Strategien und Erfolgsfaktoren für Immobilieninvestitionen nach Gebieten

Für eine erfolgreiche Immobilieninvestition ist es sehr wichtig, die richtige Immobilie im richtigen Gebiet auszuwählen. Die Merkmale der Immobilienpreise, der Mietnachfrage und der Renditen (Kapitalrendite) sind je nach Gebiet sehr unterschiedlich, und auch die anzuwendende Anlagestrategie ist unterschiedlich. Für Anfänger ist es wichtig, ein Gebiet zu wählen, das ihren Zielen entspricht (ob Sie Kapitalgewinne anstreben oder sich auf Einkommensgewinne, langfristiges Halten usw. konzentrieren). In diesem Artikel werden die Merkmale sowie die Vor- und Nachteile der verschiedenen Regionen, wie z. B. des Zentrums von Tokio, der Vororte, der Region Kansai, der Regionalstädte und der Sanierungsgebiete, zusammengefasst und die für jede Region geeigneten Anlagestrategien auf leicht verständliche Weise erläutert. Schließlich wird auch auf die Unterstützung durch spezialisierte Unternehmen eingegangen, so dass auch Anfänger unbesorgt mit Immobilieninvestitionen beginnen können.

Merkmale von Immobilieninvestitionen nach Gebieten

Es gibt mehrere Haupttypen von Zielgebieten für Immobilieninvestitionen. Im Folgenden werden die Marktcharakteristika sowie die Vor- und Nachteile der einzelnen typischen Gebiete erläutert.

Zentraler Bereich von Tokio

Immobilien im Zentrum von Tokio (z. B. in den wichtigsten Bezirken des Stadtzentrums) gelten als "hochpreisig, aber risikoarm". Die Hauptattraktion ist das äußerst geringe Leerstandsrisiko aufgrund des anhaltenden Bevölkerungszustroms und des sehr hohen Mietbedarfs. Selbst etwas ältere Immobilien können durch ihre gute Lage kompensiert werden, und es kann mit stabilen Einnahmen gerechnet werden, da der Mietmarkt selbst höher ist als in den Vorstädten. Da die Nachfrage hoch ist, lassen sich außerdem leicht Käufer für den Verkauf finden, und es ist in der Regel einfach, eine Ausstiegsstrategie zu formulieren (Festsetzung eines Gewinns aus dem Verkauf). Es ist unwahrscheinlich, dass die Immobilienwerte in den Stadtzentren sinken, und es bestehen gute Chancen, in Zukunft Kapitalgewinne zu erzielen.

Andererseits stellen die hohen Anschaffungskosten eine große Hürde dar. Die Preise für innerstädtische Immobilien sind extrem hoch, und natürlich sind auch die Darlehenssumme und die Eigenmittel hoch. Man sagt zum Beispiel, dass die Eigenmittel, die für eine Immobilieninvestition erforderlich sind, etwa 20 % des Immobilienpreises betragen, aber bei innerstädtischen Immobilien ist dieser Betrag viel höher als in ländlichen Gebieten, was die finanzielle Belastung und das Risiko erhöht. Je höher der Immobilienpreis ist, desto geringer ist in der Regel auch die Rendite (Verzinsung). In einigen ländlichen Gebieten können die Renditen an der Oberfläche bis zu 15 % betragen, während die Renditen in den Stadtzentren bei nur 3 % liegen. Auch die Steuern (Grundsteuer und Städtebauförderungsabgabe) sind hoch, so dass die monatliche Restsumme in der Regel relativ niedrig ist. Da es in der Innenstadt von Tokio viele attraktive Objekte gibt und die Konkurrenz groß ist, müssen Sie sich etwas einfallen lassen, um die Leute dazu zu bringen, sich für Ihr Objekt zu entscheiden (z. B. durch eine differenzierte Ausstattung), aber es besteht immer noch das Risiko, im Wettbewerb unterzugehen.

Vorteile (zentral in Tokio):.

• Sehr hohe Mietnachfrage und geringes Leerstandsrisiko.

• Ein hohes Mietniveau und stabile Mieteinnahmen sind zu erwarten.

• Es ist unwahrscheinlich, dass die Immobilienwerte sinken, und beim Verkauf lassen sich leicht Käufer finden (es lässt sich leicht eine Ausstiegsstrategie formulieren).

• Potenzial für zukünftige Kapitalgewinne je nach Gebiet.

Nachteile (Zentral-Tokio):.

• Hohe Immobilienpreise, hohe Anfangsinvestitionskosten und hohe Eigenfinanzierungslast.

• Die Mieteinnahmen sind im Verhältnis zum Immobilienpreis relativ gering, und die Renditen sind tendenziell niedrig.

• Auch die Steuern und Instandhaltungskosten sind hoch, so dass es schwierig ist, das Residualeinkommen zu erhöhen.

• Da der Wettbewerb um Mietobjekte sehr groß ist, muss man bei der Gewinnung von Mietern kreativ sein.

