Estratégias de Investimento Imobiliário: Guia de Sucesso por Área

Para fazer um investimento imobiliário bem-sucedido, é muito importante escolher a propriedade certa na área certa. As características dos preços dos imóveis, a demanda de aluguel e os rendimentos (retorno sobre o investimento) diferem muito dependendo da área, e a estratégia de investimento a ser adotada também varia. Para iniciantes, é importante escolher uma área que se adeque aos seus objetivos (se você está buscando ganhos de capital ou se concentrando em ganhos de renda, manutenção de longo prazo etc.). Este artigo resume as características e as vantagens e desvantagens de diferentes regiões, como o centro de Tóquio, os subúrbios, a região de Kansai, as cidades regionais e as áreas de redesenvolvimento, e explica as estratégias de investimento adequadas a cada uma delas de maneira fácil de entender. Por fim, o uso do suporte de empresas especializadas também é discutido para que os iniciantes possam começar a investir em imóveis com tranquilidade.

Características do investimento imobiliário por área

Há vários tipos principais de áreas-alvo para investimento em imóveis. Aqui, examinamos as características do mercado e as vantagens e desvantagens de cada área típica.

Área central de Tóquio

As propriedades no centro de Tóquio (por exemplo, as principais alas do centro da cidade) são consideradas de "alto custo, mas de baixo risco". A principal atração é o risco de vacância extremamente baixo devido ao fluxo contínuo de população e às necessidades de aluguel muito altas. Até mesmo propriedades um pouco mais antigas podem ser compensadas por sua boa localização, e pode-se esperar uma renda estável, pois o mercado de aluguel em si é mais alto do que nos subúrbios. Além disso, como a demanda é alta, é fácil encontrar compradores na hora da venda, e tende a ser fácil formular uma estratégia de saída (obtendo lucro com a venda). É improvável que os valores dos imóveis nos centros das cidades caiam, e há uma boa chance de obter ganhos de capital no futuro.

Por outro lado, o alto custo inicial é um grande obstáculo. Os preços dos imóveis no centro da cidade são extremamente altos e, naturalmente, o valor do empréstimo e os fundos pessoais também são grandes. Por exemplo, diz-se que os fundos pessoais necessários para o investimento imobiliário são de cerca de 20% do preço do imóvel, mas nos imóveis no centro da cidade esse valor é muito maior do que nas áreas rurais, aumentando o ônus financeiro e o risco. Além disso, quanto mais alto o preço do imóvel, menor tende a ser o rendimento (taxa de retorno). De fato, em algumas áreas rurais, os rendimentos de superfície podem chegar a 15%, enquanto nos centros das cidades, os rendimentos podem ser tão baixos quanto 3%. Os impostos (imposto predial e imposto de planejamento urbano) também são altos, portanto, o residual mensal tende a ser relativamente baixo. Além disso, como há muitas propriedades atraentes na região central de Tóquio e a concorrência é acirrada, você precisa criar maneiras de fazer com que as pessoas escolham a sua propriedade (por exemplo, diferenciando suas instalações), mas ainda há o risco de ser enterrado na concorrência.

Vantagens (centro de Tóquio):.

• Demanda de aluguel muito alta e baixo risco de vacância.

• É possível esperar altos níveis de aluguel e renda estável.

• É improvável que os valores dos imóveis caiam e é fácil encontrar compradores na hora da venda (fácil de formular uma estratégia de saída).

• Potencial para ganhos de capital futuros, dependendo da área.

Desvantagens (centro de Tóquio):.

• Altos preços dos imóveis, altos custos de investimento inicial e alto ônus de autofinanciamento.

• A renda do aluguel é relativamente baixa em relação ao preço do imóvel, e os rendimentos tendem a ser baixos.

• Os impostos e os custos de manutenção também são altos, dificultando o aumento da renda residual.

• A concorrência por imóveis para aluguel é alta, portanto, é necessário ser criativo para atrair inquilinos.

