Les Avantages de l'Investissement Immobilier au Japon pour les Étrangers Riches

L'investissement dans l'immobilier japonais par deriches investisseurs étrangers s'est rapidement développé ces dernières années. Ce phénomène n'est pas une simple tendance temporaire, mais le résultat inévitable de l'attrait unique du marché immobilier japonais et de l'évolution de l'environnement mondial de l'investissement.

Pour les investisseurs étrangers, le marché immobilier japonais offre trois avantages majeurs : des rendements élevés, une stabilité politique et un sentiment d'accessibilité financière en raison de la faiblesse du yen.

INA & Associates K.K. a acquis une grande expérience en matière de transactions immobilières, principalement avec des particuliers très fortunés. Dans cet article, nous fournissons un guide complet pour un investissement réussi dans l'immobilier japonais par des personnes fortunées de l'étranger, avec l'avis de nos experts. Il fournit des informations détaillées et pratiques sur tous les aspects, depuis les considérations d'investissement et les procédures d'achat proprement dites jusqu'aux stratégies de gestion d'actifs à long terme.

Pourquoi les investisseurs étrangers fortunés s'intéressent-ils à l'immobilier japonais ?

Tendances d'investissement croissantes telles qu'elles ressortent des données du marché

La présence de riches investisseurs étrangers sur le marché immobilier de Tokyo augmente d'année en année. Selon le Livre blanc du ministère de l'Aménagement du territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, la valeur des achats immobiliers par les investisseurs étrangers en 2024 était de 939,7 milliards de yens, soit une augmentation de 63 % par rapport à l'année précédente. Ce chiffre indique que la part des investisseurs étrangers sur le marché de l'investissement immobilier au Japon est restée supérieure à 30 % et ne peut plus être ignorée.

L'investissement se concentre sur les particuliers fortunés de la Grande Chine (Chine continentale, Hong Kong, Taïwan et Singapour). Beaucoup d'entre eux achètent des biens immobiliers avec un budget de 300 à 500 millions de yens en espèces et ont rarement recours à des prêts. Les investisseurs occidentaux sont également en augmentation, avec notamment des investissements à grande échelle de la part de fonds d'investissement privés et de particuliers très fortunés.

Si l'on examine les tendances de l'investissement par région, les caractéristiques suivantes se dégagent clairement

Dans ces zones, les grands penthouses de plus de 120 m² sont particulièrement populaires et devraient maintenir et augmenter la valeur des actifs en raison de leur rareté.

D'excellentes opportunités d'investissement grâce à la faiblesse du yen

La forte dépréciation du yen à partir de 2022 a donné un sérieux coup de pouce aux investissements immobiliers étrangers. Les prix de l'immobilier japonais exprimés en dollars américains ont chuté de manière significative, créant une situation de "vente à prix cassés" pour les investisseurs étrangers.

Plus précisément, le taux de change, qui était d'environ 115 yens pour un dollar au début de 2022, s'est temporairement déprécié pour atteindre le niveau de 160 yens d'ici 2024. Cela fait de l'acquisition d'actifs libellés en yens une opportunité d'investissement extrêmement intéressante pour les investisseurs détenant des devises fortes telles que le dollar américain et le dollar de Hong Kong.

Par exemple, pour acheter un bien immobilier d'une valeur de 500 millions de yens, un investissement d'environ 4,35 millions de dollars aurait été nécessaire au début de 2022, alors que le même bien peut être acheté pour environ 3,12 millions de dollars en 2024, lorsque le yen est plus faible. Cette différence de prix d'environ 28 % est un facteur important qui a un impact direct sur le retour sur investissement.

Rendements élevés et stabilité du marché

Le rendement supposé d'un penthouse à Tokyo est estimé à environ 3,5 % à 4 %, ce qui est élevé par rapport à d'autres grandes villes. Voir le tableau comparatif ci-dessous.

Outre cet avantage en termes de rendement, la stabilité du marché locatif japonais (faible taux de vacance et loyers stables) est également un facteur important dans la stratégie d'investissement des investisseurs fortunés à la recherche d'un placement à long terme.

