Risques et dangers de l'investissement dans des studios en copropriété

L'investissement dans une copropriété d'une pièce est recommandé, principalement par les travailleurs salariés, comme moyen de "démarrer avec un petit capital" et comme substitut à une future pension. Cependant, il est dangereux pour les débutants de se lancer trop facilement. En effet, le Centre national de la consommation reçoit chaque année plus de 1.000 à 2.000 consultations sur l'investissement en copropriété, dont beaucoup font état de problèmes tels que "démarchage agressif" et "explications insuffisantes". Cet article fournit une explication détaillée de l'investissement en studio, de la structure aux risques potentiels et aux exemples d'échecs passés. Apprenez à reconnaître les risques réalistes et à prendre des contre-mesures sans attentes trop optimistes.

Structure et rendement de l'investissement dans un studio en copropriété

Structure de base de l'investissement: l'investissement dans un studio en copropriété est une activité qui consiste à acheter un appartement en copropriété (propriété par étage) et à le louer pour en tirer des revenus locatifs. Le capital d'achat est constitué de fonds personnels ou d'un emprunt auprès d'une institution financière, et le bénéfice (flux de trésorerie) est le solde après déduction des remboursements d'emprunt, des frais de gestion et de réparation, etc. des revenus locatifs perçus. Si le bien est bien géré, à long terme, les revenus locatifs peuvent devenir une source de revenus à la retraite après le remboursement de l'emprunt, ou bien il y a la possibilité de vendre le bien et de réaliser une plus-value (bénéfice sur la vente). Dans la pratique, cependant, divers frais sont engagés , tels que les frais de gestion mensuels, les fonds de réserve pour les réparations et les taxes foncières, de sorte qu'une planification minutieuse des revenus et des dépenses est nécessaire pour générer le profit escompté.

La structure et le niveau des rendements: en matière d'investissement immobilier, le rendement (revenus annuels divisés par le prix du bien) est l'un des critères de référence. Les publicités peuvent indiquer "rendement de surface ◯%", mais il s'agit du chiffre avant déduction des frais. Le rendement réel, qui indique le salaire réel, est généralement inférieur d'environ 1 % au rendement superficiel, qui est diminué du montant des frais de gestion et des impôts. Ces dernières années, les rendements des studios dans les zones urbaines ont eu tendance à baisser, le rendement moyen en surface d'un studio à Tokyo étant d'environ 4 % (en 2025), ce qui représente une baisse significative par rapport à l'époque où les experts disaient que tout ce qui était inférieur à 10 % était hors de question. Il existe même des immeubles neufs dans le centre de Tokyo dont le rendement en surface n'est que de 2 à 3 %, un niveau qui peut facilement se traduire par un revenu et des dépenses mensuels négatifs si l'on déduit les intérêts d'emprunt et les autres dépenses. Ne vous laissez pas tromper par les seuls rendements ; des fonds personnels suffisants et des calculs solides des revenus et des dépenses sont nécessaires.

Les pièges des entretiens de sollicitation naïfs

Les vendeurs tentent d'apaiser les craintes des débutants par des discours apparemment attrayants. Cependant, il faut savoir que des idées fausses et des dangers se cachent dans ces douces sollicitations. Examinons quelques discours de sollicitation courants et leurs pièges.

• Le loyer de marché d'un studio est susceptible de baisser avec l'âge de l'immeuble, même si la demande de logements locatifs est élevée en centre-ville . Dans les immeubles où les revenus et les dépenses sont déficitaires, voire en perte au moment de l'achat, si les loyers baissent à l'avenir, les revenus et les dépenses se détérioreront encore plus. En particulier, les studios nouvellement construits incluent une prime de construction neuve (prime) dans le loyer de la première année, de sorte que le loyer est susceptible de baisser de manière significative après le premier déménagement. En fait, les données montrent que les loyers chutent de près de 20 % par rapport à leur niveau le plus élevé dans les dix ans qui suivent la construction d'un nouveau logement. Il faut savoir que même si l'emplacement est bon et que le taux d'inoccupation est faible, un bien dont le rendement est trop faible n'est fondamentalement pas rentable.

