La inversión en condominios de una habitación es recomendada, sobre todo por los trabajadores asalariados, como una forma de "empezar con poco capital" y como sustituto de una futura pensión. Sin embargo, es peligroso que los principiantes se lancen con demasiada facilidad. De hecho, el Centro Nacional de Asuntos del Consumidor recibe cada año entre 1.000 y 2.000 consultas sobre condominios de inversión, muchas de las cuales señalan problemas como "solicitud agresiva" y "explicación insuficiente". Este artículo ofrece una explicación detallada de la inversión en condominios de estudio, desde la estructura hasta los riesgos potenciales y ejemplos pasados de fracaso. Aprenda a reconocer los riesgos realistas y a tomar contramedidas sin expectativas demasiado optimistas.
Estructura y rendimiento de la inversión en condominios estudio
Estructura básica de la inversión: la inversión en condominios estudio es un negocio en el que uno compra una unidad de condominio (propiedad seccional) y la alquila para obtener ingresos por alquiler. El capital de compra se obtiene con fondos personales o un préstamo de una entidad financiera, y el beneficio (flujo de caja) es el remanente tras deducir los reembolsos del préstamo, los gastos de gestión y reparación, etc., de los ingresos por alquiler obtenidos. Si el inmueble se gestiona bien, a largo plazo los ingresos por alquiler pueden convertirse en una fuente de ingresos en la jubilación una vez pagado el préstamo, o existe la posibilidad de vender el inmueble y obtener una plusvalía (beneficio en la venta). En la práctica, sin embargo, se incurre en diversos gastos, como los honorarios mensuales de gestión, los fondos de reserva para reparaciones y los impuestos sobre la propiedad, por lo que se requiere una cuidadosa planificación de ingresos y gastos para generar el beneficio esperado.
La estructura y el nivel de los rendimientos: En la inversión inmobiliaria, el rendimiento (ganancias anuales divididas por el precio de la propiedad) es un criterio. Los anuncios pueden indicar "rendimiento superficial ◯%", pero ésta es la cifra antes de deducir los gastos. El rendimiento real, que indica el salario real, suele ser un 1% inferior al rendimiento superficial, al que se restan los gastos de gestión y los impuestos. En los últimos años, los rendimientos de los estudios en zonas urbanas han seguido una tendencia a la baja, y el rendimiento medio de un estudio en Tokio se sitúa en torno al 4% (a partir de 2025), lo que supone un descenso significativo con respecto a los días en que los expertos solían decir que todo lo que estuviera por debajo del 10% era impensable. Incluso hay casos de edificios nuevos en el centro de Tokio con rendimientos superficiales de sólo el 2-3%, un nivel que puede fácilmente resultar en unos ingresos y gastos mensuales negativos si se deducen los intereses del préstamo y otros gastos. No se deje engañar sólo por los rendimientos; se necesitan fondos personales suficientes y cálculos sólidos de ingresos y gastos.
Escollos que acechan en las ingenuas conversaciones de solicitación
Los vendedores intentan disipar los temores de los principiantes con charlas de venta aparentemente atractivas. Sin embargo, hay que tener en cuenta que estas dulces ofertas encierran errores y peligros. Veamos algunas de las frases más habituales y sus trampas.
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Es probable que el alquiler de mercado de un estudio disminuya con la antigüedad del edificio, aunque la demanda de alquiler sea alta en el centro de la ciudad . En los inmuebles en los que los ingresos y los gastos son deficitarios o incluso están en pérdidas en el momento de la compra, si los alquileres bajan en el futuro, los ingresos y los gastos se deteriorarán aún más. En particular, los estudios de nueva construcción incluyen una prima de nueva construcción (premium) en el alquiler del primer año, por lo que es probable que el alquiler baje significativamente después de la primera mudanza. De hecho, los datos muestran que los alquileres caen casi un 20% desde su máximo en los 10 años siguientes a la nueva construcción. Aunque la ubicación sea buena y haya pocas plazas libres, un inmueble con un rendimiento demasiado bajo no es rentable.
