初学者必读：房地产投资的九大优势与成功秘诀

近年来，房地产投资作为一种为未来积累资产和确保退休资金的方式备受关注，2024 年日本房地产投资市场同比增长 41%，达到 3.85 万亿日元，显示出日冕灾难后的强劲复苏势头。

然而，房地产投资在具有诱人优势的同时，也存在空置风险和维修成本等劣势。在本文中，INA & Associates 有限公司将为初学者通俗易懂地解释房地产投资的基本吸引力和成功的关键。

如果您正在考虑进行房地产投资，或希望扩大资产积累的选择范围，请将文章读完。

房地产投资备受关注的原因和 2025 年的市场前景

日本经济复苏，房地产投资市场蓬勃发展

2024 年是日本经济的 "复兴之年"。34 年来，日经平均指数首次突破 42,000 日元，创下历史新高，打破了泡沫经济时代的高点。这股经济复苏浪潮也对房地产投资市场产生了重大影响，投资者的兴趣与日俱增。

根据 JLL 的研究，截至 2024 年第三季度末，日本的房地产投资额将达到 3.85 万亿日元，同比增长 41% 之多。此外，预计 2024 年全年的投资额将达到约 5 万亿日元，超过科罗娜事件前 2019 年全年的数字。

这种市场繁荣不是暂时的。预计 2024 年全年访日外国游客人数将超过 3500 万，消费额也将超过 8 万亿日元。外国投资也在增加，外来直接投资余额超过 50 万亿日元，占国内生产总值的 9%。

2025 年房地产投资市场预测

2025 年的房地产投资市场预计将增加写字楼投资的比例：2024 年，写字楼在各行业投资中所占比例最高，达到 37%，这表明投资者的兴趣在因科罗娜灾难而暂时下降后有所恢复。

外国投资者的投资热情也有复苏迹象，2024 年第一季度，日本专项基金的管理资产额（AUM）开始回升。这表明，在高房价的背景下，运营公司增加房地产销售和租金上涨，正在创造更多与外国投资者擅长的增值机会主义策略相匹配的投资机会。

房地产投资的九大吸引力和益处

1. 稳定的租金收入带来的资产积累效应

房产投资的主要吸引力在于稳定的租金收入。价格很少像股票投资那样每天大幅波动，您可以期待在租赁合同期内获得稳定的收入。

一般的租赁合同续签两年，租金在合同期内固定不变。这使得每月的现金流更可预测，并可进行长期的资产建设规划。此外，房产投资贷款一旦还清，每月的还款负担就会消除，几乎所有的租金收入都可以留在手中。

目前，单间公寓的市场收益率约为 4-5%，新建楼宇约为 6-8%，二手楼宇约为 4-5%。。与股票投资相比，这是一个具有吸引力的水平。

2. 杠杆效应提高投资效率

在房地产投资中，您可以利用银行贷款享受杠杆效应。由于您可以购买比自有资金大数倍的房产，因此可以实现以小搏大的目标。

例如，如果您用自有资金 500 万日元购买价值 2 500 万日元的房产，您就拥有了五倍的杠杆效应。当房产升值时，整个投资本金也会产生利润，因此自有资金的回报率会大大提高。

不过，杠杆作用在增加利润的同时，也可能扩大损失，因此谨慎的财务规划和房产选择非常重要。成功的关键是在仔细考虑利率趋势和还款计划后，在合理的范围内使用杠杆。

3. 通过节税实现实得收入最大化

房地产投资具有节税效应的巨大优势。房地产投资收入（财产收入）与就业收入一起作为应纳税收入总额处理，因此，如果房地产投资收入为负数，则可与就业收入盈余相抵消。

由于登记费、不动产购置税和中介费等初始成本可以计算在内，因此购房第一年的节税效果尤为明显。此外，由于建筑部分每年都可以作为折旧支出，现金流一直是黑的，在账面上成为负数，这可能会导致节税。

