Erfolgreiche Immobilieninvestitionen für Anfänger: Ein umfassender Leitfaden

Immobilieninvestitionen sind ein hervorragendes Investitionsmodell, das sich durch mittleres Risiko und mittlere Renditen auszeichnet und sich unter Anfängern, die ihr Vermögen für die Zukunft aufbauen möchten, großer Beliebtheit erfreut. Eine unzureichende Vorbereitung in der Anfangsphase kann jedoch zu unwiederbringlichen Verlusten führen. In diesem Artikel werden konkrete Schritte systematisch erläutert, mit denen Anfänger in kürzester Zeit Erfolg haben können, und es werden Punkte aufgezeigt, die vermieden werden sollten, um Fehler zu vermeiden.Nach der Lektüre dieses Artikels wissen Sie genau, wo Sie anfangen sollten, worauf Sie achten müssen und an wen Sie sich wenden können.

Immobilieninvestitionen sind für Anfänger eine Herausforderung. Mit dem richtigen Wissen, einer gründlichen Vorbereitung und den richtigen Schritten können Sie jedoch erfolgreiche Immobilieninvestitionen tätigen. In diesem Artikel erläutern wir Ihnen systematisch das Thema „Wie fange ich mit Immobilieninvestitionen an?“ – von den Grundlagen, die Anfänger kennen sollten, bis hin zu konkreten Schritten und Punkten, die Sie beachten sollten.Wir bieten Ihnen einen Leitfaden für erfolgreiche Investitionen für Anfänger im Bereich Immobilieninvestitionen. Wir erklären wichtige Punkte wie Finanzplanung, Auswahl von Immobilien und Methoden des Risikomanagements. Nutzen Sie diese Informationen, um Ihren ersten Schritt in die Welt der Immobilieninvestitionen zu machen.

1. Grundlegendes Wissen über Immobilieninvestitionen: Mechanismen, Vor- und Nachteile, Ertragsstruktur

Was ist Immobilieninvestition? Zunächst sollten Sie die grundlegenden Mechanismen verstehen. Immobilieninvestition ist eine Anlageform, bei der Immobilien wie Wohnungen oder Einfamilienhäuser nicht zu Wohnzwecken, sondern zur Erzielung von Gewinnen gekauft werden, um Mieteinnahmen oder Veräußerungsgewinne zu erzielen. In den meisten Fällen wird beim Kauf ein Darlehen (z. B. ein Bankdarlehen) aufgenommen, und nach dem Erwerb der Immobilie wird die Verwaltung an eine Verwaltungsgesellschaft übertragen, die die Mieteinnahmen (Mieteinnahmen) von den Mietern (Mietern) einzieht.Das Besondere an dieser Anlageform ist, dass die monatlichen Mieteinnahmen zur Tilgung des Kredits verwendet werden können und dass durch den Verkauf der Immobilie nach längerer Haltedauer ein Gewinn erzielt werden kann. Bei dieser Anlageform werden die Erträge aus Immobilieninvestitionen in Einkommenserträge (Mieteinnahmen während der Haltedauer der Immobilie) und Kapitalerträge (Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie) unterteilt.

Ertragsstruktur und Kennzahlen: „Ertrag“ ist eine häufig verwendete Kennzahl zur Messung der Rentabilität von Immobilieninvestitionen.Die Erträge sind das Verhältnis zwischen den jährlichen Mieteinnahmen und dem Immobilienpreis. Die einfach berechneten Erträge werden als „Nominalerträge“ bezeichnet, tatsächlich muss jedoch der „Reinerlös“ betrachtet werden, der um verschiedene Kosten wie Verwaltungskosten und Steuern bereinigt ist. Außerdem muss das Verhältnis zwischen den oben genannten Einnahmen (Mieteinnahmen) und den Kapitalerträgen (Veräußerungsgewinnen) berücksichtigt werden. Dies liegt daran, dass die Strategien je nach Immobilienmarkt und Art der Immobilie unterschiedlich sind. In einigen Fällen liegt der Schwerpunkt auf den Mieteinnahmen, in anderen Fällen auf den zukünftigen Veräußerungsgewinnen.

Vorteile von Immobilieninvestitionen

Immobilieninvestitionen bieten einige Vorteile, die andere Investitionen nicht bieten.

• Stabiles monatliches Einkommen: Wenn die Verwaltung der Mietobjekte reibungslos verläuft, können Sie aus den Mieteinnahmen ein stabiles monatliches Einkommen erzielen. Wenn die Mieteinnahmen die Kreditrückzahlungen übersteigen, bleibt ein zusätzlicher Gewinn übrig. Wenn Sie die Mieter über einen langen Zeitraum halten können, erhalten Sie einen kontinuierlichen Cashflow. Dies ist eine zusätzliche Einnahmequelle zu Ihrem Grundgehalt und trägt zur Stabilisierung Ihres Haushalts und zum Aufbau von Vermögen für die Zukunft bei.
• Ersatz für die Rente und Absicherung der Zukunft: Die monatlichen Mieteinnahmen können die Lebenshaltungskosten ergänzen, die durch die staatliche Rente allein nicht gedeckt werden können. Der Besitz von Sachwerten wie Immobilien schützt außerdem vor Inflation (Vermögensschutz).
• Ersatz für die Lebensversicherung: Durch den Abschluss einer Gruppenlebensversicherung (Tanshin) beim Kauf wird im Falle eines Unglücks des Investors der gesamte Kreditbetrag aus der Versicherungssumme zurückgezahlt und das Vermögen (die Immobilie) bleibt den Erben erhalten.Dies ist eine Ersatzlösung für eine Lebensversicherung und kann für die Lebenshaltungskosten der Hinterbliebenen verwendet werden.
• Maßnahmen zur Erbschaftssteuer: Wenn Vermögenswerte nicht in Form von Bargeld, sondern als Immobilien vorliegen, kann der Wert für die Erbschaftssteuer geringer ausfallen. Da Immobilien niedriger bewertet werden als Bargeld, kann die Erbschaftssteuer durch die Umwandlung von Vermögenswerten in Immobilien reduziert werden.
• Hohe Hebelwirkung: Ein weiterer Vorteil ist die Möglichkeit, Finanzierungen in Anspruch zu nehmen. Dadurch können mit geringem Eigenkapital große Investitionen getätigt werden. Durch den Kauf und die Bewirtschaftung von Immobilien, deren Wert ein Vielfaches des Eigenkapitals beträgt, können dank der Hebelwirkung mit geringem Kapital große Erträge erzielt werden. So kann beispielsweise mit einem Kapital von 50 Millionen Yen durch die Kombination mit Finanzierungen Immobilien im Wert von mehreren hundert Millionen Yen erworben und die Effizienz der Vermögensverwaltung verbessert werden.

Nachteile und Risiken von Immobilieninvestitionen

Auf der anderen Seite gibt es auch Nachteile und Risiken, die bei Immobilieninvestitionen zu beachten sind. Nachfolgend sind die wichtigsten aufgeführt.

• Anschaffungs- und Unterhaltskosten: Zusätzlich zu den Immobilienpreisen fallen hohe Anschaffungskosten wie Grunderwerbsteuer, Registrierungsgebühren und Maklerprovisionen an. Nach dem Kauf fallen außerdem laufende Fixkosten und Betriebskosten wie Grundsteuer, Reparaturkosten und Verwaltungskosten an. Wenn diese Kosten nicht berücksichtigt werden, bleibt unter Umständen nur ein geringer Gewinn übrig. Daher ist eine sorgfältige Finanzplanung und Kostenkontrolle erforderlich.
• Leerstandsrisiko: Wenn Sie keinen Mieter finden, fallen keine Mieteinnahmen an. Es kann nicht garantiert werden, dass die Immobilie immer voll vermietet ist, sodass ein Leerstandsrisiko besteht. Beispiele hierfür sind die Zeit zwischen dem Auszug eines Mieters und dem Einzug eines neuen Mieters sowie ein Rückgang der Nachfrage aufgrund wirtschaftlicher oder regionaler Faktoren. Da ein anhaltender Leerstand zu finanziellen Verlusten für das Unternehmen führen kann, ist es notwendig, attraktive Immobilien zu schaffen und kontinuierliche Marketingmaßnahmen durchzuführen.
• Probleme mit Mietern und Risiko der Mietausfälle: Es besteht auch das Risiko, dass Mieter ihre Miete nicht zahlen. Wenn Mieter ihre Miete nicht zahlen, muss der Eigentümer die Kosten für die Rückzahlung des Darlehens und die Verwaltung der Immobilie tragen. Darüber hinaus schützt das japanische Mietrecht die Rechte der Mieter stark, sodass sie nach Ablauf des Vertrags nicht ohne triftigen Grund aus der Wohnung ausgewiesen werden können. Selbst bei Mietrückständen oder störendem Verhalten sind rechtliche Schritte erforderlich, um die Mieter aus der Wohnung zu entfernen, was Zeit und Mühe kostet.
• Zinsänderungsrisiko: Bei Darlehen mit variablem Zinssatz können sich die monatlichen Rückzahlungsbeträge aufgrund künftiger Zinserhöhungen erhöhen. Derzeit sind die Zinsen zwar niedrig, aber da die künftige Zinsentwicklung schwer vorhersehbar ist, ist es wichtig, ausreichende finanzielle Mittel bereitzuhalten, um das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit zu vermeiden. Sie können auch ein Darlehen mit festem Zinssatz wählen oder das Darlehen vorzeitig zurückzahlen, um den Restbetrag zu verringern.
• Risiko eines Wertverlusts: Der Marktwert und die Miete von Immobilien schwanken je nach der wirtschaftlichen Lage und der Angebots- und Nachfragesituation in der Region. Es besteht die Möglichkeit, dass die Immobilienpreise gegenüber dem Kaufpreis sinken oder dass die Mieten aufgrund des verschärften Wettbewerbs in der Region gesenkt werden müssen. Eine Alterung und Wertminderung des Gebäudes sind unvermeidlich. Ein weiterer Nachteil von Immobilien ist ihre geringe Liquidität. Da sie nicht wie Aktien in Bargeld umgewandelt werden können, besteht die Möglichkeit, dass sie nicht zum gewünschten Preis verkauft werden können.

