沖繩新地標「JUNGLIA」開發對房地產市場影響分析

冲绳本岛北部，横跨今归仁村和名护市的「Orion Arashiyama Golf Club」旧址上，一个全新的大型主题公园「JUNGLIA」正在开发中。占地面积约60公顷，周围环绕着雄伟的亚热带森林。其理念是「Power Vacance！！（力量假期）」。 在保留著亞熱帶生態系統的ヤンバル的大自然中，旨在提供融合「真正的興奮」和「真正的奢華」的獨一無二的度假體驗。正式公佈的開業日期為2025年7月25日，距離開業已為期不遠。 开发主体是以在USJ（日本环球影城）实现V字型复苏而著称的森冈毅先生领导的营销公司「株式会社刀（Katana）」为中心，与当地企业合作成立的特别目的公司「株式会社ジャパンエンターテイメント（Japan Entertainment）」。该项目计划投资约700亿日元，是冲绳前所未有的规模。

JUNGLIA以「自然×娱乐」为主题，园内设有22种以上的最先进游乐设施、利用冲绳食材的15家餐饮设施、销售当地特产的10家商店，以及配备无边泳池的高级水疗设施等，设施一应俱全。 例如，乘坐装甲车在丛林中奔跑，被真实的恐龙追逐的野生动物园之旅（恐龙冒险）、在森林上空滑翔的滑索、升到200米高空的热气球型游乐设施等，融合了自然地形和最新技术的体验是该项目的亮点。 公园内还计划举办夜间烟花表演和水上表演活动，游客们可以白天和夜晚都享受兴奋和放松的体验。 此外，公园内还有提供从冲绳传统料理到高级食材的美食餐厅，以及可以一览南国风景的展望无边泳池和水疗中心「SPA JUNGLIA」。运营公司Japan Entertainment的CEO加藤健史先生等管理层表示：「这是经过深思熟虑的主题公园，旨在为游客带来最美好的冲绳之旅。」该公园具备成为冲绳新地标的所有要素。

對沖繩縣經濟和觀光產業的影響

「JUNGLIA沖繩」被寄予厚望，有望成為沖繩觀光產業和北部經濟振興的「催化劑」。政府也將該項目定位為國家區域振興政策的一部分，在2025年1月底舉行的開業日公佈記者招待會上，內閣總理大臣（石破茂首相）也出席了會議，這在以往是罕見的。 石破首相表示：「冲绳北部的开发对日本政府而言是必不可少的」，并表明将全面支持包括周边基础设施建设在内的各项工作。这表明该项目已超越了单纯的民间主题公园，被国家视为振兴地区经济的钥匙。

根據經濟效果的估算，開業後15年內預計將產生約6兆8080億日元的經濟效應。這個數字不僅包括公園運營的直接收入，還包括遊客的住宿、餐飲、交通費用、就業機會帶來的收入增長、生產誘發效應等廣泛因素。這表明該項目對整個沖繩的影響非常巨大。 實際上，沖繩縣的公示地價在2025年將上升7.2%，僅次於東京，位居全國第二，其背後除了旅遊需求穩步增長之外，還包含了北部地區正在推進的大型旅遊開發計劃的預期。

在觀光產業方面，預計入境遊客數量將大幅增加，旅遊消費單價也將上升。特別是，迄今為止，遊客大多集中在本島中南部，北部地區則被譏為「路過觀光」。據數據顯示,2024年，訪問恩納村以北的本島北部8個市町村的遊客，僅佔縣外遊客總數的4分之1左右。 然而，随着丛林乐园的开业，前往拥有冲绳美之海水族馆的本部町和今归仁村地区的旅游路线得以确立，北部旅游的面貌将发生巨大变化。实际上，除了吸引大量游客的美之海水族馆（年游客人数约300万人）之外，同规模的主题公园也将新建，北部地区将成为冲绳旅游的新双雄。 由此，以往当天往返那霸的游客也会增加在北部地区住宿的案例，旅游消费留在当地，对当地经济的贡献将大幅提高。

此外，丛林乐园从一开始就以东亚富裕阶层为主要目标客户。其战略是，以「未受污染的自然环境+高端娱乐」的独特魅力，吸引从台湾、香港、新加坡等直飞冲绳的富裕游客。实际上，针对台湾潜在客户的调查显示，约有70%的人回答「想去」，亚洲市场的关注度也在不断提高。 这些富裕游客的到来将有助于提高冲绳县整体的旅游单价，并有望带动高级酒店和别墅租赁等相关产业的发展。

