Por que investir em apartamentos tipo estúdio é perigoso e os riscos específicos de fracasso.

O investimento em condomínios de um quarto é recomendado, principalmente por trabalhadores assalariados, como uma forma de "começar com pouco capital" e como um substituto para uma futura aposentadoria. No entanto, é perigoso para os iniciantes entrarem no negócio com muita facilidade. De fato, o National Consumer Affairs Centre recebe mais de 1.000 a 2.000 consultas sobre condomínios de investimento todos os anos, muitas das quais apontam problemas como "solicitação agressiva" e "explicação insuficiente". Este artigo fornece uma explicação detalhada sobre o investimento em condomínios de estúdios, desde a estrutura até os riscos potenciais e exemplos anteriores de fracasso. Aprenda a reconhecer riscos realistas e a tomar medidas preventivas sem expectativas excessivamente otimistas.

Estrutura e estrutura de rendimento do investimento em condomínio de estúdios

Estrutura básica do investimento: o investimento em condomínio de estúdios é um negócio em que se compra uma unidade de condomínio (propriedade seccional) e a aluga para obter renda de aluguel. O capital de compra é obtido com fundos pessoais ou com um empréstimo de uma instituição financeira, e o lucro (fluxo de caixa) é o restante após a dedução do pagamento do empréstimo, dos custos de administração e reparo etc., da renda de aluguel obtida. Se a propriedade for bem administrada, a longo prazo, a renda de aluguel pode se tornar uma fonte de renda na aposentadoria após o pagamento do empréstimo, ou existe a possibilidade de vender a propriedade e obter um ganho de capital (lucro na venda). Na prática, porém, são incorridos vários custos, como taxas de administração mensais, fundos de reserva para reparos e impostos sobre a propriedade, de modo que é necessário um planejamento cuidadoso das receitas e despesas para gerar o lucro esperado.

A estrutura e o nível dos rendimentos: No investimento imobiliário, o rendimento (ganhos anuais divididos pelo preço do imóvel) é um parâmetro. Os anúncios podem indicar "rendimento superficial ◯%", mas esse é o valor antes da dedução das despesas. O rendimento real, que indica o salário real recebido, geralmente é cerca de 1% menor do que o rendimento de superfície, que é reduzido pelo valor deduzido das taxas de administração e impostos. Nos últimos anos, os rendimentos de apartamentos estúdio em áreas urbanas têm apresentado uma tendência de queda, com o rendimento médio de superfície de um apartamento estúdio em Tóquio em torno de 4% (em 2025), uma queda significativa em relação à época em que os especialistas costumavam dizer que qualquer valor abaixo de 10% estava fora de cogitação. Há até mesmo casos de novos edifícios no centro de Tóquio com rendimentos de superfície de apenas 2 a 3%, um nível que pode facilmente resultar em renda e despesas mensais negativas se os juros do empréstimo e outras despesas forem deduzidos. Não se deixe enganar apenas pelos rendimentos; são necessários fundos pessoais suficientes e cálculos sólidos de renda e despesas.

Armadilhas que se escondem em conversas ingênuas de solicitação

Os vendedores tentam acalmar os medos dos iniciantes com um discurso de vendas aparentemente atraente. No entanto, esteja ciente de que há equívocos e perigos ocultos em tais solicitações. Vamos dar uma olhada em alguns discursos de solicitação comuns e suas armadilhas.

• O aluguel de mercado de um apartamento estúdio provavelmente cairá com a idade do edifício, embora a demanda por acomodações para aluguel seja alta no centro da cidade . Em propriedades em que a receita e as despesas são deficitárias ou mesmo deficitárias no momento da compra, se os aluguéis caírem no futuro, a receita e as despesas se deteriorarão ainda mais. Em particular, os apartamentos estúdio recém-construídos incluem um prêmio de nova construção (premium) no aluguel do primeiro ano, portanto, é provável que o aluguel caia significativamente após a primeira mudança. De fato, os dados mostram que os aluguéis caem quase 20% em relação ao seu pico dentro de 10 anos após a nova construção. Entenda que, mesmo que a localização seja boa e as vagas sejam baixas, um imóvel com rendimento muito baixo é fundamentalmente não lucrativo.