Es ist wichtig, die Vor- und Nachteile genau zu verstehen und Maßnahmen zur Risikominimierung zu ergreifen. Die Risiken werden im folgenden Abschnitt „Steuern, Recht und Risikomanagement“ sowie im Abschnitt „Fehlerquellen“ näher erläutert. Sie sollten sich jedoch bewusst sein, dass Immobilieninvestitionen auf einem Gleichgewicht zwischen Risiko und Rendite basieren.

2. Vorbereitungen vor Beginn der Investition (Finanzmittel, Ziele, Erwerb von Wissen)

Um erfolgreich in Immobilien zu investieren, sind sorgfältige Vorbereitungen und die richtige Einstellung erforderlich. Wenn Sie ohne vorherige Planung eine Immobilienagentur besuchen oder willkürlich eine Immobilie kaufen, die Ihnen gut gefällt, können Sie in unerwartete Fallen tappen. In diesem Abschnitt werden die konkrete Vorbereitung und die Einstellung, die Anfänger vor dem Einstieg in die Immobilieninvestition haben sollten, erläutert.

Erwerb von Wissen und Sammlung von Informationen

„Muss man für Immobilieninvestitionen lernen?“ Die Antwort lautet „Ja“. Dies gilt nicht nur für Immobilieninvestitionen, sondern für alle Arten von Investitionen. Es ist sehr riskant, ohne ausreichende Kenntnisse zu beginnen. Daher ist es notwendig, zunächst zu lernen und sich mit den grundlegenden Begriffen und Mechanismen vertraut zu machen. Es empfiehlt sich, Informationen im Internet zu sammeln und Einführungsliteratur zu lesen. Das Lesen von Büchern hilft dabei, Informationen zu ordnen und eine eigene Denkweise zu entwickeln.

Als nächsten Schritt sind Seminare zum Thema Immobilieninvestitionen empfehlenswert. Dort halten Experten und erfahrene Investoren praxisorientierte Vorträge, sodass Sie theoretisches Wissen mit der Realität verbinden können. Seien Sie jedoch vorsichtig bei minderwertigen Seminaren für Anfänger. Informieren Sie sich im Voraus über die Erfahrung der Referenten und den Ruf des Veranstalters. Einige Immobilienunternehmen bieten kostenlose Informationsmaterialien und Online-Seminare an. Es empfiehlt sich, mehrere Informationsquellen zu nutzen und die Informationen zu vergleichen.

*Wichtiger Hinweis: Machen Sie sich mit den grundlegenden Begriffen der Immobilieninvestition (Rendite, Steuern, Darlehen usw.) vertraut. Denn wenn Sie ohne ausreichendes Verständnis vorgehen, kann dies zu großen Verlusten oder Betrug führen. Wenn Sie Fragen haben, wenden Sie sich an einen Experten oder recherchieren Sie in zuverlässigen Quellen, um alle Unklarheiten zu beseitigen.

Legen Sie Ihre Investitionsziele klar fest

Bevor Sie mit Immobilieninvestitionen beginnen, sollten Sie sich klar über Ihre „Gründe für Immobilieninvestitionen”, also Ihre Ziele, im Klaren sein. Die Motive sind von Person zu Person unterschiedlich.Beispiele hierfür sind „ich möchte ein zusätzliches Einkommen mit geringem Risiko erzielen“, „ich möchte meine Rente aufbessern“ oder „ich möchte mein Vermögen in Immobilien umwandeln, um Erbschaftssteuern zu vermeiden“. Die Anlagemethode und die geeignete Art der Immobilie hängen von den Zielen ab. Für manche Menschen ist es vielleicht das Ziel, Erfahrungen mit Immobilieninvestitionen zu sammeln und dazuzulernen. Unabhängig davon, was Ihr Ziel ist, ist es wichtig, sich konkrete Ziele (die angestrebte Rendite) zu setzen. Dies ist notwendig, um eine Anlagemethode zu wählen, die zu Ihren Zielen passt, auch wenn dies Zeit kostet.

Wenn Sie Ihr Ziel klar definieren, werden Ihnen automatisch klar, welche Art von Immobilien Sie investieren müssen, um diesen Gewinn zu erzielen, und wie hoch Ihr Eigenkapital sein muss. Wenn Sie beispielsweise von einem monatlichen Einkommen von X Yen ausgehen, können Sie den erforderlichen Immobilienpreis und die erforderliche Rendite berechnen. Wenn Sie dann den preislich erschwinglichen Immobilienpreis und die Zielrendite festlegen, ergibt sich ganz von selbst ein Bild von der geeigneten Immobilie.Die Art der Immobilie (Wohnung oder Einfamilienhaus), die Lage (Stadtzentrum oder Vorort) und die Finanzplanung (Verhältnis zwischen Eigenkapital und Fremdkapital) hängen von den Zielen ab.

Mentale Vorbereitung: Im Rahmen der Zielsetzung müssen Sie sich auch dazu entschließen, die Immobilieninvestition als Geschäft zu betreiben. Immobilieninvestitionen sind kein einfaches Geschäft, sondern ein kleines Unternehmen. Als Vermieter tragen Sie die Verantwortung eines Unternehmers. Sie benötigen Erfahrung in der Immobilienverwaltung und die Fähigkeit, auf der Grundlage von Zahlen nüchterne Entscheidungen zu treffen.Wenn Sie eine Familie haben, ist es wichtig, die Mitarbeit und Zustimmung Ihrer Familie zu gewinnen. Da Investitionen mit hohen Krediten und Risiken verbunden sind, ist es wichtig, Ihren Partner und Ihre Familie umfassend über die Situation zu informieren und ihr Verständnis zu gewinnen. Um zu verhindern, dass spätere Widerstände zum Scheitern des Projekts führen, sind frühzeitige Gespräche wichtig.

Festlegung des Kapitalbedarfs und Erstellung eines Finanzplans

Die Erstellung eines Finanzplans ist für Immobilieninvestitionen unerlässlich. Zunächst muss das Verhältnis zwischen Eigenkapital (Anzahlung) und Fremdkapital geprüft werden. Bei Immobilieninvestitionen ist es üblich, einen Teil des Kaufpreises als Anzahlung zu leisten und den Rest von einer Bank zu leihen. Es ist möglich, einen Kredit aufzunehmen, aber Sie müssen über Eigenkapital verfügen. In den meisten Fällen müssen Sie 10 bis 20 % des Kaufpreises in bar bereitstellen (5 bis 10 % des Kaufpreises als Anzahlung, da weitere Kosten anfallen).

Im Allgemeinen wird empfohlen, vor Beginn der Investition Eigenkapital in Höhe von „etwa 30 % des Immobilienpreises” bereitzustellen. Bei einem Immobilienpreis von beispielsweise 30 Millionen Yen müssen also etwa 9 Millionen Yen bereitgestellt werden. Der Grund dafür ist, dass die Anschaffungskosten für eine Immobilie etwa 15 % des Immobilienpreises betragen, sodass durch die Bereitstellung des doppelten Betrags (30 %) auch nach Zahlung der Anschaffungskosten noch Mittel zur Verfügung stehen. Auf diese Weise kann finanzielle Flexibilität für Notfälle und zukünftige Kreditrückzahlungen gewährleistet werden.

Die Verfügbarkeit von ausreichend Kapital hat neben der Sicherheit vor Risiken noch viele weitere Vorteile. Einerseits können Sie damit unerwartete Ausgaben decken, andererseits wirkt es sich positiv auf die Kreditprüfung aus. Aus Sicht der Finanzinstitute sinkt mit steigendem Eigenkapital das Ausfallrisiko und verbessert sich die Finanzlage, sodass Sie leichter günstige Kreditbedingungen (z. B. Kreditlimits und Zinssätze) erhalten.Tatsächlich haben einige Banken Kriterien festgelegt, wonach „Personen mit einem Finanzvermögen von mehr als XX Millionen Yen bevorzugt Zinssätze gewährt werden“ oder „Kredite nur an Personen mit einem Finanzvermögen von mehr als XX Millionen Yen vergeben werden“. Die Sicherung ausreichender Eigenmittel vor Beginn einer Immobilieninvestition erhöht die Erfolgswahrscheinlichkeit der Investition.

Bonität und Kreditwürdigkeit: Neben dem Eigenkapital beeinflussen auch das persönliche Jahreseinkommen, der Arbeitgeber und die Bonität die Entscheidung über die Gewährung eines Kredits. Daher ist es wichtig, die eigene Kreditwürdigkeit (Jahreseinkommen, Dauer der Betriebszugehörigkeit, sonstige Kreditverhältnisse usw.) zu kennen. Bei Bedarf können Sie sich vorab bei einem Kreditinstitut über die Kreditvergabe beraten lassen. Wenn Sie der Bank vor dem Kauf einer Immobilie Ihr Jahreseinkommen und Ihr Eigenkapital mitteilen, können Sie sich einen Überblick über die Höhe des Kredits verschaffen, den Sie aufnehmen können, und so eine Immobilie finden, die Ihrem Budget entspricht.

Zu guter Letzt sollten Sie nicht vergessen, Rücklagen zu bilden. Halten Sie auf Ihrem Bankkonto stets einen Überschuss bereit, um unerwartete Kosten nach dem Kauf der Immobilie oder für den Fall, dass Sie für einen bestimmten Zeitraum keinen Mieter finden, abdecken zu können. „Mit Geld fühlt man sich sicher“ – das ist ganz selbstverständlich. Eine vernünftige Finanzplanung ist der Schlüssel zu langfristiger Stabilität.

