En los últimos años, inversores de todo el mundo han mostrado un gran interés por el mercado inmobiliario japonés. En el primer semestre de 2025, las compras de propiedades nacionales por parte de inversores extranjeros alcanzaron la cifra récord de más de 1 billón de yenes.
¿Por qué atrae ahora el sector inmobiliario japonés tanta inversión extranjera? Además de factores económicos como la infravaloración del yen y la relajación monetaria, hay razones más fundamentales. Se trata de la gran reputación internacional del sistema jurídico japonés y su transparencia.
En este artículo, INA&Associates, como profesionales del sector inmobiliario, explicará en un lenguaje sencillo, junto con datos, por qué el sistema jurídico japonés y la transparencia gozan de tan buena reputación entre los inversores extranjeros. Esperamos que este artículo le ayude a comprender mejor el verdadero valor del mercado inmobiliario japonés y sus ventajas internacionales.
El sistema jurídico japonés atrae la inversión extranjera: el fiable "sistema de registro".
Una de las razones más importantes por las que los inversores extranjeros valoran los inmuebles japoneses es la fiabilidad de su sistema jurídico. En concreto, el sistema de registro, que declara públicamente los derechos de los bienes inmuebles, es uno de los más precisos y fiables del mundo.
En las transacciones inmobiliarias, la determinación legal de quién es el verdadero propietario del inmueble es un factor sumamente importante para determinar la seguridad de la propia transacción. El sistema de registro de Japón está gestionado y administrado por la Oficina de Asuntos Jurídicos, un organismo estatal, y una vez registrados, los derechos pueden hacerse valer legalmente frente a terceros (poder compensatorio). Esto permite a los inversores extranjeros invertir grandes sumas de dinero con tranquilidad, sin preocuparse por el riesgo de derechos poco claros o circunstancias imprevistas como que la propiedad sea anulada más adelante.
Propiedad sólida: los extranjeros disfrutan de los mismos derechos que los japoneses
Otra ventaja notable es que en Japón no existen restricciones a la propiedad de bienes inmuebles por motivos de nacionalidad extranjera. Los extranjeros pueden adquirir plenos derechos de propiedad tanto de terrenos como de edificios exactamente en las mismas condiciones que los japoneses. Se trata de un sistema muy permisivo en comparación con los estándares mundiales, ya que muchos países aplican restricciones estrictas a la propiedad extranjera de terrenos, por motivos de seguridad o de otro tipo.
En el siguiente cuadro se comparan las restricciones a la compra de propiedades por extranjeros en Japón y otros países importantes.
| País/región | Permisibilidad de la propiedad de tierras por extranjeros y principales restricciones |
|---|---|
| Japón. | En principio no hay restricciones. Con la excepción de algunos terrenos importantes (por ejemplo, alrededor de instalaciones de defensa), los derechos de propiedad pueden adquirirse casi en igualdad de condiciones con los de los nacionales japoneses. |
| Estados Unidos | Restricciones estrictas a las transacciones en determinadas zonas relacionadas con la seguridad, como los alrededores de instalaciones militares. Sujeto a revisión por el Comité de Inversiones Extranjeras en Estados Unidos (CFIUS). |
| China. | El suelo es propiedad del Estado, por lo que los extranjeros no pueden adquirir la propiedad del suelo. La propiedad de edificios es posible, pero existen restricciones sobre la duración de la estancia y el número de propiedades. |
| Corea del Sur. | En los últimos años se ha endurecido la normativa, incluidos los requisitos de autorización previa y residencia, para frenar las transacciones especulativas. |
| Filipinas. | En principio, los extranjeros no pueden poseer terrenos. Sólo pueden poseer por separado condominios y algunos otros edificios. |
De este modo, las bajísimas barreras de entrada en comparación con otros países hacen aún más atractivo el entorno de inversión inmobiliaria de Japón. Los derechos legales están fuertemente protegidos y no hay discriminación por motivos de nacionalidad. Este marco jurídico justo y estable es la raíz de la confianza que inversores de todo el mundo han depositado en Japón.