Áreas suburbanas da área metropolitana de Tóquio

Os "subúrbios" se referem às áreas de deslocamento pendular até cerca de uma hora de trem do centro de Tóquio e às áreas residenciais das prefeituras vizinhas (Saitama, Chiba, Kanagawa etc.). A tendência das propriedades suburbanas é descrita como "baixo preço, mas alto risco". A maior vantagem continua sendo o fato de os preços dos imóveis serem baixos, o que facilita a compra mesmo com poucos recursos próprios. O preço de compra mais baixo resulta, naturalmente, em um rendimento superficial mais alto, o que torna possível almejar rendimentos mais altos do que nos centros das cidades. Por exemplo, de acordo com uma pesquisa do Ministério de Terras, Infraestrutura, Transporte e Turismo, se o nível de preço dos terrenos em Tóquio for fixado em 100, o índice da província vizinha de Saitama será de aproximadamente 30, enquanto o índice da província de Ibaraki será de apenas 8,4. Isso significa que eles podem ser comprados com pouco capital e, dependendo do aluguel, pode-se esperar altos rendimentos. Além disso, a oferta de imóveis para aluguel nos subúrbios não é tão alta quanto no centro da cidade, portanto, há menos concorrência e a diferenciação de imóveis (reforma, adição de instalações) é mais eficaz. Em termos de financiamento, também foi apontado que o preço mais baixo dos imóveis reduz o obstáculo para empréstimos de instituições financeiras, facilitando o controle dos fundos pessoais.

Entretanto, investir nos subúrbios implica o risco de um futuro declínio na demanda de aluguel. Em áreas onde a população se concentra no centro da cidade e sai dos subúrbios, as vagas podem não ser preenchidas e os aluguéis podem ter de ser reduzidos. Diz-se que o equilíbrio entre a oferta e a demanda é facilmente perturbado nos subúrbios, e é provável que ocorra um ciclo vicioso de vagas (vagas → deterioração dos ganhos → redução do investimento em manutenção → mais vagas). Além disso, os imóveis nos subúrbios tendem a ser mais difíceis de vender do que aqueles nos centros das cidades. Em alguns casos, é difícil vender pelo preço esperado porque há poucos compradores, o que dificulta a formulação de uma estratégia de saída. Em áreas onde se espera que a população diminua no futuro, há um alto risco de que os próprios preços dos imóveis caiam, portanto, é preciso tomar cuidado para evitar uma diminuição no valor final do ativo (perda de capital).

Vantagens (subúrbios):.

• Os preços dos imóveis são baixos, o que facilita a redução do montante de fundos próprios e empréstimos.

• Os rendimentos de superfície tendem a ser mais altos devido aos preços de compra mais baixos.

• Não há tantas propriedades quanto no centro da cidade, portanto, há menos concorrência e a diferenciação é mais fácil.

• É fácil começar a investir em imóveis com fundos relativamente pequenos (baixo obstáculo para iniciantes).

Desvantagens (subúrbios):.

• Alto risco de redução da demanda de aluguel em algumas áreas (as taxas de vacância tendem a aumentar).

• Difícil formular estratégias de saída (difícil de atrair compradores, leva tempo para vender).

• Existe o risco de que os valores dos imóveis e dos terrenos possam cair no futuro.

• Em comparação com os centros urbanos, a localização é menos atraente, portanto, há preocupações quanto à estabilidade da receita em longo prazo.

Áreas urbanas na região de Kansai (por exemplo, Osaka)

A área de Kansai (Osaka, Hyogo, Kyoto, etc.), a segunda maior região econômica do Japão, também é um destino popular para investimentos imobiliários. A cidade de Osaka, em particular, é uma cidade grande com uma população de aproximadamente 2,7 milhões de habitantes e demanda estável por moradia. A área de Kansai é caracterizada por preços de imóveis mais baratos e rendimentos mais altos do que a área metropolitana de Tóquio. Por exemplo, de acordo com dados do Japan Real Estate Institute, o rendimento do investimento em um quarto no distrito de Jonan, em Tóquio, é de 4,0%, enquanto em Osaka é mais alto, 4,6%. Embora os níveis de aluguel sejam mais baixos do que em Tóquio, é possível obter rendimentos mais altos porque os preços dos imóveis são ainda mais baixos. Além disso, nos últimos anos, Osaka tem visto muitas reformas e eventos internacionais planejados, com projetos promissores como a Osaka-Kansai Expo 2025 e o desenvolvimento em grande escala da "Umekita Phase 2" ao norte da estação de Osaka. Devido a esses fatores, há uma tendência de investir na região de Kansai em vez de na área metropolitana de Tóquio, onde os preços subiram demais. Embora os preços dos imóveis tenham disparado na área metropolitana de Tóquio e os rendimentos tenham caído acentuadamente, algumas empresas informam que há muitos imóveis na região de Kansai com rendimentos de superfície superiores a 10%. Pode-se dizer que as propriedades na região de Kansai são atraentes para a obtenção de um certo fluxo de caixa, mantendo o investimento inicial baixo.

