تأثير السياحة المفرطة على سوق العقارات الياباني ومستقبلها

في السنوات الأخيرة، تعج الوجهات السياحية في جميع أنحاء اليابان بعدد كبير من الزوار الوافدين. ومن المتوقع أن يتجاوز عدد الزائرين الوافدين إلى اليابان 40 مليون زائر سنوياً بحلول عام 2025، وذلك لتحقيق هدف الحكومة في أن تصبح اليابان "بلداً سياحياً"، وهذا بلا شك ضوء ساطع للاقتصاد الياباني. ومع ذلك، هل لاحظت وراء هذا الازدهار المذهل تغيراً هادئاً ولكنه واضح في سوق العقارات القريب من حياتنا اليومية؟

إن "السياحة الزائدة"، أو التركيز المفرط للسياح، لا يتسبب فقط في "التلوث السياحي" المتمثل في الازدحام المروري ومشاكل القمامة فحسب، بل إنه يضغط أيضًا على حياة السكان المحليين من خلال التسبب في ارتفاع أسعار العقارات والإيجارات. ولم تعد هذه المشكلة تقتصر على بعض الوجهات السياحية فقط. في هذا المقال، وبصفتي خبيراً عقارياً، سأكشف في هذا المقال عن الآليات التي تؤثر من خلالها السياحة المفرطة على سوق العقارات وألقي نظرة أعمق على الوضع الحالي والمستقبل الذي يجب أن نواجهه.

الآليات التي من خلالها تؤدي السياحة المفرطة إلى ارتفاع أسعار العقارات

إذن لماذا تؤدي السياحة المفرطة مباشرة إلى ارتفاع أسعار العقارات؟ تسير الآلية في ثلاث مراحل رئيسية.

الربط بين الطلب الداخلي وسوق العقارات.

تتمثل الخطوة الأولى في زيادة الطلب على الإقامة. مع زيادة عدد الزائرين الوافدين، يتجاوز الطلب على الفنادق والنزل العرض. ويبرز هذا الاتجاه بشكل خاص في المناطق الحضرية التي تتمتع بخطوط مواصلات جيدة. ونتيجة لذلك، سترتفع أسعار مرافق الإقامة القائمة، وبحثًا عن ربحية أعلى، سيتم تحويل الوحدات السكنية وغيرها من العقارات التي كانت معروضة في السوق في السابق كمساكن للإيجار العام إلى مساكن خاصة أو شقق شهرية للزوار لفترات قصيرة بوتيرة متسارعة.

على سبيل المثال، يبلغ الإيجار السوقي لشقة استوديو في مدينة أوساكا حوالي 60,000 ين شهريًا للإيجار العادي، ولكن ليس من غير المألوف أن يتم استخدامها كسكن خاص لتوليد أكثر من ضعف الربح. ويؤدي انتشار مثل هذه الأنشطة إلى تقليل عدد العقارات في سوق الإيجار ككل، مما يؤدي إلى اختلال التوازن بين العرض والطلب ويدفع سوق الإيجار بشكل عام إلى الارتفاع.

حقيقة ارتفاع الأسعار بسبب "علاوة الجذب السياحي

ثانياً، ينشط المستثمرون الأجانب بشكل متزايد في شراء العقارات. لا تزال العقارات في اليابان مقومة بأقل من قيمتها الحقيقية مقارنة بالمدن الكبرى في البلدان الأخرى، وقد أدى انخفاض قيمة الين إلى تسريع هذا الاتجاه. وبالإضافة إلى عوامل الجذب الأمنية والثقافية، يُنظر إلى العقارات اليابانية على أنها استثمار جذاب للغاية، خاصةً من قبل الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية في آسيا.

وتُعد منطقة نيسيكو في هوكايدو مثالاً نموذجياً، ولكن في السنوات الأخيرة كان هناك اتجاه ملحوظ في مناطق مثل كيوتو وأوساكا ووسط طوكيو لشراء العقارات لأغراض الاستثمار أو كمنزل ثانٍ. وقد أدى هذا التدفق لأموال الاستثمار، الذي يختلف عن الطلب الفعلي، إلى "علاوة سياحية" في مناطق معينة، مما أدى إلى ارتفاع أسعار الأراضي بشكل عام. ونتيجة لذلك، أصبح من الصعب للغاية الآن على اليابانيين، باستثناء عدد قليل جداً من الأثرياء، شراء عقارات في المناطق الشعبية.

تأثير ارتفاع الإيجارات على المجتمعات المحلية

كمرحلة أخيرة، يبدأ ارتفاع أسعار العقارات والإيجارات المرتفعة في التأثير بشكل خطير على المجتمعات المحلية.

