Aunque la inversión inmobiliaria ofrece la perspectiva de unos ingresos estables en el futuro, también es una inversión con muchos escollos para los principiantes. El "fracaso" en la inversión inmobiliaria significa una pérdida total al final; por el contrario, puede considerarse un éxito si puede asegurarse un rendimiento positivo a largo plazo. Para proteger sus valiosos activos y obtener beneficios, es necesario comprender las pautas habituales de fracaso y los riesgos latentes, y tomar las medidas adecuadas. Este artículo organizaráejemplos de fracasos de inversión inmobiliaria en los que suelen caer los principiantes y los riesgos asociados a ellos (como desocupación, caída del valor de los activos y aumento de los costes de reparación), y explicará medidas específicas para evitar el fracaso. También introduce el concepto de equilibrio entre riesgo y rentabilidad y los pasos necesarios para tomar decisiones de inversión, desde la selección de inmuebles hasta la planificación financiera y los sistemas de gestión. La información se explica de forma fácil de entender, con ejemplos concretos, para que incluso los principiantes puedan ponerla en práctica con facilidad.
Patrones habituales de fracaso en la inversión inmobiliaria
En primer lugar, veamos las pautas típicas de fracaso a las que son propensos los principiantes en la inversión inmobiliaria. Los siguientes casos no son infrecuentes. Para evitar repetir los mismos errores, tenga en cuenta las causas y las lecciones aprendidas.
1. Creerse la palabrería de los vendedores y comprar el inmueble equivocado
Es un fallo dejarse embaucar por la hábil palabrería de ventas de una inmobiliaria y comprar una vivienda tal cual. Por ejemplo: "¡Sólo ahora es una vivienda en buen estado! etc., y se da el caso de que se diga y se firme un contrato sin la suficiente investigación previa. A un principiante, el Sr. A, le recomendaron una "vivienda de alta calidad que rara vez aparece en el centro de la ciudad", y se apresuró a comprarla para que otros no se le adelantaran, a pesar de que le preocupaba que fuera vieja. Sin embargo, cuando abrió la puerta, descubrió que lo único que tenía que pagar eran las reparaciones y que casi no obtenía ingresos por el alquiler. De este modo, puede que las inmobiliarias sólo ofrezcan buena información, por lo que hay que ser precavidos. ¿Por qué hay tantas propiedades buenas en el mercado? Es importante pensar con calma y no creerse lo que dice el vendedor.
También es un error creer en hipótesis demasiado optimistas como "el precio subirá pronto debido a una demanda especial, como las Olimpiadas". De hecho, el Sr. B compró un inmueble creyendo el argumento de venta de que "en estos momentos hay muchas vacantes, pero la demanda aumentará sin duda con las Olimpiadas", pero al final no encontró inquilinos ni obtuvo la demanda especial que esperaba. Basarse únicamente en previsiones convenientes puede llevar a juzgar mal la realidad. Una vez que se empieza a invertir en inmuebles, no hay vuelta atrás fácil. Como el precio de compra es elevado y se pide un préstamo, es esencial estudiar y considerar a fondo antes de empezar.
2. mala planificación financiera e insuficiente simulación de ingresos y gastos
Muchos fracasan al comprar un inmueble por casualidad, sin un objetivo de inversión claro ni un plan de ingresos y gastos. Si se compra un inmueble sin fijar objetivos como "cuánto flujo de caja quiero en qué periodo de tiempo", será imposible corregir el rumbo del inmueble durante su explotación. También ha habido casos en los que los compradores han hecho estimaciones ingenuas de sus ingresos y gastos mensuales, lo que puede acarrear dificultades debido a gastos inesperados.
Algunas personas se olvidan de los gastos que se producen con regularidad, como la amortización del préstamo, el impuesto sobre bienes inmuebles y los gastos de reparación, y gastan más de la cuenta porque les pillan desprevenidos los ingresos por alquiler. Existe el riesgo de que cuando surjan gastos inesperados, como averías de equipos, los fondos disponibles sean insuficientes y las operaciones se paralicen. Por ejemplo, el coste de sustituir un aparato de aire acondicionado o un calentador de agua, o el coste de restaurar una propiedad a su estado original al mudarse, son gastos que pueden surgir de repente. La inversión inmobiliaria también es un negocio. Es esencial ser consciente de los gastos que pueden surgir más adelante y operar sistemáticamente desde una perspectiva a largo plazo.