Uma desvantagem de investir na região de Kansai é que a população está começando a diminuir em algumas áreas. A população da Prefeitura de Osaka como um todo está diminuindo ligeiramente, e o risco de vacância pode ser um problema para algumas propriedades. A região de Kansai inclui áreas com forte demanda de aluguel, como o centro da cidade de Osaka e a cidade de Kyoto, bem como áreas próximas aos subúrbios e cidades regionais. Se a área for selecionada incorretamente, o risco de as vagas não serem preenchidas aumenta, portanto, é necessário avaliar as tendências de demanda mesmo na região de Kansai. Alguns dizem que a velocidade dos aumentos de preços e a liquidez (atividade de negociação) são um pouco menores do que em Tóquio, devido à menor entrada de dinheiro de investimento estrangeiro. O número de imóveis não é tão grande quanto na área metropolitana de Tóquio, portanto, uma rede de especialistas pode ser útil para encontrar imóveis que atendam às suas necessidades.

Vantagens (região de Kansai):.

• Os preços dos imóveis são mais baixos e os rendimentos mais altos do que na área metropolitana de Tóquio.

• Osaka e outras grandes cidades têm grandes populações e podem esperar uma demanda de aluguel estável.

• Espera-se que os valores dos imóveis aumentem devido a planos de renovação e eventos internacionais (por exemplo, Osaka Expo, desenvolvimento de Umekita).

• Importância de construir um portfólio fora da área metropolitana a partir de uma perspectiva de investimento de diversificação regional.

Desvantagens (região de Kansai):.

• Declínio populacional e risco de vacância em algumas áreas (algumas áreas têm demanda fraca)

• A liquidez e o espaço para o crescimento futuro dos preços podem ser limitados, pois os investidores estrangeiros não compram tanto quanto na área metropolitana de Tóquio.

• Pode levar tempo para encontrar propriedades que atendam às condições desejadas (a ajuda de empresas especializadas é útil para obter informações sobre propriedades).

• Para investidores que não estão familiarizados com a área local, é necessário conhecer as convenções do mercado e as áreas populares.

Áreas das principais cidades regionais

As principais cidades regionais fora das áreas de Tóquio e Osaka (por exemplo, Nagoya, Fukuoka, Sapporo, Sendai, Hiroshima etc.) são áreas em que os preços dos imóveis são geralmente mantidos baixos e é fácil visar propriedades de alto rendimento. Como os preços dos imóveis são baixos, os rendimentos como porcentagem da renda do aluguel tendem a ser altos, e projetos com rendimentos de superfície de 10% ou mais não são incomuns. A atração dos imóveis regionais é que os obstáculos ao investimento são baixos, pois você pode começar com imóveis a preços razoáveis, mesmo que tenha pouco capital disponível. Além disso, como a oferta de terras e propriedades é limitada nas áreas rurais, há menos concorrência por propriedades em boas localizações, o que facilita a fixação de aluguéis livremente. É mais fácil garantir altas taxas de ocupação se a propriedade atender às necessidades da área e, se houver poucas propriedades semelhantes nas proximidades, há espaço para o proprietário tomar a iniciativa de definir os aluguéis.

