Mudança para Imóveis que Aceitam Animais de Estimação: Pontos Essenciais

Nos últimos anos, a demanda por propriedades que aceitam animais de estimação cresceu rapidamente com o aumento do número de famílias com animais de estimação. De acordo com uma pesquisa da Pet Food Association, o número de residências com cães e gatos em todo o país ultrapassou 15 milhões e espera-se que continue a aumentar.

Em resposta a essas mudanças no ambiente de mercado, um número cada vez maior de proprietários de imóveis para aluguel está considerando converter seus imóveis existentes para permitir animais de estimação como uma medida contra a desocupação. No entanto, o simples fato de permitir animais de estimação pode levar a problemas e prejuízos inesperados.

Neste artigo, com base em nossos muitos anos de experiência no setor de administração de aluguéis como INA&Associates Ltd, detalharemos os principais pontos para uma mudança bem-sucedida para uma propriedade que permite animais de estimação. Com a preparação e as medidas corretas, é possível obter maior lucratividade e satisfação do locatário em seu negócio de locação.

Razões para considerar uma mudança para um imóvel que aceita animais de estimação e tendências de mercado

Rápido aumento de famílias com animais de estimação

Na sociedade moderna, os animais de estimação não são apenas animais de estimação, mas são considerados membros da família. O número de famílias que começaram a ter animais de estimação aumentou rapidamente, especialmente porque o tempo gasto em casa aumentou devido ao impacto da infecção pelo novo coronavírus.

Em uma pesquisa realizada pela Ierabu GROUP Inc, 75,9% das empresas imobiliárias responderam que esperam que a necessidade de propriedades que aceitam animais de estimação aumente no futuro, indicando que o setor como um todo está ciente da crescente demanda por propriedades que aceitam animais de estimação. O número de novas apólices de seguro para animais de estimação também foi de 117.000 no primeiro semestre de 2024 (um aumento de 6% em relação ao ano anterior), e os números mostram claramente que a posse de animais de estimação está se consolidando.

Eficácia como medida contra a desocupação

À medida que a concorrência no mercado de aluguel se intensifica, a mudança para propriedades que permitem animais de estimação é um meio muito eficaz de diferenciação para melhorar as taxas de ocupação. Como isso permite que você alcance um segmento de locatários que as propriedades convencionais que não permitem animais de estimação não conseguem, você pode esperar reduzir os períodos de vacância e garantir uma renda de aluguel estável.

De fato, a oferta de propriedades que aceitam animais de estimação continua a ser insuficiente em relação à demanda, e as propriedades que aceitam animais de estimação gerenciadas adequadamente mantêm altas taxas de ocupação.

Vantagens na definição do aluguel

Os imóveis que aceitam animais de estimação têm uma vantagem em termos de preço de aluguel em comparação com os imóveis de aluguel padrão. Os donos de animais de estimação têm de escolher entre um número limitado de opções, portanto, aluguéis mais altos do que a taxa de mercado tendem a ser aceitáveis, desde que estejam dentro de uma faixa razoável.

Em geral, as propriedades que permitem animais de estimação podem acrescentar entre JPY 5.000 e JPY 10.000 ao aluguel mensal, o que pode aumentar a renda anual em JPY 60.000 a JPY 120.000. Entretanto, o valor desse acréscimo varia de acordo com a localização, a idade do imóvel e a condição dos imóveis concorrentes nas proximidades, portanto, é necessária uma pesquisa de mercado cuidadosa.

Pontos específicos a serem considerados ao mudar para uma propriedade que aceita animais de estimação

1. revisar e desenvolver os termos e condições do contrato

Estabeleça os termos e condições para quem tem animais de estimação

A coisa mais importante ao mudar para uma propriedade que permite animais de estimação é elaborar regras claras e detalhadas sobre a posse de animais de estimação. Regras ambíguas podem causar problemas mais tarde, portanto, os itens a seguir precisam ser definidos em detalhes.

