La constitution d'un patrimoine efficace est une question importante pour les avocats, dont la charge de travail quotidienne est considérable et qui doivent tirer le meilleur parti de leurs revenus élevés. Ces dernières années en particulier, de nombreux avocats se sont tournés vers l'investissement immobilier en raison de l'augmentation de la charge fiscale et de l'incertitude quant à l'avenir.
Cet article présente cinq raisons pour lesquelles les avocats très occupés devraient envisager un investissement immobilier. Il fournit également des informations spécifiques sur les conditions de financement et lesstratégies d'investissement qui utilisent lesqualités uniques des avocats et leursconnaissances juridiques.
Revenu annuel des avocats et charge fiscale actuelle
Données sur le revenu annuel moyen des avocats
Selon la dernière enquête de la Fédération japonaise des associations du barreau, le revenu annuel moyen des avocats est de 25,58 millions JPY, avec un revenu médian de 14,37 millions JPY. D'autre part, l'enquête de base sur la structure des salaires (édition 2021) indique que le revenu annuel moyen des avocats était de 9,7 millions de yens et celui des avocates de 8,79 millions de yens.
La différence entre ces chiffres est due à des différences dans le sujet de l'enquête et la méthode de compilation, mais dans tous les cas, les avocats sont considérés comme une profession à haut revenu. En particulier, le revenu moyen des avocats ayant entre 25 et 30 ans d'expérience a atteint 46,99 millions de yens et le revenu médian 30 millions de yens, ce qui est de loin le niveau le plus élevé par rapport à d'autres professions.
| Revenu annuel des avocats par année d'expérience | Revenu annuel moyen | Médian |
|---|---|---|
| Entre 25 et 30 ans | 46,99 millions de yens | 30 millions de yens |
| Avocats en activité (60-64 ans) | 9,4 millions de yens | -9,4 millions de yens |
| Juristes en activité (55-59 mandats) | 8,63 millions de yens | 8,630,000 - - 8,630,000 |
| Moyenne générale (enquête JFBA) | 25,58 millions de yens | 14,37 millions de yens |
Une lourde charge fiscale associée à des revenus élevés
Cependant, les revenus élevés s'accompagnent d'une charge fiscale proportionnelle. Le système japonais d'impôt sur le revenu est basé sur un système d'imposition progressif, selon lequel plus le revenu est élevé, plus le taux d'imposition est élevé. Les taux d'imposition actuels sont les suivants
| Revenu imposable | Taux d'imposition sur le revenu | Taux d'imposition des résidents | Taux d'imposition total |
|---|---|---|---|
| Moins de 1,95 million JPY | 5% (5%) | 10% | 15% |
| Plus de 1,95 million ¥ et moins de 3,3 millions ¥ | 10% 10% | 10% | 20% |
| Plus de 3,3 millions ¥ et jusqu'à 6,95 millions ¥ | 20% 20% | 10% 10% | 30% |
| Plus de 6,95 millions ¥ et jusqu'à 9 millions ¥ | 23% (%) | 10% 10% | 33% 33% |
| Plus de 9 millions de yens et jusqu'à 18 millions de yens | 33% 10% 33% | 10% 10% | 43% 10% |
| Plus de 18 millions ¥ et jusqu'à 40 millions ¥ | 40% 10% 43% | 10% 10% | 50% 50% |
| Plus de 40 millions ¥ | 45% 10% 50% | 10% 10% | 55% |
Lorsque le revenu imposable est d'environ 15 millions JPY, le taux d'imposition effectif atteint 43%. Cela signifie qu'environ la moitié du revenu gagné est perçue sous forme d'impôt.
Pour réduire cette charge fiscale élevée et se constituer un patrimoine efficace, de nombreux avocats à hauts revenus se tournent vers des mesures d'économie d'impôt en investissant dans l'immobilier.