Sur le marché du logement locatif dans les 23 quartiers de Tokyo, le taux d'inoccupation reste extrêmement bas, autour de 3 %, et le risque d'une baisse significative des loyers est limité. En effet, l'équilibre entre l'offre et la demande reste favorable aux investisseurs en raison de l'afflux continu de population et d'une offre nouvelle limitée.

Avantages pour les investisseurs étrangers qui achètent des biens immobiliers au Japon

Avantages juridiques et institutionnels

L'une des caractéristiques les plus importantes du marché immobilier japonais est l'absence de restrictions ou de réglementations concernant l'achat de biens immobiliers par des étrangers. Quelle que soit sa nationalité, son type de visa ou son statut de résident permanent, toute personne peut devenir propriétaire d'un terrain ou d'un bâtiment dans les mêmes conditions qu'un ressortissant japonais.

Cet avantage institutionnel est extrêmement rare dans le monde. De nombreux pays imposent des restrictions aux étrangers qui achètent des biens immobiliers. Par exemple, le type de bien qui peut être acheté ou la zone dans laquelle il est situé peuvent être limités, ou un permis gouvernemental peut être exigé. Au Japon, cependant, il est possible de posséder des immeubles entiers, y compris des appartements, des condominiums, des immeubles de bureaux et même des terrains, ce qui constitue un avantage majeur pour les étrangers fortunés qui investissent dans l'immobilier japonais.

En termes de fiscalité, il n'y a pas de discrimination entre les étrangers et les Japonais. Les règles d'imposition lors de l'acquisition d'un bien immobilier (taxe sur la licence d'enregistrement et taxe sur l'acquisition de biens immobiliers), lors de sa détention (taxe sur les actifs immobilisés) et lors de sa vente (taxe sur les revenus de transfert) sont toutes les mêmes que pour les ressortissants japonais. Cette égalité réduit considérablement le risque de coûts supplémentaires inattendus dans la planification des investissements et le calcul des revenus.

En outre, le bien acheté peut être vendu, donné ou hérité librement et il n'y a pas de limite de temps à la propriété. Il est donc possible d'inclure l'immobilier japonais dans une stratégie de constitution d'actifs à long terme.

Valeur en tant qu'"actif sûr" en raison de la stabilité politique et sociale

La stabilité politique et le bon ordre social du Japon sont des facteurs de décision extrêmement importants pour les investisseurs étrangers fortunés. En particulier, l'immobilier japonais est très apprécié en tant qu'"actif sûr" dans le climat international actuel de risque géopolitique accru.

Une bonne sécurité publique est l'un des principaux attraits de l'investissement dans l'immobilier japonais. Le Japon est toujours bien classé dans le GlobalPeaceIndex, ce qui garantit la sécurité des biens physiques. Il s'agit d'un facteur important à prendre en compte lorsque l'on détient des actifs physiques - des biens immobiliers - à l'étranger.

La transparence du système juridique est également une source majeure de réconfort pour les investisseurs. Le système judiciaire japonais est très indépendant et garantit la protection des droits de propriété. On peut également s'attendre à des résultats équitables et prévisibles en ce qui concerne l'exécution des contrats et le règlement des litiges.

En outre, bien que le Japon soit exposé à des risques de catastrophes naturelles, ses capacités de préparation et de récupération sont parmi les meilleures au monde. Le risque de détérioration de la valeur des actifs dû aux catastrophes naturelles est géré de manière adéquate grâce à des normes strictes de résistance aux tremblements de terre en vertu de la loi sur les normes de construction, à un système d'assurance bien développé et à un système de récupération rapide en cas de catastrophe.

Diversification des actifs et couverture des risques

En raison de l'incertitude qui règne sur le marché immobilier chinois et des frictions croissantes avec la Chine dans les pays occidentaux, les personnes fortunées de la Grande Chine s'empressent de diversifier leurs actifs sur le plan géographique. L'investissement immobilier japonais est considéré comme un élément important de cette stratégie de diversification des actifs.

