东京有乐町大厦重建：2026年房产市场新机遇

(改编自 PRTIMES）

在东京有乐町站前的黄金地段，一个具有历史意义的重建项目正在如火如荼地进行。三菱不动产重建有乐町大厦和新有乐町大厦的计划，作为日本城市发展的新典范案例而备受关注，它不仅仅是解决建筑物老化问题的方案。

1966 年竣工的有乐町大楼和 1967 年竣工的新有乐町大楼都是有 50 多年历史的建筑。然而，为了应对当今租户复杂需求的挑战，并确保灾难发生时业务的连续性，2021 年 7 月正式宣布了重建计划，拆除工作将于 2024 年 12 月开始。

重建计划最引人注目的一点是，它不是简单的建筑翻新，而是旨在通过一个名为 "YURAKUCHOPARK "的临时使用设施创造新的城市价值，该设施计划于 2026 年下半年开放。这个占地约 10,800 平方米的综合空间将成为集艺术、商业和接待为一体的日本文化中心，预计将对提高整个有乐町地区的房地产价值产生重大影响。

对于房地产投资者和土地所有者来说，这一大规模的再开发项目有可能扩大投资机会，提高资产价值。对于普通民众来说，在市中心建立新的文化和商业中心将是一个重要的变化，将直接提高生活质量，增加该地区的吸引力。

有乐町大楼和新有乐町大楼重建计划概述

重建计划的基本信息和背景

三菱不动产公布的有乐町大楼和新有乐町大楼重建计划被定位为东京市中心大型城市改造项目的典范。这两座大楼都是在经济快速增长时期建造的历史性建筑，但需要进行彻底改造，以满足当今日益多样化的租户需求和日益严格的防灾标准。

有乐町大厦于 1966 年竣工，距今已有约 55 年；新有乐町大厦于 1967 年竣工，距今已有约 54 年。特别是在现代办公环境所需的先进 IT 基础设施、节能性能和无障碍设施方面，该大楼需要进行重大改进。

重建的背景是为了满足租户公司提出的各种要求。随着工作方式改革的发展，现在的办公空间除了传统的办公功能外，还需要具备支持促进沟通和创造力的功能。由于新型冠状病毒感染的影响，通风性能和卫生管理功能也变得越来越重要。

另一个重要因素是加强灾难发生时的业务连续性规划（BCP：BusinessContinuityPlanning）。自东日本大地震以来，企业的防灾意识明显增强，要求办公楼具有较高的抗震性能，确保紧急情况下的电力供应，并改善通信基础设施。超过 50 年历史的现有建筑很难满足这些现代要求。

三菱不动产的投资规模和战略定位

该重建项目被定位为三菱不动产推进的丸之内 NEXT 阶段的核心项目。该公司已宣布计划以有乐町和常盘桥地区为重点，在 2030 年前投入约 6000-7000 亿日元的巨额资金用于重建和软件开发。

这一投资规模是日本单个房地产开发商最大的城市改造投资之一，对东京市中心房地产市场的影响不可估量。投资不仅包括建筑重建费用，还包括提高区域价值的综合措施，如改善周边基础设施、提升公共空间、吸引文化和商业设施等。

在三菱不动产的战略中，有乐町地区作为以 "文化、艺术和会展 "为核心的新价值创造基地发挥着重要作用。该地区位于丸之内商业区的入口处，也是银座和日比谷等商业和文化区的连接点。利用这一区位优势，该项目旨在打造一个集商业功能和文化娱乐功能于一体的复合型城市空间。

丸之内 NEXT STAGE 的目标是将该地区从传统的办公中心区转变为人们和企业聚集和互动的地方，以创造新的价值。这一政策转变是为了应对远程办公的普及所带来的办公需求的变化，同时也是一项旨在打造具有国际竞争力的城市的战略举措。

随着投资计划的实施，有乐町地区有望成为东京市中心新的增长引擎。特别是，它有望在吸引国际企业、增加旅游业和振兴地方经济方面产生连锁效应，还有望为提高周边房地产的资产价值做出重大贡献。

由乐町（2026 年开业）对房地产市场的影响

YURAKUCHOPARK 设施和创新理念概述

YURAKUCHOPARK 计划于 2026 年下半年开业，是日本首个大型文化传播综合体，占地约 10,800 平方米，位于前有乐町大厦和新有乐町大厦的旧址上。该设施被设计为一个具有战略意义的城市空间，它超越了单纯的临时用途，采用了集艺术、商业和接待为一体的创新理念。

