房地产投资是中等风险、中等回报的典型代表，深受希望积累未来资产的初学者欢迎。但是，如果一开始没有做好充分的准备，可能会造成无法挽回的损失。本文将系统地介绍投资初学者以最短时间取得成功所需的具体步骤和避免失败的关键点。读完本文后，您将清楚地知道「从哪里开始、注意什么、向谁咨询」。
房地產投資對於初學者來說難度較高。但是，只要掌握正確的知識、做好準備、按照步驟進行，就可以成功地開始房地產投資。本文以「房地產投資入門」為主題，系統地解釋了初學者應掌握的基礎知識、具體步驟和注意事項。從資金計劃、物業選擇要點到風險管理方法，為投資初學者實現成功房地產投資提供了路線圖。 請參考本文，邁出房地產投資的第一步。
1. 房地產投資的基本知識：機制、優缺點、收益結構
什麼是房地產投資？首先，讓我們了解基本的機制。房地產投資是指購買公寓、公寓、獨棟房屋等房地產，不是為了自己居住，而是為了獲利，通過出租或出售獲得收益的一種投資方式。 大多数情况下，购买时利用银行贷款等融资，在取得房产后委托管理公司进行运营，从租户那里获得租金收入（租金）。其特点是在用每月的租金收入偿还贷款的同时，长期持有房地产资产，以期未来获得出售收益。 如此，不動產投資的收益大致可分為收入收益（持有期間獲得的租金收入）和資本收益（出售時獲得的利潤）。
收益結構與指標：不動產投資中，常使用「收益率」作為衡量收益的指標。收益率是指物業價格與年租金收入之比。 简单的收益率被称为「表面收益率」，但实际上应重视扣除管理费、税金等各项费用后的实际收益率。此外，还必须考虑上述收入（租金收入）与资本收益（出售收益）之间的平衡。这是因为根据房地产市场和房产类型的不同，投资策略也会侧重于租金收入还是未来出售收益。
房地产投资的优势
房地产投资具有其他资产运营所不具备的几个优点。
- 每月可获得稳定的收入：租赁经营进入正轨后，就可以确保每月的租金收入这一稳定的收入来源。如果租金收入超过贷款偿还额，则可以获得额外收益，如果能够确保长期租户，就可以持续获得现金流。作为本业工资以外的收入来源，有助于家庭经济稳定和未来资产积累。
- 作为未来的养老金和资产保全：每月的租金收入可以作为未来公共养老金不足时的补充收入。此外，拥有房地产这种实物资产，还可以期待其对通货膨胀的对冲（资产保全）效果。
- 作为人寿保险的替代品：在购买时加入团体信用人寿保险（团信），即使投资者在贷款偿还期间发生意外，保险也会偿还剩余债务，房产作为资产留给（遗属）。这可以作为死亡保险金的替代品，用于遗属的生活费。
- 可作为遗产税对策：与现金相比，以房地产形式持有资产，遗产税评估额可能会较低。房地产的评估额低于现金，因此，将资产转换为房地产，有可能减轻遗产税额。
- 杠杆效应高：利用贷款，用较少的自有资金进行大额投资也是优点之一。由于可以购买和运营数倍于自有资金的房产，因此可以发挥杠杆效应，用小本钱获得大回报。例如，即使手头只有500万日元，如果结合贷款购买数千万日元的房产，就可以提高资产运营效率。
房地产投资的缺点和风险
另一方面，房地产投资也存在需要注意的缺点和风险。下面列举一些主要缺点。
- 初期费用和维护费用高：除了房地产价格外，购买房地产还需要支付房地产取得税、登记费、中介手续费等一笔不小的初期费用。购买后，还需要支付固定资产税、维修费、管理费等固定费用和运营费用。如果忽视这些支出，可能会导致利润低于预期，因此需要制定充分的资金计划并做好成本管理。
- 空房风险：如果没有租客，房租收入为零。无法保证始终满房，在租客搬出后到找到新租客之间的空房期，以及经济、地区因素导致需求低迷时，无法避免空房风险。如果空房持续，可能会陷入赤字经营，因此打造有吸引力的房产和持续招租活动必不可少。
- 租户纠纷和拖欠风险：还应考虑租户（入住者）的拖欠风险。如果租户不支付房租，贷款偿还和管理费将由业主承担。此外，根据日本的《借地借家法》，租户（承租人）的权利受到强有力的保护，合同到期后，如果没有正当理由，不能要求其搬出。 即使出现拖欠租金或扰民行为，也可能需要采取法律程序才能收回房屋，这会花费大量时间和精力。
- 利率變動風險： 對於利率變動型貸款，未來利率上升可能會導致每月的還款額增加。儘管目前利率較低，但未來利率走勢難以預測，如果資金周轉不靈，可能會導致還款計劃出現偏差。應考慮選擇固定利率或提前還款以減少餘額等應對措施。
- 资产价值下跌风险：房地产的市场价值和租金行情会随着经济状况和地区的供求情况而波动。购买时，房产价格可能会下跌，或者周边出现竞争房产，导致不得不降低租金水平。长期持有期间，建筑老化导致价值下降也是不可避免的。房地产不像股票那样可以立即变现，流动性较低也是其缺点之一，在想要出售时，可能无法以期望的价格出售。