Vorstädte im Großraum Tokio

Als "Vororte" werden Pendlergebiete bezeichnet, die bis zu etwa einer Stunde mit dem Zug vom Zentrum Tokios entfernt sind, sowie Wohngebiete in den benachbarten Präfekturen (Saitama, Chiba, Kanagawa usw.). Die Tendenz der Vorstadtimmobilien wird als "niedriger Preis, aber hohes Risiko" beschrieben. Der größte Vorteil ist nach wie vor, dass die Immobilienpreise niedrig sind, so dass ein Kauf auch mit geringen Eigenmitteln leicht möglich ist. Der niedrigere Kaufpreis führt natürlich zu einer höheren Flächenrendite, so dass höhere Renditen als in den Stadtzentren angestrebt werden können. So liegt nach einer Erhebung des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus bei einem Bodenpreisniveau von 100 in Tokio der Index für die benachbarte Präfektur Saitama bei etwa 30, während der Index für die Präfektur Ibaraki nur 8,4 beträgt. Dies bedeutet, dass sie mit geringem Kapitaleinsatz erworben werden können und je nach Miete hohe Renditen zu erwarten sind. Außerdem ist das Angebot an Mietobjekten in den Vororten nicht so groß wie im Stadtzentrum, so dass der Wettbewerb geringer ist und eine Differenzierung der Immobilien (Umbau, zusätzliche Einrichtungen) effektiver ist. In Bezug auf die Finanzierung wird auch darauf hingewiesen, dass der niedrigere Immobilienpreis die Hürde für die Aufnahme von Krediten bei Finanzinstituten senkt, so dass es einfacher ist, die eigenen Mittel zu halten.

Investitionen in den Vorstädten bergen jedoch das Risiko eines künftigen Rückgangs der Mietnachfrage. In Gebieten, in denen sich die Bevölkerung auf das Stadtzentrum konzentriert und aus den Vororten abwandert, kann es sein, dass freie Wohnungen nicht besetzt werden können und die Mieten gesenkt werden müssen. Es heißt, dass das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage in den Vororten leicht gestört wird und ein Teufelskreis aus Leerständen (Leerstände → sinkende Erträge → geringere Investitionen in die Instandhaltung → weitere Leerstände) entstehen kann. Darüber hinaus sind Immobilien in Vororten tendenziell schwieriger zu verkaufen als solche in Stadtzentren. In einigen Fällen ist es schwierig, zu dem erwarteten Preis zu verkaufen, weil es nur wenige Käufer gibt, was die Entwicklung einer Ausstiegsstrategie erschwert. In Gebieten, in denen in Zukunft mit einem Bevölkerungsrückgang zu rechnen ist, besteht ein hohes Risiko, dass die Immobilienpreise selbst sinken, so dass darauf geachtet werden muss, eine Minderung des endgültigen Vermögenswerts (Kapitalverlust) zu vermeiden.

Vorteile (Vorstädte):.

• Die Immobilienpreise sind niedrig, so dass es einfach ist, die Höhe der Eigen- und Fremdmittel zu reduzieren.

• Die Flächenrenditen sind aufgrund der niedrigeren Kaufpreise tendenziell höher.

• Nicht so viele Immobilien wie im Stadtzentrum, daher weniger Wettbewerb und leichtere Differenzierung.

• Einfacher Einstieg in Immobilieninvestitionen mit relativ geringen Mitteln (niedrige Hürde für Anfänger).

Nachteile (Vorstädte):.

• Hohes Risiko eines Abflauens der Mietnachfrage in einigen Gebieten (Leerstandsquoten werden wahrscheinlich steigen).

• Schwierige Ausstiegsstrategien (schwierig, Käufer zu finden, Verkauf dauert lange).

• Es besteht die Gefahr, dass die Immobilien- und Grundstückswerte in Zukunft sinken.

• Im Vergleich zu städtischen Zentren ist der Standort weniger attraktiv, so dass Bedenken hinsichtlich der langfristigen Ertragsstabilität bestehen.

Städtische Gebiete in der Kansai-Region (z. B. Osaka)

Das Kansai-Gebiet (Osaka, Hyogo, Kyoto usw.), die zweitgrößte Wirtschaftsregion Japans, ist ebenfalls ein beliebtes Ziel für Immobilieninvestitionen. Vor allem die Stadt Osaka ist eine Großstadt mit rund 2,7 Millionen Einwohnern und einer stabilen Wohnungsnachfrage. Das Kansai-Gebiet zeichnet sich durch günstigere Immobilienpreise und höhere Renditen als der Großraum Tokio aus. So liegt nach Angaben des Japan Real Estate Institute die Rendite für Ein-Zimmer-Wohnungen im Tokioter Stadtteil Jonan bei 4,0 %, während sie in Osaka mit 4,6 % höher ist. Auch wenn das Mietniveau niedriger ist als in Tokio, können höhere Renditen erzielt werden, da die Immobilienpreise noch niedriger sind. Darüber hinaus wurden in Osaka in den letzten Jahren zahlreiche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt und internationale Veranstaltungen geplant, wobei vielversprechende Projekte wie die Osaka-Kansai Expo 2025 und das groß angelegte Projekt "Umekita Phase 2" nördlich des Bahnhofs Osaka in Angriff genommen wurden. Aufgrund dieser Faktoren gibt es einen Trend zu Investitionen in der Kansai-Region und nicht im Großraum Tokio, wo die Preise zu stark gestiegen sind. Während die Immobilienpreise im Großraum Tokio in die Höhe geschnellt sind und die Renditen deutlich gesunken sind, berichten einige Unternehmen, dass es in der Region Kansai viele Immobilien mit Oberflächenrenditen von über 10 % gibt. Man kann sagen, dass Immobilien in der Kansai-Region attraktiv sind, um einen gewissen Cashflow zu erzielen und gleichzeitig die Anfangsinvestitionen niedrig zu halten.