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Piense en sacar entre 10.000 y 20.000 yenes al mes como un seguro contra el futuro": un déficit mensual en el que el alquiler no cubra las cuotas del préstamo es señal de que el negocio del alquiler no va bien. Si no se controla porque se puede cubrir con el sueldo, puede llevar a que las entidades financieras se nieguen a conceder un préstamo aunque se quieran comprar más propiedades. También hay explicaciones como "es un préstamo con seguro de crédito colectivo, por lo que puede sustituir al seguro de decesos", pero para cuando se pague el préstamo, la propiedad tendrá décadas y su valor habrá bajado mucho, por lo que no es un sustituto suficiente del seguro si se tiene en cuenta también el déficit pagado hasta ese momento. Sería más razonable pagar la misma cantidad de primas todos los meses para asegurarse de recibir los beneficios del seguro.
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El periodo de amortización de un estudio es de hasta 47 años porque está hecho de hormigón armado (CR), y la depreciación anual es mínima . Por tanto, el efecto de ahorro fiscal es limitado, con escasos beneficios para quienes tengan unos ingresos anuales inferiores a 9 millones de yenes. Es un giro completo incurrir en una pérdida mensual en aras de una pequeña devolución de impuestos, y la solicitud de que "ahorra impuestos" es un sofisma para justificar el funcionamiento de un negocio con pérdidas.
Como ya se ha dicho, si se cree la palabrería de los vendedores, se perderá un riesgo importante. Es importante reconocer con calma los supuestos y trucos numéricos que se esconden tras las afirmaciones y verificar el plan en un escenario pesimista en lugar de optimista.
Principales riesgos que hay que tener en cuenta al invertir en estudios
Son muchos los riesgos inherentes a la inversión en estudios. En esta sección se describen algunos de los riesgos más comunes que los principiantes deben tener especialmente en cuenta. Si tiene alguna duda, consulte a un experto o tome contramedidas antes de tomar una decisión de inversión.
Riesgo de desocupación (miedo a tener ingresos nulos por ausencia del inquilino).
El mayor inconveniente de explotar un solo estudio es el riesgo de que los ingresos por alquiler sean nulos si el estudio queda desocupado. Las propiedades de una sola habitación tienen una alta rotación de inquilinos, por lo que si no puede encontrar un nuevo inquilino después de que el inquilino se mude, sus ingresos cesarán durante ese período. Sin embargo, siempre se incurre en amortizaciones de préstamos, gastos de gestión y otros gastos mensuales, por lo que tendrá que compensar todos estos costes con sus propios fondos durante el periodo de desocupación. (Durante el periodo de desocupación, la amortización del préstamo y los gastos deben cubrirse con fondos propios)
Este punto debe tenerse siempre presente, ya que no es posible diversificar el riesgo de desocupación con un único estudio. Por ejemplo, si se dispone de un único piso con varias unidades, el riesgo se reparte, ya que se puede compensar la desocupación de algunas habitaciones con el alquiler de otras. Cuando se invierte en un estudio, es importante reservar un fondo de reserva en el supuesto de que se produzcan desocupaciones durante cierto tiempo, y tratar de mantener el atractivo del inmueble para que pueda ser ocupado lo antes posible.
Riesgo de caída de los alquileres y deterioro de los ingresos
Los alquileres de los inmuebles fluctúan en función de la antigüedad del edificio y del entorno del mercado. En particular, los alquileres iniciales tienden a ser más altos para los inmuebles más nuevos o de nueva construcción, y existe un alto riesgo de que los alquileres bajen con el tiempo. De hecho, el índice de alquileres de apartamentos de una habitación en el centro de Tokio muestra un descenso de aproximadamente el 20% a los 10 años de antigüedad, seguido de un descenso gradual a partir de entonces (los alquileres tienden a caer aproximadamente un 20% entre los 0 y los 25 años de antigüedad).
