Avantages et secrets de l'investissement immobilier pour débutants

Ces dernières années, l'investissement immobilier a attiré l'attention en tant que moyen de constituer des actifs pour l'avenir et de sécuriser les fonds pour la retraite. Le marché japonais de l'investissement immobilier a enregistré une augmentation de 41 % d'une année sur l'autre pour atteindre 3,85 trillions de yens en 2024, montrant une forte reprise après la catastrophe de Corona.

Toutefois, si l'investissement immobilier présente des avantages attrayants, il comporte également des inconvénients tels que le risque d'inoccupation et les coûts de réparation. Dans cet article, INA & Associates Ltd explique l'attrait essentiel de l'investissement immobilier et la clé du succès d'une manière facile à comprendre pour les débutants.

Si vous envisagez d'investir dans l'immobilier ou si vous souhaitez élargir vos possibilités de constitution d'un patrimoine, nous vous invitons à lire jusqu'à la fin.

Pourquoi l'investissement immobilier attire-t-il l'attention et quelles sont les perspectives du marché à l'horizon 2025 ?

La relance économique du Japon et l'essor du marché de l'investissement immobilier

L'année 2024 a été une "année de reprise" pour l'économie japonaise. Pour la première fois en 34 ans, l'indice Nikkei a atteint un niveau record de plus de 42 000 yens, brisant ainsi le plafond de l'ère de la bulle spéculative. Cette vague de reprise économique a également eu un impact significatif sur le marché de l'investissement immobilier, avec un intérêt croissant de la part des investisseurs.

Selon les recherches de JLL, les investissements immobiliers au Japon ont atteint 3,85 trillions de yens à la fin du troisième trimestre 2024, soit une croissance stupéfiante de 41 % en glissement annuel. En outre, pour l'ensemble de l'année 2024, l'investissement devrait atteindre environ 5 000 milliards de yens, dépassant le chiffre pré-Corona pour l'ensemble de l'année 2019.

Ce boom du marché n'est pas temporaire. Le nombre de visiteurs étrangers au Japon devrait dépasser 35 millions pour l'ensemble de l'année 2024, tandis que la valeur de la consommation devrait également dépasser 8 000 milliards JPY. Les investissements étrangers augmentent également, le solde des investissements directs entrants dépassant 50 000 milliards JPY et atteignant 9 % du PIB.

Prévisions du marché de l'investissement immobilier pour 2025

Le marché de l'investissement immobilier en 2025 devrait voir une augmentation de la proportion d'investissement en bureaux en particulier: les bureaux représentaient la plus grande proportion d'investissement par secteur en 2024, à 37%, indiquant une reprise de l'intérêt des investisseurs après une baisse temporaire due à la catastrophe de Corona.

L'appétit des investisseurs étrangers pour l'investissement montre également des signes de reprise, le montant des actifs sous gestion (AUM) des fonds spécifiques au Japon commençant à augmenter à nouveau au premier trimestre 2024. Cela indique que l'augmentation des ventes de biens immobiliers par les sociétés d'exploitation et la hausse des loyers dans un contexte de prix élevés créent davantage d'opportunités d'investissement qui correspondent aux stratégies opportunistes à valeur ajoutée dans lesquelles les investisseurs étrangers se spécialisent.

Neuf attraits et avantages de l'investissement immobilier

1. effet de constitution d'un patrimoine grâce à des revenus locatifs stables

Le principal attrait de l'investissement immobilier est la stabilité des revenus locatifs. Les prix fluctuent rarement de manière significative au jour le jour, comme c'est le cas pour les investissements en actions, et vous pouvez vous attendre à un revenu constant pendant toute la durée du contrat de location.

En général, les contrats de location sont renouvelés pour deux ans et le loyer est fixe pendant toute la durée du contrat. Les rentrées d'argent mensuelles sont ainsi plus prévisibles et permettent de planifier la constitution d'un patrimoine à long terme. En outre, une fois le prêt d'investissement immobilier remboursé, la charge de remboursement mensuel est éliminée et la quasi-totalité des revenus locatifs peut être conservée.