La diversification dans des actifs libellés en yens offre les avantages combinés de la réduction du risque de change et de la sécurisation d'une future destination de migration. En particulier, les investissements sont de plus en plus réalisés dans une perspective à long terme, en tenant compte de l'environnement éducatif des enfants et du cadre de vie des générations plus âgées.

Le haut niveau d'éducation du Japon, son excellent système de santé et la qualité de son infrastructure sociale dépassent les simples objectifs d'investissement et ajoutent de la valeur à l'immobilier japonais en tant que "centre de style de vie". L'accès facile à des écoles internationales et à des installations médicales de pointe est un facteur important pour les personnes fortunées qui souhaitent rester au Japon avec leur famille pendant de longues périodes.

La maturité relative du marché immobilier japonais et le faible risque de fluctuations soudaines des prix renforcent également l'effet de couverture du risque. Par rapport aux marchés immobiliers des économies émergentes, le risque limité de chute importante des prix due à des changements politiques ou à des chocs économiques constitue un attrait majeur pour les particuliers fortunés qui accordent de l'importance à une protection stable de leurs actifs.

Inconvénients et risques liés à l'investissement dans l'immobilier japonais

Impact du risque de fluctuation des taux de change

L'un des plus grands risques de l'investissement immobilier japonais est l'impact des fluctuations monétaires. Si la faiblesse actuelle du yen est favorable aux investisseurs étrangers, l'appréciation future du yen pourrait avoir un impact significatif sur le rendement des investissements.

Par exemple, si un bien immobilier d'une valeur de 500 millions de yens est acheté à 150 yens pour un dollar, l'investissement s'élèvera à environ 3,33 millions d'USD. Toutefois, si le yen s'apprécie à 120 yens pour un dollar au moment de la vente, les mêmes 500 millions de yens vaudront environ 4,17 millions de dollars, ce qui signifie que même si le prix en yens reste le même, le rendement en dollars sera d'environ 25 %. À l'inverse, si le yen se déprécie pour atteindre 180 yens pour un dollar, le calcul montre une perte d'environ 7 %.

Pour faire face à ce risque de change, de nombreux investisseurs étrangers envisagent les techniques de couverture suivantes

Principales techniques de couverture du risque de change

• Fixer le taux au moment de la vente future par le biais de contrats de change à terme
• Limiter le risque grâce à des options de change
• Diversifier les actifs dans plusieurs devises
• Couverture naturelle par des emprunts en yens japonais

Toutefois, ces techniques de couverture impliquent des coûts et l'impact sur le rendement des investissements doit être soigneusement étudié.

Faire face aux risques de catastrophes naturelles

Le Japon est relativement exposé aux catastrophes naturelles telles que les tremblements de terre, les typhons et les inondations, et ces risques sont des facteurs qui ne peuvent être ignorés dans le cadre d'un investissement immobilier. En particulier, les dommages causés aux bâtiments par des tremblements de terre majeurs ou les inondations provoquées par des typhons peuvent avoir un impact direct sur la valeur des actifs.

Toutefois, le code de la construction japonais comporte des normes de résistance aux tremblements de terre parmi les plus strictes au monde, et les bâtiments construits après 1981 selon les nouvelles normes de résistance aux tremblements de terre sont très sûrs en cas de tremblement de terre majeur.

Il existe également un système d'assurance étendu, et l'assurance contre les tremblements de terre peut être ajoutée à l'assurance contre l'incendie pour couvrir les pertes causées par les catastrophes naturelles. Il est particulièrement important d'examiner attentivement le montant de l'assurance et la couverture pour les biens immobiliers coûteux.

Points clés pour la protection contre les risques de catastrophes naturelles

• Choisir des biens immobiliers dotés d'une nouvelle norme de résistance aux tremblements de terre (1981 ou plus récente)
• Inclure une assurance contre les tremblements de terre
• Confirmation des risques de localisation à l'aide de cartes des dangers
• Entretien régulier des bâtiments

Barrières linguistiques et culturelles et importance de faire appel à des spécialistes

Les particularités de la langue japonaise et les pratiques commerciales propres au Japon peuvent constituer un obstacle majeur pour les investisseurs étrangers. Dans de nombreuses situations de transactions immobilières, des connaissances spécialisées et la maîtrise de la langue japonaise sont nécessaires, notamment pour comprendre le contenu des contrats, appréhender les procédures juridiques et effectuer les déclarations fiscales.

