Erreurs courantes des débutants en investissement immobilier et conseils clés

L'investissement immobilier est une option d'investissement attrayante pour les particuliers fortunés, qui peut constituer une part importante de leur portefeuille d'actifs. Pour les particuliers très fortunés en particulier, l'investissement immobilier est un moyen efficace de se constituer un patrimoine et de le préserver grâce à des revenus locatifs stables et à une croissance à long terme de la valeur de l'actif. Cependant, lorsqu'on investit dans l'immobilier pour la première fois, même avec des ressources financières abondantes, il existe un risque de pertes inattendues dues à des erreurs de jugement causées par un manque d'expérience ou deconnaissances.

Cet article décrit les erreurs courantes que les débutants en matière d'investissement immobilier ont tendance à commettre , ainsi que six points à connaître avant de se lancer. Pour chaque exemple d'échec, les risques, le contexte et les mesures spécifiques pour les éviter sont soigneusement expliqués. Il aborde également l'importance du capital humain, laperspective à long terme et l'importance de ne pas rechercher des profits à court terme, tout en fournissant les connaissances que les personnes très fortunées doivent garder à l'esprit pour réussir dans l'investissement immobilier.

Première erreur commune : se lancer dans l'investissement immobilier sans objectif ni stratégie

Risque :.

Si vous commencez à investir dans l'immobilier sans objectif ni stratégie d'investissement clairs, le bien que vous achetez risque de ne pas répondre à vos objectifs de gestion de patrimoine. Si vos objectifs ne sont pas clairs, vous risquez de ne pas savoir comment vous allez réaliser des bénéfices (si vous visez des gains en capital ou si vous vous concentrez sur des gains de revenus) et, par conséquent, vous risquez de ne pas obtenir les rendements que vous attendez. En outre, les investissements sans stratégie sont facilement influencés par les fluctuations des conditions du marché, ce qui peut entraîner des pertes à court terme.

CONTEXTE :.

Certains débutants très fortunés se font conseiller par leur entourage que l'immobilier est sûr et fiscalement avantageux, et se lancent sans trop y réfléchir. Cependant, même les personnes à hauts revenus qui ont réussi dans le domaine des actions et des affaires connaissent leurs propres cycles et facteurs de risque sur le marché immobilier. Investir sans but précis et sans perspective à long terme peut conduire à rater des opportunités de profit et à détenir des biens immobiliers inutiles.

Mesures spécifiques à éviter :.

Avant de commencer à investir dans l'immobilier, il est essentiel de définir clairement vos objectifs et votre politique d'investissement. Par exemple, fixez-vous des objectifs qui correspondent à votre propre situation financière et à votre planification patrimoniale, tels que "Je veux obtenir un revenu locatif stable à long terme" ou "Je veux acquérir un bien immobilier dont la valeur augmentera à l'avenir et l'utiliser pour la préservation du patrimoine et la protection de l'héritage". Formulez ensuite une stratégie d'investissement en vous référant à l'analyse du marché et à l'avis d'experts. Si vos objectifs et votre stratégie sont clairs, vous risquez moins de vous laisser influencer par les fluctuations à court terme du marché et vous pouvez prendre des décisions d'investissement judicieuses dans une perspective à long terme. En outre, l'approfondissement des connaissances dans le cadre de l'élaboration d'une stratégie renforce le capital humain de l'investisseur.

Erreur commune 2 : Absence d'études de marché suffisantes et de diligence raisonnable

Risque :.

Si vous décidez d'acheter un bien immobilier sans avoir suffisamment étudié les conditions du marché et l'état réel du bien, vous risquez de l'acquérir à un prix supérieur à celui du marché ou de détenir un actif non performant qui ne devrait pas générer de revenus. Par exemple, il est arrivé que des acheteurs croient les discours des promoteurs et des sociétés de vente et achètent un bien immobilier prétendant à un "rendement élevé", pour découvrir ensuite qu'il était plein de logements vacants et ne générait pas les revenus escomptés, ou qu'il présentait des défauts structurels ou des problèmes juridiques. Une étude de marché insuffisante peut conduire à des erreurs d'appréciation sur les tendances de la demande et lesprix raisonnables dans lazone où se trouve le bien, ce qui peut entraîner des pertes importantes.

Contexte.