Les rendements actuels du marché sont de l'ordre de 4 à 5 % pour les studios, de 6 à 8 % pour les immeubles neufs et de 4 à 5 % pour les immeubles anciens. Il s'agit d'un niveau attrayant par rapport aux investissements en actions.

2. efficacité accrue de l'investissement grâce à l'effet de levier

En matière d'investissement immobilier, vous pouvez bénéficier d'un effet de levier en utilisant des prêts bancaires. Comme vous pouvez acheter des biens immobiliers beaucoup plus importants que vos fonds propres, vous pouvez viser un rendement élevé avec une petite somme d'argent.

Par exemple, si vous achetez un bien d'une valeur de 25 millions de JPY avec 5 millions de JPY de fonds propres, vous bénéficiez d'un effet de levier cinq fois supérieur. Les bénéfices générés par l'augmentation de la valeur du bien immobilier s'accumuleront également sur l'ensemble du capital investi, de sorte que le taux de rendement de vos fonds propres sera nettement plus élevé.

Toutefois, si l'effet de levier peut accroître les bénéfices, il peut aussi amplifier les pertes, d'où l'importance d'une planification financière et d'un choix de biens immobiliers minutieux. La clé du succès consiste à utiliser l'effet de levier dans la mesure du raisonnable, après avoir soigneusement étudié les tendances des taux d'intérêt et les plans de remboursement.

3. maximiser le revenu net grâce aux économies d'impôts

L'investissement immobilier présente le grand avantage de permettre des économies d'impôt. Les revenus de l'investissement immobilier (revenus fonciers) sont traités avec les revenus du travail comme un revenu imposable total, de sorte que si les revenus de l'investissement immobilier sont négatifs, ils peuvent être déduits de l'excédent des revenus du travail.

Les économies d'impôt tendent à être particulièrement importantes au cours de la première année d'achat, car les coûts initiaux tels que les droits d'enregistrement, la taxe sur l'acquisition de biens immobiliers et les frais de courtage peuvent être inclus. En outre, comme la partie bâtiment peut être comptabilisée chaque année en tant qu'amortissement, le flux de trésorerie reste positif et devient négatif sur le plan comptable, ce qui peut entraîner des économies d'impôt.

Toutefois, il n'est pas recommandé d'investir dans l'immobilier dans le seul but de réaliser des économies d'impôt. Il est important de se concentrer uniquement sur la rentabilité et de considérer l'effet d'économie d'impôt comme un avantage secondaire.

4. préservation de la valeur de l'actif grâce aux effets de couverture de l'inflation

L'économie japonaise actuelle est entrée dans une période d'inflation modérée après 30 années perdues. Dans ce contexte, la détention de liquidités diminue la valeur réelle des actifs.

Toutefois, comme les coûts de construction et de terrain augmentent en période d'inflation, les prix de l'immobilier ont tendance à augmenter en même temps. On peut s'attendre à ce que l'investissement immobilier ait un effet de couverture du risque contre cette inflation. De même, ils sont moins sensibles à la déflation et sont précieux en tant qu'actifs stables.

En 2024, les fluctuations des prix à la consommation (inflation) et les taux de croissance des salaires augmentent rapidement et ont retrouvé les niveaux d'avant la perte des 30 dernières années. Dans un tel environnement économique, l'immobilier joue un rôle important en tant qu'actif résistant à l'inflation par rapport aux liquidités et aux comptes d'épargne.

5. transmission d'un patrimoine aux membres de la famille par l'effet de l'assurance-vie

L'utilisation d'un crédit d'investissement immobilier pour un investissement immobilier implique en principe la souscription d'une assurance-vie de groupe (danshin ). Une police d'assurance-vie de groupe renonce au solde du prêt si l'investisseur lui-même décède ou devient gravement invalide pendant le remboursement du prêt.