• Pensez à prendre 10 à 20 000 ¥ par mois comme une assurance pour l'avenir" - un déficit mensuel où le loyer ne couvre pas les remboursements du prêt est un signe que l 'activité de location ne se porte pas bien. S'il n'est pas contrôlé parce que vous pouvez le couvrir avec votre salaire, il peut conduire les institutions financières à refuser de vous accorder un prêt, même si vous souhaitez acheter d'autres biens immobiliers. Certains expliquent également qu'un prêt assorti d'une assurance-crédit de groupe est un substitut à l'assurance-décès, mais lorsque le prêt sera remboursé, le bien immobilier sera vieux de plusieurs dizaines d'années et sa valeur aura considérablement baissé, de sorte qu'il ne s'agit pas d'un substitut suffisant à l'assurance si l'on tient également compte du déficit payé jusqu'alors. Il serait plus raisonnable de payer chaque mois le même montant de primes pour s'assurer de bénéficier des avantages de l'assurance.

• La durée d'amortissement d'un studio est de 47 ans car il est en béton armé (BA) et le montant de l'amortissement qui peut être comptabilisé chaque année est très faible . L'effet d'économie d'impôt est donc limité, avec peu d'avantages pour les personnes dont le revenu annuel est inférieur à 9 millions de yens. Le fait de subir une perte mensuelle pour obtenir un petit remboursement d'impôt est un véritable inconvénient, et la sollicitation selon laquelle "cela permet d'économiser de l'impôt" est un sophisme pour justifier la gestion d'une entreprise à perte.

Comme nous l'avons mentionné plus haut, si vous croyez au discours des vendeurs, vous passerez à côté d'un risque majeur. Il est important de reconnaître calmement les hypothèses et les astuces numériques qui sous-tendent les affirmations et de vérifier le plan dans le cadre d'un scénario pessimiste plutôt qu'optimiste.

Principaux risques à prendre en compte lors d'un investissement dans un studio

L'investissement dans un studio comporte de nombreux risques. Cette section décrit certains des risques les plus courants auxquels les débutants doivent être particulièrement attentifs. Si vous avez des doutes, consultez un expert ou prenez des mesures avant de prendre une décision d'investissement.

Risque d'inoccupation (crainte d'un revenu nul en raison de l'absence du locataire).

Le principal inconvénient de l'exploitation d'un seul studio est le risque d'un revenu locatif nul en cas de vacance du logement. Les logements d'une seule pièce connaissent une forte rotation des locataires, de sorte que si vous ne trouvez pas de nouveau locataire après le départ de ce dernier, vos revenus cesseront pendant cette période. Cependant, les remboursements d'emprunt, les frais de gestion et les autres dépenses mensuelles sont toujours encourus, de sorte que vous devez compenser tous ces coûts avec vos propres fonds pendant la période de vacance. (Pendant la période d'inoccupation, les remboursements de prêts et les dépenses doivent être couverts par des fonds propres)

Ce point doit toujours être gardé à l'esprit, car il n'est pas possible de diversifier le risque d'inoccupation avec un seul studio. Par exemple, si vous disposez d'un seul appartement avec plusieurs logements, le risque est réparti car vous pouvez compenser la vacance de quelques pièces par les loyers d'autres pièces. Lorsque vous investissez dans un studio, il est important de constituer un fonds de réserve en supposant qu'il y aura des logements vacants pendant un certain temps, et d'essayer de maintenir l'attractivité du bien pour qu'il puisse être occupé dès que possible.

Risque de baisse des loyers et de détérioration des revenus

Les loyers immobiliers fluctuent en fonction de l'âge du bâtiment et de l'environnement de marché. En particulier, les loyers initiaux ont tendance à être plus élevés pour les immeubles récents ou nouvellement construits, et le risque de baisse des loyers dans le temps est élevé. En fait, l'indice des loyers pour les appartements d'une pièce dans le centre de Tokyo montre une baisse d'environ 20 % à 10 ans, suivie d'une baisse progressive (les loyers ont tendance à baisser d'environ 20 % entre 0 et 25 ans).