No entanto, há ressalvas significativas ao investimento em cidades locais. A maior desvantagem é a instabilidade da demanda de aluguel. A população é menor do que nas áreas urbanas e, em muitas áreas, espera-se que a população diminua a longo prazo devido ao envelhecimento da população e à saída de pessoas mais jovens. Por exemplo, se ocorrerem mudanças ambientais, como a saída de empresas da área ou a mudança de universidades, há o risco de a demanda diminuir repentinamente e as vagas não serem preenchidas. Além disso, se a demanda cair, há um risco maior de que seja difícil encontrar um lugar para vender a propriedade e as estratégias de saída se tornarão mais difíceis. É importante observar que uma situação em que a propriedade é comprada, mas não pode ser vendida, representa um risco de não conseguir recuperar os fundos. Além disso, as instituições financeiras em áreas rurais são mais cautelosas em sua postura de empréstimo e, dependendo da propriedade, pode ser difícil obter um empréstimo. Outro fator de risco é que o índice de autofinanciamento tende a ser alto.

No entanto, a situação difere entre áreas rurais e cidades em crescimento e regiões em declínio. Nos últimos anos, há cidades regionais, como Fukuoka e Sapporo, onde a população está aumentando e a demanda é forte, e também há cidades com potencial para o turismo e como centros de negócios. Os investidores bem-sucedidos em propriedades regionais estudam cuidadosamente a demografia e a concorrência na área e selecionam áreas onde a demanda pode ser esperada. Por exemplo, é importante selecionar locais que provavelmente atrairão pessoas a longo prazo, como "perto de uma estação de trem em uma capital de província, mesmo em uma área rural", "perto de um campus universitário" ou "em uma área central que está programada para ser reformada". Além disso, para evitar a desocupação, é preciso ter flexibilidade para ajustar as configurações de aluguel e instalar instalações populares.

Vantagens (cidades regionais):.

• Os preços dos imóveis são muito baixos, portanto, você pode começar a investir com uma pequena quantia.

• A relação entre a renda do aluguel e o preço de compra é alta, o que facilita a busca por altos rendimentos.

• Se não houver excesso de oferta, há pouca concorrência e há um alto grau de liberdade na fixação dos aluguéis.

• Em algumas cidades em crescimento, há oportunidades de aumento do preço da terra e crescimento da demanda.

Desvantagens (cidades regionais):.

• Alto risco de estagnação ou declínio da demanda de aluguéis (vagas prolongadas devido ao declínio da população ou à saída de empresas).

• Alto risco de não conseguir encontrar um comprador e as estratégias de saída podem ser difíceis.

• Difícil de obter financiamento, tende a depender de fundos próprios (difícil de alavancar)

• A cooperação com agências imobiliárias locais é essencial para o gerenciamento de propriedades e aquisição de clientes, o que aumenta o esforço operacional em áreas remotas.

Áreas de desenvolvimento

As áreas de renovação são áreas em que projetos de desenvolvimento em larga escala estão em andamento devido ao planejamento urbano ou por outros motivos. Quando novas instalações comerciais, escritórios e condomínios são construídos como resultado do redesenvolvimento urbano, a conveniência e a imagem da área ao redor são renovadas e os valores das propriedades provavelmente aumentarão. Por exemplo, os recentes projetos de renovação em escala "única em um século" de Tóquio incluem oito edifícios de grande porte ao redor da estação de Shibuya e um complexo de grande porte na área de Toranomon/Azabudai (inauguração de Azabudai Hills). Espera-se que essas áreas criem novos empregos e mudem o fluxo de pessoas, levando a uma maior demanda de aluguel e ao aumento dos preços dos terrenos e dos aluguéis. Se a reforma aumentar a acessibilidade comercial e de transporte, é de se esperar que os imóveis na área cresçam a longo prazo, tornando-a uma área de interesse para os investidores. De fato, quando o redesenvolvimento é anunciado, os preços dos terrenos, inclusive nas áreas vizinhas, tendem a subir antes do redesenvolvimento, e os ganhos de capital podem ser visados se a propriedade for adquirida em um estágio inicial. Além disso , a reforma torna toda a cidade nova e conveniente, o que a torna adequada para uma estratégia de propriedade de longo prazo e renda estável. Outra vantagem é que pode haver mais compradores (próximos investidores) no futuro, aumentando as oportunidades de venda.

