Financiación de Propiedades sin Resumen del Plan de Construcción

Al considerar la inversión inmobiliaria, es posible que se encuentre con propiedades que no tienen un resumen del plan de construcción. Para los inversores que se plantean la compra de tales propiedades, la mayor preocupación es si podrán obtener financiación bancaria.

El resumen del plan de construcción es un documento importante que se presenta al solicitar un permiso de construcción y es el documento básico que utilizan las entidades financieras para comprobar el cumplimiento legal de una propiedad durante el proceso de aprobación del préstamo. La ausencia de este documento puede tener un impacto significativo en la disponibilidad de financiación.

En este artículo, basado en nuestra experiencia como INA & Associates Ltd. en numerosas transacciones inmobiliarias, ofrecemos una explicación detallada de las realidades de la financiación inmobiliaria para propiedades sin un resumen del plan de construcción y soluciones específicas a este problema.

En la inversión inmobiliaria, la obtención de una financiación adecuada es un factor importante para el éxito de la inversión. Incluso si una propiedad no tiene un resumen del plan de construcción, todavía es posible obtener financiación mediante la comprensión y la aplicación de las medidas adecuadas. Proporcionamos información práctica para que los inversores puedan llevar a cabo su inversión inmobiliaria con tranquilidad.

¿Qué es un resumen del plan urbanístico?

El resumen del plan de construcción es un documento importante que se presenta junto con el formulario de solicitud de permiso de construcción cuando se solicita un permiso de construcción en virtud de la Ley de Normas de Construcción. Este documento resume el plan básico del edificio y contiene información sobre el plan general de construcción, desde información básica sobre el arquitecto, el diseñador, el supervisor de la construcción y el contratista de la construcción, hasta una visión general del emplazamiento y del edificio.

La información principal que debe incluirse en el resumen del plano del edificio es la siguiente. En primer lugar, información sobre el arquitecto, incluido su nombre y dirección. A continuación, se indica el nombre del arquitecto, el nombre y la dirección de su despacho, el tipo de licencia de arquitecto y el número de registro como información del arquitecto. La misma información se registra para el supervisor de la construcción, y para el contratista de la construcción, el nombre comercial o el nombre, la dirección y el número de licencia de construcción del contratista.

La información sobre el solar incluye la ubicación del solar, la superficie del solar, la cobertura del edificio, el coeficiente de superficie construida, la zonificación y otras restricciones urbanísticas. En cuanto al perfil del edificio, se incluyen datos básicos del edificio como el uso, la estructura, el número de plantas, la superficie construida, la superficie total y la altura.

Este resumen del plano del edificio es un documento que se pone a disposición del público una vez finalizado el examen de la licencia de obras. En otras palabras, para los edificios construidos legalmente, este documento debe existir siempre y ser conservado por las autoridades administrativas. Sin embargo, en las transacciones inmobiliarias reales, este documento puede no estar disponible o faltar por diversas razones.

Durante el proceso de aprobación del préstamo inmobiliario, las entidades financieras comprueban estrictamente la conformidad legal del inmueble. El resumen del plan de construcción es una de las pruebas clave que demuestran que la propiedad se construyó de conformidad con el Código de la Edificación. Para las instituciones financieras, confirmar que la propiedad que se va a financiar no está construida ilegalmente es una tarea esencial para evaluar correctamente el riesgo de financiación.

Sin un resumen del plan de construcción, a las instituciones financieras les resultará difícil verificar la conformidad legal de la propiedad. Este es un factor negativo importante en el proceso de evaluación del préstamo y, en algunos casos, puede dificultar la concesión del propio préstamo. Una documentación inadecuada puede ser un problema fatal, especialmente para las instituciones financieras que realizan inspecciones estrictas de la propiedad.

Repercusión en la financiación en ausencia de un resumen del plan de construcción

La situación real de la financiación bancaria de propiedades sin un resumen del plan de construcción difiere mucho de una entidad financiera a otra. Sin embargo, en general, están sujetas a evaluaciones muy estrictas en el proceso de aprobación del préstamo.

