Erros Comuns e Dicas Essenciais para Iniciantes em Investimento Imobiliário

O investimento em propriedades é uma opção de investimento atraente para indivíduos de alto patrimônio líquido que pode ser uma parte poderosa de seu portfólio de ativos. Para indivíduos com patrimônio líquido ultra-alto, em particular, o investimento em propriedades é um meio poderoso de construção e preservação de ativos por meio de renda de aluguel estável e crescimento do valor do ativo a longo prazo. No entanto, ao investir em imóveis pela primeira vez, mesmo com recursos financeiros abundantes, existe o risco de perdas inesperadas devido a erros de julgamento causados por falta deexperiência ouconhecimento.

Este artigo descreve os erros comuns que os iniciantes em investimentos imobiliários tendem a cometer e seis pontos que você deve saber antes de começar. Para cada exemplo de falha, os riscos, os antecedentes e as medidas específicas para evitá-los são cuidadosamente explicados. Também aborda a importância do capital humano, uma perspectiva de longo prazo e a importância de não perseguir lucros de curto prazo, ao mesmo tempo em que fornece o conhecimento que os indivíduos com patrimônio líquido ultra-alto precisam ter em mente para ter sucesso no investimento imobiliário.

Erro comum 1: Iniciar o investimento imobiliário sem um objetivo ou estratégia

Risco:.

Se você começar a investir em imóveis sem um objetivo ou uma estratégia de investimento claros, o imóvel que você comprar poderá não atender às suas metas de gestão de patrimônio. Com objetivos pouco claros, há o risco de você não ter certeza de como obterá lucro (se está buscando ganhos de capital ou se concentrando em ganhos de renda) e, como resultado, talvez não obtenha os retornos esperados. Além disso, investimentos sem uma estratégia são facilmente influenciados por flutuações nas condições de mercado, o que pode levar a perdas de curto prazo.

CONTEXTO:.

Alguns iniciantes com patrimônio líquido ultra-alto são aconselhados pelas pessoas ao seu redor que a propriedade é segura e eficiente em termos de impostos, e começam sem pensar muito nisso. No entanto, mesmo as pessoas de alta renda que obtiveram sucesso em ações e negócios têm seus próprios ciclos e fatores de risco no mercado imobiliário. Investir sem um senso de propósito e uma perspectiva de longo prazo pode levar à perda de oportunidades de lucro e a propriedades desnecessárias.

Medidas específicas a serem evitadas:.

Antes de começar a investir em imóveis, é essencial definir claramente seus objetivos e sua política de investimento. Por exemplo, estabeleça metas que estejam de acordo com sua própria situação financeira e planejamento de patrimônio, como "quero obter uma renda de aluguel estável a longo prazo" ou "quero adquirir uma propriedade cujo valor patrimonial aumentará no futuro e usá-la para preservação de patrimônio e proteção de herança". Em seguida, formule uma estratégia de investimento com referência à análise de mercado e à opinião de especialistas. Se seus objetivos e sua estratégia forem claros, é menos provável que você seja influenciado pelas flutuações de curto prazo do mercado e poderá tomar decisões de investimento sólidas a partir de uma perspectiva de longo prazo. Além disso, aprofundar o conhecimento no processo de desenvolvimento de uma estratégia também aprimora o capital humano do investidor.

Erro comum 2: Falta de pesquisa de mercado e due diligence suficientes

Risco:.

Se você tomar a decisão de comprar um imóvel sem pesquisar suficientemente as condições de mercado e a condição real do imóvel, corre o risco de adquiri-lo por um preço mais alto do que o preço de mercado ou de manter um ativo inadimplente que não deverá gerar renda. Por exemplo, já houve casos de fracasso, como a compra de uma propriedade que afirma ter um "alto rendimento" devido ao discurso de vendas do desenvolvedor ou da empresa de vendas, apenas para descobrir que ela está cheia de vagas e não gera a renda prevista, ou para descobrir defeitos estruturais ou problemas legais mais tarde. Uma pesquisa de mercado insuficiente pode levar a um julgamento equivocado das tendências de demanda e dos preços razoáveis naárea em que o imóvel está localizado, o que pode resultar em perdas significativas.

Histórico.