En particulier, l'aide d'un expert est essentielle dans les situations suivantes.

Situations nécessitant l'intervention d'un spécialiste

• Étude détaillée du bien (conditions de construction, restrictions légales, etc.)
• Confirmation du contenu du contrat d'achat
• Exécution des procédures d'enregistrement
• Déclaration fiscale et mesures d'économie d'impôt
• Gestion locative
• Élaboration de stratégies de vente futures

INA&Associates Ltd. fournit des services d'assistance complets aux investisseurs étrangers, garantissant des transactions immobilières fluides qui transcendent les barrières linguistiques. Notre personnel spécialisé, disponible en anglais et en chinois et disposant d'une grande expérience des projets à l'étranger, offre un soutien complet, de l'étude de l'investissement à la vente.

Afin d'éviter les malentendus et les problèmes causés par les différences culturelles, des explications détaillées sur les pratiques commerciales et les exigences légales japonaises sont fournies afin de créer un environnement dans lequel les investisseurs peuvent procéder à des transactions en toute sérénité.

Procédures et obligations légales pour les étrangers qui achètent des biens immobiliers au Japon

Procédures d'achat de base

Les procédures d'achat de biens immobiliers japonais par des investisseurs étrangers sont fondamentalement les mêmes que pour les ressortissants japonais, mais certains documents et procédures spécifiques sont nécessaires. Le processus d'achat standard est illustré ci-dessous.

Déroulement de l'achat d'un bien immobilier japonais

1. Recherche et sélection d'un bien immobilier
   • Consultation initiale avec un agent immobilier
   • Clarification des objectifs d'investissement et du budget
   • Liste des biens immobiliers potentiels
2. Visite détaillée du bien
   • Inspection du site
   • Étude de l'état de l'immeuble
   • Confirmation des contraintes légales
3. Présentation du certificat d'achat
   • Déclaration officielle d'intention d'achat
   • Début des négociations sur le prix
4. Conclusion du contrat d'achat
   • Confirmation définitive des termes du contrat
   • Versement d'un acompte
5. Procédures de financement (si nécessaire)
   • Négociations avec les institutions financières
   • Obtention de l'autorisation de prêt
6. Règlement et remise de l'argent
   • Paiement du solde
   • Enregistrement du transfert de propriété
7. Procédures a posteriori
   • Présentation du rapport sur la législation des changes
   • Préparation des déclarations fiscales

Documents requis et exigences particulières

Lorsqu'un étranger résidant à l'étranger achète un bien immobilier au Japon, des documents spéciaux doivent être préparés en plus des documents normalement préparés par les ressortissants japonais.

Un affidavit est un document important utilisé par les expatriés comme alternative au certificat de résidence ou à l'empreinte de sceau. Ce document prouve l'identité et l'adresse de la personne et doit être authentifié par un notaire local ou un consulat japonais.

Obligations de déclaration en vertu de la loi sur le change et le commerce extérieur

Les non-résidents sont tenus de faire une déclaration en vertu de la loi sur les changes et le commerce extérieur (loi sur les changes) lorsqu'ils achètent un bien immobilier au Japon. Cette déclaration doit être faite au ministère des finances dans les 20 jours suivant l'acquisition du bien.

Aperçu de la déclaration au titre de la loi sur les changes et le commerce extérieur

• Délai de déclaration : dans les 20 jours suivant l'acquisition du bien immobilier
• Destinataire de la déclaration : ministère des finances (bureaux régionaux des finances)
• Méthode de déclaration : soumission écrite sous la forme prescrite
• Documents requis : contrat de vente, certificat d'enregistrement, etc.

L'absence de déclaration peut entraîner des sanctions pour violation de la loi sur les changes et le commerce extérieur. Il est donc important de veiller à ce que la procédure soit achevée dans les délais.