En primer lugar, las entidades financieras generales, como los megabancos y los bancos regionales, suelen exigir la presentación de un resumen del plan de construcción como requisito previo para la financiación. Estas entidades financieras exigen la presentación de un resumen del plan de construcción (certificado de inscripción en el libro de solicitud de confirmación de construcción) o un certificado de inspección como documentación para confirmar la conformidad legal de la propiedad. Sin estos documentos, el proceso de aprobación del préstamo puede suspenderse en la fase de revisión del mismo.

Las instituciones financieras comunitarias, como los shinkin banks y las cooperativas de crédito, pueden no ser tan estrictas como los megabancos, pero sigue siendo habitual que exijan documentación alternativa. Estas instituciones financieras entienden la situación local y pueden considerar la financiación de una propiedad sin un resumen del plan de construcción si se dispone de una alternativa adecuada.

Las instituciones financieras no bancarias pueden mostrar más flexibilidad que los bancos, pero suelen cobrar tipos de interés más altos. Las condiciones de los préstamos también suelen ser más estrictas y pueden exigir un mayor porcentaje de fondos propios.

Las principales razones por las que puede resultar difícil financiar una propiedad sin un resumen del plan de construcción son.

En primer lugar, es difícil verificar el cumplimiento legal. Las entidades financieras tienen que asegurarse de que el inmueble que se va a financiar cumple el Código de la Edificación. En ausencia de un resumen del plan de construcción, este proceso de verificación se hace extremadamente difícil. Las instituciones financieras no tienen más remedio que actuar con cautela, ya que asumen un riesgo importante si financian propiedades construidas ilegalmente.

En segundo lugar, dificulta la evaluación del valor de la garantía. Las propiedades construidas ilegalmente pueden ser objeto de directrices administrativas u órdenes de reconstrucción en el futuro. Las entidades financieras dudan a la hora de conceder préstamos a este tipo de propiedades por el riesgo de que el valor de la garantía disminuya considerablemente.

En tercer lugar, existe un riesgo en el momento de la venta. Las propiedades sin un resumen del plan de construcción se enfrentan a problemas similares cuando se vendan en el futuro. Como es difícil encontrar un comprador y el precio de venta puede ser inferior, se considera que la propiedad presenta un alto riesgo de recuperación para la entidad financiera.

En el propio proceso de revisión del préstamo, las entidades financieras suelen tomar las siguientes medidas con respecto a los inmuebles que no disponen de un resumen del plan de construcción. En primer lugar, solicitarán documentación alternativa. Si se dispone de documentos alternativos, como un certificado de anotaciones en cuenta o un informe de inspección de cumplimiento del código de edificación, el prestamista puede considerar la financiación.

En segundo lugar, endureceremos las condiciones del préstamo. Pueden añadirse condiciones como un tipo de interés más alto, un coeficiente de fondos propios más elevado o un avalista adicional. También puede considerarse la posibilidad de reducir los plazos o el importe del préstamo.

Además, pueden exigirse garantías o avales adicionales. Pueden imponerse condiciones como la aportación de otros bienes inmuebles como garantía adicional o una garantía de una asociación de garantía de crédito.

Alternativas y soluciones

Aunque un inmueble no disponga de un resumen del plan urbanístico, sigue siendo posible obtener financiación inmobiliaria adoptando las medidas alternativas adecuadas. En esta sección se detallan soluciones prácticas.

Volver a obtener un resumen del plan urbanístico

La solución más básica es volver a obtener un resumen del plano del edificio. El resumen del plan de construcción es un documento público que se conserva en el departamento de orientación de la construcción del municipio donde se presentó la solicitud de licencia de obras.

El procedimiento para obtenerlo es relativamente sencillo. En primer lugar, póngase en contacto con la sección de orientación de la construcción del municipio con jurisdicción sobre la ubicación de la propiedad. Muchos municipios aceptan solicitudes en ventanilla o por correo.

