مخاطر الاستثمار في شقق الاستوديو: التحديات والنصائح لتحاشي الفشل

يُنصح بالاستثمار في الوحدات السكنية المكونة من غرفة واحدة، خاصةً من قبل العاملين بأجر كوسيلة "للبدء برأس مال قليل" وكبديل للمعاش التقاعدي في المستقبل. ومع ذلك، فمن الخطر على المبتدئين القفز بسهولة شديدة. في الواقع، يتلقى المركز الوطني لشؤون المستهلكين أكثر من 1,000 إلى 2,000 استشارة حول الوحدات السكنية الاستثمارية كل عام، ويشير العديد منها إلى مشاكل مثل "الإغراء العدواني" و"الشرح غير الكافي". تقدم هذه المقالة شرحاً مفصلاً للاستثمار في الوحدات السكنية الاستثمارية، بدءاً من الهيكل إلى المخاطر المحتملة والأمثلة السابقة للفشل. تعلم كيفية التعرف على المخاطر الواقعية واتخاذ تدابير مضادة دون الإفراط في التوقعات المتفائلة.

الهيكل وهيكل العائد من الاستثمار في عمارات الاستوديو

الهيكل الأساسي للاستثمار: الاستثمار في وحدات الاستوديو السكنية هو عمل تجاري يشتري فيه الشخص وحدة سكنية (ملكية قطاعية) ويؤجرها لكسب دخل من الإيجار. يتم جمع رأس مال الشراء بأموال شخصية أو قرض من مؤسسة مالية، والربح (التدفق النقدي) هو ما يتبقى بعد خصم أقساط سداد القرض وتكاليف الإدارة والإصلاح وما إلى ذلك من دخل الإيجار المكتسب. إذا تمت إدارة العقار بشكل جيد، على المدى الطويل، يمكن أن يصبح دخل الإيجار مصدراً للدخل في التقاعد بعد سداد القرض، أو هناك إمكانية بيع العقار وتحقيق مكاسب رأسمالية (ربح عند البيع). ومع ذلك، في الممارسة العملية، يتم تكبد تكاليف مختلفة مثل رسوم الإدارة الشهرية وأموال احتياطي الإصلاح والضرائب العقارية، لذلك يلزم التخطيط الدقيق للدخل والنفقات لتحقيق الربح المتوقع.

هيكل ومستوى العائدات: في الاستثمار العقاري، يعتبر العائد (الأرباح السنوية مقسومة على سعر العقار) أحد المقاييس. قد تنص الإعلانات على "العائد السطحي ◯%"، ولكن هذا هو الرقم قبل خصم النفقات. أما العائد الحقيقي، الذي يشير إلى العائد الفعلي الذي يتم الحصول عليه من المنزل، فهو أقل من العائد السطحي بنسبة 1% تقريبًا، والذي يتم تخفيضه بمقدار ما يتم خصمه من رسوم الإدارة والضرائب. في السنوات الأخيرة، كانت العائدات على شقق الاستوديو في المناطق الحضرية في اتجاه تنازلي، حيث بلغ متوسط العائد السطحي على شقة الاستوديو في طوكيو حوالي 4% (اعتبارًا من عام 2025)، وهو انخفاض كبير عن الأيام التي كان الخبراء يقولون فيها إن أي شيء أقل من 10% غير وارد. حتى أن هناك حالات لمبانٍ جديدة في وسط طوكيو بعائدات سطحية تتراوح بين 2-3% فقط، وهو مستوى يمكن أن يؤدي بسهولة إلى دخل ونفقات شهرية سلبية إذا تم خصم فوائد القروض والنفقات الأخرى. لا تنخدع بالعائدات وحدها؛ فلا بد من وجود أموال شخصية كافية وحسابات دخل ونفقات قوية.

المزالق الكامنة في محادثات الإغراء الساذجة

يحاول مندوبو المبيعات تهدئة مخاوف المبتدئين بحديث مبيعات يبدو جذاباً. ومع ذلك، كن على دراية بأن هناك مفاهيم خاطئة ومخاطر كامنة في مثل هذه الإغراءات الساذجة. دعنا نلقي نظرة على بعض محادثات الإغراء الشائعة ومخاطرها.