Entretanto, há ressalvas e riscos associados ao investimento em áreas de renovação. Primeiro, "a renovação não significa necessariamente aluguéis ou preços mais altos". Os efeitos variam de acordo com a escala e a natureza do projeto, e pode haver casos em que a atratividade de uma área não melhore tanto quanto o esperado. Especialmente no caso de remodelação suburbana (por exemplo, construção de grandes instalações comerciais nos subúrbios), se o fluxo de pessoas for limitado, pode não haver mudança significativa nos preços dos imóveis no entorno. Também é importante estar ciente dos picos de preços e suas repercussões devido a expectativas excessivas. Quando os planos de renovação são anunciados, os investidores correm para lá e os preços dos imóveis tendem a ser supervalorizados, mas há o risco de um ajuste de preço (queda) se as receitas não aumentarem tanto quanto o esperado após a conclusão. Além disso, como o redesenvolvimento leva muito tempo, os aluguéis podem não aumentar tanto quanto o esperado durante o período anterior à conclusão. Durante a construção, o ambiente ao redor pode se tornar temporariamente inconveniente, e você precisa estar preparado para os riscos de vacância e para o planejamento de receitas e despesas durante esse período. Por fim, há também uma incerteza diferente de zero , como alterações ou cancelamento dos próprios planos. É importante levar esses riscos em consideração ao investir em antecipação aos benefícios do redesenvolvimento.

Benefícios (áreas de redesenvolvimento):.

• Pode-se esperar que os valores das propriedades aumentem devido ao desenvolvimento da infraestrutura e à renovação da cidade (ganhos de capital futuros esperados).

• Potencial de aumento da demanda de aluguel devido à melhoria das instalações comerciais e das redes de transporte.

• Tendência de aumento do valor dos ativos das propriedades e maior facilidade de venda devido à melhoria da marca da cidade (maior atenção do investidor).

• Ambiente atraente para propriedade de longo prazo (melhor habitabilidade permite gerenciamento estável).

Desvantagens (áreas de redesenvolvimento):.

• Os preços e os aluguéis nem sempre aumentam conforme o esperado (os efeitos da revitalização são específicos para cada caso)

• Risco de os preços dos imóveis ficarem supervalorizados devido à informação antecipada sobre a reforma (os rendimentos do investimento podem cair)

• Leva tempo para ser concluído, portanto, leva tempo para recuperar o investimento (também há o risco de mudanças nos planos no meio do projeto)

• A grande oferta de novas propriedades pode aumentar a concorrência e levar a vagas temporárias.

Relação entre estratégia de investimento e seleção de área

Os tipos de propriedade e as áreas adequadas para o investimento imobiliário dependem do tipo de renda que você valoriza (lucro da venda ou renda de aluguel, curto ou longo prazo). Em termos gerais, há três estratégias possíveis: visando a ganhos de capital, concentrando-se em ganhos de renda e em propriedades estáveis de longo prazo, com uma visão geral de cada uma delas e das áreas adequadas a cada uma.

Estratégias de investimento visando ganhos de capital

Os ganhos de capital são ganhos na venda de ativos adquiridos. No investimento em imóveis, a estratégia de buscar ganhos de capital é um método que visa obter lucro "comprando imóveis a um preço baixo e vendendo-os a um preço alto". Por exemplo, "vendas de curto prazo" (as chamadas "flipping"), em que as propriedades são encontradas e compradas com desconto em relação ao preço de mercado e revendidas após agregar valor por meio de reformas etc., é um tipo de estratégia de ganhos de capital. Outro método é investir antecipadamente em áreas destinadas à reforma ou com previsão de desenvolvimento no futuro e, em seguida, vender a propriedade para obter lucro quando os preços dos terrenos subirem no médio e longo prazo. Ao visar ganhos de capital, a seleção da propriedade e o momento certo são extremamente importantes. Você precisa ser capaz de reunir informações sobre áreas que provavelmente aumentarão de valor e analisar as tendências do mercado.

As áreas adequadas para essa estratégia são aquelas em que se espera que os valores futuros das propriedades aumentem, como o centro de Tóquio, as áreas centrais das principais cidades e as áreas em que a renovação está ativa. Os terrenos no centro de Tóquio são escassos e provavelmente manterão ou aumentarão de valor a longo prazo, portanto, há potencial para vendas lucrativas dentro de alguns anos a uma década ou mais. Fora de Tóquio, as cidades com um fluxo contínuo de população e as áreas com grandes projetos em andamento também são bons alvos. Espera-se que os preços dos terrenos permaneçam altos em áreas como a já mencionada região central da cidade de Osaka e a cidade de Fukuoka, que estão atraindo a atenção como destinos de investimento com a expectativa de ganhos de capital. As áreas de renovação são ideais para ganhos de capital, mas, conforme mencionado acima, elas dependem parcialmente de planejamento, portanto, não é aconselhável especulação excessiva. Se as tendências de demanda forem mal avaliadas, há o risco de o preço de uma propriedade cair depois de tê-la comprado por um preço alto.

