Protéger les actifs du risque géopolitique

La façon de protéger et de faire fructifier ses actifs est une question extrêmement importante dans le contexte actuel d'évolution rapide de la situation mondiale et d'incertitude des perspectives économiques. En particulier, le conflit prolongé en Ukraine et au Moyen-Orient, l'escalade des risques géopolitiques tels que l'escalade du conflit entre les États-Unis et la Chine ont ébranlé la sagesse conventionnelle de la gestion d'actifs, forçant de nombreux investisseurs à réévaluer leurs portefeuilles d'actifs. Dans ces circonstances, la diminution de la valeur des actifs due à l'inflation est également devenue une préoccupation sérieuse, et nous sommes entrés dans une ère où il est difficile de conserver des actifs uniquement sous forme de liquidités et d'épargne.

Dans ce contexte, la valeur de l'immobilier est en train d'être réévaluée. Autrefois considéré comme un actif à risque, l'immobilier est aujourd'hui fortement reconnu comme un "actif sûr" face aux risques géopolitiques, en raison de sa stabilité en tant qu'actif réel et de sa résistance à l'inflation. Cependant, pour réussir dans l'investissement immobilier, il est essentiel de lire avec précision les tendances du marché et de développer des stratégies appropriées.

Dans cet article, INA & Associates Ltd, en tant qu'expert immobilier, explique pourquoi l'immobilier attire aujourd'hui l'attention en tant qu'"actif sûr" d'une manière facile à comprendre pour le consommateur moyen, en s'appuyant sur des données et des tendances de marché. Sur la base des connaissances de l'expert, le séminaire explorera en profondeur des stratégies spécifiques et des points pratiques pour un investissement immobilier réussi en tant que moyen de défense des actifs à l'ère du risque géopolitique.

Qu'est-ce que le risque géopolitique - une analyse de la situation actuelle en 2025

Commençons par revoir la définition du "risque géopolitique". Le risque géopolitique fait référence à la possibilité que des tensions politiques et militaires accrues dans une région donnée aient un impact négatif sur l'économie mondiale et les marchés financiers. Il s'agit plus précisément des guerres, des conflits, du terrorisme et des confrontations entre États. Ces événements peuvent entraîner des perturbations dans la chaîne d'approvisionnement, une volatilité des prix des ressources et une stagnation du commerce, ce qui peut directement conduire à une détérioration des bénéfices des entreprises et à une diminution de la valeur des actifs individuels.

En 2025, le monde sera confronté à de multiples risques géopolitiques graves. Ces risques sont interdépendants et de nature complexe. Il convient d'accorder une attention particulière aux éléments suivants

Selon un rapport du Fonds monétaire international (FMI), lorsque les risques géopolitiques augmentent, le sentiment des investisseurs se détériore et les fonds se détournent des actifs risqués au profit des actifs sûrs. En particulier, il a été noté que les prix des actions dans les pays émergents ont tendance à chuter de manière significative et que le risque souverain (risque de crédit national) augmente également. Dans ce contexte, il est essentiel de revoir les stratégies de gestion d'actifs traditionnellement axées sur les actions et les obligations.

Pourquoi l'immobilier attire-t-il aujourd'hui l'attention en tant qu'"actif sûr" ?

Alors que les risques géopolitiques augmentent, pourquoi l'immobilier est-il réévalué en tant qu'"actif sûr" ? Pour comprendre pourquoi, il faut d'abord examiner les trois critères permettant d'évaluer la nature d'un actif : la sécurité, la liquidité et la rentabilité.

D'une manière générale, les "actifs sûrs" désignent les actifs présentant un risque extrêmement faible de perte de capital et une valeur stable. Les liquidités et les obligations d'État en sont des exemples typiques, mais leur rentabilité est également faible. En revanche, les actifs risqués, tels que les actions, peuvent être très rentables, mais ils sont soumis à une forte volatilité des prix et vulnérables aux changements de l'environnement externe, tels que le risque géopolitique.