Les procédures d'enregistrement et le rôle du greffier judiciaire

L'enregistrement du transfert de propriété d'un bien immobilier est une procédure obligatoire en vertu de la loi japonaise. Cette procédure étant complexe et nécessitant des connaissances spécialisées, elle est généralement effectuée par un sténographe judiciaire.

Le rôle du greffier judiciaire dans la procédure d'enregistrement

• Préparation des documents de la demande d'enregistrement
• Dépôt de la demande auprès du Bureau des affaires juridiques au nom du demandeur
• Réception des documents après l'enregistrement
• Traitement des procédures spécifiques aux étrangers

En choisissant un scrivener judiciaire ayant une grande expérience des questions étrangères, vous pouvez être assuré que les questions linguistiques et les procédures spéciales seront traitées de manière appropriée. INA&Associates Ltd. utilise son réseau de scriveners judiciaires qui sont familiers avec les questions relatives aux investisseurs étrangers afin de faciliter les procédures d'enregistrement. .

Points clés pour réussir un investissement immobilier au Japon

Critères importants pour la sélection d'un bien immobilier

Le choix du bon bien immobilier est le facteur le plus important pour la réussite d'un investissement immobilier au Japon par des personnes fortunées à l'étranger. Trois aspects doivent être soigneusement pris en compte : l'emplacement, le type de bien et le potentiel.

Importance du choix de l'emplacement

Même dans le centre de Tokyo, les caractéristiques de l'investissement varient considérablement d'un quartier à l'autre. Il est important d'évaluer les facteurs suivants de manière exhaustive

• Accès aux transports: distance par rapport aux principales gares, disponibilité de plusieurs lignes.
• Environnement immédiat: présence de commerces, d'établissements d'enseignement et de services médicaux.
• Potentiel futur: plans de réaménagement, améliorations prévues de l'infrastructure.
• Internationalité: présence d'une communauté étrangère, services multilingues.

En particulier, les emplacements privilégiés des quartiers de Minato, Shibuya et Chiyoda jouissent d'une grande reconnaissance internationale et devraient maintenir ou augmenter leur valeur immobilière à l'avenir.

Caractéristiques par type de bien

Pour les investisseurs internationaux, il est recommandé de commencer à investir dans des appartements de luxe pour des raisons de facilité de gestion et de liquidité.

Constituer une équipe d'experts

La constitution d'une équipe d'experts fiables est essentielle à la réussite d'un investissement immobilier au Japon. Minimisez les risques d'investissement et maximisez les retours sur investissement en travaillant avec les experts suivants

Experts requis et leurs rôles

1. Sociétés immobilières
   • Présentation des biens immobiliers et analyse du marché
   • Aide à la vente et aux négociations d'achat
   • Fourniture de services après-vente
2. Scénariste judiciaire
   • Représentation dans les procédures d'enregistrement
   • Vérification des risques juridiques
   • Vérification du contenu des contrats
3. Comptable fiscal agréé
   • Représentation dans les déclarations fiscales
   • Proposition de mesures d'économie d'impôt
   • Réponse aux changements du système fiscal
4. Sociétés de gestion immobilière
   • Services de gestion locative
   • Entretien des bâtiments
   • Relations avec les locataires

INA&Associates Ltd utilise son réseau de professionnels pour fournir un soutien complet aux investisseurs étrangers. Avec le "capital humain" et la "confiance" au cœur de notre philosophie de gestion, nous visons à réaliser des transactions qui satisfont toutes les parties.

Construire une stratégie d'investissement à long terme

Dans une stratégie d'investissement patrimonial, il est important de se concentrer sur la constitution et la préservation d'actifs à long terme plutôt que sur la recherche de profits à court terme. Nous recommandons d'élaborer une stratégie d'investissement qui tienne compte des facteurs suivants

Fixer une période de détention

• Une période de détention à moyen ou long terme de cinq ans ou plus est la règle de base.
• Prise en compte du moment de la vente en fonction des cycles du marché.
• Prise en compte de la détention permanente comme mesure patrimoniale.