É importante estipular claramente os tipos de animais de estimação que podem ser mantidos e o número limite. Em geral, a maioria das propriedades limita o número de cães e gatos a um cada, mas isso deve ser ajustado de acordo com o tamanho e a estrutura da propriedade. Ao restringir a manutenção de cães de grande porte, a definição de padrões numéricos específicos para peso e altura ajudará a evitar discrepâncias na percepção dos locatários.

O procedimento de registro de animais de estimação também deve ser definido em detalhes. Exigir que os locatários apresentem fotografias de seus animais de estimação, certificados de vacinação e de esterilização/neutralização ao se mudarem ajudará a garantir um ambiente adequado e promoverá a consideração pelos vizinhos.

Depósito adequado e dinheiro para as chaves

Para propriedades que permitem animais de estimação, é essencial definir um depósito de segurança que leve em conta os riscos associados à manutenção de animais de estimação. Enquanto o depósito de segurança para um imóvel de aluguel típico é equivalente a um mês de aluguel, é padrão definir o depósito em dois ou três meses de aluguel para imóveis que permitem animais de estimação.

Esse depósito de segurança adicional cobre o custo de restaurar a propriedade à sua condição original quando o inquilino se mudar e cobre o custo de remover qualquer dano ao piso, manchas de papel de parede ou odores causados por animais de estimação. No entanto, é importante manter o depósito de segurança alinhado com a taxa de mercado ao redor, pois um depósito de segurança excessivamente alto pode ser um ônus para os locatários e prejudicar a competitividade.

Considerações estratégicas na definição do aluguel

A definição do aluguel de propriedades que aceitam animais de estimação requer uma abordagem estratégica baseada em análise de mercado, em vez de simplesmente aumentar o valor do aluguel. Uma pesquisa detalhada do mercado de aluguel de imóveis que aceitam animais de estimação na área circundante e uma avaliação abrangente das condições de localização, idade e instalações do imóvel serão usadas para definir um preço adequado.

O suplemento de aluguel geralmente é definido na faixa de JPY 5.000 a JPY 15.000 por mês, mas isso varia muito, dependendo da área em que a propriedade está localizada e da situação da concorrência. É possível estabelecer um valor mais alto para imóveis próximos a estações de trem em áreas urbanas, enquanto um valor mais modesto pode ser apropriado para imóveis nos subúrbios.

2. planos de renovação e reforma de imóveis

Consideração do investimento de capital necessário

O investimento de capital adequado é essencial para transformar uma propriedade em uma propriedade que aceita animais de estimação. O mais importante é a troca dos materiais do piso, levando em conta as características comportamentais dos animais de estimação. O piso convencional é propenso a ser arranhado pelas garras e pode ser escorregadio, o que pode sobrecarregar as articulações dos animais de estimação.

As opções de pisos que aceitam animais de estimação incluem pisos almofadados, pisos que aceitam animais de estimação e ladrilhos. O piso almofadado é relativamente barato e fácil de instalar, enquanto os ladrilhos são duráveis e oferecem uma boa relação custo-benefício a longo prazo.

Para o papel de parede, você também deve considerar a mudança para um material que possa suportar garras e manchas de animais de estimação. Os panos que aceitam animais de estimação têm um revestimento especial na superfície, o que os torna fáceis de remover manchas e resistentes a um certo grau de arranhões.

Implementação de medidas de controle de ruído e odor

Os problemas de ruído e odor associados à posse de animais de estimação são uma das principais causas de problemas com os vizinhos. Medidas adequadas de isolamento acústico são essenciais, especialmente em complexos habitacionais.

As medidas eficazes de isolamento acústico para pisos incluem a instalação de tapetes à prova de som e o uso de construção com piso duplo. Além disso, sistemas de ventilação reforçados podem evitar o acúmulo de odores específicos dos animais de estimação. A instalação de ventiladores com funções de desodorização e purificadores de ar também são itens a serem considerados.

Introdução de instalações exclusivas para animais de estimação

Para diferenciar sua propriedade, também vale a pena considerar a introdução de instalações especiais para animais de estimação. A instalação de uma área de lava-pés perto da entrada, a instalação de uma porta para animais de estimação ou a instalação de uma passarela são instalações atraentes para os donos de animais de estimação.

