Atração de Investimentos Estrangeiros no Mercado Imobiliário Japonês

Nos últimos anos, investidores de todo o mundo têm demonstrado grande interesse no mercado imobiliário japonês. No primeiro semestre de 2025, as compras de imóveis nacionais por investidores estrangeiros atingiram um recorde de mais de ¥ 1 trilhão.

Por que os imóveis japoneses estão atraindo tanto investimento estrangeiro agora? Além dos fatores econômicos, como o iene desvalorizado e a flexibilização monetária, há razões mais fundamentais por trás disso. Trata-se da alta reputação internacional do sistema jurídico japonês e de sua transparência.

Neste artigo, a INA&Associates, como profissionais do setor imobiliário, explicará em linguagem simples, juntamente com dados, por que o sistema jurídico japonês e a transparência são tão bem vistos pelos investidores estrangeiros. Esperamos que este artigo o ajude a obter uma compreensão mais profunda do verdadeiro valor do mercado imobiliário japonês e de suas vantagens internacionais.

O sistema jurídico do Japão atrai investimentos estrangeiros: o confiável "sistema de registro".

Um dos motivos mais importantes pelos quais os investidores estrangeiros valorizam os imóveis japoneses é a confiabilidade de seu sistema jurídico. Em especial, o "sistema de registro", que declara publicamente os direitos dos imóveis, é um dos mais precisos e confiáveis do mundo.

Nas transações imobiliárias, a determinação legal de quem é o verdadeiro proprietário do imóvel é um fator extremamente importante para determinar a segurança da transação em si. O sistema de registro do Japão é gerenciado e administrado pelo Legal Affairs Bureau, uma organização estatal e, uma vez registrado, os direitos podem ser legalmente reivindicados contra terceiros (poder compensatório). Isso permite que os investidores estrangeiros invistam grandes somas de dinheiro com tranquilidade, sem se preocupar com o risco de direitos pouco claros ou circunstâncias imprevistas, como a anulação da propriedade posteriormente.

Propriedade forte: os estrangeiros têm os mesmos direitos que os japoneses

Outra vantagem notável é que não há restrições à propriedade de imóveis no Japão com base na cidadania estrangeira. Os estrangeiros podem adquirir direitos totais de propriedade de terrenos e edifícios exatamente nas mesmas condições que os cidadãos japoneses. Esse é um sistema muito permissivo para os padrões globais, e muitos países têm restrições rígidas à propriedade de terras por estrangeiros, por motivos de segurança ou outros.

A tabela abaixo compara as restrições à compra de imóveis por estrangeiros no Japão e em outros países importantes.

Dessa forma, as barreiras extremamente baixas à entrada em comparação com outros países tornam o ambiente de investimento imobiliário do Japão ainda mais atraente. Os direitos legais são fortemente protegidos e não há discriminação com base na nacionalidade. Essa estrutura jurídica justa e estável é a raiz da confiança que os investidores de todo o mundo depositaram no Japão.

Transparência de mercado reconhecida em todo o mundo: os pontos fortes do Japão apoiados por dados

Além do sistema jurídico, outro grande ponto forte do mercado imobiliário japonês é sua transparência. Na edição de 2024 do Global Real Estate Transparency Index (Índice Global de Transparência Imobiliária), publicado a cada dois anos pela gigante de serviços imobiliários JLL, o Japão ficou em 11º lugar entre 89 países e regiões pesquisados, sendo o mais alto da Ásia.

O índice avalia seis critérios, incluindo "sistema legal regulatório", "dados de mercado" e "processos de negociação", e o Japão recebeu uma classificação particularmente alta em termos de seu sistema legal regulatório e da disponibilidade de dados de mercado. Isso significa que o ambiente para que os investidores tomem decisões racionais de investimento com base em dados objetivos está em um nível alto, mesmo para os padrões internacionais.

Por outro lado, o relatório aponta a transparência do "processo de transação" como um problema no Japão. Especificamente, o relatório cita a divulgação insuficiente de informações, como detalhes de contratos de aluguel, discriminação de encargos de área comum ou preços reais de transação, em comparação com mercados desenvolvidos da Europa e dos EUA. A melhoria dessas práticas comerciais será fundamental para que o mercado japonês conquiste uma reputação ainda maior no futuro.

No entanto, mesmo com esses desafios, a transparência geral do mercado japonês é suficientemente atraente para os investidores estrangeiros. O acesso a dados confiáveis facilita aos investidores estrangeiros a avaliação precisa dos riscos e a previsão de fluxos de caixa futuros. Esse "alto grau de previsibilidade" torna o Japão um destino de investimento atraente para investidores institucionais e fundos estrangeiros que buscam retornos estáveis a longo prazo.

Os dados mostram um forte apetite por investimentos no Japão

Tendo como pano de fundo esse sistema legal e a transparência do mercado, o investimento estrangeiro em imóveis tem se expandido nos últimos anos. Os investidores estrangeiros são, de fato, a força motriz por trás dessa tendência.