Transparencia de mercado reconocida en todo el mundo: los puntos fuertes de Japón respaldados por datos
Además del sistema jurídico, otro de los principales puntos fuertes del mercado inmobiliario japonés es su transparencia. En la edición 2024 del Índice Global de Transparencia Inmobiliaria, que publica cada dos años el gigante de los servicios inmobiliarios JLL, Japón ocupa el puesto 11 de 89 países y regiones encuestados, y el más alto de Asia.
El índice evalúa seis criterios, entre ellos el "sistema jurídico regulador ", los "datos de mercado" y los "procesos de negociación", y Japón obtuvo una calificación especialmente alta en cuanto a su sistema jurídico regulador y la disponibilidad de datos de mercado. Esto significa que el entorno para que los inversores tomen decisiones de inversión racionales basadas en datos objetivos está a un alto nivel, incluso para los estándares internacionales.
| Categoría de evaluación | Top 5 Índice Global de Transparencia Inmobiliaria 2024 | Clasificación de Japón |
|---|---|---|
| En general | 1.Reino Unido 2.Francia 3.Estados Unidos 4.Australia 5.Canadá | 11. 11º puesto |
| Subíndice: Proceso de transacción | -1. | De 20 puestos |
Por otra parte, el informe señala la transparencia del "proceso de transacción" como un problema en Japón. En concreto, el informe cita la insuficiente divulgación de información como los detalles de los contratos de arrendamiento, el desglose de los gastos comunes o los precios reales de las transacciones, en comparación con los mercados desarrollados de Europa y Estados Unidos. Mejorar estas prácticas comerciales será clave para que el mercado japonés adquiera una reputación aún mayor en el futuro.
Sin embargo, incluso con estos retos, la transparencia general del mercado japonés es suficientemente atractiva para los inversores extranjeros. Tener acceso a datos fiables facilita a los inversores extranjeros la evaluación precisa del riesgo y la predicción de los flujos de caja futuros. Este "alto grado de previsibilidad" hace de Japón un destino de inversión atractivo para los inversores institucionales y los fondos extranjeros que buscan rendimientos estables a largo plazo.
Los datos muestran un gran apetito inversor en Japón
Con este sistema jurídico y la transparencia del mercado como telón de fondo, la inversión inmobiliaria extranjera ha experimentado un auge en los últimos años. De hecho, los inversores extranjeros son el motor de esta tendencia.
| Periodo. | Tendencias de la inversión inmobiliaria nacional por parte de inversores extranjeros |
|---|---|
| Año completo 2024 | Valor total de las transacciones: aprox. 5 billones de yenes. Una serie de grandes adquisiciones por parte de inversores extranjeros. |
| Primer semestre de 2025 | Las compras se duplicarán interanualmente hasta alcanzar un récord de más de 1 billón de yenes. |
| Sector de inversión | La inversión en "hoteles" aumenta rápidamente gracias a la demanda entrante. Las valoraciones de oficinas y locales comerciales también se están recuperando. |
En particular, a medida que la actividad económica avanza hacia la normalización tras el desastre de Corona, crece el interés por el sector "hotelero" en previsión de una recuperación de la demanda entrante, así como por las "instalaciones logísticas" y el "residencial", donde cabe esperar flujos de caja estables. Además, se han observado transacciones ultra-grandes por valor de varios cientos de miles de millones de yenes para "oficinas" e "instalaciones comerciales" en el centro de las ciudades, donde las valoraciones habían descendido temporalmente, lo que sugiere que las valoraciones de los inversores extranjeros se han recuperado por completo.
Estos datos son la mejor prueba de que el mercado inmobiliario japonés no es un mero objetivo de especulación a corto plazo, sino que se ha ganado la firme confianza de los inversores mundiales como lugar para una gestión de activos estable y a largo plazo.
Conclusión: El valor inquebrantable del mercado inmobiliario japonés
En este artículo hemos explicado por qué los inversores de todo el mundo prestan ahora atención al mercado inmobiliario japonés desde la perspectiva del sistema legal y latransparencia que constituyen su núcleo.