然而，大型旅游开发也面临一些挑战。有人指出，交通基础设施的负担和过度旅游的问题值得关注。当地居民担心主干道的交通拥堵会加剧，运营公司已提出对县道右转车道进行改造、建设大型停车场、运行班车等对策。 實際上，開業後，預計將有大量自駕車和租車遊客湧入，許田IC（高速公路北端）以北的普通道路將出現擁堵。對此，需要採取預訂制調整入場人數、擴大公共交通、引導遊客前往公園周邊等細緻的應對措施。 在環境方面，必須將對山原豐富生態系統的影響降到最低。幸運的是，此次開發是對現有高爾夫球場舊址的再利用，不會砍伐新樹，反而計劃增加樹木數量。採取這種與環境共生的做法，在與當地居民進行多次對話的基礎上，實現共存共榮，將是長期成功的關鍵。

Jungleia开业对周边地区房地产需求的变化

Jungleia的诞生预计将成为北部地区房地产需求发生巨大变化的催化剂。首先从地理上看，主题公园所在地的今归仁村、名护市周边地区、以及相邻的本部町，甚至作为北部地区门户的恩纳村，房地产市场都将受到广泛的影响。 以冲绳本岛北部为中心，在旅游开发预期推动下，地价已呈上涨趋势。2024年的基准地价显示，恩纳村真荣田地区的住宅用地同比上涨29.0%，涨幅居全国首位。恩纳村原本就是万座毛和度假酒店群的热门旅游区，近年来随着度假移居热潮的兴起，住宅需求旺盛，推高了房价。 此外，宫古岛市的多个地点也进入排行榜前列，这也是由于岛内高级度假村开发相继进行，推高了地价。本岛北部地区，随着丛林乐园开业计划具体化，房地产交易活跃，以商业潜力较高的地区为中心，地价上涨明显。 专家分析称：「北部和宫古岛计划建设酒店和大型主题公园等大型项目，预计未来将继续上涨」。

恩纳村、名护市地区： 从恩纳村到名护市的西海岸沿线是冲绳首屈一指的度假酒店密集区。 這裡有大型度假村（哈雷克拉尼沖繩、卡努查灣、萬豪酒店、凱悅瀬良垣等），交通便利，是前往叢林樂園的交通樞紐。實際上，叢林樂園已經與多家現有酒店簽訂了「官方酒店」合作協議，吸引恩納至名護地區的度假酒店作為住宿基地。 因此，预计该地区的酒店入住率和客房单价将上升，对酒店物业的投资热情将高涨。此外，为了满足与那霸市内不同的「像居住一样住宿」的需求，沿海公寓开发和高档别墅的销售计划也有可能推进。 恩納村已經出現了強烈的縣外移民需求，面向北部上班族和遠程辦公人員的住宅開發也日益活躍。名護市作為北部中心城市，商業設施和住宅地的需求有望增長，特別是在市中心，員工住宅和長期住宿者服務公寓的需求也將增加。

本部町・今帰仁村地区： 公园所在的今帰仁村和拥有水族馆的本部町，迄今为止的发展相对有限。但是，以丛林乐园和美ら海水族馆为中心的新黄金路线一旦形成，该地区将成为备受瞩目的旅游住宿基地。 本部町已经提出了在町有土地上建设配备当地特产市场和餐厅的「道之驿」式旅游基地设施的计划，预计将在2024年度内着手进行基本设计，以期实现「丛林乐园效应」。 具体来说，计划沿国道449号线建设一座3层楼、总建筑面积约1600平方米的设施，暂名为「本部绿洲」，预计每年接待39万游客，该计划将获得北部振兴事业的补助，总投资12亿日元。如此一来，地方政府主动建设旅游商业设施，可能会进一步吸引民间企业到周边地区进行开发。 本部、今帰仁地区预计将出现小型酒店、民宿、豪华露营设施等新住宿设施，对土地的需求也将日益高涨。尤其是海景和公园附近的地理位置优越的土地，作为未来商业用途的投资对象备受关注。 此外，利用古民宅改造的咖啡馆和民宿等利用当地资源的业务也将蓬勃发展，房地产的利用价值将得到重新评估。

