Vender un piso es una transacción importante que muchas personas experimentan pocas veces en su vida.
Proceder sin los conocimientos y la preparación adecuados puede conducir a resultados lamentables, como vender a un precio inferior al esperado o incurrir en gastos inesperados.
En este artículo, basado en nuestra experiencia en el apoyo a la venta de numerosos condominios como INA&Associates K.K., explicamos en detalle todo, desdeel flujo de la venta del condominiohasta los puntos a tener en cuenta, de una manera fácil de entender para el consumidor medio.
Para vender con éxito un condominio, es necesario considerar exhaustivamente múltiples factores, como comprender las tendencias del mercado, fijar un precio de tasación adecuado y seleccionar una empresa inmobiliaria de confianza.
Flujo básico de la venta de condominios
La venta de condominios se desarrolla en las ocho etapas siguientes.
Tomar las decisiones correctas en cada etapa conducirá a un resultado de venta satisfactorio.
Proceso general desde la preparación de la venta hasta la firma del contrato
| Pasos | Contenido | Plazos aproximados | Principales puntos a tener en cuenta |
|---|---|---|---|
| 1.Estudio de venta y recopilación de información | Investigación de las tarifas del mercado, aclaración de los motivos de la venta | 1-2 semanas | Confirmar precios de mercado de múltiples fuentes. |
| 2. Selección de la empresa inmobiliaria | Solicitud de valoración, comparación de empresas inmobiliarias | 2-3 semanas | Se obtiene una tasación de al menos tres o más empresas. |
| 3. Celebración del contrato de mediación | Selección del contrato de mediación en régimen de exclusividad, a tiempo completo y general | 1 semana | Comprensión de la diferencia mediante un formulario de contrato. |
| 4. Inicio de la actividad de venta | Publicación del anuncio, correspondencia de visita privada | 1-6 meses | Maximizar el atractivo de la propiedad |
| 5.Oferta de compra y negociación del precio | Negociación de las condiciones, ajuste de las condiciones del contrato | 1-2 semanas | Considerar compromisos por adelantado. |
| 6.Celebración del contrato de compra | Explicación de asuntos importantes, firma del contrato | 1 semana | Confirmación de los detalles del contrato |
| 7.Liquidación y preparativos para la entrega | Procedimiento de cancelación de la hipoteca, preparación de la mudanza | 1-2 meses | Gestión del calendario de diversos procedimientos |
| 8.Liquidación y entrega | Transferencia de propiedad, entrega de llaves | 1 día | Preparación anticipada de los documentos necesarios |
Preparativos importantes en la fase de estudio de la venta
Cuando se plantea la venta de un piso, es importante aclarar primero el motivo de la venta.
La mejor estrategia de venta depende del motivo de la venta, como el reasentamiento, la financiación o la gestión de herencias.
También es necesario comparar el saldo actual de la hipoteca con el precio de venta previsto para asegurarse de que el inmueble no está sobrehipotecado.
En el caso de un préstamo sobreendeudado, el producto de la venta por sí solo no bastará para saldar la hipoteca, por lo que será necesario preparar fondos adicionales o plantearse una venta voluntaria.
La investigación del precio de mercado implica un análisis exhaustivo de las transacciones anteriores dentro del mismo condominio, el precio de venta de propiedades similares en el vecindario y la información de mercado en sitios de portales inmobiliarios.
Sin embargo, como es difícil realizar una evaluación precisa utilizando únicamente información de Internet, es esencial que un especialista lleve a cabo una evaluación detallada.
Claves para elegir una inmobiliaria
El éxito de la venta de un piso depende de la elección de una inmobiliaria fiable.
Es importante evaluar la calidad global del servicio, en lugar de limitarse a juzgar por los bajos honorarios de intermediación.
Cómo identificar una buena inmobiliaria
Para identificar una buena empresa inmobiliaria, hay que evaluar exhaustivamente los siguientes factores
La claridad de la base de evaluación es uno de los criterios más importantes.
Debe elegir una empresa que no sólo pueda presentar un valor de tasación elevado, sino también una base lógica basada en datos de mercado.
La experiencia del vendedor también es un factor importante.