Si les loyers baissent, les rentrées d'argent mensuelles seront réduites et, comme le prix de l'immobilier d'investissement est lié aux revenus locatifs, cela entraînera directement une baisse de la valeur de l'actif. Même dans les cas où le contrat de sous-location prévoit une garantie de loyer, il arrive que le loyer garanti soit réduit lors du renouvellement du contrat (voir ci-dessous). Si vous ne prévoyez pas de marge dans votre plan de recettes et de dépenses pour tenir compte des baisses de loyer futures, vous risquez de vous retrouver dans le rouge plus tôt que prévu.

Le poids de l'augmentation des coûts de réparation et d'entretien

Dans la gestion d'un immeuble en copropriété, les coûts d'entretien ne doivent pas être sous-estimés. Même si l'immeuble est neuf et que les frais d'entretien sont faibles au moment de l'achat, le fonds de réserve pour les réparations et les frais de gestion peuvent augmenter au fur et à mesure que l'immeuble vieillit. Dans de nombreux cas, les frais de gestion et les fonds de réserve sont fixés à un niveau peu élevé au moment de la vente des copropriétés nouvellement construites, pour être ensuite augmentés quelques années plus tard. En outre, au fur et à mesure que l'immeuble vieillit, des réparations importantes, telles que les ascenseurs et les murs extérieurs, peuvent s'avérer nécessaires et des frais supplémentaires de réserve temporaire (appelés paiements forfaitaires) peuvent être prélevés.

En outre, lorsque les locataires déménagent, des frais de remise en état (nettoyage et réparations intérieures) sont également encourus. S'ils vivent dans le bien pendant une longue période, ils peuvent également avoir besoin de remplacer des équipements. Si les revenus locatifs ne peuvent pas suivre ces augmentations de coûts, un bien initialement rentable peut progressivement devenir un bien déficitaire avec des dépenses accrues. En particulier, il a été souligné que lorsqu'un bien immobilier a plus de 35 ans, les réparations imprévues augmentent et le loyer seul peut ne pas suffire à couvrir le coût des réparations importantes. Il est essentiel d'intégrer le risque d'augmentation future des coûts d'entretien et de simuler les revenus et les dépenses à long terme.

Baisse de la valeur du bien et risque de vente

Les prix des biens immobiliers fluctuent en fonction de l'environnement du marché après l'achat. Dans le cas des studios en copropriété, il convient de noter que la "prime au neuf" est susceptible d'être supprimée immédiatement après l'achat d'un nouvel immeuble, ce qui entraîne une forte diminution du prix de vente. Les frais divers au moment de l'achat (frais de courtage, droits d'enregistrement, etc.) coûtent environ 10 %, mais ils ne sont pas pris en compte dans la valeur du bien et ne sont souvent pas récupérables au moment de la vente. Si l'économie ou les conditions du marché de l'immobilier se dégradent, le prix de l'immobilier lui-même baissera également, et il existe un risque de se retrouver dans une situation de "sur-emprunt", où le bien ne peut être vendu qu'à un prix inférieur au solde de l'emprunt.

Les biens immobiliers anciens en particulier, bien qu'achetés pour leur rendement attractif, peuvent avoir des difficultés à attirer des acheteurs sur le marché et ont une faible liquidité. Les biens sans locataire sont encore plus difficiles à vendre. La baisse des loyers est directement liée à la baisse de la valeur des biens immobiliers estimée par la méthode de capitalisation des revenus. Par conséquent, si vous ne faites pas d'efforts pour maintenir ou améliorer les loyers pendant la période d'investissement, vous risquez également de perdre de l'argent dans le cadre de votre stratégie de sortie (vente). Sachez qu'il n'est pas facile de réaliser à terme un bénéfice sur la vente d'un bien immobilier, même dans l'hypothèse où le bien est détenu pendant une longue période, et qu'il n'est pas conseillé de faire preuve d'un optimisme béat.

Autres risques (taux d'intérêt des prêts, arriérés, catastrophes, etc.)

