Costes de gestión inmobiliaria: definición, desglose y puntos clave

Para los propietarios, "gastos de gestión inmobiliaria " es un término genérico que designa los costes que se pagan cuando se subcontrata la gestión de un inmueble de alquiler a una empresa de gestión profesional. En concreto, el concepto incluye tanto los honorarios de gestión (comisión de gestión) como los costes reales de mantenimiento del inmueble (gastos de limpieza, de inspección, etc.). A cambio de esta comisión, la empresa de gestión lleva a cabo tareas complicadas como tratar con los inquilinos y mantener el edificio en nombre del propietario.

Definición y estructura general de los gastos de gestión inmobiliaria

En primer lugar, veamos la estructura básica de los gastos de gestión inmobiliaria. Los gastos de gestión (honorarios de gestión) se refieren a la parte de remuneración de la gestión del alquiler confiada a una empresa de gestión. En la mayoría de los casos, se calculan multiplicando un determinado porcentaje de los ingresos mensuales por alquiler (el tipo de mercado ronda el 5% ). Por ejemplo, si el total de ingresos por alquiler es de 800.000 yenes al mes y la tasa de comisión es del 5%, la comisión mensual de gestión es de aproximadamente 40.000 yenes. También hay que tener en cuenta que, en muchos casos, estos ingresos por alquiler se calculan incluyendo no sólo el alquiler, sino también las tasas por servicios comunes y de gestión (tasas de mantenimiento de las zonas comunes del edificio de apartamentos, etc.) que se cobran a los inquilinos. La parte correspondiente a los gastos reales, en cambio, se refiere a los gastos individuales incurridos en el proceso de gestión de la propiedad, y el propietario corre con los gastos de limpieza y reparaciones, que se examinan más adelante, caso por caso. En otras palabras, lo mejor es entender que los costes de gestión inmobiliaria consisten en "honorarios fijos + costes reales variables ".

Desglose de los costes de gestión inmobiliaria: principales partidas y contenido

Los costes de gestión inmobiliaria incluyen una serie de partidas. El alcance de lo que se incluye varía en función de los detalles del contrato de gestión, pero un desglose típico de los costes de gestión incluye los siguientes gastos

• Gastos de limpieza: limpieza periódica de las zonas comunes del edificio y gastos de limpieza de las habitaciones después de que los inquilinos se muden. Esto cubre los costes de mantener el edificio limpio a diario, como la limpieza de escaleras y pasillos comunes y la comprobación del alumbrado. Cuando se subcontrata a una empresa de gestión, los pagos a los especialistas en limpieza pueden hacerse colectivamente a través de la empresa de gestión.

• Costes de inspección de equipos: son los costes de las inspecciones periódicas de los equipos del edificio, como el mantenimiento de los ascensores y las inspecciones reglamentarias de los equipos contra incendios. Estos costes son esenciales para mantener la seguridad y la conformidad, y son programados y encargados por la sociedad gestora a un contratista especializado.

• Costes de reparación y mantenimiento: son los costes de reparación de cualquier defecto en el edificio o en el equipamiento. Incluyen la reparación de fugas de agua, el tratamiento de averías en calentadores de agua y aparatos de aire acondicionado, y los costes de remodelación para devolver el edificio a su estado original tras la marcha del inquilino. Se reembolsan caso por caso y, en algunos casos, las reparaciones de gran envergadura se consideran gastos de capital.

• Costes de captación de inquilinos: se trata de los costes de publicidad y los honorarios de las agencias para captar nuevos inquilinos. Por lo general, se paga una comisión de 0,5-1 mes de alquiler a una agencia inmobiliaria por colocar a un inquilino en una habitación vacía. Suele correr a cargo del propietario y sólo se paga una vez firmado el contrato.

• Tasa de renovación del contrato: esta tasa se devenga al renovar un contrato de alquiler con un inquilino. En la mayoría de los casos, se cobra al propietario o al inquilino una tasa administrativa de renovación de aproximadamente 0,5 meses de alquiler. Se cobra como compensación a la empresa de gestión por llevar a cabo el procedimiento de renovación en nombre del inquilino.

• Otros gastos: Además de los anteriores, hay otros gastos menores necesarios para la gestión de la propiedad, como el coste de los sellos al firmar un contrato, el servicio de respuesta a emergencias 24 horas, las primas del seguro de propiedad y los cambios de cerradura. Dependiendo del contrato, también puede haber costes opcionales con nombres como "◯◯◯ cuota de servicio".

Punto: Al celebrar un contrato de gestión, es importante aclarar qué tareas están incluidas en la cuota mensual de gestión y cuáles son costes aparte. Por ejemplo, "los costes de captación de inquilinos (gastos de publicidad) no están incluidos en los honorarios de gestión y se cobran caso por caso" o "la limpieza y las reparaciones cuando los inquilinos se mudan se reembolsan en función de los costes reales". Algunas empresas de gestión cobran los honorarios de gestión del edificio (limpieza y mantenimiento de las instalaciones) aparte de los honorarios de gestión, y la línea divisoria entre la gama de costes difiere de una empresa a otra. Por lo tanto, conviene que le expliquen el desglose de antemano y que haga preguntas para despejar cualquier duda.

