Guía completa de inversión inmobiliaria para principiantes

La inversión inmobiliaria es un excelente modelo de inversión que se caracteriza por un riesgo medio y una rentabilidad media, y es muy popular entre los inversores principiantes que desean crear un patrimonio para el futuro. Sin embargo, una preparación insuficiente en las primeras etapas puede provocar pérdidas irreparables. En este artículo, explicamos de forma sistemática los pasos concretos que deben seguir los principiantes para alcanzar el éxito en el menor tiempo posible, y también indicamos los puntos que deben evitar para no cometer errores.Al leer este artículo, quedará claro por dónde empezar, a qué prestar atención y a quién consultar.

La inversión inmobiliaria es difícil para los principiantes. Sin embargo, con los conocimientos adecuados, una preparación suficiente y los pasos correctos, es posible iniciar una inversión inmobiliaria exitosa.En este artículo, explicamos de forma sistemática el tema «Cómo empezar a invertir en bienes raíces», desde los conceptos básicos que deben conocer los principiantes hasta los pasos concretos y los puntos a tener en cuenta. Ofrecemos una hoja de ruta para que los principiantes en la inversión inmobiliaria puedan realizar inversiones exitosas. Explicamos los puntos importantes, como la planificación financiera, la selección de bienes raíces y los métodos de gestión de riesgos. Aproveche esta información para dar el primer paso en el mundo de la inversión inmobiliaria.

1. Conocimientos básicos sobre la inversión inmobiliaria: mecanismo, ventajas, desventajas y estructura de ingresos

¿Qué es la inversión inmobiliaria? En primer lugar, veamos cómo funciona. La inversión inmobiliaria consiste en comprar inmuebles, como apartamentos o casas unifamiliares, con fines lucrativos y no residenciales, para obtener ingresos por alquiler o beneficios por su venta. En la mayoría de los casos, se utiliza un préstamo (por ejemplo, un préstamo bancario) para la compra y, una vez adquirida la propiedad, se encarga su gestión a una empresa de administración y se cobra un alquiler (ingresos por alquiler) a los inquilinos.Las características de esta inversión son que el préstamo se puede pagar con el alquiler mensual que paga el inquilino y que existe la posibilidad de obtener beneficios futuros vendiendo el inmueble después de mantenerlo durante un largo periodo de tiempo. Con este método, los ingresos de la inversión inmobiliaria se clasifican en ingresos por rentas (el alquiler que se obtiene mientras se posee el inmueble) y ingresos por capital (los beneficios que se obtienen al vender el inmueble).

Estructura de ingresos e indicadores: Los ingresos se utilizan a menudo como indicador de la rentabilidad de la inversión inmobiliaria.Los ingresos son la proporción entre el alquiler anual y el precio del inmueble. Los ingresos calculados de forma simple se denominan «ingresos brutos», pero en realidad es necesario centrarse en los «ingresos netos», que son los ingresos brutos menos los gastos de gestión, los impuestos y otros gastos. También hay que tener en cuenta el equilibrio entre los ingresos mencionados (ingresos por alquiler) y los beneficios de capital (beneficios por la venta). Esto se debe a que la estrategia varía en función del mercado inmobiliario y del tipo de inmueble. En algunos casos, se centra la atención en los ingresos por alquiler, mientras que en otros se centra en los beneficios futuros por la venta.

Ventajas de la inversión inmobiliaria

La inversión inmobiliaria ofrece varias ventajas que no tienen otras inversiones.

• Ingresos mensuales estables: si la gestión de la propiedad en alquiler va bien, se pueden obtener ingresos mensuales estables a partir de los ingresos por alquiler. Si los ingresos por alquiler superan el importe de la cuota del préstamo, se obtiene un beneficio adicional. Además, si se consigue mantener a los inquilinos durante un largo periodo de tiempo, se obtiene un flujo de caja continuo. Esto supone una fuente de ingresos adicional al salario base, lo que contribuye a la estabilidad del presupuesto familiar y a la formación de patrimonio para el futuro.
• Sustitución de la pensión y protección del patrimonio futuro: Los ingresos mensuales por alquiler pueden servir para complementar los gastos de subsistencia que no cubren las pensiones públicas futuras. Además, poseer activos tangibles como los inmuebles constituye una protección contra la inflación (protección del patrimonio).
• Sustitución del seguro de vida: El seguro de vida colectivo (Tanshin) contratado en el momento de la compra garantiza que, en caso de fallecimiento del inversor, el saldo del préstamo se amortizará íntegramente con el capital del seguro y los activos (inmuebles) pasarán a los herederos.Esto constituye un sustituto del seguro de fallecimiento y puede destinarse a los gastos de manutención de la familia que queda.
• Medida contra el impuesto de sucesiones: si los activos no son en efectivo, sino inmuebles, el valor a efectos del impuesto de sucesiones puede ser inferior. Los inmuebles se valoran por debajo de su valor en efectivo, por lo que sustituir los activos por inmuebles permite reducir el impuesto de sucesiones.
• Efecto de apalancamiento elevado: otra ventaja es la posibilidad de recurrir a la financiación. Esto permite realizar inversiones a gran escala con un capital propio reducido. Al adquirir y gestionar inmuebles por un valor varias veces superior al capital propio, el efecto de apalancamiento permite obtener grandes beneficios con un capital reducido. Por ejemplo, con un capital de 50 millones de yenes, se puede mejorar la eficiencia de la gestión de activos adquiriendo inmuebles por valor de varios cientos de millones de yenes mediante la combinación de financiación.

Desventajas y riesgos de la inversión inmobiliaria

Por otro lado, la inversión inmobiliaria tiene desventajas y riesgos que hay que tener en cuenta. A continuación se enumeran los principales.

• Costes iniciales y de mantenimiento: además del precio del inmueble, hay que tener en cuenta los elevados costes iniciales, como el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles, los gastos de registro y los honorarios de los agentes inmobiliarios. Además, después de la compra, hay que hacer frente a gastos fijos y de explotación, como el impuesto sobre bienes inmuebles, los gastos de reparación y los gastos de gestión. Si se ignoran estos gastos, es posible que no se obtengan grandes beneficios. Por lo tanto, es necesario elaborar un plan financiero adecuado y controlar los costes.
• Riesgo de desocupación: si no hay inquilinos, los ingresos por alquiler serán nulos. No se puede garantizar que la propiedad esté siempre ocupada, por lo que no se puede evitar el riesgo de desocupación. Por ejemplo, se puede producir un periodo de tiempo entre la salida de un inquilino y la entrada de uno nuevo, o puede haber una disminución de la demanda debido a factores económicos o regionales. Si la desocupación se prolonga, la empresa puede sufrir pérdidas financieras, por lo que es necesario mantener la propiedad en buen estado y continuar con las actividades de marketing.
• Problemas con los inquilinos y riesgo de impago del alquiler: También hay que tener en cuenta el riesgo de que los inquilinos no paguen el alquiler. Si los inquilinos no pagan el alquiler, el propietario tendrá que asumir los gastos de amortización del préstamo y los gastos de gestión de la propiedad. Además, la ley de arrendamientos de Japón protege fuertemente los derechos de los inquilinos, por lo que no es posible desalojarlos sin una razón válida tras la finalización del contrato. Incluso en caso de impago del alquiler o de comportamientos molestos, se necesitarán medidas legales para desalojarlos, lo que requiere tiempo y esfuerzo.
• Riesgo de fluctuación de los tipos de interés: En los préstamos con tipo de interés variable, es posible que las cuotas mensuales aumenten debido a una subida de los tipos de interés en el futuro. Aunque los tipos de interés actuales son bajos, es difícil predecir su evolución en el futuro, por lo que es importante disponer de fondos suficientes para evitar el riesgo de impago. Se puede optar por un préstamo con tipo de interés fijo o considerar la posibilidad de amortizar el préstamo antes de su vencimiento para reducir el saldo.
• Riesgo de pérdida de valor de los activos: El valor de mercado y el alquiler de los inmuebles varían en función de la situación económica y la oferta y la demanda de la zona. Es posible que los precios inmobiliarios bajen con respecto al momento de la compra o que sea necesario reducir el alquiler debido a una mayor competencia en la zona. El deterioro y la pérdida de valor de los edificios son inevitables. Otra desventaja de los inmuebles es su baja liquidez. A diferencia de las acciones, no se pueden convertir en efectivo, por lo que es posible que no se puedan vender al precio deseado.