Le tableau montre que, par rapport à d'autres classes d'actifs, l'immobilier présente une caractéristique "risque moyen/rendement moyen " avec un bon équilibre entre sécurité et rentabilité. Bien qu'il soit inférieur aux autres actifs financiers en termes de liquidité (facilité de remboursement), cela est plus que compensé par ses avantages, qui attirent l'attention dans l'environnement économique incertain actuel.

Le fait que l'immobilier soit un actif réel est particulièrement important. Même si l'inflation réduit la valeur de la monnaie fiduciaire, la valeur des actifs réels tels que les terrains et les bâtiments est moins susceptible de diminuer ; en fait, la valeur des actifs et les loyers ont tendance à augmenter avec la hausse des prix. C'est pourquoi l'immobilier peut constituer une protection efficace contre l'inflation.

En outre, même lorsque les risques géopolitiques se manifestent et que les marchés financiers sont dans la tourmente, la valeur des biens immobiliers reste relativement stable. Le risque d'effondrement des prix est faible, comme c'est le cas pour les actions, et tant qu'il y a des locataires, l'immobilier fournit un revenu locatif stable (cash flow) et peut donc constituer la base d'une protection et d'une construction d'actifs à long terme.

Stratégies d'investissement immobilier à l'ère du risque géopolitique

Face à la montée des risques géopolitiques, les investisseurs du monde entier déplacent leur argent vers des destinations plus sûres. L'un des marchés qui attire le plus l'attention est le marché immobilier japonais. La stabilité politique, la fiabilité du système juridique et les prix sous-évalués en raison de la faiblesse du yen constituent des attraits majeurs pour les investisseurs étrangers fortunés et les investisseurs institutionnels.

Le dynamisme du marché s'explique par le fort appétit d'investissement des investisseurs étrangers, l'étude de CBRE montrant une nette augmentation de la proportion d'investissements réalisés par des investisseurs étrangers au deuxième trimestre 2025, ce qui confirme la reconnaissance internationale de l'immobilier japonais en tant que "valeur refuge".

Une approche stratégique intégrant une perspective géopolitique est essentielle pour réussir un investissement immobilier dans cet environnement. La première étape importante est la sélection de la zone d'investissement. Au Japon, la démographie, la structure industrielle et les plans de réaménagement doivent être pris en compte pour identifier les zones ayant un fort potentiel de maintien ou d'augmentation de la valeur à long terme. En particulier, on peut s'attendre à ce que les zones métropolitaines compétitives au niveau international, telles que Tokyo, Osaka et Fukuoka, maintiennent une demande locative et des valeurs d'actifs stables à l'avenir.

La diversification du portefeuille est également une stratégie importante. Au lieu de concentrer votre investissement sur un seul bien ou une seule zone, vous pouvez réduire les risques et viser des revenus stables en diversifiant votre investissement sur plusieurs biens présentant des caractéristiques différentes. Par exemple, si vous recherchez la stabilité, vous pouvez investir dans des résidences en centre-ville, tandis que si vous souhaitez obtenir des rendements plus élevés, vous pouvez envisager des immeubles de bureaux dans des zones à forte activité économique ou des hôtels où l'on s'attend à une reprise de la demande intérieure.

À l'heure des risques géopolitiques, nous pensons qu'il est plus important que jamais de penser à assurer un revenu locatif stable (gain de revenu) dans une perspective à long terme et de préserver et développer régulièrement les actifs, plutôt que de rechercher des gains de prix à court terme (gain en capital).

Cinq points clés pour faire de l'immobilier un actif sûr

Pour maximiser le potentiel de l'immobilier japonais et en faire un véritable "actif sûr", il est essentiel d'adopter une approche stratégique fondée sur des connaissances spécialisées. Nous expliquons ici cinq points clés pour un investissement immobilier réussi.

