冲绳大型主题公园JUNGLIA：开发与市场影响分析

冲绳本岛北部，横跨今归仁村和名护市的“奥利恩嵐山高尔夫俱乐部”旧址，全新大型主题公园“JUNGLIA（丛林利亚）”的开发工作正在稳步推进。该项目占地面积约60公顷，地处被壮丽的亚热带森林环抱的优越位置。其核心概念为“Power Vacance！！（动力假期）”。 该项目旨在利用亚热带生态系统保存完好的ヤンバル大自然，融合“真实的兴奋”与“真实的奢华”，打造独一无二的度假体验。开业日期已正式公布为2025年7月25日，距离开业仅剩短短数月。 开发主体是由曾带领USJ（环球影城日本）实现V字型复苏的森冈毅率领的营销公司“株式会社刀（Katana）”为核心，与当地企业合作成立的特别目的公司“株式会社日本娱乐”。该项目计划投入约700亿日元的开发资金，是冲绳地区前所未有的规模。

JUNGLIA以“自然×娱乐”为主题，园内将配备22种以上最先进的游乐设施、利用冲绳食材的15家餐饮设施、销售当地特色商品的10家商店，以及配备无边际浴池的高级水疗设施等丰富设施。 例如，乘坐装甲车在丛林中疾驰并被真实恐龙追逐的“恐龙冒险”Safari骑行、在森林上空滑翔的滑索，以及可升至200米高空的热气球型游乐设施等，将自然地形与最新科技融合的体验将成为亮点。 公园内还计划举办夜间烟花秀和水上演出活动，让游客在白天与夜晚都能尽享兴奋与放松的体验。 此外，园区内还将设有提供从冲绳传统料理到高端食材美食的餐厅群，以及可俯瞰热带风光的观景无边泳池与水疗中心“SPA JUNGLIA”。运营公司日本娱乐的加藤健史CEO等管理层表示：“这是为打造冲绳旅行的最高体验而精心策划的主题公园”，其内容堪称冲绳新地标的典范。

对冲绳县经济与观光产业的影响

“丛林乐园冲绳“被寄予厚望，有望成为冲绳观光产业及北部经济振兴的”催化剂"。政府已将本项目列为国家层面的地区振兴政策之一,2025年1月底举行的开业日期公布记者会上，内阁总理大臣（石破茂首相）也破例出席。 石破首相表示：“北部冲绳的开发对日本政府而言至关重要”，并明确表示将包括周边基础设施建设在内，全面支持该项目。这充分说明该项目已超越单纯的民间主题公园范畴，被国家层面视为区域经济活化的关键。

根据经济效益估算，开业后15年内预计将产生约6.808万亿日元的经济波及效应。这一数字不仅包括主题公园运营带来的直接收入，还涵盖游客住宿、餐饮、交通费用，以及就业创造带来的收入增长、生产诱发效应等广泛要素。这充分说明了该项目对冲绳整体带来的巨大影响。 事实上，冲绳县的公示地价在2025年预计将比2020年上涨7.2%，仅次于东京，位居全国第二。这一增长背后，除了稳步增长的旅游需求外，还包含了对北部地区正在推进的大型旅游开发计划的期待。

在旅游产业方面，预计将出现入境游客数量大幅增加和旅游消费单价上升的趋势。特别是，过去游客主要集中在本岛中南部，北部地区被戏称为“过境旅游”的状况。据数据显示，截至2024年，访问恩纳村以北本岛北部8个市町村的游客中，仅有约四分之一来自冲绳县外。 然而，随着丛林乐园的开业，游客可延伸至拥有冲绳美ら海水族馆的本部町·今归仁村地区的旅游路线将得以确立，北部旅游格局将发生重大变化。实际上，除了拥有强大集客力的美ら海水族馆（年游客量约300万人规模）外，同等规模的主题公园的新建将使北部地区成为冲绳旅游的全新双子星。 这将使以往当天往返那霸的游客增加在北部地区住宿的案例，旅游消费留在当地，从而使当地经济贡献大幅提升。

此外，丛林乐园自规划之初便将东亚富裕阶层作为主要目标客户。针对通过台湾、香港、新加坡等直飞航班来冲绳的富裕游客，该项目将以“未受破坏的自然环境与高端娱乐体验”的独特卖点进行营销。据报道，针对台湾潜在客户的调查显示，约70%的受访者表示“有兴趣前往”，亚洲市场的关注度正持续升温。 这些富裕游客的到访将有助于提升冲绳县整体旅游单价，并有望带动高端酒店、别墅租赁等相关产业的发展。