Es importante comprender bien las ventajas y desventajas y tomar medidas para hacer frente a los riesgos. Los riesgos se explican en detalle en las secciones «Impuestos, legislación y gestión de riesgos» y «Patrones de fracaso», pero es necesario comprender que la inversión inmobiliaria se basa en el equilibrio entre el riesgo y el rendimiento.

2. Preparativos antes de empezar a invertir (fondos, objetivos, adquisición de conocimientos)

Para tener éxito en la inversión inmobiliaria, es necesario realizar una preparación minuciosa y adoptar la actitud correcta antes de empezar. Si visita una agencia inmobiliaria sin un plan previo o compra al azar una propiedad que parece buena, puede caer en trampas inesperadas. En esta sección se explica la actitud que deben adoptar los principiantes antes de empezar a invertir en inmuebles, así como los preparativos concretos que deben realizar.

Adquisición de conocimientos y recopilación de información

«¿Es necesario estudiar para invertir en bienes inmuebles?» La respuesta es «sí». Esto no se limita a la inversión inmobiliaria, sino que se aplica a la inversión en general. Es muy peligroso empezar sin tener los conocimientos suficientes. Por lo tanto, primero es necesario estudiar y comprender bien los términos básicos y el funcionamiento. Se recomienda recopilar información en Internet y leer libros introductorios. Leer libros ayuda a organizar la información y a formar un método de pensamiento propio.

Como siguiente paso en el aprendizaje, también es útil participar en seminarios sobre inversión inmobiliaria. Los expertos y los inversores con experiencia imparten clases prácticas, lo que permite relacionar los conocimientos teóricos con la realidad. Sin embargo, hay que tener cuidado con los seminarios de baja calidad dirigidos a principiantes. Es importante comprobar de antemano la experiencia de los ponentes y la reputación de la empresa que organiza el seminario. Algunas empresas inmobiliarias ofrecen material gratuito y seminarios en línea, por lo que es recomendable aprender de varias fuentes y comparar la información.

*Punto importante: asegúrese de comprender los términos básicos relacionados con la inversión inmobiliaria (rendimiento, impuestos, préstamos, etc.). Esto se debe a que «avanzar sin una comprensión adecuada» puede dar lugar a grandes pérdidas o a ser víctima de un fraude. Si tiene alguna duda, consulte a un experto o investigue en fuentes fiables para no dejar ninguna pregunta sin respuesta.

Clarifique sus objetivos y metas de inversión

Antes de empezar a invertir en bienes raíces, clarifique sus razones para hacerlo, es decir, sus objetivos y metas. Las motivaciones varían de una persona a otra.Por ejemplo, «quiero obtener ingresos adicionales estables con bajo riesgo», «quiero complementar mi pensión futura» o «quiero convertir mis activos en inmuebles como medida para evitar el impuesto de sucesiones». El método de inversión y el tipo de inmueble adecuado varían en función del objetivo. Para algunas personas, el objetivo puede ser «experimentar y aprender sobre la inversión inmobiliaria». Sea cual sea el objetivo, es importante establecer metas concretas (la cantidad de beneficios que se desea obtener). Aunque lleve tiempo, es importante elegir un método de inversión que se ajuste a los objetivos.

Una vez que se han definido los objetivos, se aclaran de forma natural el «tipo de inmueble en el que se debe invertir para obtener esos beneficios» y la «cantidad de capital propio necesaria». Por ejemplo, si se parte de un objetivo de «ingresos mensuales de X mil yenes», se puede calcular el precio del inmueble necesario y la rentabilidad requerida, y una vez determinados el precio del inmueble que se puede comprar y la rentabilidad objetivo, se obtiene de forma natural una imagen del inmueble adecuado.El tipo de inmueble que debe elegir (un apartamento o una casa unifamiliar), la zona (en el centro de la ciudad o en las afueras) y el plan financiero (equilibrio entre capital propio y préstamos) varían en función de sus objetivos.

Preparación mental: durante el proceso de establecimiento de objetivos, también es necesario decidir si se va a abordar la inversión inmobiliaria como un negocio. La inversión inmobiliaria no es una forma fácil de ganar dinero, sino un pequeño negocio. Los propietarios que obtienen ingresos por alquiler asumen la responsabilidad de ser empresarios. Se requiere experiencia en la gestión inmobiliaria y la capacidad de tomar decisiones sensatas basadas en cifras.Si tiene familia, también es importante obtener su cooperación y consentimiento. La inversión conlleva grandes préstamos y riesgos, por lo que es importante explicar la situación a su pareja y a su familia y obtener su comprensión. Es importante hablar con ellos desde el principio para evitar que su oposición posterior provoque el fracaso del proyecto.

Determinación de los fondos necesarios y elaboración de un plan financiero

La elaboración de un plan financiero es esencial en la inversión inmobiliaria. En primer lugar, es necesario considerar el equilibrio entre los fondos propios (pago inicial) y los préstamos. En la inversión inmobiliaria, es habitual pagar una parte del precio del inmueble como pago inicial y pedir un préstamo al banco para el resto. Es posible obtener un préstamo, pero no se puede partir de cero. En la mayoría de los casos, es necesario disponer de entre el 10 % y el 20 % del precio del inmueble en efectivo en el momento de la compra (se paga entre el 5 % y el 10 % del precio del inmueble como pago inicial y hay que añadir otros gastos).

En general, se recomienda disponer de un capital propio equivalente a «aproximadamente el 30 % del precio del inmueble» antes de comenzar a invertir. Por ejemplo, si el precio del inmueble es de 30 millones de yenes, es necesario disponer de aproximadamente 9 millones de yenes. El motivo es que los gastos iniciales de la compra de un inmueble suponen aproximadamente el 15 % del precio del mismo, por lo que, si se dispone del doble, es decir, el 30 %, quedará dinero después de pagar los gastos iniciales. De este modo, se garantiza la flexibilidad financiera para hacer frente a gastos urgentes o al pago de préstamos en el futuro.

Disponer de un capital suficiente tiene muchas ventajas, además de la tranquilidad frente a los riesgos. Por un lado, permite hacer frente a gastos imprevistos y, por otro, es un factor positivo a la hora de solicitar un préstamo. Desde el punto de vista de las entidades financieras, cuanto mayor es el capital propio, menor es el riesgo de impago y mayor es la solvencia financiera, lo que facilita la obtención de condiciones favorables (por ejemplo, el límite de crédito o el tipo de interés).De hecho, algunos bancos establecen criterios como «se aplicarán tipos de interés preferenciales a quienes tengan activos financieros superiores a XX millones de yenes» o «solo se concederán préstamos a quienes tengan activos financieros superiores a XX millones de yenes». Disponer de suficiente capital propio antes de iniciar una inversión inmobiliaria aumenta las probabilidades de éxito de la inversión.

Calificación crediticia y solvencia: además de los fondos propios, el ingreso anual, el lugar de trabajo y la información crediticia de la persona influyen en la concesión del préstamo. Por lo tanto, es importante conocer su solvencia (ingreso anual, antigüedad en el empleo, otras deudas, etc.). Si es necesario, puede consultar previamente con la entidad financiera sobre el préstamo. Antes de comprar un inmueble, comunicar al banco sus ingresos anuales y sus fondos propios le permitirá hacerse una idea del importe del préstamo que puede obtener, lo que le ayudará a buscar un inmueble que se ajuste a su presupuesto.