Ein Nachteil von Investitionen in der Kansai-Region ist, dass die Bevölkerung in einigen Gebieten zu schrumpfen beginnt. Die Bevölkerung der Präfektur Osaka insgesamt ist leicht rückläufig, und das Leerstandsrisiko kann bei einigen Immobilien ein Problem darstellen. Die Region Kansai umfasst Gebiete mit starker Mietnachfrage, wie z. B. das Zentrum von Osaka City und Kyoto City, sowie Gebiete in der Nähe der Vororte und regionalen Städte. Wird das Gebiet falsch ausgewählt, erhöht sich das Risiko, dass Leerstände nicht besetzt werden, so dass es auch in der Kansai-Region notwendig ist, die Nachfragetrends zu bewerten. Manche sagen, dass die Geschwindigkeit des Preisanstiegs und die Liquidität (Handelsaktivität) wegen des geringeren Zuflusses ausländischer Investitionsgelder etwas geringer sind als in Tokio. Die Zahl der Immobilien ist nicht so groß wie im Großraum Tokio, so dass ein Netzwerk von Experten bei der Suche nach Immobilien, die Ihren Anforderungen entsprechen, hilfreich sein kann.

Vorteile (Region Kansai):.

• Die Immobilienpreise sind niedriger und die Renditen höher als im Großraum Tokio.

• Osaka und andere Großstädte haben eine hohe Bevölkerungszahl und können mit einer stabilen Mietnachfrage rechnen.

• Es wird erwartet, dass die Immobilienwerte aufgrund von Sanierungsplänen und internationalen Ereignissen (z. B. Osaka Expo, Umekita-Entwicklung) steigen werden.

• Bedeutung des Aufbaus eines Portfolios außerhalb des Ballungsraums unter dem Gesichtspunkt der regionalen Diversifizierung von Investitionen.

Nachteile (Region Kansai):.

• Bevölkerungsrückgang und Leerstandsrisiko in einigen Gebieten (einige Gebiete haben eine schwache Nachfrage)

• Liquidität und Spielraum für künftige Preissteigerungen können begrenzt sein, da ausländische Investoren nicht so viel kaufen wie im Großraum Tokio.

• Die Suche nach Immobilien, die den gewünschten Bedingungen entsprechen, kann einige Zeit in Anspruch nehmen (die Hilfe von Fachfirmen ist für Immobilieninformationen nützlich).

• Für ortsunkundige Investoren ist die Kenntnis der Marktgepflogenheiten und beliebten Gegenden erforderlich.

Große regionale Stadtgebiete

Regionale Großstädte außerhalb von Tokio und Osaka (z. B. Nagoya, Fukuoka, Sapporo, Sendai, Hiroshima usw.) sind Gebiete, in denen die Immobilienpreise im Allgemeinen niedrig gehalten werden und in denen es leicht ist, renditestarke Objekte zu erwerben. Da die Immobilienpreise niedrig sind, sind die Renditen als Prozentsatz der Mieteinnahmen tendenziell hoch, und Projekte mit Oberflächenrenditen von 10 % oder mehr sind keine Seltenheit. Der Reiz regionaler Immobilien liegt darin, dass die Hürden für Investitionen niedrig sind, da man auch mit wenig Kapital mit preisgünstigen Objekten beginnen kann. Da das Angebot an Grundstücken und Immobilien in ländlichen Gebieten begrenzt ist, gibt es auch weniger Wettbewerb um Immobilien in guten Lagen, so dass es einfacher ist, die Mieten frei zu gestalten. Es ist einfacher, eine hohe Belegungsrate zu erzielen, wenn die Immobilie den Bedürfnissen des Gebiets entspricht, und wenn es in der Nähe nur wenige ähnliche Immobilien gibt, kann der Eigentümer die Initiative bei der Festlegung der Mieten ergreifen.

Investitionen in lokalen Städten sind jedoch mit erheblichen Nachteilen verbunden. Der größte Nachteil ist die Instabilität der Mietnachfrage. Die Bevölkerung ist kleiner als in städtischen Gebieten, und in vielen Gegenden ist aufgrund der Überalterung der Bevölkerung und der Abwanderung jüngerer Menschen langfristig mit einem Rückgang der Bevölkerung zu rechnen. Kommt es zu Umweltveränderungen wie dem Wegzug von Unternehmen oder der Verlagerung von Universitäten, besteht die Gefahr, dass die Nachfrage plötzlich zurückgeht und freie Wohnungen nicht besetzt werden können. Wenn die Nachfrage einbricht, steigt auch das Risiko, dass es schwierig wird, einen Platz für den Verkauf der Immobilie zu finden, und dass Exit-Strategien schwieriger werden. Es ist wichtig, darauf hinzuweisen, dass eine Situation, in der Immobilien gekauft, aber nicht verkauft werden können, das Risiko birgt, dass die Mittel nicht zurückgezahlt werden können. Außerdem sind die Finanzinstitute in ländlichen Gebieten bei der Kreditvergabe vorsichtiger, und je nach Immobilie kann es schwierig sein, einen Kredit zu erhalten. Ein weiterer Risikofaktor ist, dass die Eigenfinanzierungsquote in der Regel hoch ist.

