Atractivo de la inversión inmobiliaria: 9 ventajas clave para principiantes

En los últimos años, la inversión inmobiliaria ha atraído la atención como forma de acumular activos para el futuro y asegurar fondos para la jubilación. El mercado japonés de inversión inmobiliaria registró un aumento interanual del 41% hasta alcanzar los 3,85 billones de yenes en 2024, lo que demuestra una fuerte recuperación tras el desastre de Corona.

Sin embargo, aunque la inversión inmobiliaria tiene ventajas atractivas, también existen desventajas como el riesgo de desocupación y los costes de reparación. En este artículo, INA & Associates Ltd explica el atractivo esencial de la inversión inmobiliaria y la clave del éxito de una manera fácil de entender para los principiantes.

Si está considerando la posibilidad de invertir en propiedades o desea ampliar sus opciones de creación de activos, lea hasta el final.

Por qué atrae la atención la inversión inmobiliaria y perspectivas del mercado para 2025

La reactivación económica de Japón y el auge del mercado de inversión inmobiliaria

El año 2024 fue un "año de reactivación" para la economía japonesa. Por primera vez en 34 años, el Nikkei Stock Average ha alcanzado un máximo histórico de más de 42.000 yenes, superando su máximo de la era de la burbuja. Esta ola de recuperación económica también ha tenido un impacto significativo en el mercado de la inversión inmobiliaria, con un creciente interés por parte de los inversores.

Según el estudio de JLL, la inversión inmobiliaria en Japón alcanzó los 3,85 billones de yenes a finales del tercer trimestre de 2024, lo que supone un asombroso crecimiento interanual del 41%. Además, para todo el año 2024, se espera que la inversión alcance alrededor de 5 billones de yenes, superando la cifra anterior a Corona para todo el año 2019.

Este auge del mercado no es temporal. Se espera que el número de visitantes extranjeros a Japón supere los 35 millones para todo el año 2024, mientras que el valor del consumo también superará los 8 billones de yenes. La inversión extranjera también está aumentando, con un saldo de inversión directa interior que supera los 50 billones de yenes y alcanza el 9% del PIB.

Previsión del mercado de inversión inmobiliaria para 2025

Se espera que el mercado de inversión inmobiliaria en 2025 experimente un aumento de la proporción de inversión en oficinas en particular: las oficinas representaron la mayor proporción de inversión por sector en 2024, con un 37%, lo que indica una recuperación del interés de los inversores tras un descenso temporal debido al desastre de Corona.

El apetito por la inversión de los inversores extranjeros también está mostrando signos de recuperación, con la cantidad de activos bajo gestión (AUM) de los fondos específicos de Japón comenzando a aumentar de nuevo en el primer trimestre de 2024. Esto indica que el aumento de las ventas de inmuebles por parte de las empresas operadoras y el incremento de los alquileres en un contexto de precios elevados están creando más oportunidades de inversión que encajan con las estrategias oportunistas de valor añadido en las que se especializan los inversores extranjeros.

Nueve atractivos y ventajas de la inversión inmobiliaria

1. efecto de creación de activos gracias a unos ingresos por alquiler estables

El principal atractivo de la inversión inmobiliaria es la estabilidad de los ingresos por alquiler. Los precios rara vez fluctúan significativamente a diario, como ocurre con la inversión en acciones, y se puede esperar una renta constante durante la vigencia del contrato de alquiler.

Los contratos de alquiler habituales se renuevan por dos años y la renta es fija durante toda la duración del contrato. Esto hace que el flujo de caja mensual sea más predecible y permite planificar la creación de activos a largo plazo. Además, una vez cancelado el préstamo de inversión inmobiliaria, se elimina la carga de la amortización mensual y se puede disponer de casi todos los ingresos por alquiler.

Los rendimientos actuales del mercado rondan el 4-5% para estudios, el 6-8% para edificios nuevos y el 4-5% para edificios usados. Se trata de un nivel atractivo en comparación con las inversiones de capital.

2. mayor eficacia de la inversión gracias al efecto palanca

En la inversión inmobiliaria, puede disfrutar de un efecto palanca utilizando préstamos bancarios. Como puede comprar propiedades muchas veces mayores que sus propios fondos, puede aspirar a una gran rentabilidad con una pequeña cantidad de dinero.

Por ejemplo, si compra una propiedad por valor de 25 millones de yenes con 5 millones de yenes de sus propios fondos, tiene cinco veces más apalancamiento. Los beneficios cuando aumente el valor de la propiedad también se acumularán sobre la totalidad del principal de la inversión, por lo que la tasa de rendimiento de sus fondos propios será significativamente mayor.

