En los últimos años, la demanda de propiedades que admitan mascotas ha crecido rápidamente a medida que aumentaba el número de hogares con mascotas. Según una encuesta de la Asociación de Alimentos para Mascotas, el número de hogares con perros y gatos en todo el país ha superado los 15 millones y se espera que siga aumentando.
En respuesta a estos cambios en el entorno del mercado, un número cada vez mayor de propietarios de viviendas de alquiler están considerando la posibilidad de convertir sus propiedades existentes para permitir mascotas como una medida contra las vacantes. Sin embargo, el simple hecho de permitir mascotas puede acarrear problemas y pérdidas inesperadas.
En este artículo, basado en nuestros muchos años de experiencia en el sector de la gestión de alquileres como INA&Associates Ltd, detallaremos los puntos clave para un cambio exitoso a una propiedad que permita mascotas. Con la preparación y las medidas adecuadas, puede lograr tanto una mayor rentabilidad como la satisfacción de los inquilinos en su negocio de alquiler.
Razones para considerar un cambio a una propiedad que admita mascotas y tendencias del mercado
Rápido aumento de hogares con mascotas
En la sociedad moderna, los animales de compañía no son meras mascotas, sino que se consideran miembros de la familia. El número de hogares que han empezado a tener mascotas ha aumentado rápidamente, sobre todo porque el tiempo que se pasa en casa ha aumentado debido al impacto de la nueva infección por coronavirus.
En una encuesta realizada por Ierabu GROUP Inc, el 75,9% de las empresas inmobiliarias respondieron que esperan que la necesidad de propiedades que admitan mascotas aumente en el futuro, lo que indica que el sector en su conjunto es consciente de la creciente demanda de propiedades que admitan mascotas. Asimismo, el número de nuevas pólizas de seguros para mascotas fue de 117.000 en el primer semestre de 2024 (un 6% más interanual), y las cifras muestran claramente que la tenencia de mascotas está cada vez más arraigada.
Eficacia como medida contra la desocupación
A medida que se intensifica la competencia en el mercado del alquiler, el cambio a propiedades que admiten mascotas es un medio muy eficaz de diferenciación para mejorar las tasas de ocupación. Al permitirle llegar a un segmento de inquilinos al que no pueden llegar las propiedades convencionales que no admiten mascotas, puede esperar reducir los periodos de desocupación y asegurarse unos ingresos por alquiler estables.
De hecho, la oferta de propiedades que admiten mascotas sigue siendo insuficiente en relación con la demanda, y las propiedades que admiten mascotas gestionadas adecuadamente mantienen altos índices de ocupación.
Ventajas en la fijación del alquiler
Las propiedades que admiten mascotas tienen una ventaja en cuanto al precio del alquiler en comparación con las propiedades de alquiler estándar. Los propietarios de mascotas tienen que elegir entre un número limitado de opciones, por lo que los alquileres superiores a los del mercado tienden a ser aceptables siempre que estén dentro de un rango razonable.
En general, las propiedades que admiten mascotas pueden añadir entre 5.000 y 10.000 yenes al alquiler mensual, lo que puede aumentar los ingresos anuales entre 60.000 y 120.000 yenes. Sin embargo, la cuantía de este añadido variará en función de la ubicación, la antigüedad de la propiedad y el estado de las propiedades de la competencia en las inmediaciones, por lo que es necesario realizar un cuidadoso estudio de mercado.
| Partida | Inmuebles generales | Inmueble apto para mascotas | Diferencia |
|---|---|---|---|
| Alquiler mensual | 80.000 yenes | 85.000 - 90.000 yenes | +¥5,000 - ¥10,000 |
| Depósito de garantía | 1 mes de alquiler | 2 - 3 meses de alquiler | +1 a 2 meses de alquiler |
| Incremento anual de ingresos | -1.5 | -1,000 - 1,000 | +60.000 JPY - 120.000 JPY |
Puntos específicos a tener en cuenta al cambiar a una propiedad que admita mascotas
1. revisar y desarrollar los términos y condiciones del contrato
Establecer las condiciones de tenencia de mascotas
Lo más importante cuando se cambia a una propiedad que admite mascotas es establecer unas normas claras y detalladas sobre la tenencia de mascotas. Las normas ambiguas pueden causar problemas más adelante, por lo que es necesario establecer detalladamente los siguientes puntos.