Les personnes fortunées disposant de fonds importants ont tendance à penser que le fait que le prix soit un peu élevé n'a pas d'importance et qu'elles sont trop occupées pour laisser le processus de décision aux agents. Cependant, le marché immobilier est influencé par des facteurs locaux tels que la démographie locale et les plans de développement, et un manque de connaissances peut entraîner des risques manqués qui auraient pu être évités. Dans le passé, il est arrivé que des investissements dans des logements partagés à haut rendement s'effondrent, laissant des personnes à hauts revenus avec des dettes importantes. Cette situation était en partie due à un manque de recherche, les investisseurs s'étant fiés à des rendements superficiels.

Mesures spécifiques pour éviter :.

Les investisseurs qui réussissent réalisent des études de marché approfondies et font preuve de diligence raisonnable avant d'acheter un bien immobilier. Ils étudient minutieusement la situation économique et les tendances démographiques autour du bien, ainsi que les loyers et les taux d'occupation des biens concurrents. Le bien lui-même est également vérifié avec l'aide d'experts afin d'identifier les risques potentiels, notamment la solidité structurelle, la conformité aux lois et réglementations, l'historique des réparations et même le statut de la gestion. Demandez à un avocat, à un expert-comptable ou à un autre expert de vérifier les détails du contrat et le plan des recettes et des dépenses. La mise en réseau avec des professionnels expérimentés et des investisseurs chevronnés vous permettra de compléter vos connaissances et d'accroître votre capital humain. Il est également important de ne pas croire au battage médiatique et d'être suffisamment calme pour prendre en compte les arguments pessimistes lors de la prise de décision.

Erreur courante 3 : Effet de levier (emprunt) excessif et planification financière facile

Risque :.

L'utilisation excessive de l'effet de levier peut constituer un risque majeur en matière d'investissement immobilier, même pour les personnes fortunées disposant d'importantes réserves de liquidités. Si l'on emprunte trop, même de petites fluctuations telles que l'inoccupation, la baisse des loyers ou la hausse des taux d'intérêt peuvent entraver les remboursements mensuels du prêt. Dans le pire des cas, vous pourriez vous retrouver avec un bien qui ne génère pas suffisamment de flux de trésorerie, ce qui vous laisserait uniquement avec des dettes et vous obligerait à louer (vendre) le bien. Même pour les personnes très fortunées, le non-remboursement du prêt pourrait nuire à leur profil de crédit et avoir des répercussions négatives sur leur future collecte de fonds et la gestion de leur patrimoine.

Contexte :.

L'utilisation de l'effet de levier est en soi une technique efficace, mais lorsque les taux d'intérêt sont bas, les gens ont tendance à penser qu'il est plus rentable d'emprunter autant qu'ils le peuvent. Les personnes fortunées sont plus susceptibles de contracter des prêts à coût élevé et d'emprunter plus que ce dont elles ont besoin. Ils ont également tendance à sous-estimer les risques et à jouer gros, en raison de leur expérience de la réussite dans les affaires. Cependant, le marché immobilier est soumis à de nombreux facteurs incontrôlables, tels que les fluctuations économiques et les catastrophes, et un endettement excessif rend vulnérable à ces chocs externes.

Mesures spécifiques à éviter :.

Une planification financière prudente est importante pour maintenir un investissement immobilier sain. Les ratios prêt/valeur doivent être faibles et le ratio remboursement/revenu locatif doit être généreux. Il est essentiel de fixer le niveau de remboursement à un niveau qui n'entravera pas les remboursements, même s'il y a des logements vacants. En outre, préparez-vous à de futures hausses des taux d'intérêt, utilisez des taux d'intérêt fixes et prévoyez une marge de manœuvre suffisante pour les remboursements anticipés. Si vous disposez de fonds personnels suffisants, ne vous forcez pas à contracter un prêt complet, mais limitez votre emprunt dans la mesure où vous pouvez le rembourser vous-même dans le pire des cas, limitant ainsi les dommages causés à votre patrimoine en cas d'imprévu. Gardez à l'esprit que l'effet de levier est une arme à double tranchant qui amplifie également le risque, et essayez de gérer raisonnablement votre endettement dans une perspective à long terme.

Erreur commune n° 4 : négliger la gestion des flux de trésorerie et ne pas tenir compte des coûts

Risque :.