Die Situation unterscheidet sich jedoch zwischen wachsenden Städten und Regionen mit rückläufiger Entwicklung, auch wenn sie alle zu den ländlichen Gebieten gezählt werden. In den letzten Jahren gibt es regionale Städte wie Fukuoka und Sapporo, in denen die Bevölkerung wächst und die Nachfrage groß ist, und es gibt auch Städte mit Potenzial für den Tourismus und als Geschäftszentren. Erfolgreiche Investoren in regionale Immobilien studieren sorgfältig die Demografie und den Wettbewerb in der Region und wählen Gebiete aus, in denen eine Nachfrage zu erwarten ist. So ist es beispielsweise wichtig, Standorte zu wählen , die voraussichtlich langfristig Menschen anziehen, wie "in der Nähe eines Bahnhofs in einer Präfekturhauptstadt, auch in einer ländlichen Gegend", "in der Nähe eines Universitätscampus" oder "in einem zentralen Gebiet, das für eine Sanierung vorgesehen ist". Außerdem müssen Sie als Maßnahme gegen Leerstand die Flexibilität haben, die Mieten zu überprüfen und beliebte Einrichtungen zu installieren.

Vorteile (regionale Städte):.

• Die Immobilienpreise sind sehr niedrig, so dass Sie schon mit einem kleinen Betrag investieren können.

• Das Verhältnis zwischen Mieteinnahmen und Kaufpreis ist hoch, so dass es leicht ist, hohe Renditen anzustreben.

• Wenn es kein Überangebot gibt, ist der Wettbewerb gering, und es besteht ein hohes Maß an Freiheit bei der Mietpreisgestaltung.

• In einigen Wachstumsstädten gibt es Möglichkeiten für Bodenpreissteigerungen und Nachfragewachstum.

Nachteile (Regionalstädte):.

• Hohes Risiko einer stagnierenden oder rückläufigen Mietnachfrage (längerer Leerstand aufgrund von Bevölkerungsrückgang oder Rückzug von Unternehmen).

• Hohes Risiko, keinen Käufer zu finden, und Ausstiegsstrategien können schwierig sein.

• Es ist schwierig, eine Finanzierung zu erhalten, da man sich auf eigene Mittel stützt (schwer zu hebeln).

• Die Zusammenarbeit mit lokalen Immobilienagenturen ist für die Immobilienverwaltung und Kundenakquise unerlässlich, was den operativen Aufwand in abgelegenen Gebieten erhöht.

Sanierungsgebiete

Sanierungsgebiete sind Gebiete, in denen aus städtebaulichen oder anderen Gründen groß angelegte Entwicklungsprojekte durchgeführt werden. Wenn im Zuge der Stadtsanierung neue Geschäftseinrichtungen, Büros und Eigentumswohnungen gebaut werden, werden die Annehmlichkeiten und das Image der Umgebung erneuert und die Immobilienwerte dürften steigen. Zu den jüngsten Sanierungsprojekten in Tokio, die einmalig in diesem Jahrhundert sind, gehören beispielsweise acht große Gebäude rund um den Bahnhof Shibuya und ein großer Komplex im Gebiet Toranomon/Azabudai (Eröffnung der Azabudai Hills). Es wird erwartet, dass in diesen Gebieten neue Arbeitsplätze entstehen und sich die Menschenströme verändern werden, was zu einer höheren Mietnachfrage und steigenden Grundstückspreisen und Mieten führen wird. Wenn durch die Sanierung die Verkehrs- und Geschäftsanbindung verbessert wird, kann man davon ausgehen, dass die Immobilien in diesem Gebiet langfristig wachsen werden, so dass es für Investoren interessant wird. Wenn eine Sanierung angekündigt wird, steigen die Grundstückspreise, auch in den umliegenden Gebieten, in der Regel schon vor der Sanierung, und es können Kapitalgewinne angestrebt werden, wenn die Immobilie frühzeitig erworben wird. Darüber hinaus wird durch die Sanierung die gesamte Stadt neu und bequem, so dass sie sich für eine Strategie des langfristigen Immobilienbesitzes und stabiler Erträge eignet. Ein weiterer Vorteil ist, dass es in Zukunft mehr Käufer (nächste Investoren) geben könnte, was die Verkaufsmöglichkeiten erhöht.

