دليل شامل للاستثمار العقاري: من البداية إلى النجاح

يمكن تقسيم الدخل من الاستثمار العقاري إلى فئتين رئيسيتين: دخل الإيجار (مكاسب الدخل) والأرباح من بيع العقارات (مكاسب رأس المال). على سبيل المثال، تُعد نسبة دخل الإيجار السنوي إلى تكاليف اقتناء العقار (العائد السطحي) أحد مؤشرات قوة الربح من العقار الاستثماري. ومع ذلك، من الضروري إجراء تقييم دقيق للإيرادات والنفقات، بما في ذلك العائد الحقيقي بعد خصم النفقات ومخاطر الشغور، وعدم الاكتفاء بالحكم على العائد السطحي الموضح في الإعلانات.

التكاليف الأولية مطلوبة للاستثمار العقاري. بشكل عام، فإن المبلغ الذي يجب إعداده من الأموال الشخصية هو "الدفعة الأولى للقرض + المصاريف الأخرى"، والتي يجب أن تكون حوالي 15-30% من سعر العقار. على سبيل المثال، يتطلب العقار الذي تبلغ قيمته 10 ملايين ين دفعة أولى تبلغ حوالي 1.5 إلى 3 مليون ين، بالإضافة إلى الرسوم وتكاليف التسجيل والمصاريف الأخرى. وفي معظم الحالات، يتم تمويل المبلغ المتبقي عن طريق قرض استثمار عقاري. بعد شراء العقار، يتم أيضاً تكبد تكاليف التشغيل مثل إدارة الإيجار والإصلاحات، لذلك من المهم تقدير التدفق النقدي باستخدام محاكاة الاستثمار.

العوائق العامة للدخول

العائق الأول أمام الدخول في الاستثمار العقاري هو العائق المالي. نظراً لارتفاع سعر العقار نفسه، فإن عدم وجود أموال شخصية يمكن أن يكون عائقاً في عملية الموافقة على القرض. تعتبر العديد من المؤسسات المالية الدخل السنوي الذي لا يقل عن 7 ملايين ين ياباني كمبدأ توجيهي، ولكن حتى الدخل السنوي الذي يبلغ حوالي 5 ملايين ين ياباني يمكن تمويله من خلال المؤسسات المالية أو مؤسسة التمويل اليابانية. إذا كان بإمكانك توفير أكثر من 20% من سعر العقار كأموال شخصية، فيُقال إنه من المفيد اجتياز عملية الفحص. من ناحية أخرى، تركز المؤسسات المالية أيضًا على استقرار مكان عملك وحالات الاقتراض الأخرى وما إذا كان لديك رهن عقاري قائم، لذلك من المهم تنظيم شؤونك المالية المنزلية والحفاظ على ملفك الائتماني بشكل منتظم.

لا يمكن تجاهل عوائق الائتمان والمعرفة. يميل المستثمرون عديمو الخبرة إلى ترك الأمر للوكلاء لاتخاذ قرار بشأن اختيار العقار وشروط القرض. في الواقع، يشعر الكثير من الناس بالعقبة النفسية التي تتمثل في أن الاستثمار العقاري = للأثرياء وصعب. ولكن في الواقع، هناك حالات يمكن فيها البدء في الاستثمار في الوحدات السكنية المكونة من غرفة واحدة بأقل من بضعة ملايين ين من الأموال الشخصية. ويمكن استخدام قروض الاستثمار للاستثمار مع الحفاظ على الأموال الموجودة في متناول اليد، وتتوفر العديد من القروض مع تأمين ائتماني جماعي على الحياة للتحوط ضد المخاطر. وبالتالي، على الرغم من وجود العديد من المخاوف النفسية، إلا أن العوائق التي تحول دون الدخول في هذا المجال ليست عالية جدًا إذا كانت لديك المعرفة والاستعداد.

هناك عائق آخر للدخول هو صعوبة إدارة المخاطر. فالاستثمار العقاري ينطوي على مخاطر الشواغر، ومخاطر ارتفاع أسعار الفائدة، ومخاطر الإصلاحات الرئيسية المفاجئة. ومن المؤكد أن هناك أيضاً مخاطر عملية، مثل مخاطر التقادم ومخاطر الكوارث، وإن لم تكن بنفس الدرجة التي تنطوي عليها الأسهم أو العملات الأجنبية. للتعامل مع هذه المخاطر، من الضروري إجراء بحث عقاري دقيق وتخطيط مالي متوسط إلى طويل الأجل قبل الاستثمار. ويميل المبتدئون على وجه الخصوص إلى الخوف من الإفلاس في حال فشلهم، ولكن من المهم وضع أموال فائضة كافية جانباً وتنويع المخاطر من خلال بناء احتياطيات التأمين والإصلاح.