Tratamiento contable de los gastos de gestión y reflejo en los informes de ingresos y gastos

Los propietarios contabilizan los honorarios de gestión inmobiliaria como gastos. Los honorarios pagados a la empresa de gestión suelen contabilizarse como "honorarios de gestión" o "comisiones pagadas". Por otro lado, los costes reales, como los gastos de limpieza y reparación, se registran en los títulos de las cuentas correspondientes, como "Gastos de reparación" o "Gastos de limpieza". Las comisiones de gestión pagadas son un gasto para el propietario y, si se registran y contabilizan adecuadamente, se reflejarán correctamente en el desglose de ingresos y gastos de la declaración de la renta y los estados financieros. En el cálculo de la renta inmobiliaria, el importe total de los gastos de gestión y reparación puede, en principio, incluirse como gasto necesario para generar ingresos por alquiler, contribuyendo así a reducir la renta imponible.

Aclaración de los informes de ingresos y gastos:muchas empresas de gestión facilitan mensual o anualmente "informes de ingresos y gastos" o "estados de remesas" a los propietarios. En ellos se incluye el importe de los ingresos por alquiler del mes, los gastos de gestión deducidos, los gastos de limpieza y reparación y el importe final percibido por el propietario. Como propietario, debe asegurarse de que este informe de ingresos y gastos esté claramente desglosado. Si hay algún punto poco claro (por ejemplo, se deducen grandes cantidades bajo el nombre de "otros gastos"), no dude en ponerse en contacto con la empresa gestora para entender los detalles. En el caso de los condominios, la comisión de gestión y el fondo de reserva para reparaciones (costes de mantenimiento de las zonas comunes de los condominios) pagados a la asociación de gestión también pueden registrarse por separado como gastos, por lo que si los ha pagado a través de la empresa de gestión, también pueden incluirse en su informe. En cualquier caso, aclarando las categorías de gastos y organizando los honorarios de gestión de cada propiedad, no sólo podrá comprender con exactitud los ingresos y gastos de su negocio de alquiler, sino también gestionarlos adecuadamente a efectos fiscales.

Conceptos erróneos y puntos a tener en cuenta sobre los honorarios de gestión inmobiliaria

También es importante comprender los conceptos erróneos y los puntos a tener en cuenta en relación con los honorarios de gestión inmobiliaria de los que pueden ser presa los propietarios.

• No elija una empresa de gestión basándose únicamente en unos honorarios de gestión "bajos": es fácil pensar que unos honorarios de gestión bajos son mejores que nada, pero es peligroso juzgar a una empresa basándose únicamente en unos honorarios bajos. Si las comisiones son extremadamente bajas, el alcance de los servicios puede ser limitado o puede haber muchos cargos adicionales por costes reales. De hecho, es importante juzgar no sólo la cifra del "% gordo de alquiler", sino también la gama de servicios que pueden subcontratarse y la calidad de estos servicios. Determine el equilibrio global entre los servicios prestados y el coste.

• No malinterprete el alcance de lo que se incluye en los honorarios de gestión : tenga cuidado de no malinterpretar lo que se incluye en el contrato de gestión. Por ejemplo, si cree que por pagar una cuota mensual de gestión están incluidos todos los gastos de contratación y gestión de mudanzas, puede sorprenderse de que más adelante le cobren los gastos de publicidad y restauración. Como ya hemos dicho, los servicios no incluidos en la cuota mensual de gestión suelen cobrarse aparte, así que asegúrese de comprobarlo al firmar el contrato.

• Gestión de los honorarios de gestión por desocupación: también es importante conocer los honorarios de gestión cuando hay desocupación en su propiedad de alquiler. Muchas empresas de gestión estipulan que hay que pagar unos honorarios mínimos de gestión (honorarios por desocupación) incluso durante los periodos de desocupación. Por ejemplo, en los contratos de gestión completa, se suele cobrar un determinado importe de comisión (o el equivalente a un mínimo del X%) aunque no haya inquilinos. Se trata de un acuerdo contractual natural, ya que la empresa de gestión también se encarga de publicitar y patrullar la propiedad durante el periodo de desocupación. Antes de firmar un contrato, compruebe cómo se gestionará la propiedad en caso de desocupación e inclúyalo en su plan presupuestario.

• Gestión de los gastos de gestión y servicios comunes: los "gastos de gestión y servicios comunes" (gastos de mantenimiento y gestión de comunidades de propietarios, etc.) que se cobran a los inquilinos durante el proceso de alquiler son ingresos para el propietario, pero, como ya se ha dicho, suelen incluirse en el cálculo de los gastos de gestión. Si se malinterpreta este punto y el cálculo se basa en el supuesto de que "los ingresos por alquiler sólo corresponden al alquiler", habrá una discrepancia en la proyección de ingresos/gastos porque en realidad también se cobran tasas por los gastos de mantenimiento de las zonas comunes. Estime el rendimiento real después de incluir los ingresos por cuotas de mantenimiento de las zonas comunes.