Dans ce cas, le bien reste libre de toute dette et les survivants ont deux possibilités. Ils peuvent soit vendre le bien au comptant, soit le conserver et percevoir un revenu locatif continu. L'investissement immobilier est donc un excellent instrument de constitution d'un patrimoine qui a un effet similaire à celui de l'assurance-vie, tout en étant censé être rentable.

6. facilité de planification financière et prévisibilité

Par rapport à d'autres produits d'investissement, l'investissement immobilier tend à faciliter la prévision des revenus et des dépenses futurs. Les prix ne fluctuent pas autant au jour le jour que les investissements en actions, et les revenus locatifs sont relativement stables, ce qui permet de prévoir facilement les rentrées d'argent mensuelles.

En outre, les dépenses nécessaires à l'achat d'un bien immobilier sont faciles à déterminer à l'avance, ce qui permet de calculer en détail les revenus et les dépenses annuels. Les dépenses telles que les plans de remboursement des prêts, les frais de gestion, les fonds de réserve pour les réparations et les impôts fonciers peuvent être calculés presque exactement avant l'achat, ce qui permet d'élaborer des stratégies d'investissement à long terme.

7. efficacité en tant que mesure de taxation des successions

L'investissement immobilier est également une mesure efficace en matière de droits de succession. Dans le cas d'un héritage en espèces, la valeur est évaluée à la valeur nominale, mais dans le cas d'un bien immobilier, la valeur évaluée pour les droits de succession est calculée à un niveau inférieur à la valeur de marché, de sorte que l'on peut s'attendre à une réduction des droits de succession.

En particulier, dans le cas d'un bien immobilier à louer, la valeur imposable est encore réduite parce que le bien est évalué en tant que "terrain avec une maison à louer" ou en tant que "maison à louer". Cela peut réduire la charge de l'impôt sur les successions pour une même valeur d'actif.

8. des méthodes d'investissement moins lourdes à gérer

L'investissement immobilier est une technique d'investissement qui nécessite peu d'efforts de gestion si l'on choisit une société de gestion appropriée. Même les salariés ayant une activité professionnelle peuvent se lancer dans cet investissement sans difficulté, car le recrutement des locataires, la perception des loyers, l'entretien de l'immeuble et d'autres tâches peuvent être confiés à la société de gestion.

Un autre avantage majeur est que, contrairement à l'investissement en actions, il n'est pas nécessaire de se préoccuper des fluctuations quotidiennes des prix, et la constitution d'un patrimoine peut être entreprise dans une perspective à long terme.

9. la sécurité en tant qu'actif réel

L'immobilier étant un actif réel, il offre un sentiment de sécurité qui diffère des instruments financiers tels que les actions et les obligations. Il est moins sensible au risque de faillite des entreprises et aux turbulences du système financier, et l'on peut s'attendre à ce qu'il offre une protection à long terme des actifs.

Données comparatives sur les différents types d'investissement immobilier

Le tableau ci-dessous résume les caractéristiques des principaux types d'investissement immobilier.

Données sur le marché du rendement par région

Risques de l'investissement immobilier et contre-mesures

Si l'investissement immobilier présente des avantages attrayants, il comporte également des risques qu'il convient de comprendre. Avec une bonne gestion des risques, il est possible de générer des rendements stables.

Principaux risques et contre-mesures

1. risque d'inoccupation

Il s'agit du risque de ne pas pouvoir générer de revenus locatifs en cas d'inoccupation. Pour contrer ce risque, il est important de choisir un bien immobilier bien situé, de fixer un loyer approprié et de maintenir la valeur du bien par un entretien régulier. Le risque peut également être réduit en diversifiant les investissements dans plusieurs biens immobiliers.

2. risque d'arriérés de loyer

Des arriérés de loyer peuvent survenir de la part des locataires. Les contre-mesures efficaces comprennent une sélection plus stricte des locataires, le recours à des sociétés de garantie des loyers et la mise en place d'un système de rappel approprié par la société de gestion.