• من المرجح أن ينخفض الإيجار السوقي لشقة استوديو مع تقدم عمر المبنى، على الرغم من ارتفاع الطلب على الإيجار في وسط المدينة . في العقارات التي يكون الدخل والإنفاق فيها بخسارة أو حتى بخسارة وقت الشراء، إذا انخفضت الإيجارات في المستقبل، فإن الدخل والإنفاق سيتدهوران أكثر. وعلى وجه الخصوص، تشمل شقق الاستوديو المبنية حديثًا علاوة (علاوة) البناء الجديد في إيجار السنة الأولى، لذلك من المرجح أن ينخفض الإيجار بشكل كبير بعد الانتقال الأول. في الواقع، تُظهر البيانات أن الإيجارات تنخفض بنسبة 20% تقريباً من ذروتها خلال 10 سنوات من البناء الجديد. عليك أن تدرك أنه حتى لو كان الموقع جيداً والوظائف الشاغرة منخفضة، فإن العقار ذو العائد المنخفض جداً غير مربح في الأساس.

• "فكر في أخذ 10 إلى 20,000 ين شهرياً كتأمين ضد المستقبل" - فالعجز الشهري الذي لا يغطي فيه الإيجار أقساط سداد القرض هو علامة على أن أعمال الإيجار لا تسير على ما يرام. إذا تُركت دون رادع لأنك تستطيع تغطيته من راتبك، فقد يؤدي ذلك إلى رفض المؤسسات المالية منحك قرضًا حتى لو كنت ترغب في شراء المزيد من العقارات. هناك أيضًا تفسيرات مثل "إنه قرض مع تأمين ائتماني جماعي، لذلك يمكن أن يحل محل التأمين على الوفاة"، ولكن بحلول الوقت الذي يتم فيه سداد القرض، سيكون عمر العقار عشرات السنين وستنخفض قيمته بشكل كبير، لذلك فهو ليس بديلاً كافيًا للتأمين إذا تم أخذ العجز المدفوع حتى تلك اللحظة في الاعتبار أيضًا. سيكون من المعقول أكثر أن تدفع نفس مبلغ الأقساط كل شهر لضمان الحصول على مزايا التأمين.

• وتصل فترة استهلاك شقة الاستوديو إلى 47 عاماً لأنها مصنوعة من الخرسانة المسلحة (RC)، ويكون الاستهلاك السنوي ضئيلاً للغاية . وبالتالي فإن تأثير التوفير الضريبي محدود، مع فائدة ضئيلة لمن يقل دخلهم السنوي عن 9 ملايين ين. إنه تحول كامل لتكبد خسارة شهرية من أجل استرداد ضريبي صغير، والتماس أن "ذلك يوفر الضرائب" هو سفسطة لتبرير إدارة الأعمال التجارية بخسارة.

كما ذكرنا أعلاه، إذا صدقت كلام المبيعات، فستفوتك مخاطرة كبيرة. من المهم أن تتعرف بهدوء على الافتراضات والحيل العددية وراء الادعاءات والتحقق من الخطة في ظل سيناريو متشائم وليس متفائل.

المخاطر الرئيسية التي يجب أن تكون على دراية بها عند الاستثمار في شقق الاستوديو

هناك العديد من المخاطر الكامنة في الاستثمار في شقق الاستوديو. يصف هذا القسم بعض المخاطر الأكثر شيوعًا التي يجب أن يكون المبتدئون على دراية بها بشكل خاص. إذا كانت لديك أي مخاوف، استشر خبيراً أو اتخذ إجراءات مضادة قبل اتخاذ قرار الاستثمار.

مخاطر الشواغر (الخوف من عدم وجود دخل بسبب غياب المستأجر).

أكبر عيب في تشغيل وحدة استوديو واحدة فقط هو خطر عدم وجود دخل إيجار إذا أصبحت الوحدة شاغرة. تتسم العقارات ذات الغرفة الواحدة بارتفاع معدل دوران المستأجرين، لذلك إذا لم تتمكن من العثور على مستأجر جديد بعد انتقال المستأجر من الشقة سيتوقف دخلك خلال تلك الفترة. ومع ذلك، يتم دائماً تكبد أقساط سداد القرض ورسوم الإدارة والنفقات الشهرية الأخرى، لذلك عليك تعويض كل هذه التكاليف من أموالك الخاصة خلال فترة الشغور. (خلال فترة الشغور، يجب تغطية سداد القروض والنفقات من أموالك الخاصة)

