Aspectos clave a verificar antes de firmar un contrato de gestión inmobiliaria

Cuando los propietarios subcontratan la gestión de sus inmuebles de alquiler a una empresa especializada, celebran un "contrato de gestión". Se trata de un contrato importante en el que se definen claramente las funciones, el alcance del trabajo y las cargas de costes tanto del propietario como de la empresa de gestión en la gestión del alquiler de la propiedad. Si el contrato se celebra sin comprender plenamente su contenido, puede acarrear problemas más adelante. Este artículo ofrece una explicación exhaustiva de los puntos que hay que comprobar antes de firmar un contrato de gestión, desdesu finalidad e importancia hasta el alcance del trabajo, los honorarios, las condiciones de cancelación, el reparto de responsabilidades, los casos problemáticos y cómo elegir una empresa de gestión fiable. Consulte esta guía para que los propietarios que estén a punto de firmar un contrato puedan confiar su propiedad a la empresa de gestión con tranquilidad.

Finalidad e importancia del contrato de gestión

La finalidad de un contrato de gestión es que el propietario confíe la gestión del inmueble en alquiler a una empresa de gestión profesional y que ambas partes estipulen claramente el contenido y las condiciones del contrato. Al establecer claramente en el contrato quién es responsable de qué tareas, es posible evitar malentendidos sobre el reparto de funciones y lograr una gestión estable del alquiler. Las empresas de gestión también se conocen como socios en la gestión del alquiler y ayudan a resolver cuestiones cotidianas como la prevención de vacantes, la gestión de la propiedad y la gestión de ingresos y gastos. La ventaja de confiar el trabajo a profesionales es que la carga de trabajo del propietario se reduce considerablemente y puede dedicar tiempo y esfuerzo a otras tareas importantes.

La importancia de esto radica sobre todo en la prevención de problemas. Dado que el trabajo de gestión propiamente dicho se lleva a cabo de acuerdo con el contenido del contrato de gestión, una comprensión y un acuerdo exhaustivos sobre el contenido contractual pueden evitar disputas posteriores. Por el contrario, la falta de comprensión del contenido contractual puede dar lugar a errores y pérdidas inesperadas. Por ejemplo, en los últimos años, la aplicación de la Ley de Empresas de Gestión de Viviendas de Alquiler ha hecho obligatorio que la empresa gestora proporcione una explicación por escrito de asuntos importantes como los detalles del negocio y los costes antes de que se celebre el contrato. Este sistema está diseñado para reducir las discrepancias entre el propietario y la empresa de gestión y para apoyar una buena gestión del alquiler. La importancia del contrato de gestión también está aumentando como consecuencia de estos avances legales.

Gama de tareas de gestión que pueden externalizarse

La gama de servicios que pueden subcontratarse a una empresa de gestión es amplia, pero puede clasificarse a grandes rasgos en dos categorías: actuar como agente del contrato de alquiler y gestionar la propia propiedad. El contrato determinará el alcance del trabajo a externalizar, y cuanto mayor sea el alcance de la externalización, mayor será generalmente la comisión de gestión. A continuación se enumeran algunos ejemplos de las principales tareas de gestión.

• Captación y selección de inquilinos: captación de nuevos inquilinos, realización de actividades publicitarias, respuesta a preestrenos y selección de inquilinos. Una vez encontrado un inquilino preferido, el trabajo de la agencia incluye la firma de un contrato de arrendamiento en nombre del propietario.

• Relaciones generales con los inquilinos: comunicación con los inquilinos, como gestión de quejas y consultas varias durante el alquiler, y gestión de problemas vecinales.

• Gestión del alquiler (cobro del alquiler y recordatorio de los atrasos): incluye el cobro del alquiler mensual y de los gastos comunes en nombre de los inquilinos, y el recordatorio de los atrasos. Dependiendo del contrato, esto puede incluir la cooperación con la empresa de garantía y el apoyo a los procedimientos legales cuando se producen retrasos. Sin embargo, como cada empresa gestiona los recordatorios de morosidad de forma diferente, es necesario aclarar de antemano quién es responsable de ello y en qué medida.