الشروط التي تجعل من الممكن للجميع

لتمكين أي شخص من البدء في الاستثمار في العقارات، من المهم ابتكار طرق تمويلوأساليب تشغيلية. كما ذكرنا أعلاه، يمكن البدء في الاستثمار باستخدام القروض حتى لو لم يكن هناك أموال خاصة كافية. تتمثل إحدى طرق القيام بذلك في أن تطلب من الشخص المسؤول في المؤسسة المالية أن يقترح عليك حجم العقار المناسب لأموالك الخاصة. بالإضافة إلى ذلك، قد تكون المؤسسات التابعة للحكومة مثل مؤسسة التمويل اليابانية (JFC) قادرة على تقديم قروض حتى للأشخاص ذوي الدخل السنوي المنخفض. فيما يتعلق بتخفيض عقبة التمويل الذاتي، هناك أيضًا مخططات مثل التمويل الجماعي العقاري، حيث يتم جمع مبالغ صغيرة من المال من عدد كبير من المستثمرين لإدارة العقارات. يسمح التمويل الجماعي للمبتدئين بتجربة استثمار منخفض المخاطر، حيث يمكنهم البدء بمبلغ لا يتجاوز 10 آلاف ين، وتُترك متاعب إدارة العقارات للمشغل.

وهناك أيضاً وسائل أخرى للاستثمار في العقارات بمبالغ صغيرة، مثل "المنتجات العقارية ذات القطع الصغيرة" وصناديق الاستثمار العقاري (صناديق الاستثمار العقاري)، التي يستثمر فيها عدة أشخاص معاً. وهي مخططات يتم فيها تقسيم العقارات إلى وحدات أصغر وتوزيع الأرباح دون ملكية فردية، ويشارك العديد من المستثمرين في هذه المخططات. علاوة على ذلك، في العمليات الفعلية، يمكن تقليل الوقت والعقبات الفنية من خلال الاستعانة بمصادر خارجية لإدارة العقارات لشركة إدارة عقارات. على سبيل المثال، من خلال الاستعانة بمصادر خارجية لخدمات الإدارة، من الممكن إدارة العقارات البعيدة دون أي عبء والحصول على دعم شامل، بما في ذلك المسائل القانونية والضريبية. وبفضل هذه الابتكارات، يمكن حتى لمن لديهم خبرة محدودة في مجال الاستثمار إنشاء نظام يمكنهم من خلاله الاستفادة من خبرات الآخرين لإدارة استثماراتهم.

نصائح للمبتدئين

جمع المعلومات هو الخطوة الأولى في الاستثمار العقاري. يمكنك تعلم المعرفة بشكل منهجي من خلال قراءة الكتب الأساسية والمواقع الإلكترونية المتخصصة ومدونات المستثمرين. وعلى وجه الخصوص، توفر المدونات ومواقع اليوتيوب التي ينشرها المستثمرون أنفسهم أمثلة ملموسة وتحذيرات تستند إلى تجارب فعلية، ويقال إنها تحتوي على معلومات أقل تحيزاً. وعلاوة على ذلك، فإن حضور الندوات العقارية والاستشارات الفردية فعال أيضاً. ويمكنك تعميق فهمك وتقييم جودة التاجر من خلال الاستماع إلى أصوات حقيقية من الممارسين ومعلومات عن العقارات المغلقة التي لا يمكن الحصول عليها من الإنترنت أو الكتب. قم بتنويع مصادر معلوماتك وخلق فرص لتلقي المشورة مباشرةً من الشركات العقارية الخاصة بالمنطقة وكبار الملاك.

عند النظر إلى العوائد (الربحية) ، من المهم فهم معنى العوائد السطحية والحقيقية بشكل صحيح. حتى لو أظهر إعلان ما عائدًا سطحيًا مرتفعًا، يجب أن تفكر في العائد الحقيقي بعد خصم تكاليف الإدارة والإصلاح والمخاطر المفترضة لانخفاض الإيجار. وكدليل تقريبي، يبلغ المعدل العام للسوق في اليابان حوالي 3-5% (3% كحد أدنى) على السطح بالنسبة للوحدات السكنية، وحوالي 6-8% للشقة ذات المبنى الواحد. لا تنخدع بالعائدات، بل اعتد على التحقق من معدل العائد الحقيقي باستخدام معادلة الدخل/النفقات (دخل الإيجار السنوي - المصروفات) / (سعر العقار + المصروفات).