Por último, no olvide preparar fondos de reserva. Mantenga siempre un excedente de fondos en su cuenta bancaria para hacer frente a gastos imprevistos que puedan surgir después de la compra de la propiedad o en caso de que no encuentre inquilinos durante un periodo de tiempo determinado. Es lógico pensar que «tener dinero da tranquilidad». La clave para mantener la estabilidad a largo plazo es elaborar un plan financiero razonable.

3. Pasos concretos para invertir en inmuebles: selección de la propiedad, financiación, compra, gestión y estrategia de salida

Una vez completada la preparación previa, puede comenzar a invertir. A continuación se describen los pasos básicos de la inversión inmobiliaria.

1. Recopilación y selección de información inmobiliaria: busque propiedades que se ajusten a su política de inversión.
2. Consulta con una agencia inmobiliaria y propuesta de propiedades: obtenga información sobre propiedades de calidad con la ayuda de expertos.
3. Evaluación previa de la financiación y elaboración de un plan financiero: solicite una evaluación previa de la financiación bancaria y determine su presupuesto.
4. Celebración del contrato de compraventa de la propiedad: complete los trámites contractuales y el pago, y conviértase en propietario de la propiedad.
5. Gestión de la propiedad y comienzo de la explotación tras la compra: comience a buscar inquilinos, a gestionar la propiedad y a explotarla.
6. Consideración de la estrategia de salida: planifique el momento y el método de venta de la propiedad en el futuro.

Veamos ahora cada paso en detalle.

Selección de la propiedad y consulta con la agencia inmobiliaria

La búsqueda de inmuebles es la base de la inversión inmobiliaria. Una vez definidos los objetivos y las metas, se comienza a recopilar información sobre inmuebles que cumplan con los requisitos. La información inmobiliaria se puede obtener en sitios web de inversión inmobiliaria (portales), revistas especializadas y agencias inmobiliarias. Conocer los precios de mercado a través de portales de inversión inmobiliaria es un buen punto de partida, pero en la práctica no es fácil encontrar el inmueble ideal a partir de la información disponible al público.

Los inmuebles de calidad adecuados para la inversión no suelen aparecer en los portales, y aunque lo hagan, los agentes profesionales los compran rápidamente, por lo que es difícil que un principiante gane la puja. Por lo tanto, es importante ponerse en contacto con una agencia inmobiliaria de confianza y obtener información prometedora que no sea pública (los llamados «inmuebles no publicados»). Una vez completados los pasos 1 y 2, póngase en contacto con una agencia inmobiliaria para consultarles.

Las inmobiliarias son expertas en el sector, por lo que, si les comunica sus condiciones (presupuesto, zona, rentabilidad objetivo, tipo de propiedad, etc.), le propondrán propiedades de inversión que se ajusten a sus necesidades. En esta fase, si cuenta con conocimientos básicos y comprende los precios del mercado, le resultará más fácil evaluar la calidad de las propiedades que le propongan. En este sector, las buenas propiedades no se publican, sino que se ofrecen directamente a los clientes existentes. Por lo tanto, incluso los principiantes pueden obtener información útil antes que otros inversores si consultan a una inmobiliaria lo antes posible.

Selección de la empresa inmobiliaria: También es importante elegir bien la empresa inmobiliaria a la que se va a consultar. Algunas empresas se dedican a la venta de inmuebles de inversión y pueden intentar vender a sus clientes propiedades inadecuadas mediante técnicas de venta agresivas. Para comprobar si una empresa es fiable, compruebe si tiene licencia para realizar transacciones inmobiliarias y consulte su trayectoria y la opinión de sus clientes. La forma en que los empleados que atienden las consultas y las entrevistas responden también es un factor importante a la hora de tomar una decisión. Es importante evaluar la comunicación con la empresa, por ejemplo, la precisión de las respuestas a las preguntas y su comprensión de los objetivos de la inversión.Aunque pueda suponer una barrera psicológica, si después de la consulta considera que la empresa no se adapta a sus necesidades, no dude en cambiar a otra.

Financiación y evaluación del préstamo

Una vez encontrado el inmueble adecuado, se procede a la solicitud de financiación (préstamo) y a la evaluación previa. En la inversión inmobiliaria, lo habitual es adquirir el inmueble con fondos propios y un préstamo, y amortizar este último con los ingresos del alquiler. Por lo tanto, es necesario obtener la aprobación de un banco o una entidad financiera para obtener un préstamo para la compra del inmueble.

En primer lugar, se solicita al banco una evaluación previa (evaluación provisional) basada en la información de la propiedad que se desea adquirir. Las entidades financieras evalúan no solo los ingresos anuales y la solvencia del solicitante, sino también la rentabilidad de la propiedad en sí. Las políticas de financiación varían en función del tipo y las características de la propiedad (por ejemplo, si se trata de una habitación en el centro de la ciudad o una vivienda en las afueras, si es nueva o usada, etc.). Existen muchas opciones, como bancos urbanos, bancos regionales y cajas de crédito, pero las inmobiliarias suelen tener socios o contactos, por lo que es recomendable consultar con ellas.

Una vez aprobada la evaluación inicial, la entidad financiera le presentará las condiciones del préstamo. Por ejemplo, «un préstamo de XX millones de yenes, con un tipo de interés del XX %, a devolver en XX años». De este modo, se determinará el plan de financiación definitivo. Si el importe del préstamo es inferior al precio del inmueble, será necesario aumentar los fondos propios o cambiar de inmueble. Por el contrario, si se solicita el importe máximo del préstamo, la carga de la devolución será elevada, por lo que será necesario ajustar el importe del préstamo en función de las condiciones ofrecidas y de la capacidad de devolución.

Aspectos a tener en cuenta al formalizar el contrato de préstamo: Tras superar la primera evaluación y obtener la aprobación definitiva, se formaliza el contrato de préstamo (contrato de préstamo) con la entidad financiera. Se puede elegir entre un préstamo de tipo variable o de tipo fijo. El tipo variable es más bajo al principio, pero existe el riesgo de que suba en el futuro. El tipo fijo se mantiene durante todo el periodo de préstamo, pero es más alto que el tipo variable. Elija el tipo que mejor se adapte a su nivel de tolerancia al riesgo.Tenga en cuenta que los préstamos para inversión inmobiliaria, a diferencia de los préstamos para la compra de viviendas, tienen tipos de interés algo más elevados. Recientemente, el uso indebido de los préstamos Flat 35 (préstamos para la compra de viviendas) para la inversión inmobiliaria se ha convertido en un problema social, por lo que debe asegurarse de cumplir las normas al utilizar un préstamo.

Celebración del contrato de compraventa de bienes inmuebles

Una vez confirmada la financiación, se firma el contrato de compraventa. Se trata de un procedimiento formal por el que el vendedor del inmueble (o el agente inmobiliario) y usted (el comprador) intercambian el contrato de compraventa. Antes de firmar el contrato, el agente inmobiliario le proporcionará información importante (detalles del inmueble y condiciones de la transacción) y, una vez aceptadas, deberá firmar y sellar el contrato. Por lo general, el pago de la señal se realiza en el momento de la firma del contrato.

Tras la firma del contrato, se iniciarán los trámites para la firma del contrato de préstamo definitivo y los preparativos para la entrega. En la fecha de entrega (fecha de liquidación), se pagará el saldo restante, se registrará la transferencia de la propiedad y se entregarán las llaves del inmueble. En esta fase, es importante no olvidar el pago del impuesto sobre la compra de inmuebles, el registro del inmueble y la contratación de un seguro contra incendios. Es necesario preparar con antelación los documentos necesarios para la compra (certificado de registro del sello, certificado de registro del sello, documento de identidad (permiso de conducir, etc.)).