3. Konkrete Schritte für eine Immobilieninvestition: Auswahl der Immobilie, Finanzierung, Kauf, Verwaltung und Ausstiegsstrategie

Wenn Sie alle Vorbereitungen getroffen haben, können Sie mit der Investition beginnen. Im Folgenden finden Sie die grundlegenden Schritte einer Immobilieninvestition.

1. Sammeln und Auswählen von Immobilieninformationen – Suchen Sie nach einer Immobilie, die Ihrer Investitionsstrategie entspricht.
2. Beratung durch eine Immobilienagentur und Vorschläge für Immobilien – Holen Sie sich mit Hilfe von Experten Informationen über hochwertige Immobilien.
3. Vorabbewertung der Finanzierung und Erstellung eines Finanzplans – Lassen Sie sich von einer Bank vorab beraten und legen Sie Ihr Budget fest.
4. Abschluss des Kaufvertrags – Schließen Sie den Vertrag ab, leisten Sie die Zahlung und werden Sie Eigentümer der Immobilie.
5. Verwaltung und Inbetriebnahme der Immobilie nach dem Kauf – Suchen Sie Mieter, verwalten Sie die Immobilie und nehmen Sie den Betrieb auf.
6. Prüfung der Ausstiegsstrategie – Planen Sie den Zeitpunkt und die Art des zukünftigen Verkaufs der Immobilie.

Sehen wir uns nun die einzelnen Schritte im Detail an.

Auswahl der Immobilie und Beratung durch eine Immobilienagentur

Die Suche nach einer Immobilie ist die Grundlage für eine Immobilieninvestition. Nachdem Sie Ihre Ziele und Vorgaben klar definiert haben, beginnen Sie mit der Sammlung von Informationen über Immobilien, die Ihren Kriterien entsprechen. Immobilieninformationen erhalten Sie auf Immobilieninvestitionswebsites (Portalen), in Informationsmagazinen und bei Immobilienmaklern. Die Marktpreise über Immobilieninvestitionsportale zu recherchieren, ist ein guter Ausgangspunkt, aber in der Praxis ist es nicht einfach, anhand öffentlich zugänglicher Informationen die ideale Immobilie zu finden.Gute Immobilien, die sich für Investitionen eignen, werden selten auf Portalen angeboten, und selbst wenn sie angeboten werden, werden sie schnell von professionellen Maklern gekauft, sodass es für Anfänger schwierig ist, bei einer Auktion den Zuschlag zu erhalten. Daher ist es wichtig, mit einer vertrauenswürdigen Immobilienagentur in Kontakt zu treten und Zugang zu vielversprechenden Informationen zu erhalten, die nicht öffentlich zugänglich sind (sogenannte „off-market-Immobilien“).

Wenn Sie die Schritte 1 und 2 abgeschlossen haben, wenden Sie sich an eine Immobilienagentur und lassen Sie sich beraten.Immobilienmakler sind Experten auf diesem Gebiet und können Ihnen anhand Ihrer Vorgaben (Budget, Region, angestrebte Rendite, Art der Immobilie usw.) passende Investitionsobjekte vorschlagen. Wenn Sie in dieser Phase über grundlegende Kenntnisse und ein Verständnis der Marktpreise verfügen, können Sie die Qualität der vorgeschlagenen Immobilien leichter beurteilen. In dieser Branche ist es üblich, dass gute Immobilien nicht öffentlich angeboten, sondern direkt bestehenden Kunden vorgestellt werden. Daher können auch Anfänger durch eine frühzeitige Beratung durch einen Immobilienmakler vor anderen Investoren an wertvolle Informationen gelangen.

Auswahl der Immobilienagentur: Die Auswahl der Immobilienagentur, die Sie konsultieren, ist ebenfalls wichtig. Einige Agenturen handeln mit Anlageimmobilien und versuchen, ihren Kunden ungeeignete Objekte mit aggressiven Verkaufsmethoden aufzudrängen. Um die Vertrauenswürdigkeit einer Agentur zu überprüfen, sollten Sie sich vergewissern, dass sie über eine Lizenz für Immobiliengeschäfte verfügt, und ihre Erfolgsbilanz und Kundenbewertungen überprüfen. Auch die Art und Weise, wie die Mitarbeiter auf Anfragen und in Gesprächen reagieren, ist ein wichtiger Faktor für Ihre Entscheidung. Es ist wichtig, die Agentur anhand der Kommunikation zu bewerten, beispielsweise anhand der Genauigkeit der Antworten auf Ihre Fragen und des Verständnisses Ihrer Investitionsziele.Auch wenn es Ihnen vielleicht schwerfällt, sollten Sie sich nach der Beratung flexibel für ein anderes Unternehmen entscheiden, wenn Sie das Gefühl haben, dass das Unternehmen nicht zu Ihnen passt.

Finanzierung und Kreditprüfung

Wenn Sie eine geeignete Immobilie gefunden haben, beantragen Sie die Finanzierung (Kredit) und lassen Sie eine Vorprüfung durchführen. Bei Immobilieninvestitionen wird die Immobilie in der Regel aus Eigenmitteln und einem Kredit finanziert, wobei der Kredit aus den Mieteinnahmen zurückgezahlt wird. Daher muss für den Kauf einer Immobilie eine Genehmigung von einer Bank oder einem Finanzinstitut eingeholt werden.

Zunächst beantragen Sie bei der Bank eine Vorprüfung (vorläufige Prüfung) auf der Grundlage der Informationen über die in Frage kommende Immobilie. Das Finanzinstitut bewertet nicht nur das Jahreseinkommen und die Bonität des Antragstellers, sondern auch die Rentabilität der Immobilie selbst. Die Kreditvergabepolitik hängt von der Art und den Eigenschaften der Immobilie ab (z. B. ob es sich um eine Einzimmerwohnung in der Innenstadt oder ein Wohnhaus in einem Vorort handelt, ob es sich um einen Neubau oder eine Gebrauchtimmobilie handelt). Es gibt viele Möglichkeiten, wie z. B. Stadtbanken, Regionalbanken und Kreditgenossenschaften, aber Immobilienunternehmen haben oft Partner oder Vermittlungswege, daher sollten Sie sich beraten lassen.

Nach der Genehmigung der Vorprüfung legt das Finanzinstitut die Kreditbedingungen vor. Diese lauten beispielsweise: „Kredit in Höhe von XX Millionen Yen, Zinssatz von XX %, Laufzeit von XX Jahren“. Damit steht der endgültige Kreditplan fest. Liegt der Kreditbetrag unter dem Immobilienpreis, müssen Sie entweder Ihr Eigenkapital aufstocken oder eine andere Immobilie wählen. Umgekehrt ist die Kreditaufnahme bis zur Kreditgrenze mit einer hohen Rückzahlungsbelastung verbunden, sodass der Kreditbetrag auf der Grundlage der vorgelegten Bedingungen an Ihre Rückzahlungsfähigkeit angepasst werden muss.

Zu beachten beim Abschluss des Kreditvertrags: Nach der ersten Prüfung und der endgültigen Genehmigung wird ein formeller Kreditvertrag (Darlehensvertrag) mit dem Finanzinstitut abgeschlossen. Sie können zwischen einem variablen oder festen Zinssatz wählen. Der variable Zinssatz ist anfangs niedriger, kann aber in Zukunft steigen. Der feste Zinssatz ist während der Laufzeit des Darlehens unverändert, aber höher als der variable Zinssatz. Wählen Sie den Zinssatz, der Ihrem Risikoprofil entspricht.Bitte beachten Sie, dass Immobilienkredite im Gegensatz zu Wohnungsbaudarlehen etwas höhere Zinsen haben. Da in letzter Zeit die missbräuchliche Verwendung von Flat 35 (Wohnungsbaudarlehen) für Immobilieninvestitionen zu einem gesellschaftlichen Problem geworden ist, achten Sie bitte darauf, die Regeln einzuhalten, wenn Sie einen Kredit in Anspruch nehmen.

Abschluss des Immobilienkaufvertrags

Sobald die Finanzierung feststeht, wird der Kaufvertrag abgeschlossen. Dabei handelt es sich um den formellen Austausch des Kaufvertrags zwischen dem Verkäufer der Immobilie (oder dem Makler) und Ihnen (dem Käufer). Vor Vertragsabschluss erhalten Sie vom Immobilienmakler wichtige Erläuterungen (Details zur Immobilie und zu den Vertragsbedingungen) und unterschreiben den Vertrag nach Zustimmung zu den Bedingungen. In der Regel wird bei Vertragsabschluss eine Anzahlung geleistet.

Nach Vertragsabschluss beginnen die Vorbereitungen für den Abschluss des endgültigen Darlehensvertrags und die Übergabe. Am Übergabetag (Zahlungstag) erfolgt die Zahlung des Restbetrags, die Eintragung der Eigentumsübertragung und die Übergabe der Schlüssel für die Immobilie. In dieser Phase sollten Sie nicht vergessen, die Grunderwerbsteuer zu zahlen, die Immobilie eintragen zu lassen und eine Feuerversicherung abzuschließen. Die für den Kauf erforderlichen Dokumente (Stempelbescheinigung, Stempelregistrierungsbescheinigung, Ausweisdokument (z. B. Führerschein)) müssen im Voraus vorbereitet werden.

Mit dem Abschluss des Immobilienkaufs werden Sie Eigentümer (Eigentümer der Immobilie). In dieser Phase ist es wichtig, wachsam zu bleiben und sofort nach der Übergabe mit der Einrichtung eines Mietverwaltungssystems zu beginnen. Wenn Sie beispielsweise eine gebrauchte Immobilie kaufen und der Mieter vom Vorbesitzer übernommen wird, müssen Sie Formalitäten wie die Änderung des Namens im Mietvertrag und die Hinterlegung der Kaution erledigen. Wenn die Immobilie leer steht, müssen Sie so schnell wie möglich mit der Suche nach neuen Mietern beginnen.Vergewissern Sie sich, dass Sie eine Feuerversicherung und eine Erdbebenversicherung abgeschlossen haben (dies ist oft eine Bedingung für die Gewährung eines Darlehens).

