以上班族为中心，人们常说「即使自己资金不多也能开始投资」、「可以作为未来的养老金」，因此单间公寓投资备受推崇。然而，初学者轻易就投入其中是非常危险的。实际上，国民生活中心每年都会收到1000至2000件以上关于投资公寓的咨询，其中许多都指出「强行推销」和「说明不充分」等问题。 本文将详细介绍单间公寓投资的机制、潜在风险以及以往的失败案例。不要抱有过高的期望，要认识到现实的风险并采取应对措施。
单间公寓投资的机制和收益率结构
● 投资的基本机制：单间公寓投资是指购买公寓的一间房间（区分所有权），然后出租以获得租金收入。 購買資金來自自有資金或金融機構的貸款，從租金收入中扣除貸款償還、管理費、維修費等，剩餘部分為手頭上的利潤（現金流）。如果運營順利，長期來看，在償還貸款後，租金收入可以作為老年收入來源，或者出售房產獲得資本收益（出售收益）。 但是，實際上，由於每月需要支付管理費、維修積立金、固定資產稅等各種費用，因此需要制定謹慎的收支計劃才能獲得預期的收益。
● 收益率的結構和水平：房地產投資以收益率（年收益÷房產價格）為參考指標之一。廣告中會寫明「表面收益率◯%」，但這是未扣除費用的數字。 實際收入實際收益率會因扣除管理費和稅金等而降低，通常比表面收益率低1%左右。近年來，都市地區的一室公寓收益率呈下降趨勢，東京的一室公寓平均表面收益率約為4%左右（2025年），與專家們曾經認為「低於10%就無法考慮」的時代相比，大幅下降。 在市中心的新建筑中，表面收益率只有 2% 至 3% 的案例也屡见不鲜，扣除贷款利率和各种费用后，每月的收支很容易出现赤字。不要被收益率迷惑，需要准备充足的自有资金，并进行可靠的收支计算。
甜言蜜语的诱人的陷阱
銷售人員會對新手使用看似吸引人的推銷話術來緩解他們的不安。但是，這些甜言蜜語中潛藏著誤解和危險，需要多加注意。以下介紹一些常見的推銷話術及其陷阱。
- 「市中心地理位置優越，空房風險低，可以放心」 – 雖然市中心地區的租金需求較高，但一室公寓的租金市場價格隨著建築年限的延長而下降的可能性很高。 如果购买时收支持平或赤字，未来租金下降，收支情况会进一步恶化。特别是新建单间公寓，第一年的租金中包含新建溢价（附加费），因此，第一位租客搬出后，租金很容易大幅下降。实际上，有数据显示，新建公寓在10年内租金会比高峰期下降近20%。 即使地理位置优越、空房率低，也要明白收益率过低的房产从根本上来说很难盈利。
- 「每月多花1万至2万日元，可以看作是对未来的保险」——如果无法用租金偿还贷款，每月出现赤字，说明租赁经营不顺利。如果因为可以从工资中补足而放任不管，即使想购买更多房产，也会成为金融机构拒绝贷款的原因。 此外，还有人解释说「因为有团体信用保险贷款，所以可以代替人寿保险」，但贷款还清时，房产已经使用了几十年，资产价值会大幅下降，考虑到到那时已经支付的赤字，不能说完全可以代替保险。每月支付相同金额的保险费，确保获得保险金更为合理。
- 「由于折旧可以退税，总的来说还是有利的」——单间公寓为钢筋混凝土结构，折旧期长达 47 年，每年可计入的折旧费很少。因此，节税效果有限，年收入在 900 万日元以下的人几乎没有任何好处。 為了微薄的退稅而每月虧本，本末倒置，「節稅」的推銷是為虧損經營辯解的詭辯。
如上所述，輕信推銷員的話，會忽略巨大的風險。冷靜地看穿宣傳語背後隱藏的前提條件和數字的詭計，以悲觀的場景而不是樂觀的場景來驗證計劃非常重要。
投資單間公寓應注意的主要風險
一室公寓投资存在各种内在风险。其中，我们将介绍初学者特别需要注意的典型风险。如有不安之处，请在咨询专家或采取对策后再做出投资判断。
空房风险（因没有租客而收入为零的风险）
經營單間公寓的最大弱點是一旦空置，租金收入就會為零。單身公寓的租客更換頻繁，如果退租後找不到新租客，這段期間的收入就會中斷。但是，貸款償還和管理費等支出每月都會發生，空置期間必須用自有資金來彌補。（空置時需要自己承擔貸款償還和費用）
由于单间公寓无法分散空房风险，因此必须时刻牢记这一点。例如，如果拥有多套公寓，即使几间空房，也可以用其他房间的租金来弥补，从而分散风险。进行单间公寓投资时，必须假设会出现一定期间的空房，准备备用资金，努力保持房产的吸引力，尽快找到租客。
租金下降风险和收益恶化
房地产租金会随着建筑年限和市场环境的变化而波动。特别是新建和新建不久的房产，初期租金往往较高，随着时间推移，租金下降的风险较高。实际上，从市中心单间租金指数来看,10年后租金下降了约20%，之后仍缓慢下降（0年至25年租金下降约20%的趋势）。