اختيار المنطقة أمر بالغ الأهمية أيضاً. ولضمان ارتفاع الطلب على الإشغال واستقرار الدخل، من المستحسن اختيار موقع يتمتع بخطوط مواصلات ملائمة، مثل أن يكون على بُعد 10 دقائق سيراً على الأقدام من محطة. بالإضافة إلى ذلك، فإن المناطق ذات المرافق الملائمة مثل محلات السوبر ماركت والمستشفيات والسلامة العامة الجيدة ستجذب المزيد من المستأجرين. بالنظر إلى الاتجاهات السائدة، فإن المناطق الحضرية ذات الكثافة السكانية المتزايدة (التي يتراوح عدد سكانها بين 500,000 و1000,000 نسمة أو أكثر) وضواحي المدن الكبيرة تحظى بشعبية كبيرة، حيث من المتوقع أن توفر مدينة فوكوكا ومدينة أوساكا والأقسام الـ 23 في طوكيو ومدينة ناغويا قيم عقارات مستقرة. اختر المنطقة التي تناسب أهدافك الاستثمارية، مع مراعاة الاتجاهات الديموغرافية المستقبلية وخطط إعادة التطوير.

عند اختيار شركة بناء، فإن النقاط الرئيسية التي يجب البحث عنها هي النهج الموجه نحو العملاء ونظام الدعم طويل الأجل. اختر شركة تتعامل مع العقارات الاستثمارية ولا تقدم فقط عروضاً للعقارات ولكن أيضاً ورش عمل واستشارات فردية. ويُنصح بحضور ندوات مجانية للتحقق من شخصية الشخص المسؤول ومحتوى التفسيرات التي يقدمها ولتحديد ما إذا كان جديراً بالثقة. ستقترح الشركة الجيدة العقارات التي تتوافق مع سمات العميل وأهدافه، وستشرح مخاطر الاستثمار بالتفصيل ودون إخفاء. وعلى العكس من ذلك، كن حذراً من البائعين الذين يؤكدون على أنهم سيحققون أرباحاً حتماً، أو مندوبي المبيعات الذين يتجاهلون شرح المخاطر. ومن العوامل المطمئنة الأخرى هي التأكد من مدى دعم الشركة لك في إدارة العقار وتأجيره بعد شرائه، بالإضافة إلى نظام دعم ما بعد البيع.

الإمكانية كـ "عمل قابل للتكرار

إذا كانت الإدارة المخطط لها شرطاً أساسياً، فيمكن وصف الاستثمار العقاري بأنه "عمل قابل للتكرار بشكل كبير". ونظراً لأن دخل الإيجار يبقى كما هو حتى لو تغير المشتري، يمكن توقع تدفقات نقدية مماثلة بغض النظر عن خبرة المستثمر أو مهنته، طالما تم استيفاء نفس شروط التمويل. وتكمن جاذبية العقارات في أنه "يمكن لأي شخص شراء نفس نموذج الأرباح"، ويعتبرها البعض قابلة للتكرار بشكل كبير كأسلوب استثماري. بالطبع، يستغرق بناء شبكة من العلاقات وشروط التمويل بعض الوقت، ولكن بمجرد إنشاء شبكة مستقرة، غالباً ما يتم تسريع عملية الاستحواذ على عقارات جديدة.

وعلاوة على ذلك، فإن الاستثمار في رأس المال البشري والتعليم ضروريان لتحقيق النجاح في مجال الأعمال التجارية. يقوم المستثمرون الناجحون بتحديث معارفهم باستمرار والاستجابة بمرونة للتغيرات في السوق والتشريعات والنظام الضريبي. على سبيل المثال، من المهم المشاركة بنشاط في ندوات الخبراء وأخذ المشورة من كبار الموظفين، بحيث أن مجرد وجود مستثمر متمرس بالقرب منك يمكن أن يساعدك على تجنب الأخطاء. بالإضافة إلى ذلك، على المدى الطويل، يمكن أن يساعد تنويع نموذج الأرباح (امتلاك عقارات متعددة) على تنويع المخاطر واستقرار الأرباح. وباختصار، فإن مفتاح قابلية التكرار هو النظر إلى الاستثمار العقاري على أنه "عمل تجاري لإدارة الإيجار" بدلاً من "هدف الربح التجاري" وتشغيله بطريقة تخطيط الأعمال.

وكما ذكرنا أعلاه، فإن الاستثمار العقاري هو مجال يمكن لأي شخص يمتلك المعرفة والتخطيط الصحيحين دخوله. وعلى الرغم من وجود عقبات فيما يتعلق بالأموال والائتمان، إلا أنه يمكن حتى للمبتدئين البدء بالاستفادة الكاملة من القروض والاستثمار المشترك والإدارة الخارجية. مع التقييم الدقيق للعائدات والموقع، واختيار البائعين الموثوق بهم والتعلم المستمر، يمكن أن يكون الاستثمار العقاري عملاً قابلاً للتكرار بشكل كبير.