Indivíduos de alto patrimônio líquido com amplos recursos tendem a pensar que não importa se o preço é um pouco alto e que estão muito ocupados para deixar o processo de tomada de decisão para os agentes. No entanto, o mercado imobiliário é influenciado por fatores locais, como a demografia local e os planos de desenvolvimento, e a falta de conhecimento pode levar à perda de riscos que poderiam ter sido evitados. No passado, houve casos em que investimentos em moradias compartilhadas com altos rendimentos entraram em colapso, deixando pessoas de alta renda com grandes dívidas. Isso se deveu em parte à falta de pesquisa, pois eles confiaram no rendimento superficial.

Medidas específicas para evitar:.

Os investidores bem-sucedidos realizam uma pesquisa de mercado completa e a devida diligência antes de comprar um imóvel. Pesquisam minuciosamente a situação econômica e as tendências populacionais em torno da propriedade, bem como as taxas de aluguel e as taxas de ocupação das propriedades concorrentes. A propriedade em si também é verificada com a ajuda de especialistas para identificar possíveis riscos, inclusive a solidez estrutural, a conformidade com leis e regulamentos, o histórico de reparos e até mesmo o status da administração. Peça a um advogado, contador ou outro especialista para verificar os detalhes do contrato e o plano de receitas e despesas. O trabalho em rede com profissionais experientes e investidores sênior complementará qualquer conhecimento que possa lhe faltar e aumentará seu capital humano. Também é importante não acreditar em exageros e ter calma suficiente para levar em conta o caso pessimista para tomar uma decisão.

Erro comum 3: alavancagem excessiva (empréstimos) e planejamento financeiro fácil

Risco:.

O uso excessivo de alavancagem pode ser um grande risco no investimento imobiliário, mesmo para indivíduos ricos com amplas reservas de caixa. Se for usado muito empréstimo, até mesmo pequenas flutuações, como vacâncias, queda nos aluguéis ou aumento nas taxas de juros, podem prejudicar os pagamentos mensais do empréstimo. Na pior das hipóteses, você pode ficar com uma propriedade que não gera fluxo de caixa suficiente, deixando-o apenas com dívidas e forçando-o a alugar (vender) a propriedade. Mesmo para indivíduos com patrimônio líquido muito alto, a falta de pagamento do empréstimo pode prejudicar seu perfil de crédito e afetar negativamente sua futura captação de recursos e gerenciamento de ativos.

Histórico:.

O uso da alavancagem em si é uma técnica eficaz, mas, com taxas de juros baixas, as pessoas tendem a pensar que é mais lucrativo tomar emprestado o máximo que puderem. Indivíduos com alto patrimônio líquido têm maior probabilidade de contrair empréstimos de alto custo e podem tomar mais empréstimos do que precisam. Há também uma tendência de subestimar o risco e fazer grandes apostas devido à sua experiência de sucesso nos negócios. Entretanto, há muitos fatores incontroláveis no mercado imobiliário, como flutuações econômicas e desastres, e o endividamento excessivo torna a pessoa vulnerável a esses choques externos.

Medidas específicas para evitar:.

Um planejamento financeiro conservador é importante para manter um investimento imobiliário saudável. Mantenha baixos os índices de valor do empréstimo e permita uma relação generosa entre o pagamento e a renda do aluguel. É fundamental definir o nível de pagamento em um patamar que não prejudique os pagamentos, mesmo que haja algumas vagas. Além disso, esteja preparado para futuros aumentos nas taxas de juros, use taxas de juros fixas e deixe espaço suficiente para pagamentos antecipados. Se você tiver amplos recursos pessoais, não se force a tomar um empréstimo total, mas limite seu empréstimo até o ponto em que você possa pagar o empréstimo sozinho na pior das hipóteses, limitando assim os danos aos seus ativos no caso de uma eventualidade imprevista. Tenha em mente que a alavancagem é uma faca de dois gumes que também amplia o risco e tente gerenciar sua dívida de forma razoável a partir de uma perspectiva de longo prazo.

Erro comum 4: negligenciar o gerenciamento do fluxo de caixa e ignorar os custos

Risco:.