不过，不建议仅以节税为目的进行房地产投资。重要的是要只关注盈利能力，将节税效应视为次要利益。

4. 通过通胀对冲效应实现资产保值

当前的日本经济在经历了 30 年的失落之后，已进入温和通胀期。在这种环境下，持有现金资产会降低其实际价值。

然而，在通胀时期，由于建筑和土地成本上升，房地产价格往往也会随之上涨。房地产投资可望对这种通货膨胀起到风险对冲作用。。同样，它们也不易受到通货紧缩的影响，是有价值的稳定资产。

2024 年，消费价格波动（通胀）和工资增长率迅速上升，并已恢复到 30 年前的水平。在这样的经济环境下，与现金和储蓄账户相比，房产作为抗通胀资产发挥着重要作用。

5. 通过人寿保险效应将资产传给家人

在使用房产投资贷款进行房产投资时，基本上都需要投保团体信用人寿保险（丹信）。如果投资者本人在偿还贷款期间死亡或严重残疾，团体信用人寿保险可免除剩余贷款余额。

在这种情况下，房产仍然没有债务，遗属有两种选择。他们可以出售房产套现，也可以保留房产并持续获得租金收入。因此，房产投资是一种极好的资产积累工具，其效果类似于人寿保险，同时又有望获利。

6. 易于财务规划和可预测性

与其他投资产品相比，房产投资往往更容易预测未来的收入和支出。价格不会像股票投资那样每天波动很大，租金收入也相对稳定，因此很容易预测每月的现金流。

此外，购房的必要支出也很容易提前确定，从而可以具体计算每年的收支情况。贷款偿还计划、管理费、维修储备金和房产税等支出几乎可以在购房前精确计算出来，从而可以构建长期投资战略。

7. 作为遗产税措施的有效性

房地产投资也是一种有效的遗产税措施。在以现金继承的情况下，价值按面值评估，但在房地产的情况下，遗产税评估价值的计算低于市场价值，因此可望减少遗产税。

特别是对于用于出租的房地产，由于其被评估为 "有房屋出租的土地 "或 "用于出租的房屋"，评估价值会进一步降低。这可能会降低相同资产价值的遗产税负担。

8. 减少管理麻烦的投资方法

如果选择一家合适的管理公司，房产投资是一种不需要太多管理的投资方法。由于租户招募、租金收取、建筑维护和其他工作都可以外包给管理公司，即使是日常工作的工薪族也可以毫无困难地从事这项投资。

另一个主要优势是，与股票投资不同，不必担心每天的价格波动，可以从长远角度进行资产建设。

9. 作为实物资产的安全性

由于房地产是一种实物资产，因此具有不同于股票和债券等金融工具的安全感。它不易受企业破产风险和金融系统动荡的影响，可望提供长期的资产保护。

不同类型房地产投资的比较数据

下表概述了主要房地产投资类型的特点。

各地区收益率市场数据

房地产投资的风险与对策

虽然房地产投资具有诱人的优势，但也存在需要了解的风险。只要风险管理得当，就有可能获得稳定的回报。

主要风险与对策

1. 空置风险

这是指出现空置时无法产生租金收入的风险。为应对这一风险，重要的是要选择地段好的物业，设定适当的租金，并通过定期维护来保持物业价值。还可以通过分散投资多处房产来降低风险。