1. Sélection minutieuse de l'emplacement
   La valeur d'un bien immobilier dépend dans une large mesure de son emplacement. Les zones à forte croissance démographique, à forte activité économique et bien desservies par les transports ont tendance à maintenir leur valeur immobilière, car on peut s'attendre à une demande locative stable à long terme. Il est important d'évaluer le potentiel futur d'une zone d'un point de vue macroéconomique, en tenant compte des futurs plans de développement urbain et des tendances en matière d'infrastructures.
2. Sélection stratégique des types de biens immobiliers
   Il existe différents types d'immeubles de placement, notamment les immeubles résidentiels, de bureaux, commerciaux, hôteliers et logistiques. Chacun d'entre eux présente des caractéristiques de risque et de rendement différentes. Vous devez donc sélectionner le type d'immeuble le plus adapté à vos objectifs d'investissement et à votre tolérance au risque. Par exemple, une stratégie pourrait consister à investir dans des résidences individuelles en centre-ville si la stabilité est importante, ou dans des immeubles de bureaux dans des zones de croissance si une rentabilité élevée est recherchée.
3. Mettre en place un système de gestion des risques
   L'investissement immobilier comporte une série de risques, tels que l'inoccupation, la baisse des loyers, la hausse des taux d'intérêt et les catastrophes. Il est essentiel d'assumer ces risques à l'avance et de prendre des mesures spécifiques pour assurer la stabilité des opérations. Par exemple, le choix d'un prêt à taux fixe pour contrer le risque de hausse des taux d'intérêt et la souscription d'une assurance appropriée pour contrer le risque de catastrophes sont des mesures efficaces.

4. Travailler avec des professionnels de confiance
   Il n'est pas facile pour un particulier de déterminer et de mettre en œuvre tous ces points. L'investissement immobilier requiert un niveau élevé d'expertise et d'expérience, depuis la collecte d'informations sur les biens, la planification financière, les questions juridiques et fiscales, la gestion et l'exploitation après l'achat, jusqu'aux stratégies de sortie (vente). C'est pourquoi le chemin le plus court vers le succès est de travailler avec des experts dans chaque domaine et d'aborder l'investissement immobilier en équipe. Il est essentiel de trouver un partenaire fiable, tel qu'une agence immobilière, un comptable fiscaliste ou un avocat.
5. Des stratégies de sortie claires
   L'achat d'un bien immobilier n'est pas l'objectif de l'investissement immobilier. Il est important de clarifier à l'avance ce que vous ferez du bien à l'avenir - en d'autres termes, votre "stratégie de sortie". Cherchez-vous à réaliser des plus-values en vendant au meilleur moment tout en restant attentif aux conditions du marché, ou allez-vous conserver le bien à long terme et continuer à bénéficier de revenus stables ? En planifiant une stratégie de sortie dès la phase d'entrée, vous pouvez garantir une constitution de patrimoine plus systématique et plus fiable.

En s'assurant que ces points sont en place, l'immobilier peut être une "valeur sûre" puissante pour affronter les tempêtes du risque géopolitique.

Résumé : en collaboration avec des experts, l'immobilier peut devenir la "valeur refuge la plus solide".

Dans cet article, nous avons expliqué, du point de vue d'un expert, pourquoi l'immobilier est un "actif sûr" efficace à une époque de risques géopolitiques accrus, ainsi que les stratégies permettant de maximiser son potentiel.

Face à l'incertitude croissante de la situation mondiale, il devient de plus en plus difficile de protéger des actifs de valeur avec les seuls actifs financiers conventionnels. C'est précisément dans des périodes comme celle-ci que l'immobilier, un actif réel qui résiste à l'inflation et génère des flux de trésorerie stables, peut constituer une option très intéressante pour le cœur de votre portefeuille d'actifs. En particulier, le marché immobilier japonais, avec sa stabilité politique et sociale et ses investissements étrangers actifs, est une destination d'investissement très avantageuse d'un point de vue mondial.

Mais là encore, un investissement immobilier réussi ne peut se faire sans une stratégie et une gestion des risques adéquates. L'expertise et l'expérience sont essentielles tout au long du processus, de la sélection des biens à la planification financière, la gestion et l'administration, en passant par les stratégies de sortie. Afin de minimiser les risques et de maximiser les rendements, un partenaire fiable est de la plus haute importance.

