Custos de Administração de Propriedades: Guia Completo e Detalhado

Para os proprietários de imóveis, "taxas de administração de imóveis " é um termo genérico para os custos pagos ao terceirizar a administração de um imóvel alugado para uma empresa de administração profissional. Especificamente, o conceito inclui tanto a taxa de administração (comissão de administração) quanto os custos reais de manutenção da propriedade (por exemplo, custos de limpeza e inspeção). Em troca dessa comissão, a empresa de administração executa tarefas complicadas, como lidar com os inquilinos e fazer a manutenção do imóvel em nome do proprietário.

Definição e estrutura geral dos custos de administração de imóveis

Primeiro, vamos dar uma olhada na estrutura básica das taxas de administração de imóveis. As taxas de administração (taxas de administração) referem-se à parte da remuneração da administração do aluguel confiada a uma empresa de administração. Na maioria dos casos, ela é calculada multiplicando-se uma determinada porcentagem da renda mensal do aluguel (a taxa de mercado é de cerca de 5% ). Por exemplo, se a renda total do aluguel for de 800.000 ienes por mês e a taxa de comissão for de 5%, a taxa de administração mensal será de aproximadamente 40.000 ienes. Deve-se observar também que, em muitos casos, essa receita de aluguel é calculada incluindo não apenas o aluguel, mas também as taxas de serviço comum e de administração (taxas de manutenção das áreas comuns do edifício de apartamentos etc.) cobradas dos inquilinos. A parte do custo real, por outro lado, refere-se aos custos individuais incorridos no processo de administração da propriedade, e o proprietário arca com os custos de limpeza e reparos, que são discutidos abaixo, caso a caso. Em outras palavras, é melhor entender que os custos de administração da propriedade consistem em "taxas fixas + custos reais variáveis ".

Detalhamento dos custos de administração de propriedades: principais itens e conteúdo

Os custos de administração de propriedades incluem uma variedade de itens. O escopo do que está incluído varia de acordo com os detalhes do contrato de administração, mas um detalhamento típico dos custos de administração inclui as seguintes despesas

• Custos de limpeza: limpeza periódica das áreas comuns do edifício e custos de limpeza dos quartos após a saída dos inquilinos. Isso cobre os custos de manter o edifício limpo diariamente, como a limpeza de escadas e corredores comuns e a verificação da iluminação. Ao terceirizar para uma empresa de administração, os pagamentos aos especialistas em limpeza podem ser feitos coletivamente por meio da empresa de administração.

• Custos de inspeção de equipamentos: esses são os custos de inspeções regulares dos equipamentos do edifício, como manutenção de elevadores e inspeções obrigatórias de equipamentos de combate a incêndio. Esses custos são essenciais para manter a segurança e a conformidade, e são programados e encomendados pela empresa de administração a uma empresa especializada.

• Custos de reparo e manutenção: esses são os custos de reparo de defeitos no edifício ou nos equipamentos. Incluem o conserto de vazamentos de água, o tratamento de problemas de funcionamento de aquecedores de água e aparelhos de ar-condicionado e os custos de reforma para restaurar o edifício ao seu estado original após a saída do locatário. Esses custos devem ser reembolsados caso a caso e, em alguns casos, os reparos em grande escala são tratados como despesas de capital.

• Custos de recrutamento de inquilinos: são custos de publicidade e taxas de agência para recrutar novos inquilinos. Em geral, uma taxa de contingência de 0,5 a 1 mês de aluguel é paga a uma agência imobiliária para colocar um inquilino em um quarto vago. Essa taxa geralmente é suportada pelo proprietário e é paga somente depois que o contrato é assinado.

• Taxa de renovação de contrato: essa taxa é incorrida na renovação de um contrato de locação com um locatário. Na maioria dos casos, uma taxa de administração de renovação de cerca de 0,5 mês de aluguel é cobrada do proprietário ou do locatário. Ela é incorrida como compensação pela empresa de administração que realiza o procedimento de renovação em nome do locatário.

• Outros custos: Além dos custos acima, há outros custos menores necessários para a administração do imóvel, como o custo de selos na assinatura de um contrato, serviço de atendimento de emergência 24 horas, prêmios de seguro do imóvel e troca de fechaduras. Dependendo do contrato, também pode haver custos opcionais com nomes como "◯◯◯ taxa de serviço".

Observação: Ao fechar um contrato de administração, é importante esclarecer quais tarefas estão incluídas na taxa de administração mensal e quais são custos separados. Por exemplo, "os custos de recrutamento de inquilinos (taxas de publicidade) não estão incluídos na taxa de administração e são cobrados caso a caso" ou "a limpeza e os reparos quando os inquilinos se mudam são reembolsados com base no custo real". Algumas empresas de administração cobram as taxas de administração do edifício (taxas de limpeza e manutenção das instalações) separadamente das taxas de administração, e a linha entre a gama de custos difere de empresa para empresa. Portanto, é aconselhável que o detalhamento seja explicado com antecedência e que você faça perguntas para esclarecer quaisquer incertezas.