Si los alquileres caen, el flujo de caja mensual se reducirá y, dado que el precio de las propiedades de inversión está vinculado a los ingresos por alquiler, esto conducirá directamente a una caída del valor del activo. Incluso en los casos en los que existe una garantía de alquiler en el contrato de subarriendo, hay casos en los que el alquiler garantizado se reduce cuando se renueva el contrato (véase más adelante). Si no dispone de un margen en su plan de ingresos y gastos que le permita hacer frente a futuras caídas del alquiler, puede caer en números rojos antes de lo previsto.
Carga del aumento de los costes de reparación y mantenimiento
En la gestión de comunidades de propietarios, no hay que subestimar los costes de mantenimiento del edificio. Incluso si el edificio es nuevo y los costes de mantenimiento son bajos en el momento de la compra, el fondo de reserva para reparaciones y los costes de gestión pueden aumentar a medida que el edificio envejece. En muchos casos, los gastos de gestión y los fondos de reserva se fijan a un nivel bajo en el momento de la venta en los condominios de nueva construcción, pero se incrementan unos años más tarde. Además, a medida que el edificio envejece, pueden ser necesarias reparaciones de gran envergadura, como ascensores y muros exteriores, y pueden cobrarse cuotas de reserva temporales adicionales (los denominados pagos a tanto alzado).
Por otra parte, cuando los inquilinos se muden, también se incurrirá en gastos de restauración (limpieza de la casa y reparaciones interiores). Si viven en el inmueble durante un largo periodo de tiempo, es posible que también necesiten sustituir el equipamiento. Si los ingresos por alquiler no pueden hacer frente a estos aumentos de los costes, una propiedad que inicialmente era rentable puede convertirse gradualmente en una propiedad deficitaria con mayores gastos. En particular, se ha señalado que cuando una propiedad tiene más de 35 años, aumentarán las reparaciones imprevistas y el alquiler por sí solo puede no ser suficiente para cubrir el coste de las reparaciones importantes. Es esencial tener en cuenta el riesgo de futuros aumentos de los costes de mantenimiento y simular los ingresos y gastos a largo plazo.
Disminución del valor de la propiedad y riesgo de venta
Los precios de los inmuebles fluctúan en función del entorno del mercado tras la compra. En el caso de los condominios tipo estudio, hay que tener en cuenta que es probable que la "prima de nueva construcción" se elimine inmediatamente después de la compra de un edificio nuevo, lo que se traduce en una gran reducción del precio de venta. Diversos gastos en el momento de la compra (honorarios de corretaje, gastos de registro, etc.) suponen alrededor de un 10%, pero no se reflejan en el valor del activo y a menudo no son recuperables en el momento de la venta. Si la economía o las condiciones del mercado inmobiliario empeoran, el precio de la propiedad también caerá, y existe el riesgo de que se produzca una situación de "sobrepréstamo" en la que la propiedad sólo pueda venderse por menos del saldo pendiente del préstamo.
Las propiedades más antiguas, en particular, aunque se adquieran por su atractivo rendimiento, pueden tener dificultades para atraer compradores al mercado y presentan poca liquidez. Las propiedades sin inquilinos son aún más difíciles de vender. La caída de los alquileres está directamente relacionada con la disminución del valor de los inmuebles estimada por el método de capitalización de rentas, por lo que si no se hacen esfuerzos por mantener o mejorar los alquileres durante el periodo de inversión, existe el riesgo de que también se incurra en pérdidas en la estrategia de salida (venta). Hay que reconocer que no es fácil obtener beneficios en última instancia con la venta de un inmueble, incluso suponiendo que se mantenga durante un largo periodo de tiempo, por lo que no es aconsejable un optimismo fácil.
Otros riesgos (tipos de interés de los préstamos, morosidad, catástrofes, etc.)
