Impacto de las Políticas Arancelarias en el Mercado Logístico Japonés

La política arancelaria de la administración Trump, aplicada a partir de abril de 2025, tiene un impacto complejo y de gran alcance en el mercado inmobiliario logístico japonés. La política estadounidense de imponer un arancel del 25 % a los vehículos procedentes de Japón y un "arancel universal" plano temporal del 10 % (reducido del 24 % original durante el período de negociación) está cambiando rápidamente el sector exportador y la demanda logística de Japón. Aunque estas políticas podrían reducir el PIB de Japón entre un 0,6 % y un 0,8 % en 2025, el consumo interno defensivo y la reestructuración de la cadena de suministro están creando nuevas oportunidades en el mercado inmobiliario logístico.

Impacto de los últimos aranceles de Trump en las instalaciones logísticas japonesas

Los cambios en los patrones comerciales están impulsando una reestructuración fundamental del mercado inmobiliario logístico japonés, que se materializa en forma de diferencias regionales en la demanda, evolución de las especificaciones de las instalaciones y cambio de las estrategias de inversión. A medida que las empresas orientadas a la exportación tratan de absorber el impacto, el cambio de la gestión de inventarios "justo a tiempo" a "justo en caso" está creando una demanda de más espacio de almacenamiento. Los inventarios en el sector manufacturero aumentaron un 60% entre el cuarto trimestre de 2019 y el cuarto trimestre de 2023, con inventarios de materias primas, particularmente en la fabricación de automóviles, aumentando un 105%.

Panorama y últimas políticas arancelarias de la administración Trump

La administración Trump ha puesto en marcha una importante política arancelaria en abril de 2025:

• Arancel básico universal: un arancel del 10% sobre prácticamente todas las importaciones en EE.UU., a partir del 5 de abril de 2025
• Aranceles específicos por país: anunciados inicialmente el 2 de abril de 2025 para imponer tipos arancelarios individuales más elevados a los países con los que EEUU tiene déficit comercial, pero el 9 de abril se anunció una moratoria de 90 días para todos los países excepto China
• Aranceles específicos para China: los tipos actuales son del 145% sobre la mayoría de las importaciones procedentes de China (125% de arancel recíproco más 20% de arancel relacionado con el fentanilo)
• Aranceles de la Sección 232 (seguridad nacional): arancel del 25% sobre todos los vehículos de motor y piezas de vehículos de motor importados (en vigor a partir del 3 de abril de 2025)
• Impacto en Japón: durante la moratoria de 90 días, se aplica un arancel básico del 10%, con un arancel del 25% específicamente sobre automóviles y piezas de automóviles (especialmente importante, ya que los automóviles representan aproximadamente el 28% de las exportaciones de Japón a EE.UU.).

Antes de la suspensión, Japón estaba sujeto a un arancel del 24%. Este tipo arancelario más elevado podría reanudarse tras el periodo de suspensión, a menos que se celebre un acuerdo comercial bilateral.

Impacto de los aranceles en el comercio internacional y entre Japón y EE.UU.

El comercio total de bienes entre Japón y EE.UU. alcanzó los 227.900 millones de dólares en 2024, con exportaciones japonesas a EE.UU. por valor de 79.700 millones de dólares (+5,4% interanual) e importaciones por valor de 148.200 millones de dólares (+0,7% interanual). El sector del automóvil es la categoría más importante de las exportaciones japonesas a EE. UU., con cerca del 28 % (41 500 millones USD).

Los aranceles de Trump, en particular el arancel del 25% sobre los automóviles, han tenido un impacto significativo en esta importante relación comercial:

• Impacto económico: el Instituto de Investigación Daiwa estima que los aranceles recíprocos del 24% impuestos por Trump a Japón podrían reducir el PIB real de Japón en un 0,6% en 2025.
• Impacto en el sector del automóvil: el Centro de Comercio Internacional estima que Japón podría sufrir una pérdida potencial de 17.000 millones de dólares en exportaciones de automóviles a Estados Unidos.
• Reacción del mercado: el Nikkei Stock Average cayó un 2,77% tras el anuncio de los aranceles, perdiendo 18,7 billones de yenes (127.000 millones de dólares) de capitalización bursátil.
• Impacto en el sector manufacturero: el fabricante japonés de maquinaria de construcción Komatsu prevé una caída del 27% en su beneficio operativo como consecuencia de los aranceles.

En respuesta a estos aranceles, las empresas japonesas están aplicando las siguientes estrategias

• Deslocalización de la producción: traslado directo de la producción a países libres de aranceles y al mercado estadounidense.
• Aprovechar los acuerdos comerciales regionales: mejorar el acceso a otros mercados a través del RCEP (Regional Comprehensive Economic Partnership) y el CPTPP (Comprehensive and Progressive Agreement on Trans-Pacific Partnership)
• Gestión de inventarios: acumular inventarios en EE. UU. antes de que se apliquen los aranceles y reforzar la gestión de inventarios justo a tiempo
• Fortalecimiento de la integración regional: acelerar la integración comercial dentro de Asia, especialmente el crecimiento del comercio trilateral entre China, Japón y Corea.