Los documentos necesarios para la solicitud son un impreso de solicitud (impreso especificado por el municipio), una copia del documento de identidad y una tasa (sobre certificado en metálico o giro postal de importe fijo). Las tasas varían de un municipio a otro, pero suelen oscilar entre 100 y 500 yenes. En el caso del Gobierno Metropolitano de Tokio, la visualización es gratuita pero no es posible obtener una copia, por lo que deben considerarse otras alternativas.

El tiempo que transcurre desde la solicitud hasta la adquisición suele ser de entre una y dos semanas. Sin embargo, si la propiedad es antigua o la jurisdicción ha cambiado debido a una fusión municipal, la investigación puede llevar más tiempo.

En algunos casos, puede que no sea posible obtener un resumen del plano del edificio. En el caso de edificios ilegales para los que no se ha presentado ninguna solicitud de licencia de obras, no existe, por supuesto, un resumen del plano del edificio. Además, en el caso de edificios muy antiguos, es posible que no se conserven los documentos. Además, los documentos pueden haberse perdido a causa de una catástrofe o por otros motivos.

Utilización del certificado de anotaciones en el libro mayor

Si no se puede obtener un resumen del plano del edificio, una alternativa es un certificado de anotaciones en el libro mayor. Este documento certifica las entradas en el registro de edificios que lleva la prefectura.

El certificado de anotaciones en el libro mayor incluye el número de confirmación del edificio, la fecha de confirmación, el arquitecto, el diseñador, el contratista de la construcción y el esquema del edificio. Como contiene la misma información que el resumen del plano del edificio, puede ser aceptado como documento alternativo por algunas entidades financieras.

El procedimiento de adquisición se lleva a cabo en la Sección de Orientación sobre la Construcción del Gobierno Prefectural o en la agencia a la que se envíe la solicitud. Los documentos necesarios para la solicitud son un impreso de solicitud, un documento de identidad y una tasa. Las tasas varían de una prefectura a otra, pero suelen ascender a varios cientos de yenes.

Sin embargo, el alcance de las solicitudes de inspección y copia del certificado de anotaciones en cuenta difiere de una prefectura a otra. Algunas prefecturas restringen las solicitudes a las partes no interesadas. Es importante consultar previamente con la prefectura competente.

Inspección del cumplimiento de la Ley de Ordenación de la Edificación

Si no se puede obtener un resumen del plano del edificio o un certificado de anotaciones en cuenta, o si la entidad financiera no acepta estos documentos alternativos, una solución eficaz es llevar a cabo una encuesta sobre el estado de cumplimiento de la Ley de Normas de Edificación.

La Encuesta de Conformidad con las Normas de Edificación es una encuesta realizada de acuerdo con las Directrices para la Encuesta de las Condiciones de Edificación Existentes elaboradas por el Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte (MLIT). En esta encuesta, un arquitecto realiza un estudio detallado del edificio existente para comprobar su conformidad con la Ley de Normas de Edificación.

La encuesta abarca una amplia gama de temas. En primer lugar, el estudio confirma la información básica sobre el uso, la estructura y la escala del edificio. A continuación, se investiga en detalle el cumplimiento de las distintas disposiciones de la Ley de Ordenación de la Edificación. En concreto, comprobamos si el edificio cumple la Ley de Ordenación de la Edificación vigente en cuanto a seguridad estructural, seguridad contra incendios, seguridad de evacuación, entorno sanitario y accesibilidad sin barreras.

Si, como resultado de la investigación, se confirma que el inmueble cumple la Ley de Normas de la Edificación, se emite un "Informe de Investigación del Estado de Cumplimiento de la Ley de Normas de la Edificación". Este informe es un documento importante que demuestra el cumplimiento legal de la propiedad a las entidades financieras.

La encuesta puede ser realizada por una agencia de verificación e inspección designada o por un arquitecto perteneciente a un estudio de arquitectura. A la hora de elegir una agencia de inspección, es importante comprobar de antemano que la agencia está reconocida por la entidad financiera.

Otros documentos alternativos

Además de las principales alternativas enumeradas anteriormente, existen otros documentos que pueden utilizarse en función de la situación.