Es importante estipular claramente los tipos de animales de compañía que se pueden tener y el número límite. Por lo general, la mayoría de las propiedades limitan el número de perros y gatos a uno cada una, pero esto debe ajustarse en función del tamaño y la estructura de la propiedad. Cuando se restrinja la tenencia de perros grandes, establecer normas numéricas específicas para el peso y la altura ayudará a evitar discrepancias en la percepción con los inquilinos.
El procedimiento de registro de mascotas también debe establecerse con detalle. Exigir a los inquilinos que presenten fotografías de sus mascotas, certificados de vacunación y de esterilización/castración en el momento de la mudanza contribuirá a garantizar un entorno adecuado y a fomentar la consideración hacia los vecinos.
Depósito adecuado y dinero para las llaves
En las viviendas en las que se admiten mascotas, es esencial fijar una fianza que tenga en cuenta los riesgos asociados a su tenencia. Mientras que la fianza de un alquiler típico equivale a un mes de alquiler, lo normal es fijar una fianza de entre dos y tres meses de alquiler para los inmuebles que admiten mascotas.
Esta fianza adicional cubre el coste de restaurar la propiedad a su estado original cuando el inquilino se muda, y cubre el coste de eliminar cualquier daño en el suelo, manchas de papel pintado u olores causados por las mascotas. Sin embargo, es importante que la fianza se mantenga en consonancia con el precio de mercado, ya que una fianza excesivamente alta puede ser una carga para los inquilinos y socavar la competitividad.
| Pautas para fijar la fianza | Importe habitual | Condiciones aplicables |
|---|---|---|
| Modelo básico | 2 meses de alquiler | Hasta 1 perro o gato pequeño |
| Modelo multipropietario | De 2,5 a 3 meses de alquiler | 1 perro y 1 gato cada uno |
| Patrón de perro grande | 3 meses de alquiler | Perros de tamaño mediano o superior |
Consideraciones estratégicas a la hora de fijar el alquiler
La fijación del alquiler de las viviendas que admiten mascotas requiere un enfoque estratégico basado en el análisis del mercado, en lugar de limitarse a aumentar el alquiler. Para fijar un precio adecuado, se realizará un estudio detallado del mercado de alquiler de viviendas que admitan mascotas en la zona circundante y una evaluación exhaustiva de la ubicación, la antigüedad y las condiciones de las instalaciones de la vivienda.
El suplemento de alquiler suele fijarse entre 5.000 y 15.000 yenes al mes, pero varía mucho en función de la zona en la que se encuentre el inmueble y de la situación de la competencia. Es posible fijar un importe más elevado para las propiedades situadas cerca de estaciones de tren en zonas urbanas, mientras que un importe más modesto puede ser apropiado para las propiedades situadas en las afueras.
2. planes de renovación y remodelación del inmueble
Consideración de la inversión de capital necesaria
Una inversión de capital adecuada es esencial para cambiar una propiedad por otra que admita mascotas. Lo más importante es cambiar los materiales del suelo, teniendo en cuenta las características de comportamiento de las mascotas. Los suelos convencionales son propensos a ser arañados por las garras y pueden ser resbaladizos, lo que puede sobrecargar las articulaciones de las mascotas.
Entre las opciones de suelos respetuosos con las mascotas se encuentran los suelos acolchados, los suelos aptos para mascotas y las baldosas. Los suelos acolchados son relativamente baratos y fáciles de instalar, mientras que las baldosas son duraderas y ofrecen una buena relación calidad-precio a largo plazo.
En cuanto al papel pintado, también debería plantearse cambiar a un material que resista las garras y manchas de las mascotas. Las telas aptas para mascotas tienen un revestimiento especial en la superficie que facilita la eliminación de manchas y las hace resistentes a cierto grado de arañazos.
Aplicación de medidas de control del ruido y los olores
Los problemas de ruido y olores asociados a la tenencia de mascotas son una de las principales causas de problemas con los vecinos. Es esencial aplicar medidas adecuadas de insonorización, especialmente en los complejos de viviendas.
Entre las medidas de insonorización eficaces para los suelos se incluyen la instalación de alfombras insonorizantes y el uso de construcciones de doble suelo. Además, unos sistemas de ventilación reforzados pueden evitar la acumulación de olores propios de los animales de compañía. La instalación de ventiladores con funciones desodorizantes y purificadores de aire también son elementos a tener en cuenta.
| Elementos de remodelación | Costes aproximados | Efectos y características |
|---|---|---|
| Suelo apto para mascotas | 80.000-150.000 yenes/20 m2 | Evita arañazos, suciedad y resbalones |
| Paño compatible con mascotas | 50.000-80.000 yenes/20 m2 | Fácil eliminación de manchas, durabilidad |
| Alfombra insonorizante | 30.000-50.000 yenes/20 m2 | Efecto de reducción del ruido |
| Sistema de ventilación reforzado | 100.000-200.000 yenes | Control de olores y circulación del aire |
Introducción de instalaciones especiales para mascotas
Para diferenciar su propiedad, también merece la pena considerar la introducción de instalaciones especiales para mascotas. Instalar una zona de lavado de pies cerca de la entrada, una puerta para mascotas o una pasarela son instalaciones atractivas para los dueños de mascotas.