然而，大型旅游开发也面临挑战。交通基础设施压力和过度旅游风险被指出是主要问题。当地居民担心主干道交通拥堵加剧，运营公司已说明将采取措施，包括在县道增设右转车道、建设大型停车场及运行接驳巴士等。 实际情况是，开业初期预计将有大量自驾车和租车游客集中到园，导致许田IC（高速公路北端）以北的普通道路出现拥堵。为此，需要采取预约制调整入园人数、扩大公共交通、实施公园周边交通引导等细致应对措施。 此外，在环境方面，必须采取措施将对ヤンバル地区丰富生态系统的影响降至最低。幸运的是，此次开发利用的是现有高尔夫球场旧址，无需进行新的森林砍伐，反而计划增加树木数量。通过采取这种与环境共生的方法，与当地居民进行充分沟通，实现共存共荣，将是长期成功的关键。

丛林乐园开业对周边地区房地产需求的变化

丛林乐园的诞生预计将成为北部地区房地产需求发生重大变革的催化剂。从地理位置上看，主题公园所在的今归仁村、名护市周边地区，以及相邻的本部町，乃至作为北部地区门户的恩纳村，都将受到广泛的房地产市场波及效应。 目前，冲绳本岛北部地区已呈现出旅游开发预期推动地价上涨的趋势。2024年基准地价数据显示，恩纳村真荣田地区的住宅用地价格同比上涨29.0%，位居全国第一。恩纳村本就是以万座毛和度假酒店群闻名的旅游胜地，近年来又因度假移居热潮推动住宅需求上升，进一步推高了地价。 此外，宫古岛市的多个地点也进入排行榜前列，这同样得益于岛内接连推进的高端度假村开发项目。冲绳本岛北部地区在过去几年随着“丛林乐园”项目具体化，房地产交易活跃，尤其在商业潜力较高的区域，地价上涨趋势尤为明显。 专家分析指出："北部及宫古岛地区计划建设酒店、大型主题公园等大型项目，预计未来地价上涨趋势将持续。”

恩纳村·名护市地区： 从恩纳村延伸至名护市的西海岸沿线，是冲绳首屈一指的度假酒店密集区。 该区域已拥有哈雷克拉尼冲绳、卡努查湾、万豪集团、凯悦瀬良垣等大型度假酒店，且作为通往丛林乐园的交通枢纽，地理位置优越。事实上，丛林乐园已与多家现有酒店签订“官方酒店”合作伙伴协议，正积极吸引恩纳至名护区域的度假酒店作为住宿基地。 因此，该区域预计将出现酒店入住率和客房单价上升的趋势，对酒店物业的投资意愿将因收益提升预期而高涨。此外，为满足与那霸市内不同的“像居住一样住宿”需求，沿海公寓开发及高端别墅分售计划也有可能推进。 目前，恩纳村已出现强烈的县外移居需求，针对北部上班族及远程办公者的住宅开发活动也日益活跃。名护市作为北部中心城市，商业设施及住宅区需求预计将持续增长，尤其市中心区域对员工住宅及长期住宿者服务式公寓的需求将进一步增加。

本部町・今帰仁村地区： 拥有公园的今帰仁村和拥有水族馆的本部町，过去开发相对有限。然而，以丛林乐园和美ら海水族馆为核心的新黄金路线一旦形成，该地区将作为旅游住宿基地备受关注。 目前本部町已提出在町有地上建设配备地区特产市场和餐厅的“道の駅”式旅游枢纽设施的规划，并计划于2024年度内启动基本设计，以期发挥“丛林乐园效应”。 具体而言，计划在国道449号沿线建设名为“本部奥西斯（暂定名）”的3层楼、总建筑面积约1600平方米的设施，预计年客流量达39万人，该项目将获得北部振兴事业补助，总投资额为12亿日元。此类地方政府主动推进旅游商业设施建设的举措，有望进一步吸引民间资本参与周边开发。 本部・今帰仁地区预计将新增小型酒店、民宿、露营度假村等住宿设施，土地需求将持续升温。尤其是拥有海景或邻近公园等优越地理位置的土地，有望成为未来商业开发投资的热门目标。 此外，利用古民宅改造的咖啡馆、民宿等活化地域资源的商业模式也将蓬勃发展，房地产的利用价值有望重新评估。