Allerdings sind mit Investitionen in Sanierungsgebieten auch Vorbehalte und Risiken verbunden. Erstens: "Sanierung bedeutet nicht unbedingt höhere Mieten oder Preise". Die Auswirkungen sind je nach Umfang und Art des Projekts unterschiedlich, und es kann Fälle geben, in denen sich die Attraktivität eines Gebiets nicht so stark verbessert wie erwartet. Insbesondere bei der Sanierung von Vorstädten (z. B. beim Bau großer gewerblicher Einrichtungen in den Vororten) kann es sein, dass sich die Immobilienpreise in der Umgebung nicht wesentlich ändern, wenn der Zustrom von Menschen begrenzt ist. Es ist auch wichtig, sich der Preisspitzen und ihrer Auswirkungen aufgrund überzogener Erwartungen bewusst zu sein. Wenn Sanierungspläne bekannt gegeben werden, stürzen sich die Investoren darauf, und die Immobilienpreise werden tendenziell überbewertet, aber es besteht die Gefahr einer Preisanpassung (Rückgang), wenn sich herausstellt, dass die Einnahmen nach der Fertigstellung nicht so stark steigen wie erwartet. Da die Sanierung lange Zeit in Anspruch nimmt, kann es außerdem sein, dass die Mieten in der Zeit vor der Fertigstellung nicht so stark steigen wie erwartet. Während der Bauphase kann es zu vorübergehenden Unannehmlichkeiten in der Umgebung kommen, und Sie müssen auf Leerstandsrisiken und die Planung von Einnahmen und Ausgaben während dieser Zeit vorbereitet sein. Schließlich gibt es auch Unwägbarkeiten, die nicht gleich Null sind , wie z. B. die Änderung oder Annullierung der Pläne selbst. Es ist wichtig, diese Risiken zu berücksichtigen, wenn man in Erwartung der Vorteile einer Sanierung investiert.

Vorteile (Sanierungsgebiete):.

• Es ist zu erwarten, dass die Immobilienwerte aufgrund der Entwicklung der Infrastruktur und der Stadterneuerung steigen werden (erwartete zukünftige Kapitalgewinne).

• Potenzial für eine erhöhte Mietnachfrage aufgrund verbesserter kommerzieller Einrichtungen und Verkehrsnetze.

• Tendenzieller Anstieg des Immobilienwerts und leichtere Veräußerbarkeit aufgrund des verbesserten Markenauftritts der Stadt (erhöhte Aufmerksamkeit der Investoren).

• Attraktives Umfeld für langfristiges Eigentum (verbesserte Lebensqualität ermöglicht stabile Verwaltung).

Nachteile (Sanierungsgebiete):.

• Preise und Mieten steigen nicht immer wie erwartet (die Auswirkungen der Sanierung sind von Fall zu Fall unterschiedlich)

• Risiko der Überbewertung von Immobilienpreisen durch frühzeitige Information über Sanierungsmaßnahmen (Investitionsrenditen können sinken)

• Da die Fertigstellung Zeit in Anspruch nimmt, dauert es eine gewisse Zeit, bis sich die Investitionen amortisiert haben (es besteht auch das Risiko, dass die Pläne in der Mitte des Projekts geändert werden)

• Ein großes Angebot an neuen Immobilien kann den Wettbewerb erhöhen und zu vorübergehendem Leerstand führen.

Beziehung zwischen Investitionsstrategie und Gebietsauswahl

Geeignete Immobilientypen und -gebiete für Immobilieninvestitionen hängen von der Art des Einkommens ab, auf das Sie Wert legen (Gewinn aus Verkauf oder Mieteinnahmen, kurzfristig oder langfristig). Im Großen und Ganzen gibt es drei mögliche Strategien: das Streben nach Kapitalgewinnen, das Streben nach Einkommensgewinnen und das stabile langfristige Halten von Immobilien.

Anlagestrategien, die auf Kapitalgewinne abzielen

Kapitalgewinne sind Gewinne aus der Veräußerung von erworbenen Vermögenswerten. Bei Immobilieninvestitionen ist die Strategie der Erzielung von Kapitalgewinnen eine Methode zur Erzielung von Gewinnen durch "Kauf von Immobilien zu einem niedrigen Preis und Verkauf zu einem hohen Preis". Kurzfristige Verkäufe" (das so genannte "Flipping"), bei denen Immobilien gefunden und mit einem Abschlag auf den Marktpreis gekauft und nach einer Wertsteigerung durch Renovierung usw. wieder verkauft werden, sind beispielsweise eine Art von Kapitalgewinnstrategie. Eine andere Methode besteht darin, im Voraus in Gebiete zu investieren, die für eine Sanierung vorgesehen sind oder von denen erwartet wird, dass sie sich in Zukunft entwickeln, und die Immobilie dann mit Gewinn zu verkaufen, wenn die Grundstückspreise mittel- bis langfristig steigen. Bei der Erzielung von Kapitalgewinnen sind die Auswahl der Immobilien und das Timing äußerst wichtig. Man muss in der Lage sein, Informationen über Gebiete zu sammeln, die wahrscheinlich im Wert steigen werden, und die Markttrends zu analysieren.

Für diese Strategie eignen sich Gebiete, in denen in Zukunft mit steigenden Immobilienwerten zu rechnen ist, wie z. B. das Zentrum von Tokio, zentrale Bereiche von Großstädten und Gebiete, in denen Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Grundstücke im Zentrum von Tokio sind knapp und werden wahrscheinlich langfristig ihren Wert behalten oder steigern, so dass in einigen Jahren bis zu einem Jahrzehnt oder länger die Möglichkeit eines gewinnbringenden Verkaufs besteht. Außerhalb Tokios sind Städte mit anhaltendem Bevölkerungszuzug und Gebiete mit großen Projekten in der Pipeline ebenfalls gute Ziele. Es wird erwartet, dass die Grundstückspreise in Gebieten wie dem bereits erwähnten Zentrum von Osaka City und Fukuoka City, die als Investitionsziele mit der Erwartung von Kapitalgewinnen Aufmerksamkeit auf sich ziehen, hoch bleiben werden. Sanierungsgebiete sind ideal für Kapitalgewinne, aber wie bereits erwähnt, sind sie zum Teil von der Planung abhängig, so dass übermäßige Spekulationen nicht ratsam sind. Werden Nachfragetrends falsch eingeschätzt, besteht die Gefahr, dass der Preis einer Immobilie fällt, nachdem sie zu einem hohen Preis erworben wurde.