租金下降會壓縮每月的現金流，而且投資房地產的價格與租金收入掛鉤，因此直接影響資產價值的下降。即使有轉租合同保證租金，在合同更新時，保證租金也會被下調（如下所述）。如果沒有根據未來租金下降的情況制定有餘地的收支計劃，可能會比預期更早出現赤字。
维修储备金和维护费用的增加带来的负担
公寓经营中，建筑物的维护管理费用也不容忽视。购买时，虽然建筑物较新，维护费用较低，但随着建筑物的使用年限延长，维修储备金和管理费可能会上涨。新建公寓在销售时，管理费和储备金通常会设定较低，几年后会上调的情况并不少见。 此外，随着建筑物的使用年限延长，电梯和外墙等需要进行大规模维修，可能需要追加临时储备金（即一次性费用）。
此外，租户搬出时，还需要支付恢复原状费用（房屋清洁和内装维修）。长期居住的话，设备也需要更换。 如果租金收入无法弥补这些成本增加，最初处于盈余状态的房产可能会逐渐沦为亏损房产。特别是在建成35年以上时，突发性维修增加，仅靠租金可能无法支付大规模维修费用。因此，必须考虑到未来维护费用的上涨风险，进行长期的收支模拟。
资产价值下跌和出售风险
房地产的价格会随着购买后的市场环境而波动。对于单间公寓，需要注意的是，新房购买后不久，「新房溢价」就会消失，出售价格会大幅下跌。购买时需要支付各种费用（中介费、登记费等），大约为10%左右，但这些费用不会反映在资产价值中，出售时往往无法收回。 如果经济或房地产市场恶化，房产价格也会下跌，还有可能出现贷款余额超过房产价格的「贷款过多」的情况。
特别是老房子，虽然购买时收益率很高，但在市场上很难找到买家，流动性较低。没有租客的房产更难出售。 租金下降会直接导致收益还原法估算的房产价格下降，因此，如果投资期间没有努力维持或提高租金，出口策略（出售）也会出现亏损。需要认识到，即使以长期持有为前提，最终获得出售收益也不是一件容易的事，因此不要轻易乐观。
其他风险（贷款利率、拖欠、灾害等）
除了上述风险外，房地产投资还存在利率波动风险。在当前低利率的情况下，如果使用浮动利率贷款，未来利率上升，还款额就会增加，导致收支恶化。此外，还需要考虑租户拖欠租金的风险以及火灾、地震等灾害风险。对于灾害，可以通过购买火灾保险和地震保险来一定程度地覆盖，但也要考虑到保险无法弥补的空房期间等间接损失。 總而言之，房地產投資存在多方面的風險，因此，在了解其被稱為「中等風險、中等回報的投資」的原因後，再進行投資非常重要。
新建單間公寓和二手單間公寓的各自缺點
雖然都稱為單間公寓投資，但新建物和二手物有不同的優缺點。請掌握各自潛在的問題。
● 新建单间公寓：新建公寓配备最新设施和抗震性能，初期维修成本较低。但房产价格中包含新建溢价，价格较高，表面收益率往往较低。如前所述，入住后租金容易下降，购买后立即作为二手房出售时，价格可能会下降数百万元。 此外，新建房屋的维修储备金在建造时设定较低，有些在10年后会翻倍。「新建就放心」并不一定，这种安心感是以高房价和低收益率为代价的。
● 二手单间公寓：二手房产价格较低，表面收益率相对较高（首都圈内建造20年左右的二手单间公寓为3%至4.5%）。与新建房产相比，购买后价值下跌的风险较小，如果以合理价格购买，可以轻松实现租金与投资收益的平衡。但另一方面，建筑越老，维修成本和空房风险就越高。 老房子在外观和设施方面容易被人们敬而远之，租金也容易下降，而且随着建筑年限的延长，金融机构的贷款期限也有缩短的趋势。此外，对于非常老的房子，还需要考虑未来重建的问题（区分所有者之间的协商）。投资二手房时，不要只看表面收益率，建筑的管理状况和维修记录、周边市场行情都要充分调查，以合理价格购买非常重要。
選址與供需平衡的重要性
房地產投資中，物業所在地的因素被認為佔90%的成敗因素。需求少、治安差、距離車站遠的物業，空置率高、無法獲得租金收入的失敗案例層出不窮。實際上，由於選址不佳，導致「找不到租客，貸款還款全部由自己承擔」的案例也時有發生。 空置時間越長，就越不得不降低租金來招租，租金下降會直接導致房產資產價值下降。
另一方面，即使位於市中心的好地段，也不能過於樂觀。有人指出，東京市中心的人口流入正在放緩，單身人士的需求正在發生變化，未來的供需平衡尚不明朗。
此外，市中心有许多竞争激烈的出租房，如果周边新建了公寓，自己的房子的吸引力可能会相对下降。重要的是，要从长远的角度来看待该地区的地理位置，例如该地区是否有稳定的需求、未来的人口动态和开发计划等。