En plus de ce qui précède, il existe le risque de fluctuation des taux d'intérêt comme risque général de l'investissement immobilier. Si vous avez contracté un prêt à taux variable en raison des faibles taux d'intérêt de ces dernières années, une hausse future des taux d'intérêt entraînera une augmentation des remboursements et une détérioration des revenus et des dépenses. Il faut également tenir compte du risque de non-paiement des loyers par les locataires et des risques de catastrophe tels que les incendies et les tremblements de terre. Les catastrophes peuvent être couvertes dans une certaine mesure par les assurances incendie et tremblement de terre, mais vous devez également assumer les pertes indirectes, comme la survenance de périodes d'inoccupation, qui ne peuvent pas être couvertes par l'assurance. D'une manière générale, l'investissement immobilier comporte des risques multiples. Il est donc important de comprendre pourquoi on parle d'un "investissement à risque et à rendement moyens".

Les pièges des studios neufs et de seconde main

Même s'il s'agit d'un investissement dans un studio, les avantages et les inconvénients sont différents selon qu'il s'agit d'un appartement neuf ou d'un appartement de seconde main. Voici quelques-uns des problèmes associés à chacun d'entre eux.

Studios neufs : les appartements neufs sont dotés des équipements les plus récents et résistent aux tremblements de terre, et les coûts de réparation initiaux peuvent être maintenus à un faible niveau. Cependant, une prime est ajoutée au prix de l'immobilier pour le rendre plus cher, et le rendement en surface tend à être plus faible. Comme nous l'avons déjà mentionné, les loyers ont tendance à baisser dès le début de l'occupation, et le prix peut chuter de plusieurs millions de yens dès que le bien est mis sur le marché comme bien de seconde main immédiatement après l'achat. En outre, le fonds de réserve pour les réparations de l'immeuble est peu élevé au moment de la construction, et il existe des exemples où le fonds de réserve double après la dixième année. Le prix du bien est élevé et le faible rendement est accepté en compensation de ce sentiment de sécurité .

L'avantage des biens immobiliers de seconde main est qu'ils sont relativement bon marché et ont un rendement relativement élevé (3-4,5 % pour les studios de seconde main dans la région métropolitaine de Tokyo construits il y a 20 ans). Par rapport aux biens immobiliers nouvellement construits, le risque de perte de valeur immédiatement après l'achat est moindre, et si vous achetez à un prix raisonnable, il est facile de réaliser un investissement équilibré avec un loyer. En revanche, les coûts de réparation et le risque d'inoccupation augmentent avec l'âge. Les biens anciens ont tendance à être boudés en termes d'apparence et d'équipements, et les loyers ont tendance à baisser, tandis que l'âge du bien a tendance à raccourcir la durée du prêt accordé par les institutions financières. En outre, les biens très anciens nécessitent de prendre en compte les questions de reconstruction future (recherche d'un consensus entre les propriétaires des logements). Lorsqu'on investit dans des biens immobiliers de seconde main, il est important de ne pas se fier uniquement aux rendements superficiels, mais de vérifier minutieusement le statut de gestion de l'immeuble, l'historique des réparations et le prix du marché dans la zone environnante avant d'acheter à un prix équitable.

Importance du choix de l'emplacement et de l'équilibre entre l'offre et la demande

En matière d'investissement immobilier, l'emplacement du bien peut faire la différence entre le succès et l'échec, car on dit que "l'emplacement, c'est 90 %". De nombreux cas d'échec ont été signalés lorsque des biens situés dans des zones à faible demande, dans des zones peu sûres ou loin des gares restent vacants et ne génèrent pas de revenus locatifs. En fait, il y a eu des cas où des personnes ont acheté un bien immobilier mal situé et ont dû payer elles-mêmes tous les remboursements du prêt parce qu'elles ne trouvaient personne qui voulait louer le bien. Si l'inoccupation se prolonge, il faut baisser les loyers pour attirer les candidats, et la baisse des loyers entraîne directement une baisse de la valeur patrimoniale du bien.