Diversification des stratégies de sortie

• Réalisation de plus-values lors de la vente
• Sécurisation des revenus grâce à une détention à long terme
• Transmission des actifs à la génération suivante

Construction d'un portefeuille

• Diversification des risques grâce à la multiplicité des biens immobiliers
• Investissement dans différentes zones
• Diversification des types de biens immobiliers

Conclusion

Attrait de l'investissement dans l'immobilier japonais et points à noter

Pour les investisseurs étrangers fortunés, l' investissement dans l'immobilier japonais est une excellente opportunité d'investissement, offrant trois attraits majeurs : des rendements élevés, une stabilité politique et des avantages institutionnels. En particulier, la dépréciation actuelle du yen constitue une excellente opportunité d'investissement pour les investisseurs étrangers.

D'un autre côté, il y a aussi des défis à relever, tels que le risque de fluctuation des taux de change, le risque de catastrophe naturelle et les barrières linguistiques et culturelles. Une bonne gestion de ces risques et le recours à l'aide d'experts peuvent augmenter considérablement les chances de réussite.

Facteurs clés de succès

1. Choisir la bonne propriété: une évaluation complète de l'emplacement, du type de propriété et du potentiel.
2. Constituer une équipe d'experts: travailler avec des partenaires de confiance
3. Perspective à long terme: une stratégie d'investissement qui ne se laisse pas distraire par les fluctuations à court terme du marché.
4. Gestion des risques: recours à la couverture des risques de change, à l'assurance et à la diversification
5. Apprentissage continu: réagir aux tendances du marché et aux modifications de la législation

Prochaines étapes

Pour les particuliers fortunés qui envisagent d'investir dans l'immobilier japonais, nous recommandons de commencer par une consultation avec un professionnel de confiance. INA & Associates KK offre des consultations gratuites aux investisseurs internationaux et peut recommander la meilleure stratégie d'investissement en fonction de vos objectifs et de votre budget. INA&Associates est l'un des principaux fournisseurs de conseils en matière d'investissement pour les investisseurs étrangers.

En tant que "société d'investissement en capital humain", nous accordons la priorité à la réussite de nos clients et visons à établir avec eux des partenariats à long terme. Si vous avez des questions sur l'investissement dans l'immobilier japonais, n'hésitez pas à nous contacter.

Questions fréquemment posées

Q1 : Les étrangers peuvent-ils acheter des biens immobiliers au Japon ?

Oui, il n'existe aucune restriction concernant l'achat de biens immobiliers par des étrangers au Japon. Quels que soient leur nationalité, leur type de visa ou leur statut de résident permanent, ils peuvent acheter des biens immobiliers dans les mêmes conditions que les ressortissants japonais. Il est possible d'acquérir la propriété d'un terrain ou d'un bâtiment, de le vendre ou d'en hériter librement.

Q2 : Quel est le montant requis pour investir dans l'immobilier japonais ?

Cela varie beaucoup en fonction du bien investi, mais pour un condominium d'investissement dans le centre de Tokyo, le montant typique se situe entre 30 millions et 100 millions de JPY. Les personnes fortunées originaires de l'étranger investissent souvent dans des propriétés haut de gamme d'une valeur comprise entre 300 et 500 millions de yens. L'achat au comptant est la norme, mais des prêts peuvent également être accordés en fonction des conditions.

Q3 : Comment dois-je gérer le bien après l'achat ?

Pour les investisseurs expatriés, il est courant de faire appel à une société de gestion immobilière fiable. Celle-ci peut fournir une assistance complète en matière de gestion locative, d'entretien des bâtiments et de relations avec les locataires. Les frais de gestion habituels s'élèvent à environ 5 % du loyer.

Q4 : Est-il possible d'acheter un bien immobilier sans visa ?

Oui, c'est possible. Vous n'avez pas besoin de visa pour acheter un bien immobilier. Toutefois, le simple fait d'être propriétaire du bien acheté ne vous permet pas d'obtenir un visa de résidence japonais. Si vous souhaitez rester au Japon pendant une période plus longue, veuillez envisager d'obtenir un "visa de gestion et d'administration" distinct ou un visa similaire.