Tratamento contábil das taxas de administração e reflexo nos relatórios de receitas e despesas

Os proprietários contabilizam as taxas de administração da propriedade como despesas. As taxas de administração pagas à empresa de administração geralmente são contabilizadas em contas como "taxas de administração" ou "comissões pagas". Por outro lado, os custos reais, como despesas com limpeza e reparos, são registrados nos títulos de contas apropriados, como "Despesas com reparos" ou "Despesas com limpeza". As taxas de administração pagas são uma despesa do proprietário e, se forem devidamente registradas e contabilizadas, serão refletidas corretamente no detalhamento de receitas e despesas na declaração de imposto de renda e nas demonstrações financeiras. No cálculo da renda imobiliária, o valor total dos custos de administração e reparo pode, em princípio, ser incluído como uma despesa necessária para gerar renda de aluguel, contribuindo assim para a redução da renda tributável.

Esclarecimento dos relatórios de receitas e despesas:muitas empresas de administração fornecem "relatórios de receitas e despesas" ou "declarações de remessa" mensais ou anuais aos proprietários. Isso inclui o valor da receita de aluguel do mês, as taxas de administração deduzidas, os custos de limpeza e reparo e o valor final recebido pelo proprietário. Como proprietário, você deve certificar-se de que esse relatório de receitas e despesas esteja claramente detalhado. Se houver algum ponto obscuro (por exemplo, grandes quantias são deduzidas sob o nome de "outras despesas"), não hesite em entrar em contato com a empresa de administração para entender os detalhes. No caso de condomínios, a taxa de administração e o fundo de reserva de reparos (custos de manutenção das áreas comuns dos condomínios) pagos à associação de administração também podem ser registrados separadamente como despesas, portanto, se você os pagou por meio da empresa de administração, eles também podem ser incluídos no seu relatório. De qualquer forma, ao esclarecer as categorias de despesas e organizar as taxas de administração de cada propriedade, você poderá não apenas compreender com precisão a receita e a despesa do seu negócio de locação, mas também tratá-las adequadamente para fins fiscais.

Equívocos e pontos a serem observados com relação às taxas de administração de imóveis

Também é importante entender os conceitos errôneos e os pontos a serem observados em relação às taxas de administração de propriedades que os proprietários provavelmente serão vítimas.

• Não escolha uma empresa de administração apenas com base em taxas de administração "baixas": é fácil pensar que uma taxa de administração baixa é melhor do que nenhuma taxa, mas é perigoso julgar uma empresa apenas com base em taxas baixas. Se as taxas forem extremamente baixas, o escopo dos serviços pode ser limitado ou pode haver muitas cobranças adicionais para os custos reais. Na verdade, é importante avaliar não apenas o valor do "Fat % do aluguel", mas também a gama de serviços que podem ser terceirizados e a qualidade desses serviços. Determine o equilíbrio geral entre os serviços prestados e o custo.

• Não interprete mal o escopo do que está incluído na taxa de administração: tome cuidado para não interpretar mal o que está incluído no contrato de administração. Por exemplo, se você acha que, por estar pagando uma taxa de administração mensal, todos os custos de recrutamento e de tratamento de mudanças estão incluídos, poderá se surpreender ao ser cobrado posteriormente por custos de publicidade e restauração. Conforme mencionado acima, os serviços não incluídos na taxa de administração mensal geralmente são cobrados separadamente, portanto, certifique-se de verificar isso ao assinar o contrato.

• Tratamento de taxas de administração para vagas: também é importante entender as taxas de administração quando houver vagas em seu imóvel alugado. Muitas empresas de administração estipulam que uma taxa de administração mínima (taxa de vacância) deve ser paga mesmo durante períodos de vacância. Por exemplo, em contratos de administração completa, geralmente é cobrado um determinado valor de comissão (ou o equivalente a pelo menos X%) mesmo que não haja inquilinos. Esse é um acordo contratual natural, pois a empresa de administração também está envolvida na publicidade e no patrulhamento da propriedade durante o período de vacância. Antes de assinar um contrato, verifique como a propriedade será administrada em caso de vacância e inclua isso em seu plano orçamentário.

• Tratamento das taxas de serviço comum e de administração: as "taxas de serviço comum e de administração" (taxas de manutenção e administração de condomínios, etc.) cobradas dos inquilinos durante o processo de locação são uma receita para o proprietário, mas, conforme mencionado anteriormente, geralmente são incluídas no cálculo da taxa de administração. Se esse ponto não for entendido e o cálculo for baseado na suposição de que "a receita do aluguel é apenas para o aluguel", haverá uma discrepância na projeção de receita/despesa, pois as taxas também são cobradas pelos custos de manutenção da área comum. Faça uma estimativa do rendimento real após incluir a receita da taxa de manutenção da área comum.