• Mantenimiento del edificio y las instalaciones: se trata de la gestión diaria de la propiedad, incluida la limpieza periódica de las zonas comunes del edificio, las inspecciones de los equipos, la reposición de consumibles y la gestión de las averías. También se pueden subcontratar a contratistas especializados las inspecciones reglamentarias de ascensores y sistemas de abastecimiento y drenaje de agua, así como las inspecciones de los equipos contra incendios. También podemos organizar y asistir a las reparaciones necesarias.

• Renovación y cancelación de contratos: nos encargamos de los procedimientos de renovación de contratos (por ejemplo, intercambio de contratos de renovación, recepción de las tasas de renovación) al final del periodo de arrendamiento y de los procedimientos de cancelación cuando se recibe una solicitud de desalojo. Cuando asistimos a una mudanza, comprobamos el estado de desgaste de la habitación y determinamos el alcance de las obras de restauración que deben llevarse a cabo.

• Organización de las obras de restauración y renovación: nos encargamos de las obras de restauración y renovación necesarias tras la salida del inquilino. El coste de las obras suele correr a cargo del propietario, pero, dependiendo del contrato, la empresa de gestión puede encargarse de los arreglos y cargar el coste posteriormente. En este caso, se han registrado casos en los que el coste dista mucho del precio de mercado y resulta caro, lo que acarrea problemas. Si no está seguro, es buena idea confirmar el coste aproximado por adelantado e incluir en el contrato que el propietario puede encargarse él mismo de los contratistas si es necesario.

• Informes de ingresos y gastos y procedimientos varios: esto incluye la preparación de informes mensuales de ingresos y gastos de alquiler, el envío al propietario y la entrega de documentos de cálculo de ingresos a final de año. También pueden realizarse en su nombre trámites administrativos relacionados con el inmueble (por ejemplo, notificación de planes contra incendios).

El alcance del trabajo puede establecerse libremente en el contrato, pero lo importante es que quede claro qué debe encomendarse al propietario y qué debe hacer él. Si el propietario vive él mismo en el barrio y sólo es capaz de limpiar él mismo el inmueble, es posible externalizar parcialmente sólo la gestión del alquiler y las relaciones con los inquilinos. En este caso, la comisión a la empresa de gestión (honorarios de gestión) puede mantenerse baja, pero por otro lado, si confía el paquete completo (desde la captación de inquilinos hasta la gestión diaria y la tramitación de las cancelaciones), la comisión será más alta. Hoy en día, puedes elegir entre un "contrato de gestión general" (es decir, un contrato de administración) y un "contrato de subarriendo", en el que la empresa de gestión se hace cargo de toda la propiedad y garantiza un alquiler determinado. En un contrato de subarriendo , el propietario no soporta el riesgo de desocupación y recibe una renta mensual fija, pero dependiendo de los detalles del contrato, puede haber una cláusula que le exima de pagar el alquiler durante un periodo determinado (periodo de exención) o que el propietario corra con todos los gastos de restauración cuando desocupe la propiedad. Como las condiciones de un subarriendo difieren mucho de las de un contrato de gestión normal, es especialmente importante comprobar los detalles del contrato y negociar y confirmar cualquier punto poco claro antes de firmarlo.

Pautas y desglose de los gastos de gestión

Una comisión de gestión es un gasto que paga el propietario como compensación por externalizar el trabajo a una empresa de gestión. Se dice que la tarifa general de mercado ronda el 5% de los ingresos mensuales por alquiler. Por ejemplo, para una propiedad con un alquiler de 100.000 yenes, la cuota mensual estándar es de unos 5.000 yenes. Sin embargo, este porcentaje varía en función del alcance del trabajo a externalizar y del tamaño y tipo de propiedad. En algunos casos, el porcentaje puede mantenerse en torno al 3% si sólo se externaliza parte del trabajo, mientras que, por el contrario, puede ser del 7-10% si se incluye una amplia gama de trabajos o servicios extensos. En algunos casos especiales, dependiendo de la naturaleza de los servicios, la comisión puede superar el 10%, y en algunos acuerdos de subarriendo, la comisión real puede equivaler al 15-20%.