该设施的核心是 JAPAVALLEYTOKYO 项目。该项目由格莱美获奖艺术家兼设计师法瑞尔-威廉姆斯（Pharrell Williams）和街头文化领导者 NIGO® 联合制作，作为世界上第一个日本文化中心备受瞩目。

三菱地所设计公司（Mitsubishi Jisho Sekkei）参与了该空间的设计，顶级当代艺术创作者 KAWS 也将在该空间创作具有象征意义的艺术作品。这些元素的结合将创造出一个兼具文化和商业价值的全新城市空间，与传统的商业设施和办公楼截然不同。

以下是 "YURAKUCHOPARK "的特色元素。首先，通过弹出式商店和活动空间，建立一个包括美食、时尚和设计在内的多元文化日常传播系统。这样，游客就有机会通过五种感官体验文化，而不仅仅是购物和用餐。

此外，整个设施还被设计成一个 "城市体验场所"，在这里，从日常路人到国内外游客，各种人群都可以自然而然地进入并进行互动。这种开放性和包容性有望直接提高整个有乐町地区的吸引力，并极大地提升周边房地产的价值。

对周边房地产价值的影响分析

有乐町公园的开放预计将对整个有乐町地区的房地产价值产生多方面的影响。首先，对商业用地价值的影响分析表明，由于其文化传播中心的功能，整个区域的品牌价值预计将大幅提升。

就有乐町公园而言，国际知名生产商和艺术家的参与可能会产生更大的影响。这种影响可能会更大。

预计租金需求也会发生重大变化。对于与文化和艺术相关的公司以及创意产业公司来说，靠近 YURAKUCHOPARK 是一大吸引力。这些公司传统上倾向于聚集在涩谷和原宿等地区，但有乐町中心位置的文化环境可能会形成新的公司集群。

预计写字楼租金也将上涨。特别是对于创意公司和全球性公司而言，靠近有乐町这样的文化传播中心，在企业品牌推广和招聘方面是一大优势。因此，由于对附近写字楼的需求增加，预计租金水平也会上升。

作为投资物业，YURAKUCHOPARK 的吸引力预计也将大幅提高：YURAKUCHOPARK 产生的顾客吸引效应预计将促进附近商业设施和餐馆的销售，从而直接提高物业投资收益。预计国际游客的增加也会增加对酒店和住宿设施的投资需求。

在住宅房地产方面，由于该地区吸引力的增加，预计对高端公寓和住宅的需求也会增加，特别是对高收入群体的需求。文化环境的改善是选择居住地的最重要因素之一，预计将对提高有乐町地区的居住价值做出重大贡献。

不过，这些效果预计会分阶段显现：有乐町广场开业后，由于热闹，效果主要是暂时的，但随着设施的扎根和不断吸引游客，预计会产生更持久的物业价值提升效果。建议投资者从中长期角度考虑投资策略，而不是短期投机。

房地产投资者应了解的要点

分析投资机会和评估未来潜力

有乐町地区的重建为房地产投资者提供了多层次的投资机会。首先，有乐町区的地理位置十分优越：JR 有乐町站是一个主要的终点站，有山手线、京滨东北线和东海道线等多条线路经过，并与东京地铁有乐町线、日比谷线和丸之内线相连。此外，这里还可直达羽田机场和成田机场，从日本国内到海外的交通便利程度在东京堪称一流。

可以考虑投资的房地产类别很多。首先是办公房地产的投资机会：有乐町广场的开业预计将加速创意公司和全球性公司的扩张，从而增加对高质量办公空间的需求。有乐町地区的办公空间是一个战略要地，特别是对于那些重视邻近文化中心的公司而言。

此外，商业地产也蕴含着巨大的投资机会：有乐町公园产生的顾客吸引效应有望促进附近商业设施和餐馆的销售。对于销售与艺术和文化相关的产品和服务的商店来说，该地点尤其具有吸引力。

与酒店相关的房地产也是一个值得关注的投资目标。国际文化中心的建立预计将吸引越来越多的国际游客和商务旅客。对于满足不同住宿需求的房地产，如豪华酒店、商务酒店甚至服务式公寓，投资需求预计会增加。