Sin embargo, aunque el apalancamiento puede aumentar los beneficios, también puede amplificar las pérdidas, por lo que es importante una planificación financiera y una selección de propiedades cuidadosas. La clave del éxito es utilizar el apalancamiento en la medida en que sea razonable, tras considerar detenidamente las tendencias de los tipos de interés y los planes de amortización.

3. maximizar los ingresos propios mediante el ahorro fiscal

La inversión inmobiliaria tiene la gran ventaja del ahorro fiscal. Las rentas de la inversión inmobiliaria (rentas de la propiedad) se tratan junto con las rentas del trabajo como una renta imponible total, de modo que si las rentas de la inversión inmobiliaria son negativas, pueden compensarse con el excedente de las rentas del trabajo.

El ahorro fiscal tiende a ser especialmente significativo en el primer año de la compra, ya que pueden incluirse los costes iniciales, como los gastos de registro, el impuesto de adquisición de bienes inmuebles y los honorarios de corretaje. Además, como la parte correspondiente al edificio puede imputarse cada año como amortización, el flujo de caja se mantiene en negro y pasa a ser negativo en los libros, lo que puede suponer un ahorro fiscal.

Sin embargo, no se recomienda invertir en propiedades únicamente para ahorrar impuestos. Es importante centrarse únicamente en la rentabilidad y considerar el efecto de ahorro fiscal como un beneficio secundario.

4. preservación del valor de los activos mediante efectos de cobertura frente a la inflación

La economía japonesa actual ha entrado en un periodo de inflación moderada después de 30 años perdidos. En este entorno, mantener activos en efectivo disminuirá su valor real.

Sin embargo, como los costes de la construcción y del suelo aumentan en épocas de inflación, los precios inmobiliarios tienden a subir a la par. Cabe esperar que la inversión inmobiliaria tenga un efecto de cobertura del riesgo frente a esta inflación. Del mismo modo, son menos susceptibles a la deflación y tienen valor como activos estables.

En 2024, las fluctuaciones de los precios al consumo (inflación) y las tasas de crecimiento de los salarios están aumentando rápidamente y han recuperado los niveles anteriores a los 30 años. En un entorno económico así, los bienes inmuebles desempeñan un papel importante como activos resistentes a la inflación en comparación con el efectivo y las cuentas de ahorro.

5. transmisión de activos a familiares por el efecto del seguro de vida

Cuando se utiliza un préstamo de inversión inmobiliaria para la inversión inmobiliaria, básicamente se requiere la contratación de un seguro de vida de crédito colectivo (danshin). Un seguro de vida de crédito colectivo renuncia al saldo restante del préstamo en caso de fallecimiento o incapacidad grave del propio inversor durante la amortización del préstamo.

En este caso, la propiedad queda libre de deudas y los supervivientes tienen dos opciones. Pueden vender la propiedad por dinero en efectivo o conservarla y recibir una renta de alquiler continua. De este modo, la inversión inmobiliaria es un excelente instrumento de acumulación de activos que tiene un efecto similar al del seguro de vida, al tiempo que se espera que sea rentable.

6. facilidad de planificación financiera y previsibilidad

En comparación con otros productos de inversión, la inversión inmobiliaria suele facilitar la previsión de ingresos y gastos futuros. Los precios no fluctúan tanto en el día a día como en el caso de las inversiones bursátiles, y los ingresos por alquileres son relativamente estables, por lo que resulta fácil predecir el flujo de caja mensual.

Además, los gastos necesarios para la compra de inmuebles son fáciles de determinar de antemano, lo que permite calcular los ingresos y gastos anuales en términos concretos. Gastos como los planes de amortización de préstamos, los gastos de gestión, los fondos de reserva para reparaciones y los impuestos sobre la propiedad pueden calcularse casi con exactitud antes de la compra, lo que permite elaborar estrategias de inversión a largo plazo.

7. eficacia como medida del impuesto de sucesiones

La inversión inmobiliaria también es eficaz como medida del impuesto de sucesiones. En el caso de la herencia en metálico, el valor se evalúa a su valor nominal, pero en el caso de los bienes inmuebles, el valor de tasación del impuesto de sucesiones se calcula por debajo del valor de mercado, por lo que cabe esperar una reducción del impuesto de sucesiones.

En particular, en el caso de bienes inmuebles en alquiler, el valor estimado se reduce aún más porque la propiedad se evalúa como "terreno con casa en alquiler" o como "casa en alquiler". Esto puede reducir la carga del impuesto de sucesiones para el mismo valor del activo.

8. métodos de inversión con menos complicaciones de gestión

La inversión inmobiliaria es una técnica de inversión que requiere poco esfuerzo de gestión si se selecciona una empresa de gestión adecuada. Incluso los trabajadores asalariados con un trabajo diurno pueden asumir esta inversión sin dificultad, ya que la contratación de inquilinos, el cobro de alquileres, el mantenimiento del edificio y otras tareas pueden subcontratarse a la empresa de gestión.

