为什么房地产投资备受青睐：初学者指南

近年来，国内外对房地产投资的兴趣与日俱增，据 JLL 统计，2024 年日本房地产投资额将达到约 5.5 万亿日元，比上年增长 63%。Nissay 研究所的一份报告也指出，"2024 年日本国内房地产交易额将同比增长 20%，达到雷曼兄弟倒闭以来的最高水平"。虽然低利率环境仍在持续，储蓄账户的低利率时代仍在继续，但房地产却吸引着包括初学者在内的投资者的目光，因为它有可能以租金收入的形式带来稳定的回报。

典型投资产品及其特点

投资产品包括股票、债券和投资信托（基金），每种产品都有不同的风险/收益特征。一般来说，股票是高风险、高回报的投资，股价会因公司业绩和经济波动而大幅波动，但可以通过资本利得和股息的形式获得企业增长所带来的丰厚回报。而债券则是向国家和公司提供贷款，在到期前赚取固定利率，赎回时返还本金，因此相对安全，但收益较低。从表面上看，价格波动比股票温和。共同基金是将股票和债券等多种资产捆绑在一起，虽然可以方便地进行分散投资，因为可以由专家进行小额管理，但也会产生管理费。根据各自的特点，您需要选择符合自己风险承受能力的投资组合。

*收益率为一般假设，可能因市场条件和产品而异。

房产投资的优势

稳定的收入（收益） --房产投资是一种购买公寓或套房，并以 "租金 "的形式获得持续收入（收益）的投资方式。只要有租户，每月就能获得租金收入，而且与金融工具不同的是，它可以期待 "实物收入"，受价格波动的影响较小。例如，出租率高的房产将持续产生稳定的收入，这对未来的资产积累很有帮助，可以作为工资和养老金的补充。另一方面，如果房产空置，则存在收入中断的风险，因此必须注意高需求地段和入住率管理。

资产保值和抵御通胀 --由于房地产是一种实际资产，因此即使在通胀的情况下也更有可能保值。由于房地产本身的价值是有形的，因此在价格上涨时也更容易提高租金收入，从而有望长期保护资产的实际价值。

利用杠杆 效应--房产投资的另一个特点是，可以利用金融机构的贷款进行比自有资金更多的投资。这就是所谓的杠杆效应，也就是说，即使用少量自有资金，也可以购买高价值的房产，获得高收益，从而大大提高投资效率。例如，如果用 1000 万日元的自有资金购买一套价值 5000 万日元的房产，年收益率为 6%，那么经过计算，您将获得比原先预期更大的利润。但需要注意的是，杠杆的数额会增加贷款偿还和利息负担。

关于杠杆（负杠杆）的注意事项

使用杠杆的风险之一是 "反向（负）杠杆效应"，即利息负担超过收益。具体来说，这是指贷款利率超过投资收益，当从租金收入中扣除贷款利息时，可能会造成损失。例如，当贷款利率为 5%，而房产收益率为 3%时，支付的利息较高，就会产生损失。由于近年来利率不断上升，因此在借款时必须关注利率趋势，并提前模拟假定的收益率和还款负担。空置和租金下降也会造成负杠杆效应，因此需要制定一个有足够时间的财务计划。

给初学者的建议

房产投资不是短期行为，应将其视为长期资产管理策略。购买房产涉及各种成本，如中介费、税费和维修费用，因此在制定投资计划的同时，应检查 10 年或 20 年的长期收支情况。对于初学者来说，地点选择和收支模拟尤为重要。必须亲眼目睹房产所在区域的租赁需求和未来人口结构、楼龄和周边环境，仔细判断租金收入是否与房产价格相称。对于新手来说，另一项基本措施是准备好初始成本，确保空置风险准备金，并使用可靠的管理公司。

作为中长期资产积累的吸引力

如上所述，与股票和债券相比，房地产投资的特点是容易获得稳定的租金收入（收入收益），并通过持续持有房产来保持资产价值。如果杠杆运用得当，投资额可以超过自有资金，有望在退休后取代养老金或成为收入支柱。另一方面，也存在利率上升导致的空置和负杠杆等风险，因此从长远角度出发，谨慎选择房产和管理收入/支出至关重要。初学者可以将房地产作为投资组合的一部分，尤其是在学习基础知识的过程中，有效利用房地产作为中长期资产积累的工具。