Entretanto, a relação custo-benefício do investimento nessas instalações deve ser considerada com cuidado. É importante investigar completamente se o investimento vale o aluguel adicional e se ele atende às necessidades dos locatários antes de implementá-lo.

3. acordos e convênios de restauração

Esclarecimento da extensão do ônus do locatário

Os acordos de restauração em propriedades que aceitam animais de estimação precisam ser mais detalhados e claros do que em propriedades de aluguel normais. De acordo com as "Dúvidas e diretrizes relativas à restauração da condição original" do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo, em propriedades onde animais de estimação são permitidos, uma cláusula especial estipulando que o inquilino arca com o custo de qualquer desgaste causado por animais de estimação, sem considerar a idade dos animais, é eficaz.

Especificamente, é necessário especificar no contrato que o locatário arca com os custos de remoção de arranhões no piso, manchas e danos no papel de parede e odores causados por garras de animais de estimação. Entretanto, a deterioração relacionada à idade devido ao uso normal ainda será custeada pelo proprietário.

Cláusulas especiais apropriadas

As cláusulas especiais relativas à posse de animais de estimação devem ser razoáveis e claras para garantir a validade legal. As cláusulas que forem excessivamente desvantajosas para os locatários podem ser declaradas inválidas, portanto, é importante que elas sejam definidas dentro de uma faixa adequada.

Se uma taxa fixa para custos de desodorização e desinfecção for definida como um pacto, o valor deve ser razoável e proporcional ao custo real do trabalho. Em geral, costuma-se estabelecer um valor fixo de cerca de JPY 10.000 a JPY 20.000, mas esse valor deve ser ajustado de acordo com o tamanho da propriedade e os preços do mercado local.

4. Sistema de gerenciamento e política operacional

Fortalecer a cooperação com as empresas de administração

A estreita cooperação com as empresas de administração de aluguéis é essencial para a gestão adequada de propriedades com animais de estimação. Como a empresa de administração deve ter conhecimento especializado e experiência em propriedade de animais de estimação, é importante selecionar uma empresa com histórico comprovado.

Deve haver um sistema para verificar o status da propriedade de animais de estimação e responder prontamente às reclamações dos vizinhos por meio de inspeções regulares da propriedade. Também é importante realizar atividades de conscientização para os proprietários de animais de estimação sobre boas maneiras e ter procedimentos claramente definidos para lidar com quaisquer problemas que possam surgir.

Consideração e explicação aos moradores vizinhos

É importante explicar antecipadamente a mudança para um imóvel com animais de estimação aos inquilinos existentes e aos moradores vizinhos e obter a compreensão deles para que a operação seja tranquila. Informá-los sobre as regras e a etiqueta em relação à posse de animais de estimação e esclarecer com quem entrar em contato em caso de problemas pode evitar problemas antes que eles ocorram.

Além disso, delimite claramente os cômodos onde não são permitidos animais de estimação e os cômodos onde eles são permitidos, e não se esqueça de levar em consideração os inquilinos que não possuem animais de estimação. É importante definir as regras quando os animais de estimação são permitidos em áreas comuns e manter um ambiente confortável para todos os locatários.

Conclusão.

Mudar para um imóvel que permite animais de estimação é uma estratégia eficaz que, com a preparação e o gerenciamento corretos, pode melhorar a rentabilidade e a diferenciação do seu negócio de aluguel. Entretanto, o simples fato de permitir animais de estimação pode levar a problemas e perdas inesperados.

Os pontos-chave para o sucesso são os seguintes.

Primeiro, é essencial ter uma política detalhada e clara sobre a posse de animais de estimação. Definir especificamente os tipos e o número de animais de estimação que podem ser mantidos, o procedimento de registro e a maneira de manter os animais de estimação evitará discrepâncias na percepção dos locatários e evitará problemas antes que eles ocorram.