建议分阶段确定投资时机。目前，拆迁工作正在进行中，投资环境正在逐步发展，为 YURAKUCHOPARK 的开业（2026 年末）做准备。虽然早期进入可提供以相对较低价格收购的机会，但在确定开业后的实际效果后再谨慎投资也是有效的。

与类似重建案例的比较分析

为了正确评估有乐町重建项目的投资价值，必须与过去的类似案例进行比较分析。最具启发性的例子是六本木新城（2003 年开业）和东京中城（2007 年开业）。

以六本木新城为例，开业前后五年间，周边地区的商业地价上涨了约 40%，而写字楼租金平均上涨了 25%。尤其值得注意的是，文化设施（森美术馆）的加入创造了超越单纯办公/商业综合体的附加值。这个案例对于预测具有文化传播功能的设施（如 YURAKUCHOPARK）的有效性具有重要的参考价值。

在东京中城，开业后的头三年，周边地区的写字楼租金平均上涨了 20%，商业综合体的销售额也超过了计划数字。该设施的成功归功于将高品质的办公环境与商业和文化功能相融合，以及开发了郁郁葱葱的公共空间。

与这些实例相比，YURAKUCHOPARK 具有以下优势。第一，优越的地理位置。与六本木和赤坂相比，有乐町距离东京站更近，铁路线更密集，具有枢纽功能。其次，由于国际生产商和艺术家的参与，有乐町具有较高的国际知名度。

另一方面，也有一些值得注意的地方。六本木新城和东京中城是永久性设施，而 "YURAKUCHOPARK "的定位是临时性设施。因此，在制定长期投资战略时，还必须考虑到 2030 年以后的全面新建建筑计划。

作为从成功因素分析中得出的投资战略，以下几点非常重要。首先，在开业初期，也就是设施最热门的时候，最大限度地提高收益。其次，还应考虑在临时使用期结束后，确保全面发展的长期地位。

在风险管理方面，应考虑文化娱乐设施特有的需求波动风险。由于经济状况的恶化和消费者偏好的改变，对文化相关设施的需求可能会出现相对较大的波动。因此，投资组合的多样化和准备灵活的退出战略非常重要。

总结：有乐町重建项目带来新的价值创造

有乐町大厦和新有乐町大厦重建计划是在东京市中心创造新城市价值的标志性项目，它不仅仅是解决老化建筑的问题。三菱不动产投资 6,000-7,000 亿日元，将有乐町地区从传统的办公区改造成集文化、艺术和商业于一体的多功能城市空间。

有乐町公园（YURAKUCHOPARK）预计将于 2026 年下半年开业，它是实现这一转变的关键设施。通过法瑞尔-威廉姆斯（Pharrell Williams）、NIGO® 和 KAWS 等国际创作者的 JAPAVALLEYTOKYO 项目，它将成为日本文化的全球中心。这种文化传播功能有望直接提升整个地区的品牌价值，并提高周边房地产的资产价值。

就对房地产市场的长期影响而言，以下几点尤为重要。第一，商业地价上涨。根据以往的类似案例，预计地价将上涨 15%-25%，尤其是由于文化和艺术相关公司的聚集，预计地价还会进一步上涨。其次，对办公空间的需求发生了质的变化。对于创意公司和全球性公司而言，临近文化中心是一个重要的选址因素，因此对高质量办公空间的需求将会增加。

建议投资者分阶段进行投资。从目前的拆迁阶段到 2026 年 YURAKUCHOPARK 开业，再到 2030 年以后的全面新建，每个阶段都有不同的投资机会。重要的是，要在尽早进入市场以确保价格优势与通过检查开业后的表现来做出谨慎的投资决策之间取得平衡。

对于土地所有者来说，重建也是一个提高资产价值的重要机会。特别是，"汤乐町公园 "的游客吸引效应预计将促进商业设施和餐饮业的销售，从而直接提高物业收入。此外，整个地区吸引力的提高有望带来资产价值的长期稳定增长。

在下一步行动中，请考虑以下几点。第一，持续关注有乐町地区的房地产市场动向，寻找投资机会。其次，在 YURAKUCHOPARK 开业筹备阶段，考虑采取收购周边房地产和提高现有房地产价值的措施。最后，制定长期投资战略也很重要，以便在 2030 年之后进行全面开发。

有乐町再开发项目是东京市中心城市发展的新典范，预计将对日本未来的城市发展产生重大影响。只要密切关注这一历史性项目的发展，并做出正确的投资决策，就有可能获得巨大的收益机会。