Además de lo anterior, existe el riesgo de las fluctuaciones de los tipos de interés como riesgo general de la inversión inmobiliaria. Si ha contratado un préstamo a tipo de interés variable debido a los bajos tipos de interés de los últimos tiempos, una futura subida de los tipos de interés provocará un aumento de los reembolsos y un deterioro de sus ingresos y gastos. También hay que tener en cuenta el riesgo de impago del alquiler por parte de los inquilinos y los riesgos de catástrofes como incendios y terremotos. Las catástrofes pueden cubrirse hasta cierto punto con seguros contra incendios y terremotos, pero también hay que asumir las pérdidas indirectas, como la aparición de periodos de desocupación, que no pueden cubrir los seguros. En general, la inversión inmobiliaria implica riesgos polifacéticos, por lo que es importante entender por qué se denomina "inversión de riesgo medio y rentabilidad media".
Escollos de los estudios nuevos y de segunda mano
Aunque hablemos de inversión en estudios, existen diferentes ventajas e inconvenientes entre los inmuebles de nueva construcción y los de segunda mano. A continuación se exponen algunos de los problemas asociados a cada uno de ellos.
Apartamentos estudio de nueva construcción: Los apartamentos de nueva construcción están equipados con las últimas instalaciones y son resistentes a los terremotos, y los costes iniciales de reparación pueden mantenerse bajos. Sin embargo, se añade una prima al precio de la propiedad para encarecerla, y el rendimiento superficial tiende a ser menor. Como ya se ha mencionado, el alquiler tiende a bajar inmediatamente después de que comience la ocupación, y el precio puede caer varios millones de yenes en cuanto el inmueble se pone en el mercado como de segunda mano inmediatamente después de su compra. Además, el fondo de reserva para reparaciones del edificio es bajo en el momento de la nueva construcción, y hay ejemplos en los que el fondo de reserva se duplica después del décimo año. El precio de la propiedad es alto y el bajo rendimiento se acepta como compensación por esta sensación de seguridad .
La ventaja de las propiedades de segunda mano es que son relativamente baratas y tienen un rendimiento superficial relativamente alto (3-4,5% para estudios de segunda mano en el área metropolitana de Tokio construidos hasta hace 20 años). En comparación con las propiedades de nueva construcción, el riesgo de una caída del valor inmediatamente después de la compra es menor, y si se compra a un precio razonable, es fácil hacer una inversión equilibrada con el alquiler. Por otro lado, los costes de reparación y el riesgo de desocupación aumentan con la antigüedad. Los inmuebles más antiguos tienden a ser rechazados en cuanto a aspecto e instalaciones, y los alquileres tienden a bajar, mientras que la antigüedad del inmueble tiende a acortar el periodo de préstamo de las entidades financieras. Además, las propiedades muy antiguas exigen que se tengan en cuenta los problemas de reconstrucción futura (creación de consenso entre los propietarios de las unidades). A la hora de invertir en inmuebles de segunda mano, es importante no dejarse llevar únicamente por los rendimientos superficiales, sino comprobar a fondo el estado de gestión del edificio, el historial de reparaciones y el precio de mercado en la zona circundante antes de comprar a un precio justo.
Importancia de la selección de la ubicación y del equilibrio entre oferta y demanda
En la inversión inmobiliaria, la ubicación del inmueble puede marcar la diferencia entre el éxito y el fracaso, ya que se dice que "la ubicación es el 90%". Se han registrado muchos casos de fracaso en los que propiedades situadas en zonas con poca demanda, en zonas inseguras o lejos de estaciones permanecen vacías y no generan ingresos por alquiler. De hecho, se han dado casos de personas que se han hecho con un inmueble en una mala ubicación y han tenido que pagar ellas mismas todas las cuotas del préstamo porque no encontraban a nadie que quisiera alquilarlo. Si las vacantes persisten durante mucho tiempo, hay que bajar los alquileres para atraer a los solicitantes, y la caída de los alquileres conduce directamente a una disminución del valor de los activos de la propiedad.