其他北部地区： 影响还将波及到名护市以北的整个山原地区。例如，在迄今为止旅游开发有限的国头村和东村，参观丛林乐园的游客也有可能顺道来这里游玩。 如果与山原国立公园内的自然观光（徒步旅行、皮划艇、观星等）合作，开发地区文化体验项目，就可以考虑打造延长北部地区旅游天数的旅游产品。随着旅游产品的丰富，从中期来看，北部山间地区的土地也有可能出现作为旅游基地的用地需求。 但是，由于部分地区存在美军基地等问题，如名护市边野古地区周边，土地价格走势并不一致。总体而言，北部地区的土地价格呈上升趋势，但需要根据具体项目的地理位置和监管情况做出投资判断。

度假村开发带来的土地价格上涨和新需求的可能性

从以往的案例中，我们可以学到许多关于度假村开发与房地产市场相关性的经验教训。 在夏威夷，奥阿福岛西部的库利纳地区作为仅次于威基基的度假区进行了开发，随着迪斯尼酒店等大型投资项目的进驻，周边房地产价格上涨，高档公寓和别墅区开发迅速。在巴厘岛，主要旅游地的地价暴涨，近年来，作为「第二个巴厘岛」的龙目岛等未开发度假区投资活跃。 巴厘島內熱門地區的房地產價格每年以7%左右的速度持續上漲，甚至有人指出，當地居民難以在故鄉購買土地和住房，成為社會問題。實際上，據報導，登巴薩市有些土地每平方米價格高達1億日元，這可以說是旅遊開發對房地產市場產生強烈影響的實例。

将目光转向冲绳，宫古岛近年来也经历了类似的现象。随着大型度假酒店的相继进驻，就业机会增加，移民人数也增加，住宅区和商业区的地价急剧上涨。宫古岛市的住宅区公示地价在2024年比去年上涨了17.9%，商业区也上涨了15.2%，涨幅在全国名列前茅。 这给当地居民的生活成本上升和住房困难带来了担忧。同样，在冲绳本岛北部，丛林乐园的开业也引发了土地需求的增长，预计地价将加速上涨，房地产交易将活跃起来。但是，市场过热可能会引发投机行为，因此保持健康的发展平衡非常重要。 政府將密切關注當地地價走勢，必要時考慮調整土地用途限制和稅收政策。為了使當地居民和投資者都能從度假村開發中受益，實現可持續增長，制定適當的城市規劃和回馈社區利益是必不可少的。

另一方面，新出現的房地產需求也值得關注。首先是酒店和住宿設施用地的需求增加。 对现有酒店的重新打品牌和翻新以及新建精品酒店用地的咨询将会增加。特别是今归仁和本部地区，由于以往大型住宿设施较少，还有开发余地。此外，还可以考虑别墅和别墅的需求。了解丛林魅力的富裕游客将来可能会在冲绳北部购买第二套房子。 事实上，近年来冲绳出现了购买公寓进行短期出租的投资行为，以及富裕阶层长期居住以作为远程办公基地的现象。如果能够打造一个自然环境优美、娱乐设施齐全的地区，将提高房地产的附加值。此外，这还将波及商业设施用房地产。 在主题公园周边和交通要道沿线，预计将出现面向游客的餐饮店、零售店、休闲设施等商业开发。随之而来的是零售和服务业的租户需求增加，路边土地和空置物业的投资价值也将提高。例如，本部町正在规划中的「道之驿」未来可能会成为商业集聚的核心，带动周边店铺进驻和土地交易。

从投资者的角度来看，值得关注的要点和风险因素

● 值得关注的地区（各地区的展望）

• 恩纳村、名护市：恩纳、名护地区集中了度假酒店，仍然是投资适地。丛林乐园开业后，住宿需求将增加，酒店收益有望改善，因此，收购、改装现有度假村以及开发新住宿设施的项目备受关注。 尤其是名護市是北部商業中心，主題公園相關業務的基地，租戶需求可能會增加。地價已經上漲，但預期中長期增長空間，持有資產的投資者也會增加。
• 本部町、今帰仁村： 公園周邊的本部、今帰仁將進入全面開發期，是一個新開發區。 大型商业设施和酒店的用地收购可能会进入实质阶段，如果能够确保大面积土地和交通便利的地理位置，就有机会获得巨大的升值收益。但需要注意的是，该地区的流动性不及中南部地区。与行政机构合作开展振兴城镇的项目，以与当地共生为理念的开发概念将是成功的关键。
• 周边离岛及其他北部地区：整个山原地区及周边离岛（古宇利岛等）也有可能间接受惠。随着游客流量的增加，需求也会波及到以往未被关注的地区房地产。例如，古宇利岛由于游客增加，民宿和咖啡馆相继开业，桥边的商业用地价格呈上涨趋势。 需要敏锐地关注这些地点，并具备确保有前景的房产的眼光。