Impacto de los cambios en los patrones comerciales inducidos por los aranceles en el mercado inmobiliario logístico de Japón

Las políticas arancelarias de Trump están teniendo los siguientes impactos específicos en el mercado inmobiliario logístico japonés:

1. cambios en la demanda logística

• Aceleración del comportamiento de los envíos: los exportadores japoneses, especialmente en los sectores de componentes electrónicos (+35,8%), productos farmacéuticos (+29,7%) y automoción (+4,1%), acelerarán los envíos a Estados Unidos antes de que se apliquen los aranceles en marzo de 2025
• Retorno de la fabricación a Japón/traslado a países vecinos: entre mayo de 2020 y marzo de 2022, el METI de Japón concedió subvenciones para que 439 proyectos regresaran a Japón, mientras que JETRO aprobó 104 proyectos para trasladarse a países vecinos.
• Nuevos requisitos de inventario: los aranceles estadounidenses han llevado a los exportadores japoneses a aumentar los niveles de existencias de seguridad y mantener inventarios más grandes, lo que ha aumentado la demanda de espacio de almacenamiento

2. vulnerabilidad por regiones

• Región de Tokio: las tasas de vacantes de grandes instalaciones logísticas multiinquilino aumentaron hasta el 10,1% en el tercer trimestre de 2024, lo que indica un problema de exceso de oferta que podría agravarse por la interrupción del comercio
• Área de Osaka: las tasas de vacantes son significativamente más bajas (en torno al 4,0% en el 3T 2024), lo que hace que la región sea menos vulnerable a los aranceles. Se beneficia de la diversificación de la fabricación y de la proximidad a los mercados asiáticos
• 1. el área de Nagoya: la vulnerabilidad aumenta por la concentración de la fabricación de automóviles; según CBRE, los inventarios de fabricación son el principal motor de la demanda logística en el área de Nagoya, que es especialmente sensible a los aranceles sobre los automóviles
• 2. el área de Fukuoka: tasas de vacantes históricamente bajas (1,8% según CBRE en 2023), con un crecimiento en la fabricación de semiconductores y la proximidad a los mercados asiáticos que proporcionan cierta protección contra el impacto de los aranceles estadounidenses

3. estrategias de adaptación de promotores e inversores

• Diversificación de la base de inquilinos: los promotores se están centrando en instalaciones con varios inquilinos en lugar de propiedades con un único inquilino para reducir el riesgo
• Diversificación regional: la combinación del "problema 2024" (normativa que limita las horas de trabajo de los camioneros) y el impacto de los aranceles ha acelerado el desarrollo de instalaciones logísticas regionales.
• 2. Aumento de la inversión en tecnología: la automatización de almacenes y los sistemas avanzados de gestión de inventarios son prioritarios, lo que compensa los posibles aumentos de costes derivados de los aranceles
• 3. énfasis en el almacenamiento frigorífico: los promotores están invirtiendo en instalaciones de almacenamiento frigorífico, que ofrecen oportunidades de modernización menos susceptibles a las tensiones comerciales

4. impacto mensurable en los indicadores del mercado

• Diferencias en las tasas de vacantes: las medias nacionales ocultan importantes diferencias regionales. Las tasas de vacantes en la región de Tokio aumentan hasta el 10,1% en el tercer trimestre de 2024, mientras que la región de Osaka se mantiene en el 4,0%, lo que refleja las diferencias regionales en la exposición al comercio.
• Ajuste de los alquileres: a pesar del aumento de las tasas de vacantes, los alquileres efectivos en la región de Tokio aumentaron un 0,2% interanual hasta los 4.500 yenes por tsubo en el tercer trimestre de 2024, lo que sugiere estabilidad en las ubicaciones prime a pesar de la incertidumbre comercial.
• Cambio en el volumen de inversión: la inversión total japonesa en inmuebles comerciales superará los 4 billones de yenes en 2024, con un interés significativo en los inmuebles logísticos por parte de inversores nacionales y extranjeros, a pesar de las preocupaciones arancelarias.

Perspectivas actuales y futuras del mercado inmobiliario logístico en Japón

Condiciones actuales del mercado

• Área de Tokio: tasa de vacantes en el 3er trimestre: 10,1% (0,4 puntos más que el trimestre anterior)
• Área de Osaka: tasa de vacantes en el 3T: 4,0% (0,3 puntos más que el trimestre anterior)
• Zona de Nagoya: tasa de vacantes del 13,7% en el 3T (0,9 puntos menos que en el trimestre anterior).
• Zona de Fukuoka: tasa de vacantes del 5,4% en el 3T (2,2 puntos más que el trimestre anterior).

Principales tendencias

• Crecimiento del comercio electrónico: se prevé que el tamaño del mercado japonés de comercio electrónico alcance los 258.000 millones de USD en 2024 y crezca hasta los 692.800 millones de USD en 2033, con una CAGR del 11,02%.
• Automatización y tecnología: se prevé que el mercado japonés de la automatización logística genere unos ingresos de 1.057,1 millones de dólares en 2023 y alcance los 2.781,6 millones de dólares en 2030, con una TCAC del 14,8%.
• Evolución de la entrega en la última mill a: la entrega en la última milla está cambiando rápidamente debido a la creciente demanda de comercio electrónico y a la escasez de mano de obra del "problema de 2024".
• Impacto del "problema de 2024 ": a partir de abril de 2024, los conductores de camiones estarán limitados a 960 horas extraordinarias al año, lo que afectará significativamente a las operaciones logísticas.