También hay que comprobar el método utilizado para calcular las comisiones. La mayoría de las empresas de gestión calculan la comisión como "alquiler mensual x tasa de comisión", pero la inclusión o no de los gastos por servicios comunes (gastos de gestión) difiere de una empresa a otra. Por lo general, en los edificios de oficinas, el porcentaje de comisión se multiplica sólo por la parte del alquiler, mientras que en los pisos y condominios, el porcentaje de comisión se multiplica por el alquiler más los gastos de las zonas comunes. Los ingresos del propietario varían en función de si la comisión se aplica también a los gastos comunes, así que asegúrate de comprobarlo bien antes de firmar un contrato.

El desglose (contenido del servicio) incluido en la comisión de gestión también es un punto de control. Incluso con la misma comisión del 5%, la gama de servicios incluidos en ella varía de una gestora a otra. Por lo general, los servicios cotidianos de gestión, como el cobro de alquileres, la tramitación de reclamaciones y las inspecciones periódicas, están incluidos en la comisión. Por otro lado, cabe señalar que los siguientes servicios suelen cobrarse por separado

• Costes asociados a la captación de nuevos inquilinos: cuando una propiedad queda vacía, se incurre en gastos de publicidad para captar nuevos inquilinos y honorarios de agencia (honorarios de contingencia) a una agencia inmobiliaria. En muchos casos, el propietario corre con el coste de los honorarios de la agencia, cuyo límite legal es de un mes de alquiler más el impuesto sobre el consumo (en algunos casos, se cobra medio mes de alquiler tanto al inquilino como al propietario).

• Comisión por renovación del contrato: En algunos contratos, la empresa de gestión recibe un porcentaje de la comisión de renovación pagada por el inquilino cuando se renueva el contrato, si lleva a cabo el procedimiento de renovación en su nombre. Por ejemplo, depende del contrato qué porcentaje de la comisión de renovación de un mes se lleva la empresa de gestión, por lo que es importante entender el acuerdo en el momento de la renovación.

• Costesrealesde reparaciones, limpieza, etc.: Los costes reales de las pequeñas reparaciones diarias y los gastos de limpieza al mudarse se reembolsarán a medida que se produzcan. Si la empresa de gestión se encarga de ello a un contratista, también es conveniente comprobar de antemano si existe o no unpresupuesto ysi se añadirá o no una tasa al coste.

• Otros costes opcionales: algunos servicios, como el servicio de respuesta de emergencia 24 horas, los costes de envío de informes periódicos y las opciones de garantía de alquiler, pueden considerarse opcionales y tener un coste adicional según la empresa.

Como ya se ha dicho, es importante aclarar no sólo la "tarifa" de los honorarios de gestión, sino también cuánto se paga por qué. Antes de firmar un contrato, asegúrese de recibir una explicación detallada del desglose de los servicios incluidos y no incluidos en la comisión. En particular, el coste de los honorarios de publicidad en el momento de la contratación y elcoste de hacer frente a la aparición de impagos son puntos que pueden causar problemas, por lo que, si no están claros, es más seguro que se indiquen claramente en el contrato o que se confirmen por escrito.

Condiciones de rescisión y puntos a tener en cuenta al rescindir el contrato

Al celebrar un contrato de gestión, también hay que confirmar la duración del contrato y las condiciones de rescisión. La duración del contrato puede variar desde una renovación anual hasta un contrato de dos años con renovación automática, pero es habitual que el contrato incluya un acuerdo sobre la rescisión a medio plazo. Por ejemplo, en algunos casos se estipulan cláusulas como "Si desea rescindir el contrato, deberá notificarlo por escrito con al menos X meses de antelación " o "Si rescinde el contrato por conveniencia del propietario dentro del periodo contractual, deberá abonar X meses de gastos de gestión como penalización ". De hecho, es habitual encontrar disposiciones en los contratos de las principales empresas de gestión que permiten la cancelación con "tres meses de preaviso". Por lo tanto, siempre debe comprobar cuántos meses de preaviso se requieren para la cancelación a medio plazo, y si existe o no una penalización y cuál es su cuantía.