Además, hay ejemplos de personas que piden préstamos desmesurados sin la suficiente simulación previa. Pedir un préstamo grande o un préstamo con un tipo de interés alto sin simulación aumenta el riesgo de un déficit mensual que no pueda cubrirse con los ingresos del alquiler. Los principiantes, en particular, deben ser conscientes de que el importe del préstamo, el plazo y el tipo de interés deben fijarse adecuadamente y los plazos del préstamo deben ser tales que el flujo de caja sea positivo. Es más fácil hacer frente a gastos repentinos si se lleva a cabo una simulación exhaustiva antes de la compra y se planifica cómo hacer frente a cualquier desocupación o coste de reparación que pueda surgir.
3. Aumento del riesgo por un endeudamiento excesivo (apalancamiento).
El atractivo de la inversión inmobiliaria es que puede utilizar el apalancamiento de un préstamo para mover grandes activos con pocos fondos personales, pero un endeudamiento excesivo puede conducir al fracaso. Si pide un préstamo completo con pocos o ningún fondo personal, incluso una ligera desviación de su plan de ingresos y gastos puede provocar rápidamente dificultades para devolver el préstamo. Por ejemplo, si compras un estudio nuevo y caro con un préstamo completo aunque tus ingresos anuales no sean tan altos, el importe de la devolución del préstamo será mayor que el del alquiler y tendrás que sacar dinero todos los meses. De hecho, sería una verdadera ruina si empiezas a invertir en inmuebles para "obtener ingresos extra" pero acabas en números rojos todos los meses. En el caso de los estudios de nueva construcción, el rendimiento (tasa de rentabilidad) es bajo porque el precio del inmueble es alto y, en la mayoría de los casos, no sobra dinero después de amortizar el préstamo.
Una relación préstamo-valor excesivamente alta también te hace vulnerable al riesgo de subida de los tipos de interés. Los tipos de interés en Japón están sujetos a fluctuaciones y, si suben en el futuro, la carga del reembolso del préstamo se hará más pesada. Al apalancarse, es necesario tomar medidas como establecer un plan de amortización que pueda soportar un cierto nivel de subida de los tipos de interés o garantizar la seguridad con un tipo de interés fijo. Se puede limitar el riesgo teniendo en cuenta que hay que "invertir en función de las propias posibilidades y no depender demasiado de los préstamos" y manteniendo un elevado coeficiente de autofinanciación. El apalancamiento es un arma poderosa, pero ten en cuenta que puede estrangularte si se maneja de forma incorrecta.
4. fracaso debido a una gestión inadecuada o negligente del alquiler
La compra de un inmueble no es el final del proceso; la gestión posterior del alquiler también es una clave importante para el éxito o el fracaso de una inversión. Si el sistema de gestión es inadecuado, no sólo no podrá generar ingresos suficientes aunque haya adquirido un buen inmueble, sino que además perjudicará el valor del activo. Un patrón habitual es "recortar gastos con una visión optimista de la gestión".
Por ejemplo, hay casos de desocupación prolongada porque la captación de inquilinos y la gestión posterior a la mudanza se hacen demasiado tarde. Aunque las mudanzas y las salidas se producen en cualquier propiedad popular, si no restaura inmediatamente la propiedad a su estado original y la limpia cuando un inquilino se marcha, y no empieza a reclutar nuevos inquilinos rápidamente, sus ingresos se verán cortados mientras dure la vacante. Aunque disponga de una selección de inmuebles con demanda de alquiler, una mala gestión aumentará el riesgo de que se produzcan desocupaciones. Por el contrario, para minimizar las vacantes, es importante "seleccionar un inmueble con mucha demanda" y "llevar a cabo una gestión adecuada".
La falta de respuesta a los inquilinos también puede acarrear problemas. Una respuesta lenta a las averías y quejas reducirá la satisfacción de los inquilinos y provocará desahucios o, peor aún, la propagación de las quejas, lo que puede dificultar la llegada de nuevos inquilinos. No recordar y tratar adecuadamente los retrasos en el pago del alquiler puede provocar retrasos y pérdidas prolongadas. Además, no hay que llegar a extremos como insistir demasiado en la autogestión y perder el control del inmueble o, por el contrario, dejarlo en manos de la empresa de gestión y no comprobar los informes. Es importante elegir una empresa de gestión de alquileres fiable y supervisar adecuadamente el estado operativo. Si elige la empresa de gestión equivocada, existe el riesgo de que, en el peor de los casos, la propia empresa de gestión quiebre, causando confusión al propietario. A la hora de firmar un contrato de gestión, compruebe el historial y las garantías de la empresa, y elija una compañía con un sistema sólido de informes periódicos y resolución de problemas.