在購買房產之前，請向房地產公司確認該地區的租賃市場（空房率和競爭房產的租金水平），並親自前往當地，在平日白天和週末檢查生活環境，進行徹底的調查。
轉租合同中潛藏的麻煩
業者經常以「無需擔心空房風險」為理由，推薦轉租合同（附帶租金保證的一括租賃），但實際情況也需要注意。
在转租中，管理公司统一承租房产，并向业主支付一定的保证租金。乍一看似乎好处多多，但大多数合同都包含保证租金调整条款。签订合同时，虽然声称「30年租金保证」，但实际上，以小字注明每隔几年可以降低保证金额。
國民生活中心諮詢案例中也有「被說明會保證租金收入，但實際上有期限，中途出現收支赤字」的案例。
更嚴重的是，轉租公司本身破產的風險。實際上,2018年，一家以共享房屋投資而聞名的公司破產，房東們因無法支付租金而陷入困境，被迫申請個人破產。
在签订转租合同时，必须仔细确认合同中租金减额和终止条件，如有不明之处，应勇敢地拒绝签订合同。此外，不要完全依赖转租，选择能够靠自己充分运营的可靠房产，才是避免风险的根本之道。
从实际失败案例中吸取教训
上述风险并非纸上谈兵，许多初学者都曾面临过。
根據國民生活中心的報告，20多歲年輕人諮詢投資公寓的案件從2013年度的160件增加到2018年度的405件，增加了2.5倍。其中，有些是「被銷售人員叫到餐廳，直到簽約才讓回家，結果簽了高額合同」這種強硬的銷售手法，還有「被說未來有租金保證而簽約，但保證期限到期後難以償還貸款」的案例。
像這樣缺乏知識和談判能力的初學者更容易成為目標，陷入無法挽回的境地。
此外，實際購買房產的投資者的經驗也提供了寶貴的教訓。例如，年收入超過2000萬日元的高收入公司職員H先生被銷售人員說「折舊可以退稅，可以彌補虧損」，於是購買了幾間地理位置優越的新建單間公寓。
但是，第一年虽然得到了退税，但第二年以后退税额急剧减少，结果每月要自掏腰包补填十多万日元的赤字。H先生后悔轻信了销售人员的推销话，最终出售了房产，重新审视了自己的投资策略。
還有其他案例，比如「因為價格合適，不斷增加單間公寓，結果貸款總額膨脹，無法動彈」，以及「擔心空房和維修費用會導致總體虧損，因此改變了投資方針」。這些失敗案例的共同點是，最初的預計過於樂觀，沒有懷疑銷售員的話。請從前人的失敗中吸取教訓，不要重蹈覆轍。
专家指出的注意事项和替代策略
房地产投资专家和经验丰富的人士在警告一室公寓投资的风险的同时，也提出了许多对策和替代方案。
- 为了分散风险，考虑购买整栋房产：如果资金和贷款能力允许，从一开始就考虑投资整栋公寓或公寓楼也是个不错的选择。虽然购买价格会提高，但可以通过多户的租金收入分散空房风险，预计比一室公寓更容易获得稳定的收益。 虽然管理工作量会增加，但可以作为风险对冲。
- 通过地方房产和二手房确保收益率：由于城市新的一室公寓收益率过低，还有一种策略是瞄准地方城市房产和二手公寓，追求较高的收益率。例如，在地方主要城市，如果预计有靠近车站的需求，可以以低于东京的价格购买表面收益率为 5% 至 8%的房产。 但是，地方存在人口减少的风险，因此需要仔细观察需求趋势，谨慎选择。此外，如前所述，二手分隔式公寓在价格和租金方面较易达到平衡，但应避免选择过于老旧的房产，选择管理状况良好的房产非常重要。
- 制定详细的投资计划，咨询专家：无论采取何种策略，都必须根据悲观的情况仔细模拟收支计划。 验证在空房率为○%、租金下降率为○%、利率上升为○%等压力情景下是否能够承受，并确保自有资金有余裕。如果难以自己判断，咨询站在公平立场上的房地产投资专家也是有效的。听取销售人员以外的第三方的意见，可以减少疏漏和偏见。
- 从小做起，积累经验：如果您是房地产投资的新手，不妨从小规模开始，不要一开始就承担太大的风险。例如，对于单间公寓投资，您可以减少贷款额，多支付首付款，或者用现金购买相对便宜的二手单间公寓，在保留手头资金的情况下进行尝试。即使最坏的情况发生，收入也不至于造成致命打击，您可以积累经验和知识，然后再迈出下一步，这样会更安全。
結語
投資單間公寓雖然容易入門，但存在許多初學者難以察覺的風險。不要被「放著就能收房租」這種甜言蜜語所迷惑，要正視本文提到的空房、房租下跌、維護費增加、資產價值下跌等現實風險。在經過悲觀的驗證後，制定出可行的計劃，就能在控制風險的同時實現長期資產的積累。
房地产投资属于中等风险、中等回报的稳健投资，在了解「不知道」就无法应对的现实之后，做出明智的判断是成功的第一步。初学者也可以参考本文，进行充分的风险管理，努力进行安心、安全的房地产投资。