A la hora de rescindir un contrato, hay que tener en cuenta los siguientes puntos

• Procedimiento de rescisión: compruebe el método de notificación de la intención de rescindir (por ejemplo, por escrito o por correo electrónico), el lugar de notificación y el procedimiento que debe seguirse hasta la rescisión del contrato. En la mayoría de los casos, se requiere una notificación por escrito, por ejemplo por correo certificado de contenido, así que ten cuidado de no utilizar sólo la comunicación verbal.

• Respetar el plazo de preaviso: conocer la fecha de inicio del plazo de preaviso estipulado en el contrato (por ejemplo, con tres meses de antelación), trabajar hacia atrás y notificar la rescisión de forma planificada. Rescindir el contrato antes del plazo de preaviso puede acarrear una penalización.

• Penalizaciones y costes: si existe una cláusula de penalización como la descrita anteriormente, tendrás que pagar las tasas establecidas en el momento de la rescisión. Por lo general, se trata de una cantidad equivalente a los honorarios de gestión de los últimos XX meses o aXX meses de alquiler. Dependiendo de las negociaciones, puede ser posible conseguir un contrato flexible que permita la cancelación sin penalización, pero es difícil cambiar el contrato una vez firmado si no lo solicitas antes de firmarlo.

• Trato al vencimiento: comprueba si el contrato se renovará automáticamente cuando venza o si tendrás que volver a firmarlo. Tenga en cuenta que, en caso de renovación automática, el contrato continuará a menos que el propietario notifique explícitamente su rescisión.

• Repercusión en los inquilinos: cuando se rescinde el contrato de gestión y se cambia a otra empresa, hay que tomar medidas para informar a los inquilinos actuales y asegurarse de que la transferencia de depósitos de seguridad, llaves, etc. se realiza sin problemas. El contrato en sí de los inquilinos actuales continuará entre el propietario y los inquilinos después de la cancelación, así que asegúrese de notificar a la nueva empresa de gestión el cambio de datos de contacto y de que todo el dinero (depósitos de seguridad y alquileres devengados) que conserve la antigua empresa de gestión se liquide y transfiera correctamente.

Aunque puede resultar difícil empezar a hablar de "rescisión" en el momento de firmar el contrato, es importante para una buena gestión del alquiler poder poner fin al contrato sin problemas en caso de que no esté satisfecho con la empresa de gestión. Para evitar verse atrapado en una situación en la que más tarde sienta que tiene otra historia que contar, asegúrese primero de comprobar a fondo las condiciones de rescisión y de que está conforme con ellas antes de firmar el contrato.

Reparto de responsabilidades entre las dos partes y declaración clara en el contrato

En la gestión de alquileres, el propietario y la empresa de gestión tienen cada uno sus propias funciones y responsabilidades. La clave para evitar problemas es definir claramente el reparto de responsabilidades y asegurarse de que queda claramente establecido en el contrato.

La principal responsabilidad de la empresa de gestión es llevar a cabo la gestión diaria de acuerdo con el alcance de la encomienda mencionada anteriormente. Por ejemplo, si la empresa de gestión es responsable de la respuesta inicial a los retrasos en el pago del alquiler (mediante llamada telefónica o carta de requerimiento), está obligada a llevarla a cabo correctamente, y si recibe una llamada de un inquilino sobre un fallo en el equipo, está obligada a actuar con prontitud. También forma parte de su responsabilidad garantizar una contabilidad exacta a la hora de remitir el alquiler al propietario cada mes y presentar los informes de gestión que se le soliciten.

Por otro lado, entre las principales responsabilidades del propietario figuran las medidas para mantener la legalidad de la propiedad y correr con los gastos. El ámbito de responsabilidad del propietario incluye el coste de las reparaciones importantes del edificio y el equipamiento a medida que se deterioran con el tiempo, la contratación de seguros contra catástrofes y la declaración y el pago de impuestos sobre los ingresos de la propiedad. La subcontratación de una empresa de gestión no le exime de sus responsabilidades legales como propietario (por ejemplo, la obligación de proporcionar un entorno seguro al inquilino). Por ejemplo, si se produce un accidente debido a defectos estructurales o al deterioro del edificio, el propietario es básicamente responsable. Por lo tanto, el propietario también tiene responsabilidades que cumplir, como ocuparse rápidamente de las reparaciones cuando la empresa de gestión recibe un informe de un defecto grave.