Cinq raisons pour lesquelles les avocats occupés devraient investir dans l'immobilier
Raison 1 : Conditions de financement favorables grâce à l'utilisation d'attributs élevés
Les avocats sont représentatifs des professions considérées comme "hautement qualifiées" par les institutions financières. Avec les médecins et les comptables-fiscalistes, ils sont considérés comme une profession permettant d'escompter des revenus élevés à long terme et bénéficient de conditions extrêmement favorables pour l'évaluation des prêts à l'investissement immobilier.
Plus précisément, les préférences suivantes sont disponibles
- Taux d'approbation plus élevés pour les prêts complets (financement de 100 % de la valeur du bien)
- Possibilité de sur-prêt (financement incluant tous les coûts)
- Possibilité de financement à des taux d'intérêt bas
- Possibilité de commencer à investir sans mise de fonds
La limite de prêt standard pour un travailleur salarié moyen est de 7 à 10 fois son revenu annuel, mais il n'est pas rare que les avocats puissent obtenir des prêts de 15 à 20 fois leur revenu annuel. Un avocat disposant d'un revenu annuel de 15 millions JPY peut investir plus de 200 millions JPY dans l'immobilier, ce qui lui permet de se constituer un patrimoine à grande échelle en peu de temps.
Raison 2 : De fortes économies d'impôts grâce à l'amortissement
L'un des principaux avantages de l'investissement immobilier est l'effet d'économie d'impôt de l'amortissement. La partie du bâtiment est censée perdre de la valeur au fil du temps, et cette diminution peut être comptabilisée comme une dépense.
Cette section explique le fonctionnement de l'amortissement à l'aide d'exemples concrets :
| Biens immobiliers | Détails |
|---|---|
| Valeur du bien | 50 millions de yens |
| Valeur du bâtiment | 30 millions JPY (terrain : 20 millions JPY) |
| Structure du bâtiment | Construction RC (durée de vie utile 47 ans) |
| Amortissement annuel | Environ 640 000 yens (30 millions de yens ÷ 47 ans) |
Si un avocat ayant un revenu annuel de 20 millions ¥ (revenu imposable de 15 millions ¥, taux d'imposition de 33%) achète le bien ci-dessus :
Économie d'impôt annuelle = 640.000 JPY x 33 % = environ 210.000 JPY
En outre, il est possible de raccourcir la période d'amortissement et de réaliser des économies d'impôt plus importantes en achetant un bien d'occasion. Dans le cas d'un condominium RC de 20 ans, la durée d'utilisation restante est de 27 ans et l'amortissement annuel passe à environ 1,11 million JPY.
Économie d'impôt annuelle = 1 110 000 yens x 33 % = environ 370 000 yens
Cet effet d'économie d'impôt est obtenu en additionnant la perte avec le revenu d'emploi lorsque le revenu immobilier est déficitaire. En d'autres termes, la charge fiscale réelle peut être réduite de manière significative grâce à l'amortissement sans aucune dépense en espèces.
Raison 3 : Gestion des risques grâce aux connaissances juridiques
Les connaissances juridiques spécialisées que possèdent les avocats constituent un avantage majeur en matière d'investissement immobilier. Les risques juridiques souvent négligés par les investisseurs ordinaires peuvent être évités à l'avance, ce qui rend les investissements plus sûrs et plus rentables.
Situations spécifiques d'utilisation :
Possibilité d'examiner les contrats à la loupe.
- Confirmation des clauses de responsabilité dans les contrats d'achat et de vente.
- Jugement de la légalité des clauses spéciales dans les contrats de location.
- Négociation des termes et conditions des contrats de gestion.
Capacité à traiter les problèmes
- Résolution rapide des litiges juridiques avec les locataires
- Traitement des litiges avec les voisins concernant les limites de propriété.
- Détection et traitement des propriétés en infraction avec la loi sur les normes de construction (Building Standards Act)
Réponse aux amendements juridiques
- Évaluation de l'impact de l'amendement du Code civil (entré en vigueur en avril 2020) sur les contrats de location.
- Identifier les propriétés existantes non qualifiées en raison des amendements à la loi sur les normes de construction.