O investimento para ganhos de capital tem um aspecto de alto risco e alto retorno. Se você se sair bem, poderá obter um grande lucro em um curto período de tempo, mas se as condições do mercado se deteriorarem, você poderá sofrer grandes perdas. Em particular, os imóveis não têm liquidez, portanto, você precisa estar ciente do risco de não conseguir encontrar um comprador quando quiser vender. Se você for um iniciante em busca de ganhos de capital, é mais seguro investir em cidades em que se pode esperar crescimento a médio e longo prazo, em vez de se forçar a buscar negociações de curto prazo. Por exemplo, um plano pode ser comprar um condomínio em uma área popular dentro dos 23 distritos de Tóquio e vendê-lo quando o preço subir dentro de cinco a dez anos. Se você também receber renda de aluguel entre a compra e a venda, poderá obter um ganho de renda ao mesmo tempo. É importante para o gerenciamento de risco não negligenciar a renda de aluguel, mesmo para fins de ganhos de capital. O segredo do sucesso é escolher uma propriedade que possa ser operada de forma estável até ser vendida, pois há o risco de ficar preso ao pagamento de empréstimos se a propriedade estiver continuamente desocupada.

Resumo dos pontos (visando a ganhos de capital): uma estratégia que se concentra em ganhos de valor após a compra. Áreas com potencial futuro, como Tóquio, o centro de Osaka e áreas de desenvolvimento, são adequadas. Por outro lado, é suscetível às tendências econômicas e de mercado e apresenta um alto nível de risco, portanto, os iniciantes não devem se precipitar e selecionar as propriedades com cuidado.

Estratégias de investimento voltadas para o ganho de renda

O ganho de renda refere-se à renda regular gerada durante a propriedade de um ativo. No caso de imóveis, o ganho de renda é a renda mensal do aluguel. Em uma estratégia orientada para o ganho de renda, o principal objetivo é garantir uma renda estável por meio da administração do aluguel. Em outras palavras, a política básica é "continuar a alugar propriedades por um longo período e acumular renda de forma constante". No investimento orientado para o ganho de renda, a ênfase está na estabilidade da renda e das despesas durante o período de detenção, incluindo o rendimento da propriedade, a taxa de vacância e os custos de manutenção. Se o fluxo de caixa mensal for positivo e a taxa de ocupação permanecer alta no longo prazo, será possível obter lucro suficiente, mesmo que não haja lucro com a venda da propriedade.

As áreas adequadas para essa estratégia são principalmente aquelas em que é fácil encontrar propriedades de alto rendimento, ou seja, as áreas suburbanas e as cidades regionais mencionadas acima. Ganhos de renda elevados podem ser esperados em áreas onde há demanda estável de aluguel por preços baixos de imóveis. Especificamente, as áreas residenciais em cidades designadas pelo governo e capitais de províncias, ao redor de universidades e parques industriais, e apartamentos em áreas suburbanas a uma curta distância do centro da cidade são um tesouro de propriedades de alto rendimento. Por exemplo, se você comprar um apartamento de segunda mão em uma cidade regional e operá-lo com um rendimento superficial de cerca de 10%, poderá facilmente obter uma renda e despesas mensais confortáveis. Os imóveis mais antigos (propriedades mais velhas) também são populares entre os investidores que buscam ganhos de renda, pois são mais baratos e, portanto, mais propensos a gerar altos rendimentos. Entretanto, as propriedades mais antigas tendem a ter custos de reparo mais altos, portanto, é necessário determinar o equilíbrio entre a renda do aluguel e os custos de manutenção.