3. Risque de hausse des taux d'intérêt

Si un prêt est contracté à un taux d'intérêt variable, il existe un risque que la charge de remboursement augmente en raison d'une hausse des taux d'intérêt. Il est important de choisir un taux d'intérêt fixe et d'élaborer un plan de recettes et de dépenses qui anticipe la hausse des taux d'intérêt.

4. risque de catastrophe

Le bien immobilier peut être endommagé par des catastrophes naturelles telles que les tremblements de terre et les incendies. La souscription d'une assurance contre les incendies et les tremblements de terre et le choix d'un bien immobilier présentant une résistance élevée aux tremblements de terre sont des mesures de prévention.

5. risque de liquidité

Les biens immobiliers sont moins liquides que les actions et leur vente peut prendre plus de temps. Il est important d'investir avec des fonds excédentaires et d'envisager des stratégies de sortie à l'avance.

Cinq facteurs clés pour un investissement immobilier réussi

1. l'emplacement est le facteur le plus important

Il n'est pas exagéré de dire que "l'emplacement est essentiel" en matière d'investissement immobilier. La clé du succès consiste à évaluer de manière exhaustive des facteurs tels que la distance par rapport aux gares, l'environnement immédiat et les plans de développement futurs, et à choisir un emplacement où la demande est prévisible à long terme.

Au Japon, où la population est en déclin, la demande a tendance à se concentrer dans des zones très pratiques, en particulier dans les zones urbaines. Il est recommandé de choisir une zone située à moins de 10 minutes à pied de la gare la plus proche, avec un accès à plusieurs lignes de train et bien desservie par les commerces et les services médicaux.

2. acheter à un prix approprié

L'achat d'un bien immobilier à un prix supérieur à celui du marché affectera considérablement la rentabilité ultérieure. Il est important de recueillir des informations auprès de plusieurs agences immobilières et de déterminer le prix approprié en se référant à des exemples de transactions dans les environs.

Il est également important de juger non seulement le rendement en surface, mais aussi le rendement réel après déduction des frais de gestion, des fonds de réserve pour les réparations, des taxes, etc.

3. choisir une société de gestion fiable

La qualité de la société de gestion a un impact majeur sur le succès ou l'échec d'un investissement immobilier. Le choix d'une société de gestion ayant un taux d'occupation élevé, une réactivité rapide et un système de reporting transparent garantira la stabilité des opérations.

Le choix d'une société ne repose pas uniquement sur des frais de gestion peu élevés, mais également sur une évaluation complète de ses services et de ses antécédents.

4. planifier l'investissement dans une perspective à long terme

L'investissement immobilier n'est pas une question de profit à court terme, mais de constitution d'un patrimoine à long terme; il est important d'avoir un plan d'investissement sur 10 à 20 ans et de ne pas se laisser influencer par les fluctuations temporaires du marché.

Il est important d'élaborer un plan d'investissement sur 10 à 20 ans et de ne pas se laisser influencer par les fluctuations temporaires du marché.

5. apprentissage continu et collecte d'informations

Le marché de l'immobilier est en constante évolution et la formation continue et la collecte d'informations sont essentielles pour réussir. Il est important de se tenir au courant des modifications fiscales, des tendances du marché et des nouvelles techniques d'investissement afin d'actualiser ses connaissances.

Points à garder à l'esprit lorsqu'un débutant commence à investir dans l'immobilier

Importance de la planification financière

Lorsque l'on commence à investir dans l'immobilier, il est important de disposer de fonds personnels suffisants. Outre un dépôt de 10 à 20 % du prix du bien, il est conseillé de prévoir des dépenses diverses (7 à 10 % du prix du bien) et un fonds de roulement (environ six mois de remboursements).

Ne pas se laisser abuser par les discours des vendeurs

Il est important de ne pas croire ce que vous disent les vendeurs des sociétés d'investissement immobilier, mais de vous renseigner par vous-même et de prendre une décision en toute sérénité. En particulier, méfiez-vous des discours commerciaux qui mettent l'accent sur les "économies d'impôts" et les "rendements élevés".

Commencez modestement.

