Atouts du marché immobilier japonais pour les investisseurs étrangers

Ces dernières années, des investisseurs du monde entier se sont intéressés de près au marché immobilier japonais. Au cours du premier semestre 2025, les achats de biens immobiliers nationaux par des investisseurs étrangers ont atteint un niveau record de plus de 1 000 milliards de yens.

Pourquoi l'immobilier japonais attire-t-il autant d'investissements étrangers aujourd'hui ? Outre les facteurs économiques tels que la sous-évaluation du yen et l'assouplissement monétaire, il existe des raisons plus fondamentales. Il s'agit de la grande réputation internationale du système juridique japonais et de sa transparence.

Dans cet article, INA&Associates, en tant que professionnels de l'immobilier, explique en langage clair, données à l'appui, pourquoi le système juridique japonais et sa transparence sont si appréciés des investisseurs étrangers. Nous espérons que cet article vous aidera à mieux comprendre la valeur réelle du marché immobilier japonais et ses avantages internationaux.

Le système juridique japonais attire les investissements étrangers : le "système d'enregistrement" fiable.

L'une des principales raisons pour lesquelles les investisseurs étrangers apprécient l'immobilier japonais est la fiabilité de son système juridique. En particulier, le système d'enregistrement, qui déclare publiquement les droits des biens immobiliers, est l'un des plus précis et des plus fiables au monde.

Dans les transactions immobilières, la détermination juridique de l'identité du véritable propriétaire est un facteur extrêmement important pour déterminer la sécurité de la transaction elle-même. Le système d'enregistrement du Japon est géré et administré par le Bureau des affaires juridiques, un organisme d'État, et une fois enregistrés, les droits peuvent être légalement revendiqués à l'encontre de tiers (pouvoir compensateur). Cela permet aux investisseurs étrangers d'investir d'importantes sommes d'argent en toute sérénité, sans se soucier du risque d'imprécision des droits ou de circonstances imprévues telles que l'annulation de la propriété par la suite.

Une propriété forte : les étrangers jouissent des mêmes droits que les Japonais

Un autre avantage notable est qu'il n'y a pas de restrictions à la propriété au Japon sur la base de la citoyenneté étrangère. Les étrangers peuvent acquérir des droits de pleine propriété sur les terrains et les bâtiments dans les mêmes conditions que les Japonais. Il s'agit d'un système très permissif au regard des normes internationales, alors que de nombreux pays imposent des restrictions strictes à la propriété foncière des étrangers, pour des raisons de sécurité ou autres.

Le tableau ci-dessous compare les restrictions à l'achat de biens immobiliers par des étrangers au Japon et dans d'autres grands pays.

Ainsi, les barrières à l'entrée extrêmement faibles par rapport à d'autres pays rendent l'environnement de l'investissement immobilier japonais encore plus attrayant. Les droits légaux sont fortement protégés et il n'y a pas de discrimination fondée sur la nationalité. Ce cadre juridique équitable et stable est à l'origine de la confiance que les investisseurs du monde entier accordent au Japon.

La transparence des marchés est reconnue dans le monde entier : les atouts du Japon sont étayés par des données.

Outre le système juridique, un autre atout majeur du marché immobilier japonais est sa transparence. Dans l'édition 2024 de l'indice mondial de transparence de l'immobilier, publié tous les deux ans par le géant des services immobiliers JLL, le Japon a été classé 11e sur 89 pays et régions étudiés, et le plus haut en Asie.

L'indice évalue six critères, dont le "système juridique réglementaire", les "données du marché" et les "processus de négociation", et le Japon a été particulièrement bien noté en ce qui concerne son système juridique réglementaire et la disponibilité des données du marché. Cela signifie que l'environnement permettant aux investisseurs de prendre des décisions d'investissement rationnelles basées sur des données objectives est à un niveau élevé, même selon les normes internationales.

D'autre part, le rapport souligne que la transparence du "processus de transaction" est un problème au Japon. Plus précisément, le rapport cite la divulgation insuffisante d'informations telles que les détails des contrats de location, la ventilation des charges des parties communes ou les prix réels des transactions, par rapport aux marchés développés d'Europe et des États-Unis. L'amélioration de ces pratiques commerciales sera essentielle pour que le marché japonais gagne encore en réputation à l'avenir.

Malgré ces difficultés, la transparence globale du marché japonais est suffisamment attrayante pour les investisseurs étrangers. L'accès à des données fiables permet aux investisseurs étrangers d'évaluer plus facilement les risques et de prévoir les flux de trésorerie futurs. Ce "haut degré de prévisibilité" fait du Japon une destination d'investissement attrayante pour les investisseurs institutionnels et les fonds étrangers à la recherche de rendements stables sur le long terme.

Les données montrent un fort appétit pour l'investissement au Japon

Dans le contexte de ce système juridique et de la transparence du marché, les investissements immobiliers étrangers ont connu un véritable essor ces dernières années. Les investisseurs étrangers sont en effet la force motrice de cette tendance.