D'autre part, il n'y a pas de raison d'être optimiste, même dans les bons emplacements du centre de Tokyo. Certains signes indiquent que l'afflux de population dans le centre de Tokyo ralentit et que la demande de célibataires commence à changer, de sorte que l'équilibre futur entre l'offre et la demande n'est pas connu. En outre, il existe de nombreux biens locatifs concurrents dans le centre-ville et si de nouveaux immeubles en copropriété sont construits à proximité, l'attrait relatif de votre bien peut diminuer. Il est important d'évaluer l'emplacement dans une perspective à long terme, en se demandant par exemple si la zone devrait connaître une demande stable et quels sont la démographie et les plans de développement futurs. Avant d'acheter un bien immobilier, effectuez des recherches approfondies en vérifiant le marché locatif dans la région (taux de vacance et niveaux de loyer des biens concurrents) auprès d'une agence immobilière ou en vous rendant sur place les jours de semaine, les jours et les nuits et les week-ends pour vérifier le cadre de vie.

Les problèmes liés aux contrats de sous-location

Les contrats de sous- location (location forfaitaire avec garantie de loyer) sont souvent recommandés par les agents pour éviter le risque de vacance, mais il faut aussi connaître la réalité des contrats de sous-location. Dans le cadre d'une sous-location, la société de gestion loue le bien dans son intégralité et paie un loyer fixe garanti au propriétaire. À première vue, cela peut sembler plein d'avantages, mais dans la plupart des cas, le contrat contient une clause de révision du loyer garanti. Dans certains cas, le contrat indique que le loyer est garanti pendant 30 ans, mais en réalité il indique en petits caractères que le montant garanti peut être réduit toutes les quelques années. Le Centre national de la consommation a également signalé des cas où l'on avait dit au locataire que le revenu du loyer serait garanti, alors qu'en réalité la garantie était assortie d'une date d'expiration et que les revenus et les dépenses du locataire étaient dans le rouge à mi-parcours du contrat.

Le risque de faillite de la société de sous-location est encore plus grave. En effet, en 2018, une société d'investissement en share house bien connue a fait faillite, et les propriétaires dont les garanties locatives ont été interrompues ont été contraints de faire faillite car ils n'étaient pas en mesure de rembourser leurs emprunts. Lors de la conclusion d'un contrat de sous-location, il est nécessaire de vérifier soigneusement les conditions d'une éventuelle réduction de loyer ou d'une résiliation dans le contrat et d'avoir le courage de ne pas signer un contrat s'il n'est pas clair. L'essentiel pour éviter les risques est de ne pas compter uniquement sur la sous-location, mais de sélectionner un bien solide que vous pouvez gérer de manière adéquate par vous-même.

Tirer des leçons de cas réels d'échec

Les risques décrits jusqu'à présent ne sont pas théoriques, mais ont été rencontrés par de nombreux débutants. Selon un rapport du Centre national de la consommation, le nombre de consultations d'investissement en copropriété émanant de jeunes d'une vingtaine d'années a été multiplié par 2,5, passant de 160 en 2013 à 405 en 2018. Certains des cas incluent des techniques de vente agressives, telles que "le vendeur m'a appelé dans un restaurant et ne m'a pas laissé partir tant que je n'avais pas signé un contrat, j'ai donc signé un contrat coûteux", et "j'ai signé un contrat parce qu'on m'a dit qu'il y avait une garantie de loyer futur, mais la garantie a expiré et il est devenu difficile de rembourser le prêt". Ainsi, les débutants ayant des connaissances et des compétences de négociation limitées sont plus susceptibles de devenir des cibles, et il existe des exemples de personnes se retrouvant dans des situations irrémédiables.

De précieux enseignements peuvent également être tirés de l'expérience d'investisseurs ayant effectivement acheté un bien immobilier. À titre d'exemple, M. H, un employé d'entreprise à haut revenu dont le revenu annuel s'élevait à plus de 20 millions de yens, s'est vu dire par les vendeurs qu'il pourrait combler le déficit parce qu'il obtiendrait un remboursement d'impôt grâce à l'amortissement, et il a donc acheté plusieurs studios neufs dans un bon emplacement. Il a regretté d'avoir cru au discours des vendeurs et a finalement décidé de vendre le bien et de repenser sa stratégie d'investissement. D'autres cas ont été rapportés : "En continuant à augmenter le nombre de logements d'une pièce parce qu'ils étaient abordables, le montant total emprunté a explosé et je me suis retrouvé bloqué" ; et "J'ai changé ma politique d'investissement parce que j'ai commencé à craindre d'avoir un déficit total en raison des logements vacants et des réparations". Le point commun de ces échecs est que les hypothèses initiales étaient trop optimistes et que les arguments de vente n'ont pas été remis en question. Nous vous conseillons vivement de tirer les leçons des erreurs de vos prédécesseurs et d'éviter de commettre les mêmes erreurs.