Si se dispone de un certificado de inspección, éste es el documento alternativo más prometedor. El certificado de inspección es un documento que demuestra que el edificio ha superado la inspección final y es una prueba importante del cumplimiento del Código de la Edificación.

La licencia de obras también puede utilizarse como documento alternativo si se dispone de ella. Sin embargo, algunas entidades financieras pueden exigir documentación adicional, ya que un permiso de construcción indica que se ha obtenido el permiso antes del inicio de la construcción y no garantiza la conformidad una vez finalizada.

En el caso de un edificio existente no conforme, se puede preparar un "Informe de inspección de edificio existente no conforme" para demostrar que el edificio cumplía las leyes y reglamentos en el momento de su construcción, incluso si algunas partes no cumplen la ley vigente.

Costes y detalles del procedimiento

Los distintos procedimientos para conseguir financiación para una propiedad sin un resumen del plan de construcción exigen costes y plazos diferentes. En el siguiente cuadro se comparan los detalles de los principales procedimientos.

El coste de un estudio de conformidad con la normativa de edificación varía mucho en función del tamaño, la estructura y el uso del edificio. Para una casa típica, el coste oscila entre 200.000 y 300.000 yenes, pero para edificios grandes o de estructura compleja, el coste puede superar los 500.000 yenes.

Las tasas de inspección se dividen en tasas de inspección documental, tasas de inspección in situ y tasas de preparación de informes. La inspección documental consiste en comprobar los planos y documentos existentes. En la inspección sobre el terreno, un arquitecto visita el lugar y realiza una inspección detallada del estado actual del edificio. En la elaboración del informe, se prepara un informe detallado basado en los resultados de la inspección.

El periodo de estudio también varía en función del tamaño y la complejidad del edificio. En el caso de una casa típica, la encuesta puede completarse en un mes aproximadamente, pero en el caso de edificios grandes o con estructuras especiales, puede llevar dos meses o más.

Es posible que algunas entidades financieras sólo acepten informes de determinadas organizaciones topográficas. Es importante que consulte previamente con la entidad financiera que piensa financiar y seleccione una agencia de peritaje autorizada.

Si la inspección revela que hay zonas que no cumplen la normativa sobre construcción, es posible que sea necesario realizar obras de reparación. Como el coste de las obras de reparación deberá pagarse aparte, es aconsejable reservar una cierta cantidad de presupuesto antes de encargar una inspección.

Estrategias de negociación con las instituciones financieras

Una negociación adecuada con las entidades financieras es importante para el éxito de la financiación de propiedades sin un resumen del plan de construcción. A continuación le ofrecemos estrategias prácticas de negociación.

En primer lugar, la preparación previa es sumamente importante. Antes de hablar con una entidad financiera, prepare tantos documentos alternativos como sea posible. Intente obtener un resumen del plan de construcción y, si no puede conseguirlo, aclare los motivos. También debe organizarse la información detallada sobre la propiedad, el precio de compra y los planes de inversión.

Resulta eficaz consultar a varias entidades financieras en paralelo. Dirigiéndose a entidades financieras de diferentes características, como megabancos, bancos regionales, cooperativas de crédito y entidades no bancarias, se pueden encontrar las mejores condiciones de financiación.

Durante las consultas, es importante explicar los problemas del inmueble con sinceridad, en lugar de ocultarlos. Explique de forma organizada los motivos de la falta de un esbozo del plano del edificio, la situación de las opciones alternativas que se barajan, el atractivo del inmueble y su valor de inversión, etc. Demuestre al personal de la entidad financiera que usted es un prestatario honesto y digno de confianza.

Resulta eficaz proponer la documentación alternativa por etapas. En primer lugar, sugiera la presentación de un resumen del plano del edificio o un certificado de asientos contables, que son relativamente fáciles de obtener. Si no son aceptables, sugiera que se lleve a cabo un estudio de conformidad con las normas de construcción.