值得关注的房产类型和领域

• 度假酒店和住宿设施：这是最值得关注的领域。随着大型开发项目的推进，预计将吸引国际品牌酒店进驻或新开业，开发用地和现有酒店买卖案件将增加。 由于客房单价有望上涨，投资收益率也有可能提高。康拉德和四季等超豪华品牌也有进驻的可能，根据土地等级的不同，市场价格可能会突然上涨。
• 别墅、高档公寓：面向富裕阶层市场的别墅和公寓开发也存在商机。 冲绳本岛的别墅销售一直较为有限，但随着北部地区的品牌化，需求可能会显现出来。特别是针对外国富裕阶层，可以考虑销售长期度假用的别墅和公寓。如果像夏威夷一样，能够建立兼具旅游和投资功能的房地产所有权模式，那么就会开拓出新的市场。
• 商业设施、餐饮店：吸引游客消费的商业领域也具有发展潜力。主题公园相关商品店和餐饮店的租户需求将增加，路边商业用地价格可能会上涨。特别是利用当地食材的餐厅、咖啡馆、土特产店等与旅游消费直接相关，因此值得投资商业区开发。对于零售开发商来说，北部地区的奥特莱斯购物中心计划等也可能成为未来考虑的对象。
• 住宅、员工宿舍：随着旅游从业人员和移民的增加，住宅市场也将受到影响。主题公园运营人员和服务业员工对公司宿舍的需求以及UIターン（从城市返回农村）导致的一般住宅需求增加，将带来租赁住宅的入住率上升和住宅用地销售的机会。希望在避免过度偏重度假村的同时，平衡地提供支撑社区的住宅供应，这方面也有行政支持与公民合作发挥作用的空间。

● 风险因素和注意事项

在投资大型度假村开发时，需要充分注意以下风险因素。

• 需求预测的不确定性： 主题公园的游客人数低于计划的风险始终存在。天气因素、全球性流行病、国际形势的变化（例如访日游客人数的急剧减少等）难以预测，会影响投资回报。 過去，地方主題公園因遊客數量下降而破產的案例（例如長崎豪斯登堡初期）也曾發生過。Jungleia 經過精心策劃，以行銷為主導，但過度樂觀還是不可取。事前模擬預計在設定入場限制的情況下，每天可吸引數千名遊客，但要進入正軌還需要一段時間，不能輕易下結論。
• 过度旅游和环境监管风险：如前所述，对当地社区的过度旅游负担可能会引发反感。交通拥堵、噪音和垃圾等问题加剧后，政府可能会实施开发限制和入域限制等意外限制。此外，从环境保护的角度来看，新开发项目获得许可的难度也会增加。 投資者應考慮ESG（環境、社會、治理）觀點，重視與地區協調和環境友好的業務。
• 原材料價格上漲和利率上升導致成本增加：最近建築材料價格上漲和人工成本上升，推高了開發成本。 实际上，据报道，Junglia 的材料成本比预期上涨了 30%，投资计划出现不确定性。此外，日本银行金融政策调整导致的利率上升，将影响房地产投资的融资成本和资产价值。对于杠杆投资，必须做好应对利率风险的准备。需要制定稳健的资本计划和退出策略。
• 竞争形势的变化：冲绳其他地区也在推进新度假村计划和大型设施改造。如果出现类似概念的竞争对手，可能会加剧客源争夺，导致无法获得预期收益。例如，未来石垣岛和宫古岛可能会吸引大型主题公园入驻，这种情况并非完全不可能。 此外，如果国内其他地区也有主题公园扩建计划（例如USJ的新区域），则存在被抢走话题的风险。投资者应密切关注市场动向，建立能够灵活调整投资组合的体制。
• 社会形势与政策风险：作为冲绳独特的因素，美军基地问题与日本政府的防卫政策之间的关系也不容忽视。 北部振兴政策在一定程度上是为了回报接受美军基地，但政权更迭或政策转变可能会导致政府支持力度发生变化。此外，汇率波动也会导致访日游客（入境游客）人数出现波动。在关注全球经济和政治动向的同时，从中长期角度判断投资非常重要。