Em seguida, é importante cobrir os riscos associados à posse de animais de estimação e manter a competitividade definindo depósitos de segurança e aluguéis adequados. Preços estratégicos baseados em pesquisas de mercado podem aumentar a lucratividade.

Com relação à renovação da propriedade e à renovação favorável aos animais de estimação, é importante implementar sistematicamente mudanças no piso e no papel de parede favoráveis aos animais de estimação, medidas de isolamento acústico e controle de odores, etc., para que o efeito máximo possa ser alcançado com o mínimo de investimento necessário.

Nos acordos de restauração, garantir a validade legal e definir claramente a extensão do ônus do inquilino pode evitar problemas no momento da mudança.

Por fim, fortalecer a cooperação com a empresa de administração e dar a devida atenção aos residentes vizinhos pode garantir uma administração estável a longo prazo.

Ao considerar a possibilidade de mudar para um imóvel que aceite animais de estimação, recomendamos que você considere esses pontos de forma abrangente e proceda cuidadosamente com a orientação de um especialista. A INA&Associates Ltd. auxilia os proprietários na administração de suas propriedades para aluguel com base em nossa ampla experiência e conhecimento na administração de propriedades que aceitam animais de estimação. Sinta-se à vontade para entrar em contato conosco para obter mais informações.

Perguntas frequentes

P1: Quanto o aluguel pode ser aumentado com a mudança para uma propriedade que aceita animais de estimação?

R1: Em geral, é possível acrescentar entre JPY 5.000 e JPY 15.000 ao aluguel mensal. No entanto, o valor adequado varia de acordo com a localização, a idade do edifício e a condição das propriedades concorrentes nas proximidades. Uma configuração mais alta é possível para imóveis próximos a estações de trem em áreas urbanas, enquanto uma configuração mais modesta pode ser apropriada para imóveis nos subúrbios. O segredo é definir um preço adequado com base em pesquisas de mercado.

P2: Como você lida com os inquilinos existentes?

A2: É importante explicar a situação aos inquilinos atuais com antecedência e obter seu consentimento. Informe-os sobre as regras e a etiqueta em relação à posse de animais de estimação e esclareça quem deve ser contatado em caso de problemas. Também é necessário distinguir claramente entre os cômodos em que os animais de estimação não são permitidos e aqueles em que são permitidos, e levar em consideração os inquilinos que não possuem animais de estimação. Evite problemas legais obtendo a concordância com os novos termos e condições ao renovar o contrato.

P3: Quais são os pontos mais importantes a serem considerados ao gerenciar uma propriedade que permite animais de estimação?

A3. O mais importante é evitar problemas com os vizinhos. Problemas com ruídos e odores e má educação nas áreas comuns são as principais causas de problemas. É essencial patrulhar regularmente a propriedade, educar continuamente os inquilinos sobre boas maneiras e ter um sistema de resposta rápida em caso de problemas. Também é importante trabalhar em conjunto com a empresa de administração para garantir uma resposta profissional.

P4: Qual é o período de recuperação dos custos de renovação?

R4: Em geral, o período de recuperação é de 3 a 5 anos. Se for possível aumentar o aluguel mensal em JPY 5.000, isso aumentará a renda em JPY 60.000 por ano, o que significa que um investimento de JPY 300.000 em renovação pode ser recuperado em cinco anos. Entretanto, o período de retorno real pode ser menor se o efeito da redução do período de vacância também for levado em conta. Para maximizar o efeito do investimento, recomenda-se começar com a renovação mínima necessária.

P5: O que devo fazer se houver um problema com uma propriedade que aceita animais de estimação?

A5. É importante reagir de forma rápida e adequada. Primeiro, obtenha uma visão precisa dos fatos e entreviste todas as partes envolvidas na situação. Decida um curso de ação com base no contrato e nos termos e condições de manutenção, e procure aconselhamento profissional, se necessário. No caso de uma violação grave do contrato, é adotada uma resposta passo a passo (cuidado → advertência → rescisão do contrato). Como medida preventiva diária, é essencial educar continuamente os locatários e fortalecer o sistema de gerenciamento.