因此，正确理解优缺点，并做好应对风险的准备非常重要。关于风险，将在后面的「税收、法律、风险管理」和「失败案例」部分进行详细介绍，但请牢记，房地产投资是在风险与回报平衡的基础上实现的。
2. 开始投资前的准备和必要的准备（资金、目标设定、知识学习）
要成功进行房地产投资，在开始之前必须进行仔细的准备，并树立正确的心态。如果没有计划就直接去房地产公司，或者凭直觉冲动购买看起来不错的房产，可能会陷入意想不到的陷阱。下面，我们将介绍初学者在开始房地产投资之前应该做好准备的心态和具体事项。
学习知识和收集信息
「房地产投资需要学习吗？」——答案是肯定的。不仅限于房地产投资，对于所有投资来说，在没有充分知识的情况下开始是非常危险的。首先，要认真学习相关的基本术语和机制。最初，可以通过互联网收集信息或阅读入门书籍来开始学习。通过阅读书籍，可以系统地掌握信息，培养自己的思维方式。
更进一步的学习方法是参加房地产投资研讨会。研讨会由专家和资深投资者担任讲师，传授实践知识，将书本上的知识与实际情况相结合。但也有针对初学者的不良研讨会，因此事先确认讲师的业绩和研讨会主办企业的口碑非常重要。有些房地产公司提供免费资料和在线研讨会，从多个信息来源学习并进行比较考虑也是不错的选择。
要点：请务必充分理解房地产投资的基本术语（收益率、贷款、税金等）。如果「在不明白的情况下草率地进行投资」，很可能遭受重大损失或被骗，因此需要多加注意。如有不明之处，请向专家咨询或通过可靠的信息来源进行调查，不要含糊其辞。
明确投资的目的和目标
在开始房地产投资之前，请明确「为什么进行房地产投资」，明确自己的目的和目标。每个人的动机都不尽相同。例如，「希望获得低风险、稳定的副收入」、「希望补充未来的养老金」、「希望将资产转换为房地产，以应对遗产税」等，根据目的，合适的投资方法和物业类型也会有所不同。有些人可能只是为了「体验一下房地产投资，学习一下」而进行投资。 无论目的如何，为了选择符合自己目标的投资方式，都需要花时间具体确定目的和目标（希望获得多少利润）。
一旦确定了目标，就会自然而然地想到「为了获得这样的收益，应该投资什么样的房产？」「需要多少自有资金？」。 例如，从「每月赚取○万日元」的目标出发，可以反推所需的房产价格和收益率的参考值，确定可购买的房产价格和目标收益后，自然就会缩小合适房产的范围。根据目标，应选择的房产类型（公寓一室还是整栋公寓）、区域（市中心还是郊区）、资金计划（自有资金与贷款的比例）也会发生变化。
心理準備：在確定目標的過程中，還要堅定「將房地產投資作為事業來經營」的決心。房地產投資並不是輕鬆賺錢的神奇方法，即使規模很小，也是一種事業。獲得房租收入的業主作為事業主，負有責任。需要學習物業運營的知識，並根據數字做出冷靜的判斷。特別是有家人的情況下，家人的合作與同意也非常重要。 投資伴隨著巨大的貸款和風險，因此應事先向合作夥伴和家人充分解釋，並獲得他們的理解。為了避免事後遭到反對而導致投資失敗，提前進行討論是至關重要的。
確定必要資金和資金計劃
制定資金計劃是房地產投資的生命線。 首先，请考虑自有资金（首付款）与贷款的平衡。房地产投资通常是支付部分房产价格作为首付款，剩余部分通过银行贷款借贷。虽然可以利用贷款，但自有资金不能为零。购买时，通常需要准备房产价格的10%至20%左右的现金（因为需要支付房产价格的5%至10%的首付款和各种费用）。
一般而言，準備「房價的30%」的自有資金後再開始投資比較安全。例如,3000萬日元的房產，則需要準備900萬日元左右。這是因為購買房地產時的初期費用約為房價的15%左右，如果準備30%的資金，即使支付了初期費用，手頭上仍然有資金，可以應付緊急支出和當期的貸款還款。
準備充足的自有資金除了能夠應對風險外，還有許多其他好處。除了能夠應對意外開支外，在貸款審核方面也有優勢。 從金融機構的角度來看，自有資金充裕的人，壞賬風險較低，信譽較高，因此在貸款條件（可貸款金額和利率方面）上更容易獲得優惠。實際上，有些銀行還制定了「金融資產超過○○萬日元可享受優惠利率」「只有擁有超過○○萬日元的人才能獲得貸款」等標準。先儲蓄足夠的自有資金，然後再投入，可以提高房地產投資的成功率。
贷款审查与信用力： 除了自有资金外，个人年收入、工作单位、信用信息也会影响贷款的审批。请事先了解自己的信用力（年收入、工作年限、其他贷款情况等）。如有必要，可以事先向金融机构进行贷款咨询。 在直接购买房产之前，先向银行说明自己的年收入和自有资金金额，了解「可以贷款多少」，这样就可以寻找符合预算的房产。