5. Distraerse con los beneficios inmediatos y perder de vista lo esencial
Uno de los puntos que suelen tener en común las personas que fracasan en la inversión inmobiliaria es que sólo buscan beneficios a corto plazo. Se trata de un patrón que consiste en dejarse llevar por los beneficios fiscales a corto plazo o las modas pasajeras y perder de vista lo esencial: la creación de activos y unos ingresos estables, que es el propósito original.
Son típicos los casos en que la gente se deja engañar por el reclamo publicitario de que se trata de una medida fiscal. Aunque la inversión inmobiliaria puede reducir el impuesto sobre la renta a través de la depreciación y otros medios, si no hay beneficios para empezar, es como si estuvieras asumiendo deliberadamente una pérdida en aras de la fiscalidad. De hecho, el Sr. G, cuyos ingresos anuales ascienden a 5 millones de yenes, empezó a invertir en un estudio en Tokio porque oyó que era una medida fiscal, y el primer año recibió una devolución del impuesto sobre la renta de 50.000 yenes. Sin embargo, a partir del año siguiente, sus ingresos inmobiliarios se convirtieron en superávit y acabó teniendo que pagar impuestos. En este caso, la inversión inmobiliaria en sí no supuso una pérdida, pero el hecho de que se lanzara a la palabra "planificación fiscal " y empezara sin entender el mecanismo fue en sí mismo un fracaso. La realidad es que, a menos que uno se encuentre en un tramo de renta alto que tribute a un tipo elevado, es poco probable que la "planificación fiscal mediante la inversión inmobiliaria" suponga un beneficio importante. Es esencial separar las medidas fiscales como efecto secundario y elegir un inmueble que pueda garantizar adecuadamente la rentabilidad.
Del mismo modo, es importante elegir un inmueble con un alto rendimiento en apariencia, como un "¡rendimiento superior al X%! etc., también es peligroso juzgar una propiedad únicamente por su alto rendimiento en la superficie. Por lo general, cuanto mayor es el riesgo, mayor suele ser el rendimiento, y una propiedad de alto rendimiento no significa necesariamente una propiedad excelente. Los inmuebles con rendimientos extremadamente altos suelen tener riesgos ocultos que podrían perjudicar a los beneficios, por ejemplo, "mala ubicación en una zona rural", "edificio antiguo con gran potencial de reparaciones importantes", "baja demanda de ocupación y caída de los precios de alquiler", etcétera. De hecho, como una empresa inmobiliaria es un negocio, hay buenas razones para obtener altos rendimientos. Se dice que la más importante es el riesgo de desocupación. En otras palabras, tenga en cuenta que "buscar propiedades de alto rendimiento" es lo mismo que "buscar propiedades de alto riesgo". No se deje atrapar por el atractivo de las cifras a corto plazo, sino que evalúe las propiedades desde la perspectiva de si pueden generar beneficios estables a largo plazo.
Principales riesgos de la inversión inmobiliaria y cómo evitarlos
Como demuestran claramente los anteriores ejemplos de fracaso, existen diversos riesgos inherentes a la inversión inmobiliaria. Esta sección ofrece una lista de riesgos típicos y medidas específicas para contrarrestarlos. Comprender los riesgos y prepararse para afrontarlos correctamente es el primer paso para proteger su patrimonio y conseguir unos ingresos estables. Es importante identificar qué riesgos son evitables y cuáles son difíciles de prevenir, y asegurarse de tomar todas las contramedidas posibles.