Les experts mettent en garde et proposent des stratégies alternatives

Les experts et les investisseurs immobiliers expérimentés mettent souvent en garde contre les risques liés à l'investissement dans des studios et proposent également des contre-mesures et des stratégies alternatives.

• Envisager un bien unique pour diversifier les risques: si les fonds et la capacité de financement le permettent, il est possible d'envisager dès le départ d'investir dans un seul appartement ou un seul immeuble en copropriété. Bien que le prix d'achat soit plus élevé, les revenus locatifs provenant de plusieurs unités peuvent disperser le risque d'inoccupation, et il est plus facile d'espérer des revenus plus stables que ceux provenant d'une seule chambre. Bien qu'un effort de gestion plus important soit nécessaire, il s'agit d'une couverture des risques.

• Sécuriser les rendements avec des propriétés régionales et descopropriétés deseconde main: les rendements des studios neufs dans les zones urbaines étant trop faibles, il existe des stratégies pour viser des rendements plus élevés avec des propriétés dans les villes régionales et des copropriétés de seconde main. Par exemple, dans les grandes villes régionales, où l'on peut s'attendre à une demande pour des biens situés à proximité des gares, il est possible d'acheter des biens à des prix plus bas qu'à Tokyo et de trouver des biens avec un rendement en surface de 5 à 8 %. Cependant, comme il existe un risque de déclin de la population dans les zones rurales, il est nécessaire d'évaluer les tendances de la demande et de choisir avec soin. Par ailleurs, comme indiqué plus haut, il est plus facile d'obtenir un équilibre entre le prix et le loyer dans les logements de seconde main, mais il est important d'éviter les biens trop anciens et de choisir des biens en bon état de gestion.

• Planification détaillée de l'investissement et consultation professionnelle: quelle que soit la stratégie adoptée, il est essentiel de simuler soigneusement un plan de recettes et de dépenses avec un scénario pessimiste. Vérifiez si vous pouvez résister à des scénarios de stress tels qu'un taux de vacance de xx%, une baisse des loyers de xx% et une hausse des taux d'intérêt de xx%, et assurez-vous que vous disposez de fonds suffisants. S'il est difficile de prendre une décision seul, il est efficace de consulter un expert en investissement immobilier impartial. En obtenant l'avis d'une tierce personne autre qu'un vendeur, vous pouvez réduire les oublis et les préjugés.

• Commencer modestement et acquérir de l'expérience: si vous êtes novice en matière d'investissement immobilier, il est préférable de commencer modestement et de ne pas prendre de gros risques dès le départ. Par exemple, essayez d' investir dans un studio avec un petit prêt et un dépôt important, ou achetez un studio d'occasion relativement bon marché au comptant, en gardant un peu d'argent de côté. Il est plus sûr d'acquérir de l'expérience et des connaissances avant de passer à l'étape suivante, tant qu'elle n'est pas fatale, même si le pire scénario est un mauvais retour sur investissement.

Conclusion.
Si l'investissement en studio est facile à démarrer, il comporte de nombreux risques que les débutants ont du mal à percevoir. Ne vous laissez pas berner par les belles paroles, telles que "vous pouvez gagner un revenu locatif sans le laisser seul", mais examinez les risques réels décrits ici, tels que la vacance, la baisse des loyers, l'augmentation des coûts d'entretien et la baisse de la valeur des biens immobiliers. Si votre plan est basé sur un examen pessimiste, vous pourrez viser une constitution de patrimoine à long terme avec un risque réduit. La première étape de la réussite consiste à positionner l'investissement immobilier comme un investissement solide avec un risque et un rendement moyens, et à prendre des décisions judicieuses basées sur la connaissance d'une réalité qui ne peut pas être rejetée en disant "je ne savais pas...". Les débutants devraient également se référer à cet article pour s'assurer d'une gestion suffisante des risques et garder à l'esprit un investissement immobilier sûr et sécurisé.