最后，不要忘记准备备用资金。为了应对房产购买后出现意外维修费用或空房导致没有租金收入的情况，请确保手头有足够的资金。 「資金周轉寬裕能讓人安心」是不言而喻的。以不勉強的資金計劃開始，是長期穩定經營的秘訣。
3. 房地產投資的具體步驟：物業選擇、融資、購買、管理、退出策略
充分準備就緒後，就可以開始具體投資了。房地產投資的基本步驟如下。
- 收集物業信息並進行選擇 – 尋找符合投資方針的物業。
- 咨询房地产公司并介绍房产——借助专业力量获得优质的房产信息。
- 融资预审和资金计划——接受银行贷款的预审，确定预算。
- 签订买卖合同和购买房产——办理合同手续和结算，成为房产的所有者。
- 购买后房产的管理和运营开始——开始招租和管理，启动租赁经营。
- 出口策略的考虑 – 计划未来的房产出售时机和方法。
接下来，让我们按照步骤来看看吧。
房产选择和咨询房地产公司
寻找房产是房地产投资的关键。明确目的和目标后，就开始收集符合条件的房产信息。房产信息可从房地产投资网站（门户网站）、信息杂志和房地产公司获得。 在网络上的投资用房产门户网站了解行情是一个很好的起点，但实际上，仅凭公开网站上的房产信息很难找到理想的房产。投资用优质房产很少在门户网站上出现，即使出现也会被专业经纪人迅速买走，因此初学者很难竞得。因此，要获得有前景的非公开信息（即「水面下房产」），与可靠的房地产公司建立联系非常重要。
在完成 1 和 2 的准备后，与房地产公司联系并咨询。房地产公司是房产方面的专家，您只需告诉他们您的条件（预算、区域、预期收益率、房产类型等），他们就会为您介绍符合条件的投资房产。此时，如果您具备基本知识并了解市场行情，就可以更轻松地判断所推荐房产的好坏。 按照行业惯例，优质房产信息不会公开，而是直接介绍给现有客户。因此，即使是初学者，尽早与房地产公司咨询，也有可能比其他投资者更早获得有用的信息。
选择房地产公司：选择咨询的房地产公司也很重要。在处理投资房产的公司中，有些公司会通过强硬的推销来推销不合适的房产。 判断公司是否值得信赖的要点包括：是否具备房地产交易执照、业绩和客户评价是否良好等。此外，咨询和面谈时负责人的应对方式也是判断材料。通过沟通，仔细回答问题、努力理解您的投资目的等，进行判断非常重要。虽然心理上可能有些障碍，但如果咨询后觉得不合适，请保持灵活，考虑更换公司。
考虑贷款和贷款审查
在介绍的房产中找到「就是这个」时，进入贷款（贷款）咨询和初步审查阶段。房地产投资通常是自己出资加上贷款购买房产，然后用房租收入偿还贷款。因此，购买房产必须获得银行等金融机构的贷款批准。
首先，根据购买候选房产的信息，向银行申请预审（临时审查）。金融机构不仅会审查申请人的年收入和信用信息，还会审查房产本身的盈利能力。融资态度会因房产的类型和特点（是市中心的单间公寓还是郊外的一栋公寓、是新建还是旧房）而有所不同。您可以选择城市银行、地方银行、信用金库等多家金融机构，但房地产公司往往也有合作机构或介绍渠道，因此可以咨询一下。
通过预审后，金融机构会提出「可贷款金额为〇〇万日元、利率为○%、期限为○年」等贷款条件。由此，最终的资金计划就确定下来了。如果贷款额不足以支付房产价格，则需要增加自有资金或更换房产。相反，如果贷款额达到上限，还款负担会很重，因此应根据提出的条件，调整到合理的贷款额。
贷款合同签订时的要点： 通过初步审查后，正式申请获得批准，与金融机构签订正式贷款合同（借款合同）。贷款类型有浮动利率型和固定利率型两种。浮动利率的初期利率较低，但未来存在上升风险。固定利率在贷款期间利率固定，比较安心，但利率水平比浮动利率高。请根据自己的风险承受能力进行选择。 此外，请注意，房地产投资贷款与购买住宅时的住房贷款不同，利率往往较高。最近，将「Flat 35」（住房贷款）用于投资房产购买的不正当行为已成为社会问题，因此，请务必遵守规则使用贷款。
签订买卖合同和购买房产
贷款计划确定后，就到了签订买卖合同的阶段了。 這是賣方（或仲介業者）與買方（您）之間正式簽訂買賣合同的過程。在簽訂合同之前，您需要聽取房地產經紀人的重要事項說明（關於房產和交易條件的詳細說明），在同意內容後簽名蓋章。簽訂合同時，通常需要支付定金。