يجب أن تؤخذ هذه النقطة في الاعتبار دائمًا، حيث لا يمكن تنويع مخاطر الشغور بشقة استوديو واحدة. على سبيل المثال، إذا كان لديك شقة واحدة تضم عدة وحدات، فإن المخاطر تتوزع حيث يمكنك تعويض شغور بعض الغرف بإيجار الغرف الأخرى. عند الاستثمار في وحدة استوديو، من المهم تخصيص صندوق احتياطي على افتراض أن الشواغر ستحدث لفترة زمنية معينة، ومحاولة الحفاظ على جاذبية العقار لتمكين إشغاله في أقرب وقت ممكن.

مخاطر انخفاض الإيجارات وتدهور الأرباح

تتقلب إيجارات العقارات وفقاً لعمر المبنى وبيئة السوق. على وجه الخصوص، تميل الإيجارات الأولية إلى أن تكون أعلى بالنسبة للعقارات الأحدث إلى العقارات المبنية حديثاً، وهناك خطر كبير من انخفاض الإيجارات بمرور الوقت. في الواقع، يُظهر مؤشر الإيجار للشقق المكونة من غرفة واحدة في وسط طوكيو انخفاضًا بنسبة 20% تقريبًا عند عمر 10 سنوات، يليه انخفاض تدريجي بعد ذلك (تميل الإيجارات إلى الانخفاض بنسبة 20% تقريبًا بين عمر 0 و25 سنة).

إذا انخفضت الإيجارات، فسيتقلص التدفق النقدي الشهري، وبما أن سعر العقار الاستثماري مرتبط بإيرادات الإيجار، سيؤدي ذلك مباشرةً إلى انخفاض قيمة الأصول. حتى في الحالات التي يكون فيها ضمان الإيجار في عقد الإيجار من الباطن، هناك حالات يتم فيها تخفيض الإيجار المضمون عند تجديد العقد (انظر أدناه). إذا لم يكن لديك هامش في خطة الدخل والنفقات الخاصة بك للسماح بانخفاض الإيجار في المستقبل، فقد تقع في المنطقة الحمراء في وقت أبكر مما هو متوقع.

عبء زيادة تكاليف الإصلاح والصيانة

في إدارة الوحدات السكنية، لا يمكن الاستهانة بتكاليف صيانة المبنى. حتى لو كان المبنى جديدًا وكانت تكاليف الصيانة منخفضة وقت الشراء، فقد يرتفع صندوق احتياطي الإصلاح وتكاليف الإدارة مع تقادم المبنى. في العديد من الحالات، يتم تحديد رسوم الإدارة والصناديق الاحتياطية عند البيع في الوحدات السكنية المبنية حديثاً، ولكن يتم زيادتها بعد بضع سنوات. بالإضافة إلى ذلك، مع تقادم المبنى، قد تصبح الإصلاحات واسعة النطاق مثل المصاعد والجدران الخارجية ضرورية وقد يتم فرض رسوم احتياطية مؤقتة إضافية (ما يسمى بالمدفوعات المقطوعة).

علاوة على ذلك، عندما ينتقل المستأجرون من العقار، سيتم أيضاً تكبد تكاليف الترميم (تنظيف المنزل والإصلاحات الداخلية). إذا عاشوا في العقار لفترة طويلة من الزمن، فقد يحتاجون أيضاً إلى استبدال المعدات. إذا لم يتمكن دخل الإيجار من مواكبة هذه الزيادات في التكاليف، فقد يتحول العقار الذي كان مربحاً في البداية إلى عقار خاسر تدريجياً مع زيادة المصروفات. وقد تمت الإشارة على وجه الخصوص إلى أنه عندما يزيد عمر العقار عن 35 عاماً، فإن الإصلاحات غير المتوقعة ستزداد وقد لا يكون الإيجار وحده كافياً لتغطية تكلفة الإصلاحات الرئيسية. من الضروري أخذ مخاطر الزيادات المستقبلية في تكاليف الصيانة في الحسبان ومحاكاة الدخل والنفقات على المدى الطويل.