| Riesgos | Descripción e impacto | Ejemplos de principales contramedidas |
|---|---|---|
| Riesgo de desocupación | Riesgo de que un inmueble quede desocupado por falta de inquilinos. La propiedad dejará de percibir alquileres como fuente de ingresos, por lo que sólo quedarán los reembolsos de préstamos y las cargas de costes. Esto es especialmente probable que ocurra en propiedades situadas en zonas de baja demanda y con una gestión inadecuada de los alquileres. | La primera prioridad es seleccionar una zona y una propiedad con gran demanda. Además, una gestión adecuada del alquiler (por ejemplo, captación rápida de inquilinos, embellecimiento del inmueble durante el periodo de desocupación) reducirá al mínimo el periodo de desocupación. También puede subcontratar esta gestión a una empresa de gestión con un servicio de garantía de desocupación. |
| Riesgo de caída de los alquileres | Riesgo de que bajen los alquileres debido al aumento de la competencia en los alrededores o a las fluctuaciones económicas y del mercado. Puede resultar imposible ocupar el inmueble en el futuro sin bajar los alquileres debido a que el edificio se está haciendo viejo o a que se están construyendo nuevos edificios en las inmediaciones. Una disminución de los ingresos por alquiler provocará directamente un deterioro de los ingresos y gastos. | Es importante seleccionar las propiedades teniendo en cuenta las tendencias del mercado. Investigue el alquiler de mercado en los alrededores y las perspectivas futuras de oferta y demanda en el momento de la compra para evitar hacerse con una propiedad a un precio elevado que dista mucho del de mercado. Asimismo, intente mantener la competitividad de la propiedad actualizando y renovando las instalaciones y evitando rebajas fáciles del alquiler. |
| Riesgo de caída del valor de la propiedad | Es el riesgo de que el valor de la propiedad adquirida caiga debido a cambios en las condiciones del mercado o del entorno. Al considerar la venta de la propiedad como estrategia de salida, se incurrirá en una pérdida total si la propiedad sólo puede venderse a un precio significativamente inferior al precio de compra. Las pérdidas no realizadas durante la tenencia a largo plazo también son una fuente de ansiedad psicológica. | Comprar una propiedad a un precio razonable es la mejor defensa. A la hora de elegir una propiedad, compruebe varias tasaciones y los casos de transacciones circundantes para evitar hacerse con ella a un precio relativamente alto. Asimismo, lleve a cabo reparaciones y renovaciones periódicas y un mantenimiento y gestión sistemáticos para mantener y mejorar el valor del activo. Es importante tener en cuenta el desarrollo futuro y la liquidez (facilidad de venta) en la fase de selección de la ubicación. |
| Riesgos de reparación. | Se trata del riesgo de incurrir en grandes costes de reparación debido al deterioro del edificio o a fallos del equipamiento. Las reparaciones a gran escala, como la pintura de paredes exteriores, la impermeabilización de tejados y la renovación de ascensores, pueden costar millones de yenes. Los aumentos inesperados de los costes de reparación pueden presionar la tesorería. | Es importante apartar por adelantado un fondo de reserva para reparaciones y un fondo de reserva. Reúna parte de sus ingresos para futuras reparaciones, en lugar de gastar más de la cuenta "sólo porque tiene los ingresos". También es útil realizar una auditoría del edificio antes de comprarlo para comprobar su antigüedad, la solidez estructural y el historial de reparaciones. Si es necesario, también puedes contratar garantías de equipamiento y seguros. |
| Riesgo de subida de los tipos de interés | Si tiene un préstamo a tipo de interés variable, corre el riesgo de que futuras subidas de los tipos de interés aumenten su carga de amortización. Incluso una subida del 1-2% de los tipos de interés puede aumentar tus cuotas mensuales y empeorar tu tesorería. | Hay formas de reducir el principal: reembolsarlo anticipadamente cuando los tipos de interés son bajos o refinanciarlo a un tipo fijo para protegerse de los efectos de las fluctuaciones de los tipos de interés. También es útil ser conservador al establecer el préstamo en primer lugar y asegurarse de que el plan de amortización tiene margen suficiente para soportar cualquier aumento de los tipos de interés. |