簽訂合同後，在房產交割之前，需要辦理貸款的正式合同和結算準備。 在交付（结算日），您需要支付剩余款项，同时办理所有权转让登记，并领取房产钥匙。此时，请不要忘记缴纳房地产取得税、登记费用，并办理加入火灾保险的手续。购买房产时，需要准备实印、印章证明、本人确认文件（驾驶执照等），请事先准备好。
房产购买完成后，您就正式成为业主（房东）了。此时不要放松，在交房后立即建立租赁经营体制非常重要。例如，购买二手房时，如果前业主有承租人，则需要办理租赁合同的更名手续和押金的转移等手续。如果房子空置，则必须尽快开始寻找下一个承租人。 一定要加入火災保險和地震保險（如果利用貸款，幾乎都要求加入）。
購買後房產的管理和運營開始
獲得房產後，終於可以開始出租經營了。具體來說，要招租，獲得房租收入，用於償還貸款和支付各種費用，進入日常運營階段。運營開始時需要決定的一項重要事項是房產的管理方法。
- 委托管理公司：许多上班族投资者和初次购房者都会将管理业务委托给房地产管理专业公司。与管理公司签订委托合同后，可以委托其进行招租广告的刊登、看房接待、租赁合同的签订、房租的收取、投诉应对、建筑物的清洁、检查、维修安排等日常管理工作。 管理公司是房地产管理方面的专业人员，比自主管理更高效地完成工作。他们可以利用丰富的经验迅速应对业主难以应对的问题，这是很大的优势。管理委托费约为租金的几%，但可以节省自己的时间和精力，并期待到专业应对。特别是对于房产位于远方或本业繁忙的人来说，将管理委托给可信赖的管理公司是现实的选择。 委託時，請確認委託業務範圍和手續費，並仔細比較多家公司後再做出選擇。選擇租客介紹實績豐富的公司，可以縮短空房期，提高收益；相反，如果選擇錯誤，可能會對收益造成不利影響。
- 自主管理：業主可以自己招租、簽訂租賃合同、收租、處理投訴、打掃和檢查。 虽然可以节省管理费，并可以自行决定细节，但需要专业知识，并且需要24小时应对，负担较重。除了有房地产或管理经验的人、管理规模较大的整栋物业、有时间全天工作的的人之外，对于初学者来说，难度较高。最重要的是，如果没有人脉和专业知识，在应对问题时可能会被动。 初学者最好先将管理工作交给管理公司，等熟悉后再考虑自主管理。
招租与租赁经营：确定管理体制后，就开始招租。有空房时，请房地产公司（中介公司）刊登房源信息，尽早确定下一个租户。如果租金定得太高，空房期会延长，因此设定合理的租金水平也很重要。 此外，房产设施和内装状况也会影响租客的入住。对于老旧房产，可以考虑进行内装装修和设施更新，以保持竞争力。虽然无法避免因老化而产生的维修，但事先准备维修费用，就可以从容应对。设定押金，可以在租客退房时用于恢复原状的费用。
開始營運後，應定期檢查收入是否符合計劃，費用是否過高。如果發生租金拖欠，應盡早催收，如果使用了拖欠保證服務（租金保證公司），則迅速委託保證公司處理。如果空房無法填補，應與仲介公司協商，重新審視招租條件，或增加廣告費（AD）等，採取改善措施。 這些細微的改善積少成多，將決定租賃經營的成敗。
出口策略的考慮
房地產投資中，「出口策略」也是不可忽視的。出口策略是指最終如何處置（出售）所持物業，收回投資並完成投資的計劃。在投資界，人們常說「房地產投資的成敗取決於出口」，可見出口策略的重要性。
对于投资者来说，理想的是「低买高卖」，但实际上，要顺利以高价出售房产，需要注意一些要点。首先，要考虑出口策略选择房产。在购买之前，先考虑「这个房产将来容易出售吗？」。例如，需求稳定的地区、建筑新、配备受欢迎设施的房产，将来容易找到买家。此外，分售公寓等在投资者之间流通容易，因此容易出售。 另一方面，郊外的特殊房產和流動性較低的大型房產可能需要較長時間才能出售。在購買之前就考慮到退出策略是房地產投資中避免失敗的必要條件。
此外，出售時機也是策略的關鍵。 「何時出售」是一個難題，但基本原則是等待房地產市場上漲、價格高於購買時的時候。 此外，还有在收益率（收益性）随着建筑年限的延长而下降之前出售、根据贷款余额减少、出售收益容易实现的时间进行出售等观点。另外，在预计需要进行大规模修缮等大额支出之前出售也是一个选择。考虑到这些因素，根据自己的投资计划，制定「在×年后出售」、「贷款偿还到×时出售」等大致方针是不错的选择。
退出策略重要的原因：房地产投资只有在出售后才能确定最终的收益或损失。 即使在运营期间一直盈利，获得租金收入，但在出售时价格大幅下跌，造成损失，那么之前的利润就会化为乌有，最终可能会出现亏损。相反，即使在运营期间出现一些空房或支出，但通过出售收益获得可观的利润，最终还是可以取得成功。因此，从投资之初就考虑「如何以高价、在适当的时机出售」是非常重要的。