• Pense em fazer um empréstimo de 10 a 20 mil ienes por mês como um seguro contra o futuro" - uma perda mensal por não conseguir cobrir os pagamentos do empréstimo com o aluguel é um sinal de que seu negócio de aluguel não está indo bem. Se não for verificado porque você pode cobri-lo com seu salário, isso pode fazer com que as instituições financeiras se recusem a lhe conceder um empréstimo, mesmo que você queira comprar mais imóveis. Algumas pessoas também explicam que um empréstimo com seguro de crédito em grupo é um substituto para o seguro contra morte, mas quando o empréstimo for pago, a propriedade já terá décadas e seu valor terá caído significativamente, portanto, não é um substituto suficiente para o seguro se o déficit pago até aquele momento também for levado em consideração. Seria mais razoável pagar o mesmo valor de prêmios todos os meses para garantir que você receba os benefícios do seguro.

• O período de depreciação de um apartamento estúdio chega a 47 anos porque ele é feito de concreto armado (RC), e o valor da depreciação que pode ser registrado a cada ano é muito pequeno . Portanto, o efeito de economia de impostos é limitado, com poucos benefícios para aqueles com renda anual inferior a 9 milhões de ienes. É uma verdadeira queda incorrer em um prejuízo mensal em nome de uma pequena restituição de impostos, e a solicitação de que "economiza impostos" é um sofisma para justificar a administração de um negócio com prejuízo.

Conforme mencionado acima, se você acreditar no discurso de vendas, estará ignorando um grande risco. É importante reconhecer com calma as suposições e os truques numéricos por trás das afirmações e verificar o plano em um cenário pessimista em vez de otimista.

Principais riscos aos quais se deve estar atento ao investir em apartamentos tipo estúdio

Há muitos riscos inerentes ao investimento em apartamentos tipo estúdio. Esta seção descreve alguns dos riscos mais comuns aos quais os iniciantes devem estar particularmente atentos. Se você tiver alguma dúvida, consulte um especialista ou tome medidas preventivas antes de tomar uma decisão de investimento.

Risco de vacância (medo de renda zero devido à ausência do inquilino).

A maior desvantagem de operar apenas uma unidade de estúdio é o risco de não ter renda de aluguel se a unidade ficar vaga. As propriedades de um único cômodo têm uma alta rotatividade de inquilinos, portanto, se você não conseguir encontrar um novo inquilino depois que o inquilino se mudar, sua renda cessará durante esse período. No entanto, o pagamento do empréstimo, as taxas de administração e outras despesas mensais são sempre incorridas, de modo que você precisa compensar todos esses custos com seus próprios recursos durante o período de vacância. (Durante a vacância, os pagamentos e as despesas do empréstimo devem ser cobertos por fundos próprios)

Esse ponto deve ser sempre levado em consideração, pois não é possível diversificar o risco de vacância com um único apartamento estúdio. Por exemplo, se você tiver um único apartamento com várias unidades, o risco é distribuído, pois é possível compensar a desocupação de alguns cômodos com o aluguel de outros cômodos. Ao investir em uma unidade de estúdio, é importante reservar um fundo de reserva com base no pressuposto de que haverá vacância por um determinado período de tempo e tentar manter a atratividade da propriedade para permitir que ela seja ocupada o mais rápido possível.

Risco de queda dos aluguéis e deterioração dos lucros

Os aluguéis de imóveis flutuam de acordo com a idade do edifício e o ambiente do mercado. Em particular, os aluguéis iniciais tendem a ser mais altos para imóveis mais novos ou recém-construídos, e há um alto risco de queda dos aluguéis ao longo do tempo. De fato, o índice de aluguel para apartamentos de um quarto no centro de Tóquio mostra um declínio de aproximadamente 20% aos 10 anos de idade, seguido por um declínio gradual depois disso (os aluguéis tendem a cair aproximadamente 20% entre 0 e 25 anos de idade).