Verwaltung und Betrieb der Immobilie nach dem Kauf

Nach dem Erwerb der Immobilie ist es an der Zeit, mit der Vermietungsverwaltung zu beginnen. Konkret beginnen die täglichen Verwaltungsaufgaben wie die Suche nach Mietern, das Einziehen der Mieten, die Rückzahlung des Darlehens und die Zahlung verschiedener Kosten. Eine der wichtigsten Entscheidungen, die zu Beginn der Verwaltung getroffen werden müssen, ist die Art der Immobilienverwaltung.

• Beauftragung einer Verwaltungsgesellschaft: Viele Investoren und unerfahrene Eigentümer beauftragen eine auf Immobilienverwaltung spezialisierte Immobilienverwaltungsgesellschaft mit der Verwaltung. Auf der Grundlage eines Verwaltungsvertrags mit der Verwaltungsgesellschaft können Sie die täglichen Verwaltungsaufgaben wie die Schaltung von Anzeigen zur Mietersuche, die Organisation von Besichtigungen, den Abschluss von Mietverträgen, die Einziehung der Mieten, die Bearbeitung von Beschwerden sowie die Reinigung, Inspektion und Instandhaltung des Gebäudes übertragen. Da Verwaltungsgesellschaften auf die Immobilienverwaltung spezialisiert sind, können sie die Aufgaben effizienter als Sie selbst erledigen.Einer der großen Vorteile besteht darin, dass die Eigentümer auf den umfangreichen Erfahrungsschatz und das Know-how der Verwaltungsgesellschaft zurückgreifen können, um Probleme zu lösen, die sie selbst nur schwer bewältigen können. Die Verwaltungsgebühren betragen einen bestimmten Prozentsatz der Miete, aber dafür sparen Sie Zeit und Mühe und können sich auf eine professionelle Abwicklung verlassen. In der Praxis ist es insbesondere dann ratsam, eine vertrauenswürdige Verwaltungsgesellschaft zu beauftragen, wenn die Immobilie weit entfernt liegt oder der Eigentümer durch seine Haupttätigkeit stark eingebunden ist.Bei Vertragsabschluss sollten Sie den Umfang der von der Verwaltungsgesellschaft zu übernehmenden Aufgaben und die Höhe der Gebühren überprüfen und mehrere Unternehmen vergleichen, um das für Sie geeignete Unternehmen auszuwählen. Wenn Sie sich für ein Unternehmen mit umfangreicher Erfahrung in der Immobilienvermietung entscheiden, können Sie Leerstandszeiten verkürzen und Ihre Einnahmen steigern. Umgekehrt kann die Wahl einer ungeeigneten Verwaltungsgesellschaft negative Auswirkungen auf Ihre Einnahmen haben.
• Selbstverwaltung: Der Eigentümer kann alle Aufgaben selbst übernehmen. Dazu gehören beispielsweise die Suche nach Mietern, der Abschluss von Mietverträgen, die Einziehung der Miete, die Bearbeitung von Beschwerden, die Reinigung und die Inspektion der Immobilie.Dies hat den Vorteil, dass Sie Verwaltungsgebühren sparen und alle Details nach eigenem Ermessen regeln können, erfordert jedoch Fachwissen und eine 24-Stunden-Erreichbarkeit. Für Anfänger ohne Erfahrung im Immobilienbereich oder in der Verwaltung ist dies in der Praxis schwierig. Ausnahmen bilden Personen mit Erfahrung im Immobilienbereich oder in der Verwaltung, Personen, die große Objekte verwalten und effizient organisieren können, oder Personen, die den ganzen Tag Zeit für diese Tätigkeit aufwenden können. Noch wichtiger ist, dass mangelnde Kontakte und Erfahrung zu Verzögerungen bei der Problemlösung führen können. Es ist daher ratsam, die Verwaltung zunächst einer Verwaltungsgesellschaft zu überlassen.Wenn Sie Erfahrung gesammelt haben, können Sie dann überlegen, die Verwaltung selbst zu übernehmen.

Mietersuche und Mietverwaltung: Nachdem Sie sich für ein Verwaltungssystem entschieden haben, beginnen Sie mit der Mietersuche. Wenn eine Wohnung frei wird, beauftragen Sie eine Immobilienagentur (Makler) mit der Werbung für die Immobilie und suchen Sie so schnell wie möglich einen neuen Mieter. Es ist wichtig, eine angemessene Miete festzulegen. Wenn die Miete im Vergleich zu den Marktpreisen in der Umgebung zu hoch ist, kann es zu einer langen Leerstandszeit kommen. Auch die Ausstattung und der Zustand der Immobilie beeinflussen die Attraktivität für Mieter.

Bei älteren Immobilien sollten Sie eine Renovierung der Innenräume und eine Modernisierung der Ausstattung in Betracht ziehen, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Reparaturen aufgrund von Verschleiß sind unvermeidbar, können jedoch durch die vorherige Sicherung eines Budgets für Reparaturkosten abgedeckt werden. Wenn Sie eine Vorauszahlung festlegen, können Sie diese für die Kosten der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Immobilie bei Auszug des Mieters verwenden. Überprüfen Sie nach der Aufnahme des Betriebs regelmäßig Ihre Einnahmen und Ausgaben, um sicherzustellen, dass die Einnahmen den Planvorgaben entsprechen und die Ausgaben das Budget nicht überschreiten.

Bei verspäteten Mietzahlungen müssen Sie so schnell wie möglich eine Mahnung versenden. Wenn Sie einen Mietgarantiedienst (Mietgarantiegesellschaft) in Anspruch nehmen, wenden Sie sich an die Garantiegesellschaft und bitten Sie sie um eine schnelle Bearbeitung. Wenn die Leerstände nicht geschlossen werden können, sollten Sie sich mit dem Immobilienmakler beraten und Anreize wie eine Überprüfung der Mietbedingungen oder eine Erhöhung der Werbekosten (AD) in Betracht ziehen. Die Summe dieser kleinen Verbesserungen entscheidet über den Erfolg oder Misserfolg der Mietverwaltung.

Überlegungen zur Ausstiegsstrategie

Bei Immobilieninvestitionen sollten Sie eine „Ausstiegsstrategie” nicht vergessen. Eine Ausstiegsstrategie ist ein Plan, wie Sie die Immobilie, die Sie besitzen, letztendlich verkaufen und Ihre Investition zurückerhalten können. In der Welt der Investitionen heißt es, dass der Erfolg einer Immobilieninvestition vom Ausstieg abhängt, was die Bedeutung einer Ausstiegsstrategie unterstreicht.

Für Investoren ist es ideal, „günstig zu kaufen und teuer zu verkaufen“, aber in der Praxis gibt es einige Punkte zu beachten, um eine Immobilie zu einem hohen Preis und reibungslos zu verkaufen. Zunächst einmal ist die Auswahl der Immobilie unter Berücksichtigung des Ausstiegs wichtig. Vor dem Kauf muss man sich fragen: „Lässt sich diese Immobilie in Zukunft leicht verkaufen?“ Beispielsweise lassen sich Immobilien in Gebieten mit hoher Nachfrage oder Neubauten mit beliebter Ausstattung in der Regel leichter verkaufen. Auch Eigentumswohnungen lassen sich leicht verkaufen, da sie zwischen Investoren leicht gehandelt werden können.Auf der anderen Seite kann der Verkauf von Immobilien in Vororten, die sich in Privatbesitz befinden, oder von großen Immobilien mit geringer Liquidität länger dauern. Um Fehler bei Immobilieninvestitionen zu vermeiden, sollte man vor dem Kauf über den Verkauf nachdenken.

Darüber hinaus ist auch der Zeitpunkt des Verkaufs ein wichtiger strategischer Faktor. Es ist zwar schwierig, den „richtigen Zeitpunkt für den Verkauf“ zu bestimmen, aber es ist wichtig, einen Zeitpunkt anzustreben, an dem der Immobilienmarkt im Aufschwung ist und ein Verkaufspreis erzielt werden kann, der über dem Kaufpreis liegt. Darüber hinaus gibt es auch die Ansicht, dass man verkaufen sollte, bevor die Erträge (Rendite) mit zunehmendem Alter sinken, oder einen Zeitpunkt anstreben sollte, an dem die Restschulden sinken und leichter Verkaufsgewinne erzielt werden können.Unter Berücksichtigung der Restschulden besteht auch die Möglichkeit, vor dem Eintreten größerer Ausgaben wie umfangreicher Reparaturkosten zu verkaufen. Vor diesem Hintergrund ist es ratsam, in Ihrem Investitionsplan allgemeine Richtlinien festzulegen, wie z. B. „Verkauf nach X Jahren“ oder „Verkauf bei Erreichen einer Kreditrückzahlungsquote von X %“.

Die Bedeutung der Ausstiegsstrategie: Bei Immobilieninvestitionen stehen die endgültigen Gewinne oder Verluste erst nach dem Verkauf der Immobilie fest.Selbst wenn während der Investitionsdauer Gewinne erzielt und Mieteinnahmen erzielt wurden, kann es bei einem erheblichen Preisverfall zum Zeitpunkt des Verkaufs zu Verlusten kommen, die letztlich zu einem Gesamtverlust führen können. Umgekehrt kann es vorkommen, dass trotz Leerstand und Kosten während der Investitionsdauer beim Verkauf ein hoher Gewinn erzielt wird und die Investition letztlich erfolgreich ist. Daher ist es wichtig, vor der Investition zu überlegen, wie die Immobilie zu einem hohen Preis und zum richtigen Zeitpunkt verkauft werden kann.

