interés.

En los últimos años, se ha hablado en Japón de la posibilidad de subidas de los tipos de interés, y no se puede ignorar el riesgo de fluctuación de los tipos de interés si se contrata un préstamo a tipo de interés variable. Además, los tipos de interés de los préstamos para inversiones inmobiliarias suelen ser más altos que los de las hipotecas, y la cantidad prestada también es mayor, por lo que una ligera subida o bajada de los tipos de interés puede suponer una gran diferencia a largo plazo. No debe quedarse tranquilo por el mero hecho de haber superado la revisión del préstamo, sino que debe examinar seriamente si realmente puede aguantar en estas condiciones de préstamo.

Nota: Cuando pidas un préstamo, elabora primero un plan de amortización detallado. Prepara múltiples patrones sobre la simulación de ingresos y gastos, teniendo en cuenta las subidas de los tipos de interés y las vacantes, y asegúrate de que no se dejará de pagar ni siquiera en el peor de los casos. Por ejemplo, calcule el flujo de caja para cada escenario, como "si los tipos de interés suben un 1%" o "si la tasa de vacantes es peor de lo esperado", y procure mantener los ingresos y gastos anuales en una línea que no entre en negativo. También es buena idea disponer de fondos personales suficientes y de un fondo de reserva (fondos que puedan utilizarse para amortizaciones anticipadas o reparaciones en caso de emergencia) para garantizar la estabilidad mental.

Si es posible, consulte a varias entidades financieras sobre las condiciones del préstamo y considere si puede obtener un tipo de interés más bajo o plazos de amortización flexibles. La elección entre tipos de interés fijos y variables también es un problema, pero decídase por un tipo fijo si piensa mantener el préstamo durante mucho tiempo y quiere evitar el riesgo de que suban los tipos de interés, o por un tipo variable si quiere disfrutar de un tipo de interés más bajo sin perder de vista la evolución de los tipos de interés. En cualquier caso, lo más importante es no planificar sólo para escenarios optimistas.

Medidas para evitar problemas

Las medidas previas y la preparación son esenciales para evitar los problemas mencionados y garantizar una inversión inmobiliaria estable. A continuación se resumen los puntos que los principiantes deben tener en cuenta.

Puntos de control al seleccionar una propiedad (ubicación, antigüedad del edificio, inspección, etc.)

El grado de riesgo que pueda eliminar en la fase de selección del inmueble afectará en gran medida al rendimiento posterior de su inversión. Veamos los principales puntos que hay que comprobar.

• Determine la ubicación: céntrese en si la zona tiene una alta demanda de alquiler. Investigue la distancia a la estación de tren más cercana, la presencia o ausencia de universidades, empresas e instalaciones comerciales en las inmediaciones, la seguridad y el entorno, y determine si el lugar puede esperar un flujo constante de inquilinos. También conviene tener en cuenta el futuro desarrollo y la demografía de la zona. Por el contrario, por muy bajo que sea el precio de la propiedad y por muy alto que sea el rendimiento, no tiene sentido si no hay demanda, por lo que es fundamental elegir una zona en la que la demanda > la oferta.

• Antigüedad y estado del edificio: la antigüedad del edificio indica el riesgo de reparaciones que pueden producirse en el futuro. Si el edificio es más nuevo, el riesgo de avería es menor, pero el precio es mayor. Si el edificio es más antiguo, compruebe el estado de zonas clave como el tejado, las paredes exteriores, la fontanería y la impermeabilización, ya que pueden ser necesarias reparaciones importantes poco después de la compra. Además, los edificios construidos antes de 1981 se construyeron con arreglo a las antiguas normas antisísmicas, por lo que también debe prestarse atención a la resistencia a los terremotos. En caso necesario, hay que plantearse si es necesario llevar a cabo un refuerzo sísmico.

• Uso de inspecciones: La inspección de un arquitecto profesional puede identificar defectos y deterioros que no pueden detectar los aficionados. Una inspección puede diagnosticar objetivamente indicios de fugas, daños por termitas y la solidez del armazón estructural. Dado que existe la posibilidad de descubrir defectos que el propio vendedor desconoce, considere la posibilidad de realizar una inspección, especialmente en el caso de propiedades que tengan un cierto número de años. Si no hay problemas con los resultados de la inspección, puede ser posible contratar un seguro contra defectos en la venta de la vivienda existente, que cubrirá los defectos durante un determinado periodo de tiempo después de la compra.

• Restricciones y derechos legales: También es importante tener en cuenta cuestiones legales como si la propiedad no es reconstruible y si cumple los requisitos de zonificación y acceso por carretera. Una propiedad no reconstruible no puede reconstruirse en el futuro y es poco probable que aumente su valor, mientras que las propiedades con construcciones ilegales o problemas de cruce de fronteras se rechazan en el momento de la venta. Asegúrese de comprobar estos puntos en la Explicación de Cuestiones Importantes, y los principiantes deben evitar aquellos con riesgos elevados.