Négliger la gestion réelle des flux de trésorerie au profit de rendements superficiels et d'attentes de croissance future des prix lors de l'achat d'un bien immobilier peut conduire à des erreurs majeures. Même s'il existe des revenus locatifs mensuels, il arrive que les liquidités disponibles soient négatives après déduction des dépenses telles que les remboursements de prêts, les frais de gestion, la taxe foncière, les frais de réparation et les primes d'assurance. En cas de réparations imprévues (par exemple, panne d'équipement ou reprise après sinistre) ou d'inoccupation de longue durée, s'il n'y a pas de réserves suffisantes, des fonds supplémentaires devront être investis et le retour sur investissement initialement prévu sera considérablement réduit. Dans le pire des cas, le flux de trésorerie pourrait ne pas être suffisant pour entretenir le bien, et le développement de l'actif tel qu'il a été planifié pourrait s'arrêter.

CONTEXTE :.

Les débutants sont souvent induits en erreur par le rendement superficiel figurant sur les documents immobiliers, mais ce chiffre ne tient pas compte des dépenses et du risque d'inoccupation et peut s'écarter de la situation réelle. En outre, les propriétaires de biens immobiliers qui disposent de nombreuses autres sources de revenus ont tendance à penser qu'il n'y a pas de problème s'ils doivent emprunter de l'argent. Or, un investissement immobilier ne peut être considéré comme une réussite que s'il génère un flux de trésorerie stable sur le long terme. Commencer un investissement sans un plan élaboré de revenus et de dépenses conduit souvent à des résultats décevants.

Mesures spécifiques à éviter :.

Lors d'un investissement immobilier, il est essentiel d'identifier tous les coûts (intérêts d'emprunt, taxes, assurances, frais de gestion, coûts de réparation, pertes liées à l'inoccupation, etc.) et de prévoir les revenus et les dépenses annuels et mensuels après l'achat du bien. ) et de prévoir les revenus et les dépenses annuels et mensuels après l'achat du bien. Envisagez des scénarios pessimistes (par exemple, augmentation du nombre de logements vacants, baisse des loyers, réparations importantes, etc. L'investissement immobilier est en fin de compte un jeu à long terme qui consiste à accumuler régulièrement des liquidités. Une gestion solide, basée sur des chiffres, permet d'éviter les erreurs.

Erreur commune 5 : Négliger l'importance de la gestion immobilière et du capital humain

Risque :.

L'achat d'un bien immobilier n'est pas la fin du processus ; la gestion et l'administration après l'achat sont la clé du succès ou de l'échec d'un investissement immobilier. Négliger la gestion immobilière et les relations avec les locataires peut conduire à une augmentation des expulsions et à une baisse dela valeur du bien enraison d'une diminution de la satisfaction des locataires. Par exemple, si l'entretien régulier du bâtiment est négligé, les pannes d'équipement risquent d'être fréquentes, ce qui entraînera des coûts de réparation élevés et des périodes d'inoccupation prolongées en raison de la perte de confiance des locataires. En outre, si des problèmes surviennent et ne sont pas traités de manière appropriée, ils peuvent, dans le pire des cas, conduire à des litiges, ce qui peut augmenter les délais et les coûts financiers. Même pour les investisseurs très fortunés, ces défaillances de gestion peuvent conduire directement à une réduction de la rentabilité des actifs et à un risque de réputation.

CONTEXTE :.

De nombreux débutants pensent à tort que l'immobilier est un achat et que le reste est un revenu non gagné. Les personnes fortunées et occupées ont tendance à confier toute la gestion à des sociétés de gestion, mais si elles sont laissées à elles-mêmes, elles risquent de ne pas se rendre compte que la qualité du service se détériore et queles coûts deviennent de plus en plus opaques. En outre, si les propriétaires eux-mêmes manquent de connaissances, ils peuvent ne pas être en mesure de donner des instructions appropriées à la société de gestion, ce qui peut réduire l'efficacité de la gestion immobilière. En outre, la relation avec les locataires est importante dans la gestion locative, et de petites plaintes peuvent conduire à des expulsions et à des plaintes si les locataires sont considérés comme de simples payeurs.

Mesures spécifiques à éviter :.