Bei der Ausstiegsstrategie wird die Investitionsentscheidung auf der Grundlage der Gesamtinvestitionssumme vom Kauf bis zum Verkauf der Immobilie getroffen. Es ist beispielsweise hilfreich, vor dem Kauf zu untersuchen, wie hoch die zu erwartenden Erträge auf der Grundlage des Alters der Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs sein werden, wenn man davon ausgeht, dass die Immobilie in X Jahren verkauft wird. Informieren Sie sich über die Preise und Renditen von Immobilien mit ähnlichen Bedingungen auf Immobilieninvestitionswebsites, um einen Anhaltspunkt für den zukünftigen Verkaufspreis zu erhalten.

Wenn Sie sich jedoch zu sehr auf den Ausstieg konzentrieren und nur auf „Immobilien, die sich leicht veräußern lassen = hochwertige Immobilien in Stadtzentren“ achten, kann es zu einem Widerspruch kommen, da diese Immobilien sehr beliebt sind, die Preise stark steigen und die Rendite niedrig ist. Letztendlich ist es wichtig, ein Gleichgewicht zwischen der gewünschten Rendite und dem akzeptablen Risiko zu finden. Berücksichtigen Sie beide Aspekte, die „Einfachheit der Ausstiegsstrategie (Einfachheit des Verkaufs)“ und die „Rendite während der Nutzung“, wählen Sie eine für Sie geeignete Immobilie aus und halten Sie diese planmäßig, um sie später zu verkaufen.

4. Fehler, die Anfänger häufig machen, und wie man sie vermeidet

In der Welt der Immobilieninvestitionen gibt es einige Fehler, die Anfänger häufig machen. Diese lassen sich jedoch vermeiden, wenn man sie im Voraus erkennt und die notwendigen Maßnahmen ergreift. Im Folgenden stellen wir typische Beispiele für solche Fehler und Möglichkeiten zu ihrer Vermeidung vor.

• Ignorieren der Kosten nach dem Kauf: Einer der häufigsten Fehler von Anfängern ist es, die zusätzlichen Kosten nach dem Kauf zu ignorieren. Sie konzentrieren sich nur auf den Kaufpreis der Immobilie und die Höhe des Darlehens und neigen dazu, andere Kosten zu ignorieren. Vergessen Sie nicht, dass neben den Kaufkosten noch weitere Kosten anfallen. Dazu gehören beispielsweise Grundsteuer, Stadtplanungssteuer, Feuerversicherung, Reparaturkosten und Immobilienverwaltungsgebühren. Wenn Sie Ihre Finanzplanung ohne Berücksichtigung dieser Kosten erstellen, erzielen Sie möglicherweise keinen Gewinn oder erleiden sogar Verluste.Lösungsansätze: Berechnen Sie vor dem Kauf die jährlichen Unterhaltskosten und Steuern und erstellen Sie einen Plan, um eine ausreichende Liquidität sicherzustellen. Erstellen Sie eine Liste der Kosten, die nach dem Kauf der Immobilie anfallen, und integrieren Sie diese in Ihre Einnahmen- und Ausgabensimulation. Außerdem ist es ratsam, einen Betrag in Höhe von mehreren Monats- bis Halbjahresraten des Darlehens als Betriebskapital bereitzuhalten.
• Die Auswahl der Immobilienverwaltungsgesellschaft vernachlässigen: Wenn Sie die Immobilienverwaltung nach dem Kauf vernachlässigen, sinken Ihre Einnahmen. Insbesondere bei der Beauftragung einer externen Immobilienverwaltungsgesellschaft hängt der Erfolg der Vermietung von der Auswahl der richtigen Gesellschaft ab. Da sich die Gesellschaften hinsichtlich ihrer Fähigkeit, Mieter zu gewinnen, Probleme zu lösen und angemessene Reparaturkosten zu berechnen, unterscheiden, kann eine unüberlegte Wahl zu einem Anstieg der Leerstandsquote, Mietausfällen oder einer Zunahme von Beschwerden aufgrund unzureichender Betreuung führen.Gegenmaßnahmen: Überprüfen Sie die Erfolgsbilanz und den Ruf der Verwaltungsgesellschaft und vergleichen Sie die Dienstleistungen und Gebühren mehrerer Unternehmen, um eine sorgfältige Auswahl zu treffen. Vor Vertragsabschluss ist es wichtig, den Umfang der Verwaltung (einschließlich der Suche nach Mietern und der Bearbeitung von Beschwerden), die Auslastungszahlen und die Vorgehensweise in Notfällen zu überprüfen. Durch die Zusammenarbeit mit einer zuverlässigen Verwaltungsgesellschaft können Sie das Leerstandsrisiko verringern und eine stabile Verwaltung erreichen.
• In die Falle einer leicht erhältlichen Finanzierung (illegale Finanzierung) tappen: Seien Sie vorsichtig bei Unternehmen, die Ihnen Kapital für den Kauf einer teuren Immobilie anbieten, ohne dass Sie über das erforderliche Kapital verfügen, und Sie dazu auffordern, Ihr Jahreseinkommen und Ihre Ersparnisse zu fälschen, um einen Kredit zu erhalten. Wenn Sie sich an Betrügereien gegenüber Finanzinstituten beteiligen, können Sie im Falle eines Vorfalls zur sofortigen Rückzahlung des Kredits aufgefordert werden oder in rechtliche Schwierigkeiten geraten. In den letzten Jahren ist die Verwendung von Hypothekendarlehen für Wohnimmobilien (z. B. Flat 35) zum Kauf von Anlageimmobilien zu einem Problem geworden.Vermeidung: „Glauben Sie keinen verlockenden Angeboten” und lehnen Sie illegale Kreditangebote entschieden ab. Erhöhen Sie Ihr Eigenkapital auf angemessene Weise gemäß den Bewertungskriterien der Finanzinstitute und wählen Sie Immobilien, die Sie ohne illegale Mittel erwerben können. Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob die Kreditbedingungen angemessen sind, ist es hilfreich, einen vertrauenswürdigen Dritten (z. B. ein anderes Finanzinstitut oder einen Finanzberater) zu konsultieren.
• Beginn ohne Zustimmung der Familie: Es gibt Fälle, in denen ohne Wissen der Familie (z. B. des Ehepartners) hohe Immobilieninvestitionen getätigt wurden und es anschließend aufgrund des Widerstands der Familie zu Problemen kam. Insbesondere wenn bereits eine Hypothek besteht oder in gemeinsames Vermögen investiert wird, ist bei der Aufnahme neuer Kredite Vorsicht geboten, um eine Einigung zu erzielen. Vermeidung: Frühzeitiger Aufbau einer kooperativen Struktur innerhalb der Familie. Es ist wichtig, offen über die Investitionssumme und die Risiken zu sprechen und Verständnis und Unterstützung zu gewinnen.Um die Bedenken der Familie zu zerstreuen, ist es sinnvoll, Pläne und Simulationen vorzulegen und zu erläutern oder mit kleinen Beträgen zu beginnen und schrittweise zu expandieren. Mit der Unterstützung der Familie können Sie sich mit Zuversicht auf Ihre Investition konzentrieren.
• Wählen Sie Immobilien nicht nach Zahlen, sondern nach Ihrem Eindruck: Oftmals werden die Kriterien für die Auswahl von Wohn- und Anlageimmobilien verwechselt und Immobilien allein aufgrund ihres Eindrucks oder Aussehens ausgewählt, weil sie „eine gute Atmosphäre haben“ oder „die Innenausstattung gefällt“. Bei Immobilieninvestitionen ist jedoch die Rentabilität das wichtigste Kriterium.Wenn Sie Immobilien nach Ihren Hobbys und Vorlieben auswählen, ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass Sie die erwarteten Erträge nicht erzielen. So vermeiden Sie Fehler: Konzentrieren Sie sich bei der Auswahl von Immobilien für Investitionszwecke auf die Daten. Überprüfen Sie genau die Zahlen, wie z. B. die Höhe der Miete im Verhältnis zum Kaufpreis, die Mietpreise in der Umgebung, die voraussichtliche Nachfrage in der Zukunft, die Rendite und die Betriebskosten. Behalten Sie einen kühlen Kopf und entscheiden Sie sich gegen den Kauf von Immobilien, bei denen Sie anhand von Simulationen keinen ausreichenden Cashflow erwarten können, auch wenn sie noch so schön aussehen.

Wenn Sie die oben genannten Fehlermuster verstehen und im Voraus Maßnahmen ergreifen, können auch Anfänger einen Schritt näher an eine erfolgreiche Immobilieninvestition kommen. Immobilieninvestitionen sind eine Abfolge von Vorbereitungen und Entscheidungen. Der schnellste Weg zum Erfolg ist es, stets vorsichtig zu sein, nicht zu zögern und Entscheidungen auf der Grundlage von Daten zu treffen.

5. Grundkenntnisse über Steuern, Gesetze und Risikomanagement

Bei Immobilieninvestitionen geht es nicht nur um Geld. Sie benötigen auch Kenntnisse über Steuern und Gesetze. Außerdem ist es wichtig, die grundlegenden Konzepte des Risikomanagements richtig zu verstehen. In diesem Abschnitt werden die Grundlagen der Steuern und Gesetze, die Anfänger kennen sollten, sowie wichtige Punkte des Risikomanagements erläutert.

Grundlegende Kenntnisse über Steuern für Immobilieninvestitionen

Immobilieninvestitionen unterliegen zahlreichen Steuern. Da Steuern sich direkt auf den Nettogewinn auswirken, ist es wichtig, im Voraus zu wissen, welche Arten von Steuern auf Investitionen erhoben werden und wann sie fällig sind.Nachfolgend sind die wichtigsten Steuerarten aufgeführt.