Se os aluguéis caírem, o fluxo de caixa mensal será reduzido e, como o preço da propriedade para investimento está vinculado à renda do aluguel, isso levará diretamente a uma queda no valor do ativo. Mesmo nos casos em que há uma garantia de aluguel no contrato de sublocação, há casos em que o aluguel garantido é reduzido quando o contrato é renovado (veja abaixo). Se você não tiver uma margem em seu plano de receitas e despesas para permitir futuras quedas no aluguel, poderá ficar no vermelho antes do esperado.

Ônus do aumento dos custos de reparo e manutenção

Na administração de condomínios, os custos de manutenção do edifício não podem ser subestimados. Mesmo que o edifício seja novo e os custos de manutenção sejam baixos no momento da compra, o fundo de reserva para reparos e os custos de administração podem aumentar à medida que o edifício envelhece. Em muitos casos, as taxas de administração e os fundos de reserva são definidos como baixos no momento da venda em condomínios recém-construídos, mas são aumentados alguns anos depois. Além disso, à medida que o edifício envelhece, reparos de grande escala, como elevadores e paredes externas, podem se tornar necessários e taxas adicionais de reserva temporária (os chamados pagamentos únicos) podem ser cobrados.

Além disso, quando os inquilinos se mudarem, os custos de restauração (limpeza da casa e reparos internos) também serão incorridos. Se eles morarem no imóvel por um longo período, talvez também precisem substituir equipamentos. Se a receita de aluguel não puder acompanhar esses aumentos de custos, uma propriedade que inicialmente era lucrativa pode gradualmente se tornar uma propriedade deficitária com o aumento das despesas. Em particular, foi apontado que , quando uma propriedade tem mais de 35 anos, os reparos inesperados aumentam e o aluguel sozinho pode não ser suficiente para cobrir o custo de grandes reparos. É essencial levar em conta o risco de futuros aumentos nos custos de manutenção e simular receitas e despesas de longo prazo.

Queda no valor da propriedade e risco de venda

Os preços dos imóveis flutuam de acordo com o ambiente de mercado após a compra. No caso de condomínios de estúdios, deve-se observar que o "prêmio de nova construção" provavelmente será retirado imediatamente após a compra de um novo edifício, resultando em uma grande redução no preço de venda. Vários custos no momento da compra (taxas de corretagem, taxas de registro, etc.) custam cerca de 10%, mas não são refletidos no valor do ativo e, muitas vezes, não são recuperáveis no momento da venda. Se as condições da economia ou do mercado imobiliário piorarem, o preço da propriedade em si também cairá, e há o risco de cair em uma situação de "excesso de empréstimo", em que a propriedade só pode ser vendida por menos do que o saldo do empréstimo pendente.

As propriedades mais antigas, em particular, embora compradas por seu rendimento atraente, podem ter dificuldade em atrair compradores no mercado e ter baixa liquidez. Os imóveis sem inquilinos são ainda mais difíceis de vender. A queda dos aluguéis está diretamente ligada a valores de propriedade mais baixos estimados pelo método de capitalização de renda, portanto, se não forem feitos esforços para manter ou melhorar os aluguéis durante o período de investimento, há o risco de que também ocorram perdas na estratégia de saída (venda). Reconheça que não é fácil obter lucro com a venda de uma propriedade, mesmo supondo que a propriedade seja mantida por um longo período de tempo, e que o otimismo fácil não é aconselhável.

Outros riscos (taxas de juros sobre empréstimos, atrasos, desastres, etc.)