Investitionen mit dem Ziel, Kapitalgewinne zu erzielen, sind risikoreich und renditeträchtig. Wenn Sie gut abschneiden, können Sie in kurzer Zeit einen großen Gewinn erzielen, aber wenn sich die Marktbedingungen verschlechtern, können Sie große Verluste erleiden. Insbesondere sind Immobilien illiquide, so dass Sie sich des Risikos bewusst sein müssen, keinen Käufer zu finden, wenn Sie verkaufen wollen. Wenn Sie als Anfänger Kapitalgewinne anstreben, ist es sicherer, in Städte zu investieren, in denen mittel- bis langfristig ein Wachstum zu erwarten ist, als sich auf kurzfristige Geschäfte zu konzentrieren. Sie könnten beispielsweise eine Eigentumswohnung in einer beliebten Gegend innerhalb der 23 Bezirke von Tokio kaufen und sie verkaufen, wenn der Preis in fünf bis zehn Jahren steigt. Wenn Sie zwischen Kauf und Verkauf auch Mieteinnahmen erhalten, können Sie gleichzeitig einen Einkommensgewinn erzielen. Für das Risikomanagement ist es wichtig, die Mieteinnahmen nicht zu vernachlässigen, auch wenn es um Kapitalgewinne geht. Der Schlüssel zum Erfolg liegt in der Wahl einer Immobilie, die bis zum Verkauf stabil betrieben werden kann, da bei ständigem Leerstand das Risiko besteht, in der Kreditrückzahlung stecken zu bleiben.

Zusammenfassung der Punkte (mit dem Ziel, Kapitalgewinne zu erzielen): eine Strategie, die auf Wertsteigerungen nach dem Kauf ausgerichtet ist. Geeignet sind Gebiete mit Zukunftspotenzial wie Tokio, das Zentrum von Osaka und Sanierungsgebiete. Andererseits ist sie anfällig für Konjunktur- und Marktentwicklungen und birgt ein hohes Risiko, so dass man sich als Anfänger nicht leichtfertig einkaufen und die Objekte sorgfältig auswählen sollte.

Einkommensorientierte Anlagestrategien

Der Begriff Einkommenszuwachs bezieht sich auf das regelmäßige Einkommen, das während des Besitzes eines Vermögenswerts erzielt wird. Im Falle von Immobilien sind Einkommensgewinne die monatlichen Mieteinnahmen. Bei einer ertragsorientierten Strategie besteht das Hauptziel darin, durch das Mietmanagement stabile Mieteinnahmen zu sichern. Mit anderen Worten, die grundlegende Strategie besteht darin, "die Vermietung von Immobilien über einen langen Zeitraum fortzusetzen und kontinuierlich Erträge zu erwirtschaften". Bei ertragsorientierten Investitionen liegt der Schwerpunkt auf der Stabilität der Einnahmen und Ausgaben während der Haltedauer, einschließlich der Rendite der Immobilie, der Leerstandsquote und der Instandhaltungskosten. Wenn der monatliche Cashflow positiv ist und der Vermietungsgrad langfristig hoch bleibt, kann ein ausreichender Gewinn erzielt werden, auch wenn der Verkauf der Immobilie keinen Gewinn abwirft.

Für diese Strategie eignen sich vor allem Gebiete , in denen renditestarke Objekte leicht zu finden sind, d. h. die oben genannten Vororte und Regionalstädte. Hohe Einkommenszuwächse sind in Gebieten zu erwarten, in denen es eine stabile Mietnachfrage bei niedrigen Immobilienpreisen gibt. Insbesondere Wohngebiete in Regierungsstädten und Präfekturhauptstädten, in der Nähe von Universitäten und Industriegebieten sowie Wohnungen in Vororten in geringer Entfernung zum Stadtzentrum sind eine Fundgrube für renditestarke Immobilien. Wenn Sie beispielsweise eine gebrauchte Wohnung in einer regionalen Stadt kaufen und diese mit einer Flächenrendite von etwa 10 % betreiben, können Sie leicht ein komfortables monatliches Einkommen und Ausgaben erzielen. Ältere Immobilien (Altimmobilien) sind bei Anlegern, die auf der Suche nach Einkommenszuwächsen sind, ebenfalls sehr beliebt, da sie billiger sind und daher mit größerer Wahrscheinlichkeit hohe Renditen erzielen. Allerdings fallen bei älteren Immobilien in der Regel höhere Reparaturkosten an, so dass ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Mieteinnahmen und Instandhaltungskosten gefunden werden muss.