Compruebe sus conocimientos jurídicos sobre la venta de condominios, sus conocimientos sobre fiscalidad y su comprensión de las tendencias del mercado, y determine si puede ofrecer un asesoramiento preciso.
Compruebe en detalle los detalles de la estrategia de venta.
Es deseable que una empresa pueda presentar un plan de ventas concreto, por ejemplo, cómo anunciarse en qué tipo de medios, cómo establecer el grupo destinatario y cómo llevar a cabo la correspondencia de visitas.
Tipos y características de los contratos de mediación
| Tipo de contrato | Número de posibles empresas contratantes | Deber de registro Raines | Obligación de informar al vendedor | Mérito | Demérito |
|---|---|---|---|---|---|
| Subcontratación exclusiva mediación de derechos exclusivos | Sólo una empresa | En un plazo de cinco días | Más de una vez por semana | Cabe esperar una labor de venta activa. | No es posible la comparación con otras empresas. |
| Mediación a tiempo completo | Sólo una empresa | En un plazo de 7 días | Más de una vez en dos semanas | Es posible un acuerdo de autodescubrimiento | Riesgo dependiente del poder de venta |
| Mediación general | Posibilidad de varias empresas | Voluntario | Voluntario | Efecto competitivo de la multiplicidad de empresas | Posibilidad de que disminuya la agresividad de cada empresa |
Un contrato de mediación en régimen de exclusividad es una forma de contrato que consigna una labor de venta a una sola empresa, por lo que cabe esperar una labor de venta más activa, ya que sin duda se obtiene una comisión de mediación para una empresa inmobiliaria.
Por otro lado, dado que no es posible comparar con otras empresas, la selección de una empresa inmobiliaria adquiere especial importancia.
Dado que en un contrato general de mediación se puede solicitar la venta a dos o más inmobiliarias al mismo tiempo, es posible dirigirse a más personas con deseo de compra.
Sin embargo, dado que la agresividad de cada empresa tiende a disminuir, es necesario que el propio vendedor se implique más activamente en la actividad de venta.
Costes de la venta de condominios
En la venta de condominios, el producto de la venta no se queda en la mano tal cual.
Es importante comprender de antemano los distintos gastos y calcular con precisión el importe de los ingresos.
Principales gastos incurridos durante la venta
| Partida de gastos | Importe aproximado | Momento del pago | Observaciones |
|---|---|---|---|
| Comisión de intermediación | Precio de venta x 3% + ¥60.000 + impuesto sobre el consumo | En el momento del contrato y la liquidación | Pagados como honorarios de contingencia |
| Derechos de timbre | En el momento del contrato | En el momento del contrato | Varía en función del precio de venta |
| Gastos de cancelación de la hipoteca | 10.000 - 30.000 yenes | En el momento de la liquidación | Incluye los honorarios del escribano judicial |
| Impuesto de transmisiones patrimoniales e impuesto de estancia | Beneficio en la venta x tipo impositivo | En el momento de presentar la declaración de la renta del año siguiente | El tipo impositivo varía en función del periodo de propiedad |
| Gastos de mudanza | 100.000 - 500.000 yenes | Antes de la entrega | Varía en función de la distancia y la cantidad de equipaje |
| Limpieza de la casa | 50.000 - 150.000 yenes | Antes de la entrega | Opcional, pero tiene el efecto de promover la venta. |
La comisión de intermedi ación es la partida de gastos más importante, y si el precio de venta supera los 4 millones de yenes, se calcula a "precio de venta x 3% + 60.000 yenes + impuesto sobre el consumo".
Por ejemplo, si se vende un piso por 30 millones de yenes, la comisión de intermediación será de 1.056.000 yenes (incluido el impuesto sobre el consumo).
El impuesto sobre transmisiones patrimoniales sólo se recauda cuando se obtiene un beneficio de la venta.
Se aplica un tipo impositivo de aproximadamente el 39% como ingreso por transferencia a corto plazo si la propiedad se ha poseído durante cinco años o menos, y de aproximadamente el 20% como ingreso por transferencia a largo plazo si la propiedad se ha poseído durante más de cinco años.