Por otro lado, no hay motivos para el optimismo ni siquiera en las buenas ubicaciones del centro de Tokio. Hay indicios de que la afluencia de población al centro de Tokio se está ralentizando y la demanda de solteros está empezando a cambiar, por lo que se desconoce el futuro equilibrio entre oferta y demanda. Además, en el centro de la ciudad hay muchas propiedades en alquiler que compiten entre sí, y si se construyen nuevos condominios en las inmediaciones, el atractivo relativo de su propiedad puede disminuir. Es importante evaluar la ubicación desde una perspectiva a largo plazo, por ejemplo, si se espera que la zona tenga una demanda estable y cuáles son los futuros datos demográficos y planes de desarrollo. Antes de comprar una propiedad, investigue a fondo comprobando el mercado de alquiler de la zona (tasas de vacantes y niveles de alquiler de las propiedades de la competencia) con una agencia inmobiliaria o visitando usted mismo el lugar entre semana, de día y de noche, y los fines de semana para comprobar el entorno vital.
Problemas al acecho en los contratos de subarriendo
Los agentes suelen recomendar los contratos de subarriendo (arrendamiento a tanto alzado con garantía de alquiler) como forma de evitar el riesgo de desocupación, pero también hay que ser consciente de la realidad de los contratos de subarriendo. En un subarriendo, la empresa gestora arrienda el inmueble en su totalidad y paga un alquiler fijo garantizado al propietario. A primera vista, esto puede parecer lleno de ventajas, pero en la mayoría de los casos hay una cláusula en el contrato para revisar el alquiler garantizado. En algunos casos, el contrato dice que el alquiler está garantizado durante 30 años, pero en realidad dice en letra pequeña que el importe garantizado puede reducirse cada cierto tiempo. El Centro Nacional de Consumo también ha denunciado casos en los que se dijo al inquilino que la renta del alquiler estaría garantizada, pero en realidad la garantía tenía fecha de caducidad y los ingresos y gastos del inquilino entraron en números rojos a mitad de contrato.
Más grave aún es el riesgo de quiebra de la propia empresa subarrendadora. De hecho, en 2018 quebró una conocida sociedad de inversión en viviendas compartidas y los propietarios cuyas garantías de alquiler se interrumpieron se vieron abocados a la quiebra al no poder devolver sus préstamos. Al suscribir un contrato de subarriendo, es necesario comprobar cuidadosamente las condiciones de cualquier reducción o rescisión del alquiler en el contrato y tener el valor de no firmar un contrato si no está claro. Lo esencial para evitar riesgos es no confiar únicamente en el subarriendo, sino seleccionar una propiedad sólida que pueda gestionar adecuadamente por su cuenta.
Aprender de los casos reales de fracaso
Los riesgos descritos hasta ahora no son teóricos, sino que muchos principiantes se han enfrentado a ellos. Según un informe del Centro Nacional de Asuntos del Consumidor, el número de consultas sobre condominios de inversión de jóvenes veinteañeros se multiplicó por 2,5, pasando de 160 en 2013 a 405 en 2018. Algunos de los casos incluyen técnicas de venta agresivas, como "el vendedor me llamó a un restaurante y no me dejó salir hasta que firmara un contrato, así que firmé un contrato caro", y "firmé un contrato porque me dijeron que había una garantía de alquiler futuro, pero la garantía expiró y se hizo difícil pagar el préstamo". De este modo, los principiantes con conocimientos y capacidad de negociación limitados tienen más probabilidades de convertirse en objetivos, y hay ejemplos de personas que caen en situaciones irremediables.
También se pueden extraer valiosas lecciones de las experiencias de inversores que han adquirido realmente un inmueble. Por ejemplo, al Sr. H., empleado de una empresa de altos ingresos con una renta anual de más de 20 millones de yenes, los vendedores le dijeron que podría compensar el déficit porque obtendría una devolución de impuestos gracias a la amortización, así que compró varios estudios nuevos en una buena ubicación. Se arrepintió de haber creído lo que le decían y finalmente decidió vender la propiedad y replantearse su estrategia de inversión. Otros casos denunciados son: "Como seguía aumentando el número de apartamentos de una habitación porque eran asequibles, la cantidad total prestada se disparó y me quedé estancado"; y "Cambié mi política de inversión porque empecé a preocuparme por la posibilidad de tener un déficit total debido a las desocupaciones y las reparaciones". Lo que estos fracasos tienen en común es que las hipótesis iniciales eran demasiado optimistas y no se cuestionó el discurso de venta. Le instamos a que aprenda de los errores de sus predecesores y evite cometer los mismos fallos.