Es importante que el alcance de la responsabilidad de ambas partes se acuerde de antemano y se establezca claramente en el contrato. Si las responsabilidades no están claras, pueden surgir discrepancias, como por ejemplo: "Creía que la empresa de gestión se encargaría de esto" o "No, creía que era responsabilidad del propietario, ya que no figura en el contrato". De hecho, se han dado casos de malentendidos mutuos sobre la gestión de los alquileres atrasados y retrasos en la respuesta a la situación después de que se hayan producido los atrasos, lo que ha dado lugar a disputas. Para evitar estas situaciones, trate de incluir en el contrato el mayor número de detalles posible y evite hacer promesas verbales. Como se menciona en el apartado 3.2, al final, el contenido del contrato será la base para la toma de decisiones en caso de problema. En otras palabras, es probable que no pueda reclamar nada que no esté escrito en el contrato. Es esencial que las cuestiones más importantes se expongan claramente en el contrato, y que los puntos ambiguos se comprueben y modifiquen antes de firmar y sellar el contrato.

Además, debido a los cambios legales de 2021 (entrada en vigor de la Ley de Empresas de Gestión de Alquiler de Viviendas), ahora es obligatorio que la empresa gestora proporcione una explicación por escrito de los asuntos importantes al propietario antes de celebrar un contrato de gestión. Este documento incluye información sobre la contraparte del contrato, el período de validez, el contenido y el método de ejecución de los servicios de gestión, las cuestiones relativas a la remuneración (gastos de gestión) y las cuestiones relativas a la rescisión del contrato. Aunque la explicación de los asuntos importantes en sí puede ser realizada por personas no cualificadas, el hecho de que la explicación previa se realice de conformidad con la ley significa que es mucho más importante comprender el contenido del contrato. Es importante que lea detenidamente la explicación de las cuestiones importantes y el borrador del contrato que se le ha entregado, y no dude en hacer preguntas si algo no está claro. Si crees que falta algo en el reparto de responsabilidades, debes estar preparado para pedir que se añada.

Casos problemáticos y puntos de control para la prevención

En este apartado se presentan ejemplos de problemas reales que suelen surgir en los contratos de gestión y puntos de control que pueden utilizarse como medidas preventivas. Muchos problemas pueden evitarse si los comprueba antes de firmar el contrato.

Ejemplos habituales de problemas

• Conceptos erróneos sobre cómo tratar los retrasos en el pago del alquiler: Como el contrato no estipulaba qué hacer en caso de retrasos, el propietario supusoque la empresa de gestiónse lo recordaría, mientras que la empresa de gestión pensó que el propietario se encargaría de hacerlo él mismo. Debido a esta discrepancia, no se hicieron recordatorios y los atrasos se prolongaron, lo que provocó la ruptura de la relación de confianza entre ambas partes.

• Problemas por los costes de restauración: En un caso en el que se encargó a la empresa de gestión el trabajo de restauración después de que el inquilino hubiera desalojado la propiedad, el propietario empezó a desconfiar porque los costes de reparación presentados eran superiores al precio de mercado. Dado que las obras fueron realizadas por un contratista designado por la empresa de gestión, hubo una disputa sobre si el coste era excesivamente elevado.

• Problemas de rescisión del contrato de gestión: hubo un caso en el que el propietario no estaba satisfecho con la respuesta de la empresa de gestión y ofreció rescindir el contrato, pero se le cobró una penalización de tres meses de alquiler de acuerdo con las disposiciones del contrato. Este problema es especialmente probable cuando se plantea cambiar de empresa porque la vacante no está cubierta o es difícil ponerse en contacto con la empresa.

• Respuesta fuera del alcance de los servicios: Este es un caso en el que se firmó un contrato por la baja tasa de comisión, pero un examen más detallado revela que hay muchas tareas de las que no se encarga la empresa de gestión. Por ejemplo, el contrato no incluía respuesta de emergencia nocturna ni patrullas regulares, y el propietario acabó teniendo que ocuparse él mismo de la situación.

• Desconfianza debida a informes inadecuados: en algunos casos, la empresa de gestión tendía a retrasar los informes y el inquilino desconocía el problema hasta que se enteraba directamente por el propietario. No se respetaba la frecuencia de los informes de trabajo estipulada en el contrato, lo que impedía al propietario conocer la situación del inmueble, lo que se convertía en un problema.