انخفاض قيمة العقار ومخاطر البيع

تتقلب أسعار العقارات وفقاً لبيئة السوق بعد الشراء. في حالة وحدات الاستوديو السكنية، تجدر الإشارة إلى أن "علاوة البناء الجديد" من المرجح أن يتم شطبها مباشرةً بعد شراء مبنى جديد، مما يؤدي إلى انخفاض كبير في سعر البيع. تكلف التكاليف المختلفة وقت الشراء (رسوم السمسرة ورسوم التسجيل وما إلى ذلك) حوالي 10%، ولكنها لا تنعكس في قيمة الأصل وغالباً ما تكون غير قابلة للاسترداد وقت البيع. إذا ساءت الظروف الاقتصادية أو ظروف سوق العقارات، فإن سعر العقار نفسه سينخفض أيضاً، وهناك خطر حدوث حالة "الإفراط في القرض" حيث لا يمكن بيع العقار إلا بأقل من رصيد القرض المستحق.

قد تواجه العقارات القديمة على وجه الخصوص، على الرغم من شرائها لعائدها الجذاب، صعوبة في جذب المشترين في السوق وانخفاض السيولة. أما العقارات التي لا يوجد بها مستأجرون فيصعب بيعها. يرتبط انخفاض الإيجارات ارتباطاً مباشراً بانخفاض قيم العقارات المقدرة بطريقة رسملة الدخل، لذلك إذا لم تُبذل الجهود للحفاظ على الإيجارات أو تحسينها خلال فترة الاستثمار، فهناك خطر تكبد خسائر أيضاً في استراتيجية الخروج (البيع). اعلم أنه ليس من السهل تحقيق ربح في نهاية المطاف من بيع العقار، حتى على افتراض أن العقار سيبقى لفترة طويلة من الزمن ، ولا يُنصح بالتفاؤل السهل.

مخاطر أخرى (أسعار الفائدة على القروض، المتأخرات، الكوارث، إلخ)

بالإضافة إلى ما سبق، هناك مخاطر تقلبات أسعار الفائدة كمخاطر عامة للاستثمار العقاري. إذا كنت قد حصلت على قرض بسعر فائدة متغير بسبب أسعار الفائدة المنخفضة في الآونة الأخيرة، فإن الارتفاع المستقبلي في أسعار الفائدة سيؤدي إلى زيادة في السداد وتدهور في دخلك ونفقاتك. كما يجب أن تؤخذ في الاعتبار مخاطر عدم دفع الإيجار من قبل المستأجرين ومخاطر الكوارث مثل الحرائق والزلازل. يمكن تغطية الكوارث إلى حدٍ ما عن طريق التأمين ضد الحرائق والزلازل، ولكن يجب عليك أيضاً أن تتحمل الخسائر غير المباشرة، مثل حدوث فترات خلو العقار، والتي لا يمكن تغطيتها بالتأمين. بشكل عام، ينطوي الاستثمار العقاري على مخاطر متعددة الأوجه، لذلك من المهم أن تفهم سبب تسميته "استثمار متوسط المخاطر ومتوسط العائد".

مخاطر شقق الاستوديو الجديدة والمستعملة

حتى إذا تحدثنا عن الاستثمار في الاستوديو، فهناك مزايا وعيوب مختلفة بين العقارات المبنية حديثاً والمستعملة. وفيما يلي بعض المشاكل المرتبطة بكل منهما.

شقق الاستوديو المبنية حديثاً: الشقق المبنية حديثاً مجهزة بأحدث المرافق ومقاومة للزلازل، ويمكن أن تبقى تكاليف الإصلاح الأولية منخفضة. ومع ذلك، يتم إضافة علاوة إلى سعر العقار لجعله أكثر تكلفة، ويميل العائد السطحي إلى أن يكون أقل. وكما ذكرنا أعلاه، يميل الإيجار إلى الانخفاض فور بدء الإشغال، وقد ينخفض السعر بعدة ملايين ين بمجرد طرح العقار في السوق كعقار مستعمل بعد الشراء مباشرة. بالإضافة إلى ذلك، يتم تحديد الصندوق الاحتياطي لإصلاحات المبنى منخفضًا في وقت البناء الجديد، وهناك أمثلة يتضاعف فيها الصندوق الاحتياطي بعد السنة العاشرة. سعر العقار مرتفع والعائد المنخفض مقبول كتعويض عن هذا الشعور بالأمان .