وتؤثر هذه الإيجارات المرتفعة على أولئك الذين يعيشون في المنطقة، لا سيما الشباب والأسر ذات الدخل المحدود أو التي تربي أطفالاً. ونتيجة لذلك، يجدون صعوبة في الاستمرار في العيش في وسط المدينة ويضطرون إلى الانتقال إلى الضواحي الأرخص ثمناً. وهذا وضع مقلق للغاية يمكن أن يؤدي مرة أخرى إلى "ظاهرة الكعك المحلى" التي تقلل من حيوية المدن. إن نزوح الناس الذين كانوا يدعمون المجتمع المحلي في السابق وتحول المدينة إلى مكان للسياح فقط يمكن أن يقوض استدامة المدينة.

السياحة المفرطة ليست مجرد ظل، بل تفتح آفاقاً جديدة للاستثمار العقاري

لقد ركزنا حتى الآن على الجوانب السلبية للسياحة الزائدة، ولكن هناك دائماً أضواء وظلال. من من منظور الاستثمار العقاري، من الصحيح أيضاً أن هذه الموجة الكبيرة من التغيير تعني وصول فرص عمل جديدة.

من من منظور مختلف، هناك فرص تجارية

يوفر الطلب الداخلي القوي إمكانات كبيرة للاستثمار في السكن. وبالإضافة إلى التحويل المذكور أعلاه إلى أماكن إقامة خاصة ووحدات سكنية شهرية، هناك مجموعة متنوعة من استراتيجيات الاستثمار الممكنة، مثل تطوير فنادق بوتيك صغيرة أو تجديد المباني القائمة وإعادة تنشيطها كمرافق إقامة ذات قيمة مضافة عالية. كما تحفز الزيادة في عدد السياح الطلب على المرافق التجارية مثل المطاعم ومنافذ البيع بالتجزئة. قد يكون من الممكن استهداف تحقيق ربحية أعلى من خلال جذب المستأجرين الذين يستهدفون السياح، بدلاً من مجرد تأجير العقار كسكن.

المفتاح هو قراءة التغيرات في السوق بدقة وتحديد المناطق وأنواع العقارات التي يمكن توقع الطلب عليها بدقة. لا يزال هناك العديد من المناطق غير المستغلة في السوق، على سبيل المثال، المناطق التي تفتقر إلى الفنادق الكبيرة التي تستقبل مجموعات السياح، أو مرافق الإقامة الفريدة من نوعها التي تتخصص في المسافرين الأفراد (FIT) الذين يبحثون عن الاستهلاك التجريبي.

كيف يمكن للتطوير العقاري أن يتعايش مع السياحة المستدامة؟

ومع ذلك، أود أن أؤكد بقوة على أنه لا ينبغي السعي وراء الأرباح قصيرة الأجل. فالتنمية التي تسعى لتحقيق الربحية قصيرة الأجل وتتجاهل الانسجام مع المجتمع المحلي ستفشل بالتأكيد على المدى الطويل. فإذا أدى ذلك إلى خلق احتكاك مع السكان المحليين وتقويض جاذبية المدينة، سيغادر السياح في نهاية المطاف، مما قد يؤدي إلى الإضرار بقيمة العقارات نفسها.

تتمثل فلسفة شركتنا في شركة INA & Associates في أن تكون "شركة استثمار رأس المال البشري". وهذا تعبير عن تصميمنا الراسخ على السعي لتحقيق النمو المستدام والازدهار ليس فقط لموظفينا وعملائنا، ولكن أيضاً لجميع المشاركين في أعمالنا والمجتمع المحلي ككل. في تطوير العقارات، نحترم تاريخ وثقافة الأرض، ونساهم في الاقتصاد المحلي ونراعي البيئة المعيشية للسكان. نحن مقتنعون بأن مثل هذه المبادرات القائمة على منظور طويل الأجل ستعزز بمرور الوقت قيمة الأصول العقارية وتخلق "أصولاً قيّمة" يمكن توريثها للجيل القادم.

كيف تتصرف السلطات الوطنية والمحلية؟ التدابير الموجهة نحو المستقبل

لا تقف السلطات الوطنية والمحلية مكتوفة الأيدي بينما يتم التصدي للتحدي العالمي المتمثل في السياحة المفرطة. ويجري السعي إلى اتخاذ تدابير مختلفة لتحقيق التوازن بين عنصري "الإسكان" و"السياحة" المتضاربين في بعض الأحيان.

إيجاد توازن بين "الإسكان" و"السياحة

المثال الأكثر تمثيلاً هو "ضريبة الإقامة"، التي تفرض ضريبة على النزلاء الذين يبيتون في الفنادق. وقد أدخلت حكومة العاصمة طوكيو ومحافظة أوساكا ومدينة كيوتو ومدن أخرى هذا النظام بالفعل، بهدف استخدام عائدات الضريبة لتحسين البنية التحتية السياحية ومعالجة الازدحام وإعادة الأرباح إلى السكان المحليين. وبالإضافة إلى ذلك، يحدد قانون أعمال الإقامة السكنية (القانون الجديد بشأن المينشوكو) "قاعدة الـ 180 يومًا" التي تحدد عدد الأيام التي يمكن أن تعمل فيها الأعمال التجارية في السنة بـ 180 يومًا في السنة، ولكن بعض البلديات تتجه لفرض لوائح أكثر صرامة (مثل السماح بالعمل التجاري خلال فترات محددة فقط، وحظر الأعمال التجارية في المناطق السكنية، وما إلى ذلك) في لوائحها الداخلية.

