Fundamentos y Estrategias para la Inversión Inmobiliaria en Japón

Los ingresos procedentes de la inversión inmobiliaria pueden dividirse en dos categorías principales: ingresos por alquiler (plusvalía) y beneficios por la venta de inmuebles (plusvalía). Por ejemplo, la relación entre los ingresos anuales por alquiler y los costes de adquisición de la propiedad (rendimiento superficial) es un indicador del poder de ganancia de una inversión inmobiliaria. Sin embargo, es necesario evaluar cuidadosamente los ingresos y los gastos, incluido el rendimiento real una vez deducidos los gastos y el riesgo de desocupación, y no limitarse a juzgar por el rendimiento superficial que aparece en los anuncios.

La inversión inmobiliaria requiere unos gastos iniciales. Por lo general, la cantidad de fondos personales que debe prepararse es el "pago inicial de un préstamo + otros gastos", que debe rondar entre el 15 y el 30% del precio de la propiedad. Por ejemplo, una propiedad de 10 millones de yenes requiere un pago inicial de unos 1,5-3 millones de yenes, más tasas, costes de registro y otros gastos. En muchos casos, el resto se financia con un préstamo de inversión inmobiliaria. Tras la compra de una propiedad, también se incurre en gastos corrientes como la gestión del alquiler y las reparaciones, por lo que es importante calcular el flujo de caja mediante una simulación de inversión.

Barreras generales de acceso

La primera barrera de entrada a la inversión inmobiliaria es financiera. Dado que el precio de la propiedad en sí es caro, la falta de fondos personales puede ser una desventaja en el proceso de aprobación del préstamo. Muchas instituciones financieras consideran orientativos unos ingresos anuales de al menos 7 millones de yenes, pero incluso unos ingresos anuales de unos 5 millones de yenes pueden financiarse a través de instituciones financieras o de la Corporación Financiera de Japón. Si puede aportar más del 20% del precio de la vivienda como fondos personales, se considera ventajoso para pasar el proceso de selección. Por otra parte, las instituciones financieras también se centran en la estabilidad de su lugar de trabajo, otras situaciones de endeudamiento y si tiene una hipoteca existente, por lo que es importante organizar sus finanzas domésticas y mantener en orden su perfil crediticio con regularidad.

No se pueden ignorar los obstáculos relacionados con el crédito y los conocimientos. Los inversores inexpertos tienden a dejar en manos de los agentes la decisión sobre la selección de la propiedad y las condiciones del préstamo. De hecho, muchas personas sienten el obstáculo psicológico de que la inversión inmobiliaria = para ricos y difícil. En realidad, sin embargo, hay casos en los que las inversiones en condominios de una habitación pueden iniciarse con tan sólo unos pocos millones de yenes de fondos personales. Se pueden utilizar préstamos de inversión para invertir mientras se conservan los fondos disponibles, y hay muchos préstamos con seguro de vida de crédito colectivo disponibles para protegerse del riesgo. Así pues, aunque hay muchas preocupaciones psicológicas, las barreras de entrada no son tan altas si se tienen los conocimientos y la preparación necesarios.

Otra barrera de entrada es la dificultad de gestionar el riesgo. La inversión inmobiliaria implica riesgo de desocupación, riesgo de subida de los tipos de interés y riesgo de reparaciones importantes repentinas. Ciertamente, también existen riesgos prácticos, como el envejecimiento y el riesgo de catástrofes, aunque no en la misma medida que con la renta variable o las divisas. Para hacer frente a estos riesgos, es esencial llevar a cabo una cuidadosa investigación inmobiliaria y una planificación financiera a medio y largo plazo antes de invertir. Los principiantes, en particular, tienden a temer quebrar si fracasan, pero es importante reservar suficientes fondos excedentarios y diversificar los riesgos constituyendo reservas para seguros y reparaciones.

Condiciones que lo hagan posible para todos

Para que cualquiera pueda empezar a invertir en inmuebles, es importante idear métodos de financiación ymodos de funcionamiento. Como ya se ha dicho, las inversiones pueden iniciarse mediante préstamos aunque el inversor no disponga de fondos propios suficientes. Una forma de hacerlo es pedir al responsable de la entidad financiera que proponga un tamaño de inmueble adecuado a los fondos propios. Además, las instituciones afiliadas al gobierno, como la Japan Finance Corporation (JFC), pueden conceder préstamos incluso a personas con bajos ingresos anuales. Para reducir el obstáculo de la autofinanciación, también existen sistemas como el crowdfunding inmobiliario, en el que se recaudan pequeñas cantidades de dinero de un gran número de inversores para gestionar bienes inmuebles. El crowdfunding permite a los principiantes experimentar una inversión de bajo riesgo, ya que pueden empezar con tan sólo 10 000 yenes y las molestias de la gestión inmobiliaria se dejan en manos del operador.

También hay medios de invertir en inmuebles con pequeñas cantidades, como los "productos inmobiliarios de lotes pequeños" y los REIT (fondos de inversión inmobiliaria), en los que varias personas invierten juntas. Se trata de esquemas en los que las propiedades se subdividen en pequeñas unidades y los beneficios se distribuyen sin propiedad individual, y muchos inversores participan en estos esquemas. Además, en la operación real, el tiempo y los obstáculos técnicos pueden reducirse externalizando la gestión de la propiedad a una empresa de gestión inmobiliaria. Por ejemplo, mediante la externalización de los servicios de gestión, es posible administrar propiedades distantes sin ninguna carga y recibir un apoyo integral, incluidas las cuestiones jurídicas y fiscales. Gracias a estas innovaciones, incluso las personas con poca experiencia en inversiones pueden establecer un sistema que les permita aprovechar la experiencia de otros para gestionar sus inversiones.

