Desafíos y Restricciones en la Inversión Inmobiliaria para Profesionales

Cuando se empieza a invertir en inmuebles mientras se trabaja, las restricciones profesionales y losrequisitos personales de crédito e ingresos pueden dificultar el proceso. En la siguiente sección se describen las ocupaciones que probablemente se vean restringidas por las normas y reglamentos laborales que prohíben los trabajos paralelos, así como los casos en los que los requisitos de crédito e ingresos pueden aumentar los obstáculos para la aprobación del préstamo (en última instancia, deberá comprobar la normativa de su propio empleador).

Ocupaciones susceptibles de estar restringidas por normas y reglamentos laborales que prohíben los trabajos paralelos

• Funcionarios públicos (funcionarios nacionales y locales): En principio, los funcionarios públicos tienen prohibido por ley (Ley de la Función Pública Nacional y Ley de la Función Pública Local) tener un segundo empleo. En consecuencia, existen restricciones estrictas a la inversión inmobiliaria. Sin embargo, de acuerdo con las Normas de la Autoridad Nacional de Personal, determinados alquileres inmobiliarios a pequeña escala no constituyen un trabajo secundario y, en concreto, pueden permitirse los alquileres inmobiliarios de "menos de cinco casas" y "menos de 10 unidades de condominio" (Norma 14-8 de la Autoridad Nacional de Personal, Aviso Operativo (2023-04)). También se recomienda que los ingresos anuales por alquiler sean inferiores a 5 millones de yenes y que el empleado no se dedique él mismo a la gestión inmobiliaria (subcontratar la gestión a un contratista). Si se superan estos límites, se considera un negocio paralelo y está sujeto a prohibición. Cuando los funcionarios invierten en propiedades, deben considerar cuidadosamente en qué medida no superan estos criterios legales.
  Ley de la Función Pública Nacional, artículo 103 (1947-10) / Ley de la Función Pública Local, artículo 38 (1950-12)

• Empleados de instituciones financieras (por ejemplo, banqueros, empleados de sociedades de valores): los empleados del sector financiero, como bancos y sociedades de valores, están sujetos profesionalmente a normas internas muy estrictas de negociación de inversiones. Por ejemplo, la mayoría de las empresas prohíben o exigen la notificación previa de las inversiones en acciones y las operaciones con divisas para evitar el uso de información privilegiada. En cuanto a la inversión inmobiliaria, la respuesta difiere según las normas internas de cada institución financiera, pero en algunos casos las normas internas prohíben la inversión en general (por ejemplo, sólo excepcionalmente cuando se adquiere por herencia). Por lo tanto, quienes trabajen para instituciones financieras deben comprobar a fondo las instrucciones y reglamentos de sus departamentos internos de cumplimiento.

• Profesiones profesionales (abogados, contables , médicos, etc.): A diferencia de los funcionarios, las profesiones profesionales como abogados, contables y médicos no tienen prohibido legalmente tener un segundo empleo. Por lo tanto, básicamente pueden invertir en propiedades como parte de su propio patrimonio. De hecho, se dice que estas profesiones cualificadas por el Estado son más solventes, estables y fáciles de obtener préstamos, ya que no tienen edad de jubilación. Sin embargo, puede darse el caso de que los estatutos de la organización a la que pertenezca, como el bufete de abogados, la empresa de contabilidad o el hospital en el que trabaje, le restrinjan el acceso a un segundo empleo. Además, como estos profesionales tienen ocupados sus trabajos diarios, deben tener cuidado de que su negocio de alquiler de propiedades no interfiera con su trabajo diario. Es aconsejable que estos profesionales consulten previamente con su empleador o su organización si se les permite o no tener un segundo empleo, en función de su ritmo de trabajo.

(*Además de lo anterior, algunas empresas privadas en general también tienen normas que prohíben los trabajos secundarios. Sin embargo, aunque en muchos casos la inversión inmobiliaria se considera "gestión de activos" y no constituye un trabajo paralelo, es importante comprobarlo de antemano, ya que cada empresa tiene su propia interpretación).

Casos en los que la inversión inmobiliaria es difícil desde el punto de vista del crédito y los ingresos

Durante el proceso de aprobación de un préstamo de inversión inmobiliaria, se comprueban estrictamente los elementos relativos a la solvencia personal del prestatario, como los ingresos, la estabilidad profesional y la situación de endeudamiento. Si no se cumplen esos requisitos, es posible que el prestatario no pueda recibir un préstamo, lo que dificultará su inversión inmobiliaria. Los principales casos son.

• Corta permanencia en el empleo: Si no ha trabajado durante mucho tiempo, es más probable que reciba una evaluación negativa de las entidades financieras en cuanto a si puede seguir obteniendo unos ingresos estables en el futuro. Muchas entidades financieras consideran un mínimo de dos o tres años de servicio como condición para un préstamo, y si llevas poco tiempo con tu empresa, se considera que careces de la estabilidad necesaria para soportar reembolsos a largo plazo. En particular, si acaba de cambiar de empleo y lleva muy poco tiempo trabajando, los obstáculos para la aprobación del préstamo son considerablemente mayores. Si lleva trabajando menos de un año, es probable que tenga dificultades en el proceso de aprobación del préstamo.