Sin embargo, se aplica una deducción especial de 30 millones de yenes por la venta de propiedades residenciales, lo que puede reducir la carga fiscal en muchos casos.
Innovaciones para reducir costes
Para reducir el coste de la venta, son posibles varias innovaciones.
Adquiriendo tasaciones de varias empresas, se puede explorar el margen de negociación de una tasa de mediación.
Sin embargo, es importante tener en cuenta el equilibrio entre la calidad del servicio y unas comisiones bajas.
La limpieza de la casa y las reparaciones menores se juzgan en su aplicación comparando su eficacia para mejorar el precio de venta con su coste.
En general, limpiar el agua y cambiar el papel pintado se considera rentable.
Los gastos de mudanza también pueden reducirse ajustando el calendario de la misma.
Evitar la temporada alta (marzo-abril) puede reducir considerablemente los costes de la mudanza.
Estrategias para maximizar el precio de venta
En la venta de pisos, fijar el precio adecuado ymejorar el atractivo del inmueble son claves para el éxito de la venta.
Es necesario un enfoque estratégico basado en las tendencias del mercado.
Cómo fijar un precio de venta adecuado
La fijación del precio de venta es el factor más importante que determina el éxito o el fracaso de la venta de un piso.
Fijar un precio demasiado alto por encima del precio de mercado puede prolongar el periodo de venta y, en última instancia, forzar una venta a un precio inferior.
Por otro lado, fijar un precio demasiado bajo, por debajo del precio de mercado, puede suponer una pérdida de beneficios que podrían haberse obtenido.
Para fijar correctamente el precio, hay que analizar exhaustivamente los siguientes factores
Las transacciones dentro del mismo edificio de apartamentos son el indicador más útil.
Un análisis detallado de los precios de transacción en el último año dentro del mismo edificio y las tendencias de precios en la venta actual.
Estima el precio adecuado para tu propiedad, teniendo en cuenta las diferencias en número de plantas, orientación, superficie exclusiva, historial de reformas, etc.
La comparación con propiedades similares en el vecindario también es un factor importante.
Analiza las tendencias de precios de propiedades con edad, estructura, ubicación y especificaciones de equipamiento similares para evaluar objetivamente la competitividad de su propiedad.
Los cambios en las condiciones del mercado también tienen un impacto significativo en la fijación de precios.
Los factores macroeconómicos, como la evolución de los tipos de interés, la política hipotecaria, los cambios en el sistema fiscal y los planes de desarrollo regional, deben tenerse en cuenta por su repercusión en los precios de los inmuebles.
Cómo aumentar el atractivo de una propiedad
Una preparación adecuada previa a la venta puede mejorar significativamente el atractivo de una propiedad.
Una de las formas más eficaces es mejorar la primera impresión.
Dado que las impresiones que se producen durante las visitas influyen considerablemente en la decisión de compra, es importante crear una impresión de luminosidad y limpieza mediante la limpieza, el orden y la mejora de la iluminación.
Las pequeñas reparaciones también son eficaces.
El papel pintado manchado, las fuentes deterioradas y los accesorios defectuosos pueden dar una mala impresión a los posibles compradores.
Unas reparaciones mínimas, realizadas de forma rentable, pueden mejorar el precio de venta.
También merece la pena considerar el uso del home staging.
Los muebles y accesorios pueden colocarse de forma eficaz para potenciar al máximo el atractivo de la propiedad.
Especialmente en el caso de las habitaciones vacías, la puesta en escena de la propiedad para que parezca una habitación modelo puede aumentar la disposición de compra de un posible comprador.
Puntos clave para la gestión de las visitas
La organización de las visitas es un elemento importante para el éxito de la venta.
Los preparativos preliminares incluyen limpiar la habitación, mantenerla ordenada, ajustar adecuadamente la temperatura y la humedad y garantizar una iluminación adecuada.
El día de la visita, organice con antelación información detallada sobre el inmueble, el entorno y las condiciones de gestión para poder responder con precisión a las preguntas de los posibles compradores.
Es importante evitar hablar demasiado de ventas y crear un entorno en el que los posibles compradores puedan visitar la propiedad libremente.
El seguimiento también es importante.