Além dos riscos acima, há o risco de flutuações nas taxas de juros como um risco geral do investimento imobiliário. Se você contratou um empréstimo com taxa de juros variável devido às baixas taxas de juros dos últimos anos, um aumento futuro nas taxas de juros levará a um aumento nos pagamentos e a uma deterioração nas receitas e despesas. Além disso, o risco de não pagamento do aluguel pelos inquilinos e os riscos de desastres, como incêndios e terremotos, devem ser levados em consideração. Os desastres podem ser cobertos até certo ponto pelo seguro contra incêndio e terremoto, mas você também deve assumir perdas indiretas, como a ocorrência de períodos de vacância, que não podem ser cobertos pelo seguro. Em geral, o investimento imobiliário envolve riscos multifacetados, por isso é importante entender por que ele é chamado de "investimento de risco médio e retorno médio".

Armadilhas dos apartamentos tipo estúdio novos e usados

Embora sejam chamados de investimentos em estúdios, há diferentes vantagens e desvantagens entre imóveis recém-construídos e imóveis de segunda mão. Veja a seguir alguns dos problemas associados a cada um deles.

Apartamentos tipo estúdio recém-construídos: os apartamentos recém-construídos são equipados com as mais modernas instalações e resistência a terremotos, e os custos iniciais de reparo podem ser mantidos baixos. No entanto, um prêmio é adicionado ao preço do imóvel para torná-lo mais caro, e o rendimento da superfície tende a ser menor. Conforme mencionado acima, o aluguel tende a cair imediatamente após o início da ocupação, e o preço pode cair em vários milhões de ienes assim que o imóvel é colocado no mercado como de segunda mão imediatamente após a compra. Além disso, o fundo de reserva para reparos do edifício é definido como baixo no momento da nova construção, e há exemplos em que o fundo de reserva dobra após o décimo ano. O preço do imóvel é alto e o baixo rendimento é aceito como compensação por essa sensação de segurança .

A vantagem das propriedades de segunda mão é que elas são relativamente baratas e têm um rendimento superficial relativamente alto (3-4,5% para apartamentos estúdio de segunda mão na área metropolitana de Tóquio construídos há até 20 anos). Em comparação com os imóveis recém-construídos, o risco de queda no valor imediatamente após a compra é menor e, se você comprar a um preço razoável, é fácil fazer um investimento equilibrado com o aluguel. Por outro lado, os custos de reparo e o risco de desocupação aumentam com a idade. Os imóveis mais antigos tendem a ser evitados em termos de aparência e instalações, e os aluguéis tendem a cair, enquanto a idade do imóvel tende a encurtar o período de empréstimo das instituições financeiras. Além disso, propriedades extremamente antigas exigem a consideração de questões de reconstrução futura (criação de consenso entre os proprietários das unidades). Ao investir em imóveis de segunda mão, é importante não se deixar levar apenas pelos rendimentos superficiais, mas verificar minuciosamente o status da administração do edifício, o histórico de reparos e o preço de mercado na área circundante antes de comprar por um preço justo.

Importância da seleção do local e do equilíbrio entre oferta e demanda

No investimento imobiliário, a localização da propriedade pode fazer a diferença entre o sucesso e o fracasso, pois se diz que "a localização é 90%". Muitos casos de fracasso foram relatados quando propriedades em áreas com baixa demanda, em áreas inseguras ou longe de estações permanecem vagas e não geram renda de aluguel. De fato, houve casos de pessoas que adquiriram um imóvel em uma localização ruim e tiveram que pagar todas as prestações do empréstimo por conta própria porque não conseguiram encontrar ninguém que quisesse alugar o imóvel. Se as vagas persistirem por muito tempo, os aluguéis terão de ser reduzidos para atrair candidatos, e a queda dos aluguéis leva diretamente a um declínio no valor do ativo da propriedade.