• Situación laboral inestable (por ejemplo, empleo irregular, trabajo por cuenta propia): si trabaja en una situación laboral no permanente, también es probable que esto juegue en su contra en el proceso de aprobación del préstamo. Si tienes un empleo de duración determinada, como un trabajo temporal o por contrato, o si tus ingresos fluctúan fácilmente como autónomo o trabajador por cuenta propia, las entidades financieras serán más cautelosas sobre tu capacidad para mantener el ritmo de los reembolsos. De hecho, los empleados a tiempo completo de las grandes empresas tienen ventaja en términos de selección, mientras que los que trabajan para pequeñas y medianas empresas y los autónomos tienden a estar en desventaja. Si sus atributos profesionales son tales que sus ingresos son inestables, se le examinará con lupa para ver si es probable que pueda devolver el préstamo de forma estable, lo que constituye un obstáculo importante para el proceso de aprobación del préstamo.

• Bajos ingresos anuales: los préstamos de inversión inmobiliaria suelen exigir unos ingresos anuales superiores a un determinado nivel, y unos ingresos anuales bajos tienden a considerarse insuficientes para el reembolso. En términos generales, unos ingresos anuales de al menos 7 millones de yenes son un buen indicio de que se puede pasar sin problemas el proceso de aprobación del préstamo, mientras que unos ingresos anuales de unos 5 millones de yenes pueden no ser suficientes para pasar el proceso de aprobación del préstamo. Los criterios difieren de una entidad financiera a otra, pero en algunos casos, por ejemplo, los bancos urbanos fijan los ingresos anuales mínimos entre 5 y 6 millones de yenes. Si sus ingresos anuales no cumplen los criterios, le resultará difícil empezar a invertir en inmuebles a menos que complemente sus ingresos con más fondos personales o recurra a instituciones financieras públicas (por ejemplo, la Corporación Financiera de Japón).

• Si tiene muchos otros préstamos: Si ya tiene varios préstamos, como una hipoteca, un préstamo para el coche o un préstamo para tarjetas, esto no le ayudará a reunir los requisitos para un nuevo préstamo de inversión inmobiliaria. La relación entre la deuda y los ingresos anuales (ratio de carga de amortización) se considera elevada, y el proceso de aprobación tiende a hacerse más difícil cuando el importe total de los préstamos supera ocho veces sus ingresos anuales. De hecho, algunas entidades financieras fijan el límite máximo para el importe total de la deuda en torno a 10-20 veces los ingresos anuales, y si la deuda supera este límite, no se aprobará la concesión de un nuevo préstamo, aunque no se esté en mora con los reembolsos. Aunque los ingresos anuales de la persona sean elevados, si la carga de endeudamiento existente es grande, se considera que existe un "alto riesgo de atrasos futuros", lo que aumenta la probabilidad de que se deniegue un nuevo préstamo para inversión inmobiliaria. Por lo tanto, es aconsejable resolver otras situaciones de endeudamiento y reducir el coeficiente de amortización antes de empezar a invertir.

• Edad avanzada: La edad del prestatario también puede afectar a la disponibilidad del préstamo. Es especialmente difícil obtener la aprobación de un préstamo de los bancos para planes a largo plazo cuando la edad del prestatario en el momento del reembolso total del préstamo supera los 80 años. Esto se debe a que las entidades financieras se centran en la estabilidad de los ingresos durante el periodo de reembolso y les preocupa el riesgo de reducción de ingresos por jubilación si el solicitante es mayor. Muchas entidades financieras fijan el límite superior de edad para la amortización total en torno a los 80 años, y suele ser más difícil que se aprueben planes que superen este límite de edad (algunas entidades permiten que los solicitantes tengan menos de 85 años). Por lo tanto, a la hora de pedir un préstamo para inversión inmobiliaria con 50 o 60 años o más, debe prestar atención a su edad en el momento del reembolso total.

• Mal historial crediticio: un mal historial crediticio personal puede ser un obstáculo fatal para la aprobación del préstamo. Si constan incidentes financieros anteriores (por ejemplo, atrasos de larga duración o consolidación de deudas), será extremadamente difícil obtener un nuevo préstamo. Aunque no sea tan grave, un historial de pagos atrasados de tarjetas de crédito o demasiados préstamos también reducirá su solvencia. Las entidades financieras también comprueban el informe crediticio del solicitante para ver si hay algún problema. Por ejemplo, incluso tener varias tarjetas de crédito sin utilizar puede considerarse un riesgo, por lo que es importante mantener un buen historial crediticio cancelando las tarjetas innecesarias. Su situación crediticia se comprueba de forma más rigurosa en el proceso de préstamo para inversión inmobiliaria que en el proceso hipotecario, por lo que si tiene alguna duda sobre su informe crediticio, debería mejorarlo de antemano.

Por último: compruebe siempre la normativa de su empleador.

Como se mencionó anteriormente, la inversión inmobiliaria es básicamente libre, excepto para algunas profesiones como los funcionarios, pero cada empresa tiene sus propias regulaciones de empleo y normas sobre el trabajo paralelo. Aunque no haya problemas legales, algunas empresas pueden tener sus propias restricciones sobre los trabajos paralelos, o exigir una notificación si el tamaño de la empresa supera un determinado nivel. Por lo tanto, antes de empezar a invertir en propiedades, asegúrese de comprobar cuál es la normativa en su lugar de trabajo. Si es necesario, es una apuesta segura consultar a su supervisor o al departamento de RRHH para aclarar si necesita o no obtener permiso o notificación. También es importante discutir de antemano los aspectos de financiación con las instituciones financieras en función de tus propios ingresos, empleo y situación crediticia, y hacer un plan razonable. Como las condiciones varían en función de las circunstancias individuales, asegúrese de comprobar las normas de su lugar de trabajo y revisar a fondo sus propias atribuciones antes de invertir en propiedades.