Si después de la visita hay más preguntas de los posibles compradores, respóndalas con rapidez y precisión para mantener y mejorar su disposición a comprar.
Aspectos a tener en cuenta en la venta de condominios
La venta de condominios entraña una serie de riesgos y dificultades.
El conocimiento previo y la preparación pueden minimizar estos riesgos.
Precauciones relacionadas con el contrato
El contrato de venta es un documento jurídicamente vinculante e importante.
Es esencial confirmar detalladamente los términos y condiciones del contrato y, en particular, deben tenerse muy en cuenta los siguientes puntos
Es importante conocer el importe exacto y la naturaleza del depósito.
La señal tiene carácter de depósito para el contrato y debe renunciarse a ella en caso de rescisión del contrato por conveniencia del comprador o duplicarse en caso de rescisión del contrato por conveniencia del vendedor.
También deben acordarse detalladamente el plazo y las condiciones de entrega.
En caso de cambio de residencia, es importante coordinarlo con el calendario de compra de la nueva residencia, y también debe discutirse de antemano el método para hacer frente a la necesidad de posponer la fecha de entrega.
La responsabilidad por defectos también debe entenderse perfectamente.
El vendedor es responsable durante cierto tiempo de los defectos de la propiedad descubiertos después de la venta.
Los defectos conocidos deben notificarse al comprador con antelación e indicarse claramente en el contrato para evitar problemas.
Consideraciones fiscales
El tratamiento fiscal asociado a la venta de un piso es complejo y es importante buscar asesoramiento profesional.
Para calcular los ingresos de la transmisión, es necesario determinar con precisión los costes de adquisición, los gastos de transmisión y las deducciones especiales.
Los costes de adquisición incluyen no sólo el precio de compra, sino también los gastos de intermediación en el momento de la compra, los gastos de registro y el impuesto de adquisición de bienes inmuebles.
A la hora de solicitar exenciones especiales para inmuebles residenciales, es necesario comprobar si se cumplen requisitos como el periodo de residencia, el periodo de propiedad y el historial de solicitudes anteriores.
La aplicación de exenciones especiales como la deducción especial de 30 millones de yenes, las exenciones de tipo impositivo reducido y la excepción especial por sustitución de propiedad pueden reducir significativamente la carga fiscal.
También es necesario prepararse con antelación para el procedimiento de declaración de impuestos.
Las declaraciones fiscales deben presentarse antes del 15 de marzo del año siguiente al de la venta, y lleva tiempo preparar los documentos necesarios y presentar la declaración.
Aspectos relacionados con las hipotecas
Es necesario coordinarse con las entidades financieras cuando se vende un piso con una hipoteca pendiente.
El procedimiento de cancelación de la hipoteca debe realizarse al mismo tiempo que se paga la hipoteca con el producto de la venta.
Es importante comprobar de antemano cómo se llevará a cabo el procedimiento el día de la liquidación y preparar los documentos necesarios.
En el caso de una hipoteca en descubierto, la hipoteca no puede liquidarse únicamente con el producto de la venta, por lo que deben prepararse fondos adicionales.
Si resulta difícil reunir fondos adicionales, debe considerarse la posibilidad de una venta voluntaria.
Al considerar el uso de un préstamo de reasentamiento, es importante coordinar el calendario de la venta y la compra.
Dado que las liquidaciones de la venta y la compra deben tener lugar el mismo día, es necesario gestionar cuidadosamente el calendario.
Conclusión.
La venta de un piso es una transacción importante que puede tener éxito con los conocimientos y la preparación adecuados.
Se requiere un enfoque polifacético que incluya la comprensión de las tendencias del mercado, la selección de un agente inmobiliario de confianza, la fijación de un precio adecuado, la mejora del atractivo del inmueble y la gestión de diversos riesgos.
A continuación se resumen los puntos especialmente importantes.
En la fase preparatoria de la venta, es importante aclarar los motivos de la venta, investigar la tendencia del mercado y comprobar el saldo de la hipoteca para solidificar los cimientos de la estrategia de venta.