وتتمثل ميزة العقارات المستعملة في أنها غير مكلفة نسبيًا وذات عائد سطحي مرتفع نسبيًا (3-4.5% لشقق الاستوديو المستعملة في منطقة العاصمة طوكيو التي تم بناؤها منذ 20 عامًا). وبالمقارنة مع العقارات المبنية حديثاً، فإن خطر انخفاض القيمة بعد الشراء مباشرةً يكون أقل، وإذا اشتريت بسعر معقول، فمن السهل القيام باستثمار متوازن مع الإيجار. من ناحية أخرى، تزداد تكاليف الإصلاح ومخاطر الشغور مع تقدم العمر. تميل العقارات القديمة إلى تجنب العقارات القديمة من حيث المظهر والمرافق، وتميل الإيجارات إلى الانخفاض، بينما يميل عمر العقار إلى تقصير فترة القرض من المؤسسات المالية. بالإضافة إلى ذلك، تتطلب العقارات القديمة للغاية النظر في قضايا إعادة البناء في المستقبل (بناء التوافق بين مالكي الوحدات). عند الاستثمار في العقارات المستعملة، من المهم عدم القفز على العوائد السطحية وحدها، ولكن من المهم التحقق من حالة إدارة المبنى وتاريخ الإصلاح وسعر السوق في المنطقة المحيطة به بدقة قبل الشراء بسعر عادل.

أهمية اختيار الموقع والتوازن بين العرض والطلب

في الاستثمار العقاري، يمكن أن يصنع موقع العقار الفرق بين النجاح والفشل، حيث يقال إن "الموقع هو 90%". وقد تم الإبلاغ عن العديد من حالات الفشل حيث تظل العقارات في المناطق ذات الطلب المنخفض أو في المناطق غير الآمنة أو البعيدة عن المحطات شاغرة ولا تدر دخلاً إيجاريًا. في الواقع، كانت هناك حالات لأشخاص حصلوا على عقار في موقع سيء واضطروا إلى دفع جميع أقساط سداد القرض بأنفسهم لأنهم لم يجدوا أي شخص يرغب في استئجار العقار. إذا استمرت الوظائف الشاغرة لفترة طويلة، فلا بد من خفض الإيجارات لجذب المتقدمين، ويؤدي انخفاض الإيجارات مباشرةً إلى انخفاض قيمة أصول العقار.

ومن ناحية أخرى، لا يوجد سبب للتفاؤل حتى في المواقع الجيدة في وسط طوكيو. هناك مؤشرات على أن تدفق السكان في وسط طوكيو آخذ في التباطؤ وأن الطلب على العزاب بدأ يتغير، وبالتالي فإن التوازن بين العرض والطلب في المستقبل غير معروف. وعلاوة على ذلك، هناك العديد من العقارات المستأجرة المتنافسة في وسط المدينة، وإذا تم بناء وحدات سكنية جديدة في المنطقة المجاورة، فقد تتضاءل الجاذبية النسبية لعقارك. من المهم تقييم الموقع من منظور طويل الأجل، مثل ما إذا كان من المتوقع أن يكون الطلب على المنطقة مستقراً وما هي التركيبة السكانية وخطط التنمية المستقبلية. قبل شراء عقار ما، قم بإجراء بحث شامل من خلال التحقق من سوق الإيجار في المنطقة (معدلات الشواغر ومستويات إيجار العقارات المتنافسة) مع وكالة عقارية أو من خلال زيارة الموقع بنفسك في أيام الأسبوع، نهاراً وليلاً وفي عطلات نهاية الأسبوع للتحقق من بيئة المعيشة.

المشاكل الكامنة في عقود الإيجار من الباطن

غالباً ما يوصى الوكلاء بعقود الإيجار من الباطن (عقد إيجار مقطوع مع ضمان الإيجار) كوسيلة لتجنب مخاطر الشواغر، ولكن يجب أن تكون على دراية بحقيقة عقود الإيجار من الباطن. في الإيجار من الباطن، تستأجر شركة الإدارة العقار بالكامل وتدفع إيجاراً ثابتاً مضموناً للمالك. للوهلة الأولى، قد يبدو هذا للوهلة الأولى مليئاً بالمزايا، ولكن في معظم الحالات يوجد بند في العقد لمراجعة الإيجار المضمون. وفي بعض الحالات، ينص العقد في بعض الحالات على أن الإيجار مضمون لمدة 30 عاماً، ولكنه في الواقع ينص بحروف صغيرة على إمكانية تخفيض المبلغ المضمون كل بضع سنوات. وقد أبلغ المركز الوطني لشؤون المستهلك أيضاً عن حالات تم فيها إخبار المستأجر بأن دخل الإيجار سيكون مضموناً، ولكن في الواقع كان هناك تاريخ انتهاء صلاحية للضمان وانخفض دخل المستأجر ونفقاته في منتصف العقد.