考慮退出策略後，您將從購買物業到退出整個過程來做出投資判斷。例如，在購買之前，假設「如果在〇年後出售該物業，根據當時的建築年限，預計收益率為多少%？」進行研究也是有效的。在房地產投資網站上查看條件相似的物業的出售價格和收益率，掌握未來出售價格的參考標準。
此外，如果过于关注退出，只追求「退出策略容易的房产=市中心的优质房产」，可能会出现价格过高、收益率较低的 trade-off。最终还是要平衡自己期望的收益和可接受的风险。在考虑「退出策略的易行性（易售性）」和「运营中的收益性」两个方面，选择适合自己的房产，有计划地持有和出售。
4. 新手容易犯的错误和避免方法
房地产投资领域存在一些新手容易犯的错误。但是，事先了解这些错误并采取对策，就可以防止错误的发生。下面介绍一些典型的错误及其避免方法。
- 忽视购买后的成本：初学者常犯的错误是只关注房产购买价格和贷款偿还额，而忽视购买后产生的各种费用。不要忘记，除了购买时之外，还有固定资产税、城市规划税、火灾保险费、维修费、管理委托费等其他费用。如果不了解这些费用，制定收支计划时可能会出现实际收益几乎为零或出现亏损的情况。 避免方法：在购买前，先计算出每年的维护费和税金，制定有足够现金流余力的计划。将购买后产生的费用列成清单，纳入收支模拟中。此外，将数个月至半年的贷款偿还额作为营运资金留作备用，以防万一。
- 轻视房地产管理公司的选择：购买后疏于管理会导致收益下降。 特别是委托外部房地产管理公司时，选择哪家公司可能会决定租赁经营的成败。不同管理公司在招租能力、处理问题能力、维修费用合理性等方面存在差异，如果选择不慎，可能会出现空房无法出租、无法获得租金收入、因应对不善而投诉不断的情况。 對策：調查管理公司的業績和口碑，比較多家公司的服務內容和手續費，謹慎選擇。在簽訂合同之前，確認管理範圍（是否涵蓋從招租到投訴處理的所有事項）、入住率業績和緊急情況應對措施等非常重要。與值得信賴的管理公司合作，可以降低空房風險，實現經營穩定。
- 被诱骗接受不合理的贷款：一些公司以「无需自有资金即可购买高价房产」为噱头，要求您篡改年收入和存款金额以获得贷款，对此要特别注意。参与欺骗金融机构的不正当行为，一旦被发现，可能会面临要求一次性偿还贷款或法律纠纷的风险。 近年来，将原本用于居住目的的住房贷款（如「Flat 35」）用于购买投资用房产的不正当行为也成为问题。应对措施：牢记「好话背后必有隐情」，坚决拒绝不正当的贷款计划。按照金融机构的审查标准增加自有资金，采取正攻法，选择在不正当手段范围内能够购买的房产。 此外，如果您对所获得的贷款条件是否合理感到不安，请咨询可信赖的第三方（其他金融机构或理财规划师等）。
- 未经家人同意就开始投资：有些人在未告知配偶等家人的情况下开始进行高额房地产投资，结果遭到反对，导致纠纷。特别是对于还有住房贷款的家庭，在申请新的投资贷款或投入共有财产时，需要谨慎达成一致。 应对措施： 尽早建立家庭合作体制。就投资金额和风险进行公开讨论，获得理解与合作非常重要。为了缓解家人的不安，可以展示计划与模拟结果进行说明，或者从小额投资开始，逐步扩大投资规模，采取循序渐进的方法也是有效的。如果家人能够给予支持，您就会感到安心，能够专心投资。
- 不要用印象来选择房产：人们往往会将寻找自己的房子与投资房产混为一谈，仅凭「感觉不错」、「喜欢室内装饰」等感觉和外观来选择投资房产，这是常见错误。然而，房地产投资的关键在于房产的收益性。如果根据自己的喜好选择房产，则难以获得预期收益的可能性很高。应对策略：在选择投资房产时，要坚持注重数据的态度。 要彻底验证购买金额能获得多少租金、周边租金行情和未来需求预测、收益率、运营成本等数字。即使外观再好，如果模拟计算出的现金流不足，也要冷静地放弃。
掌握以上失敗模式，事先採取對策，即使是初學者也能向「不失敗的房地產投資」邁出一大步。房地產投資是事前準備和決策的連續過程。始終謹慎行事，但不要過於膽怯，根據數據做出判斷，這是通往成功的捷徑。
5. 稅收、法律、風險管理的基礎知識
房地產投資不僅涉及收益方面，還必須具備稅收和法律方面的知識。此外，適當管理風險的基本理念也非常重要。本節將介紹初學者應掌握的稅務和法律基礎知識，以及風險管理的要點。
房地產投資的稅收基礎知識
房地产投资会产生各种税金。税费直接影响到实际收益，因此事先了解需要缴纳哪些税金以及何时缴纳是非常重要的。主要税金如下。
- 购买时需要缴纳的税金： 购买房地产时，需要缴纳「房地产取得税」（购买后，各都道府县会寄送征税通知书）、买卖合同上贴的「印花税」以及司法书士办理登记时收取的「登记许可税」。 此外，新建房屋和由开发商出售的房屋，建筑部分还要征收消费税。请注意，除了房屋价格之外，还有这些初期税负。