Otra gran ventaja es que, a diferencia de la inversión en acciones, no hay que preocuparse por las fluctuaciones diarias de los precios, y la construcción de activos puede acometerse desde una perspectiva a largo plazo.

9. la seguridad como activo real

Al ser un activo real, los bienes inmuebles ofrecen una sensación de seguridad que difiere de la de instrumentos financieros como las acciones y los bonos. Es menos susceptible al riesgo de quiebra empresarial y a las turbulencias del sistema financiero, y cabe esperar que ofrezca protección patrimonial a largo plazo.

Datos comparativos sobre los distintos tipos de inversión inmobiliaria

La siguiente tabla resume las características de los principales tipos de inversión inmobiliaria.

Datos del mercado de rendimientos por zonas

Riesgos de la inversión inmobiliaria y contramedidas

Aunque la inversión inmobiliaria tiene ventajas atractivas, también existen riesgos que hay que conocer. Con una gestión adecuada del riesgo, es posible generar rendimientos estables.

Principales riesgos y contramedidas

1. riesgo de desocupación

Es el riesgo de no poder generar ingresos por alquiler si se producen vacantes. Para contrarrestar este riesgo, es importante elegir una propiedad en una buena ubicación, fijar un alquiler adecuado y mantener el valor de la propiedad mediante un mantenimiento regular. El riesgo también puede reducirse diversificando las inversiones en varios inmuebles.

2. riesgo de impago de alquileres

Pueden producirse retrasos en el pago del alquiler por parte de los inquilinos. Las contramedidas eficaces incluyen una selección más estricta de los inquilinos, el uso de empresas de garantía de alquileres y el establecimiento de un sistema de recordatorio adecuado por parte de la empresa gestora.

3. riesgo de subida de los tipos de interés

Si se contrata un préstamo a un tipo de interés variable, existe el riesgo de que la carga de la amortización aumente debido a una subida de los tipos de interés. Es importante elegir un tipo de interés fijo y elaborar un plan de ingresos y gastos que prevea las subidas de los tipos de interés.

4. riesgo de catástrofe

La propiedad puede sufrir daños por catástrofes naturales como terremotos e incendios. Contratar un seguro contra incendios y terremotos y elegir una propiedad con alta resistencia a los terremotos son contramedidas.

5. riesgo de liquidez

Los inmuebles son menos líquidos que las acciones y pueden tardar más en venderse. Es importante invertir con excedentes de fondos y plantearse estrategias de salida con antelación.

Cinco factores clave para invertir con éxito en inmuebles

1. la ubicación es el factor más importante

No es exagerado decir que "la ubicación lo es todo" en la inversión inmobiliaria. La clave del éxito está en hacer una evaluación exhaustiva de factores como la distancia a las estaciones, el entorno circundante y los futuros planes de desarrollo, y elegir una ubicación en la que quepa esperar una demanda a largo plazo.

En Japón, donde la población está disminuyendo, la demanda tiende a concentrarse en zonas muy convenientes, sobre todo en áreas urbanas. Se recomienda elegir una zona que esté a menos de 10 minutos a pie de la estación de tren más cercana, tenga acceso a varias líneas de tren y esté bien comunicada por instalaciones comerciales y médicas.

2. comprar a un precio adecuado

Comprar un inmueble a un precio superior al de mercado afectará significativamente a la rentabilidad posterior. Es importante recabar información de varias agencias inmobiliarias y determinar el precio adecuado consultando ejemplos de transacciones en los alrededores.

También es importante juzgar no sólo por el rendimiento superficial, sino también por el rendimiento real una vez deducidos los gastos de gestión, los fondos de reserva para reparaciones, los impuestos, etc.

3. elegir una empresa de gestión fiable

La calidad de la empresa de gestión influye mucho en el éxito o el fracaso de una inversión inmobiliaria. Seleccionar una empresa de gestión con un alto índice de ocupación, una rápida capacidad de respuesta y un sistema de informes transparente garantizará la estabilidad de las operaciones.

Seleccione una empresa basándose no sólo en unos honorarios de gestión bajos, sino también en una evaluación exhaustiva de sus servicios y su historial.

4. planificación de la inversión desde una perspectiva a largo plazo

La inversión inmobiliaria no consiste en obtener beneficios a corto plazo, sino en acumular activos a largo plazo; es importante contar con un plan de inversión a 10 o 20 años vista y no dejarse influir por las fluctuaciones temporales del mercado.

Desarrolle un plan integral que incluya un plan de reembolso del préstamo, un plan de reparación de la propiedad y una estrategia de salida.

5. aprendizaje continuo y recopilación de información

El mercado inmobiliario cambia constantemente, por lo que el aprendizaje continuo y la recopilación de información son esenciales para el éxito. Es importante estar al día de los cambios fiscales, las tendencias del mercado y las nuevas técnicas de inversión para mantener los conocimientos actualizados.