والأخطر من ذلك هو خطر إفلاس الشركة المؤجرة من الباطن نفسها. في الواقع، في عام 2018، أفلست شركة استثمار عقاري معروفة في مجال الإيجار من الباطن، واضطر الملاك الذين توقفت ضمانات الإيجار الخاصة بهم إلى الإفلاس لعدم قدرتهم على سداد قروضهم. عند إبرام عقد إيجار من الباطن، من الضروري التحقق بعناية من شروط أي تخفيض للإيجار أو فسخه في العقد، والتحلي بالشجاعة لعدم توقيع العقد إذا كان غير واضح. إن تجنب المخاطر الأساسية هو عدم الاعتماد فقط على عقد الإيجار من الباطن، بل اختيار عقار قوي يمكنك إدارته بشكل كافٍ بنفسك.

التعلم من حالات الفشل الفعلية

المخاطر التي تم وصفها حتى الآن ليست نظرية، بل واجهها بالفعل العديد من المبتدئين. فوفقاً لتقرير صادر عن المركز الوطني لشؤون المستهلك، تضاعف عدد الاستشارات المتعلقة بالوحدات السكنية الاستثمارية من الشباب في العشرينات من العمر مرتين ونصف من 160 استشارة في عام 2013 إلى 405 استشارة في عام 2018. وتتضمن بعض الحالات أساليب البيع العدوانية، مثل "استدعاني مندوب المبيعات إلى المطعم ولم يسمح لي بالمغادرة حتى أوقع عقدًا، لذا وقعت عقدًا باهظ الثمن"، و"وقعت عقدًا لأنه قيل لي إن هناك ضمان إيجار مستقبلي، ولكن الضمان انتهى أجله وأصبح من الصعب سداد القرض". وبهذه الطريقة، من المرجح أن يصبح المبتدئون من ذوي المعرفة المحدودة والمهارات التفاوضية المحدودة أهدافًا أكثر من غيرهم، وهناك أمثلة لأشخاص وقعوا في مواقف لا يمكن تداركها.

يمكن أيضاً تعلم دروس قيمة من تجارب المستثمرين الذين اشتروا عقارات بالفعل. وكمثال على ذلك، السيد "هـ"، وهو موظف في شركة ذات دخل مرتفع، يبلغ دخله السنوي أكثر من 20 مليون ين، أخبره موظفو المبيعات أنه يمكنه تعويض العجز لأنه سيحصل على استرداد ضريبي من خلال الاستهلاك، لذلك اشترى عدة شقق استوديو جديدة في موقع جيد. ندم على تصديق كلام المبيعات وقرر في النهاية بيع العقار وإعادة التفكير في استراتيجيته الاستثمارية. ومن بين الحالات الأخرى التي تم الإبلاغ عنها: "نتيجة للاستمرار في زيادة عدد الوحدات المكونة من غرفة واحدة لأنها كانت ميسورة التكلفة، تضخم المبلغ الإجمالي المقترض وأصبحت عالقاً"؛ و"لقد غيرت سياستي الاستثمارية لأنني أصبحت قلقاً من أن يكون لدي عجز كلي بسبب الشواغر والإصلاحات". إن القاسم المشترك بين هذه الإخفاقات هو أن الافتراضات الأولية كانت متفائلة للغاية ولم يتم التشكيك في حديث المبيعات. نحثك على التعلم من أخطاء من سبقوك وتجنب الوقوع في نفس الأخطاء.

يشير الخبراء إلى التحذيرات والاستراتيجيات البديلة

غالباً ما يحذّر الخبراء والمستثمرون العقاريون المتمرسون من مخاطر الاستثمار في عقارات الاستوديو ويقترحون أيضاً بعض الإجراءات المضادة والاستراتيجيات البديلة.