- 持有期间产生的税金： 拥有房地产期间，每年都要向市区町村缴纳「固定资产税」和「城市规划税」。这些税金是根据土地和建筑物的评估额计算的，是租赁经营的一部分固定费用。 此外，从房租收入中扣除费用后的不动产收入需要缴纳所得税和居民税。如果规模较大，被视为事业规模，则可能需要缴纳「个人事业税」。此外，贷款利息可以作为损失，但本金偿还不能作为费用，因此，与折旧费等一起计算税后净额非常重要。
- 出售时产生的税金：出售房产并产生利润（转让所得）时，对转让收益征收「转让所得税」。转让所得税为所得税、居民税（及复兴特别所得税）的总和，房产持有期限超过 5 年的为长期转让所得（税率约为 20%）,5 年以下的为短期转让所得（税率约为 39%）。 此外，出售时还需要支付中介手续费和印花税，以及由司法书士办理抵押权注销登记的注册许可税。不要只关注出售收益，还要扣除这些税负，以实际到手金额来判断最终收益。
由於在取得、持有和出售的各個階段都會產生稅金，因此在考慮稅負後制定收支計劃非常重要。例如，購買時的各種費用和固定資產稅等需要考慮現金支出時間，準備資金，在確定申報時，將可計入費用（折舊費、貸款利息、管理費、維修費、火災保險費、固定資產稅等）全部計入，以節稅。 房地产投资可作为费用的项目较多，因此通过仔细的会计处理，可以减少租金收入的税后收入（节税）。根据需要，听取税务师等专家的建议，努力实现合法、最佳的纳税和节税。
需要了解的法律要点
房地产投资涉及各种法律。虽然很难全面掌握所有相关法规，但应掌握特别重要的要点。
- 《借地借家法》（关于租赁合同的法律）： 进行租赁经营时，最重要的法律是《借地借家法》。该法律保护承租人（承租人）的权利，对租赁合同的规则进行了详细规定。例如，普通租赁合同在合同到期后，原则上合同会自动续签，承租人可以继续居住。 业主要终止合同，需要有正当理由（不可抗力），即使支付搬家费，也不一定能让租户搬走。由于租户享有强有力的权利保护，因此需要注意，不能轻易地以「不喜欢这个租户，就让他搬走」为由终止合同。租金上调和合同解除的规则也受到法律限制。 為避免糾紛，簽訂合約時請徵詢專業意見，並按照《借地借家法》制定合約內容。
- 建築基準法・都市計画法（建築物及土地利用相關限制）： 購買物業後進行改建或改變用途時，必須遵守《建築基準法》及《都市計画法》等法律法規。房地產各有用途區域、建築面積比率、容積率、高度限制等限制。 例如，在城市化调整区域擅自建造公寓或进行不符合抗震标准的改建，可能会受到行政部门的整改建议或使用停止命令。还需要注意各地方自治体的独自限制（条例等）。如果属于违章建筑，不仅资产价值会大大降低，最坏的情况下甚至无法出租。在购买房产之前，请调查法律上的限制，确保房产处于合法状态。
- 民法、宅建業法（合同和交易规则）：买卖合同和租赁合同属于民法上的合同，因此适用合同不履行责任（原瑕疵担保责任）和债务不履行相关规定。购买二手房产时，请确认卖方的合同不履行责任期限和范围，并了解出现问题时如何处理。 此外，在与房地产公司进行交涉时，请确认是否遵守了《宅地建物取引業法》的规定（重要事项说明、书面交付义务等）。如果遇到不良公司，可能会卷入合同纠纷，因此请仔细阅读合同文件，如有不明之处，不要放过。如有必要，在签订合同之前请专家（律师、司法书士）进行审查，以确保安心。
此外，根据房产和入住者的情况，还需要注意消防法（灭火器和火灾报警器的安装义务）、住宅安全网法、老年人住宅法等许多法律。自己掌握所有内容非常困难，因此在实际操作中，与可靠的管理公司或专家合作，对法律修订和法规变化做出适当应对非常重要。
风险管理的基本原则
如前所述，房地产投资伴随着各种风险。但是，如果事先进行预测并采取适当的对策，就可以减轻和控制风险。下面整理代表性的风险及其管理对策。
- 空房风险：没有租客，房租收入中断的风险。对策：调查需求动向，选择租赁需求稳定的地区或靠近车站、生活便利的地点。 根据需求选择1K至2LDK等符合目标人群需求的房间布局。为了提高房产的吸引力，更新设备并进行适当的装修，以保持竞争力。此外，灵活调整招租条件，与管理公司合作，努力缩短空房时间。
- 租金拖欠风险：租户不支付租金的风险。对策：严格进行租户审查是基本措施。 確認收入、工作單位、過去拖欠記錄等，必要時要求提供連帶保證人。此外，最近使用租金保證公司已成為常態。加入保證公司後，在拖欠時可獲得代為支付，大幅降低業主的風險。有些情況下，在合同中同時規定使用保證公司和設定保證人，以採取多重預防措施。發生拖欠時，及早催促，避免長期拖欠也很重要。