| Riesgo de impago del alquiler | Es el riesgo de que los inquilinos no paguen el alquiler a tiempo y no perciban los ingresos previstos. Si los atrasos continúan, el propietario sufrirá una pérdida y será necesario emprender acciones legales para obligar al inquilino a abandonar la propiedad, lo que lleva tiempo. | El uso de una empresa de garantía de alquiler es una medida habitual. Al hacer que los inquilinos firmen un contrato con una empresa de garantía cuando se mudan, se establece un sistema por el que la empresa de garantía paga el alquiler aunque se produzcan retrasos. Además, es importante comprobar los ingresos y la ocupación de los inquilinos durante el proceso de selección de inquilinos para asegurarse de que son fiables. Cuando se produzcan retrasos en el pago, hay que recordárselo rápidamente a los inquilinos y tomar medidas inmediatas para evitar una morosidad prolongada. |
| Riesgos de gestión | Se trata de riesgos asociados a la empresa inmobiliaria o de gestión. Incluyen los casos en los que no se puede recibir ayuda debido a la quiebra de la empresa de venta de la propiedad o de la empresa de gestión, o cuando la negligencia o mala conducta de la empresa de gestión interfiere en el funcionamiento de la propiedad. | La mejor contramedida es seleccionar una empresa fiable. Examine el historial, la solidez financiera y la reputación de la empresa y compare varias compañías. Examine también detenidamente el contenido del contrato de gestión y compruebe si hay alguna incertidumbre. También es buena idea tener en mente medidas de gestión alternativas (por ejemplo, cambiar a otra empresa) en caso de emergencia, para que no cunda el pánico si la empresa subcontratada quiebra. Los propietarios también deben cumplir con sus propias responsabilidades de gestión y supervisión comprobando regularmente los informes de ingresos y gastos y haciendo preguntas lo antes posible si hay algún punto sospechoso. |
| Riesgo de catástrofes naturales | Es el riesgo de que la propiedad sufra daños causados por catástrofes naturales como terremotos e incendios. Si un edificio se derrumba en un gran terremoto o es destruido por un incendio, se corre el riesgo de incurrir en grandes gastos de reparación y reconstrucción y, en el peor de los casos, la propiedad puede quedar inquilinable. | Es fundamental contratar un seguro contra incendios y terremotos para cubrir las pérdidas económicas. El seguro contra terremotos, en particular, tiene una cobertura limitada, por lo que hay que ser lo suficientemente fuerte como para cubrirlo con fondos propios y no depender únicamente de los ingresos del seguro. Elegir un edificio con alta resistencia a los terremotos en la fase de selección de la propiedad y comprobar el riesgo de catástrofe del lugar en los mapas de peligrosidad son también medidas eficaces de mitigación del riesgo. Además, hay que tener siempre un fondo de reserva para gastos imprevistos en caso de emergencia. |
Además de lo anterior, también existe el riesgo de perder inquilinos por daños a la reputación causados por incidentes o accidentes repentinos (por ejemplo, incidentes o suicidios en la propiedad). Aunque son extremadamente raros, se han registrado casos en los que, al producirse un asesinato en un piso, todos los demás inquilinos se mudaron y todas las habitaciones permanecieron vacías durante aproximadamente dos años después. Dado que estos riesgos impredecibles y difíciles de evitar no son nulos, siempre debe tenerse en cuenta la planificación financiera para situaciones de "por si acaso".
Cómo equilibrar riesgo y rentabilidad
Es importante encontrar el equilibrio adecuado entre riesgo y rentabilidad en la inversión inmobiliaria. Los principiantes, en particular, deben preguntarse siempre si no están asumiendo riesgos excesivos porque sólo buscan altos rendimientos. En general, en el mundo de la inversión existe la relación "alto riesgo, alto rendimiento". La inversión inmobiliaria no es una excepción, y las propiedades de alto rendimiento siempre van acompañadas de un alto riesgo. A la inversa, las propiedades con alta seguridad suelen tener rendimientos bajos. Por este motivo, es importante tomar una decisión comprobando exhaustivamente las condiciones del inmueble y los factores de riesgo, en lugar de hacer una afirmación general de que no se invertirá a menos que el rendimiento sea como mínimo del X%.
Por ejemplo, aunque haya un proyecto de piso de segunda mano en una zona rural con un rendimiento muy alto, no tiene sentido si hay poca demanda de alquiler y el inmueble está lleno de vacantes. Del mismo modo, si el edificio es antiguo y necesita reparaciones costosas en un futuro próximo, el beneficio real no será tan alto como el rendimiento en la superficie. De este modo, es importante identificar los riesgos que hay detrás de los rendimientos y acostumbrarse a considerar "¿Son los riesgos proporcionales a los rendimientos?" y "¿Es el riesgo proporcional al rendimiento? A la hora de tomar una decisión de inversión, es importante comprobar otras condiciones además del rendimiento (ubicación, estado del edificio, tendencias de la demanda, etc.) y evaluar con calma si el inmueble se ajusta a sus objetivos de inversión.