其他北部地区： 名护市以北的ヤンバル地区也将受到波及效应。例如，过去旅游开发有限的国头村、东村等地区，也可能吸引到参观热带雨林的游客顺道游览。 若与ヤンバル国立公园内的自然旅游（徒步、皮划艇、观星等）进行联动，并推进地区文化体验项目开发，可在北部地区整体延长游客停留时间，打造旅游商品。随之，中长期来看，北部山间地区的土地也可能出现作为旅游基地用地的需求。 然而，由于部分地区如名护市边野古区周边存在美军基地问题等因素，地价走势并不一致。总体而言北部地区地价呈上升趋势，但需根据具体项目的位置条件和监管情况进行谨慎的投资判断。

度假村开发引发的地价上涨与新需求潜力

通过分析过去的案例，我们可以从度假村开发与房地产市场走势之间的关联性中汲取经验。 夏威夷的欧胡岛西部科奥利纳地区作为继威基基之后的度假区开发区域，随着迪士尼酒店等大型投资项目的推进，周边房地产价格上涨，高端公寓和度假别墅开发加速。巴厘岛主要旅游地的地价飙升，近年来“第二巴厘岛”的龙目岛等未开发度假区投资活跃。 巴厘岛内热门地区的房地产价格持续以每年7%左右的幅度上涨，甚至引发当地居民难以在故乡购买土地和住房的社会问题。据报道，登巴萨市部分地区土地价格已达到每平方米1亿日元，这充分说明了旅游开发对房地产市场的强烈影响。

将目光转向冲绳，宫古岛近年来也经历了类似现象。大型度假酒店的相继进驻带来了就业机会，移居者增加，导致住宅区和商业区的地价急剧上涨。宫古岛市的住宅区公示地价在2024年较上年增长17.9%，商业区也增长15.2%，位居全国前列。 这引发了当地居民生活成本上升和住房短缺的担忧。同样，冲绳本岛北部地区因丛林乐园开业引发土地需求激增，预计将出现地价上涨加速和房地产交易活跃的趋势。然而，过热的市场可能引发投机行为，因此保持与健康发展之间的平衡至关重要。 行政部门需密切关注地区地价走势，必要时考虑通过调整土地用途限制或税收政策进行调控。为确保度假村开发带来的惠益能由当地居民与投资者共同享有，并实现可持续增长，制定合理的城市规划及保障社区利益回馈至关重要。

另一方面，新兴的房地产需求也值得关注。首先是酒店及住宿设施用地需求的增长。 现有酒店的重新品牌定位或翻新，以及新建精品酒店用地的咨询将增加。特别是今归仁·本部地区，由于此前大型住宿设施较少，仍存在开发潜力。此外，别墅需求也值得考虑。那些在热带雨林中发现魅力的富裕游客，未来可能在冲绳北部购买第二居所。 事实上，近年来冲绳已出现通过投资购买公寓进行短期出租的趋势，以及将远程办公基地作为长期居住地的富裕阶层也在增加。若能将ヤンバル地区丰富的自然环境与娱乐设施相结合，打造特色品牌，将有助于提升房地产的附加价值。此外，这一趋势还将波及商业设施用地。 主题公园周边及交通要道沿线，预计将出现面向游客的餐饮、零售、休闲设施等商业开发。随之而来的是零售及服务业的租户需求增加，路边土地及空置物业的投资价值将提升。例如，本部町规划中的“道の駅”未来可能成为商业集聚的核心，带动周边店铺进驻及土地交易。

投资者关注的重点与风险因素

● 重点区域（区域展望）

• 恩纳村·名护市： 作为度假酒店集中的恩纳·名护地区，仍为投资适宜区域。随着“丛林乐园”开业后住宿需求增加，酒店收益有望改善，因此现有度假村的收购改造及新住宿设施开发项目备受关注。 特别是名护市作为北部商业枢纽，主题公园相关业务的租户需求可能上升。尽管地价已上涨，但预期中长期增长潜力，持有资产的投资者将增加。
• 本部町·今归仁村：公园周边的本部·今归仁地区正迎来全面开发期的前沿地带。 大型商业设施和酒店的用地收购有望加速，若能 확보大型土地或交通便利的优质地段，将有机会获得显著的升值收益。不过需注意该地区流动性不如中南部活跃。与地方政府合作推进地方振兴项目，采用与社区共生、注重本地特色的开发理念将是成功关键。
• 周边离岛及其他北部地区： 整个ヤンバル地区及周边离岛（如古宇利岛等）也可能间接受益。若游客动线延伸，此前未受关注的地区房地产需求也将波及。例如古宇利岛已因游客增加，民宿和咖啡馆相继开业，桥头商业地价呈现上涨趋势。 敏锐捕捉这类热点，抢先锁定优质物业的洞察力至关重要。

