مشروع إعادة تطوير كودان مينامي: ناطحة سحاب بارتفاع 170 مترًا

تقدم هذه المقالة شرحًا مفصلاً لمشروع إعادة تطوير منطقة كودان مينامي 1 - كوم الحضرية من النوع 1، وهو مشروع واسع النطاق رفيع المستوى بدأ في حي تشيودا بوسط طوكيو، من وجهة نظر خبير عقاري، ففي 7 نوفمبر/تشرين الثاني 2025، أعلنت حكومة مدينة طوكيو عن موافقة حكومة طوكيو على إنشاء جمعية والمشروع الآن على قدم وساق. إن إعادة التطوير لديها القدرة على تغيير المشهد أمام محطة كودانشيتا بشكل كبير وخلق قيمة جديدة. نأمل أن تكون هذه المقالة مصدرًا مفيدًا للمعلومات للمستثمرين العقاريين وجميع المهتمين بمستقبل المنطقة.

ما هو مشروع إعادة تطوير المنطقة الحضرية كودان مينامي 1 - كودان مينامي 1 - المنطقة الحضرية من النوع 1؟

نظرة عامة على المشروع وخلفيته

المشروع عبارة عن مشروع إعادة تطوير حضري من النوع 1 يغطي مساحة 0.6 هكتار تقريباً بجوار محطة مترو كودانشيتا في طوكيو. والجهة المنفذة هي جمعية إعادة تطوير منطقة كودان مينامي 1 الحضرية في كودان مينامي 1، والتي تهدف إلى تجديد المباني القديمة والاستفادة المتقدمة من الأرض. وقد تم وضع المنطقة المحيطة بمحطة كودانشيتا في المخطط الرئيسي للتخطيط الحضري لحي تشيودا باعتبارها "مركزاً لإنشاء وظائف متقدمة والتعاون"، ومن المتوقع أن تساهم في تعزيز القدرة التنافسية الدولية للعاصمة طوكيو من خلال تركيز الوظائف الحضرية المختلفة مثل الأعمال والتجارة والثقافة والمصلحة العامة.

حجم المشروع ونظرة عامة على المرافق

يتضمن المشروع تشييد مجمع ناطحة سحاب يتألف من 32 طابقاً فوق الأرض وثلاثة طوابق تحت الأرض، بارتفاع 170 متراً تقريباً ومساحة طابقية إجمالية تبلغ 81,260 متراً مربعاً. من المخطط أن يضم الجزء المنخفض من المبنى محلات تجارية ومرافق المرافق العامة، بينما سيضم الجزء الأوسط والجزء المرتفع مكاتب عالية الوظائف. من المتوقع أن تبلغ التكلفة الإجمالية للمشروع حوالي 93.2 مليار ين ياباني، وهو ما يوضح حجم المشروع. فيما يلي نظرة عامة على المرافق.

الجدول الزمني للمشروع

سيتم تنفيذ المشروع على مراحل من منظور طويل الأجل: بعد الموافقة على إنشاء الجمعية في نوفمبر 2025، سيتم وضع خطة تحويل الحقوق وستبدأ أعمال البناء الفعلية. ومن المقرر أن تكتمل أعمال البناء في عام 2033، وخلال السنوات العشر القادمة سيولد معلم جديد في كودانشيتا.

هيكلية وفوائد مشاريع إعادة التطوير الحضري من النوع 1

ما هو مشروع إعادة تطوير المناطق الحضرية من النوع 1؟

فيما يلي شرح موجز لهيكل مشروع إعادة تطوير المناطق الحضرية من النوع 1 المستخدم في هذا المشروع. استنادًا إلى قانون إعادة تطوير المناطق الحضرية، يهدف هذا المشروع إلى تحقيق الاستخدام الرشيد والسليم المتطور للأراضي وتجديد الوظائف الحضرية في المناطق الحضرية التي يوجد بها تركيز كبير من المباني الخشبية المتهالكة. يتميز النوع الأول على وجه الخصوص باستخدام طريقة تحويل الحقوق. وتشير هذه الطريقة إلى طريقة يتم بموجبها استبدال الحقوق في الأرض والمباني (الأصول السابقة) قبل تنفيذ المشروع، من حيث المبدأ، بالأرضيات (طوابق الحقوق) للمبنى الجديد (مبنى المنشأة) الذي سيتم الانتهاء منه بعد اكتمال المشروع، بسعر معادل.