• Transparência do detalhamento de custos: Desconfie se o detalhamento de custos fornecido pela empresa de administração for opaco. Por exemplo, se a empresa oferecer uma taxa de comissão baixa, mas os itens de custo detalhados não forem claros, há o risco de que cobranças adicionais ocorram com frequência após o início das operações e a propriedade pode acabar sendo relativamente cara. Uma empresa de administração confiável divulgará cuidadosamente cada item de despesa antes de assinar um contrato e o explicará para que não haja pontos obscuros para o proprietário. Ao escolher uma empresa que não negligencie a divulgação de informações como "◯◯ as despesas não estão incluídas na taxa de administração" ou "△△△ é ¥0,00 cada vez", você poderá evitar problemas mais tarde.

Com o exposto acima em mente, ter o conhecimento correto das taxas de administração e entender os pontos a serem observados pode ajudá-lo a evitar problemas e despesas inesperadas devido a mal-entendidos desnecessários. Ao escolher uma empresa de administração como seu parceiro de administração de aluguéis, é importante prestar atenção não apenas ao preço, mas também ao conteúdo, à transparência e à confiabilidade da empresa.

Características dos serviços de administração da INA&Associates

Finalmente, em relação ao tópico de custos de administração de propriedades, gostaríamos de apresentar as características dos serviços da INA&Associates como um exemplo concreto de como escolher uma empresa de administração. Os serviços de administração da INA&Associates têm as seguintes características diferenciais

• Gerenciamento de alta qualidade e uso de tecnologia de ponta: a INA&Associates oferece serviços de gerenciamento de alta qualidade por meio do uso de uma equipe experiente e profissional e da tecnologia mais recente. Nosso sistema exclusivo de gerenciamento em nuvem facilita o compartilhamento de informações entre proprietários e locatários, e oferecemos suporte total respondendo às consultas dos locatários 24 horas por dia, 365 dias por ano. Ele também apresenta iniciativas avançadas, como definição de aluguel baseada em IA e análise de marketing para reduzir os períodos de vacância e maximizar as receitas.

• Suporte premium para clientes de alto patrimônio: o ponto forte da INA&Associates na consultoria de propriedades de aluguel de luxo e imóveis de alto patrimônio é seu serviço sofisticado para proprietários de alto patrimônio e inquilinos de alta classe. Por exemplo, a INA&Associates é bilíngue ( inclusive inglês) e tem ampla experiência no apoio a investidores estrangeiros, o que lhe permite oferecer suporte à administração de aluguéis a partir de uma perspectiva internacional. Os serviços premium da empresa para proteger os valores dos ativos por meio de uma gestão meticulosa e um espírito de hospitalidade condizente com uma propriedade de luxo são inigualáveis por qualquer outra empresa.

• Estrutura de taxas e gerenciamento transparentes : a INA&Associates também dá grande ênfase à transparência em termos de taxas de gerenciamento: a taxa de gerenciamento é baseada em uma taxa fixa por quarto, em vez da tradicional porcentagem de "◯% do aluguel". Isso torna tudo muito claro e fácil de entender para os proprietários, e não há flutuação nas comissões devido a mudanças no aluguel. Além disso, temos uma política de não favorecer nenhum subcontratado específico na seleção de empresas de restauração e limpeza, e garantimos que operamos de forma a evitar a geração de margens intermediárias desnecessárias. Esses esforços eliminam as preocupações dos proprietários de não saberem o que está sendo feito fora da vista e garantem uma prestação de serviços altamente transparente, com ênfase em relações de confiança. Além disso, a empresa é conhecida por sua cuidadosa divulgação de informações, como relatórios de receitas e despesas e detalhes de custos, que podem ser verificados a qualquer momento em seu sistema de nuvem.

Uma empresa de gerenciamento altamente profissional e orientada para o cliente poderá explicar detalhadamente qualquer preocupação ou dúvida sobre os custos de gerenciamento. Você pode esperar um suporte abrangente que não apenas reduza os custos, mas também aumente o valor de sua propriedade e leve a uma gestão estável, proporcionando-lhe tranquilidade.

Conclusão.

Este artigo explicou o que são os custos de administração de propriedades, desde a definição até o detalhamento, os pontos contábeis e os pontos a serem observados. As taxas de administração de propriedades são um custo que não pode ser ignorado na administração de aluguéis, mas entender seu conteúdo corretamente e controlá-las bem pode levar a uma maior rentabilidade da propriedade. Dependendo da qualidade do serviço e da atitude da empresa de administração, os benefícios obtidos com os mesmos custos de administração podem variar muito. Consulte o conteúdo e os pontos principais deste artigo para entender o detalhamento dos custos de administração, escolher um parceiro de administração confiável e realizar uma administração estável da propriedade.