- 维修风险： 由于建筑老化或设备故障而产生维修费用的风险。对策： 每月定期积累维修储备金，以备大修之需。还要考虑长期租户退租时的原状恢复费用。此外，在购买前，检查房产的维修记录和建筑状况，了解近期是否需要进行大规模维修也很重要。 定期检查并计划性地进行维护，及早处理老化部位，以防止突发的大规模故障。
- 利率上升风险：使用浮动利率贷款时，利率上升导致还款负担增加的风险。对策：从一开始就选择固定利率贷款，或者努力提前还款以减少本金。 即使使用浮动利率，也请模拟未来利率上升 1% 至 2% 的情况，计算还款是否可行。如有必要，通过部分提前还款或转贷来应对利率波动。关注利率动向和经济新闻，根据情况灵活应对，考虑转换为固定利率。
- 资产价值和租金下跌风险：随着时间推移和市场环境的变化，房产价格和租金行情下降的风险。 对策：选择地价不易下跌、人口减少影响较小的地区，并调查周边是否有竞争激烈的房产。此外，努力保持和提升房产价值也很重要。即使房产老化，也要定期进行装修和翻新，以保持其魅力，抑制租金下跌。如果房地产市场严重恶化，不要勉强出售，而应继续出租，等待市场复苏。
- 灾害风险：地震、火灾、台风等自然灾害导致房产受损的风险。对策：购买火灾保险和地震保险是必须的。万一发生灾害，保险金可以在一定程度上弥补损失。此外，在选择房产时，查看灾害地图，选择洪水、海啸风险较低的土地，选择抗震性能较高的符合新抗震标准的建筑，在选择房产时努力排除风险也是有效的措施。 日本是地震大国，因此，请考虑建筑是否进行了抗震加固，如果属于旧抗震标准，价格是否与风险相称等。与管理公司事先确定灾害发生时的联络网和入住者安危确认程序，也是风险管理的一部分。
这样，列出可以预见的风险，并准备相应的计划B，就是风险管理的基本方法。 虽然「零风险」是不可能的，但「将风险控制在可接受的范围之内」是可能的。通过利用保险、事先准备资金、听取专家的建议，以及平时收集信息，在控制不确定性的同时，努力实现稳定的投资运营。
6. 与专家的合作与管理公司的利用方法
要成功进行房地产投资，不要自己承担一切，适当借助专家的力量也很重要。 下面介绍房地产投资中的专家合作方法和管理公司的有效利用方法。
咨询房地产专家的优势
对于房地产投资的新手来说，各领域的专业人员的存在是强大的后盾。首先，房地产公司的负责人和房地产投资顾问会为您提供从选择房产到贷款咨询等广泛的建议。如有不明或不安之处，请随时提问。值得信赖的机构会为您详细解释风险和弊端。
此外，咨询理财规划师（FP）和税务师等金融专家也是很有益的。例如，税务师可以提供有关房地产收入的最终申报和节税对策的专业建议。在税务方面，如果不了解青色申报的申报方法、折旧计算、费用计入的诀窍等知识，可能会造成损失。委托税务师代理繁琐的最终申报工作，对于忙于本业的人来说也是很放心的。
此外，在购买房产时，律师和司法书士在审查合同和处理法律纠纷方面也能提供帮助。如果合同内容有不明之处，可以事先请专家进行审查，一旦与租户发生纠纷，可以尽早咨询法律专家，将损失降到最低。
此外，还可以委托建筑师对建筑物的状况进行调查。在购买二手房产之前进行建筑诊断，可以了解未来的维修风险。根据需要听取建筑师和施工商的意见，并取得装修报价也是明智之举。
通过与房地产、金融、法律、建筑等各个领域的专家合作，可以指出自己无法发现的风险和需要改进的地方。尤其是初学者，往往「不知道自己不知道什么」，因此建议积极借助专业知识。遇到困难时，可以考虑咨询房地产投资公司。最近，许多公司都提供面向初学者的免费咨询，请充分利用。
委托管理公司进行管理的要点
如前所述，通常情况下，物业的管理运营会委托给房地产管理公司。通过有效利用管理公司，业主可以专注于战略决策和扩大物业组合。下面整理一下利用管理公司的要点。
- 选择可信赖的管理公司：首先，选择管理公司至关重要。由于各公司的管理内容和服务质量不同，请仔细比较和考虑。 具体来说，需要检查招租能力（广告网络和客户介绍业绩）、管理手续费水平、对租户的应对评价、紧急应对体制、报告频率等。管理户数多、业绩良好的公司比较让人放心，但负责的物业过多，可能会导致对单个物业的应对不够细致，因此，与负责人的相性、细致程度也是判断的依据。最好从多家公司获得提案，比较服务内容和费用后再做出决定。 管理委託合同通常為一年一更新，如果不適合，可以更改（但要注意解除合同的通知期限）。