Em especial, à medida que a atividade econômica se normaliza após o desastre do coronavírus, há um interesse crescente no setor hoteleiro, na expectativa de uma recuperação da demanda interna, bem como em "instalações logísticas" e "residenciais", onde se pode esperar fluxos de caixa estáveis. Além disso, foram observadas transações ultragrandes no valor de várias centenas de bilhões de ienes para "escritórios" e "instalações comerciais" nos centros das cidades, onde as avaliações haviam caído temporariamente, sugerindo que as avaliações dos investidores estrangeiros se recuperaram totalmente.

Esses dados são a melhor prova de que o mercado imobiliário japonês não é apenas um alvo de especulação de curto prazo, mas conquistou a firme confiança dos investidores globais como um local para gerenciamento de ativos estável e de longo prazo.

Conclusão: o valor inabalável do mercado imobiliário japonês

Neste artigo, explicamos por que os investidores de todo o mundo estão agora prestando atenção ao mercado imobiliário japonês sob a perspectiva do sistema jurídico e da transparência que estão em seu cerne.

Os principais pontos podem ser resumidos da seguinte forma

1. sistema legal robusto

O "sistema de registro" altamente confiável do Japão esclarece legalmente a propriedade e garante aos investidores estrangeiros a mesma proteção robusta de seus direitos que os investidores japoneses. Isso proporciona um ambiente de investimento aberto com barreiras de entrada muito baixas, mesmo para os padrões globais.

2. alta transparência do mercado

Classificado como o mais alto da Ásia pela JLL, o mercado imobiliário japonês oferece fácil acesso a dados objetivos e cria um ambiente propício para que os investidores tomem decisões racionais. Isso aumenta a avaliação precisa do risco do investimento e a previsibilidade de retornos futuros.

3. desempenho do investimento conforme indicado pelos dados

Apoiado por essas bases sólidas, o investimento estrangeiro está em alta, com um apetite particularmente forte por investimentos em uma ampla gama de setores, desde hotéis e instalações de logística até escritórios nos centros das cidades.

Nesta era de globalização econômica, a questão de onde investir ativos é um tópico importante para todas as pessoas físicas e jurídicas. Acreditamos que a estabilidade e a confiabilidade oferecidas pelo mercado imobiliário japonês são um valor que se destaca em uma economia global incerta.

Ficaremos muito felizes se este artigo lhe der uma nova perspectiva sobre sua estratégia de ativos.

Perguntas frequentes (FAQs)

P1: Quais são as considerações tributárias para estrangeiros que compram imóveis no Japão?

R1: Sim, há vários pontos importantes. Em primeiro lugar, os não residentes que não moram no Japão devem nomear um "agente fiscal" para pagar os impostos imobiliários (por exemplo, imposto sobre a propriedade, imposto sobre a aquisição de imóveis, imposto de renda) em seu nome e notificar a repartição fiscal. Além disso, a renda de aluguel e os ganhos com a venda de imóveis no Japão são considerados como "renda de fonte doméstica" e estão sujeitos à obrigação de declarar e pagar o imposto de renda (em princípio, um imposto separado de 20,42%) de acordo com a legislação tributária japonesa. É altamente recomendável que você consulte um especialista com antecedência sobre a tributação pós-compra.

P2: Você menciona o "processo de transação" como um problema em relação à transparência no mercado imobiliário japonês.

A2: Como você observou, o relatório da JLL classifica a transparência do "processo de transação" no Japão como relativamente baixa. Isso se refere principalmente ao fato de que a divulgação completa dos preços das transações e dos termos e condições detalhados dos contratos de locação (por exemplo, discriminação das despesas comuns), que são comuns nos mercados ocidentais, nem sempre são implementados de forma completa no Japão como uma questão de prática comercial. No entanto, essas informações podem ser complementadas adequadamente tendo uma empresa imobiliária confiável como parceira e não representam um grande obstáculo à segurança da transação.

P3: Ouvi dizer que houve mudanças recentes na lei com relação à compra de terras japonesas por investidores estrangeiros.

R3: Acho que você está se referindo à Lei de Levantamento de Terrenos Importantes, que entrou em vigor em setembro de 2022. Essa lei designa áreas ao redor de instalações de importância para a segurança nacional (como bases das Forças de Autodefesa e usinas de energia nuclear) e ilhas de fronteira remotas como "áreas de vigilância" e "áreas de vigilância especiais", e exige que os nomes e nacionalidades das partes envolvidas sejam notificados com antecedência ao comprar ou vender terrenos ou edifícios nessas áreas. Nem todas as transações imobiliárias estão sujeitas a essa regulamentação, mas é uma regulamentação limitada que visa a impedir o uso da terra que ameace a segurança nacional.