Une fois que vous avez acheté un bien immobilier, concentrez-vous sur la mise en place d'un système de gestion de la qualité. Tout d'abord, il est important de sélectionner une société de gestion immobilière fiable. Vérifiez ses antécédents et sa réputation et comparez les propositions de plusieurs sociétés afin d'identifier le bon partenaire de gestion. Même après la signature d'un contrat, il est important de recevoir des rapports réguliers sur l'état des opérations et d'être prêt à traiter tout problème dans les plus brefs délais. Les propriétaires eux-mêmes doivent avoir des connaissances de base en matière de gestion locative, ce qui facilitera le dialogue avec la société de gestion et leur permettra de prendre des décisions plus appropriées. Il faut également garder à l'esprit une attitude orientée vers le client et l'attention portée aux locataires. Des inspections et un nettoyage réguliers et minutieux des installations, ainsi que des réponses rapides et attentives aux demandes, amélioreront la satisfaction des locataires et conduiront à une location à long terme. En fin de compte, l'investissement dans le capital humain (vos propres connaissances et votre personnel compétent) est la clé de la maximisation de vos actifs immobiliers et de la garantie d'un revenu stable à long terme.

Sixième erreur commune : se laisser distraire par les bénéfices à court terme

Risque :.

La recherche de profits à court terme dans l' investissement immobilier augmente le risque de réduction de votre patrimoine. L'achat et la vente fréquents en vue d'une revente à court terme (flipping) peuvent alourdir les coûts de transaction tels que les frais de courtage et les taxes. Au Japon, le taux d'imposition sur les transferts à court terme est élevé, ce qui peut réduire considérablement les gains réalisés sur les ventes. En outre, même si vous achetez un bien immobilier à un prix temporairement élevé, si le marché se refroidit par la suite, vous risquez de ne pas pouvoir le vendre et de finir par le saler. Choisir un bien immobilier dans une optique à court terme augmente également le risque de négliger les besoins locatifs à long terme et les perspectives d'avenir, et par conséquent d'acquérir un bien dont la valeur n'augmente pas.

Contexte :.

Certains propriétaires ont tendance à rechercher des résultats immédiats en raison de leur expérience de la réussite dans les affaires et d'autres investissements. En outre, certains médias vantent souvent les mérites de réussites à court terme, mais celles-ci comportent une part raisonnable de risque et de chance. Même les super-riches disposant de ressources financières suffisantes peuvent passer à côté des bénéfices composés à long terme qu'ils auraient pu obtenir s'ils se concentraient sur les gains à court terme.

Mesures spécifiques à éviter :.

Planifiez votre stratégie d'investissement dans une perspective à long terme. Il est important de viser une croissance des actifs et un revenu stable sur une période de cinq ou dix ans, plutôt que des gains à court terme. Par exemple, une stratégie efficace consiste à acquérir des biens immobiliers de qualité à un prix raisonnable dans des zones présentant un potentiel de développement urbain futur et à les conserver à long terme. La détention à long terme peut contribuer à atténuer les fluctuations économiques et à fournir des revenus locatifs en attendant que des opportunités se présentent. La détention à long terme incite également à effectuer un entretien et une gestion appropriés, ce qui permet de maintenir et d'améliorer la valeur des actifs. L'attitude consistant à ne pas se réjouir ou s'attrister des gains à court terme, mais plutôt à se concentrer sur la croissance des actifs, est une façon d'investir dans l'immobilier qui convient aux personnes très fortunées.

Conclusion : ayez une vision à long terme, augmentez votre capital humain et investissez avec succès dans l'immobilier.

Jusqu'à présent, nous avons expliqué six exemples d'échecs que les débutants ont tendance à commettre en matière d'investissement immobilier, ainsi que les mesures à prendre pour y remédier. Il est essentiel que les super-riches tiennent compte de ces points et se préparent à ne pas commettre les mêmes erreurs. Une préparation préalable et une planification minutieuse sont essentielles lorsqu'il s'agit d'investir des sommes importantes. Surtout, une perspective à long terme et le fait de ne pas se laisser distraire par les résultats à court terme sont la clé d'une construction patrimoniale stable.

Enfin, les investisseurs qui réussissent ont en commun une attitude d'apprentissage continu et d'investissement dans le capital humain. Quelle que soit la somme d'argent dont vous disposez, vous ne pouvez pas l'utiliser si vous n'avez pas la connaissance des marchés et de la gestion des investissements. Le capital financier prend toute sa valeur lorsque vous élargissez vos propres connaissances et votre réseau et que vous sollicitez l'aide d'experts en cas de besoin. Si vous utilisez à la fois le capital humain et le capital financier, l'investissement immobilier peut fournir des rendements solides et significatifs.

Avec les connaissances et la stratégie adéquates, il n'y a pas lieu de s'inquiéter outre mesure de votre premier investissement immobilier. Visez le succès à long terme et faites fructifier votre patrimoine.