En la selección de una empresa inmobiliaria, se evalúan exhaustivamente la claridad de la base de la valoración, la experiencia del representante de ventas y la especificidad de la estrategia de venta para seleccionar al socio más adecuado.
En las actividades de tasación y venta, maximizamos el precio de venta fijando un precio adecuado basado en los datos del mercado y preparándonos para maximizar el atractivo de la propiedad.
En la fase de contratación y liquidación, garantizamos la seguridad de las transacciones confirmando los detalles de las condiciones contractuales, aplicando un tratamiento fiscal adecuado y facilitando los trámites relacionados con la hipoteca.
La venta de un piso es una transacción importante que sólo se experimenta unas pocas veces en la vida.
Procediendo de forma sistemática y estratégica junto con un socio de confianza con conocimientos especializados, se puede lograr un resultado satisfactorio.
En INA&Associates K.K., propondremos la mejor estrategia de venta para la situación de cada cliente y apoyaremos una transacción segura.
Si está pensando en vender su condominio, no dude en ponerse en contacto con nosotros.
Preguntas más frecuentes
P1: ¿Cuánto tiempo se tarda en vender una propiedad horizontal?
La duración de la venta de un condominio varía mucho en función del entorno del mercado, las condiciones de la propiedad y los precios.
En general, se tarda entre 3 y 6 meses desde el inicio de la actividad de venta hasta la celebración del contrato, y entre 1 y 2 meses desde la celebración del contrato hasta la entrega.
Es posible vender una propiedad en un mes si se encuentra en una zona popular y en condiciones favorables, pero puede llevar más de un año en el caso de propiedades con condiciones difíciles.
El periodo de venta puede acortarse con un precio adecuado y una estrategia de ventas eficaz.
P2: ¿Puedo vender mi condominio aunque aún tenga una hipoteca?
Aunque quede una hipoteca, si el préstamo puede pagarse con el producto de la venta, puede venderse sin problemas.
En el caso de un "descubierto", cuando el producto de la venta es inferior al saldo restante del préstamo, es necesario compensar el déficit con fondos personales o plantearse una venta voluntaria.
Las consultas preliminares con las entidades financieras pueden ayudarle a encontrar la mejor solución.
P3.¿Qué impuestos hay que pagar por la venta de un piso?
Los impuestos sobre la venta de condominios sólo se recaudan cuando se genera un beneficio por la venta (ingresos por transmisión).
En muchos casos, la carga fiscal puede reducirse gracias a la deducción especial de 30 millones de yenes que se aplica a la venta de inmuebles residenciales.
Se aplica un tipo impositivo de aproximadamente el 39% si la propiedad se ha poseído durante cinco años o menos, y del 20% si la propiedad se ha poseído durante más de cinco años, pero la carga fiscal real puede reducirse considerablemente aplicando diversas disposiciones especiales.
P4: ¿Qué otros costes hay aparte de la comisión de agencia?
Los principales gastos aparte de los honorarios de la agencia son el impuesto de timbre, los gastos de cancelación de la hipoteca, el impuesto de transmisiones patrimoniales y el impuesto de estancia, así como los gastos de mudanza.
También puede haber gastos de limpieza y pequeñas reparaciones.
Lo normal es que supongan entre un 5% y un 10% del precio de venta en total.
P5.¿Tengo que reformar la vivienda antes de venderla?
Por lo general, no se recomiendan reformas importantes.
Esto se debe a que en muchos casos no se puede esperar un efecto de mejora del precio proporcional al coste.
Sin embargo, la limpieza del suministro de agua, la sustitución del papel pintado y las reparaciones menores son rentables y eficaces para promover la venta.
Es importante realizar las mejoras mínimas necesarias, teniendo en cuenta el estado del inmueble y el entorno del mercado.
Daisuke Inazawa
INA&Associates Co., Ltd. Representante legal. Con sede en Osaka, Tokio y Kanagawa, se dedica a la compraventa, alquiler y gestión de inmuebles. Ofrece sus servicios basándose en una amplia experiencia en el sector inmobiliario. Bajo la filosofía de que «el activo más importante de una empresa es su personal», concede gran importancia a la formación y el desarrollo de sus empleados. Continúa su compromiso con la creación de valor empresarial sostenible.
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