• Steuern beim Kauf: Beim Kauf einer Immobilie fallen die „Grunderwerbsteuer“ (nach dem Kauf erhalten Sie einen Steuerbescheid von der Präfektur), die „Stempelsteuer“, die auf den Kaufvertrag aufgebracht wird, und die „Registrierungssteuer“, die von einem Notar erhoben wird, an. Darüber hinaus wird auf Neubauten und von Bauunternehmen verkaufte Gebäude die „Verbrauchssteuer“ erhoben. Beachten Sie, dass neben dem Immobilienpreis weitere Anfangskosten anfallen.
• Während des Besitzes anfallende Steuern: Während des Besitzes einer Immobilie werden jährlich von der Gemeinde „Grundsteuer“ und „Stadtplanungssteuer“ erhoben. Diese Steuern werden auf der Grundlage des Schätzwertes des Grundstücks und des Gebäudes berechnet und sind Teil der Fixkosten für die Vermietung. Darüber hinaus werden auf die „Immobilieneinkünfte“, die sich aus den Mieteinnahmen abzüglich der Aufwendungen ergeben, Einkommensteuer und Einwohnersteuer erhoben. Wenn die Größe der Immobilie als gewerbliches Projekt angesehen wird, kann eine Gewerbesteuer anfallen.Darüber hinaus werden die Zinsen für Darlehen als Verluste angesehen, während die Tilgung des Darlehensbetrags nicht als Aufwand gilt. Daher ist es wichtig, den nach Steuern verbleibenden Betrag und die Abschreibungen zusammen zu berechnen.
• Steuern beim Verkauf: Wenn Sie eine Immobilie verkaufen und einen Gewinn (Veräußerungsgewinn) erzielen, wird auf den Veräußerungsgewinn eine „Kapitalertragsteuer“ erhoben. Die Kapitalertragsteuer ist die Summe aus Einkommensteuer und Einwohnersteuer (sowie einer Sondersteuer für Sanierungsmaßnahmen). Bei einer Haltedauer der Immobilie von mehr als fünf Jahren wird eine langfristige Einkommensteuer (Steuersatz ca. 20 %) erhoben, bei einer Haltedauer von bis zu fünf Jahren eine kurzfristige Einkommensteuer (Steuersatz ca. 39 %).Darüber hinaus müssen bei Abschluss des Kaufvertrags Maklergebühren und Stempelsteuer gezahlt werden, und bei der Löschung der Hypothek durch einen Notar fällt eine Registrierungssteuer an. Achten Sie nicht nur auf den Verkaufserlös, sondern ermitteln Sie den endgültigen Gewinn nach Abzug dieser Steuern.

Da in jeder Phase des Kaufs, des Besitzes und des Verkaufs Steuern anfallen, ist es wichtig, die Einnahmen und Ausgaben unter Berücksichtigung der Steuerbelastung zu planen. Bereiten Sie beispielsweise Mittel zur Deckung der verschiedenen Kosten beim Kauf und der Grundsteuer vor, berücksichtigen Sie den Zeitpunkt der Barausgaben und notieren Sie alle steuerlich absetzbaren Kosten (Abschreibungen, Darlehenszinsen, Verwaltungskosten, Reparaturkosten, Feuerversicherungsprämien, Grundsteuer), um Steuern zu sparen.Da bei Immobilieninvestitionen viele Posten als Aufwendungen verbucht werden können, ist es durch eine genaue Buchführung möglich, das Einkommen nach Abzug der Steuern von den Mieteinnahmen zu reduzieren (Steuerermäßigung). Um Steuern legal und angemessen zu zahlen und zu reduzieren, ist es wichtig, bei Bedarf den Rat eines Steuerberaters oder anderen Experten einzuholen.

Wichtige rechtliche Hinweise

Immobilieninvestitionen unterliegen vielen Gesetzen. Es ist schwierig, alle relevanten Gesetze zu erfassen, aber es ist wichtig, die wichtigsten Punkte zu kennen.

• Mietrecht (Mietvertragsgesetz): Das Mietrecht ist das wichtigste Gesetz für die Verwaltung von Mietimmobilien. Dieses Gesetz schützt die Rechte des Mieters (Pächters) und legt die Regeln für Mietverträge detailliert fest. Beispielsweise verlängert sich ein normaler Mietvertrag nach Ablauf der Vertragslaufzeit automatisch und der Mieter kann weiter wohnen bleiben. Der Vermieter muss einen triftigen Grund (höhere Gewalt) für die Kündigung des Vertrags haben.Auch die Zahlung einer Abfindung bedeutet nicht, dass der Mieter ausziehen muss. Mieter genießen einen starken Rechtsschutz und können nicht einfach ausziehen, nur weil ihnen die Wohnung nicht mehr gefällt. Auch die Regeln für Mieterhöhungen und die Kündigung des Vertrags sind gesetzlich festgelegt. Um Probleme zu vermeiden, sollten Sie bei Vertragsabschluss einen Fachmann zu Rate ziehen und sicherstellen, dass der Vertrag mit dem Mietrecht übereinstimmt.
• Bauordnungsgesetz und Stadtplanungsgesetz (Vorschriften zur Nutzung von Gebäuden und Grundstücken): Wenn Sie eine erworbene Immobilie erweitern oder umnutzen möchten, müssen Sie Gesetze und Vorschriften wie das Bauordnungsgesetz und das Stadtplanungsgesetz einhalten. Für jede Immobilie gelten besondere Vorschriften, darunter beispielsweise die Nutzungsart, die Bebauungsdichte, die Geschossflächenzahl und die Höhenbegrenzung.Wenn Sie beispielsweise in einem Stadtplanungsgebiet ohne Genehmigung ein Wohnhaus bauen oder es in einer Weise renovieren, die nicht den Erdbebensicherheitsstandards entspricht, kann die Verwaltungsbehörde eine Aufforderung zur Nachbesserung oder eine Nutzungsuntersagung erlassen. Auch die Vorschriften der einzelnen Kommunen (z. B. lokale Verordnungen) sind zu beachten. Illegale Bauten können nicht nur den Wert der Immobilie erheblich mindern, sondern im schlimmsten Fall auch dazu führen, dass sie nicht mehr vermietet werden kann. Daher sollten Sie vor dem Kauf einer Immobilie die gesetzlichen Beschränkungen prüfen und sicherstellen, dass sie rechtmäßig genutzt wird.
• Zivilrecht und Baugesetz (Vertrags- und Handelsvorschriften): Kauf- und Mietverträge fallen unter das Zivilrecht, sodass Bestimmungen über Vertragsverletzungen (Mängelhaftung) und Vertragsverletzungen Anwendung finden. Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie müssen Sie den Umfang und die Dauer der Haftung des Verkäufers für Vertragsverletzungen überprüfen und sich über die Vorgehensweise im Falle von Problemen informieren.Außerdem muss überprüft werden, ob die Immobiliengesellschaft die Vorschriften für Immobiliengeschäfte (Erläuterung wichtiger Punkte, Verpflichtung zur schriftlichen Übergabe usw.) einhält. Bei Geschäften mit unseriösen Unternehmen kann es zu vertraglichen Problemen kommen. Daher ist es wichtig, die Vertragsbedingungen sorgfältig zu lesen und Unklarheiten zu beseitigen. Bei Bedarf empfiehlt es sich, vor Vertragsabschluss einen Fachmann (Anwalt oder Notar) zu konsultieren.

Darüber hinaus gibt es je nach Art der Immobilie und der Situation des Mieters mehrere Gesetze, die zu beachten sind. Dazu gehören beispielsweise das Brandschutzgesetz (Verpflichtung zur Installation von Feuerlöschern und Feuermeldern), das Gesetz über die Sicherheit von Wohngebäuden und das Gesetz über Wohnungen für ältere Menschen. Es ist schwierig, alle diese Vorschriften selbst zu verstehen. Daher ist es wichtig, mit einer zuverlässigen Verwaltungsgesellschaft und Fachleuten zusammenzuarbeiten, um auf Änderungen der Gesetze und Vorschriften angemessen reagieren zu können.

Grundlagen des Risikomanagements

Wie oben erwähnt, birgt die Investition in Immobilien viele Risiken. Durch die Vorhersage von Risiken und die Ergreifung geeigneter Maßnahmen können diese jedoch gemindert und kontrolliert werden. Nachfolgend sind die wichtigsten Risiken und Kontrollmaßnahmen aufgeführt.