Os investimentos que se concentram em ganhos de renda geralmente são considerados de baixo risco e baixo retorno. Embora seja difícil gerar lucros chamativos, também é fácil gerar renda estável a longo prazo. Como é menos suscetível às flutuações de preço do mercado, os iniciantes podem se sentir seguros com o fato de que, assim como os dividendos das ações, "os aluguéis mensais se acumulam de forma constante". No entanto, é importante observar que há o risco de vacância e queda nos aluguéis. Se você comprar um imóvel com a intenção de obter renda, mas nenhum inquilino vier alugá-lo, sua renda será zero. Em particular, se você buscar um rendimento muito alto e escolher um imóvel com pouca demanda, isso será uma verdadeira ruína. Alguns especialistas dizem que os iniciantes devem primeiro se concentrar em propriedades que proporcionem um ganho de renda estável. Portanto, é importante escolher uma área com sólida demanda de aluguel, mesmo para propriedades rurais, e verificar a concorrência ao redor e as tendências futuras da população, mesmo para propriedades suburbanas. Selecione uma propriedade que possa resistir a uma operação de longo prazo, fazendo um plano para lidar com as vacâncias, revisando os ajustes de aluguel ou reformando a propriedade, mesmo que elas ocorram.

Resumo dos pontos principais (foco em ganhos de renda): concentre-se em lucros estáveis com a renda mensal do aluguel. Tender a selecionar propriedades de alto rendimento em subúrbios e áreas rurais. Embora seja possível visar a uma renda estável e de baixo risco, se você escolher o imóvel errado, poderá sofrer com a vacância, por isso é fundamental avaliar as tendências de demanda e selecionar um imóvel sólido.

Estratégia de investimento de manutenção estável de longo prazo

A manutenção estável de longo prazo é uma estratégia de manter a propriedade por um longo período de tempo para manter e aumentar a renda do aluguel e o valor futuro do ativo. Em alguns aspectos, ela é semelhante à estratégia orientada para o ganho de renda, mas a estratégia de investimento estável de longo prazo é caracterizada por seu forte foco no gerenciamento de ativos de forma a fazê-los crescer, em vez de se apressar para obter lucro na venda. Muitas vezes, ela é escolhida para gerar renda mensal de aluguel em vez de uma aposentadoria ou para passar os ativos para filhos e netos.

Se a premissa for a propriedade de longo prazo, é importante escolher uma área em que se possa esperar uma demanda estável de longo prazo. Especificamente, as áreas metropolitanas que são menos suscetíveis ao declínio populacional são uma aposta segura. Áreas como o centro de Tóquio e seus subúrbios e os centros de cidades designadas pelo governo provavelmente permanecerão relativamente populosas no futuro, e as necessidades de aluguel provavelmente continuarão fortes. Os imóveis nessas áreas podem ter rendimentos mais baixos, mas são adequados para investimentos de longo prazo, pois o risco de vacância é reduzido. De fato, algumas pessoas que têm medo de vagas dizem que investir no centro da cidade é adequado para quem tem medo de vagas. Além disso, ao escolher um imóvel mais novo ou um imóvel de qualidade com uma marca forte, é mais fácil manter uma renda estável sem se tornar obsoleto com o tempo. A propriedade de longo prazo também exige manutenção e renovação sistemáticas da propriedade e esforços para manter o valor do ativo.

No caso de gerenciamento estável de longo prazo, não há necessidade de pressa para obter ganhos de capital, o que proporciona uma sensação de segurança que é menos suscetível às condições atuais. Mesmo que o mercado imobiliário se deteriore temporariamente, você pode continuar a manter sua propriedade e aguardar o próximo boom. Entretanto, se você mantiver uma propriedade com baixo rendimento por um longo período, o retorno sobre o capital investido poderá ser pequeno e você poderá perder a oportunidade. Portanto, mesmo entre os detentores de imóveis de longo prazo, há diferentes políticas, como a do tipo que "compra imóveis com bons rendimentos, mesmo que estejam um pouco nos subúrbios, e os transforma a longo prazo" e a do tipo que "mantém imóveis em locais privilegiados no centro da cidade". De qualquer forma, um plano financeiro razoável é fundamental para as propriedades de longo prazo. De olho no pagamento de empréstimos de longo prazo, certifique-se de ter fundos suficientes em mãos e elabore um plano de fluxo de caixa que possa suportar o aumento das taxas de juros e períodos de vacância.