INA & Associates Ltd. est plus qu'une simple agence immobilière. Nous fournissons un "conseil patrimonial complet" afin d'optimiser l'ensemble du portefeuille d'actifs en travaillant en étroite collaboration avec les objectifs et l'avenir de chaque client et en utilisant notre réseau professionnel d'experts juridiques, fiscaux et financiers. Dans un environnement économique en constante évolution, nous protégeons, entretenons et transmettons les précieux actifs de nos clients à la génération suivante. Nous prenons la responsabilité de vous fournir la meilleure feuille de route pour y parvenir.

La boussole de l'immobilier dans les eaux troubles du risque géopolitique. Si vous êtes intéressé par votre propre stratégie de protection des actifs, n'hésitez pas à contacter INA & Associates Ltd.

Questions fréquemment posées

Q1 : Qu'arrive-t-il exactement aux prix de l'immobilier lorsque le risque géopolitique augmente ?

R1 : Lorsque le risque géopolitique augmente, les actifs à risque tels que les actions sont vendus en raison de l'incertitude qui règne sur les marchés financiers et les fonds ont tendance à se diriger vers des actifs sûrs. Sur le marché immobilier national, la valeur des actifs peut augmenter, en particulier dans les zones métropolitaines telles que Tokyo, en raison d'un afflux de fonds d'investissement nationaux et étrangers évitant les conditions instables à l'étranger et d'une augmentation de la demande. Toutefois, si les risques deviennent internes au Japon, l'impact ne peut être évité. L'essentiel est d'évaluer avec précision le type de risque et l'ampleur de l'impact.

Q2 : De combien de fonds personnels ai-je besoin pour commencer à investir dans l'immobilier ?

R2 : C'est difficile à dire, mais en général, il est plus facile d'obtenir un prêt à des conditions favorables auprès d'une institution financière si l'on dispose d'un capital personnel d'environ 10 à 20 % du prix de l'immobilier. Cependant, depuis quelques années, des méthodes d'investissement telles que le crowdfunding immobilier ont vu le jour et permettent de démarrer avec seulement 10 000 yens. Il est possible d'envisager différentes options en fonction de votre situation patrimoniale et de vos objectifs d'investissement, c'est pourquoi nous vous conseillons de consulter d'abord un expert.

Q3 : Qu'est-ce qui est le plus sûr, l'immobilier à l'étranger ou l'immobilier national ?

R3 : Chacun a ses avantages et ses inconvénients, mais en termes de risque géopolitique, l'immobilier japonais, avec sa situation politique et sociale stable et son système juridique bien développé, est plus sûr que de nombreux biens immobiliers à l'étranger. L'immobilier à l'étranger peut offrir des rendements élevés et attrayants, mais il faut bien comprendre le risque pays, le risque de fluctuation des taux de change et les différences entre les systèmes juridiques et fiscaux.

Q4 : Pouvez-vous rappeler pourquoi l'investissement immobilier est avantageux en période d'inflation ?

R4 : L'immobilier résiste à l'inflation pour trois raisons principales. Tout d'abord, la valeur de l'actif immobilier lui-même a tendance à augmenter avec la hausse des prix. Deuxièmement, les loyers augmentent également en fonction des prix, ce qui permet de s'assurer plus facilement un revenu stable, même en cas d'inflation. Enfin, lorsque la valeur de la monnaie diminue avec l'inflation, la charge de remboursement des emprunts s'en trouve considérablement allégée. Pour ces raisons, l'immobilier est considéré comme un excellent actif de couverture de l'inflation.

Q5 : Quelles sont les caractéristiques de l'immobilier qui le rendent particulièrement résistant au risque géopolitique ?

R5.Les biens immobiliers qui résistent bien au risque géopolitique ont plusieurs points communs. Tout d'abord, ils sont situés dans des zones métropolitaines dotées d'une base économique solide et d'une forte concentration de population. Deuxièmement, il s'agit de résidences moins sensibles aux fluctuations économiques. Deuxièmement, ils sont situés dans des zones où l'on peut s'attendre à tout moment à un certain niveau de demande locative, tant au niveau national qu'international. Les biens immobiliers présentant ces caractéristiques sont moins susceptibles de subir une baisse de la valeur de l'actif, même dans des circonstances imprévues, et on peut s'attendre à ce qu'ils offrent une gestion stable.