Los puntos principales pueden resumirse como sigue
1. sistema jurídico sólido
El "sistema de registro" japonés, muy fiable, aclara jurídicamente la titularidad de la propiedad y garantiza a los inversores extranjeros la misma sólida protección de sus derechos que a los inversores japoneses. Esto proporciona un entorno de inversión abierto con barreras de entrada muy bajas, incluso para los estándares mundiales.
2. Alta transparencia del mercado
Calificado como el más transparente de Asia por JLL, el mercado inmobiliario japonés ofrece fácil acceso a datos objetivos y crea un entorno propicio para que los inversores tomen decisiones racionales. Esto aumenta la evaluación precisa del riesgo de inversión y la previsibilidad de los rendimientos futuros.
3. rendimiento de la inversión según los datos
Apoyada en estos sólidos cimientos, la inversión extranjera se encuentra en un nivel sin precedentes, con un apetito particularmente fuerte por la inversión en una amplia gama de sectores, desde hoteles e instalaciones logísticas hasta oficinas en el centro de las ciudades.
En esta era de globalización económica, la cuestión de dónde invertir los activos es un tema importante tanto para los particulares como para las empresas. Creemos que la estabilidad yfiabilidad que ofrece el mercado inmobiliario japonés es un valor que brilla con luz propia en una economía mundial incierta.
Estaremos encantados si este artículo le ofrece una nueva perspectiva sobre su estrategia de activos.
Preguntas más frecuentes
P1: ¿Cuáles son las consideraciones fiscales para los extranjeros que compran propiedades en Japón?
R1: Sí, hay varios puntos importantes. En primer lugar, los no residentes que no residan en Japón deben designar a un "agente fiscal" para que pague los impuestos sobre bienes inmuebles (por ejemplo, el impuesto sobre bienes inmuebles, el impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles y el impuesto sobre la renta) en su nombre y lo notifique a la oficina tributaria. Además, los ingresos por alquiler y las ganancias derivadas de la venta de bienes inmuebles en Japón se consideran "ingresos de fuente nacional" y están sujetos a la obligación de declarar y pagar el impuesto sobre la renta (en principio, un impuesto aparte del 20,42%) de conformidad con la legislación fiscal japonesa. Se recomienda encarecidamente consultar previamente a un especialista sobre la fiscalidad posterior a la compra.
P2: Usted menciona el "proceso de transacción" como un problema con respecto a la transparencia en el mercado inmobiliario japonés.
A2: Como usted señala, el informe de JLL califica de relativamente baja la transparencia del "proceso de transacción" en Japón. Esto se refiere principalmente al hecho de que la divulgación completa de los precios de transacción y los términos y condiciones detallados de los contratos de arrendamiento (por ejemplo, el desglose de los gastos comunes), que son comunes en los mercados occidentales, no siempre se aplican a fondo en Japón como una cuestión de práctica empresarial. Sin embargo, esta información puede complementarse adecuadamente teniendo como socio a una empresa inmobiliaria de confianza, y no supone un obstáculo importante para la seguridad de las transacciones.
P3: He oído que ha habido cambios recientes en la legislación relativa a la compra de terrenos japoneses por inversores extranjeros.
A3: Creo que se refiere a la Ley de Estudio Importante del Terreno, que entró en vigor en septiembre de 2022. Esta ley designa las zonas alrededor de instalaciones de importancia para la seguridad nacional (como bases de las Fuerzas de Autodefensa y centrales nucleares) e islas fronterizas remotas como "zonas de vigilancia" y "zonas de vigilancia especial", y exige que se notifiquen por adelantado los nombres y nacionalidades de las partes implicadas al comprar o vender terrenos o edificios en estas zonas. No todas las transacciones inmobiliarias están sujetas a esta normativa, pero se trata de una regulación limitada destinada a impedir un uso del suelo que amenace la seguridad nacional.
Daisuke Inazawa
INA&Associates Co., Ltd. Representante legal. Con sede en Osaka, Tokio y Kanagawa, se dedica a la compraventa, alquiler y gestión de inmuebles. Ofrece sus servicios basándose en una amplia experiencia en el sector inmobiliario. Bajo la filosofía de que «el activo más importante de una empresa es su personal», concede gran importancia a la formación y el desarrollo de sus empleados. Continúa su compromiso con la creación de valor empresarial sostenible.
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