Negligenciar o gerenciamento real do fluxo de caixa em favor de rendimentos superficiais e expectativas de crescimento futuro dos preços ao comprar uma propriedade pode levar a grandes erros. Mesmo que haja renda mensal de aluguel, há casos em que o dinheiro restante em caixa é negativo após a dedução de despesas como pagamentos de empréstimos, taxas de administração, imposto predial, custos de reparos e prêmios de seguro. No caso de reparos inesperados (por exemplo, falha de equipamento ou recuperação de desastres) ou vacâncias de longo prazo, se não houver reservas suficientes, será necessário investir fundos adicionais e o retorno sobre o investimento inicialmente previsto será significativamente reduzido. Na pior das hipóteses, o fluxo de caixa pode não ser suficiente para manter a propriedade, e a construção de ativos conforme planejado pode ser interrompida.

JUSTIFICATIVA:.

Os iniciantes geralmente são enganados pelo rendimento superficial nos documentos da propriedade, mas esse número não leva em conta as despesas e o risco de vacância e pode se desviar da situação real. Além disso, os proprietários de ativos com muitas outras fontes de renda tendem a pensar que não há problema se tiverem de sacar algum dinheiro. Entretanto, o investimento imobiliário só pode ser considerado um sucesso se gerar um fluxo de caixa estável a longo prazo. Iniciar um investimento sem um plano elaborado de receitas e despesas geralmente leva a resultados decepcionantes.

Medidas específicas a serem evitadas:.

Ao investir em imóveis, é essencial identificar todos os custos (juros de empréstimos, impostos, seguros, taxas de administração, custos de reparos, perdas por desocupação etc.) e prever receitas e despesas anuais e mensais após a compra do imóvel. Considere cenários pessimistas (por exemplo, aumento de vagas, queda nos aluguéis, grandes reparos etc.) e certifique-se de ter reservas de caixa suficientes. O investimento imobiliário é, em última análise, um jogo de longo prazo de acumulação constante de fluxo de caixa. Uma abordagem sólida de gerenciamento baseada em números ajudará a evitar erros.

Erro comum 5: Negligenciar a importância da gestão da propriedade e do capital humano

Risco:.

A compra de um imóvel não é o fim do processo; o gerenciamento e a administração pós-compra são a chave para o sucesso ou o fracasso de um investimento imobiliário. Negligenciar a gestão da propriedade e as relações com os inquilinos pode levar a um aumento no número de despejos e a danos ao valor da propriedadedevido a um declínio na satisfação dos inquilinos. Por exemplo, se a manutenção regular do edifício for negligenciada, há o risco de que as quebras de equipamentos ocorram com frequência, resultando em custos de reparo caros e períodos prolongados de vacância devido à perda de confiança do locatário. Além disso, se ocorrerem problemas e não forem tratados adequadamente, na pior das hipóteses, eles podem levar a litígios, o que pode aumentar o tempo e os custos financeiros. Mesmo para investidores de altíssimo patrimônio líquido, essas falhas de gerenciamento podem levar diretamente à redução da rentabilidade dos ativos e ao risco para a reputação.

JUSTIFICATIVA:.

Muitos iniciantes têm a ideia errônea de que os imóveis são uma compra e o resto é renda não obtida. As pessoas ricas e ocupadas, em particular, tendem a deixar toda a administração para as empresas de administração, mas se forem deixadas por conta própria, podem não perceber que a qualidade do serviço está se deteriorando e que os custos estão se tornando mais opacos. Além disso, se os próprios proprietários não tiverem conhecimento, talvez não consigam dar instruções adequadas à empresa de administração, o que pode reduzir a eficiência da administração da propriedade. Além disso, o relacionamento com os inquilinos também é importante na administração de aluguéis, e pequenas reclamações podem levar a despejos e queixas se os inquilinos forem considerados meros pagadores.

Medidas específicas para evitar:.

Depois de adquirir um imóvel, concentre-se em estabelecer um sistema de gerenciamento de qualidade. Primeiro, é importante selecionar uma empresa de administração de imóveis confiável. Verifique seu histórico e reputação e compare as propostas de várias empresas para identificar o parceiro de gerenciamento certo. Mesmo depois de assinar um contrato, é importante receber relatórios regulares sobre o estado das operações e estar preparado para lidar com qualquer problema o mais rápido possível. Os próprios proprietários devem ter um conhecimento básico de administração de aluguéis, o que facilitará o diálogo com a empresa de administração e permitirá que eles tomem decisões mais adequadas. Uma atitude orientada para o cliente que cuida dos inquilinos também deve ser lembrada. Inspeções e limpezas regulares e minuciosas das instalações, bem como respostas rápidas e atenciosas às solicitações, aumentarão a satisfação do inquilino e levarão a uma locação de longo prazo. Em última análise, investir em capital humano (seu próprio conhecimento e pessoal competente) é a chave para maximizar seus ativos imobiliários e garantir uma renda estável a longo prazo.