• Transparencia del desglose de costes: Desconfíe si el desglose de costes facilitado por la empresa de gestión es opaco. Por ejemplo, si la empresa ofrece una comisión baja pero las partidas de costes detalladas no están claras, existe el riesgo de que se produzcan con frecuencia cargos adicionales tras el inicio de las operaciones y el inmueble acabe resultando relativamente caro. Una empresa de gestión fiable revelará cuidadosamente cada partida de gastos antes de firmar un contrato y la explicará para que no haya puntos poco claros para el propietario. Si elige una empresa que no se olvide de revelar información como "◯◯ los gastos no están incluidos en los honorarios de gestión" o "△△△ es de ¥0,00 cada vez", podrá evitar problemas más adelante.

Teniendo en cuenta lo anterior, conocer correctamente los gastos de gestión y comprender los puntos a tener en cuenta puede ayudarle a evitar problemas y gastos inesperados debidos a malentendidos innecesarios. A la hora de elegir una empresa de gestión como su socio de gestión de alquileres, es importante prestar atención no sólo al precio, sino también al contenido, la transparencia y la fiabilidad de la empresa.

Características de los servicios de gestión de INA&Associates

Por último, en relación con el tema de los costes de gestión inmobiliaria, nos gustaría presentar las características de los servicios de INA&Associates como un ejemplo concreto de cómo elegir una empresa de gestión. Los servicios de gestión de INA&Associates tienen las siguientes características diferenciadoras

• Gestión de alta calidad y uso de tecnología punta: INA&Associates ofrece servicios de gestión de alta calidad mediante el uso de personal experimentado y profesional y de la tecnología más avanzada. Nuestro sistema propio de gestión en la nube facilita el intercambio de información entre propietarios e inquilinos, y ofrecemos asistencia completa respondiendo a las consultas de los inquilinos las 24 horas del día, los 365 días del año. También cuenta con iniciativas avanzadas como la fijación de alquileres basada en IA y el análisis de marketing para acortar los periodos de desocupación y maximizar los ingresos.

• Asistencia de primera calidad para clientes de alto poder adquisitivo: El punto fuerte de INA&Associates en la consultoría de propiedades en alquiler de lujo e inmobiliarias de alto poder adquisitivo es su sofisticado servicio para propietarios de alto poder adquisitivo e inquilinos de alto nivel. Por ejemplo, INA&Associates es bilingüe ( incluido el inglés) y tiene una amplia experiencia en el apoyo a inversores extranjeros, lo que le permite ofrecer apoyo en la gestión de alquileres desde una perspectiva internacional. Los servicios de primera calidad de la empresa para proteger el valor de los activos mediante una gestión meticulosa y un espíritu de hospitalidad propio de una propiedad de lujo no tienen parangón en ninguna otra empresa.

• Estructura de honorarios y gestión transparentes: INA&Associates también pone gran énfasis en la transparencia en términos de honorarios de gestión: los honorarios de gestión se basan en una tarifa plana por habitación, en lugar del tradicional porcentaje del "◯% del alquiler". Esto hace que sea muy claro y fácil de entender para los propietarios, y no hay fluctuación en las comisiones debido a cambios en el alquiler. Además, tenemos la política de no tener prejuicios hacia ningún subcontratista en particular a la hora de seleccionar los trabajos de restauración y las empresas de limpieza, y nos aseguramos de operar de forma que se evite la generación de márgenes intermedios innecesarios. Estos esfuerzos eliminan la preocupación de los propietarios por no saber lo que se está haciendo fuera de su vista, y garantizan una prestación de servicios muy transparente, haciendo hincapié en las relaciones de confianza. Además, la empresa es conocida por su cuidadosa divulgación de la información, como sus informes de ingresos y gastos y los detalles de costes, que pueden consultarse en cualquier momento en su sistema en la nube.

Una empresa de gestión altamente profesional y orientada al cliente podrá explicarle detalladamente cualquier duda o pregunta sobre los costes de gestión. Puede esperar un apoyo integral que no sólo reduzca los costes, sino que también mejore el valor de su propiedad y conduzca a una gestión estable, dándole tranquilidad.

Conclusión.

En este artículo se ha explicado qué son los gastos de gestión inmobiliaria, desde su definición hasta su desglose, pasando por los puntos contables y los aspectos que debe tener en cuenta. Los gastos de gestión inmobiliaria son un coste que no se puede ignorar en la gestión de alquileres, pero entender correctamente su contenido y controlarlos bien puede llevar a mejorar la rentabilidad del inmueble. Dependiendo de la calidad del servicio y de la actitud de la empresa de gestión, los beneficios obtenidos por los mismos gastos de gestión pueden variar mucho. Consulte el contenido y los puntos clave de este artículo para comprender el desglose de los costes de gestión, elegir un socio de gestión fiable y realizar una gestión inmobiliaria estable.