Una vez completada la compra del inmueble, usted se convierte en el propietario (titular del inmueble). En esta fase, es importante no bajar la guardia y comenzar a organizar el sistema de gestión del alquiler inmediatamente después de la entrega. Por ejemplo, si se compra un inmueble de segunda mano y se transfiere el contrato de alquiler del anterior propietario, es necesario realizar trámites como el cambio de nombre en el contrato de alquiler y el depósito de la fianza.Si la propiedad está vacía, es necesario comenzar a buscar nuevos inquilinos lo antes posible. Asegúrese de contratar un seguro contra incendios y terremotos (a menudo es un requisito para obtener un préstamo).

Gestión de la propiedad y comienzo de la explotación tras la compra

Una vez adquirida la propiedad, llega el momento de comenzar la gestión del alquiler. En concreto, comienzan las tareas diarias de explotación, como la búsqueda de inquilinos, el cobro del alquiler, el pago de los préstamos y el pago de diversos gastos. Una de las cuestiones importantes que hay que decidir al comenzar la explotación es el método de gestión de la propiedad.

• En caso de contratar a una empresa de gestión: muchos inversores y propietarios novatos contratan a una empresa de gestión inmobiliaria especializada en la gestión de inmuebles. En virtud del contrato de gestión, se pueden delegar las tareas de gestión diaria, como la publicación de anuncios para buscar inquilinos, la coordinación de visitas al inmueble, la formalización de los contratos de alquiler, el cobro del alquiler, la gestión de las quejas y la limpieza, inspección y reparación del edificio. Las empresas de gestión son empresas especializadas en la gestión inmobiliaria, por lo que pueden realizar las tareas de forma más eficiente que si se gestionan por cuenta propia.Una de las principales ventajas es que se puede aprovechar su amplia experiencia y conocimientos para resolver problemas que el propietario no puede abordar por sí mismo. Los honorarios de gestión son un porcentaje del alquiler, pero se ahorra tiempo y esfuerzo y se garantiza una respuesta profesional. En la práctica, es preferible contratar a una empresa de gestión de confianza, especialmente si la propiedad se encuentra lejos o si el propietario está muy ocupado con su trabajo principal.Al firmar el contrato, es necesario confirmar el alcance de las tareas que se delegarán a la empresa de gestión y el importe de los honorarios, y comparar varias empresas para seleccionar la más adecuada. Si se elige una empresa con amplia experiencia en el alquiler de inmuebles, se puede reducir el periodo de desocupación y aumentar los ingresos. Por el contrario, si no se elige una empresa de gestión adecuada, se puede perjudicar a los ingresos.
• En caso de autogestión: El propietario puede realizar todas las tareas por sí mismo. Por ejemplo, la búsqueda de inquilinos, la firma de los contratos de alquiler, el cobro del alquiler, la gestión de las quejas, la limpieza y las inspecciones.Esto tiene la ventaja de ahorrar los gastos de gestión y poder decidir los detalles por su cuenta, pero requiere conocimientos especializados y disponibilidad las 24 horas del día. De hecho, es difícil para los principiantes sin experiencia en el sector inmobiliario o en la gestión. Sin embargo, hay excepciones, como las personas con experiencia en el sector inmobiliario o en la gestión, las que pueden gestionar propiedades de gran tamaño de forma eficiente o las que pueden dedicar todo el día a esta tarea. Más importante aún es que la falta de contactos y experiencia puede provocar retrasos en la resolución de problemas. Es mejor dejarlo en manos de una empresa de gestión al principio.Una vez que haya adquirido experiencia, considere la posibilidad de gestionarlo usted mismo.

Búsqueda de inquilinos y gestión del alquiler: Una vez decidido el sistema de gestión, se inicia la búsqueda de inquilinos. Cuando se produce una vacante, se solicita a la agencia inmobiliaria (intermediario) que anuncie la propiedad y se busca un nuevo inquilino lo antes posible. Es importante fijar un alquiler adecuado. Si el alquiler es demasiado alto en comparación con los precios del mercado en la zona, es posible que la vacante se prolongue. Además, el estado de las instalaciones y de la propiedad también influye en el atractivo para los inquilinos.En el caso de propiedades antiguas, es necesario considerar la posibilidad de renovar el interior y modernizar las instalaciones para mantener la competitividad. Las reparaciones por deterioro son inevitables, pero se pueden afrontar si se dispone de un presupuesto para ello. Si se establece un pago por adelantado, se puede utilizar para sufragar los gastos de restauración de la propiedad a su estado original cuando el inquilino se marche.

Una vez iniciada la actividad, compruebe periódicamente los ingresos y los gastos para asegurarse de que los ingresos se ajustan al plan y que los gastos no superan el presupuesto.En caso de retraso en el pago del alquiler, es necesario reclamarlo lo antes posible. Si se utiliza un servicio de garantía de alquiler (empresa de garantía de alquiler), póngase en contacto con la empresa garante y solicite que responda con rapidez. Si no se consigue alquilar la vivienda, es necesario consultar con la agencia inmobiliaria y considerar medidas incentivadoras, como revisar las condiciones del alquiler o aumentar los gastos de publicidad (AD). La suma de estas pequeñas mejoras determinará el éxito o el fracaso de la gestión del alquiler.

Consideración de la estrategia de salida

En la inversión inmobiliaria, no hay que olvidar la «estrategia de salida». La estrategia de salida es un plan que determina cómo vender finalmente la propiedad inmobiliaria y recuperar la inversión para dar por concluida la operación. En el mundo de la inversión, se dice que «el éxito de la inversión inmobiliaria se decide en la salida», lo que demuestra la importancia de la estrategia de salida.

Lo ideal para los inversores es «comprar barato y vender caro», pero en la práctica hay varios puntos a tener en cuenta para vender un inmueble a un precio alto y sin problemas. En primer lugar, hay que elegir el inmueble teniendo en cuenta la salida. Antes de comprar, es necesario preguntarse: «¿Será fácil vender este inmueble en el futuro?». Por ejemplo, los inmuebles situados en zonas con gran demanda o los inmuebles nuevos que cuentan con equipamientos populares tienden a encontrar compradores fácilmente en el futuro. Además, los apartamentos en venta tienen la característica de ser fáciles de vender, ya que son fáciles de negociar entre inversores.Por otro lado, los inmuebles particulares situados en las afueras o los inmuebles de gran tamaño con poca liquidez pueden tardar más tiempo en venderse. Para evitar fracasos en la inversión inmobiliaria, se recomienda pensar en la venta antes de comprar.

Además, el momento de la venta también es un elemento importante de la estrategia. Es difícil determinar el «momento adecuado para vender», pero es importante fijarse como objetivo el momento en que el mercado inmobiliario esté al alza y se pueda vender a un precio superior al de compra. Además, hay quienes opinan que es mejor vender antes de que los ingresos (rendimiento) disminuyan con la edad, o bien fijarse como objetivo el momento en que la deuda restante haya disminuido y sea más fácil obtener beneficios de la venta.Teniendo en cuenta la deuda restante, también existe la opción de vender antes de que se prevean gastos importantes, como los de reparaciones a gran escala. Teniendo en cuenta todo lo anterior, es recomendable establecer en el plan de inversión una política general, como «vender en X años» o «vender cuando se alcance un porcentaje de amortización del préstamo del X %».

Importancia de la estrategia de salida: en la inversión inmobiliaria, las ganancias o pérdidas finales no se determinan hasta que se vende el inmueble.Por ejemplo, aunque se obtengan beneficios y rentas durante el periodo de inversión, si el precio baja considerablemente en el momento de la venta, se pueden producir pérdidas y, en consecuencia, pérdidas totales. Por el contrario, aunque se produzcan gastos o queden vacíos durante el periodo de inversión, es posible obtener grandes beneficios en el momento de la venta y, en última instancia, la inversión puede resultar rentable. Por lo tanto, es importante invertir teniendo en cuenta desde el principio «cómo vender el inmueble a un precio elevado y en el momento adecuado».