Erro comum 6: Ficar muito preso a lucros de curto prazo

Risco:.

Buscar apenas lucros de curto prazo no investimento imobiliário aumenta o risco de reduzir seus ativos. A negociação frequente para obter lucros de revenda a curto prazo (flips) pode aumentar os custos de transação, como taxas de corretagem e impostos. No Japão, a taxa de imposto sobre transferências de curto prazo é alta, o que pode reduzir significativamente os ganhos nas vendas. Além disso, mesmo que você compre um imóvel por um preço temporariamente alto, se o mercado esfriar posteriormente, talvez você não consiga vendê-lo e acabe por salgá-lo. A escolha de um imóvel com uma orientação de curto prazo também aumenta o risco de negligenciar as necessidades de aluguel de longo prazo e as perspectivas futuras e, consequentemente, de adquirir um imóvel sem crescimento no valor do ativo.

Histórico:.

Alguns proprietários de imóveis têm a tendência de buscar resultados imediatos devido à sua experiência de sucesso nos negócios e em outros investimentos. Além disso, histórias de sucesso de curto prazo são frequentemente divulgadas em alguns meios de comunicação, mas há uma quantidade razoável de risco e sorte por trás delas. Até mesmo pessoas super-ricas com recursos financeiros suficientes podem perder os benefícios compostos de longo prazo que poderiam ter obtido se se concentrarem em ganhos de curto prazo.

Medidas específicas para evitar:.

Planejar sua estratégia de investimento com uma perspectiva de longo prazo. É importante ter como objetivo o crescimento dos ativos e a renda estável em um período de cinco ou dez anos, em vez de ganhos de curto prazo. Por exemplo, uma estratégia eficaz é adquirir propriedades de qualidade a um preço razoável em áreas com potencial de desenvolvimento urbano futuro e mantê-las no longo prazo. As propriedades de longo prazo podem ajudar a suavizar as flutuações econômicas e proporcionar renda de aluguel enquanto se aguarda o surgimento de oportunidades. A posse de longo prazo também incentiva a realização de manutenção e gerenciamento adequados, o que, por sua vez, leva à manutenção e à melhoria dos valores dos ativos. A atitude de não ficar feliz ou triste com os ganhos de curto prazo, mas de se concentrar no crescimento dos ativos, é uma maneira de investir em propriedades que é adequada para os ultra-ricos.

Conclusão: tenha uma visão de longo prazo, aumente seu capital humano e invista com sucesso em imóveis.

Até agora, explicamos seis exemplos de falhas de investimento imobiliário que os iniciantes tendem a cometer e suas contramedidas. É fundamental que as pessoas super-ricas levem em conta esses pontos e estejam preparadas para evitar cometer os mesmos erros. A preparação prévia e o planejamento cuidadoso são essenciais ao investir grandes somas de dinheiro. Acima de tudo, uma perspectiva de longo prazo e não se deixar distrair por resultados de curto prazo é a chave para a construção de um patrimônio estável.

Por fim, os investidores bem-sucedidos têm em comum uma atitude de aprendizado contínuo einvestimento em capital humano. Não importa quanto dinheiro você tenha, não poderá usá-lo se não tiver conhecimento dos mercados e da gestão de investimentos. O capital financeiro mostra seu verdadeiro valor quando você expande seu próprio conhecimento e sua rede de contatos e procura a ajuda de especialistas quando necessário. Se você utilizar tanto o capital humano quanto o financeiro, o investimento imobiliário pode proporcionar retornos sólidos e significativos.

Com o conhecimento e a estratégia corretos, não há necessidade de se preocupar excessivamente com seu primeiro investimento imobiliário. Tenha como objetivo o sucesso a longo prazo e aumente seus ativos de forma constante.