● 重点关注物业类型及领域

• 度假酒店及住宿设施： 最大关注领域。预计大型开发项目将带动国际品牌酒店的引进及新开业计划，开发用地及现有酒店买卖案件将增加。 由于客房单价有望上涨，投资回报率也有可能改善。康莱德、四季等超豪华品牌进驻的潜力也被指出，根据土地等级，地价可能突然大幅上涨。
• 别墅、高级公寓：面向富裕阶层的别墅区和公寓开发也存在商机。 冲绳本岛此前别墅分售较为有限，但随着北部地区品牌化进程推进，需求可能显现。特别是针对外国富裕阶层，可考虑销售长期度假用别墅或公寓。若能建立类似夏威夷的旅游与投资相结合的房地产所有权模式，有望开拓新市场。
• 商业设施·餐饮店铺： 吸引游客消费的商业领域也充满潜力。主题公园周边的纪念品商店、餐饮店等租户需求将增加，路边商业地价可能上涨。特别是利用当地食材的餐厅、咖啡馆、土特产店等与旅游消费直接关联的业态，对商业区开发具有投资价值。对于零售开发商而言，北部地区规划奥特莱斯购物中心等项目也可能成为未来考虑对象。
• 住宅・员工宿舍： 随着旅游从业人员和移居者增加，住宅市场也将受到影响。主题公园运营人员和服务业员工的员工宿舍需求，以及UIターン（回流）带来的普通住宅需求增加，将推动租赁住宅入住率提升和宅地分售机会出现。为避免过度度假化，需平衡发展支撑地区社会的住宅供应，此领域亦存在行政支援和公私合作空间。

● 风险因素与注意事项

在投资大型度假区开发时，需充分关注以下风险因素：

• 需求预测的不确定性： 主题公园客流量低于计划的风险始终存在。天气因素、全球性疫情、国际形势变化（如访日游客数量急剧减少等）难以预测，将直接影响投资回报。 过去，地方主题公园因客流量低迷而经营破产的案例（如长崎ハウステンボス初期）也曾发生。尽管ジャングリア在营销主导下进行了周密规划，但仍需避免过度乐观。据推测，事前模拟中虽设定了入场限制并预计每日客流量达数千人，但项目步入正轨所需的时间仍难以预料。
• 过度旅游与环境监管风险： 如前所述，过度旅游可能引发当地社区的反感。道路拥堵、噪音、垃圾等问题若进一步恶化，可能导致行政部门实施开发限制或入域限制等意外限制措施。此外，从环境保护角度出发，新开发项目可能面临审批门槛提高的风险。 投资者需从ESG（环境、社会、治理）角度出发，重视与当地社区的协调以及环境友好型业务。
• 原材料价格上涨与利率上升导致成本增加： 近期建筑材料价格上涨及劳动力成本上升正推高开发成本。 例如，在Junglia项目中，材料成本较预期上涨了30%，导致投资计划出现不确定性。此外，日本银行的货币政策调整导致利率上升，可能增加房地产投资的融资成本并影响资产价值。对于杠杆投资，必须做好利率风险防范。制定稳健的资本计划和退出策略至关重要。
• 竞争环境变化： 冲绳其他地区也正在推进新度假村计划或大型设施改造。若出现类似概念的竞争对手，可能导致客流争夺加剧，难以实现预期收益。例如，未来石垣岛或宫古岛可能吸引大型主题公园落户，这种可能性无法完全排除。 此外，若国内其他地区出现主题公园扩建计划（如USJ新区域等），也可能面临话题被抢占的风险。投资者应密切关注市场动态，建立能够灵活调整投资组合的机制。
• 社会形势与政策风险： 冲绳独特的因素包括美军基地问题及与日本政府防卫政策的关联。 北部振兴政策虽带有基地接纳的补偿性质，但若出现政权更迭或政策转向，政府支持力度可能发生变化。此外，汇率波动也可能导致访日外国游客（入境旅游）趋势波动。因此，需兼顾全球经济与政治趋势，以中长期视角判断投资决策。