مزايا لملاك الأراضي

توفر طريقة تحويل الحقوق العديد من المزايا لملاك الأراضي. أولاً، يمكنهم أن يتوقعوا زيادة كبيرة في قيمة الأصول، حيث يمكنهم الحصول على طوابق بناء جديدة تتناسب مع قيمة أصولهم السابقة. وبالإضافة إلى ذلك، غالبًا ما تكون مشاريع إعادة التطوير مؤهلة للحصول على حوافز ضريبية مثل الإعفاءات الضريبية على الممتلكات وضريبة تخطيط المدن، بالإضافة إلى الإعانات من الحكومات الوطنية والمحلية، مما يقلل من عبء المشاركة في المشروع. وهذا يمكّن ملاك الأراضي من تكوين أصول أكثر أماناً وراحة مع تكاليف أقل من الجيب.

فوائد للمجتمعات المحلية

لا تقتصر مشاريع إعادة التطوير العمراني على تحسين قيمة العقارات الفردية فحسب، بل تعود بفوائد كبيرة على المجتمع المحلي ككل. فمن خلال دمج الأراضي المجزأة وتشييد مبانٍ سكنية ذات مقاومة ممتازة للزلازل والحرائق، يمكن تحسين وظيفة الوقاية من الكوارث في المدينة بشكل كبير. وبالإضافة إلى ذلك، من خلال دمج المرافق العامة مثل الطرق والحدائق والساحات، سيتم تعزيز راحة المشاة وراحة المجتمع المحلي. إن إعادة تطوير منطقة كودان مينامي 1 - كوم سيؤدي بالفعل إلى تجديد هذه الوظائف الحضرية وخلق مدينة آمنة وجذابة.

ثلاثة تأثيرات لمشروع إعادة تطوير منطقة كودان مينامي 1 - كوم

وفقًا لحكومة مدينة طوكيو، يهدف المشروع إلى تحقيق ثلاثة آثار رئيسية. وهذه الآثار هي رؤية ملموسة لمستقبل منطقة كودانشيتا.

1. تشكيل محور إقليمي يتمحور حول ساحة المحطة، والذي سيوحد المحطة والمدينة

يتمثل جوهر المشروع في تطوير ساحة محطة متعددة الطبقات متصلة مباشرة بمحطة مترو أنفاق كودانشيتا. وهذا سيوفر اتصالاً سلسًا بين المحطة والمدينة ويعزز وظيفة المحطة كعقدة نقل. بالإضافة إلى ذلك، نظرًا لوجود مرافق كبيرة للزوار مثل نيبون بودوكان في المنطقة المجاورة، ستوفر الساحة مساحة يمكن أن يقيم فيها العديد من الأشخاص أثناء الفعاليات وستكون بمثابة قاعدة لخلق جو صاخب للمنطقة بأكملها. 2.

(2) تشكيل شبكة للمشاة وإنشاء مدينة ذات مياه ومساحات خضراء مستمرة

يركز المشروع أيضًا على إنشاء مساحة مريحة للمشاة. من خلال توسيع المسار على طول نهر نيهونباشي وإنشاء مساحة للمشاة مع أفاريز على طول أوتشيبوري دوري، سيتم تشكيل شبكة تسمح للناس بالتنقل بشكل مريح حتى في الأيام الممطرة. وعلاوة على ذلك، سيتم إنشاء مساحة مشي مائية للغاية على طول نهر نيهونباشي وسيتم تعزيز التخضير على طول شارع أوتشييبوري دوري، مما يخلق "شبكة مياه ومساحات خضراء" تؤدي إلى المساحات الخضراء الغنية للقصر الإمبراطوري والمناظر الطبيعية الحضرية الممتعة.