Los expertos señalan precauciones y estrategias alternativas
Los expertos y los inversores inmobiliarios experimentados suelen advertir de los riesgos de invertir en propiedades en estudio y también sugieren algunas contramedidas y estrategias alternativas.
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Considerar un único inmueble para diversificar el riesgo: si los fondos y la capacidad de financiación lo permiten, una opción es plantearse invertir desde el principio en un único piso o en un edificio en condominio. Aunque el precio de compra será más elevado, los ingresos por alquiler de varias unidades pueden dispersar el riesgo de desocupación, y es más fácil esperar ingresos estables que de una sola habitación. Aunque se requiere un mayor esfuerzo de gestión, la idea es que se trata de una cobertura del riesgo.
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Asegurar el rendimiento conpropiedadesregionales ycondominios de segunda mano: Como los rendimientos de los estudios nuevos en zonas urbanas son demasiado bajos, existen estrategias para aspirar a rendimientos más altos con propiedades en ciudades regionales y condominios de segunda mano. Por ejemplo, en las principales ciudades regionales, donde cabe esperar una demanda de propiedades cercanas a estaciones de tren, es posible adquirir propiedades a precios más bajos que en Tokio y encontrar propiedades con un rendimiento superficial del 5-8%. Sin embargo, como existe el riesgo de que disminuya la población en las zonas rurales, es necesario evaluar las tendencias de la demanda y elegir con cuidado. Además, como ya se ha mencionado, es más fácil obtener un equilibrio entre precio y alquiler en las viviendas de segunda mano, pero es importante evitar las propiedades demasiado antiguas y elegir las que estén en buenas condiciones de gestión.
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Planificación detallada de la inversión y asesoramiento profesional: sea cual sea la estrategia adoptada, es esencial simular cuidadosamente un plan de ingresos y gastos con un escenario pesimista. Verifique si puede soportar escenarios de estrés como una tasa de desocupación del xx%, una caída de los alquileres del xx% y una subida de los tipos de interés del xx%, y asegúrese de que dispone de fondos suficientes. Si le resulta difícil tomar una decisión por sí solo, es eficaz consultar a un experto imparcial en inversiones inmobiliarias. Al obtener la opinión de un tercero que no sea un vendedor, puede reducir los descuidos y los prejuicios.
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Empiece poco a poco y adquiera experiencia: si es nuevo en la inversión inmobiliaria, es buena idea empezar poco a poco y no correr grandes riesgos desde el principio. Por ejemplo, intente invertir en un estudio con un pequeño préstamo y un gran depósito, o compre un estudio de segunda mano relativamente barato al contado, que le deje algo de dinero extra a mano. Es más seguro adquirir experiencia y conocimientos antes de dar el siguiente paso, siempre que no sea fatal, incluso si el peor de los casos es un escaso rendimiento de la inversión.
Conclusión.
Aunque la inversión en pisos piloto es fácil de empezar, existen muchos riesgos difíciles de ver para los principiantes. No se deje engañar por las palabras dulces, como "puede obtener ingresos por alquiler sin dejarlo solo", sino que fíjese en los riesgos reales que aquí se describen, como las desocupaciones, el descenso de los alquileres, el aumento de los costes de mantenimiento y la caída del valor de los inmuebles. Si su plan se basa en un examen pesimista, podrá aspirar a construir activos a largo plazo minimizando el riesgo. El primer paso hacia el éxito es situar la inversión inmobiliaria como una inversión sólida con un riesgo y una rentabilidad medios, y tomar decisiones acertadas basadas en el conocimiento de una realidad que no puede descartarse con un "yo no sabía...". Los principiantes también deberían consultar este artículo para garantizar una gestión del riesgo suficiente y tener en mente una inversión inmobiliaria segura.