Puntos de control para la prevención

Las comprobaciones y la comunicación antes de firmar un contrato son esenciales para evitar problemas como los mencionados. Compruebe los siguientes puntos

• Lea detenidamente el contrato y la hoja de información importante: puede parecer obvio, pero el primer paso es entender todas las cláusulas del contrato. En particular, comprueba cuidadosamente el alcance del trabajo (lo que se te encomienda), los honorarios y la participación en los gastos, el periodo del contrato y las condiciones de cancelación, así como las políticas de respuesta en caso de emergencia y de gestión de atrasos. Si hay alguna declaración o duda poco clara, pregunte a la empresa gestora in situ y, si es necesario, pídale que añada o modifique el contrato. Hay que evitar los acuerdos verbales que no se pongan por escrito, ya que no pueden probarse posteriormente.

• Imagina concretamente el flujo de trabajo: Supón varios tipos de problemas y simula concretamente quién hará qué en caso de "situación ____". Por ejemplo: "¿Qué pasa si un inquilino avisa de una fuga de agua?". ¿Y si el inquilino se retrasa X días?". Comprueba cómo se aborda esta cuestión en el contrato. Si no está claro, pregunte: "En este caso, ¿se hará cargo su empresa?". y si es así, que quede bien claro en el contrato.

• Decida el proceso de aprobación cuando se produzcan gastos: también es importante incluir en el contrato que si hay gastos que deba asumir el propietario, como los costes de reparación, se debe informar al propietario de un presupuesto y éste debe aprobarlo por adelantado. Si estipulas que los gastos superiores a una determinada cantidad requieren la aprobación previa del propietario, evitarás que te carguen un coste elevado sin saberlo.

• Negocia las condiciones de rescisión: las cláusulas de rescisión no tienen por qué seguir el modelo. Si existen restricciones a largo plazo o penalizaciones excesivas que perjudican al propietario, considere la posibilidad de preguntar si se pueden suavizar mediante negociaciones previas al contrato. Una buena empresa de gestión puede ser capaz de acomodar las preocupaciones del propietario de una manera flexible. Si las condiciones no son aceptables, puede que tenga que tomar la decisión de no firmar el contrato.

• Compruebe el sistema de comunicación: compruebe también de antemano el sistema de comunicación, incluidos los números de contacto en caso de emergencia, la forma de ponerse en contacto con el responsable y la frecuencia de los informes. Se trata de una parte de los acuerdos operativos independiente del contrato, pero es importante para establecer una relación de confianza. Pregunte si la empresa puede responder a emergencias por la noche o en días festivos, y si existe un sistema de reserva en ausencia del responsable.

Si tienes en cuenta los puntos de control anteriores, la mayoría de los problemas pueden evitarse de antemano. En el improbable caso de que surja una situación después de haber firmado el contrato, podrá resolverla tranquilamente de acuerdo con lo estipulado en el contrato.

Cómo elegir una empresa de gestión fiable

Por último, le explicamos los puntos clave para elegir una gestoría de confianza. Una buena empresa de gestión será un buen socio para el propietario y contribuirá en gran medida al éxito del negocio de alquiler. A la hora de elegir una empresa hay que tener en cuenta los siguientes puntos

• Compare y considere varias empresas: las distintas empresas de gestión ofrecen diferentes servicios, tarifas y áreas de especialización, por lo que es importante comparar las propuestas de varias empresas en lugar de una sola. De hecho, algunos expertos señalan que es esencial comparar y considerar varias empresas. Las empresas locales y las grandes cadenas nacionales tienen cada una sus propias ventajas e inconvenientes, así que escuche al menos a dos o tres compañías.

• Registro como gestor de viviendas de alquiler: desde que se modificó la ley en 2021, las empresas que gestionan más de un determinado tamaño de unidades están obligadas a registrarse en el Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte (Sistema de Registro de Gestores de Viviendas de Alquiler). Desde el punto de vista de la fiabilidad, es una buena idea utilizar este registro como guía. Los operadores registrados están obligados a explicar cuestiones importantes antes de firmar un contrato, por ejemplo, y esto es prueba de que operan bajo ciertas normas.

