Fundamentos do investimento em imóveis

A renda do investimento imobiliário pode ser dividida em duas categorias principais: renda de aluguel (ganho de renda) e lucro da venda de propriedades (ganho de capital). Por exemplo, a relação entre a renda anual do aluguel e os custos de aquisição da propriedade (rendimento de superfície) é um indicador do poder de ganho de uma propriedade de investimento. Entretanto, é necessário avaliar cuidadosamente a renda e as despesas, incluindo o rendimento real após a dedução das despesas e do risco de vacância, e não apenas julgar pelo rendimento superficial mostrado nos anúncios.

Os custos iniciais são necessários para o investimento imobiliário. Geralmente, a quantia de fundos pessoais que deve ser preparada é o "pagamento inicial de um empréstimo + outras despesas", que deve ser em torno de 15 a 30% do preço do imóvel. Por exemplo, uma propriedade no valor de 10 milhões de ienes requer um pagamento inicial de cerca de 1,5 a 3 milhões de ienes, além de taxas, custos de registro e outras despesas. Em muitos casos, o restante é financiado por um empréstimo para investimento imobiliário. Após a compra de uma propriedade, os custos operacionais, como administração do aluguel e reparos, também são incorridos, por isso é importante estimar o fluxo de caixa usando uma simulação de investimento.

Barreiras gerais à entrada

A primeira barreira para a entrada no investimento imobiliário é financeira. Como o preço da propriedade em si é alto, a falta de fundos pessoais pode ser uma desvantagem no processo de aprovação do empréstimo. Muitas instituições financeiras consideram uma renda anual de pelo menos JPY 7 milhões como diretriz, mas mesmo uma renda anual de cerca de JPY 5 milhões pode ser financiada por meio de instituições financeiras ou da Japan Finance Corporation. Se você puder fornecer mais de 20% do preço do imóvel como fundos pessoais, diz-se que é vantajoso passar no processo de triagem. Por outro lado, as instituições financeiras também dão importância à estabilidade do seu local de trabalho, a outras condições de empréstimo e ao fato de você já ter uma hipoteca, portanto, é importante organizar suas finanças regularmente e manter seu perfil de crédito em ordem.

As barreiras de crédito e conhecimento não podem ser ignoradas. Investidores inexperientes tendem a deixar para os agentes a decisão sobre a escolha da propriedade e os termos do empréstimo. De fato, muitas pessoas sentem o obstáculo psicológico de que o investimento imobiliário = para pessoas ricas e difíceis. Na realidade, porém, há casos em que os investimentos em condomínios de um quarto podem ser iniciados com apenas alguns milhões de ienes de fundos pessoais. Os empréstimos para investimento podem ser usados para investir e, ao mesmo tempo, preservar os fundos disponíveis, e muitos empréstimos com seguro de vida de crédito em grupo estão disponíveis para proteção contra riscos. Portanto, embora existam muitas preocupações psicológicas, as barreiras para entrar no mercado não são tão altas se você tiver o conhecimento e a preparação.

Outra barreira à entrada é a dificuldade de gerenciar riscos. O investimento em imóveis envolve o risco de vacância, o risco de aumento da taxa de juros e o risco de grandes reparos repentinos. Certamente, há também riscos práticos, como o risco de envelhecimento e de desastres, embora não na mesma medida que as ações ou o câmbio. Para lidar com esses riscos, é essencial uma pesquisa cuidadosa sobre a propriedade e um planejamento financeiro de médio a longo prazo antes do investimento. Os iniciantes, em especial, tendem a temer a falência se fracassarem, mas é importante reservar fundos excedentes suficientes e diversificar os riscos criando seguros e reservas para reparos.

Condições que possibilitam a todos

Para que qualquer pessoa possa começar a investir em imóveis, é importante elaborar métodosdefinanciamento emodos de operação. Conforme mencionado acima, os investimentos podem ser iniciados com empréstimos, mesmo que o investidor não tenha fundos próprios suficientes. Uma maneira de fazer isso é pedir à pessoa responsável pela instituição financeira que proponha um tamanho de propriedade que seja apropriado para seus fundos próprios. Além disso, instituições afiliadas ao governo, como a Japan Finance Corporation (JFC), podem oferecer empréstimos mesmo para pessoas com baixa renda anual. Em termos de redução do obstáculo para o autofinanciamento, há também esquemas como o crowdfunding imobiliário, em que pequenas quantias de dinheiro são coletadas de um grande número de investidores para administrar imóveis. O crowdfunding permite que os iniciantes tenham uma experiência de investimento de baixo risco, pois podem começar com apenas 10.000 ienes e o incômodo da administração da propriedade é deixado para o operador.

Há também meios de investir em imóveis com pequenas quantias, como "produtos imobiliários de pequenos lotes" e REITs (fundos de investimento imobiliário), nos quais várias pessoas investem juntas. Esses são esquemas nos quais as propriedades são subdivididas em unidades menores e os lucros são distribuídos sem propriedade individual, e muitos investidores participam desses esquemas. Além disso, nas operações reais, o tempo e os obstáculos técnicos podem ser reduzidos com a terceirização da administração de propriedades para uma empresa de administração de propriedades. Por exemplo, ao terceirizar os serviços de administração, é possível administrar propriedades distantes sem nenhum ônus e receber suporte abrangente, inclusive em questões legais e tributárias. Com essas inovações, mesmo aqueles com pouca experiência em investimentos podem estabelecer um sistema no qual podem utilizar a experiência de outras pessoas para gerenciar seus investimentos.