وكإجراء إضافي، يجري النظر أيضاً في فرض "رسوم دخول" للتحكم في الدخول إلى بعض مناطق الجذب السياحي.

تعتبر هذه التدابير خطوة مهمة نحو ضمان العدالة في منافع وأعباء السياح وضمان استفادة المنطقة بأكملها من منافع السياحة. عند الاستثمار في العقارات، من الضروري مراقبة هذه التطورات التنظيمية عن كثب في مختلف البلديات ومراعاة التغيرات المستقبلية في بيئة الأعمال في التوقعات.

الخاتمة: ما نحتاج إلى النظر فيه من أجل مستقبل مستدام

درس هذا المقال التأثير متعدد الأوجه للسياحة الزائدة على سوق العقارات. وفي حين أن الطلب المتزايد على السياحة الوافدة يعد نعمة كبيرة للاقتصاد الياباني، إلا أنه لا يمكننا أن نغض الطرف عن حقيقة التشوهات التي تخلقها في المجتمعات المحلية من خلال ارتفاع أسعار العقارات والإيجارات.

لا ينبغي مناقشة هذه القضية من منظور ثنائيات مثل السياح أو المقيمين، المستثمرين أو المستهلكين. المهم هو منظور كيفية التعايش بين النشاط الاقتصادي للسياحة والمجتمعات المحلية التي يعيش فيها الناس بطريقة مستدامة. وبصفتي خبيراً عقارياً وصاحب عمل، أعتقد أن مفتاح حل هذه المشكلة يكمن في الناس. يجب أن نسعى إلى إسعاد جميع "الموارد البشرية" المعنية - الأشخاص الذين يعيشون ويعملون ويزورون المنطقة - دون الانشغال بالأرباح قصيرة الأجل. ونحن نعتقد أن الأنشطة التجارية القائمة على مثل هذا المنظور طويل الأجل ستؤدي إلى مجتمع وأصول ذات قيمة حقيقية للمستقبل.

إن قضايا السياحة المفرطة والعقارات هي مواضيع يجب على كل واحد منا، كمواطنين مهتمين، أن يأخذها بعين الاعتبار فيما يتعلق بمنازلنا وأصولنا وحالة المجتمع.

الأسئلة الشائعة (سؤال وجواب)

س1: س1: هل ستستمر أسعار العقارات في الوجهات السياحية في الارتفاع؟

ج1: ج1: بشكل عام، من المتوقع أن يستمر الاتجاه التصاعدي في الارتفاع، ولكن سيكون هناك المزيد من الاستقطاب اعتمادًا على خصائص المنطقة والعقارات. وعلى وجه الخصوص، من المرجح أن تظل المناطق التي تتمتع بخطوط مواصلات ملائمة ومناطق جذب فريدة من نوعها قوية. ومع ذلك، توجد أيضًا عوامل خطر مثل تشديد اللوائح التنظيمية من قبل السلطات المحلية والتغيرات في الوضع الدولي، لذلك من الصعب إصدار بيانات شاملة. من الضروري اتخاذ قرارات تستند إلى تحليل مفصل للسوق من قبل الخبراء.

س2: هل من الجيد شراء عقار في وجهة سياحية في المستقبل؟

ج2: لأغراض الاستثمار، فإن مفتاح النجاح هو أن يكون لديك استراتيجية مفصلة واستراتيجية خروج (بيع). يجب أن تضع في اعتبارك نموذج دخل متعدد الأوجه، بحيث لا تتوقع مجرد زيادة في القيمة، بل يجب أن تنظر أيضاً إلى مكاسب الدخل من تشغيل العقار كسكن خاص أو متجر. بالنسبة للأغراض السكنية، يجب أيضًا مراعاة الزيادات المستقبلية في تكاليف المعيشة والتغيرات في البيئة المعيشية، ويجب اتخاذ القرارات بعناية في سياق خطط الحياة طويلة الأجل.

س3: هل هناك أي شيء يمكن للفرد القيام به لمواجهة السياحة المفرطة؟

ج3: بصفتك مالك عقار، عليك أن تدير عقارك مع الوعي بالتعايش مع المجتمع المحلي. على سبيل المثال، عند تشغيل سكن خاص، من المهم تطبيق القواعد المتعلقة بالتخلص من النفايات ومطالبة النزلاء بمراعاة الضوضاء. كمستهلك، هناك إجراء فعال آخر لتقليل العبء على المجتمع المحلي وهو محاولة "تشتيت السياحة" من خلال تجنب الفترات والأوقات المزدحمة من العام.