Si es usted principiante, se recomienda que primero adquiera experiencia mediante una inversión sólida. Si quiere minimizar el riesgo y garantizar una inversión estable, es eficaz elegir propiedades seguras sin dejarse engañar por altos rendimientos, o diversificar sus activos en múltiples inversiones, incluidas inversiones no inmobiliarias, para reducir el riesgo. Por ejemplo, si se elige un condominio con gran demanda en el centro de la ciudad, el rendimiento puede ser modesto, en torno al 5%, pero el riesgo de desocupación es bajo y es improbable que el valor del activo se desplome. Por el contrario, un piso en el centro de la ciudad con un rendimiento superior al 10% puede sufrir desocupaciones y dificultades de venta. La clave del éxito a largo plazo en la inversión inmobiliaria es, pues, considerar el equilibrio entre rentabilidad y tolerancia al riesgo.
Procedimientos de toma de decisiones de inversión que los principiantes deben tener en cuenta
Por último, organizamos los procedimientos básicos de toma de decisiones de inversión que deben seguir los principiantes para evitar el fracaso y garantizar una inversión inmobiliaria sólida. Comprenda la serie de pasos que van desde la selección del inmueble hasta la gestión posterior a la compra, y proceda con los preparativos de forma ordenada.
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Aclare sus objetivos de inversión y su plan financiero - En primer lugar, aclare por qué está invirtiendo en propiedades y qué tipo de rentabilidad desea obtener en última instancia. Su estrategia variará en función de si desea generar unos ingresos estables en lugar de una pensión en la jubilación o si quiere obtener beneficios con la venta de su propiedad en un corto periodo de tiempo. Visualice el periodo y la cantidad de ingresos que se ha fijado como objetivo, y calcule la cantidad de fondos personales y préstamos que necesita para conseguirlo. No es realista empezar con un pago inicial cero, ya que se necesitan fondos personales no sólo para una parte del precio de la propiedad, sino también para otros gastos en el momento de la compra (por ejemplo, gastos de registro y corretaje). Elabore un presupuesto razonable y utilice simulaciones de ingresos y gastos para considerar los ingresos y gastos anuales e incluso las estrategias de salida. Es especialmente importante mantener los reembolsos del préstamo a un nivel que pueda cubrirse razonablemente con los ingresos por alquiler. Determine las condiciones en las que el flujo de caja no será negativo y discuta las condiciones de financiación con su entidad financiera.
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Seleccione las zonas y los inmuebles objetivo: a continuación, delimite las zonas y los tipos de inmuebles en los que invertir. Como se dice que el sector inmobiliario depende de la ubicación, la selección de la zona es muy importante. La regla básica es elegir una zona con una fuerte demanda de alquiler. Busque zonas con bajo riesgo de desocupación, como propiedades cerca de estaciones urbanas y zonas con universidades y empresas cerca. Por otro lado, si la zona es buena, el rendimiento tiende a ser menor, así que considere el equilibrio con el rendimiento objetivo. Considere también el tipo de propiedad (nueva o usada, estudio o habitación individual, vivienda unifamiliar, etc.). Los inmuebles nuevos tienden a ser menos propensos a reparaciones iniciales, pero tienen precios más altos y rendimientos más bajos, mientras que los inmuebles de segunda mano tienen rendimientos más altos pero riesgos de reparación. Los condominios son fáciles de iniciar con una pequeña cantidad de dinero, pero hay una carga de gastos de gestión y fondos de reserva para reparaciones, mientras que las casas unifamiliares son más caras con más autogestión discrecional. Tras comprender las ventajas e inconvenientes de cada uno, elija el tipo de propiedad que mejor se adapte a sus objetivos. Cuando recopile información sobre las propiedades, asegúrese de comprobar si el precio es adecuado (es decir, si no está sobrevalorado en comparación con el precio de mercado). Si ignora el precio de mercado y se hace con un precio elevado, como se muestra en la tabla siguiente, es más probable que incurra en pérdidas al vender en el futuro. Compare precios y rendimientos de propiedades similares de varias inmobiliarias y sitios web, y busque propiedades dentro de un rango razonable. Si encuentra una propiedad que le interesa, también es importante visitarla y comprobar con sus propios ojos el entorno, el estado del edificio y la situación de la administración.