• التفكير في عقار واحد لتنويع المخاطر: إذا كانت الأموال والقدرة التمويلية تسمح بذلك، فإن أحد الخيارات هو التفكير في الاستثمار في شقة واحدة أو مبنى سكني واحد منذ البداية. على الرغم من أن سعر الشراء سيكون أعلى، إلا أن دخل الإيجار من وحدات متعددة يمكن أن يشتت مخاطر الشواغر، ومن الأسهل توقع دخل ثابت من غرفة واحدة. على الرغم من أن الأمر يتطلب المزيد من الجهد الإداري، إلا أن الفكرة هي أن هذا يعد تحوطاً من المخاطر.

• تأمين العوائد مع العقارات الإقليميةوالوحدات السكنيةالمستعملة: نظرًا لأن العوائد على شقق الاستوديو الجديدة في المناطق الحضرية منخفضة للغاية، فهناك استراتيجيات تهدف إلى تحقيق عوائد أعلى مع العقارات في المدن الإقليمية والوحدات السكنية المستعملة. على سبيل المثال، في المدن الإقليمية الرئيسية، حيث يمكن توقع الطلب على العقارات القريبة من محطات القطار، من الممكن شراء عقارات بأسعار أقل من طوكيو والعثور على عقارات ذات عائد سطحي يتراوح بين 5-8%. ومع ذلك، نظرًا لوجود خطر انخفاض عدد السكان في المناطق الريفية، فمن الضروري تقييم اتجاهات الطلب والاختيار بعناية. وكما ذكرنا أعلاه، من الأسهل أيضاً الحصول على توازن بين السعر والإيجار في الوحدات المستعملة، ولكن من المهم تجنب العقارات القديمة جداً واختيار العقارات التي تكون في حالة إدارة جيدة.

• التخطيط التفصيلي للاستثمار والاستشارة المهنية: أياً كانت الاستراتيجية المتبعة، من الضروري إجراء محاكاة دقيقة لخطة الدخل والنفقات بسيناريو متشائم. تحقق مما إذا كان بإمكانك تحمل سيناريوهات الضغط مثل معدل شغور بنسبة xx% وانخفاض الإيجار بنسبة xx% وارتفاع أسعار الفائدة بنسبة xx%، وتأكد من أن لديك أموالاً كافية في متناول اليد. إذا كان من الصعب اتخاذ قرار بمفردك، فمن الفعّال استشارة خبير محايد في الاستثمار العقاري. فمن خلال الحصول على رأي طرف ثالث غير مندوب المبيعات، يمكنك الحد من السهو والتحيزات.

• ابدأ على نطاق صغير واكتسب الخبرة: إذا كنت جديداً في مجال الاستثمار العقاري، فمن الجيد أن تبدأ على نطاق صغير ولا تخاطر كثيراً منذ البداية. على سبيل المثال، جرّب الاستثمار في شقة استوديو بقرض صغير ووديعة كبيرة، أو اشترِ شقة استوديو مستعملة رخيصة نسبياً مقابل مبلغ نقدي إضافي. فمن الأسلم أن تكتسب الخبرة والمعرفة قبل الانتقال إلى الخطوة التالية، طالما أنها ليست قاتلة حتى لو كان أسوأ السيناريوهات هو ضعف العائد على الاستثمار.

الخلاصة.
على الرغم من سهولة البدء في الاستثمار في الاستوديو المسطح إلا أن هناك العديد من المخاطر التي يصعب على المبتدئين رؤيتها. لا تنخدع بالكلمات المعسولة مثل "يمكنك أن تكسب دخلاً من الإيجار دون أن تتركها"، ولكن انظر إلى المخاطر الحقيقية الموضحة هنا، مثل الشواغر وانخفاض الإيجارات وزيادة تكاليف الصيانة وانخفاض قيمة العقار. إذا كانت خطتك مبنية على دراسة متشائمة، فستكون قادراً على استهداف بناء الأصول على المدى الطويل مع تقليل المخاطر. وتتمثل الخطوة الأولى للنجاح في وضع الاستثمار العقاري كاستثمار قوي بمخاطر متوسطة وعائد متوسط، واتخاذ قرارات حكيمة مبنية على معرفة واقع لا يمكن تجاهله "لم أكن أعلم...". يجب على المبتدئين أيضاً الرجوع إلى هذه المقالة لضمان إدارة المخاطر بشكل كافٍ ووضع الاستثمار العقاري الآمن والمضمون في الاعتبار.