Consejos para principiantes

Recopilar información es el primer paso en la inversión inmobiliaria. Puede adquirir conocimientos de forma sistemática leyendo libros básicos, sitios web especializados y blogs de inversores. En particular, los blogs y sitios de YouTube de los propios inversores ofrecen ejemplos concretos y advertencias basadas en experiencias reales, y se dice que tienen información menos sesgada. Además, asistir a seminarios inmobiliarios y consultas individuales también resulta eficaz. Puede profundizar sus conocimientos y evaluar la calidad del comerciante escuchando las voces reales de quienes están en la práctica y la información sobre propiedades cerradas que no puede obtenerse en internet o en libros. Diversifique sus fuentes de información y cree oportunidades para recibir asesoramiento directamente de empresas inmobiliarias de la región y de arrendadores veteranos.

Al examinar los rendimientos (rentabilidad), es importante entender correctamente el significado de rendimientos superficiales y reales. Aunque un anuncio muestre un alto rendimiento superficial, hay que considerar el rendimiento real una vez deducidos los gastos de gestión y reparación y el riesgo asumido de disminución del alquiler. A título orientativo, el tipo general de mercado en Japón se sitúa en torno al 3-5% (mínimo 3%) sobre la superficie para los condominios, y en torno al 6-8% para un piso de un solo edificio. No hay que dejarse engañar por los rendimientos, sino acostumbrarse a comprobar la tasa real de rentabilidad utilizando la fórmula ingresos/gastos (ingresos anuales por alquiler - gastos) / (precio del inmueble + gastos).

La selección de la zona también es crucial. Para garantizar una alta demanda de ocupación y unos ingresos estables, es deseable una ubicación con buenas conexiones de transporte, por ejemplo, a 10 minutos a pie de una estación. Además, las zonas con instalaciones cómodas, como supermercados y hospitales, y una buena seguridad pública atraerán a más inquilinos. Si observamos las tendencias, las zonas urbanas con una población creciente (de 500.000 a 1.000.000 de habitantes o más) y los suburbios de las grandes ciudades son muy populares, y se espera que Fukuoka, Osaka, los 23 distritos de Tokio y Nagoya ofrezcan valores inmobiliarios estables. Seleccione una zona que se adapte a sus objetivos de inversión, teniendo en cuenta las futuras tendencias demográficas y los planes de reurbanización.

A la hora de elegir un constructor, los puntos clave que hay que buscar son un enfoque orientado al cliente y un sistema de apoyo a largo plazo. Elija una empresa que se ocupe de la inversión inmobiliaria y ofrezca no sólo propuestas inmobiliarias, sino también talleres y consultas individuales. Es aconsejable asistir a seminarios gratuitos para comprobar la personalidad del responsable y el contenido de las explicaciones, y determinar si son de fiar. Una buena empresa propondrá propiedades que se ajusten a los atributos y objetivos del cliente, y explicará los riesgos de la inversión con detalle y sin ocultaciones. Por el contrario, desconfíe de los vendedores que hacen hincapié en que ganarán dinero sin duda, o de los vendedores que descuidan explicar los riesgos. Otro factor tranquilizador es confirmar en qué medida la empresa le apoyará en la gestión y el alquiler del inmueble después de haberlo comprado, así como su sistema de asistencia posventa.

Potencial como "negocio repetible

Si la gestión planificada es un requisito previo, la inversión inmobiliaria puede describirse como un "negocio altamente reproducible". Dado que los ingresos por alquiler siguen siendo los mismos aunque cambie el comprador, cabe esperar flujos de caja similares con independencia de la experiencia u ocupación del inversor, siempre que se cumplan las mismas condiciones de financiación. El atractivo de los bienes inmuebles es que "el modelo de ganancias es el mismo independientemente de quién lo compre", y algunos lo consideran altamente reproducible como técnica de inversión. Por supuesto, lleva tiempo crear una red de contactos y condiciones de financiación, pero una vez establecida una red estable, la adquisición de nuevas propiedades suele acelerarse.

Además, para tener éxito como empresa, es esencial invertir en capital humano y educación. Los inversores de éxito actualizan continuamente sus conocimientos y responden con flexibilidad a los cambios del mercado, la legislación y el sistema fiscal. Por ejemplo, es importante participar activamente en seminarios de expertos y seguir los consejos de los directivos, ya que el simple hecho de tener cerca a un inversor experimentado puede ayudar a evitar errores. Además, a largo plazo, diversificar el modelo de beneficios (poseer varios inmuebles) puede ayudar a diversificar el riesgo y estabilizar los beneficios. En resumen, la clave de la reproducibilidad es considerar la inversión inmobiliaria como un "negocio de gestión de alquileres" más que como un "objetivo de beneficios comerciales" y gestionarla de forma planificada.

Como ya se ha dicho, la inversión inmobiliaria es un ámbito en el que puede entrar cualquiera con los conocimientos y la planificación adecuados. Aunque hay obstáculos en términos de fondos y crédito, incluso los principiantes pueden empezar a utilizar plenamente los préstamos, la coinversión y la gestión externalizada. Con una evaluación cuidadosa de los rendimientos y la ubicación, la selección de vendedores fiables y un aprendizaje continuo, la inversión inmobiliaria puede ser un negocio muy reproducible.