A la hora de considerar la estrategia de salida, la decisión de inversión se basará en el importe total de la inversión desde la compra hasta la venta del inmueble. Por ejemplo, antes de la compra, es útil investigar «cuáles serían los ingresos previstos en función de la antigüedad del inmueble en ese momento, suponiendo que se vendiera dentro de X años». Compruebe los precios y la rentabilidad de inmuebles con condiciones similares que figuran en sitios web de inversión inmobiliaria para hacerse una idea del precio de venta futuro.

Sin embargo, si se centra demasiado en la salida y solo se fija en «propiedades con una estrategia de salida fácil, es decir, propiedades de calidad en el centro de la ciudad», puede surgir la contradicción de que sean muy populares y los precios se disparen, lo que reduciría la rentabilidad. En definitiva, es importante encontrar el equilibrio entre los ingresos deseados y el riesgo aceptable. Tenga en cuenta ambos aspectos, la «facilidad de la estrategia de salida (facilidad de venta)» y el «rendimiento durante la explotación», elija la propiedad que más le convenga y planifique su tenencia y venta.

4. Errores comunes de los principiantes y cómo evitarlos

En el mundo de la inversión inmobiliaria, hay algunos errores en los que suelen caer los principiantes. Sin embargo, si se conocen de antemano y se toman las medidas necesarias, se pueden evitar. A continuación, presentamos algunos ejemplos típicos de estos errores y cómo evitarlos.

• Ignorar los gastos posteriores a la compra: Uno de los errores más comunes entre los principiantes es ignorar los gastos adicionales posteriores a la compra. Tienden a centrarse únicamente en el precio de compra del inmueble y el importe del préstamo, y pasan por alto otros gastos. No olvide que hay otros gastos además del precio de compra. Por ejemplo, el impuesto sobre bienes inmuebles, el impuesto urbanístico, el seguro contra incendios, los gastos de reparación y los gastos de gestión inmobiliaria. Si elabora un plan financiero sin tener en cuenta estos gastos, es posible que no obtenga beneficios o que incluso sufra pérdidas.Cómo evitarlo: Antes de la compra, calcule los gastos anuales de mantenimiento y los impuestos, y elabore un plan para garantizar una liquidez suficiente. Haga una lista de los gastos que se producirán después de la compra del inmueble e inclúyalos en la simulación de ingresos y gastos. Además, es recomendable disponer de un fondo de maniobra equivalente a varios meses o medio año de la cuota del préstamo.
• No dar importancia a la elección de la empresa de gestión inmobiliaria: Si se descuida la gestión inmobiliaria después de la compra, los ingresos disminuirán. Especialmente cuando se contrata a una empresa externa de gestión inmobiliaria, el éxito de la gestión del alquiler depende de la elección de la empresa adecuada. Cada empresa tiene diferentes capacidades para atraer inquilinos, responder a problemas y determinar los gastos de reparación adecuados, por lo que una elección sin planificación puede dar lugar a un aumento de la tasa de desocupación, a la pérdida de ingresos por alquiler o a un aumento de las quejas por falta de respuesta.Medidas preventivas: Compruebe el historial y la reputación de la empresa de gestión y compare los servicios y tarifas de varias empresas antes de tomar una decisión. Antes de firmar el contrato, es importante confirmar el alcance de la gestión (si incluye desde la búsqueda de inquilinos hasta la gestión de quejas), el historial de ocupación y la respuesta en caso de emergencia. Colaborar con una empresa de gestión fiable reducirá el riesgo de que queden vacíos y le permitirá gestionar la propiedad de forma más estable.
• Caer en la trampa de los préstamos fáciles (préstamos ilegales): hay que tener cuidado con las empresas que le tientan con la posibilidad de adquirir inmuebles de alto valor sin necesidad de capital y le piden que falsifique sus ingresos anuales o sus ahorros para obtener un préstamo. Si participa en un fraude contra una entidad financiera, es posible que se le exija el reembolso inmediato del préstamo o que se vea envuelto en problemas legales. En los últimos años, se ha convertido en un problema el uso de hipotecas residenciales (por ejemplo, Flat 35) para la compra de inmuebles de inversión.Cómo evitarlo: «No se fíe de las ofertas atractivas» y rechace rotundamente las ofertas de préstamos ilegales. Aumente su capital propio de forma adecuada, siguiendo los criterios de evaluación de las entidades financieras, y elija inmuebles que pueda adquirir sin recurrir a medios ilegales. Además, si no está seguro de que las condiciones del préstamo sean adecuadas, es útil consultar a un tercero de confianza (por ejemplo, otra entidad financiera o un asesor financiero).
• Iniciar sin el consentimiento de la familia: Hay casos en los que se ha iniciado una inversión inmobiliaria de alto valor sin el conocimiento de la familia (por ejemplo, el cónyuge) y posteriormente han surgido problemas debido a la oposición de la familia. Especialmente en los casos en los que existe una hipoteca existente o se invierte en bienes comunes, es necesario tener cuidado al llegar a un acuerdo cuando se solicita un nuevo préstamo. Cómo evitarlo: Establecer desde el principio una relación de cooperación con la familia. Es importante hablar con franqueza sobre el importe de la inversión y los riesgos y obtener su comprensión y cooperación.Para aliviar la inquietud de la familia, también es eficaz presentarles planes y simulaciones, y empezar con pequeñas cantidades para ir ampliando poco a poco. Si se cuenta con el apoyo de la familia, se puede invertir con confianza.
• No elegir inmuebles basándose en cifras, sino en impresiones: A menudo se confunde la forma de elegir inmuebles para uso residencial y para inversión, y se eligen inmuebles basándose únicamente en impresiones o en el aspecto exterior, por motivos como «tiene buen ambiente» o «me gusta el interior». Sin embargo, en la inversión inmobiliaria lo más importante es la rentabilidad.Si elige una propiedad basándose en sus aficiones o gustos, es muy probable que no obtenga los beneficios esperados. Cómo evitarlo: cuando elija una propiedad para invertir, céntrese en los datos. Compruebe con precisión las cifras, como el precio de alquiler en relación con el precio de compra, el precio medio de alquiler en la zona, la previsión de la demanda futura, la rentabilidad y los costes de gestión. Es importante mantener la calma y no comprar una propiedad por muy bonita que sea si las simulaciones no permiten prever un flujo de caja suficiente.

Si comprende los patrones de error mencionados anteriormente y toma medidas preventivas, incluso los principiantes pueden dar un paso más hacia la «inversión inmobiliaria exitosa». La inversión inmobiliaria es una serie de preparativos y decisiones. El camino más corto hacia el éxito es tomar decisiones basadas en datos, con cautela y sin vacilar en exceso.

5. Conocimientos básicos sobre impuestos, legislación y gestión de riesgos

La inversión inmobiliaria no es solo una cuestión económica. También es necesario tener conocimientos sobre impuestos y legislación. Además, es importante comprender adecuadamente los conceptos básicos de la gestión de riesgos. En esta sección se explican los aspectos básicos sobre impuestos y legislación que deben conocer los principiantes, así como los puntos importantes de la gestión de riesgos.

Conocimientos básicos sobre los impuestos que gravan la inversión inmobiliaria

La inversión inmobiliaria está sujeta a numerosos impuestos. Los impuestos afectan directamente a los beneficios netos, por lo que es importante conocer de antemano los tipos de impuestos que gravan la inversión y los plazos de pago.A continuación se enumeran los principales tipos de impuestos.