Il est conseillé aux débutants de commencer par un investissement en copropriété. C'est un bon moyen d'apprendre les bases de l'investissement immobilier, car le montant de l'investissement est relativement faible et l'effort de gestion peut être réduit.

Conclusion.

L'investissement immobilier est une méthode d'investissement attrayante qui, si elle est abordée avec les connaissances et la stratégie adéquates, peut fournir des revenus stables et permettre la constitution d'un patrimoine. L'environnement du marché en 2025 offre de bonnes opportunités d'investissement à mesure que l'économie japonaise se redresse, avec des investissements dans les bureaux en particulier et la participation accrue d'investisseurs étrangers attendue.

Toutefois, pour réussir, il est essentiel de choisir le bon emplacement, d'acheter au bon prix, de sélectionner une société de gestion fiable et de planifier l'investissement dans une perspective à long terme. Il est également important de comprendre les risques potentiels tels que le risque d'inoccupation et le risque de fluctuation des taux d'intérêt et de prendre les mesures appropriées.

Chez INA&Associates Ltd, nous proposons la meilleure stratégie d'investissement immobilier en fonction de la situation de chaque client.

Si vous êtes intéressé par l'investissement immobilier, n'hésitez pas à nous contacter. Notre personnel expérimenté et professionnel vous aidera à atteindre vos objectifs en matière de constitution de patrimoine.

Questions fréquemment posées

Q1 : De quels fonds personnels ai-je besoin pour me lancer dans l'investissement immobilier ?

R1 : En général, vous avez besoin d'un acompte de 10 à 20 % du prix du bien, de divers frais (7 à 10 % du prix du bien) et d'un fonds de roulement (environ six mois de remboursement). Dans le cas d'un investissement en copropriété, vous pouvez commencer avec un total d'environ 3 à 5 millions de yens de fonds personnels. Cependant, les conditions varient en fonction du bien et de l'institution financière, il est donc conseillé de vérifier les détails au préalable.

Q2 : Quel est le niveau de rendement idéal pour un investissement immobilier ?

R2 : Il varie en fonction de la zone et du type de bien, mais le taux du marché est d'environ 4,0-4,5 % pour un studio dans les 23 quartiers de Tokyo et de 7,0-10,0 % dans les villes régionales. Cependant, il est important de juger non seulement le rendement en surface, mais aussi le rendement réel après déduction des frais de gestion et des taxes. Il est également important de comprendre que les biens immobiliers dont le rendement est trop élevé comportent un certain risque.

Q3 : Un travailleur salarié peut-il aussi investir dans l'immobilier ?

R3 : Oui, c'est possible. En effet, les travailleurs salariés disposent d'un revenu stable qui leur permet d'obtenir plus facilement des prêts auprès des institutions financières, ce qui les rend aptes à investir dans l'immobilier. Si vous confiez le travail à une société de gestion, vous pouvez investir sans interrompre votre activité professionnelle. Cependant, des procédures telles que la déclaration d'impôts sont nécessaires.

Q4 : Quels sont les points clés pour éviter les échecs en matière d'investissement immobilier ?

A4 : Le plus important est de choisir le bon emplacement. La clé du succès est de choisir une zone qui se trouve à proximité d'une gare et où l'on peut s'attendre à une demande à l'avenir. Il est également important d'acheter à un prix raisonnable, de choisir une société de gestion fiable, de disposer de fonds personnels suffisants et de planifier l'investissement dans une perspective à long terme.

Q5 : Existe-t-il des incitations fiscales à l'investissement immobilier ?

R5 : Il existe plusieurs incitations fiscales à l'investissement immobilier. Il s'agit notamment des économies d'impôt liées à l'amortissement, de la possibilité de transférer les profits et les pertes entre les revenus immobiliers et les revenus du travail, et de la réduction de la valeur imposable aux fins de l'impôt sur les successions. Toutefois, le système fiscal étant susceptible d'être modifié, il est conseillé de vérifier les informations les plus récentes et de consulter un comptable fiscaliste ou un autre spécialiste.