• Leerstandsrisiko: Risiko, dass keine Mieter gefunden werden und somit Mieteinnahmen ausbleiben. Maßnahmen: Analyse der Nachfrageentwicklung und Auswahl von Standorten mit stabiler Mietnachfrage, die in der Nähe von Bahnhöfen liegen und eine gute Infrastruktur bieten.Außerdem sollte die Größe der Innenräume für die Zielgruppe geeignet sein, wobei stark nachgefragte Typen wie 1K bis 2LDK vorzuziehen sind. Um die Attraktivität der Immobilie zu steigern, sollten die Ausstattung modernisiert und angemessene Renovierungsarbeiten durchgeführt werden, um die Wettbewerbsfähigkeit zu erhalten. Die Mietbedingungen sollten flexibel angepasst werden, und in Zusammenarbeit mit der Verwaltungsgesellschaft sollte die Leerstandszeit so kurz wie möglich gehalten werden.
• Risiko von Mietrückständen: Das Risiko, dass Mieter ihre Miete nicht bezahlen. Maßnahmen: Eine gründliche Überprüfung der Mieter ist wichtig. Es ist notwendig, das Einkommen, den Arbeitgeber und die Zahlungsmoral zu überprüfen und gegebenenfalls einen Bürgen zu verlangen. In letzter Zeit ist es üblich geworden, Mietgarantieunternehmen in Anspruch zu nehmen. Durch den Abschluss eines Vertrags mit einem Mietgarantieunternehmen können Mietrückstände eingezogen werden, wodurch das Risiko für den Eigentümer erheblich verringert wird.In einigen Fällen werden mehrere Maßnahmen ergriffen, z. B. die Verpflichtung zur Mitgliedschaft bei einer Bürgschaftsgesellschaft oder die Benennung eines Bürgen bei Vertragsabschluss. Außerdem ist es wichtig, bei Zahlungsverzug frühzeitig eine Mahnung zu versenden, um einen längeren Zahlungsverzug zu vermeiden.
• Reparaturrisiko: Das Risiko, dass Reparaturkosten aufgrund von Baufälligkeit oder Defekten an der Ausstattung anfallen. Maßnahmen: Legen Sie monatlich einen festen Betrag in einen Reparaturfonds zurück, um für größere Reparaturen vorzusorgen.Berücksichtigen Sie auch die Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands bei Auszug langjähriger Mieter. Vor dem Kauf ist es wichtig, die Reparaturhistorie und den Zustand des Gebäudes zu überprüfen und festzustellen, ob in naher Zukunft größere Reparaturen erforderlich sein werden. Führen Sie regelmäßige Inspektionen und planmäßige Wartungsarbeiten durch, um Verschleißerscheinungen frühzeitig zu beheben und plötzliche größere Ausfälle zu vermeiden.
• Zinsänderungsrisiko: Bei Darlehen mit variablem Zinssatz besteht das Risiko, dass sich die Rückzahlungsbelastung bei steigenden Zinsen erhöht.Maßnahmen: Entscheiden Sie sich von Anfang an für einen Kredit mit festem Zinssatz oder bemühen Sie sich um eine vorzeitige Rückzahlung des Kreditbetrags. Auch wenn Sie einen Kredit mit variablem Zinssatz nutzen, sollten Sie eine Rückzahlungssimulation für den Fall einer Zinserhöhung um 1 bis 2 % durchführen und Ihre Rückzahlungsfähigkeit überprüfen. Falls erforderlich, sollten Sie einen Teil des Kredits vorzeitig zurückzahlen oder eine Refinanzierung in Betracht ziehen, um sich gegen Zinsschwankungen abzusichern. Beobachten Sie die Zinsentwicklung und die Wirtschaftsnachrichten aufmerksam und reagieren Sie flexibel auf die Situation. Erwägen Sie beispielsweise je nach Situation einen Wechsel zu einem festen Zinssatz.
• Risiko von Wertminderungen und Mietrückgängen: Das Risiko, dass Immobilienpreise und Mieten im Laufe der Zeit oder aufgrund von Veränderungen der Marktbedingungen sinken. Maßnahmen: Wählen Sie eine Region, die von sinkenden Grundstückspreisen und Bevölkerungsrückgang wenig betroffen ist, und vergewissern Sie sich, dass es in der Umgebung keine konkurrierenden Immobilien gibt. Außerdem sind Innovationen zur Erhaltung und Steigerung des Immobilienwerts wichtig. Durch regelmäßige Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten können Sie die Attraktivität Ihrer Immobilie erhalten und Mietrückgänge begrenzen.Bei einer erheblichen Verschlechterung des Immobilienmarktes sollten Sie nicht überstürzt verkaufen, sondern die Vermietung fortsetzen und auf eine Erholung des Marktes warten.
• Katastrophenrisiko: Risiko von Schäden an Immobilien durch Naturkatastrophen wie Erdbeben, Brände und Taifune. Maßnahmen: Der Abschluss einer Feuerversicherung und einer Erdbebenversicherung ist erforderlich. Im Schadensfall wird ein Teil des Schadens durch die Versicherung gedeckt.Bei der Auswahl einer Immobilie können Sie das Risiko bei der Immobilienauswahl verringern, indem Sie Gefahrenkarten überprüfen, Grundstücke mit geringem Hochwasser- und Tsunamirisiko auswählen und Gebäude mit einer Erdbebensicherheit wählen, die den neuen Erdbebenstandards entsprechen. Da Japan ein erdbebenreiches Land ist, muss auch berücksichtigt werden, ob Gebäude erdbebensicher sind oder ob der Preis älterer Gebäude dem Risiko entspricht. Die Einrichtung eines Kommunikationsnetzes für den Katastrophenfall und die Festlegung von Verfahren zur Überprüfung der Sicherheit der Bewohner durch die Verwaltungsgesellschaft sind ebenfalls Teil des Risikomanagements.

Auf diese Weise bildet die Identifizierung potenzieller Risiken und die Erstellung von Alternativplänen für jeden einzelnen diese Risiken die Grundlage des Risikomanagements. „Nullrisiko“ ist zwar nicht realisierbar, aber es ist möglich, Risiken auf ein akzeptables Maß zu beschränken. Durch den Abschluss von Versicherungen, die Vorbereitung von Finanzmitteln, die Inanspruchnahme von Expertenrat und die kontinuierliche Sammlung von Informationen können Sie Ihre Investitionen stabilisieren und Unsicherheiten kontrollieren.

6. Zusammenarbeit mit Experten und Inanspruchnahme von Verwaltungsgesellschaften

Für den Erfolg einer Immobilieninvestition ist es wichtig, nicht alles alleine zu machen, sondern den Rat von Experten einzuholen. Hier erklären wir, wie Sie mit Immobilienexperten zusammenarbeiten und Verwaltungsgesellschaften nutzen können.

Vorteile der Beratung durch Immobilienexperten

Für Anfänger im Bereich Immobilieninvestitionen ist es sehr beruhigend, Experten aus verschiedenen Bereichen zur Seite zu haben. Zunächst einmal bieten Ihnen die Mitarbeiter von Immobilienunternehmen und Immobilienberater umfassende Beratung, von der Auswahl der Immobilie bis hin zur Finanzierung. Wenn Sie Fragen oder Bedenken haben, zögern Sie nicht, sich an sie zu wenden. Ein vertrauenswürdiges Unternehmen wird Ihnen auch die Risiken und Nachteile ausführlich erklären.

Es ist auch ratsam, Finanzfachleute wie Finanzplaner (FP) und Steuerberater zu konsultieren. Steuerberater bieten beispielsweise fachkundige Beratung zur Steuererklärung für Einkünfte aus Immobilien und zu Steuerersparnismöglichkeiten. Das Steuerwissen ist sehr umfangreich, und ohne Kenntnisse über die Einreichung der Steuererklärung, die Berechnung der Abschreibungen und die Angabe von Ausgaben können Ihnen Verluste entstehen. Die Beauftragung eines Steuerberaters ist besonders für Personen praktisch, die in ihrem Hauptberuf sehr beschäftigt sind.

Darüber hinaus ist die Beratung durch einen Anwalt oder Notar hilfreich, um den Kaufvertrag zu prüfen und rechtliche Probleme zu klären. Wenn der Vertrag unklare Punkte enthält, können Sie Schäden minimieren, indem Sie den Inhalt vorab von einem Experten prüfen lassen. Bei Streitigkeiten mit Mietern ist es wichtig, so schnell wie möglich einen Rechtsexperten zu konsultieren.

Darüber hinaus können Sie einen Architekten mit der Begutachtung des Gebäudes beauftragen. Durch eine Gebäudeinspektion vor dem Kauf einer gebrauchten Immobilie können Sie das Risiko zukünftiger Reparaturen einschätzen.Es ist ratsam, bei Bedarf die Meinung eines Architekten oder Bauunternehmers einzuholen und einen Kostenvoranschlag für die Renovierung einzuholen.

Auf diese Weise können Sie durch die Zusammenarbeit mit Experten aus den Bereichen Immobilien, Finanzen, Recht und Bauwesen Risiken und Verbesserungsmöglichkeiten identifizieren, die Ihnen selbst nicht auffallen würden. Da man insbesondere zu Beginn oft nicht weiß, was man nicht weiß, empfiehlt es sich, das Fachwissen von Experten zu nutzen. Sie können sich auch an eine Immobilieninvestmentgesellschaft wenden, wenn Sie dies für notwendig halten. In letzter Zeit bieten viele Unternehmen kostenlose Beratungen für Einsteiger an, die Sie aktiv nutzen sollten.

Wichtige Punkte beim Abschluss eines Vertrags mit einer Verwaltungsgesellschaft

Wie bereits erwähnt, wird die Verwaltung von Immobilien in der Regel an eine Immobilienverwaltungsgesellschaft übertragen. Durch den Einsatz einer Verwaltungsgesellschaft können sich Eigentümer auf strategische Entscheidungen und den Ausbau ihres Immobilienportfolios konzentrieren. Im Folgenden sind die wichtigsten Punkte beim Abschluss eines Vertrags mit einer Verwaltungsgesellschaft zusammengefasst.