Sin embargo, hay que considerar detenidamente la rentabilidad de invertir en estas instalaciones. Es importante investigar a fondo si la inversión merece la pena por el alquiler adicional y si satisface las necesidades de los inquilinos antes de ponerla en práctica.
3. acuerdos y pactos de restauración
Aclaración del alcance de la carga del inquilino
Los acuerdos de restauración en las viviendas que aceptan animales de compañía deben ser más detallados y claros que en las viviendas de alquiler normales. Según los "Problemas y directrices relativos a la restauración al estado original" del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo, en las propiedades en las que se admiten animales de compañía, es efectiva una cláusula especial que estipule que el inquilino corre con los gastos de cualquier desgaste causado por los animales de compañía, sin tener en cuenta la edad de los mismos.
En concreto, es necesario especificar en el contrato que el inquilino corre con los gastos de eliminación de arañazos en el suelo, manchas y desperfectos en el papel pintado y olores causados por las garras de las mascotas. Sin embargo, el deterioro debido al uso normal seguirá corriendo a cargo del propietario.
Cláusulas especiales adecuadas
Las cláusulas especiales relativas a la tenencia de animales de compañía deben ser razonables y claras para garantizar su validez jurídica. Las cláusulas excesivamente desfavorables para los inquilinos pueden ser declaradas nulas, por lo que es importante que se establezcan dentro de un margen adecuado.
Si se establece como pacto un cargo fijo por los costes de desodorización y desinfección, el importe debe ser razonable y proporcional al coste real de los trabajos. Por lo general, se suele establecer una cantidad fija de entre 10.000 y 20.000 yenes, pero debe ajustarse en función del tamaño del inmueble y de los precios del mercado local.
4. sistema de gestión y política operativa
Reforzar la cooperación con las empresas de gestión
Una estrecha colaboración con las empresas de gestión de alquileres es esencial para la correcta gestión de las propiedades con mascotas. Dado que la empresa de gestión debe tener conocimientos especializados y experiencia en la tenencia de mascotas, es importante seleccionar una empresa con un historial probado.
Debe existir un sistema para comprobar el estado de la tenencia de mascotas y responder con prontitud a las quejas de los vecinos mediante inspecciones periódicas de la propiedad. También es importante llevar a cabo actividades de concienciación de los propietarios de mascotas sobre los buenos modales y disponer de procedimientos claramente definidos para tratar cualquier problema que pueda surgir.
Consideración y explicación a los vecinos
Es importante explicar con antelación a los inquilinos existentes y a los vecinos el cambio a una propiedad con animales de compañía y conseguir su comprensión para un funcionamiento sin problemas. Informarles de las normas y el protocolo sobre la tenencia de mascotas y aclarar a quién deben dirigirse en caso de problemas puede evitar problemas antes de que surjan.
Además, delimite claramente las habitaciones en las que no se admiten mascotas y las habitaciones en las que sí, y no olvide tener en cuenta a los inquilinos que no tienen mascotas. Es importante establecer las normas cuando se permiten mascotas en zonas comunes y mantener un entorno de vida cómodo para todos los inquilinos.
Conclusión.
Cambiar a una propiedad que permita mascotas es una estrategia eficaz que, con la preparación y gestión adecuadas, puede mejorar la rentabilidad y diferenciación de su negocio de alquiler. Sin embargo, el simple hecho de permitir mascotas puede acarrear problemas y pérdidas inesperadas.
Los puntos clave para el éxito son los siguientes.
En primer lugar, es esencial contar con una política detallada y clara sobre la tenencia de mascotas. Definir específicamente los tipos y el número de mascotas que se pueden tener, el procedimiento de registro y la forma de tenerlas evitará discrepancias de percepción con los inquilinos y prevendrá problemas antes de que se produzcan.
A continuación , es importante cubrir los riesgos asociados a la tenencia de mascotas y mantener la competitividad fijandodepósitos de seguridad y alquileres adecuados. La fijación estratégica de precios basada en estudios de mercado puede mejorar la rentabilidad.