如上所述，在把握机遇与风险两方面后，需精准把握时机并选择合适的投资标的。幸运的是，Junglia项目得到了官民一致的支持，开业准备工作正稳步推进。对于房地产投资者而言，在把握这一有利局势的同时，保持冷静的风险管理，有望在冲绳北部地区取得显著成果。

从过去类似案例看冲绳大型开发的影响

冲绳县内过去的大型旅游开发案例也具有参考价值。1975年冲绳国际海洋博览会（本部町）结束后，会场旧址被重新开发为“海洋博纪念公园”,2002年世界顶级水族馆美ら海水族馆正式开馆。 该水族馆的开业使本部半岛的游客数量大幅增加，此前较为冷清的周边地区相继迎来酒店（如奥林匹克本部度假村及水疗中心开业）和商业设施的进驻。 也就是说，大型集客设施的设立提升了整个区域的房地产价值，形成了吸引新投资的良性循环。此次的“丛林乐园”同样有望与美ら海水族馆形成北部观光的双子星，共同构建“主题公园+水族馆+α（自然·文化体验）”的复合型观光圈。

此外，冲绳本岛中部的美国村（北谷町美浜）是自1990年代末期开始利用闲置土地开发的度假商业区。该区域凭借配备电影院、奥特莱斯购物中心、观景轮等设施的综合性娱乐项目取得成功，带动周边地价上涨。 目前，周边高楼林立，酒店众多，已成为北谷町的主要收入来源。虽然最初是美军基地遗址这一特殊因素，但娱乐性高的开发取得了成功，是典型的案例。虽然丛林乐园作为更大规模的自然主题公园，直接比较并不合适，但在“通过娱乐实现地区品牌化”以激活房地产市场这一点上具有共通性。

若将视野拓展至海外，新加坡的圣淘沙岛开发（建设环球影城及综合度假区）和中国海南岛的高端度假区开发等，也是通过旅游开发推动区域房地产市场飞跃的典型案例。圣淘沙岛在主题公园与赌场等综合度假区开业后，岛内房地产价格显著上涨，面向富裕阶层的住宅供应加速。 冲绳虽然没有赌场，但自然资源与主题公园的结合在全球范围内具有独特性，若能成功开发，具备吸引国际投资资金的潜力。

这些案例表明，大型开发项目虽能通过提升“旅游目的地等级”实现房地产价值的长期增长，但同时需警惕与当地居民生活和谐共存以及泡沫化过热的风险。 冲绳既是旅游立县，也是县民的居住地。为避免像夏威夷或巴厘岛那样“本地居民因地价飙升难以购房”的问题，构建与地区共享利益的发展模式至关重要。具体而言，需通过公共部门与民间合作，确保就业创造带来的收入提升及基础设施建设带来的便利性改善惠及地区。

结语

“JUNGLIA（ジャングリア）冲绳"是一个具有改变冲绳北部经济与房地产市场格局的宏大项目。我们从正式概要到对地区的影响、投资机会与风险进行了概述，总体而言，该项目虽充满挑战但具备充足的有利条件。 在政府的支持、森冈氏等顶尖团队的策划能力，以及冲绳作为全球瞩目之地的独特魅力三者结合下，开业后北部地区的发展有望加速。对于房地产投资者而言，把握这一变革期参与其中，有望获得显著回报。

然而，进行投资决策时，必须谨慎评估上述风险与回报。尤其在初期阶段，可能出现与计划不符的突发状况。但从长期视角来看，冲绳的旅游需求具有坚实基础，即便遭遇经济周期波动，仍具备重回增长轨道的潜力。 作为北部振兴政策的重要组成部分，若能妥善运营，Junglearia有望成为“冲绳版圣淘沙”的成功典范，为房地产市场带来丰厚回报。投资者应以与当地社区实现互利共赢为目标，以贡献冲绳未来发展的视角参与其中。

最后，本项目的成败关键在于与当地社区的共存共荣。在获得当地理解与合作的基础上实现可持续发展，最终将提升投资安全性并带来长期收益。我们期待北部地区在守护冲绳美丽自然与文化的同时，作为新兴旅游城市实现飞跃，作为房地产投资者，我们将始终陪伴其发展步伐。