Asegurarse de entender el contrato y la explicación de asuntos importantes

Para evitar malentendidos y desconocimiento en la fase del contrato, debes estar dispuesto a esfor zarte por comprender.

• Lea los documentos con antelación: el contrato de compraventa y la explicación de asuntos importantes suelen ser voluminosos y abrumadores cuando los ve por primera vez el día de la firma del contrato. Si es posible, obtenga copias de los documentos con antelación y haga los deberes. Si anota sus dudas de antemano, le resultará más fácil plantearlas durante la sesión informativa el día de la venta.

• Busque términos técnicos: Si se encuentra con algún término que no le resulte familiar (por ejemplo, defectos, artículo XX de la Ley de Urbanismo, etc. ), por supuesto que puede preguntarlo in situ, pero es más fácil entenderlo si ha comprendido el significado básico de antemano en internet o en un libro. Recientemente han aparecido libros y páginas web para principiantes que explican el flujo de las transacciones inmobiliarias, por lo que es buena idea leer uno antes de firmar un contrato.

• Se pueden grabar las explicaciones de asuntos importantes: También es buena idea pedir permiso para grabar las explicaciones de asuntos importantes. Si más tarde olvida lo que le explicaron, o si se pierde algunas partes, puede estar seguro de que tiene una grabación. Según la Ley de solares y edificios, es obligatorio dar explicaciones escritas y orales de los asuntos importantes, así que no hay ningún problema con la grabación en sí (pero es de buena educación informar a la persona encargada de que estás grabando). Vuelve a revisar los datos grabados después de volver a casa para comprobar si hay alguna omisión.

• Busque la ayuda de terceros: como ya se ha mencionado, si no se siente seguro, también es útil pedir una segunda opinión a un experto, como un asesor inmobiliario o un abogado. En el caso de las propiedades de inversión en particular, los intermediarios pueden proceder basándose en la lógica del vendedor, por lo que resulta tranquilizador contar con un experto que pueda asesorar desde el punto de vista del comprador. Aunque hay que tener en cuenta la rentabilidad, hay que ser consciente de que nunca se debe firmar un contrato sin saber en qué se está metiendo.

Cómo planificar ingresos y gastos

Un plan detallado de ingresos y gastos es la clave del éxito o el fracaso de una inversión inmobiliaria. Se recomiendan los siguientes pasos para la planificación

1. Identifique las partidas de ingresos y gastos: En primer lugar, haga una lista de todos los ingresos que se espera obtener del inmueble (alquiler, tasas de aparcamiento, dinero de la llave, tasas de renovación, etc.) y los gastos en que se incurrirá (amortización de préstamos, tasas de gestión, fondos de reserva para reparaciones, impuesto sobre bienes inmuebles, primas de seguro contra incendios, etc.). En particular, es fácil olvidar el impuesto sobre bienes inmuebles,el impuesto de adquisición de bienes inmuebles en el momento de la adquisición y otros gastos en el momento de la compra. En el primer año, se tienen en cuenta estos costes de adquisición y, en la explotación a largo plazo, también los futuros costes de reparaciones importantes.

2. Cifras conservadoras: Para cada una de las partidas identificadas, se aplican cifras conservadoras en la medida de lo posible. Por el lado de los ingresos, se tienen en cuenta los ingresos por alquiler suponiendo una tasa de desocupación del 20-30% y la futura tasa de disminución de los alquileres (1-2% anual a título orientativo), en lugar del alquiler íntegro. Por el lado de los gastos, aunque los costes de reparación y mantenimiento no se produzcan necesariamente todos los años, debe asumirse que se acumulará una media del X% de los ingresos por alquiler , y los gastos de gestión y los impuestos deben fijarse ligeramente por encima, teniendo en cuenta la posibilidad de que suban en el futuro. En algunos casos, los planes de negocio que se presentan a las entidades financieras se redactan de forma optimista, pero en mi opinión, lo correcto es asumir que "la realidad es severa".

3. Simulación a largo plazo: simule los flujos de caja anualmente, al menos hasta que el préstamo esté totalmente amortizado, preferiblemente durante todo el periodo en que tenga previsto mantener la propiedad. Calcule la variación de ingresos/gastos y el saldo pendiente del préstamo para cada año, así como cualquier aumento/disminución de sus fondos propios. Si el préstamo tiene un tipo de interés variable, incorpore escenarios de subidas de tipos de interés y verifique patrones múltiples. No olvide incluir el hecho de que los gastos aumentarán en el futuro en el momento de reparaciones importantes (por ejemplo, cuando el edificio tenga X años).