- 與管理公司保持密切溝通： 雖然委託了管理公司，但業主與管理公司還是合作夥伴關係。 定期接收物业状况报告，并传达自己的要求和方针。例如，「空房持续几个月后，考虑降低租金」、「维修时，先取得多个报价后再决定」等，与管理公司分享自己的经营方针，便于管理公司应对。相反，管理公司也会提供「周边新建了公寓，竞争加剧」等市场信息。密切的信息共享和信任关系有助于做出准确的经营判断。
- 了解管理业务范围：在合同中明确管理公司负责的业务范围。一般包括租金代收、投诉处理、定期打扫、恢复原状等，但具体内容因计划而异。请仔细确认是否提供 24 小时紧急服务、拖欠租金时的催款和与担保公司的合作、更新合同手续的代理、退房时的结算业务等细节。 這樣可以避免事後才慌張地問「這應該由業主處理嗎？」。
- 根據業績給予獎勵：對於長期保持滿房率的優秀管理公司，可以在續約時提高管理費或給予獎勵等，作為一種獎勵措施。管理公司也是企業，如果給予適當的評價，可以提高他們的積極性，加深合作關係。但最重要的是，以市場行情為基準簽訂合同，建立雙贏的關係。
- 必要時考慮更換：如果對管理公司的應對不滿意，或者業績惡化，不要猶豫，考慮更換。收集更換管理公司的優缺點和具體方法的信息，如果能夠獲得更好的服務，應該保持靈活性。當然，更換新公司可能會暫時造成入住者應對混亂的風險，請綜合考慮後做出判斷。
如果委托给合适的管理公司，即使出现业主难以应对的问题，他们也会凭借专业经验高效地解决。例如，夜间漏水事故和邻居投诉等，他们也能迅速应对。业主无需忙于管理业务，可以兼顾本业和多处房产的经营，从而有更多余力。「专业的事交给专业的人做」，自己专注于经营决策——这也可以说是在房地产投资中取得成功的一个诀窍。
7. 持续学习和改进的重要性
最后，我谈谈持续学习和改进，这是房地产投资成功所不可或缺的态度。投资不是一蹴而就的，而是需要长期坚持，才能取得成果。应对环境的变化，不断成长，才能产生巨大的差异。
随时更新市场动态：房地产市场会随着经济、政策、人口动态等因素而不断变化。几年前的常识可能已经不再适用。因此，重要的是掌握最新的市场动态。例如，要高度关注利率动向、房地产价格指数、热门地区的变化、税制改革等，收集信息。掌握最新信息，才能做出更合适的投资判断，提高成功几率。 具体来说，定期阅读房地产相关新闻网站和行业报告，参加研讨会和学习会，听取专家的意见也是有效的。此外，参加投资者社区（业主协会和在线沙龙）可以与同行交流信息，实时掌握备受关注的地区和趋势。
不断学习：房地产投资内容深奥，新知识和新技巧层出不穷。购买第一处房产并不是终点，而是新的起点。 在運營過程中積累經驗，並不斷學習。例如，如果第一棟房產在空房對策方面遇到困難，那麼第二棟房產就選擇需求較高的房產；如果維修費用高於預期，那麼下次購買時就更重視房產的狀況，通過PDCA循環進行改善。實際上，投資時間越長、越成功的人，從失敗中獲得的教訓越多，採取的對策也越有效。
持续的效果：房地产投资是一场长期战。长期坚持下去，收益也会更大。其一，复利效应，将租金收入积累起来进行再投资，资产规模就会像滚雪球一样不断增长。其二，投资良性循环，随着业绩的积累，贷款也会变得容易，获得优质房产信息也会变得容易，从而进入良性循环。 最重要的是，通过不断从失败中学习，投资判断的准确性会提高，从而能够进行更稳健、更高效的运营。因此，越早开始、坚持越久的人，越能获得丰富的经验，积累巨大的财富。
定期审查：为了持续改进，定期审查自己的投资组合也是必要的。每年至少进行一次收支总检查，审查每处房产的收益率、贷款余额、未来的维修计划，并重新考虑退出策略。根据情况，可能需要做出出售无盈利房产、重组其他房产的决定。重要的是，要时刻保持投资组合处于最佳状态的管理意识。
保持动力：长期房地产投资面临的一个难题是保持动力。许多成功者似乎都始终明确自己的目标（实现财务自由、购买多少栋房产等），并以此为动力不断学习、采取行动。与志同道合的人交流也会带来刺激。在遇到困难时，如果有可以咨询的网络，就不会孤军奋战。 幸運的是，現在通過社交網絡和社區可以輕鬆地共享信息，因此請積極利用這些資源。
以上，我們詳細介紹了房地產投資入門的基礎知識、具體步驟和注意事項。 在开始之前做好准备，一步一步地稳步前进，即使是初学者，也完全有可能成功进行房地产投资。最初可以从小规模开始，积累经验，将学到的知识运用到下一次的投资中，请从长远的角度来积累资产。通过不断学习和改进，房地产投资一定会成为您强大的后盾。为了实现未来稳定的收入和资产扩大这一目标，请从今天开始做好准备。