- Révision des stratégies d'investissement en raison des modifications du système fiscal
Grâce à ces connaissances, il est possible d'acquérir des "propriétés avec une raison", que les investisseurs généraux ont tendance à éviter, à un prix équitable et de générer des revenus importants en résolvant les problèmes juridiques. En effet, de nombreux cas ont été signalés où des propriétés présentant des problèmes d'héritage ou des propriétés dont le bornage n'avait pas encore été effectué ont été résolues grâce à l'expertise d'avocats et acquises à 70-80 % du prix du marché.
Raison 4 : efficacité en termes de temps et compatibilité avec l'activité principale
L'un des facteurs les plus importants pour les avocats est l'efficacité en termes de temps. Les investissements immobiliers peuvent être gérés presque entièrement comme des investissements passifs en les confiant à une société de gestion appropriée.
Automatisation du travail grâce à la gestion externalisée
| Tâches de gestion | Détails de l'externalisation | Degré d'implication de l'avocat |
|---|---|---|
| Recrutement des locataires | Annonces et gestion des visites | Aucune |
| Encaissement des loyers | Collecte mensuelle des loyers et rappels | Non |
| Gestion de l'immeuble | Nettoyage, inspection des équipements, réparations | Approbation des questions importantes uniquement |
| Procédures d'emménagement et de déménagement | Préparation des contrats, règlement des dépôts de garantie | Aucune |
| Résolution des problèmes | Plaintes des locataires, problèmes de voisinage | Impliqué uniquement dans les questions juridiques |
Les coûts d'externalisation de la gestion s'élèvent à environ 5 % des revenus locatifs, mais leur prise en charge permet de poursuivre l'investissement avec seulement 1 à 2 heures de travail de contrôle par mois.
Comparaison avec l'investissement en actions
| Méthode d'investissement | Temps d'investissement quotidien | Degré d'expertise requis | Réaction aux fluctuations du marché |
|---|---|---|---|
| Investissement immobilier | 1 à 2 heures par mois | Faible (recours à une société de gestion) | Stabilité à long terme |
| Investissement en actions | 1 à 2 heures par jour | Élevé (analyse du marché nécessaire) | Réponse aux fluctuations quotidiennes |
| Change/monnaie virtuelle | Plusieurs heures par jour | Extrêmement élevé (marché fonctionnant 24 heures sur 24) | Nécessité d'un suivi constant |
L'investissement immobilier est donc l'option d'investissement la plus appropriée pour les "avocats occupés". Il vous permet de vous concentrer sur votre travail quotidien tout en vous assurant un revenu supplémentaire régulier.
Raison 5 : Couverture de l'inflation et préservation à long terme de la valeur des actifs
Les récentes tendances inflationnistes mondiales ont entraîné une diminution de la valeur réelle des liquidités et des dépôts. L'investissement immobilier agit comme une couverture contre l'inflation et est extrêmement efficace pour préserver la valeur des actifs à long terme.
Stabilité des revenus locatifs
L'un des principaux avantages de l'investissement immobilier est la stabilité des revenus locatifs. Contrairement aux dividendes d'actions ou aux intérêts d'obligations, les loyers sont moins sensibles aux fluctuations économiques et assurent un revenu stable à long terme.
Données sur les rendements réels :
| Type de bien | Rendement en surface | Rendement réel | Taux de vacance |
|---|---|---|---|
| Immeubles en copropriété | 3 à 5 ans | 2.5 - 4 | 5-10% (5-10%) |
| Condominiums à une unité | Environ 8 | 6-7% 6-7% | 3-8% du total |
| Appartements individuels | Environ 8 % 6-7 % 6-12 % 5-12 % 5-12 % 5-12 % du total | 6-7% 6-12% 5-12% 5-12% | 5 - 12%. |
Un avocat ayant un revenu annuel de 20 millions de yens peut obtenir un revenu locatif annuel de 6 millions de yens (rendement de 6 %) s'il investit 100 millions de yens dans l'immobilier, ce qui représente un revenu stable équivalant à 30 % du revenu de son activité principale.