Puntos a tener en cuenta cuando un principiante empieza a invertir en inmuebles

Importancia de la planificación financiera

Al empezar a invertir en inmuebles, es importante disponer de fondos personales suficientes. Además de un depósito del 10-20% del precio del inmueble, es aconsejable preparar diversos gastos (7-10% del precio del inmueble) y capital circulante (aproximadamente seis meses de amortizaciones).

No se deje engañar por los rumores de venta

Es importante no creer lo que le digan los vendedores de las empresas de inversión inmobiliaria, sino recabar información usted mismo y tomar una decisión con calma. En particular, desconfíe de las conversaciones de venta que hacen hincapié en los "efectos de ahorro fiscal" y los "altos rendimientos".

Empiece poco a poco.

Se aconseja a los principiantes que empiecen con una inversión en condominios. Es una buena manera de aprender los fundamentos de la inversión inmobiliaria, ya que el importe de la inversión es relativamente pequeño y se puede reducir el esfuerzo de gestión.

Conclusión.

La inversión inmobiliaria es un método de inversión atractivo que, si se aborda con los conocimientos y la estrategia adecuados, puede proporcionar unos ingresos estables y la creación de un patrimonio.El entorno del mercado en 2025 ofrece buenas oportunidades de inversión a medida que la economía japonesa se recupera, con la inversión en oficinas en particular y la mayor participación de inversores extranjeros prevista.

Sin embargo, para tener éxito, es esencial elegir la ubicación adecuada, comprar al precio correcto, seleccionar una empresa de gestión fiable y planificar la inversión desde una perspectiva a largo plazo. También es importante comprender los riesgos potenciales, como el riesgo de desocupación y el riesgo de fluctuación de los tipos de interés, y tomar las medidas adecuadas.

En INA&Associates Ltd, ofrecemos la mejor estrategia de inversión inmobiliaria para la situación de cada cliente.

Si está interesado en la inversión inmobiliaria, póngase en contacto con nosotros. Nuestro personal experimentado y profesional le ayudará a alcanzar sus objetivos de creación de activos.

Preguntas más frecuentes

P1: ¿Qué fondos personales necesito para empezar a invertir en inmuebles?

R1: Por lo general, se necesita un pago inicial del 10-20% del precio del inmueble, diversos gastos (7-10% del precio del inmueble) y capital circulante (unos seis meses de amortización). En el caso de las inversiones en condominios, puede empezar con un total aproximado de 3-5 millones de yenes de fondos personales. Sin embargo, las condiciones varían en función de la propiedad y la entidad financiera, por lo que es aconsejable comprobar los detalles de antemano.

P2: ¿Cuál es el nivel de rendimiento ideal para la inversión inmobiliaria?

R2: Varía según la zona y el tipo de propiedad, pero el tipo de mercado ronda el 4,0-4,5% para un estudio en los 23 distritos de Tokio y el 7,0-10,0% en las ciudades regionales. Sin embargo, es importante juzgar no sólo por el rendimiento superficial, sino también por el rendimiento real una vez deducidos los gastos de gestión y los impuestos. También es importante entender que las propiedades con un rendimiento demasiado alto conllevan cierto riesgo.

P3: ¿Puede un trabajador por cuenta ajena invertir también en inmuebles?

A3: Sí, es posible. De hecho, los trabajadores asalariados tienen unos ingresos estables, lo que facilita la obtención de préstamos de las entidades financieras, por lo que son idóneos para la inversión inmobiliaria. Si subcontrata el trabajo a una empresa de gestión, puede invertir sin interrumpir su trabajo diario. Sin embargo, se requieren trámites como la presentación de declaraciones fiscales.

P4: ¿Cuáles son los puntos clave para evitar el fracaso en la inversión inmobiliaria?

R4: Lo más importante es elegir la ubicación adecuada. La clave del éxito es elegir una zona que esté convenientemente situada cerca de una estación y donde quepa esperar demanda en el futuro. También es importante comprar a un precio razonable, seleccionar una empresa de gestión fiable, asegurarse fondos personales suficientes y planificar la inversión desde una perspectiva a largo plazo.

P5: ¿Existen incentivos fiscales para la inversión inmobiliaria?

R5: Existen varios incentivos fiscales para la inversión inmobiliaria. Entre ellos se encuentran el ahorro fiscal derivado de la depreciación, la posibilidad de transferir beneficios y pérdidas entre los ingresos inmobiliarios y los ingresos laborales, y la reducción del valor catastral a efectos del impuesto de sucesiones. Sin embargo, como el sistema fiscal está sujeto a cambios, es aconsejable comprobar la información más reciente y consultar a un contable fiscal u otro especialista.