En particulier, alors que l'activité économique se normalise après la catastrophe de Corona, le secteur hôtelier suscite un intérêt croissant en prévision d'une reprise de la demande, de même que les installations logistiques et les immeubles résidentiels, où l'on peut s'attendre à des flux de trésorerie stables. En outre, des transactions très importantes d'une valeur de plusieurs centaines de milliards de yens ont été observées pour des "bureaux" et des "installations commerciales" dans les centres-villes, où les valorisations avaient temporairement baissé, ce qui suggère que les valorisations des investisseurs étrangers se sont pleinement rétablies.

Ces données sont la meilleure preuve que le marché immobilier japonais n'est pas simplement un objectif de spéculation à court terme, mais qu'il a gagné la confiance des investisseurs mondiaux en tant que lieu de gestion d'actifs stables et à long terme.

Conclusion : la valeur inébranlable du marché immobilier japonais

Dans cet article, nous avons expliqué pourquoi les investisseurs du monde entier s'intéressent désormais au marché immobilier japonais du point de vue du système juridique et de latransparence qui sont au cœur de ce marché.

Les principaux points peuvent être résumés comme suit

1. Un système juridique solide

Le "système d'enregistrement" très fiable du Japon clarifie légalement la propriété et garantit aux investisseurs étrangers la même protection solide de leurs droits qu'aux investisseurs japonais. Il en résulte un environnement d'investissement ouvert avec des barrières à l'entrée très faibles, même au regard des normes mondiales.

2. une grande transparence du marché

Classé au premier rang en Asie par JLL, le marché immobilier japonais offre un accès facile à des données objectives et crée un environnement propice à la prise de décisions rationnelles par les investisseurs. Cela permet d'améliorer l'évaluation précise du risque d'investissement et la prévisibilité des rendements futurs.

3. la performance des investissements telle qu'indiquée par les données

Soutenus par ces fondations solides, les investissements étrangers atteignent un niveau record, avec un appétit particulièrement fort pour l'investissement dans un large éventail de secteurs, des hôtels aux installations logistiques en passant par les bureaux dans les centres-villes.

À l'heure de la mondialisation de l'économie, la question de savoir où placer ses actifs est un sujet important pour tous les individus et toutes les entreprises. Nous pensons que la stabilité et lafiabilité offertes par le marché immobilier japonais sont une valeur qui s'impose dans une économie mondiale incertaine.

Nous sommes ravis que cet article vous donne une nouvelle perspective sur votre stratégie patrimoniale.

Questions fréquemment posées (FAQ)

Q1 : Quelles sont les considérations fiscales pour les étrangers qui achètent une propriété au Japon ?

R1 : Oui, il y a plusieurs points importants. Tout d'abord, les non-résidents qui ne résident pas au Japon sont tenus de désigner un "agent fiscal" pour payer les taxes immobilières (par exemple, la taxe foncière, la taxe sur l'acquisition de biens immobiliers, l'impôt sur le revenu) en leur nom et d'en informer le bureau des impôts. En outre, les revenus locatifs et les gains provenant de la vente de biens immobiliers au Japon sont considérés comme des "revenus de source nationale" et sont soumis à l'obligation de déclarer et de payer l'impôt sur le revenu (en principe un impôt distinct de 20,42 %) conformément à la législation fiscale japonaise. Il est fortement recommandé de consulter au préalable un spécialiste en ce qui concerne l'imposition après l'achat.

Q2 : Vous mentionnez le "processus de transaction" comme un problème de transparence sur le marché immobilier japonais.

R2 : Comme vous le soulignez, le rapport de JLL estime que la transparence du "processus de transaction" au Japon est relativement faible. Cela s'explique principalement par le fait que la divulgation complète des prix de transaction et des conditions détaillées des contrats de location (par exemple, la répartition des dépenses communes), qui est courante sur les marchés occidentaux, n'est pas toujours pleinement mise en œuvre au Japon dans le cadre des pratiques commerciales. Toutefois, ces informations peuvent être complétées de manière adéquate en ayant pour partenaire une société immobilière fiable et ne constituent pas un obstacle majeur à la sécurité des transactions.

Q3 : J'ai entendu dire que la loi relative à l'achat de terrains japonais par des investisseurs étrangers avait été récemment modifiée.

A3 : Je pense que vous faites référence à l'importante loi sur l'arpentage, qui est entrée en vigueur en septembre 2022. Cette loi désigne les zones entourant les installations importantes pour la sécurité nationale (telles que les bases des forces d'autodéfense et les centrales nucléaires) et les îles frontalières éloignées comme des "zones de surveillance" et des "zones de surveillance spéciales", et exige que les noms et nationalités des parties concernées soient notifiés à l'avance lors de l'achat ou de la vente de terrains ou de bâtiments dans ces zones. Toutes les transactions immobilières ne sont pas soumises à cette réglementation, mais il s'agit d'une réglementation limitée visant à empêcher l'utilisation de terrains qui menacent la sécurité nationale.