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Consulte a un agente inmobiliario de confianza o a un especialista: la inversión inmobiliaria es una guerra de información. Es difícil para un principiante tomar todas las decisiones por sí solo, por lo que es aconsejable encontrar un socio de confianza. Póngase en contacto con varias empresas inmobiliarias y compare sus respuestas y propuestas. Una buena empresa y un buen representante le explicarán no sólo las ventajas, sino también los inconvenientes y los riesgos. Además, si el propio responsable tiene experiencia en la inversión inmobiliaria, podrá aconsejarle desde el punto de vista del propietario. Es importante evaluar la fiabilidad de varias empresas para evitar empresas sin escrúpulos. Una vez que haya encontrado un socio en el que pueda confiar, es aconsejable consultar con él desde el procedimiento de compra hasta la negociación de la financiación y la selección de una empresa de gestión. Además, si tiene alguna duda, también es eficaz pedir una segunda opinión a un contable fiscal o a un planificador financiero. Seleccione cuidadosamente su empresa de gestión inmobiliaria al mismo tiempo que selecciona su empresa inmobiliaria. En algunos casos, si la empresa vendedora también se ocupa de la gestión del inmueble, podrá dejársela a ella, pero compruebe su historial y reputación para asegurarse de que no haya problemas. Si busca una empresa de gestión independiente, elija una con una reputación consolidada por su capacidad para atraer inquilinos y responder a sus necesidades en la zona. Encontrar un socio a largo plazo es un atajo hacia una gestión estable.
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Ejecución de la compra y gestión operativa a largo plazo - Una vez que disponga de información fiable y un plan, es el momento de tomar la decisión de compra. El proceso, desde el contrato hasta la liquidación y la entrega, debe desarrollarse sin demora con el apoyo de la agencia inmobiliaria. Tras la compra, comienza inmediatamente la gestión del alquiler. Aplique medidas de gestión de riesgos para una gestión estable a largo plazo. En concreto, es importante basarse en acciones básicas como la rápida contratación de nuevos inquilinos cuando se produzcan vacantes, la realización de inspecciones periódicas de las instalaciones para evitar averías importantes y el establecimiento de una relación de confianza respondiendo con sinceridad a las consultas de los inquilinos. Además, pueden tomarse medidas de mitigación del riesgo en función de la situación, como revisar los seguros, utilizar garantías de alquiler y revisar las condiciones de los préstamos (amortización anticipada o refinanciación) de acuerdo con la evolución de los tipos de interés. La clave del éxito es la actitud de reevaluar periódicamente los riesgos y adoptar las medidas necesarias, como se describe en la sección 3.1. Los bienes inmuebles carecen de liquidez y, una vez comprados, no pueden revenderse fácilmente. Por eso es necesario gestionar con perseverancia la propiedad de acuerdo con un plan después de la compra. Verifique sus ingresos y gastos mensual y anualmente para asegurarse de que no hay desviaciones con respecto al plan. A menos que se produzcan cambios importantes en el mercado o cambios inusuales en la propiedad, es aconsejable maximizar el valor del activo y las ganancias desde una perspectiva a medio y largo plazo, en lugar de tirarlo pesimistamente a corto plazo.
Estos son los pasos básicos que hay que dar al iniciar una inversión inmobiliaria. Procediendo con constancia, uno a uno, es más fácil evitar errores importantes.
Conclusión.
Hemos explicado las pautas típicas de fracaso, los riesgos y cómo evitarlos para los principiantes en la inversión inmobiliaria. Una vez más, nos gustaría hacer hincapié en el principio de que "la inversión debe ser rentable". No puede haber inversión basada en la suposición de pérdidas desde el principio, y no debe descuidar su beneficio original dejándose engañar por beneficios secundarios como las medidas fiscales. La inversión inmobiliaria de éxito es un juego a largo plazo y consiste en lograr unos ingresos y gastos positivos en total, desde la compra hasta la gestión y la venta.
Para conseguirlo, es esencial recopilar información suficiente y planificar con suficiente antelación, y tomar decisiones de inversión basadas en una evaluación del equilibrio entre riesgo y rentabilidad. No se precipite en la selección de propiedades ni en la planificación financiera, sino que considere detenidamente sus opciones y busque la ayuda de expertos de confianza. Tras la compra, no baje la guardia y continúe con una gestión adecuada y revisiones periódicas, y con el tiempo aumentará la tasa de éxito de su inversión.
Se dice que la inversión inmobiliaria suele consistir en "aprender de los errores". Aprenda de los ejemplos de fracaso y de las contramedidas aquí presentadas y utilícelos en sus propios planes de inversión, procurando no cometer los mismos errores. Incluso los principiantes pueden conseguir acumular activos mediante la inversión inmobiliaria si tienen en mente una inversión sólida. Dé pasos firmes hacia su objetivo de obtener unos ingresos estables en el futuro.