En outre, l'immobilier est une mesure extrêmement efficace en matière de droits de succession. Alors que l'héritage en espèces est évalué à sa valeur nominale, dans le cas d'un bien immobilier, la valeur imposable au titre des droits de succession est de 70 à 80 % de la valeur marchande, ce qui peut avoir un effet d'économie d'impôt significatif.
Stratégies d'investissement immobilier recommandées aux avocats
Pour les débutants : investissement dans des logements en copropriété
Pour les avocats qui débutent dans l'investissement immobilier, il est recommandé de commencer par des investissements dans des logements en copropriété. Ce type d'investissement peut être réalisé avec des sommes relativement modestes et ne nécessite qu'un minimum d'efforts de gestion.
Conditions des biens immobiliers recommandés
| Point | Conditions recommandées | Raison |
|---|---|---|
| Lieu d'implantation | A moins de 10 minutes à pied d'une gare | Stabilité de la demande locative |
| Âge du bâtiment | 10-25 ans | Equilibre entre prix et rendement |
| Surface exclusive | 25-40 m2 | Forte demande de la part des célibataires |
| Structure | Construction RC ou SRC | Durabilité et conditions de financement |
| Rendement | Rendements réels de 3 % ou plus | Rentabilité |
Pour les investisseurs intermédiaires : investir dans un seul appartement ou immeuble en copropriété
Après avoir acquis une certaine expérience, vous pouvez envisager d'investir dans un seul bien immobilier. Vous pouvez en attendre une plus grande économie d'impôt et une meilleure rentabilité.
Avantages de l'investissement dans un seul immeuble
- Augmentation de la valeur des actifs, y compris du terrain
- Stabilisation des revenus grâce à la multiplicité des logements
- Droit de décider des politiques de gestion et d'exploitation pour l'ensemble de l'immeuble
- Économies d'impôts grâce à un amortissement plus important
Pour les investisseurs avertis : immobilier commercial et projets de développement
Pour les avocats disposant de ressources financières importantes et d'une grande expérience, l'investissement dans l'immobilier commercial et les projets de développement est également une option.
Caractéristiques de l'investissement dans l'immobilier commercial
- Rendement élevé (7-12 %)
- Stabilité grâce à des contrats à long terme
- Utilisation de l'expertise dans les négociations juridiques avec les locataires
- Importantes économies d'impôts
Questions fréquemment posées
Q1 : L'investissement immobilier est-il vraiment avantageux sur le plan fiscal ?
R1 : Oui, s'il est effectué correctement, il peut avoir des effets d'économie d'impôt significatifs. Toutefois, plus le revenu imposable est élevé, plus l' effet d'économie d'impôt est important. Les avocats dont le revenu annuel est égal ou supérieur à 10 millions de yens pourront bénéficier d'avantages fiscaux suffisants.
L'important est d'investir dans le but principal de constituer un patrimoine à long terme, plutôt que dans le seul but de réaliser des économies d'impôt. Le secret de la réussite consiste à considérer les économies d'impôt comme un avantage secondaire.
Q2 : Je crains d'être trop occupé pour gérer mon bien.
R2 : En confiant la gestion de votre bien à une société de gestion, vous pouvez continuer à investir en consacrant seulement une à deux heures par mois à l'entretien de votre bien. De nombreux avocats investisseurs investissent dans l'immobilier sans perturber leur travail.
Points clés dans le choix d'une société de gestion
- Société de gestion basée dans la communauté et ayant fait ses preuves
- Système de réponse 24 heures sur 24
- Un taux d'occupation de plus de 95 %.
- Système de reporting très transparent
Q3 : Avec quelle somme d'argent puis-je commencer ?
R3 : Vous pouvez commencer avec un dépôt de seulement 1 million de yens si vous profitez des qualifications élevées de l'avocat. Toutefois, pour des raisons de sécurité, nous recommandons un dépôt de 10 à 20 % du prix de la propriété.
Montant de l'investissement recommandé en fonction du revenu annuel :
- Revenu annuel de 10 millions de JPY : bien d'une valeur de 30 à 50 millions de JPY
- Revenu annuel de 15 millions de yens : biens d'une valeur de 50 à 80 millions de yens
- Revenu annuel de 20 millions de yens : biens dont le revenu annuel est compris entre 80 et 120 millions de yens.