Conselhos para iniciantes

A coleta de informações é a primeira etapa do investimento imobiliário. Você pode adquirir conhecimento sistematicamente lendo livros básicos, sites especializados e blogs de investidores. Em particular, os blogs e sites do YouTube criados pelos próprios investidores fornecem exemplos concretos e precauções com base em experiências reais, e dizem que as informações são menos tendenciosas. Além disso, participar de seminários sobre imóveis e consultas individuais também é eficaz. Você pode aprofundar seu entendimento e avaliar a qualidade do negociante ouvindo as vozes reais de quem está na prática e informações sobre propriedades fechadas que não podem ser obtidas na Internet ou em livros. Diversifique suas fontes de informação e crie oportunidades para receber conselhos diretamente de empresas imobiliárias específicas da região e de proprietários sênior.

Ao analisar os rendimentos (lucratividade), é importante entender corretamente o significado de rendimentos superficiais e reais. Mesmo que um anúncio mostre um alto rendimento de superfície, você deve considerar o rendimento real depois de deduzir os custos de gerenciamento e reparo e o risco assumido de queda do aluguel. Como um guia aproximado, a taxa geral de mercado no Japão é de cerca de 3-5% (mínimo de 3%) na superfície para condomínios e cerca de 6-8% para um apartamento de construção única. Não se deixe enganar pelos rendimentos, mas adquira o hábito de verificar a taxa real de retorno usando a fórmula de renda/despesa (renda anual do aluguel - despesas) / (preço da propriedade + despesas).

A seleção da área também é fundamental. Para garantir alta demanda de ocupação e renda estável, é desejável um local com conexões de transporte convenientes, como a menos de 10 minutos a pé de uma estação. Além disso, áreas com instalações convenientes, como supermercados e hospitais, e boa segurança pública atrairão mais locatários. Analisando as tendências, as áreas urbanas com uma população crescente (com uma população de 500.000 a 1.000.000 ou mais) e os subúrbios das grandes cidades são altamente populares, sendo que a cidade de Fukuoka, a cidade de Osaka, os 23 distritos de Tóquio e a cidade de Nagoya devem oferecer valores estáveis de propriedade. Selecione uma área que se adeque aos seus objetivos de investimento, levando em conta as tendências demográficas futuras e os planos de renovação.

Ao escolher uma construtora, os principais pontos a serem procurados são uma abordagem orientada para o cliente e um sistema de suporte de longo prazo. Escolha uma empresa que lide com propriedades para investimento e ofereça não apenas propostas de propriedades, mas também workshops e consultas individuais. É aconselhável participar de seminários gratuitos para verificar a personalidade da pessoa responsável e o conteúdo das explicações, e para determinar se ela é confiável. Uma boa empresa proporá propriedades que correspondam aos atributos e objetivos do cliente e explicará os riscos do investimento em detalhes e sem dissimulação. Por outro lado, desconfie de vendedores que enfatizam que certamente ganharão dinheiro ou de vendedores que negligenciam a explicação dos riscos. Outro fator tranquilizador é confirmar até que ponto a empresa o apoiará na administração e locação da propriedade após a compra, bem como seu sistema de suporte pós-venda.

Potencial como um "negócio repetível

Se a gestão planejada for um pré-requisito, o investimento imobiliário pode ser descrito como um "negócio altamente reproduzível". Como a renda do aluguel permanece a mesma, mesmo que o comprador mude, pode-se esperar fluxos de caixa semelhantes, independentemente da experiência ou ocupação do investidor, desde que as mesmas condições de financiamento sejam atendidas. O atrativo dos imóveis é que "qualquer pessoa pode comprar o mesmo modelo de ganhos", e alguns consideram que eles são altamente reproduzíveis como técnica de investimento. É claro que leva tempo para construir uma rede de contatos e condições de financiamento, mas, uma vez estabelecida uma rede estável, a aquisição de novas propriedades costuma ser acelerada.

Além disso, para ter sucesso como negócio, o investimento em capital humano e educação é essencial. Os investidores bem-sucedidos atualizam continuamente seus conhecimentos e respondem com flexibilidade às mudanças no mercado, na legislação e no sistema tributário. Por exemplo, é importante participar ativamente de seminários de especialistas e receber conselhos da equipe sênior, de modo que o simples fato de ter um investidor experiente por perto pode ajudar a evitar erros. Além disso, a longo prazo, diversificar o modelo de ganhos (possuir várias propriedades) pode ajudar a diversificar o risco e estabilizar os ganhos. Em resumo, a chave para a reprodutibilidade é ver o investimento imobiliário como um "negócio de administração de aluguéis" em vez de uma "meta de lucro comercial" e operá-lo de forma planejada.

Conforme mencionado acima, o investimento imobiliário é uma área em que qualquer pessoa com o conhecimento e o planejamento corretos pode entrar. Embora existam obstáculos em termos de fundos e crédito, até mesmo os iniciantes podem começar fazendo uso total de empréstimos, co-investimento e gerenciamento terceirizado. Com uma avaliação cuidadosa dos rendimentos e da localização, seleção de fornecedores confiáveis e aprendizado contínuo, o investimento imobiliário pode ser um negócio altamente reproduzível.