Perspectivas futuras del mercado

• Se prevé que el mercado inmobiliario logístico japonés alcance los 406.700 millones de dólares en 2030, frente a los 335.840 millones de dólares de 2025, con una CAGR del 3,90%.
• Se prevé que la absorción neta en todo el país alcance aproximadamente 1 millón de tsubo al año en los próximos años, lo que indica la continua expansión del gran mercado logístico multiinquilino de Japón
• Se espera que el aumento de los costes de construcción y las incertidumbres comerciales ralenticen el desarrollo de la logística, lo que podría conducir a un equilibrio entre la oferta y la demanda en 2027.
• Las instalaciones logísticas más antiguas (el 54% tienen más de 30 años) se enfrentarán a presiones de modernización o reconversión debido a los cambiantes requisitos de los inquilinos derivados de la reestructuración de la cadena de suministro.

Perspectivas estratégicas que deben tener en cuenta los inversores inmobiliarios y los agentes del sector

Estrategia de inversión

• Posicionamiento defensivo: los REIT y los inversores institucionales están diversificando geográficamente sus carteras en Japón para reducir la exposición a regiones dependientes de la exportación.
• Centrarse en la rentabilidad ajustada al riesgo: los inversores están dando prioridad a los activos con contratos de arrendamiento estables y a largo plazo con inquilinos de alta calidad con modelos de negocio diversificados que puedan resistir las perturbaciones comerciales.
• Instalaciones respaldadas por la relocalización: los inversores se centran en las instalaciones logísticas que apoyan a las industrias manufactureras relocalizadas, en particular los semiconductores y los componentes electrónicos, para los que el Gobierno japonés ofrece subvenciones.

Segmentos óptimos de inversión

• Instalaciones logísticas modernas con varios inquilinos: ofrecen el mejor perfil de rendimiento y presentan tasas de desocupación significativamente más bajas que las instalaciones más antiguas.
• Instalaciones de almacenamiento en frío/temperatura controlada: a medida que Japón refuerza la seguridad alimentaria nacional en respuesta a las interrupciones de la cadena de suministro mundial, las instalaciones de almacenamiento de alimentos y productos farmacéuticos están mostrando una fuerte resistencia a los impactos arancelarios.
• Centros de distribución de comercio electrónico: siguen obteniendo buenos resultados a medida que se acelera el crecimiento del comercio electrónico nacional, proporcionando una protección contra la ralentización de las exportaciones inducida por los aranceles.

Estrategias regionales de inversión

• Osaka/Kansai: ofrece excelentes fundamentos (tasa de vacantes del 3,7%, rendimiento del 4,2-4,5%) y proximidad tanto al sector manufacturero como al consumo interno.
• Zona de Fukuoka/Kyushu: posición estratégica para los flujos comerciales asiáticos (tasa de vacantes del 3,2%) y creciente industria de semiconductores.
• Oportunidades selectivas en el área de Tokio: a pesar de las elevadas tasas de vacantes (9,7%), algunos submercados como el interior de Chiba ofrecen oportunidades para instalaciones que apoyen el consumo interno más que las exportaciones.
• Ubicaciones a considerar con cautela: el mercado de Nagoya presenta tasas de vacantes más elevadas (14,6%) y una mayor dependencia de la fabricación de automóviles, afectada por los aranceles.

Enfoque de mitigación de riesgos

• Estructuras de deuda a tipo fijo: los expertos del sector recomiendan obtener financiación a tipo fijo a largo plazo para prepararse para la volatilidad de los tipos de interés debida a la incertidumbre económica causada por los aranceles.
• Diversificación de inquilinos: los expertos advierten contra la concentración excesiva en inquilinos orientados a la exportación y en determinados sectores (por ejemplo, el automovilístico) más afectados por los aranceles.
• Centrarse en la rentabilidad ajustada al riesgo: los inversores dan prioridad a los activos con contratos de arrendamiento estables y a largo plazo con inquilinos de alta calidad con modelos de negocio diversos que puedan soportar las perturbaciones comerciales.

Conclusiones.

Aunque la política arancelaria de Trump plantea retos significativos para el mercado inmobiliario logístico japonés, también ofrece importantes oportunidades para los inversores. La transformación del mercado impulsada por los aranceles está acelerando una tendencia que beneficia a las instalaciones logísticas modernas y bien ubicadas, especialmente en mercados regionales como Osaka y Fukuoka, donde las tasas de vacantes son bajas y los rendimientos son altos.

Las estrategias de inversión de éxito se centran en propiedades con especificaciones que respondan a los cambiantes patrones de la cadena de suministro y apliquen estrategias específicas para cada región que puedan actuar en favor del éxito a largo plazo.