(3) تجديد الوظائف الحضرية وتوسيع وظائف قاعدة الوقاية من الكوارث

سيضم مبنى إعادة التطوير مجموعة من المكاتب والمرافق التجارية المجهزة بأحدث المعدات، وسيقود تجديد الوظائف الحضرية للمنطقة بأكملها، بالتنسيق مع الوظائف الإدارية للمنطقة المحيطة. وفي الوقت نفسه، سيعمل المبنى أيضاً كمرفق إقامة مؤقتة للأشخاص الذين يواجهون صعوبة في العودة إلى منازلهم في حالة وقوع كارثة. يمكن أيضًا استخدام مساحة الساحة كموقع للإخلاء، مما يساهم في سلامة وأمن المنطقة بأكملها من خلال العمل كمركز للوقاية من الكوارث بالتعاون مع المنطقة المحيطة.

خصائص المنطقة المحيطة بمحطة كودانشيتا وأهمية إعادة التطوير

خصائص موقع محطة كودانشيتا

تُعد محطة كودانشيتا واحدة من أهم محاور النقل في طوكيو، ويخدمها خط مترو طوكيو توزاي وخط هانزومون وخط توي شينجوكو. وهي متاخمة لمرافق ترمز إلى التاريخ والثقافة اليابانية، مثل القصر الإمبراطوري وقصر نيبون بودوكان وضريح ياسوكوني، كما أنها منطقة مكاتب توجد بها مقار الشركات الكبرى. ويشكل هذا الطابع الفريد للمنطقة الذي يجمع بين الأعمال والثقافة والتاريخ سحر كودانشيتا الفريد من نوعه.

موقع التخطيط العمراني في حي تشيودا

يهدف حي تشيودا في مخططه الرئيسي للتخطيط العمراني إلى تعزيز قدرته التنافسية الدولية وتحقيق بيئة حضرية آمنة ومريحة. ومشروع إعادة التطوير هذا هو تجسيد لهذه السياسة. وباعتباره "مركزًا لإنشاء الوظائف المركزية والتعاون"، فمن المتوقع أن يساهم في تعزيز القيمة الإجمالية للمنطقة من خلال تركيز الأعمال والوظائف التجارية رفيعة المستوى، بالإضافة إلى الربط مع مشاريع إعادة التطوير الأخرى في المنطقة، مثل "مشروع SMBC كودان (اسم مؤقت) الجاري تنفيذه على الأرض المجاورة للجانب الجنوبي من المبنى.

النقاط التي يجب أن يعرفها المستثمرون العقاريون وملاك الأراضي

عملية تحويل الحقوق والنقاط التي يجب ملاحظتها

أهم شيء بالنسبة لملاك الأراضي هو عملية تحويل الحقوق. في خطة تحويل الحقوق التي سيتم وضعها، سيتم احتساب قيمة الأرض والمباني التي تمتلكها حاليًا (تقييم الأصول السابقة) وسيتم تحديد مساحة أرضية المبنى الجديد (أرضية الحقوق) وفقًا لذلك. من الضروري أن تفهم تماماً أساس حساب هذا التقييم ومساحة طابق الحقوق، والمضي قدماً في بناء التوافق بطريقة مرضية. بالإضافة إلى ذلك، إذا كنت لا ترغب في تحويل حقوقك واخترت الانتقال خارج المنطقة، يحق لك الحصول على تعويض عادل. يوصى بالمضي قدمًا في ذلك بعد دراسة متأنية مع استشارة المختصين.

التأثير على العقارات المحيطة

يمكن أن يكون لإعادة التطوير على نطاق واسع تأثير كبير على سوق العقارات المحيطة. بشكل عام، عندما تؤدي إعادة التطوير إلى تحسين راحة وجاذبية منطقة ما، تميل أسعار الأراضي ومعدلات الإيجار إلى الارتفاع. على وجه الخصوص، قد تشجع زيادة المعروض من المساحات المكتبية عالية الأداء في المناطق التي تتمتع بخطوط مواصلات مريحة، مثل كودانشيتا، على تدفق الشركات الجديدة، مما يزيد من الطلب على الإيجارات. وبينما يتم خلق فرص استثمارية جديدة للمستثمرين العقاريين، يجب مراقبة اتجاهات السوق عن كثب.

الشركات المشاركة ومصداقية المشروع

إن مصداقية الشركات المشاركة أمر بالغ الأهمية لنجاح المشروع أو فشله. يضم المشروع بعض الشركات الرائدة في هذا المجال، والتي من المتوقع أن تضمن استقرار المشروع وجودته العالية.