如上所述，在把握機會與風險兩方面後，需要判斷合適的時機和物業。幸運的是，Jungleia是一個得到官民一致支持的項目，開業準備正在穩步推進。對於房地產投資者來說，在享受有利形勢的同時，保持冷靜的風險管理，就能在沖繩北部地區取得豐碩成果。

從過去類似案例看沖繩大型開發的影響

冲绳县内的以往大型旅游开发案例也可供参考。1975年，冲绳国际海洋博览会（本部町）在会场旧址上重新建设了「海洋博纪念公园」,2002年，世界顶级水族馆美ら海水族馆开馆。 水族馆的开业使本部半岛的游客数量急剧增加，周边原本冷清的地区相继出现了酒店（例如奥利恩本部度假村及水疗中心开业）和商业设施。 也就是说，大型集客设施的建设提高了整个地区的房地产价值，并带来了新的投资，形成了良性循环。此次的「丛林乐园」也将与美ら海水族馆相辅相成，成为北部旅游的双璧，形成「主题公园+水族馆+α（自然、文化体验）」的复合型旅游圈。

此外，冲绳本岛中部的美国村（北谷町美浜）是20世纪90年代后期利用闲置土地开发的度假商业区，拥有电影院、奥特莱斯购物中心、摩天轮等综合设施，大获成功，推动了周边地价上涨。 目前，周围高楼林立，酒店众多，已成为北谷町的主要收入来源。虽然最初是美军基地旧址这一特殊因素，但娱乐性强的开发取得了成功，是一个很好的例子。虽然丛林乐园是一个更大型的自然主题公园，无法直接比较，但在「通过娱乐打造地区品牌」方面，与冲绳本岛中部地区有共通之处，都能激活房地产市场。

将视野扩展到海外，新加坡的圣淘沙岛开发（建设环球影城和综合度假村）和中国海南岛的高档度假村开发等，也是旅游开发推动地区房地产市场飞跃发展的例子。圣淘沙岛在主题公园和赌场等综合度假村开业后，岛内的房地产价格大幅上涨，面向富裕阶层的住宅供应加速。 沖繩雖然沒有賭場，但自然資源與主題公園的組合在世界上也是獨一無二的，如果成功，就有吸引國際投資資金的潛力。

這些案例表明，大型開發項目會提高「旅遊地的地位」，從而長期提高房地產價值，但同時也需要注意與當地居民生活的協調以及泡沫過熱的風險。 沖繩是一個以旅遊業為立縣之本的地方，同時也是縣民的生活場所。為了避免像夏威夷和峇里島那樣「當地居民因地價上漲而難以購房」的問題，構築與地區共享利益的發展模式非常重要。具體來說，公私部門合作，通過創造就業機會提高收入，完善基礎設施，提高便利性，對地區發展至關重要。

結語

「JUNGLIA（丛林）冲绳"是一个具有改变冲绳北部经济和房地产市场格局的巨大项目。我们概述了该项目的正式概要、对地区的影响、投资机会和风险等，总体而言，该项目虽然充满挑战，但也有足够的有利因素。 在政府的支持、森岡先生等一流製作人的力量，以及世界矚目的沖繩魅力的三位一體作用下，開業後北部地區的發展很可能會加速。對於房地產投資者來說，在這個變革時期成功參與其中，將有機會獲得豐厚的回報。

当然，在做出投资判断时，需要像上面说的那样，仔细判断风险和回报。特别是在初期阶段，可能会出现计划外的情况。但是，从长远来看，冲绳的旅游需求坚挺，即使出现经济周期性的波动，也有潜力重新回到增长轨道。 作为北部振兴政策的重要一环，如果运营得当，丛林乐园将成为「冲绳版圣淘沙」的成功典范，为房地产市场带来丰厚的回报。投资者应与当地社区建立双赢的关系，以贡献冲绳的未来为目标。

最后，本项目的成败取决于与当地社区的共存共荣。在获得当地理解与合作的基础上实现可持续发展，最终将提高投资的安全性，带来长期利益。我们期待着北部地区在保护和培育冲绳美丽的自然与文化的同时，作为新的旅游城市实现飞跃发展，作为房地产投资者，我们将继续支持其发展。