4. Verifica el plan de ingresos y gastos: comprueba objetivamente si la simulación de ingresos y gastos realizada es realista. Compruebe que la simulación presentada no es antinaturalmente optimista y que la empresa inmobiliaria no está utilizando cifras convenientes. En concreto, compruebe que el alquiler no se ha fijado demasiado alto y alejado del tipo de mercado circundante, que el coeficiente de gastos no es demasiado bajo (deben cuestionarse los planes con gastos cercanos a cero) y que no se está confiando en exceso en la mejora del flujo de caja tras la amortización del préstamo. Incluso un plan elaborado por uno mismo puede revelar descuidos inesperados si lo revisa un tercero de confianza.

5. Prepare medidas de cobertura de riesgos: si en su simulación hay años potencialmente negativos, piense qué puede hacer al respecto. Por ejemplo: "En el año XX, es probable que haya déficit debido a reparaciones importantes", "Si continúan las desocupaciones, el préstamo será difícil de devolver", "Amortización parcial anticipada o inyección de reservas de efectivo para reducir el importe de la amortización", etc. Si prepara escenarios para evitar la quiebra aunque las cosas no vayan según lo previsto, podrá responder con calma cuando llegue el momento.

Cómo identificar socios fiables (empresa de gestión, empresa de corretaje, contable fiscal, etc.)

Como la inversión inmobiliaria depende de la cooperación de varias partes, es muy importante elegir un socio fiable. Veamos qué expertos y contratistas debería tener a su lado.

• Empresa de gestión de alquileres : como ya se ha mencionado, el esfuerzo y los resultados de la gestión de alquileres dependen de la competencia de la empresa de gestión. Para evitar errores, elija una empresa de gestión que tenga un buen historial, responda con rapidez y tenga unos costes razonables. En concreto, compruebe la capacidad de la empresa para captar nuevos inquilinos cuando se produzcan vacantes (si cuenta con una sólida red de publicidad y cooperación con intermediarios), sus criterios de selección de inquilinos (que afectan directamente a la calidad de los mismos), su sistema de tramitación de quejas y problemas (si dispone de un servicio de atención 24 horas, etc.) y la transparencia de las estimaciones de los costes de reparación y el precio de mercado. Es menos probable que fracase si recibe propuestas de varias empresas y las compara antes de firmar un contrato.

• Corredores inmobiliarios (concesionarios): compruebe también si los corredores y concesionarios que le presentan el inmueble son de fiar. Por desgracia, algunos corredores dan prioridad a sus propios beneficios de venta y no explican bien los riesgos, mientras que otros te meten prisa para que firmes un contrato mediante ventas agresivas. Una empresa fiable le explicará tanto los inconvenientes como las ventajas del inmueble y no intentará obligarle a firmar un contrato cuando no esté seguro de la compra. El número de licencia de la empresa constructora y elboca a boca de antiguos clientes también son útiles. Elija una empresa que tenga un amplio historial de transacciones y esté familiarizada con la información local, así como un representante que comprenda sus objetivos de inversión y pueda asesorarle adecuadamente. También es útil consultar a varios corredores y comparar sus respuestas y propuestas.

• Asesores fiscales/contables: optimizar los aspectos fiscales de su inversión inmobiliaria es esencial para ponerla en marcha. Los ingresos por alquileres, la contabilidad de los gastos y la amortización deben gestionarse y declararse correctamente, además de sereficientes desde el punto de vista fiscal. Un asesor fiscal experto en el sector inmobiliario podrá orientarle sobre la declaración de la renta y aconsejarle sobre el registro de gastos, así como sobre cuándo vender el inmueble en el futuro (cálculo del impuesto de transmisiones patrimoniales) y la planificación de sucesiones. Aunque hay que pagar una cuota mensual por el asesoramiento, puede esperar reducir los riesgos fiscales y beneficiarse de ahorros fiscales a largo plazo contratando a un asesor fiscal. Considere la posibilidad de buscar ayuda profesional, sobre todo si tiene un número creciente de propiedades.

• Otros expertos: además, los asesores inmobiliarios y losplanificadores financieros también pueden ser útiles en algunas situaciones a la hora de comprar un inmueble. Pueden proporcionarle un plan objetivo de ingresos y gastos y un análisis de riesgos. Asimismo, en lo que respecta a los edificios, contar con una red de arquitectos y constructores le dará tranquilidad cuando sea necesario realizar reformas o remodelaciones. En resumen, contar con un socio que pueda ayudarle en áreas relacionadas con la inversión inmobiliaria en las que resulta difícil tomar decisiones por su cuenta es un atajo para evitar problemas y alcanzar el éxito.