Investitionen, die sich auf Einkommensgewinne konzentrieren, gelten im Allgemeinen als risikoarm und renditeschwach. Es ist zwar schwierig, spektakuläre Gewinne zu erzielen, aber es ist auch einfach, langfristig stabile Erträge zu erwirtschaften. Da sie weniger anfällig für Marktpreisschwankungen sind, können sich Anfänger sicher sein, dass sich die monatlichen Mieten - ähnlich wie Dividenden aus Aktien - stetig ansammeln". Es ist jedoch zu beachten, dass das Risiko von Leerstand und sinkenden Mieten besteht. Wenn Sie eine Immobilie mit der Absicht kaufen, ein Einkommen zu erzielen, aber keine Mieter kommen, um sie zu mieten, ist Ihr Einkommen gleich Null. Vor allem, wenn Sie eine zu hohe Rendite anstreben und eine Immobilie mit geringer Nachfrage wählen, ist das ein echter Reinfall. Einige Experten raten Anfängern, sich zunächst auf Immobilien zu konzentrieren, die einen stabilen Gewinn abwerfen. Daher ist es wichtig, ein Gebiet mit einer soliden Mietnachfrage zu wählen, selbst bei Immobilien in ländlichen Gebieten, und den Wettbewerb in der Umgebung und die künftige Bevölkerungsentwicklung zu prüfen, selbst bei Immobilien in Vorstädten. Wählen Sie eine Immobilie aus , die langfristig betrieben werden kann, indem Sie einen Plan erstellen, um mit Leerständen umzugehen, indem Sie die Mieteinstellungen überprüfen oder die Immobilie renovieren, selbst wenn diese auftreten.

Zusammenfassung der wichtigsten Punkte (Fokus auf Einkommensgewinne): Konzentrieren Sie sich auf stetige Gewinne aus monatlichen Mieteinnahmen. Wählen Sie tendenziell renditestarke Immobilien in Vorstädten und ländlichen Gebieten. Obwohl risikoarme und stabile Erträge angestrebt werden können, kann es bei der Wahl der falschen Immobilie zu Leerständen kommen, weshalb es wichtig ist, die Nachfrageentwicklung zu beurteilen und eine solide Immobilie auszuwählen.

Investitionsstrategie des langfristigen stabilen Haltens

Langfristiges stabiles Halten ist eine Strategie, bei der eine Immobilie über einen langen Zeitraum gehalten wird, um die Mieteinnahmen und den künftigen Vermögenswert zu erhalten und zu steigern. Sie ähnelt in mancher Hinsicht der ertragsorientierten Strategie, doch zeichnet sich die Strategie des langfristigen Haltens dadurch aus, dass sie sich stark darauf konzentriert, das Vermögen so zu verwalten, dass es wächst, und nicht darauf, beim Verkauf einen Gewinn zu erzielen. Sie wird häufig gewählt, um monatliche Mieteinnahmen anstelle einer Rente zu erzielen oder um Vermögen an Kinder und Enkelkinder weiterzugeben.

Wenn langfristiges Eigentum die Prämisse ist, ist es wichtig, ein Gebiet zu wählen , in dem eine langfristig stabile Nachfrage erwartet werden kann. Insbesondere Großstadtgebiete, die weniger anfällig für Bevölkerungsrückgang sind, sind eine sichere Wahl. Gebiete wie das Zentrum von Tokio und seine Vororte sowie die Zentren der von der Regierung ausgewiesenen Städte werden wahrscheinlich auch in Zukunft relativ bevölkert bleiben, und der Mietbedarf wird wahrscheinlich hoch bleiben. Immobilien in diesen Gebieten können zwar niedrigere Renditen aufweisen, eignen sich aber für langfristige Investitionen, da das Risiko von Leerständen geringer ist. Manche Menschen, die sich vor Leerständen fürchten, sagen sogar, dass sich Investitionen im Stadtzentrum für diejenigen eignen, die sich vor Leerständen fürchten. Durch die Wahl einer neueren Immobilie oder einer Qualitätsimmobilie mit einem starken Markennamen ist es außerdem einfacher, ein stabiles Einkommen zu erzielen, ohne im Laufe der Zeit zu veralten. Langfristiges Eigentum erfordert auch eine systematische Instandhaltung und Renovierung der Immobilie sowie Bemühungen um die Erhaltung des Wertes der Immobilie.

Bei einer langfristig stabilen Bewirtschaftung besteht keine Notwendigkeit, übereilt Kapitalgewinne zu erzielen, was ein Gefühl der Sicherheit vermittelt , das weniger anfällig für die aktuellen Bedingungen ist. Selbst wenn sich der Immobilienmarkt vorübergehend verschlechtert, können Sie an der Immobilie festhalten und auf den nächsten Aufschwung warten, ohne sie zu verkaufen. Wenn Sie jedoch eine Immobilie mit einer niedrigen Rendite über einen langen Zeitraum halten, kann die Rendite des investierten Kapitals gering sein und Sie können die Chance verlieren. Daher gibt es auch unter den Langzeithaltern unterschiedliche Strategien, wie z. B. den Typ, der "Immobilien mit guten Renditen kauft, auch wenn sie etwas in den Vororten liegen, und sie langfristig umwandelt", und den Typ, der "kontinuierlich erstklassige Immobilien im Stadtzentrum hält". In jedem Fall ist ein vernünftiger Finanzplan für langfristige Beteiligungen entscheidend. Achten Sie mit Blick auf die langfristige Rückzahlung von Krediten darauf, dass Sie über ausreichende Mittel verfügen, und erstellen Sie einen Cashflow-Plan, der steigenden Zinsen und Leerstandszeiten standhält.