Por outro lado, não há motivo para otimismo mesmo em boas localizações no centro de Tóquio. Há indicações de que o fluxo populacional no centro de Tóquio está diminuindo e a demanda por pessoas solteiras está começando a mudar, portanto, o futuro equilíbrio entre oferta e demanda é desconhecido. Além disso, há muitos imóveis para aluguel concorrentes no centro da cidade e, se novos condomínios forem construídos nas proximidades, a atratividade relativa do seu imóvel poderá diminuir. É importante avaliar a localização a partir de uma perspectiva de longo prazo, como, por exemplo, se a área deverá ter uma demanda estável e quais são os futuros dados demográficos e planos de desenvolvimento. Antes de comprar um imóvel, faça uma pesquisa minuciosa verificando o mercado de aluguéis na área (taxas de vacância e níveis de aluguel de imóveis concorrentes) com uma agência imobiliária ou visitando o local pessoalmente em dias úteis, dias e noites e nos fins de semana para verificar o ambiente de vida.

Problemas ocultos nos contratos de sublocação

Os contratos de sublocação (locação de valor fixo com garantia de aluguel) são frequentemente recomendados por agentes como uma forma de evitar o risco de vacância, mas você também deve estar ciente da realidade dos contratos de sublocação. Em uma sublocação, a empresa de administração aluga a propriedade em sua totalidade e paga um aluguel fixo garantido ao proprietário. À primeira vista, isso pode parecer cheio de vantagens, mas, na maioria dos casos, há uma cláusula no contrato para revisar o aluguel garantido. Em alguns casos, o contrato afirma que o aluguel é garantido por 30 anos, mas, na realidade, ele afirma em letras pequenas que o valor garantido pode ser reduzido a cada poucos anos. O National Consumer Affairs Centre também relatou casos em que o inquilino foi informado de que a renda do aluguel seria garantida, mas, na verdade, havia uma data de validade na garantia e a renda e as despesas do inquilino entraram no vermelho na metade do contrato.

Ainda mais grave é o risco de falência da própria empresa de sublocação. De fato, em 2018, uma conhecida empresa de investimentos em casas de ações faliu, e os proprietários cujas garantias de aluguel foram interrompidas foram forçados à falência por não conseguirem pagar seus empréstimos. Ao firmar um contrato de sublocação, é necessário verificar cuidadosamente os termos de qualquer redução ou rescisão de aluguel no contrato e ter a coragem de não assinar um contrato se ele não estiver claro. A prevenção de riscos essencial é não depender exclusivamente da sublocação, mas selecionar uma propriedade sólida que você possa administrar adequadamente por conta própria.

Aprendendo com casos reais de fracasso

Os riscos descritos até agora não são teóricos, mas foram de fato enfrentados por muitos iniciantes. De acordo com um relatório do National Consumer Affairs Centre (Centro Nacional de Assuntos do Consumidor), o número de consultas sobre condomínios de investimento feitas por jovens na faixa dos 20 anos aumentou 2,5 vezes, de 160 em 2013 para 405 em 2018. Alguns dos casos incluem técnicas de vendas agressivas, como "o vendedor me chamou em um restaurante e não me deixou sair até que eu assinasse um contrato, então assinei um contrato caro" e "assinei um contrato porque me disseram que havia uma garantia de aluguel futuro, mas a garantia expirou e ficou difícil pagar o empréstimo". Dessa forma, iniciantes com conhecimento e habilidades de negociação limitados têm maior probabilidade de se tornarem alvos, e há exemplos de pessoas que caíram em situações irrecuperáveis.

Lições valiosas também podem ser aprendidas com as experiências de investidores que realmente compraram propriedades. Por exemplo, o Sr. H, funcionário de uma empresa de alta renda com renda anual de mais de 20 milhões de ienes, foi informado pela equipe de vendas que ele poderia compensar o déficit porque receberia uma restituição de impostos por meio de depreciação, então ele comprou vários apartamentos novos em uma boa localização. Ele se arrependeu de ter acreditado no discurso de vendas e acabou decidindo vender a propriedade e repensar sua estratégia de investimento. Outros casos relatados incluem: "Como resultado de continuar a aumentar o número de unidades de um quarto porque elas eram acessíveis, o valor total do empréstimo aumentou e fiquei preso"; e "Mudei minha política de investimento porque fiquei preocupado com a possibilidade de ter um déficit total devido a vacâncias e reparos". O que esses fracassos têm em comum é que as suposições iniciais eram muito otimistas e o discurso de vendas não foi questionado. Pedimos que você aprenda com os erros de seus antecessores e evite cometer os mesmos erros.