Por lo que respecta a la renovación de la propiedad y a la renovación respetuosa con los animales de compañía, es importante aplicar sistemáticamente cambios en los suelos y el papel pintado, medidas de insonorización y control de olores, etc., para conseguir el máximo efecto con la mínima inversión necesaria.
En los acuerdos de restauración, garantizar la validez legal y definir claramente el alcance de la carga del inquilino puede evitar problemas en el momento de la mudanza.
Por último, reforzar la cooperación con la empresa gestora y tener debidamente en cuenta a los vecinos puede garantizar una gestión estable a largo plazo.
Cuando se plantee cambiar a una propiedad que admita mascotas, le recomendamos que considere estos puntos de forma exhaustiva y proceda con cautela con el asesoramiento de expertos. INA&Associates Ltd. apoya a los propietarios en la gestión de sus propiedades de alquiler basándose en nuestra amplia experiencia y conocimientos en la gestión de propiedades que admiten mascotas. No dude en ponerse en contacto con nosotros para obtener más información.
Preguntas más frecuentes
P1: ¿Cuánto se puede aumentar el alquiler si se cambia a una propiedad que admite mascotas?
R1: Por lo general, es posible añadir entre 5.000 y 15.000 yenes al alquiler mensual. Sin embargo, la cantidad adecuada variará en función de la ubicación, la antigüedad del edificio y el estado de las propiedades de la competencia en las inmediaciones. Un ajuste más alto es posible para propiedades cercanas a estaciones de tren en zonas urbanas, mientras que un ajuste más modesto puede ser apropiado para propiedades en las afueras. La clave está en fijar un precio adecuado basado en un estudio de mercado.
P2: ¿Cómo se trata a los inquilinos actuales?
R2: Es importante explicar la situación a los inquilinos con antelación y obtener su consentimiento. Hay que darles a conocer las normas y la etiqueta relativas a la tenencia de animales de compañía y aclararles con quién deben ponerse en contacto en caso de problemas. También es necesario distinguir claramente entre las habitaciones en las que no se permiten mascotas y aquellas en las que sí, y tener en cuenta a los inquilinos que no tengan mascotas. Evite problemas legales obteniendo el acuerdo de las nuevas condiciones al renovar el contrato.
P3: ¿Cuáles son los puntos más importantes a tener en cuenta a la hora de gestionar una propiedad en la que se admiten mascotas?
A3: Lo más importante es evitar problemas con los vecinos. Los problemas de ruidos y olores y los malos modos en las zonas comunes son las principales causas de problemas. Es esencial patrullar regularmente la propiedad, educar continuamente a los inquilinos en los buenos modales y disponer de un sistema de respuesta rápida en caso de problema. También es importante colaborar estrechamente con la empresa de gestión para garantizar una respuesta profesional.
P4: ¿Cuál es el periodo de recuperación de los costes de renovación?
R4. En general, el periodo de recuperación es de 3-5 años. Si es posible aumentar el alquiler mensual en 5.000 yenes, los ingresos aumentarán en 60.000 yenes al año, lo que significa que una inversión de 300.000 yenes en renovación puede recuperarse en cinco años. Sin embargo, el periodo real de recuperación puede ser menor si también se tiene en cuenta el efecto de acortar el periodo de desocupación. Para maximizar el efecto de la inversión, se recomienda empezar por la renovación mínima necesaria.
P5. ¿Qué debo hacer si surge algún problema con un inmueble que admite mascotas?
R5. Es importante responder rápida y adecuadamente. En primer lugar, hágase una idea precisa de los hechos y entreviste a todas las partes implicadas en la situación. Decida el curso de acción basándose en el contrato y en las condiciones de tenencia, y busque asesoramiento profesional si es necesario. En caso de incumplimiento grave del contrato, se responde paso a paso (amonestación → advertencia → rescisión del contrato). Como medida preventiva diaria, es esencial educar continuamente a los inquilinos y reforzar el sistema de gestión.
Daisuke Inazawa
INA&Associates Co., Ltd. Representante legal. Con sede en Osaka, Tokio y Kanagawa, se dedica a la compraventa, alquiler y gestión de inmuebles. Ofrece sus servicios basándose en una amplia experiencia en el sector inmobiliario. Bajo la filosofía de que «el activo más importante de una empresa es su personal», concede gran importancia a la formación y el desarrollo de sus empleados. Continúa su compromiso con la creación de valor empresarial sostenible.
.png)