• Wählen Sie eine vertrauenswürdige Verwaltungsgesellschaft: Zunächst ist es wichtig, eine Verwaltungsgesellschaft auszuwählen. Da sich die Verwaltungsinhalte und die Qualität der Dienstleistungen von Unternehmen unterscheiden, sollten Sie diese sorgfältig vergleichen. Konkret sollten Sie die Fähigkeit zur Mietersuche (Werbenetzwerk und Erfolgsbilanz bei der Kundenakquise), die Höhe der Verwaltungsgebühren, den Ruf im Umgang mit Mietern, das Notfallmanagement und die Häufigkeit der Berichterstattung überprüfen. Unternehmen, die viele Immobilien verwalten und über umfangreiche Erfahrung verfügen, vermitteln ein Gefühl der Sicherheit, aber in einigen Fällen kann es vorkommen, dass sie aufgrund der großen Anzahl der verwalteten Immobilien die einzelnen Objekte nicht ausreichend betreuen können.Daher sind eine gute Chemie mit dem Ansprechpartner und die Liebe zum Detail wichtige Entscheidungskriterien. Es empfiehlt sich, Angebote von mehreren Unternehmen einzuholen und die Leistungen und Kosten zu vergleichen, bevor man sich entscheidet. Da Verwaltungsverträge in der Regel jährlich verlängert werden, ist ein Wechsel vor Vertragsende möglich (bitte beachten Sie die Kündigungsfristen).
• Enge Zusammenarbeit mit der Verwaltungsgesellschaft: Die Verwaltung ist zwar ausgelagert, aber der Eigentümer und die Verwaltungsgesellschaft arbeiten bei der Erledigung der Aufgaben zusammen. Sie müssen regelmäßig Berichte über den Zustand der Immobilie erhalten und der Verwaltungsgesellschaft Ihre Wünsche und Vorgaben mitteilen.Wenn Sie beispielsweise Ihre Verwaltungsrichtlinien mitteilen, wie „Bei einer Leerstandszeit von mehr als X Monaten möchte ich eine Mietminderung in Betracht ziehen“ oder „Ich möchte mehrere Kostenvoranschläge einholen, bevor ich Reparaturen beschließe“, kann die Verwaltungsgesellschaft leichter darauf reagieren. Umgekehrt kann die Verwaltungsgesellschaft Ihnen Marktinformationen wie „Aufgrund des Baus neuer Wohnungen in der Nachbarschaft hat sich der Wettbewerb verschärft“ zur Verfügung stellen. Ein umfassender Informationsaustausch und ein vertrauensvolles Verhältnis führen zu angemessenen Verwaltungsentscheidungen.
• Umfang der Verwaltungsaufgaben verstehen: Legen Sie in Ihrem Vertrag klar fest, welche Dienstleistungen die Verwaltungsgesellschaft erbringt. Im Allgemeinen umfassen diese Dienstleistungen die Einziehung der Miete, die Bearbeitung von Beschwerden, die regelmäßige Reinigung und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Immobilie, aber der genaue Umfang kann je nach Vertrag variieren. Klären Sie alle Details, wie z. B. einen 24-Stunden-Notdienst, die Verfolgung von Mietrückständen und die Zusammenarbeit mit einer Bürgschaftsgesellschaft, die Verlängerung von Verträgen und die Abwicklung der Abrechnung bei Auszug.Dadurch können Sie vermeiden, dass später Unklarheiten darüber entstehen, wer für diese Punkte verantwortlich ist.
• Leistungsabhängige Anreize: Eine mögliche Maßnahme besteht darin, einer Verwaltungsgesellschaft, die über einen längeren Zeitraum eine hohe Auslastung der Räumlichkeiten erzielt, Anreize wie eine Erhöhung der Verwaltungsgebühr oder einen Bonus bei Vertragsverlängerung zu gewähren. Da Verwaltungsgesellschaften ebenfalls kommerzielle Unternehmen sind, fördert eine angemessene Bewertung die Arbeitsmotivation und vertieft die Zusammenarbeit. Es ist jedoch wichtig, Verträge zu marktgerechten Konditionen abzuschließen und eine für beide Seiten vorteilhafte Beziehung aufzubauen.
• Änderungen bei Bedarf in Betracht ziehen: Wenn Sie mit der Leistung der Verwaltungsgesellschaft unzufrieden sind oder deren Ergebnisse nachlassen, sollten Sie nicht zögern, einen Wechsel in Betracht zu ziehen. Sie sollten Informationen über die Vor- und Nachteile eines Wechsels der Verwaltungsgesellschaft sowie über die konkreten Wechselmodalitäten einholen und flexibel sein, um einen besseren Service zu erhalten. Natürlich muss eine solche Entscheidung sorgfältig abgewogen werden, da ein Wechsel zu einer neuen Gesellschaft vorübergehend zu Unruhen bei den Mietern führen kann.

Wenn Sie eine geeignete Verwaltungsgesellschaft beauftragen, kann diese ihre fachliche Erfahrung nutzen, um Probleme, die für Sie als Eigentümer schwierig zu lösen sind, effizient zu lösen. So kann sie beispielsweise schnell auf nächtliche Wasserlecks oder Beschwerden von Nachbarn reagieren. Außerdem können Sie sich als Eigentümer nicht um Verwaltungsaufgaben kümmern müssen und Ihr Hauptgeschäft und die Verwaltung mehrerer Immobilien unter einen Hut bringen.„Experten konzentrieren sich auf ihr Fachgebiet“ und konzentrieren sich auf Entscheidungen in der Verwaltung – das ist einer der Schlüssel zum Erfolg bei Immobilieninvestitionen.

7. Kontinuierliches Lernen und Verbessern für den Erfolg

Abschließend möchte ich noch auf kontinuierliches Lernen und Verbessern als unverzichtbare Voraussetzungen für den Erfolg von Immobilieninvestitionen eingehen. Investitionen sind kein Anfang und kein Ende, sondern ein kontinuierlicher Prozess, um langfristige Ergebnisse zu erzielen.Die Fähigkeit, sich an veränderte Rahmenbedingungen anzupassen und sich weiterzuentwickeln, macht den Unterschied.

Halten Sie sich über Marktentwicklungen auf dem Laufenden: Der Immobilienmarkt unterliegt aufgrund wirtschaftlicher, politischer und demografischer Faktoren ständigen Veränderungen. Informationen, die vor einigen Jahren noch gültig waren, können heute bereits überholt sein. Daher ist es wichtig, sich über die neuesten Marktentwicklungen auf dem Laufenden zu halten. Sie sollten beispielsweise stets Informationen über Zinsentwicklungen, Immobilienpreisindizes, Veränderungen in beliebten Wohngegenden und Steuerreformen sammeln.Mit den neuesten Informationen können Sie fundiertere Investitionsentscheidungen treffen und Ihre Erfolgschancen erhöhen. Konkret ist es hilfreich, regelmäßig Immobilien-Nachrichtenseiten und Branchenberichte zu lesen und an Seminaren und Workshops teilzunehmen, um die Meinung von Experten einzuholen. Durch die Teilnahme an Investoren-Communities (z. B. Eigentümerverbänden oder Online-Foren) können Sie Informationen mit anderen Mitgliedern austauschen und sich in Echtzeit über interessante Regionen und Trends informieren.

Kontinuierliches Lernen: Immobilieninvestitionen sind ein komplexes Gebiet, in dem ständig neues Wissen und neue Erfahrungen hinzukommen.Der erste Immobilienkauf ist nicht das Endziel, sondern nur der Ausgangspunkt. Es ist wichtig, die durch die Investition gewonnenen Erfahrungen zu nutzen und kontinuierlich weiter zu lernen. Wenn Sie beispielsweise mit Ihrer ersten Immobilie keine Mieter finden, wählen Sie beim zweiten Mal eine Immobilie mit hoher Nachfrage, und wenn die Reparaturkosten höher als erwartet ausfallen, legen Sie beim nächsten Kauf Wert auf den Zustand des Gebäudes. Auf diese Weise können Sie Ihre Performance durch einen PDCA-Zyklus kontinuierlich verbessern. Je länger die Investitionsdauer ist, desto mehr Erfahrungen können Sie aus Fehlern sammeln und desto besser können Sie darauf reagieren.

Kontinuität führt zum Erfolg: Immobilieninvestitionen sind langfristige Investitionen. Durch langfristiges Engagement lassen sich große Gewinne erzielen. Einer davon ist der Zinseszinseffekt: Durch die kumulierten Mieteinnahmen, die wieder investiert werden, wächst das Vermögen rasch. Ein weiterer Vorteil ist der positive Investitionszyklus. Mit zunehmender Erfahrung wird es einfacher, Kredite zu erhalten, und es entsteht ein positiver Kreislauf, in dem man an gute Immobilieninformationen gelangt.Das Wichtigste ist, dass man durch wiederholtes Lernen aus Fehlern die Genauigkeit seiner Investitionsentscheidungen verbessert und eine stabilere und effizientere Verwaltung ermöglicht. Je früher man beginnt und je länger man dabei bleibt, desto mehr Erfahrungen sammelt man und desto größer wird der Vermögensaufbau.

Regelmäßige Überprüfung: Für eine kontinuierliche Verbesserung ist eine regelmäßige Überprüfung des Anlageportfolios unerlässlich. Führen Sie einmal im Jahr eine gründliche Überprüfung Ihrer Einnahmen und Ausgaben durch und überprüfen Sie die Rendite jeder Immobilie, die ausstehenden Kredite, zukünftige Renovierungspläne und Ihre Ausstiegsstrategie. Je nach Situation kann es erforderlich sein, unrentable Immobilien zu verkaufen und in andere Immobilien umzuschichten. Es ist wichtig, sich der Bedeutung einer optimalen Verwaltung Ihres Portfolios bewusst zu sein.

Motivation aufrechterhalten: Eine der Herausforderungen bei langfristigen Immobilieninvestitionen ist es, die Motivation aufrechtzuerhalten. Viele erfolgreiche Investoren haben klare Ziele vor Augen (z. B. finanzielle Unabhängigkeit oder den Kauf einer bestimmten Anzahl von Immobilien) und neigen dazu, kontinuierlich zu lernen und zu handeln, um diese Ziele zu erreichen. Der Austausch mit Menschen, die die gleichen Ziele verfolgen, kann zusätzliche Motivation schaffen. Ein Netzwerk von Menschen, an die man sich in schwierigen Zeiten wenden kann, hilft dabei, Einsamkeit zu vermeiden.Glücklicherweise bieten soziale Medien und Online-Communities ein geeignetes Umfeld für den Informationsaustausch, das Sie effektiv nutzen sollten.

Wir haben Ihnen nun ausführlich erklärt, wie Sie mit Immobilieninvestitionen beginnen können, von den Grundlagen über konkrete Schritte bis hin zu wichtigen Punkten, die Sie beachten sollten.Wenn Sie sich gut vorbereiten und Schritt für Schritt vorgehen, ist es auch für Anfänger durchaus möglich, mit Immobilieninvestitionen erfolgreich zu sein. Es ist wichtig, mit kleinen Schritten zu beginnen, Erfahrungen zu sammeln und diese Erfahrungen für die nächsten Schritte zu nutzen, um langfristig Vermögen aufzubauen. Durch kontinuierliches Lernen und Verbessern wird die Immobilieninvestition zu Ihrem starken Verbündeten. Beginnen Sie noch heute mit den Vorbereitungen, um Ihre Ziele für eine stabile Zukunft und Vermögenszuwachs zu erreichen.