Especialistas apontam precauções e estratégias alternativas

Especialistas e investidores imobiliários experientes costumam alertar sobre os riscos de investir em propriedades de estúdio e também sugerem algumas contramedidas e estratégias alternativas.

• Considere uma única propriedade para diversificar o risco: se os fundos e a capacidade de financiamento permitirem, uma opção é considerar investir em um único apartamento ou prédio de condomínio desde o início. Embora o preço de compra seja mais alto, a renda do aluguel de várias unidades pode dispersar o risco de vacância, e é mais fácil esperar uma renda estável do que de um único quarto. Embora seja necessário mais esforço de gerenciamento, a ideia é que isso seja uma proteção contra riscos.

• Garantia de rendimentos com propriedades regionais econdomíniosde segunda mão: Como os rendimentos de novos apartamentos estúdio em áreas urbanas são muito baixos, há estratégias para buscar rendimentos mais altos com propriedades em cidades regionais e condomínios de segunda mão. Por exemplo, nas principais cidades regionais, onde se pode esperar uma demanda por imóveis próximos a estações de trem, é possível comprar imóveis a preços mais baixos do que em Tóquio e encontrar imóveis com um rendimento superficial de 5 a 8%. Entretanto, como existe o risco de declínio populacional nas áreas rurais, é necessário avaliar as tendências de demanda e escolher com cuidado. Além disso, conforme mencionado acima, é mais fácil obter um equilíbrio entre preço e aluguel em unidades de segunda mão, mas é importante evitar propriedades muito antigas e escolher propriedades que estejam em boas condições de gerenciamento.

• Planejamento detalhado do investimento e consultoria profissional: seja qual for a estratégia adotada, é essencial simular cuidadosamente um plano de receitas e despesas com um cenário pessimista. Verifique se você pode suportar cenários de estresse, como uma taxa de vacância de xx%, uma queda de aluguel de xx% e um aumento nas taxas de juros de xx%, e certifique-se de ter fundos suficientes em mãos. Se for difícil tomar uma decisão por conta própria, é eficaz consultar um especialista imparcial em investimentos imobiliários. Ao obter a opinião de um terceiro, que não seja um vendedor, você pode reduzir os descuidos e os preconceitos.

• Comece com pouco e ganhe experiência: se você é novo no investimento imobiliário, é uma boa ideia começar com pouco e não correr grandes riscos desde o início. Por exemplo, tente investir em um apartamento tipo estúdio com um pequeno empréstimo e um grande depósito, ou compre um apartamento tipo estúdio de segunda mão relativamente barato a dinheiro, deixando algum dinheiro extra em mãos. É mais seguro adquirir experiência e conhecimento antes de passar para a próxima etapa, desde que isso não seja fatal, mesmo que o pior cenário seja um retorno ruim sobre o investimento.

Conclusão.
Embora o investimento em estúdio plano seja fácil de começar, há muitos riscos que são difíceis de serem percebidos pelos iniciantes. Não se deixe enganar por palavras bonitas, como "você pode obter renda de aluguel sem deixá-lo sozinho", mas observe os riscos reais descritos aqui, como vacância, queda dos aluguéis, aumento dos custos de manutenção e queda do valor da propriedade. Se o seu plano for baseado em uma análise pessimista, você poderá ter como objetivo a construção de ativos de longo prazo com risco reduzido. O primeiro passo para o sucesso é posicionar o investimento imobiliário como um investimento sólido com risco e retorno médios e tomar decisões sábias com base no conhecimento de uma realidade que não pode ser descartada como "eu não sabia...". Os iniciantes também devem consultar este artigo para garantir um gerenciamento de risco suficiente e ter em mente um investimento imobiliário seguro e protegido.