Resumo dos pontos principais (holding estável de longo prazo): uma estratégia para investir a partir do quadril em áreas sólidas, como áreas metropolitanas, com o objetivo de desenvolver ativos de longo prazo. Foco na renda estável e na manutenção dos valores dos ativos, em vez de ser influenciado por ganhos de curto prazo. É uma opção promissora para iniciantes que desejam começar com tranquilidade. Nesse caso, é recomendável escolher propriedades nos centros das cidades ou em áreas populares com baixo risco de vacância.

Use o suporte de especialistas para começar com segurança.

Mesmo depois de aprofundar seu conhecimento sobre seleção de áreas e estratégias de investimento, você ainda pode ter várias preocupações na fase de compra efetiva de um imóvel. Portanto, os iniciantes em investimentos imobiliários podem dar um primeiro passo mais seguro utilizando o apoio de uma empresa imobiliária confiável. Os especialistas estão familiarizados com as tendências do mercado e o potencial futuro de uma área e podem sugerir áreas e propriedades que atendam aos objetivos do investidor de um ponto de vista neutro.

A INA, por exemplo, oferece seus serviços como uma empresa imobiliária abrangente, com operações de comércio de imóveis e administração de aluguéis em uma ampla gama de áreas, desde a área metropolitana de Tóquio (Tóquio, Kanagawa, Chiba e Saitama) até a região de Kansai (Osaka e Kyoto). A empresa tem um histórico diversificado, de condomínios de luxo a casas isoladas e propriedades geradoras de renda, e seu ponto forte é o suporte dedicado, detalhado e voltado para o cliente. Uma pessoa responsável cuida de tudo, desde a introdução de propriedades de investimento até contratos, consulta de financiamento e gerenciamento pós-compra, de modo que até mesmo os iniciantes podem prosseguir com uma comunicação tranquila. Além disso, o sistema de propostas de propriedades baseado em IA nos permite apresentar prontamente os candidatos mais adequados, incluindo não apenas informações disponíveis publicamente, mas também propriedades privadas. Também é reconfortante saber que o INA tem um departamento especializado em contratos e direitos, com profissionais que realizam pesquisas de propriedades e verificam contratos para garantir a segurança das transações.

O INA também oferece um serviço de gerenciamento de aluguel pós-compra ("INAA Rental Management"), que fornece suporte total para o gerenciamento da propriedade após a compra, incluindo serviços de gerenciamento 24 horas, garantias de aluguel, sublocação e outros mecanismos de suporte ao proprietário para reduzir as preocupações com inquilinos e vacâncias que os iniciantes em investimentos imobiliários geralmente enfrentam. Isso reduz a ansiedade que os investidores novatos em imóveis costumam enfrentar ao lidar com inquilinos e vagas. Além disso, um serviço também está disponível para ajudá-lo a encontrar o empréstimo mais adequado, abordando várias instituições financeiras em seu nome. Dessa forma, ao escolher uma empresa que seja uma parceira completa, desde a pré-compra até a pós-compra, até mesmo os iniciantes poderão avançar com segurança em seus investimentos e, ao mesmo tempo, aprofundar seus conhecimentos de forma constante.

Resumo: a escolha de uma área de investimento imobiliário pode ser uma decisão difícil para iniciantes, mas se você comparar as características de cada área com seus próprios objetivos de investimento, conforme descrito neste artigo, você encontrará naturalmente sua direção. Centro de Tóquio vs. subúrbios vs. Kansai vs. áreas rurais vs. redesenvolvimento - cada uma tem suas próprias vantagens e desvantagens e é compatível com diferentes estratégias de investimento. Primeiro, selecione uma área depois de decidir sobre um eixo, seja para atacar com um alto rendimento ou para defender com ênfase na estabilidade. Entretanto, o mercado está em constante mudança e é necessário conhecimento especializado, portanto, em caso de dúvida, consultar um profissional imobiliário confiável é um atalho para o sucesso. Se você agir com base em informações e estratégias corretas com a ajuda de um profissional, até mesmo os iniciantes poderão começar a investir em imóveis com tranquilidade. Certifique-se de estar totalmente preparado e de realizar, passo a passo, seu investimento imobiliário ideal.