• Impuestos que se pagan en el momento de la compra: Al comprar un inmueble, se pagan el «impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles» (la notificación del impuesto se envía desde la prefectura después de la compra), el «impuesto sobre el timbre» que se adjunta al contrato de compraventa y el «impuesto de registro» que cobra el notario. Además, los edificios de nueva construcción y los edificios vendidos por constructores están sujetos al «impuesto sobre el consumo». Es importante tener en cuenta que, además del precio del inmueble, hay otros gastos iniciales.
• Impuestos que se pagan durante la propiedad: Durante la propiedad de un inmueble, el municipio cobra anualmente el impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto sobre urbanismo. Estos impuestos se calculan en función del valor catastral del terreno y del edificio, y forman parte de los gastos fijos de la gestión del alquiler. Además, se gravan con el impuesto sobre la renta y el impuesto sobre la residencia los «ingresos inmobiliarios», que son los ingresos por alquiler menos los gastos. Si el inmueble se considera un proyecto comercial, es posible que se aplique el impuesto sobre actividades económicas.Además, aunque los intereses de los préstamos se consideran pérdidas, el reembolso del principal del préstamo no se considera un gasto, por lo que es importante calcular el saldo después de la deducción fiscal y la amortización.
• Impuestos en el momento de la venta: Si se vende un inmueble y se obtienen beneficios (ganancias por transferencia), se gravan con el «impuesto sobre las ganancias por transferencia». El impuesto sobre las ganancias por transferencia es la suma del impuesto sobre la renta y el impuesto sobre la renta de los residentes (y el impuesto especial sobre la renta para la reurbanización). Si el periodo de tenencia del inmueble es superior a cinco años, se aplica el impuesto sobre la renta a largo plazo (tipo impositivo aproximado del 20 %), y si es inferior a cinco años, se aplica el impuesto sobre la renta a corto plazo (tipo impositivo aproximado del 39 %).Además, al celebrar el contrato de compraventa, hay que pagar los honorarios del agente inmobiliario y el impuesto de timbre, y al realizar los trámites de cancelación de la hipoteca ante notario, hay que pagar el impuesto de registro. No se centre únicamente en las ganancias de la venta, sino que tenga claro el beneficio final después de deducir estos impuestos.

Dado que se aplican impuestos en cada fase de la compra, la tenencia y la venta, es importante planificar los ingresos y los gastos teniendo en cuenta la carga fiscal. Por ejemplo, se debe preparar el dinero necesario para cubrir los diversos gastos de la compra y el impuesto sobre bienes inmuebles, tener en cuenta el momento en que se realizarán los gastos en efectivo y registrar todos los gastos que se pueden incluir en la declaración de impuestos (amortización, intereses de préstamos, gastos de gestión, gastos de reparación, primas de seguros contra incendios, impuesto sobre bienes inmuebles) para ahorrar en impuestos.En la inversión inmobiliaria hay muchos conceptos que pueden contabilizarse como gastos, por lo que es posible reducir los ingresos después de deducir los impuestos de los ingresos por alquiler (reducción de impuestos) mediante una contabilidad precisa. Es importante contar con el asesoramiento de un experto, como un asesor fiscal, para pagar y reducir los impuestos de forma legal y adecuada.

Puntos legales importantes

La inversión inmobiliaria está sujeta a numerosas leyes. Es difícil abarcar todas las leyes pertinentes, pero es necesario conocer los puntos más importantes.

• Ley de arrendamientos urbanos (Ley de contratos de arrendamiento): La Ley de arrendamientos urbanos es la ley más importante en la gestión de inmuebles en alquiler. Esta ley protege los derechos de los arrendatarios (inquilinos) y establece en detalle las normas de los contratos de arrendamiento. Por ejemplo, en un contrato de arrendamiento normal, el contrato se renueva automáticamente al finalizar el periodo contractual y el arrendatario puede continuar viviendo en la vivienda. El arrendador debe tener una razón válida (fuerza mayor) para rescindir el contrato.Además, el hecho de pagar una indemnización por desalojo no garantiza que el arrendatario deba abandonar la vivienda. Los arrendatarios gozan de una fuerte protección de sus derechos y no pueden ser desalojados fácilmente por el simple hecho de que al arrendador no le guste la vivienda. La ley también establece normas sobre el aumento del alquiler y la rescisión del contrato. Para evitar problemas, es recomendable consultar a un experto al firmar el contrato y asegurarse de que su contenido se ajusta a la Ley de Arrendamientos.
• Ley de Normas de Construcción y Ley de Urbanismo (normas relativas al uso de edificios y terrenos): Si se desea ampliar o cambiar el uso de un inmueble adquirido, es necesario cumplir con las leyes y normas pertinentes, como la Ley de Normas de Construcción y la Ley de Urbanismo. Cada inmueble tiene normas especiales, que incluyen, por ejemplo, la zona de uso, la tasa de edificabilidad, la densidad de ocupación y las restricciones de altura.Por ejemplo, si se construye un edificio residencial sin permiso en una zona urbanizada o se realizan reformas que no cumplen las normas sísmicas, las autoridades administrativas pueden emitir una recomendación de corrección o una orden de suspensión del uso. También hay que prestar atención a las normas de cada municipio (normas locales, etc.). Las construcciones ilegales no solo reducen considerablemente el valor de los inmuebles, sino que, en el peor de los casos, pueden hacer que estos no se puedan alquilar. Por lo tanto, antes de comprar un inmueble, es necesario comprobar las restricciones legales y asegurarse de que se gestiona de forma legal.
• Código Civil y Ley de Construcción (normas sobre contratos y transacciones): Los contratos de compraventa y de alquiler se consideran contratos civiles, por lo que se aplican las disposiciones relativas al incumplimiento contractual (responsabilidad por vicios) y al incumplimiento de obligaciones. Al comprar un inmueble de segunda mano, es necesario verificar el alcance y la duración de la responsabilidad del vendedor por incumplimiento contractual y comprender cómo se resolverán los problemas en caso de que surjan.Además, es necesario verificar que la empresa inmobiliaria cumple con las normas de transacción inmobiliaria (explicación de asuntos importantes, obligación de entrega por escrito, etc.). Si se realiza una transacción con una empresa deshonesta, es posible que se vea involucrado en problemas contractuales, por lo que es importante leer detenidamente las cláusulas del contrato y asegurarse de que no queden puntos ambiguos. Si es necesario, se recomienda consultar a un experto (abogado o notario) antes de firmar el contrato.

Además, existen varias leyes que deben cumplirse en función de la situación de la propiedad inmobiliaria y del inquilino. Por ejemplo, la Ley de Prevención de Incendios (obligación de instalar extintores y detectores de incendios), la Ley de Red de Seguridad para la Vivienda y la Ley de Vivienda para Personas de Edad Avanzada. Es difícil comprenderlo todo por uno mismo. Por lo tanto, es importante colaborar con una empresa de gestión fiable y con expertos en la materia para responder adecuadamente a los cambios en la legislación y la normativa.

Fundamentos de la gestión de riesgos

Como se ha mencionado anteriormente, la inversión inmobiliaria conlleva muchos riesgos. Sin embargo, estos riesgos pueden reducirse y gestionarse si se prevén con antelación y se toman las medidas adecuadas. A continuación se indican los principales riesgos y medidas de gestión.