2. 欠租风险

租户拖欠租金的情况可能会发生。有效的应对措施包括对租户进行更严格的筛选、使用租金担保公司以及由管理公司建立适当的催缴制度。

3. 利率上升的风险

如果贷款采用浮动利率，就有可能因利率上升而增加还款负担。重要的是要选择固定利率，并制定预期利率上升的收支计划。

4. 灾害风险

房产可能会受到地震和火灾等自然灾害的破坏。购买火灾和地震保险以及选择抗震能力强的房产是应对措施。

5. 流动性风险

与股票相比，房产的流动性较差，出售时间可能较长。重要的是要用剩余资金进行投资，并提前考虑退出策略。

房地产投资成功的五个关键因素

1. 位置是最重要的因素

毫不夸张地说，在房地产投资中"位置决定一切"。成功的关键在于对车站距离、周边环境和未来发展规划等因素进行综合评估，并选择一个可以预期长期需求的地段。

在人口不断减少的日本，需求往往集中在交通便利的地区，尤其是城市地区。建议选择距离最近的火车站步行不超过 10 分钟、有多条电车线路、商业和医疗设施完善的地区。

2. 以适当的价格购买房产

以高于市场价的价格购买房产，会严重影响日后的盈利能力。重要的是要从多家房地产中介公司收集信息，并参考周边地区的交易实例来确定合适的价格。

同样重要的是，不仅要根据表面收益率来判断，还要根据扣除管理费、维修储备金、税费等之后的实际收益率来判断。

3. 选择可靠的管理公司

管理公司的质量对房产投资的成败影响重大。选择一家入住率高、反应迅速、报告制度透明的管理公司，可确保公司稳定运营。

选择公司时，不仅要看管理费是否低廉，还要对其服务和业绩进行综合评估。

4. 从长远角度进行投资规划

房地产投资不是为了短期利益，而是为了长期的资产积累；重要的是要有一个着眼于 10 到 20 年的投资计划，不要被市场的暂时波动所左右。

制定一个全面的计划，包括贷款偿还计划、物业维修计划和退出策略。

5. 不断学习和收集信息

房地产市场瞬息万变，不断学习和收集信息是成功的关键。必须及时了解税收变化、市场趋势和新的投资技巧，使自己的知识与时俱进。

初学者开始投资房地产时应注意的事项

财务规划的重要性

在开始投资房产时，拥有充足的个人资金非常重要。除了房产价格 10-20% 的定金外，最好还准备好各种费用（房产价格的 7-10%）和周转资金（大约 6 个月的还款额）。

不要被销售言论误导

不要轻信房地产投资公司销售人员的话，自己要收集信息，冷静做出决定。尤其要警惕那些强调 "节税效果 "和 "高收益 "的销售话术。

从小处着手。

建议初学者从公寓投资开始。这是学习房产投资基础知识的好方法，因为投资金额相对较小，而且可以减少管理工作量。

结论

随着日本经济的复苏，2025 年的市场环境提供了良好的投资机会，尤其是写字楼投资，预计外国投资者的参与也会增加。

然而，要想取得成功，必须选择合适的地点，以合适的价格购买，选择可靠的管理公司，并从长远角度规划投资。此外，了解空置风险和利率波动风险等潜在风险并采取适当措施也很重要。

在 INA&Associates 有限公司，我们会根据每位客户的具体情况提供最佳的房地产投资策略。

如果您对房地产投资感兴趣，请联系我们。我们经验丰富的专业人员将协助您实现资产积累目标。

常见问题

问题 1：开始房产投资需要多少个人资金？

答1：一般来说，您需要支付物业价格10%-20%的首付款、各种费用（物业价格的7%-10%）和周转资金（约6个月的还款额）。如果是公寓投资，您可以从总额约为 300-500 万日元的个人资金开始。不过，根据房产和金融机构的不同，条件也各不相同，因此建议您事先了解详细情况。

问 2：房产投资的理想收益率是多少？

答 2：根据地区和房产类型的不同，收益率也有所不同，但东京 23 区单间公寓的市场收益率为 4.0%-4.5%，地区城市为 7.0%-10.0%。不过，重要的是不仅要以表面收益率来判断，还要以扣除管理费和税费后的实际收益率来判断。同样重要的是要明白，收益率过高的房产也存在一定的风险。

问 3：工薪族也可以投资房产吗？

答 3：可以。事实上，工薪族收入稳定，比较容易从金融机构获得贷款，适合投资房产。如果把工作外包给管理公司，就可以在不影响日常工作的情况下进行投资。不过，需要办理报税等手续。

问 4：避免房产投资失败的要点是什么？

答 4：最重要的是选择合适的地点。成功的关键在于选择交通便利、靠近车站、未来需求可预期的地区。此外，以合理的价格购买、选择可靠的管理公司、确保充足的个人资金以及从长远角度规划投资也很重要。

问题 5：是否有针对房地产投资的税收优惠政策？

答 5：房产投资有多种税收优惠政策。其中包括折旧带来的节税、在财产收入和工作收入之间转嫁利润和亏损的能力，以及为遗产税目的而减少评估价值。不过，由于税收制度可能会发生变化，建议您查看最新信息并咨询税务会计师或其他专家。