La flexibilidad es importante a la hora de negociar las condiciones del préstamo. Aceptar condiciones como un tipo de interés más alto, un coeficiente de fondos propios más elevado o un periodo de préstamo más corto puede aumentar las probabilidades de financiación. Sin embargo, los compromisos deben hacerse en la medida en que no perjudiquen la rentabilidad de la inversión.

Conclusión.

Aunque una propiedad no tenga un resumen del plan de construcción, sigue siendo posible obtener financiación bancaria tomando las medidas adecuadas. La clave está en identificar el problema exacto y elegir la mejor solución.

La forma más básica de abordar el problema es volver a obtener un resumen del plan de construcción. En muchos casos, se puede obtener con relativa facilidad en el departamento de orientación de la construcción del municipio. Como el coste es bajo, unos cientos de yenes, se recomienda probar primero este método.

Si no es posible obtener un resumen del plano del edificio, existen métodos alternativos como un certificado de anotaciones en el libro mayor o una encuesta sobre el estado de cumplimiento de la Ley de Normas de Edificación. En particular, el estudio del estado de cumplimiento de la Ley de Ordenación de la Edificación es la solución más fiable, aunque es cara.

Conseguir la financiación adecuada es un factor importante para tener éxito en la inversión inmobiliaria. Si se encuentra con una propiedad que no tiene un resumen del plan de construcción, es importante no darse por vencido, sino consultar con un experto para encontrar la mejor solución.

En INA & Associates Ltd, podemos apoyar su inversión inmobiliaria con nuestra amplia experiencia y conocimientos en asuntos tan complejos. Si está pensando en comprar una propiedad sin un resumen del plan de construcción, póngase en contacto con nosotros. Le proporcionaremos asesoramiento adecuado y soluciones concretas.

Preguntas más frecuentes

P1: ¿Debo evitar comprar una propiedad sin un resumen del plan de construcción?

R1: No necesariamente. Puede plantearse la compra de un inmueble si puede aclarar los motivos de la ausencia de un resumen del plano del edificio y si existen alternativas adecuadas. Sin embargo, si existe la posibilidad de que se trate de una construcción ilegal, es necesario tomar una decisión cuidadosa. Recomendamos que un especialista lleve a cabo una investigación detallada y que se evalúen plenamente los riesgos antes de tomar una decisión.

P2: ¿Quién corre con los gastos de un estudio de conformidad con la normativa sobre construcción?

R2: Por lo general, el comprador que recibe el préstamo corre con los gastos. Sin embargo, es posible, mediante negociaciones con el vendedor, que éste corra con una parte o la totalidad de los costes. Esto puede adoptar la forma de un ajuste del precio de compra. Es importante acordar claramente la carga de los costes antes de firmar el contrato.

P3: ¿Aceptan todas las entidades financieras documentación alternativa?

R3: La respuesta varía mucho de una entidad financiera a otra. Los megabancos son relativamente estrictos y puede que no acepten documentos alternativos. Por otro lado, las instituciones financieras comunitarias y las entidades no bancarias pueden mostrar flexibilidad. Es importante consultar a varias instituciones financieras para encontrar el prestamista más adecuado.

P4: ¿Qué ocurre si se detectan disconformidades durante una inspección de conformidad con la normativa de edificación?

R4: Si se detecta una disconformidad, el prestamista considerará si debe llevar a cabo obras de reparación o tratar el edificio como disconforme en su estado actual. En general, si la disconformidad es menor, se llevan a cabo obras correctoras, y si se requiere una renovación importante, se trata como disconformidad existente. El mejor curso de acción se determina en consulta con la institución financiera.

P5: ¿Es más probable que cuanto más antiguo es un inmueble, más probable es que no se encuentre un resumen del plano del edificio?

R5: Así es. Especialmente en el caso de los edificios construidos antes de los años 50, la documentación puede estar almacenada de forma inadecuada. También pueden faltar documentos si la jurisdicción ha cambiado como consecuencia de fusiones municipales. Al comprar un inmueble antiguo, es importante comprobar de antemano la existencia de documentación.