• Riesgo de desocupación: riesgo de no encontrar inquilinos y de perder los ingresos por alquiler. Medidas: analizar las tendencias de la demanda y elegir zonas con una demanda de alquiler estable, cercanas a la estación y con servicios para la vida cotidiana.Además, el tamaño interior debe ser adecuado para el público objetivo, siendo preferibles los tipos de vivienda con alta demanda, como 1K o 2LDK. Para aumentar el atractivo de la propiedad, es necesario actualizar las instalaciones y realizar reformas adecuadas para mantener la competitividad. Es necesario ajustar las condiciones de alquiler de forma flexible y colaborar con la empresa de gestión para reducir al máximo el periodo de desocupación.
• Riesgo de impago del alquiler: es el riesgo de que el inquilino no pague el alquiler. Medidas: es importante realizar una selección rigurosa de los inquilinos. Es necesario comprobar los ingresos, el lugar de trabajo y el historial de impagos y, si es necesario, solicitar un aval. Últimamente, es cada vez más habitual recurrir a empresas de garantía de alquiler. Al contratar una empresa de garantía de alquiler, se puede recuperar el importe del alquiler impagado, lo que reduce considerablemente el riesgo para el propietario.En algunos casos, se pueden tomar varias medidas, como exigir la afiliación a una empresa de garantía o designar un avalista en el contrato. Además, es importante enviar notificaciones tempranas en caso de retraso en el pago para no prolongar la demora.
• Riesgo de reparaciones: es el riesgo de incurrir en gastos de reparación debido al deterioro del edificio o a averías en las instalaciones.Medidas: acumule unacantidad fija cada mes en un fondo de reparaciones para estar preparado para reparaciones a gran escala.También hay que tener en cuenta los gastos de restauración del estado original cuando los inquilinos de larga duración abandonan la vivienda. Antes de la compra, es importante comprobar el historial de reparaciones de la propiedad y el estado del edificio para verificar si será necesario realizar reparaciones importantes en un futuro próximo. Realice inspecciones periódicas y un mantenimiento planificado, y repare las partes deterioradas lo antes posible para evitar averías importantes repentinas.
• Riesgo de subida de los tipos de interés: Si se utiliza un préstamo con tipo de interés variable, existe el riesgo de que la carga de la amortización aumente si los tipos de interés suben.Contramedidas: Opte desde el principio por un préstamo con tipo de interés fijo o intente amortizar el principal del préstamo lo antes posible. Incluso si utiliza un préstamo con tipo de interés variable, realice una simulación de la amortización en caso de que los tipos de interés suban entre un 1 % y un 2 % en el futuro y compruebe su capacidad de amortización. Si es necesario, amortice anticipadamente una parte del préstamo o considere la posibilidad de refinanciarlo para hacer frente a las fluctuaciones de los tipos de interés. Esté atento a la evolución de los tipos de interés y a las noticias económicas y actúe con flexibilidad en función de la situación. Por ejemplo, considere la posibilidad de cambiar a un tipo de interés fijo si la situación lo requiere.
• Riesgo de disminución del valor de los activos y de los alquileres: Es el riesgo de que los precios de los inmuebles y los alquileres disminuyan con el paso del tiempo o debido a cambios en las condiciones del mercado. Medidas: Elija una zona que no se vea afectada por la disminución del precio del suelo ni por la disminución de la población y compruebe que no haya inmuebles competidores en los alrededores. También es importante innovar para mantener y aumentar el valor de los inmuebles. Se puede frenar la disminución de los alquileres realizando reformas y reparaciones periódicas para mantener el atractivo de los inmuebles.En caso de que el mercado inmobiliario se deteriore considerablemente, no es necesario vender rápidamente, sino continuar con el alquiler y esperar a que se recupere el mercado.
• Riesgo de desastres: es el riesgo de que la propiedad sufra daños por desastres naturales como terremotos, incendios o tifones.Medidas: es necesario contratar un seguro contra incendios y un seguro contra terremotos. En caso de que se produzcan daños, estos serán cubiertos en parte por el seguro.Además, al seleccionar un inmueble, se puede reducir el riesgo en la elección consultando mapas de riesgo y seleccionando terrenos con bajo riesgo de inundaciones o tsunamis, así como edificios con estructura antisísmica que cumplan con las nuevas normas antisísmicas. Dado que Japón es un país con mucha actividad sísmica, también es necesario considerar si los edificios están reforzados contra terremotos o, en el caso de edificios antiguos, si su precio se ajusta al riesgo. Establecer una red de comunicación en caso de desastre y definir procedimientos para que la empresa gestora compruebe la seguridad de los residentes también forma parte de la gestión de riesgos.

De este modo, la base de la gestión de riesgos consiste en identificar los riesgos potenciales y elaborar planes alternativos para cada uno de ellos. Aunque no es posible alcanzar el «riesgo cero», sí es posible «mantener los riesgos dentro de unos límites aceptables». Mediante el uso de seguros, la preparación previa de fondos, el asesoramiento de expertos y la recopilación continua de información, es posible controlar la incertidumbre y lograr una inversión estable.

6. Colaboración con expertos y uso de empresas de gestión

Para tener éxito en la inversión inmobiliaria, es importante no intentar hacerlo todo uno mismo, sino buscar el asesoramiento de expertos. A continuación, explicamos cómo colaborar con expertos en inversión inmobiliaria y cómo aprovechar los servicios de las empresas de gestión.

Ventajas de consultar a expertos inmobiliarios

Para los principiantes en la inversión inmobiliaria, contar con expertos en cada campo es una gran tranquilidad. En primer lugar, los agentes inmobiliarios y los consultores de inversión inmobiliaria ofrecen un amplio asesoramiento, desde la selección de propiedades hasta la financiación. No dude en consultarles si tiene alguna pregunta o duda. Si se trata de una empresa de confianza, le explicarán detalladamente los riesgos y las desventajas.

También es recomendable consultar a expertos financieros, como planificadores financieros (FP) o asesores fiscales. Por ejemplo, los asesores fiscales ofrecen asesoramiento especializado sobre la declaración de la renta y las medidas de ahorro fiscal. Los conocimientos fiscales son muy amplios y, si no se conocen, se pueden sufrir pérdidas, como la forma de presentar la declaración de la renta, el cálculo de la amortización o la cumplimentación de los gastos. Contar con un asesor fiscal es muy útil para las personas que están muy ocupadas con su trabajo.

Además, el asesoramiento de un abogado o un notario puede ser útil para revisar los contratos de compraventa de inmuebles y resolver problemas legales. Si hay algún punto del contrato que no esté claro, es recomendable que un experto lo revise con antelación para minimizar los posibles daños. Asimismo, en caso de surgir un conflicto con el inquilino, es importante consultar lo antes posible a un experto en derecho.

Además, se puede solicitar a un arquitecto que realice una inspección del estado del inmueble. La inspección del inmueble antes de la compra de una vivienda de segunda mano permite evaluar los riesgos de reparación futuros.Si es necesario, es aconsejable pedir la opinión de un arquitecto o un constructor y obtener un presupuesto de los costes de renovación.

De este modo, al colaborar con expertos en los campos de la inmobiliaria, las finanzas, el derecho y la construcción, se pueden identificar riesgos y aspectos mejorables que uno no percibe por sí mismo. Especialmente al principio, es fácil encontrarse en una situación en la que «no se sabe lo que se desconoce», por lo que se recomienda aprovechar los conocimientos de los expertos. También existe la opción de «consultar a una empresa de inversión inmobiliaria si es necesario». Últimamente, hay muchas empresas que ofrecen consultas gratuitas para principiantes, por lo que conviene aprovecharlas.

Puntos importantes a tener en cuenta al contratar una empresa de gestión

Como se ha mencionado anteriormente, lo habitual es encargar la gestión de los inmuebles a una empresa de gestión inmobiliaria. Al aprovechar eficazmente los servicios de una empresa de gestión, el propietario puede centrarse en la toma de decisiones estratégicas y en la ampliación de su cartera inmobiliaria. A continuación, resumimos los puntos importantes a tener en cuenta al contratar una empresa de gestión.