• Compruebe su trayectoria y áreas de especialización: averigüe cuánta experiencia tiene la posible empresa de gestión y en qué tipos de propiedades está especializada. Por ejemplo, algunas empresas se especializan en la gestión de edificios de apartamentos enteros, mientras que otras pueden ocuparse de una sola unidad de condominio con esmero. Puede estar seguro de que la empresa tiene un historial que se ajusta a su propiedad. También es buena idea recabar toda la información posible sobre su índice de ocupación (capacidad para evitar que se queden vacíos) y su reputación a la hora de atender reclamaciones. Consulte las referencias de conocidos o el boca a boca de otros propietarios.

• Amabilidad de la propuesta: Que la empresa responda amablemente a sus preguntas en la fase de consulta inicial y propuesta de presupuesto y que le explique detalladamente los pormenores del contrato es también un factor importante para determinar la actitud de la empresa. Si la empresa es sincera, no le ocultará ningún inconveniente y le mostrará un modelo del contrato por adelantado. Por el contrario, desconfíe de una empresa que intente tranquilizarle esquivando puntos poco claros o diciendo que "todo irá bien" sin medidas concretas.

• No elija una empresa únicamente por sus bajas comisiones: los costes son una preocupación, pero desconfíe de las empresas con comisiones de gestión extremadamente bajas. Una comisión baja puede significar que los servicios son limitados o que el propietario tenga que soportar una carga inesperada. De hecho, "es importante comprobar no sólo la baja comisión, sino también el alcance de los servicios de gestión. Los contratos más baratos pueden limitar el alcance de los servicios que pueden subcontratarse e imponer responsabilidades imprevistas al propietario". Asegúrese de elegir una empresa que ofrezca servicios a un precio de mercado razonable. Comparar las propuestas de varias empresas facilitará la detección de condiciones demasiado baratas.

• Flexibilidad de las condiciones contractuales: fíjese también en las condiciones contractuales (por ejemplo, cláusulas de rescisión, porcentajes de comisión, etc.) que ofrece la posible empresa de gestión. Si todas las condiciones son menos favorables que las de otras empresas, es posible que quede insatisfecho después de firmar el contrato. La flexibilidad a la hora de negociar las condiciones también es un factor clave para determinar si una empresa es de fiar.

Basándose en los puntos anteriores, seleccione una empresa de gestión a partir de una evaluación exhaustiva. Una empresa de gestión es un socio a largo plazo, por lo que el secreto del éxito es centrarse en la confianza y la compatibilidad más que en las ganancias o pérdidas a corto plazo. Antes de firmar un contrato, puede hacerse una idea de la actitud de la empresa haciendo preguntas y peticiones, aunque sean triviales, y viendo cómo responde la empresa a ellas. Compare y contraste cuidadosamente para poder concluir un contrato con convicción y tranquilidad y encontrar una empresa de gestión a la que pueda confiar sus valiosos bienes inmuebles.

Conclusión.

El contrato de gestión es un contrato muy importante para los propietarios, ya que constituye la base de la gestión del alquiler. Si comprende la finalidad y la importancia del contrato antes de firmarlo y confirma minuciosamente el alcance del trabajo que se va a subcontratar, latarifa de mercado y el desglose de los honorarios, las condiciones de cancelación y el reparto de responsabilidades entre ambas partes, podrá reducir considerablemente los problemas tras la firma del contrato. Otro secreto para una gestión estable es aprender de los casos reales, anotar los puntos de control para evitar problemas comunes y seleccionar una empresa de gestión fiable.

Es esencial que todos los detalles estén claramente recogidos en el contrato y que los puntos que no estén claros se aclaren antes de firmar. Se pueden evitar problemas comprobando el contrato. Para maximizar los beneficios de confiar su propiedad a una empresa de gestión profesional, tenga en cuenta los puntos explicados en este artículo y concluya un contrato de gestión satisfactorio. Esperamos que los propietarios que vayan a externalizar la gestión de sus alquileres puedan confiar sus propiedades con tranquilidad y que la gestión de sus alquileres sea mejor.