Q4 : Je m'inquiète du risque d'inoccupation.
R4 : Le risque d'inoccupation peut être considérablement réduit en choisissant le bon emplacement. Le choix d'un emplacement situé à moins de 10 minutes à pied d'une gare et dans une zone à faible déclin démographique garantira une demande locative à long terme.
En outre, le fait de posséder plusieurs unités vous permet de diversifier vos revenus et de minimiser l'impact global même si une unité devient vacante.
Q5 : Quelles sont les mesures à prendre pour se prémunir contre le risque de hausse des taux d'intérêt ?
R5. Il est important d'emprunter à des taux d'intérêt fixes et d'envisager à l'avance une stratégie de remboursement anticipé en cas de hausse des taux d'intérêt. En raison des revenus stables et élevés des avocats, même une légère hausse des taux d'intérêt ne devrait pas constituer un obstacle important à la poursuite de l'investissement.
En outre, la hausse des prix de l'immobilier garantira également qu'une stratégie de sortie par le biais d'un refinancement ou d'une vente est envisageable.
Conclusion.
Pour les avocats très occupés, l'investissement immobilier est un outil de constitution d'actifs extrêmement efficace pour les cinq raisons suivantes
- des conditions de financement favorables grâce à une solvabilité élevée - possibilité de prêts et de découverts complets
- Importantes économies d'impôts grâce à l'amortissement - des centaines de milliers à des millions de yens par an
- Gestion des risques grâce aux connaissances juridiques - réalisation d'investissements sûrs grâce à l'expertise
- Efficacité en termes de temps et compatibilité avec l'activité principale - revenus stables avec 1 à 2 heures de gestion par mois
- Couverture de l'inflation et préservation à long terme de la valeur des actifs - contre-mesures contre la diminution des liquidités.
Le marché de l'investissement immobilier en 2025 devrait rester favorable aux acheteurs comme aux vendeurs. Profitez de cette opportunité pour réduire votre charge fiscale et vous constituer un patrimoine par le biais d'un investissement immobilier planifié.
Cependant, l'investissement immobilier comporte aussi des risques. Lorsque vous envisagez un investissement, il est toujours important de demander l'avis d'un professionnel et de formuler une stratégie adaptée à votre situation financière et à vos objectifs d'investissement.
Prochaines étapes.
Il est conseillé aux juristes intéressés par l'investissement immobilier de commencer par prendre les mesures suivantes
- Organiser sa situation financière actuelle - comprendre ses revenus annuels, ses actifs et ses passifs.
- Clarifier les objectifs d'investissement - économies d'impôts, objectifs de revenus et calendrier d'investissement.
- Consulter une société d'investissement immobilier réputée - obtenir des conseils professionnels
- Visites de biens immobiliers et études de marché - confirmer les objectifs d'investissement réels
Chez INA&Associates Ltd, nous aidons les avocats à mettre en place des stratégies d'investissement immobilier qui leur permettent de tirer le meilleur parti de leurs revenus élevés. N'hésitez pas à nous contacter pour une consultation individuelle.
稲澤大輔
INA&Associates Co., Ltd. Président-directeur général. Basé à Osaka, Tokyo et Kanagawa, il est spécialisé dans la vente, la location et la gestion immobilières. Il offre ses services en s'appuyant sur sa vaste expérience dans le secteur immobilier. Convaincu que « les ressources humaines sont le capital le plus important d'une entreprise », il accorde une grande importance à la formation du personnel. Il continue de relever le défi de la création d'une valeur d'entreprise durable. 【Qualifications (y compris les diplômes obtenus)】 Agent immobilier agréé, agent administratif, responsable de la protection des données personnelles, gestionnaire d'immeubles, responsable des tâches administratives, responsable de la sécurité incendie de type A, responsable des ventes aux enchères immobilières, gestionnaire immobilier locatif, technicien en entretien et réparation d'immeubles, responsable des opérations de prêt, maître consultant immobilier.
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