Cómo desarrollar una estrategia de salida que incorpore el riesgo

La inversión inmobiliaria implica una "estrategia de salida". Una estrategia de salida es un plan sobre cuándo y cómo dispondrá finalmente de la propiedad (venderla o seguir conservándola). Si no tiene en cuenta esta estrategia, puede correr el riesgo de no poder vender cuando quiera. A continuación se indican algunos puntos clave para una estrategia de salida que incorpore el riesgo.

• Decida un período de tenencia objetivo: en primer lugar, decida aproximadamente cuántos años pretende mantener la propiedad. La estrategia de cada persona variará en función de si su objetivo es liquidar el préstamo o si pretende obtener beneficios con la venta en previsión de la evolución del mercado dentro de 10 años, pero es peligroso no pensar en una salida porque se tiene la intención de conservar el inmueble durante mucho tiempo. Si no es consciente de una salida, puede encontrarse en una situación en la que se quede sin comprador cuando quiera desprenderse debido a cambios en el entorno del mercado o al deterioro de sus propias circunstancias (por ejemplo, reducción de ingresos o enfermedad). Por lo tanto, no descarte la opción de vender desde el principio.

• Comprenda la liquidez de la propiedad: al considerar su estrategia de salida, comprenda el grado de liquidez (facilidad de venta) de la propiedad en el mercado. En general, los inmuebles muy demandados en zonas urbanas y los pisos familiares son relativamente fáciles de vender, mientras que los estudios y los inmuebles no reformados en zonas rurales tienen pocos compradores y poca liquidez. Cuanto menos líquida sea la propiedad, más se verá obligado a bajar el precio al venderla o más tardará en venderse, por lo que debe estar preparado para ese riesgo. Si le preocupa la liquidez, considere la posibilidad de vender el inmueble lo antes posible y sustituirlo por otro activo.

• Calcule la ganancia y elpunto de equilibrio: calcule el precio de venta de equilibrio en el momento de la inversión. Tenga en cuenta el precio de compra, las comisiones y los impuestos en el momento de la venta, así como el saldo del préstamo, y calcule por cuánto más puede vender la propiedad sin perder dinero. Esto te ayudará a aclarar tu objetivo: "Quiero venderlo en X años por al menos X cantidad de dinero". Si es probable que el precio de mercado caiga por debajo de ese nivel, podrás tomar decisiones fácilmente en función de la situación, como cambiar a propiedades a largo plazo.

• Prepare múltiples escenarios: No se limite a un único escenario de salida, sino que considere múltiples escenarios. Por ejemplo, si el primer escenario es vender el inmueble al cabo de 10 años y aspirar a obtener plusvalías, el segundo escenario es seguir obteniendo ingresos por alquileres si no se obtienen beneficios con la venta, y el tercer escenario es vender el inmueble anticipadamente para saldar la deuda restante si los alquileres siguen bajando o continúan las desocupaciones. Para cada escenario, conviene estimar los costes (por ejemplo, comisiones por pago anticipado e impuesto de transmisiones patrimoniales) en que se incurrirá en ese momento.

• Seguimiento delas tendenciasdel mercado: Una estrategia de salida no es el final del proceso. Las condiciones económicas y financieras influyen en las condiciones del mercado inmobiliario. También se requiere flexibilidad, por ejemplo, para adelantar la estrategia de salida cuando los precios están subiendo y para cambiar a una estrategia orientada a la obtención de ingresos cuando los precios están estancados. Esté atento a diario a las noticias inmobiliarias y a la información sobre remodelaciones locales y recopile información que le ayude a decidir cuándo es el momento de salir.

Conclusión.

Hemos visto ejemplos de problemas y contramedidas en la inversión inmobiliaria. Algunas de las historias pueden parecer aterradoras para los principiantes, pero con los conocimientos y la preparación adecuados, la mayoría de los problemas pueden evitarse. La clave está en afrontar los riesgos de frente y planificar escenarios tanto pesimistas como optimistas.

Los inversores inmobiliarios de éxito son los que identifican los riesgos de antemano y toman las medidas adecuadas, en lugar de actuar a ciegas. Una cuidadosa selección de la propiedad, la comprensión de las condiciones contractuales, un plan detallado de ingresos y gastos, la cooperación con expertos de confianza y una estrategia de salida con vistas al futuro: si tiene todo esto en cuenta, incluso un inversor novato podrá hacer crecer sus activos de forma sólida.

Por último, no deje que el miedo a los problemas le impida dar el primer paso. El aprendizaje y la preparación son sus mejores armas. Estudie sobre inversión inmobiliaria y vaya adquiriendo experiencia poco a poco, y consiga por todos los medios una gestión de alquiler segura y estable. Esperamos sinceramente que su inversión inmobiliaria le conduzca a un futuro próspero y exitoso.