شركة سوميتومو للتطوير العقاري وشركة يابان بوست العقارية كلاهما مطور عقاري يتمتعان بخبرة كبيرة. شركة Nikken Sekkei، المسؤولة عن التصميم الأساسي، هي واحدة من شركات التصميم التنظيمي الرائدة في اليابان، حيث قادت بنجاح العديد من المشاريع الكبيرة في اليابان وخارجها. ومن خلال الجمع بين هاتين الشركتين الرائدتين، من المؤكد أن التنمية الحضرية عالية الجودة ستتحقق.

الخلاصة.

إن مشروع إعادة تطوير منطقة كودان مينامي 1-شوم الحضرية هو مشروع كبير سيخلق مستقبل منطقة كودانشيتا بدلاً من مجرد إعادة بناء المباني. وسيساهم إنشاء مجمع شاهق بارتفاع 170 مترًا بشكل كبير في رفع مستوى الوظائف الحضرية وتعزيز وظائف الوقاية من الكوارث وخلق مناظر طبيعية غنية بالمياه والمساحات الخضراء. ومن المتوقع أن يتكاتف ملاك الأراضي والمستثمرون والمجتمع المحلي معًا للمشاركة في هذا التطوير الحضري التاريخي مع اقتراب الانتهاء من البناء في عام 2033. ستستمر العمليات الهامة، بما في ذلك تطوير خطة تحويل الحقوق.

الأسئلة الشائعة (FAQs)

س1: س1: متى سيتم الانتهاء من مشروع إعادة تطوير منطقة كودان مينامي 1 - كوم؟

ج1: من المقرر الانتهاء من بناء المشروع في عام 2033 (السنة المالية 2033). ومن المقرر أن يبدأ البناء في عام 2028 (السنة المالية 2028).

س2: ما هو تحويل الحقوق في مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع 1؟

ج2: تحويل الحقوق هو طريقة لاستبدال الحقوق في الأراضي والمباني المملوكة لملاك الأراضي قبل تنفيذ مشروع إعادة التطوير بأرضيات (ملكية مجزأة) لمبنى جديد يتم الانتهاء منه بعد اكتمال المشروع، من حيث المبدأ بقيمة معادلة. يسمح ذلك لمالك الأرض بالحصول على أصول جديدة مع تقليل العبء على أمواله الخاصة، طالما أن قيمة الأصول السابقة في نطاق القيمة المقدرة للأصول الجديدة. ومع ذلك، قد تنشأ أعباء إضافية بسبب المساحة الإضافية للأرض، واختيار المواصفات، وما إلى ذلك.

س3: ما هي الفوائد التي يستفيد منها ملاك الأراضي؟

ج 3: تشمل الفوائد الرئيسية ما يلي: (1) الحصول على أصول آمنة ذات مقاومة ممتازة للزلازل والحرائق؛ (2) زيادة قيمة الأصول من خلال الاستخدام المتقدم للأراضي؛ (3) تدابير ضريبية تفضيلية مثل ضريبة الأملاك؛ (4) تخفيض الأعباء من خلال تكاليف المشروع المدعومة.

س4: ما هو التأثير على قيم العقارات المحيطة؟

ج4: بشكل عام، تميل عمليات إعادة التطوير واسعة النطاق إلى التأثير الإيجابي على أسعار الأراضي المحيطة ومعدلات الإيجار، حيث إنها تحسن من الراحة المحلية وقيمة العلامة التجارية. وعلى وجه الخصوص، من المتوقع أن يؤدي إنشاء المجمعات المتصلة مباشرةً بمحطات القطارات إلى زيادة الطلب على المكاتب والمحلات التجارية، وبالتالي تنشيط سوق العقارات.

س5: ما هي الشركات المشاركة في جمعية إعادة التطوير؟

ج5: شركة سوميتومو للتطوير العقاري المحدودة وشركة البريد الياباني للعقارات المحدودة كأعضاء مشاركين، وشركة سوميتومو للتطوير العقاري المحدودة كمتعاون في المشروع وشركة نيكين سيكي المحدودة كمستشار للمشروع ومصمم أساسي.