Zusammenfassung der wichtigsten Punkte (langfristiges stabiles Halten): eine Strategie, um aus der Hüfte heraus in solide Gebiete wie Ballungsräume zu investieren, mit dem Ziel einer langfristigen Vermögensentwicklung. Der Schwerpunkt liegt auf stabilen Erträgen und dem Erhalt von Vermögenswerten, anstatt sich von kurzfristigen Gewinnen beeinflussen zu lassen. Sie ist eine vielversprechende Option für Einsteiger, die in aller Ruhe beginnen wollen. In diesem Fall empfiehlt es sich, Immobilien in Stadtzentren oder beliebten Gegenden mit geringem Leerstandsrisiko zu wählen.

Nutzen Sie die Unterstützung von Experten, um einen sicheren Start zu haben.

Auch wenn Sie sich mit der Auswahl von Gebieten und Anlagestrategien vertraut gemacht haben, kann es sein, dass Sie in der Phase des tatsächlichen Immobilienerwerbs noch verschiedene Bedenken haben. Daher können Immobilieninvestitionsanfänger einen sicheren ersten Schritt machen, indem sie die Unterstützung eines zuverlässigen Immobilienunternehmens in Anspruch nehmen. Die Experten kennen die Markttrends und das Zukunftspotenzial eines Gebiets und können Gebiete und Objekte vorschlagen, die den Zielen des Anlegers von einem neutralen Standpunkt aus entsprechen.

INA zum Beispiel bietet seine Dienstleistungen als umfassendes Immobilienunternehmen mit Immobilienhandel und Mietverwaltung in einem breiten Spektrum von Gebieten an, das vom Großraum Tokio (Tokio, Kanagawa, Chiba und Saitama) bis zur Kansai-Region (Osaka und Kyoto) reicht. Das Unternehmen verfügt über ein breit gefächertes Leistungsspektrum, das von luxuriösen Eigentumswohnungen über Einfamilienhäuser bis hin zu ertragsstarken Immobilien reicht, und seine Stärke liegt in der kundenorientierten, detaillierten und engagierten Betreuung. Von der Vorstellung von Anlageobjekten über die Vertragsgestaltung und Finanzierungsberatung bis hin zum Nachkaufmanagement kümmert sich ein einziger Ansprechpartner, so dass auch Einsteiger mit einer reibungslosen Kommunikation weiterkommen. Das KI-basierte Immobilienvorschlagssystem ermöglicht es uns zudem, zeitnah die am besten geeigneten Kandidaten zu präsentieren, wobei nicht nur öffentlich zugängliche Informationen, sondern auch private Objekte berücksichtigt werden. Beruhigend ist auch, dass INA über eine auf Verträge und Rechte spezialisierte Abteilung verfügt, in der Fachleute Immobiliengutachten erstellen und Verträge prüfen, um die Sicherheit der Transaktionen zu gewährleisten.

INA bietet auch einen Mietverwaltungsdienst für die Zeit nach dem Kauf an ("INAA Rental Management"), der eine umfassende Unterstützung bei der Verwaltung der Immobilie nach dem Kauf bietet, einschließlich eines 24-Stunden-Verwaltungsdienstes, Mietgarantien, Untervermietung und anderer Mechanismen zur Unterstützung des Eigentümers, um die Sorgen um Mieter und Leerstände zu verringern, mit denen Anfänger bei Immobilieninvestitionen oft konfrontiert sind. Dies verringert die Ängste, mit denen Immobilienanfänger im Umgang mit Mietern und Leerständen oft konfrontiert sind. Darüber hinaus steht Ihnen ein Service zur Verfügung, der Sie bei der Suche nach dem am besten geeigneten Darlehen unterstützt, indem er sich in Ihrem Namen an mehrere Finanzinstitute wendet. Wenn Sie sich für ein Unternehmen entscheiden, das Ihnen vom Kauf bis zum Verkauf alles aus einer Hand bietet, können auch Anfänger ihre Investition sicher vorantreiben und gleichzeitig ihr Wissen stetig vertiefen.

Zusammenfassung: Die Wahl eines Immobilieninvestitionsgebiets kann für Anfänger eine schwierige Entscheidung sein, aber wenn Sie die Merkmale der einzelnen Gebiete mit Ihren eigenen Investitionszielen vergleichen, wie in diesem Artikel beschrieben, werden Sie auf natürliche Weise Ihre Richtung finden. Zentral-Tokio vs. Vororte vs. Kansai vs. ländliche Gebiete vs. Sanierungsgebiete - jedes hat seine eigenen Vor- und Nachteile und ist mit unterschiedlichen Anlagestrategien vereinbar. Wählen Sie zunächst ein Gebiet aus, nachdem Sie sich für eine Achse entschieden haben, ob Sie mit einer hohen Rendite angreifen oder mit einem Schwerpunkt auf Stabilität verteidigen wollen. Da sich der Markt jedoch ständig verändert und Fachwissen erforderlich ist, ist die Konsultation eines zuverlässigen Immobilienexperten im Zweifelsfall eine Abkürzung zum Erfolg. Wenn Sie mit Hilfe eines Fachmanns auf der Grundlage der richtigen Informationen und Strategie handeln, können auch Anfänger unbesorgt in Immobilien investieren. Bereiten Sie sich also gut vor und realisieren Sie Schritt für Schritt Ihre ideale Immobilieninvestition.