• Elegir una empresa de gestión de confianza: en primer lugar, es importante elegir la empresa de gestión. El contenido de la gestión y la calidad de los servicios varían según la empresa, por lo que es necesario comparar y evaluar cuidadosamente. En concreto, es necesario comprobar la capacidad de captación de inquilinos (red publicitaria y experiencia en la captación de clientes), el nivel de las comisiones de gestión, la reputación en la atención a los inquilinos, el sistema de respuesta en casos de emergencia y la frecuencia de los informes. Las empresas que gestionan muchos inmuebles y tienen una amplia experiencia ofrecen mayor tranquilidad, pero en algunos casos pueden tener tantos inmuebles bajo su gestión que descuiden la atención a cada uno de ellos.Por lo tanto, es importante que haya buena comunicación con el responsable y que se preste atención a los detalles. Recomendamos solicitar presupuestos a varias empresas y comparar los servicios y los costes antes de tomar una decisión. Los contratos de gestión suelen renovarse cada año, por lo que es posible cambiarlos antes de que finalice el contrato (tenga en cuenta el plazo de preaviso).
• Estrecha colaboración con la empresa de gestión: Aunque la gestión está externalizada, el propietario y la empresa de gestión deben colaborar en las tareas. Es necesario recibir informes periódicos sobre el estado de la propiedad y comunicar a la empresa de gestión las solicitudes y directrices.Por ejemplo, si se comparte la política de gestión de «considerar una reducción del alquiler si la vivienda permanece vacía durante X meses» o «obtener varios presupuestos antes de decidir las reparaciones», será más fácil para la empresa de gestión responder a las necesidades. Por el contrario, la empresa de gestión también puede proporcionar información sobre el mercado, como «la competencia se ha intensificado debido a la construcción de un nuevo edificio de apartamentos en las inmediaciones». El intercambio exhaustivo de información y la relación de confianza permiten tomar decisiones de gestión adecuadas.
• Comprender el alcance de las tareas de gestión: Establezca claramente en el contrato el alcance de los servicios que prestará la empresa de gestión. Por lo general, los servicios incluyen el cobro del alquiler, la gestión de quejas, la limpieza periódica y la restauración del inmueble a su estado original, pero el contenido varía según el plan. Confirme los detalles, como el servicio de emergencia las 24 horas, el seguimiento de los retrasos en el pago del alquiler y la colaboración con la empresa de garantía, la prestación de servicios de renovación del contrato y los trámites de liquidación al abandonar el inmueble.De este modo, se evitará confusiones posteriores al descubrir que estas cuestiones son responsabilidad del propietario.
• Incentivos basados en el rendimiento: Una de las medidas que se pueden adoptar es ofrecer incentivos, como un aumento de los honorarios de gestión o bonificaciones al renovar el contrato, a las empresas de gestión que mantengan una ocupación completa del espacio durante un periodo prolongado. Las empresas de gestión también son empresas comerciales, por lo que una evaluación adecuada aumentará su motivación y profundizará la relación de cooperación. Sin embargo, es importante celebrar contratos con tarifas adecuadas al mercado y establecer una relación beneficiosa para ambas partes.
• Considerar cambios si es necesario: No dude en considerar un cambio si no está satisfecho con el rendimiento de la empresa de gestión o si sus resultados han empeorado. Es necesario recopilar información sobre las ventajas y desventajas de cambiar de empresa de gestión, así como sobre los métodos concretos para hacerlo, y tener la flexibilidad necesaria para cambiar con el fin de obtener un mejor servicio. Por supuesto, es necesario tomar una decisión global, ya que el cambio a una nueva empresa conlleva el riesgo de que se produzcan confusiones temporales en la relación con los inquilinos.

Si se contrata a una empresa de gestión adecuada, esta utilizará su experiencia profesional para resolver de manera eficiente los problemas que el propietario no puede resolver por sí mismo. Por ejemplo, puede responder rápidamente a fugas de agua durante la noche o a quejas de los vecinos. Además, el propietario no tendrá que preocuparse por las tareas de gestión y podrá compaginar su actividad principal con la gestión de varias propiedades.«Que los expertos de cada campo se dediquen a su especialidad» y centrarse en las decisiones de gestión: este es uno de los secretos del éxito de la inversión inmobiliaria.

7. La importancia del aprendizaje y la mejora continuos para el éxito

Por último, mencionaremos el aprendizaje y la mejora continuos como actitudes indispensables para el éxito de la inversión inmobiliaria. La inversión no es algo que empieza y termina, sino un proceso continuo para obtener resultados a largo plazo.Adaptarse a los cambios del entorno y seguir creciendo personalmente es lo que marca la diferencia.

Manténgase al día de la información sobre las tendencias del mercado: el mercado inmobiliario está en constante cambio debido a factores económicos, políticos y demográficos. La información que se conocía hace unos años puede haber quedado obsoleta en la actualidad. Por lo tanto, es importante estar al tanto de las últimas tendencias del mercado. Por ejemplo, es necesario recopilar constantemente información sobre la evolución de los tipos de interés, los índices de precios inmobiliarios, los cambios en las zonas más demandadas y las reformas fiscales.Disponer de la información más reciente permite tomar decisiones de inversión más adecuadas y aumentar las posibilidades de éxito. En concreto, es útil leer regularmente sitios web de noticias relacionadas con el sector inmobiliario e informes del sector, así como asistir a seminarios y talleres para escuchar las opiniones de expertos. Además, participar en comunidades de inversores (asociaciones de propietarios o foros en línea, por ejemplo) permite intercambiar información entre los miembros y comprender en tiempo real las zonas y las tendencias que están en el punto de mira.

Aprendizaje continuo: la inversión inmobiliaria es un campo muy profundo en el que constantemente se adquieren nuevos conocimientos y experiencias.La primera compra de un inmueble no es el objetivo final, sino solo el punto de partida. Es importante aprovechar la experiencia adquirida a través de la inversión y seguir aprendiendo continuamente. Por ejemplo, si no se consiguen inquilinos para el primer inmueble, en la segunda compra se puede optar por una propiedad con mayor demanda, y si los gastos de reparación superan lo previsto, en la siguiente compra se puede prestar más atención al estado del edificio, mejorando así el rendimiento de forma continua a través del ciclo PDCA. De hecho, cuanto más largo es el periodo de inversión, más experiencia se adquiere de los errores y más fácil resulta tomar las medidas adecuadas.

La continuidad da resultados: la inversión inmobiliaria es una inversión a largo plazo. Se obtienen grandes beneficios si se mantiene durante un periodo prolongado. Uno de ellos es el efecto del interés compuesto, por el que los ingresos por alquiler se acumulan y se reinvierten, lo que acelera el crecimiento del patrimonio. Otra ventaja es el ciclo de inversión positivo. A medida que se acumula la experiencia, es más fácil obtener financiación, lo que crea un círculo virtuoso que permite acceder a información inmobiliaria de calidad.Lo más importante es que, al aprender de los errores, se mejora la precisión de las decisiones de inversión y se consigue una gestión más estable y eficiente. Por lo tanto, cuanto antes se empiece y más tiempo se continúe, más experiencia se adquirirá y mayor será la riqueza que se acumulará.

Revisión periódica: Para mejorar de forma continua, es esencial revisar periódicamente la cartera de inversiones. Una vez al año, realice una revisión exhaustiva de los ingresos y gastos, y revise el rendimiento de cada propiedad, el saldo de los préstamos, los planes de renovación futuros y la estrategia de salida. Dependiendo de la situación, puede ser necesario vender las propiedades que no sean rentables y reasignar los fondos a otras propiedades. Es importante gestionar la cartera teniendo en cuenta la importancia de mantenerla en las mejores condiciones posibles.

Mantener la motivación: Uno de los retos de la inversión inmobiliaria a largo plazo es mantener la motivación. Muchas personas que han tenido éxito tienden a fijarse siempre objetivos claros (por ejemplo, alcanzar la libertad financiera o comprar un número determinado de propiedades) y a seguir aprendiendo y actuando para alcanzarlos. Relacionarse con personas que comparten los mismos objetivos también puede ser una fuente de motivación adicional. Contar con una red de personas a las que poder recurrir en momentos difíciles ayuda a evitar la sensación de soledad.Afortunadamente, las redes sociales y las comunidades online ofrecen un entorno ideal para intercambiar información, por lo que conviene aprovecharlas de forma eficaz.

Hasta aquí hemos explicado detalladamente cómo empezar a invertir en bienes inmuebles, desde los conceptos básicos hasta los pasos concretos y los puntos a tener en cuenta.Si no descuidas los preparativos y avanzas con pasos firmes, incluso los principiantes pueden tener éxito en la inversión inmobiliaria. Es importante empezar con pequeños pasos, acumular experiencia y aprovecharla en los siguientes pasos para construir un patrimonio a largo plazo. A través del aprendizaje y la mejora continuos, la inversión inmobiliaria se convertirá en tu mejor aliado. Empieza hoy mismo a prepararte para alcanzar tus objetivos de ingresos estables y aumento de patrimonio en el futuro.